國(guó)內(nèi)CBD項(xiàng)目發(fā)展歷程研究及其案例借鑒_70頁(yè)

1、CBD研究及其借鑒1報(bào)告框架第一部分：國(guó)內(nèi)CBD發(fā)展歷程研究第二部分：國(guó)內(nèi)CBD住宅產(chǎn)品發(fā)展研究第三部分：國(guó)內(nèi)CBD客戶(hù)演變過(guò)程研究第四部分：國(guó)內(nèi)CBD案例對(duì)本項(xiàng)目借鑒2第一部分：國(guó)內(nèi)CBD的發(fā)展歷程研究研究對(duì)象：北京CBD 、深圳福田CBD、廣州珠江新城、杭州錢(qián)江新城3北京CBD發(fā)展歷程1993年1998年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2009年國(guó)務(wù)院批復(fù)的北京城市總體規(guī)劃首次提出規(guī)劃建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū)北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃北京商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃范圍調(diào)整首屆朝陽(yáng)國(guó)際商務(wù)節(jié)勝利召開(kāi)，正式推出CBD概念第一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目北京財(cái)富中心正式開(kāi)工建外SOHO項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)

2、售北京電視臺(tái)新址開(kāi)始建設(shè)中央電視臺(tái)新址開(kāi)工、普化永道落戶(hù)北京財(cái)富中心地標(biāo)性建筑國(guó)貿(mào)三期開(kāi)工建設(shè)北京市政府專(zhuān)題會(huì)同意北京CBD東擴(kuò)方案藍(lán)圖階段炒作階段實(shí)施階段基本成型北京CBD總用地面積4.02平方公里，總規(guī)模911萬(wàn)，歷時(shí)15年實(shí)現(xiàn)建成。4深圳CBD發(fā)展歷程1990年1993年1995年1996年1997年1998年2001年2004年確定發(fā)展福田CBD投資啟動(dòng)中心區(qū)主干道基本完成投資大廈、信息樞紐大廈建設(shè)中市中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施“七通一平”基本完成，鞏固拍賣(mài)出讓一塊居住用地中心區(qū)域城市公園建成，和黃、中海、深業(yè)、居住項(xiàng)目開(kāi)工，六大政府工程（市民中心、圖書(shū)館、音樂(lè)庭等）同時(shí)開(kāi)工；中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)

3、展期，高交會(huì)館正式起用；中心區(qū)地位已經(jīng)確立，居住項(xiàng)目竣工投入使用；江蘇大廈、國(guó)際商會(huì)大廈等高級(jí)寫(xiě)字樓也相繼落成深圳CBD總用地面積4.13平方公里，總規(guī)模750萬(wàn)，歷時(shí)14年基本建成。確定開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地開(kāi)發(fā)開(kāi)始啟動(dòng)辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)居住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本成型5廣州CBD發(fā)展歷程1993年1994年1995年19961997年1998年19992005年投資啟動(dòng)進(jìn)行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)置建設(shè)土地開(kāi)發(fā)已成規(guī)模：居住項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)進(jìn)行緩慢的基礎(chǔ)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)：辦公項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)新的建設(shè)高潮開(kāi)始，建設(shè)量巨增：商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)珠江新城進(jìn)入成熟開(kāi)發(fā)階段：市政基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施，大部分建設(shè)投入使用：居住區(qū)的品質(zhì)得到

4、廣泛認(rèn)可。廣州CBD總用地面積6.6平方公里，歷時(shí)12年基本建成。確定開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地開(kāi)發(fā)開(kāi)始啟動(dòng)居住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本成型6杭州CBD發(fā)展歷程杭州CBD核心區(qū)總占地4平方公里，總規(guī)模650萬(wàn)，歷時(shí)10年基本建成。2001年2002年20032005年2010年“大杭州”概念出臺(tái)，確立 發(fā)展方向整體及和興區(qū)規(guī)劃完成基礎(chǔ)設(shè)施和公共建筑開(kāi)工建設(shè)：商業(yè)及住宅項(xiàng)目建設(shè)相繼動(dòng)工中央商務(wù)區(qū)基本建成確定開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本成型20052010年規(guī)劃完成7城市啟動(dòng)歷時(shí)占地（平方公里）規(guī)模（萬(wàn)）北京1993年15年4.02911深圳1990年14年4.13750廣州1993年1

