5-勾地方式攻略

1、八大“勾地”攻略股權(quán)轉(zhuǎn)讓 原理：由于土地資源一般都?xì)w屬公司名下，個(gè)人持有的情況極少，如果通過(guò)收購(gòu)該公司的股權(quán)，按照公司法，土地被視為該公司的固定資產(chǎn)，那么就可成功避開(kāi)“招掛拍”，在股權(quán)購(gòu)買(mǎi)之后，只需要將公司更名，土地就順理成章過(guò)渡到購(gòu)買(mǎi)方的名下，不被定義為“土地交易”，這樣又可以避開(kāi)各種高額稅費(fèi)，這是最常見(jiàn)的一種方法。局限：第一，打包交易。最理想的情況是對(duì)方只有一塊地或一個(gè)項(xiàng)目，如果對(duì)方有幾個(gè)項(xiàng)目或多種營(yíng)業(yè)范圍，而收購(gòu)方可能都只對(duì)其中一塊地感興趣，從而不具備交易條件。第二，國(guó)資交易。如果對(duì)方是國(guó)有企業(yè)或者國(guó)資出股方式，操作起來(lái)就相當(dāng)?shù)挠须y度。從2004年開(kāi)始，國(guó)有資產(chǎn)必須到產(chǎn)權(quán)交易中心去掛牌，

2、而對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的監(jiān)管也是非常嚴(yán)格的，國(guó)有資產(chǎn)必須進(jìn)行評(píng)估，否則就算作是國(guó)有資產(chǎn)流失,任何一方都不敢去承擔(dān)這樣的責(zé)任，因此雙方很難以協(xié)商價(jià)格并完成交易。優(yōu)勢(shì)：這種方法的優(yōu)勢(shì)是實(shí)用，交易程序簡(jiǎn)單。只需要直接簽一個(gè)協(xié)議，約定付款方式、規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)等。然后直接到工商局備案即可，七個(gè)工作日即可完成。而且可以避免的高額賦稅。風(fēng)險(xiǎn)：這種方式的法律風(fēng)險(xiǎn)在于原有公司的債權(quán)債務(wù)。比如，我一旦收購(gòu)你的股權(quán)，必然也將承擔(dān)你的債權(quán)債務(wù)，特別是在買(mǎi)家對(duì)債務(wù)情況不清楚的情況下，即使可以通過(guò)財(cái)務(wù)審計(jì)了解現(xiàn)有債務(wù)，也很難了解“或有債務(wù)”（例如貸款擔(dān)保等）。特別是一些惡意賣(mài)家制造欠款，很難規(guī)避，這也是眾多買(mǎi)家在使用這種方法是最大的

3、顧慮。 合伙成立項(xiàng)目公司 原理：第二種方式由第一種方式變通而來(lái)，即成立一個(gè)新的項(xiàng)目公司，把特定的地塊“裝”進(jìn)去。方法有二：其一，共同成立公司，一方以土地作價(jià)入股出資，一方直接投入資金；其二，即對(duì)方先成立一個(gè)項(xiàng)目公司，我再直接購(gòu)買(mǎi)股權(quán)(或增資擴(kuò)股）。這樣債務(wù)問(wèn)題就非?！案蓛簟保梢砸?guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。局限：稅費(fèi)相對(duì)較高，包括兩項(xiàng)稅費(fèi):土地增值稅和契稅。按照我國(guó)法律規(guī)定：當(dāng)土地權(quán)屬發(fā)生變化，當(dāng)土地發(fā)生增值，按照增值額，征收30%50%的累進(jìn)增值稅。如果土地增值額達(dá)到200%，會(huì)達(dá)到60%的比例。我們經(jīng)常可以看到增值達(dá)到500%，甚至600%的情況，可以想象這樣的增值稅是很難承擔(dān)的。另外土地過(guò)戶(hù)過(guò)程中產(chǎn)生

4、的評(píng)估價(jià)的3%的契稅，這個(gè)成本說(shuō)高不高說(shuō)低不低，一般都會(huì)在幾百上千萬(wàn)。這種高額稅費(fèi)也是讓很多開(kāi)發(fā)商不原意采取這種方式的原因。 適用范圍：因此這種方法適用于土地增值空間不大的地塊或一些原有土地價(jià)格較高、加之前期投入較高的項(xiàng)目就非常適用。三、以“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”的名義 原理：這是一種名義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，其目的仍然是避免被定義為“土地交易”。簽訂一個(gè)協(xié)議，采取松散合作的方式，不需要專(zhuān)門(mén)成立一個(gè)公司來(lái)“裝”。而實(shí)質(zhì)上的交易價(jià)格就變相為協(xié)議簽訂中所約定的出資回報(bào)率，而通常賣(mài)方保留部分權(quán)益。優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)：這種方式的優(yōu)點(diǎn)是程序簡(jiǎn)單、效率高，不需要大張旗鼓的成立一個(gè)公司來(lái)裝土地。但這種方式的風(fēng)險(xiǎn)就主要由買(mǎi)地方來(lái)承擔(dān)，因