5、2年6.6杭州2001年10年4650結(jié)論：成型的CBD建設(shè)時(shí)間在10年以上。8東部新城發(fā)展歷程2002年，東部新城規(guī)劃編制工作啟動(dòng)。2004年，東部新城區(qū)總體規(guī)劃和核心區(qū)城市設(shè)計(jì)框架基本確定。東部新城指揮部成立，毛市長(zhǎng)任總指揮。2005年，東部新城基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)工啟動(dòng)，正式拉開(kāi)了新城的建設(shè)序幕。2007年初，首塊住宅用地被雅戈?duì)柅@取，樓板價(jià)3030元/平方米。2008年底，東部新城對(duì)整體規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，并確定“五年成形，十年建成”的目標(biāo)。2009年，會(huì)展中心一期基本完工。2010年，總完成投資124.2億元，總投資390億元的34個(gè)項(xiàng)目正在加快推進(jìn)。2011年，主要路網(wǎng)已經(jīng)施工完成，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

6、中，預(yù)計(jì)2012年投入使用。東部新城核心區(qū)占地8.45平方公里，規(guī)模700萬(wàn)，預(yù)計(jì)2013成形，2018年建成9CBD發(fā)展對(duì)我們的啟示建設(shè)時(shí)間05年610年1115年北京（19932008）詳細(xì)規(guī)劃確定市政基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)始動(dòng)工北京財(cái)富中心正式開(kāi)工住宅項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售中央電視臺(tái)新址開(kāi)工完成國(guó)貿(mào)三期開(kāi)工建設(shè)北京CBD東擴(kuò)方案深圳（19902004）主干道基本完成96年十三姐妹開(kāi)始施工市政設(shè)施七通一平基本完成99年住宅項(xiàng)目中海華庭銷(xiāo)售高速發(fā)展階段0203年住宅集中推出市場(chǎng)04年寫(xiě)字樓相繼推出市場(chǎng)廣州（19932005）大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)住宅開(kāi)始建設(shè)辦公開(kāi)始建設(shè)商業(yè)開(kāi)始建設(shè)成熟開(kāi)發(fā)階段市政設(shè)施投入使用辦公、商業(yè)投

7、入使用05年建成住宅品質(zhì)得到認(rèn)可杭州（20012010）規(guī)劃完成基礎(chǔ)設(shè)施和公共建筑開(kāi)工建設(shè)商業(yè)及住宅項(xiàng)目建設(shè)相繼動(dòng)工中央商務(wù)區(qū)基本建成寧波（2002 ？）基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)工05年首塊住宅拍賣(mài)會(huì)展中心動(dòng)工路網(wǎng)基本建成市政配套預(yù)計(jì)2012投入使用?預(yù)計(jì)2018建成10CBD發(fā)展對(duì)我們的啟示寧波東部新城已進(jìn)入具體實(shí)施階段，即將進(jìn)入快速發(fā)展階段；下階段將迎來(lái)住宅及寫(xiě)字樓的集中供應(yīng)階段，預(yù)計(jì)住宅將會(huì)先入市；東部新城的整體建設(shè)相對(duì)較慢，略慢于其他區(qū)域。啟示：研究參考性較強(qiáng)的CBD發(fā)展案例，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品、客戶(hù)變化找尋可借鑒之處。11北京是以金融辦公為主導(dǎo)，在國(guó)內(nèi)較為成功，商務(wù)辦公發(fā)達(dá)，有著國(guó)家政策的全力扶持，資源得

8、天獨(dú)厚；深圳、廣州、杭州是以政府主導(dǎo)市政設(shè)施、發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)，住宅啟動(dòng)緊隨其后，形成了以居住為帶動(dòng)的商務(wù)辦公區(qū)域?？紤]到廣州在2000年初期規(guī)劃調(diào)整，開(kāi)發(fā)并不太成功。故：選取深圳、杭州CBD對(duì)作為下一步研究對(duì)象。12第二部分：國(guó)內(nèi)CBD住宅產(chǎn)品發(fā)展研究研究對(duì)象：深圳福田CBD、杭州錢(qián)江新城13深圳CBD開(kāi)發(fā)的空間次序：由CBD外緣建成區(qū)向內(nèi)核建設(shè)開(kāi)發(fā)的功能次序：住宅高交會(huì)館城建公園/江蘇大廈市民中心/國(guó)商寫(xiě)字樓/酒店/市政六大工程/中心區(qū)住宅/會(huì)展交通配合：公交系統(tǒng)、地鐵14深圳CBD住宅項(xiàng)目分布黃埔雅苑中海華庭城中雅苑星河國(guó)際港麗豪園星河世紀(jì)雅頌居深業(yè)花園世紀(jì)花園15深圳CBD住宅項(xiàng)目戶(hù)型配比

9、16深圳CBD主要住宅項(xiàng)目主要樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格主力面積（）黃埔雅苑2002-09 二房：8090三房：130140世紀(jì)花園2002-09三房：120130星河國(guó)際200210四房：160170四房：230240城中雅苑2002-11二房：8090三房：130140港麗豪園2002-12三房：90100雅頌居20033三房：120140四房：180190四房：220240星河世紀(jì)200510一房：4050住宅在CBD2004年建成前，集中入市，在兩年內(nèi)全部推出市場(chǎng)；建成后只有一個(gè)住宅項(xiàng)目入市，面積以小面積為主；建設(shè)期入市住宅的主要的主力戶(hù)型：三房；其次為四房，然后二房二房8090，三房120140，

10、四房160170、220240為主要供應(yīng)面積17杭州CBD18杭州CBD住宅分布萬(wàn)象城悅府濱江城市之星東方潤(rùn)園水岸帝景盛世錢(qián)塘金基曉廬宋都新城國(guó)際19杭州CBD住宅戶(hù)型配比20杭州CBD主要住宅項(xiàng)目主要樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格主力面積（）水岸帝景2005-8四房：150160盛世錢(qián)塘2006-4四房：170180三房：130150宋都.新城國(guó)際 2006-6四房：160170四房：230240金基曉廬2006-10四房：150160三房：120140東方潤(rùn)園2006-10四房：160170萬(wàn)象城-悅府2008-8二房： 8090三房：160170四房：220230濱江城市之星2010-8三房：180200

11、四房：220280住宅集中在0608年推出市場(chǎng)，是CBD基本建成的前5年；產(chǎn)品線(xiàn)跨度較大，主要三、四房為主；三房130140，四房150160、170180，為主要供應(yīng)面積21CBD住宅發(fā)展對(duì)我們的啟示建設(shè)時(shí)間05年610年1115年深圳（19902004）無(wú)住宅供應(yīng)少量住宅供應(yīng)1.住宅集中供應(yīng)階段（后期僅星河世紀(jì)供應(yīng)）2.主要供應(yīng)戶(hù)型：三房為主，四房、二房次之一房：二房：三房：四房11.1%:19.1%:44.4%:25.4%3.主要供應(yīng)面積：二房8090，三房120140四房160170、220240杭州（20012010）無(wú)住宅供應(yīng)1.集中供應(yīng)階段2.主要供應(yīng)戶(hù)型：三房一房：二房：三房：