5、為在開(kāi)發(fā)過(guò)程中土地證上始終沒(méi)有自己的名字，包括報(bào)建、銷(xiāo)售等都是如此，更不要說(shuō)如過(guò)說(shuō)對(duì)外產(chǎn)生債務(wù)、項(xiàng)目被直接查封的情況。輕則停工，重則整個(gè)項(xiàng)目整體被人“拿走”，因此資金投入風(fēng)險(xiǎn)很大。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都不原意選擇這種方式，除非在投入金額不大的前提下。以上三種是為最常見(jiàn)的方式，下面幾種方法具體局限性更大。四、兼并或合并（退二進(jìn)三） 原理：企業(yè)之間的兼并或者合并也可成功避免被定性為“土地交易”，完成之后就可以到國(guó)土局辦理土地更名過(guò)戶(hù)，因此不產(chǎn)生契稅也不產(chǎn)生土地增值稅。局限：但這種方式的適用范圍是極個(gè)別的，因?yàn)楸仨殞⒄麄€(gè)企業(yè)吞并，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)認(rèn)為這么做“很不實(shí)惠”，而且涉及大量手續(xù)登記。如果目標(biāo)企業(yè)較大，特

6、別是國(guó)有企業(yè)，還會(huì)面臨到解決職工安置的問(wèn)題，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)初衷只是拿地開(kāi)發(fā)，因此這種方法的適用范圍較窄。 這種模式適用于某些城市解決破產(chǎn)、退二進(jìn)三等老國(guó)企資產(chǎn)時(shí)可以運(yùn)用。五、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 原理：土地暫且保留在原公司名下，也不購(gòu)買(mǎi)股權(quán)，并保留原股東權(quán)益，然后通過(guò)簽訂法律條文完成股權(quán)托管，再由買(mǎi)地方投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到25%，法律意義上就不再是凈地，性質(zhì)演變?yōu)樵诮?xiàng)目，就可以直接進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩@開(kāi)“土地交易”。盡管也承擔(dān)契稅，但成本很低。 這其中還有另一個(gè)“玄機(jī)”，因?yàn)榍捌陂_(kāi)發(fā)是由購(gòu)買(mǎi)方投入資金，他們就可利用“技術(shù)操作”把成本算得較高，這樣一來(lái)就使得土地增值稅率大幅降低。最后買(mǎi)家直接支

7、付一筆項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)給賣(mài)家，賣(mài)家也只需要承擔(dān)（或免除)增值稅和所得稅，而買(mǎi)方則只需要承擔(dān)3%的契稅。局限：合作雙方需要高度的信任。六，股權(quán)托管(適用于集團(tuán)化企業(yè)下的兄弟公司之間）原理：這是另一種更特別的股權(quán)托管，不購(gòu)買(mǎi)股權(quán)，直接以股權(quán)托管方式進(jìn)行，完成之后再抽身退出。 這種方式多為國(guó)有企業(yè)采用，這是因?yàn)閲?guó)有企業(yè)投入資產(chǎn)會(huì)受到有關(guān)部分監(jiān)管。如果投資過(guò)多，例如成立一個(gè)項(xiàng)目公司買(mǎi)地，涉及到幾個(gè)億的資金，就會(huì)受到國(guó)資部門(mén)的監(jiān)控，而且要到主管部門(mén)去審批，程序非常繁瑣，甚至?xí)环駴Q。直接以股權(quán)托管的方式，以土地原有公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，實(shí)則自主開(kāi)發(fā)。招商系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：這其中的唯一風(fēng)險(xiǎn)就是股東反悔，勢(shì)必會(huì)造成糾紛，當(dāng)

8、然可以通過(guò)合同加以約束。這種模式更適用于集團(tuán)名義下面的兄弟企業(yè)之間。七、變更用地類(lèi)型這類(lèi)方式已屬標(biāo)準(zhǔn)“鉆政策漏洞”的范疇，隨著政策的日趨完善，如今已壽終正寢。原理：因?yàn)楣I(yè)用地的廉價(jià)，部分企業(yè)刻意收購(gòu)工業(yè)用地，然后再轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫兀_(dá)到超低成本運(yùn)作的目的。因?yàn)樵谡咭?guī)范之前，用地類(lèi)型的轉(zhuǎn)變只需對(duì)照住宅用地的基準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)交其差額部分 %作為出讓金，只要規(guī)劃許可即可轉(zhuǎn)化為住宅用地。廢止：國(guó)土資源局出臺(tái)了新的政策，凡是工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為二類(lèi)住宅用地，必須按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，全額繳納出讓金。這是由國(guó)土部門(mén)確定，而這個(gè)價(jià)格很可能參照同區(qū)域拍賣(mài)價(jià)，因此這個(gè)差額很可能上升百倍甚至千倍。以前可能只需要幾百萬(wàn)，現(xiàn)在可能是幾千萬(wàn)上億，就此止住了工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地的風(fēng)氣。土地成本提高后，這種方式開(kāi)發(fā)商考慮較少。美的、格力、海爾、聯(lián)想等地產(chǎn) 八、染指“插花規(guī)劃” 原理：不久前出臺(tái)的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法，實(shí)際上是在政策允許的情況下為土地緊張?zhí)峁┝艘恍┗匦嗟睾拖胂罂臻g。開(kāi)發(fā)商可利用“插花規(guī)劃”的方式獲得大量土地，即：一畝城市建設(shè)用地可附帶十幾畝農(nóng)村集體建設(shè)用地，實(shí)際上是以農(nóng)村用地為主，形式往往是長(zhǎng)租幾十年，由開(kāi)發(fā)商一并開(kāi)發(fā)，“銷(xiāo)售”和“使用”之間并不存在明顯差異。 風(fēng)險(xiǎn)：這種運(yùn)作方式存