12、四房1.2%:10.3%:50.9%:37.6%3.主要供應(yīng)面積：三房130140，四房150160、170180后期供應(yīng)較少，僅濱江城市之星且戶(hù)型面積在有增大趨勢(shì)三房：180200；四房：220280住宅供應(yīng)均集中在市政基礎(chǔ)設(shè)施完成之后，且處于集中放量階段，后期住宅供應(yīng)較少；住宅項(xiàng)目整體以三房為主，其次為四房及二房產(chǎn)品，均以舒適型戶(hù)型供應(yīng)為主；三房主力面積130140，四房150170、170180、220240，二房809022住宅產(chǎn)品后期發(fā)展?jié)摿θ绾?？研究?duì)象：深圳福田CBD考慮到深圳福田CBD發(fā)展較為成熟，有較強(qiáng)的參考價(jià)值，故只針對(duì)深圳福田CBD進(jìn)行研究。23深圳CBD物業(yè)價(jià)值發(fā)展福田

13、CBD物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)深圳中心區(qū)商務(wù)目前建設(shè)已步入綜合體開(kāi)發(fā)的國(guó)際化進(jìn)程。城中雅苑星河國(guó)際雅頌居中海華庭深業(yè)花園（19992003）住宅先行第一階段（2002-2004）第一代寫(xiě)字樓群十三姐妹樓(卓越大廈、國(guó)際商會(huì)大廈、華融大廈、)第三階段（2008-未來(lái)）城市綜合體興起卓越世紀(jì)中心大中華國(guó)際金融中心金地舊改項(xiàng)目第二階段（2005-2008）寫(xiě)字樓鼎盛時(shí)代諾德中心卓越時(shí)代廣場(chǎng)國(guó)際商會(huì)中心新世界中心金中環(huán)大廈24經(jīng)貿(mào)中心諾德中心安聯(lián)大廈鳳凰大廈江蘇大廈新世界中心榮超中心港中旅大廈國(guó)際商會(huì)中心卓越時(shí)代廣場(chǎng)一期卓越時(shí)代廣場(chǎng)二期嘉里建設(shè)廣場(chǎng)大中華交易廣場(chǎng)卓越世紀(jì)中心現(xiàn)代國(guó)際金中環(huán)財(cái)富大廈大中華金融中心星河

14、中心星河世紀(jì)金地舊改福田中心區(qū)現(xiàn)有寫(xiě)字樓租、售分布銷(xiāo)售持有租賃十三姐妹：航天大廈卓越大廈國(guó)際商會(huì)大廈A國(guó)際商會(huì)大廈B興業(yè)銀行大廈新華保險(xiǎn)大廈中心商務(wù)大廈投資大廈華融大廈聯(lián)通大廈時(shí)代金融中心免稅大廈特美思大廈25住宅及寫(xiě)字樓物業(yè)成長(zhǎng)曲線(xiàn)住宅價(jià)格：19962005年保持平穩(wěn)(05年后無(wú)新盤(pán))19962005年價(jià)格保持穩(wěn)定，集中于800011000元/平米之間。其中2003年雅頌居和港麗豪園均價(jià)11000，為最高。2006年以后無(wú)住宅新盤(pán)推出，住宅二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)暴漲2007年報(bào)價(jià)在20000以上，品質(zhì)好的在30000以上2011年報(bào)價(jià)在40000以上，品質(zhì)好的在44000以上（雅頌居、星河國(guó)際）寫(xiě)字

15、樓價(jià)格：2005年開(kāi)始跳空躍漲19962003年價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定，集中在12000元/左右；2004年寫(xiě)字樓開(kāi)始升級(jí)，2005年大批甲級(jí)寫(xiě)字樓推出，價(jià)格躍升，集中在15000180002006年超過(guò)20000，2007年多數(shù)寫(xiě)字樓在25000左右2011年在30000左右，個(gè)別在4.55萬(wàn)元/（卓越世紀(jì)中心）寫(xiě)字樓住宅價(jià)格比：19961999年為1.41.5之間20002003寫(xiě)字樓價(jià)格有所下降，為1.11.3之間；20042006寫(xiě)字樓價(jià)格跌漲，為1.41.6之間；2007年住宅價(jià)格暴漲，回落址1.21.3；2011年住宅價(jià)格上升，出現(xiàn)住宅超越寫(xiě)字樓價(jià)格。1.026主要住宅項(xiàng)目主要樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)

16、格目前售價(jià)（元/）租金（元/月）中海華庭（1999-7）70003400050000700010000黃埔雅苑（ 2002-09 ）6000-25000300004500065008000星河國(guó)際（200210）7000-120003600048000750013000城中雅苑（2002-11）6300-100003300040000600010000港麗豪園（2002-12）7700-15000250003000065008000雅頌居（20033）7800-1300044000-60000600012000星河世紀(jì)（200510）14000270003000500027主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)

17、目開(kāi)盤(pán)價(jià)格售價(jià)（元/）租金（元/月）回報(bào)率新華保險(xiǎn)大廈（20042）100001200019500-2000090-1005.5-6%卓越大廈（20047）90001100023000-2400095-1054.9-5.2%諾德中心（200510）140001700026000-29000100-120-1504.6-6.2%金中環(huán)大廈（20067）190002000023000-2600080-1204-5.5%卓越時(shí)代廣場(chǎng)（200611）210002700027500-30000115-1605-6.4%榮超經(jīng)貿(mào)中心（20073）230002600025000-27000100-1305-

18、6%新世界中心（20074）250002700025000-29000105-1305-5.4%卓越世紀(jì)中心（200912）300004300045000500001301803.5%4.8%28第三部分：國(guó)內(nèi)CBD客戶(hù)演變過(guò)程研究研究對(duì)象：深圳福田CBD、杭州錢(qián)江新城29深圳CBD住宅發(fā)展歷程2004年2002年世紀(jì)花園星河國(guó)際城中雅苑1999中海華庭黃埔雅苑雅頌居2005年星河世紀(jì)深業(yè)花園2001港麗豪園2006年無(wú)項(xiàng)目無(wú)項(xiàng)目無(wú)項(xiàng)目CBD建成30深圳福田CBD客戶(hù)演變過(guò)程羅湖福田CBD1999-2003年：（前期）1.客戶(hù)以私營(yíng)企業(yè)主、生意人、公務(wù)員為主；2.私營(yíng)企業(yè)、生意人主要在福田周邊

19、區(qū)域的，集中在羅湖，最早一批來(lái)深圳淘金的人，其中以潮州人居多，在改革開(kāi)發(fā)的10年內(nèi)，事業(yè)取得一定成就，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；3.見(jiàn)證了改革開(kāi)放所帶來(lái)的巨大變化，對(duì)福田CBD有較強(qiáng)的信心，打算在深圳扎根，主要以自住需求為主；4.公務(wù)員是深圳最早建設(shè)者，開(kāi)荒牛，有較高的職位及地位，主要考慮到政府要變遷到福田中心區(qū)，考慮到后期工作生活的便利性。31深圳福田CBD客戶(hù)演變過(guò)程羅湖福田CBD福田2004-2005年：（后期）主要項(xiàng)目：星河世紀(jì)客戶(hù)一：CBD精英生活主流派（40%）他們主要集中在福田CBD的白領(lǐng)階層，位于企業(yè)中高層，出于投資目的，看重其升值潛力；2.客戶(hù)二：財(cái)富礦脈掘金人（50%）他們是早起富裕起來(lái)的企業(yè)主及生意人，主要在福田華強(qiáng)北、景田、蓮花北和彩田區(qū)域，部分受益于CBD前期住宅項(xiàng)目的升值 ；3.客戶(hù)三：北上創(chuàng)富者（10%）香港客戶(hù)，看好福田CBD的發(fā)展，出于投資目的。香港32杭州CBD住宅發(fā)展歷程2008年2007年2005水岸帝景萬(wàn)象城-悅府2009年濱江城市之星20062010年無(wú)項(xiàng)目CBD建成新城國(guó)際 金基曉廬東方潤(rùn)園盛世錢(qián)塘無(wú)項(xiàng)目33杭州CBD客戶(hù)演變過(guò)程西湖區(qū)域錢(qián)江新城CBD2005-2007年：（前期）1.客戶(hù)以居住在老城區(qū)的私營(yíng)業(yè)主、大型企業(yè)高級(jí)管理人員、政府公務(wù)