國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓淺析

1、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓淺析從一起案件談起案情簡(jiǎn)介：甲公司于2003年擬在某鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)內(nèi)通過(guò)出讓方式獲得15000廿國(guó)有土地 使用權(quán)。張某是其業(yè)務(wù)單位老板，甲公司邀請(qǐng)張某共同參與買(mǎi)地。雙方達(dá)成協(xié)議， 約定張某購(gòu)買(mǎi)其中的2240廿土地，該2240廿土地的出讓金及以后的土地稅費(fèi)由 張某承擔(dān)。雙方還約定土地證暫由甲公司辦理，可以用以抵押。如果張某需要時(shí)， 再分割辦理土地證。后甲公司與國(guó)土部門(mén)簽訂了土地出讓合同，受讓了相關(guān)土地，并領(lǐng)取了國(guó)有 土地使用權(quán)證，后面附有勘測(cè)定界圖。因?yàn)槌鲎屚恋匾唤怯幸粋€(gè)池塘，開(kāi)發(fā)區(qū)管 委會(huì)將該池塘的面積以低價(jià)“出讓”給了甲公司。甲公司與張某各自建了圍墻， 相互隔離開(kāi)來(lái)。甲公司在自

2、己的用地范圍內(nèi)以合法手續(xù)建造了廠房。張某在自己 的用地范圍內(nèi)建造了廠房，因當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)卣饨ㄖ娣e不到1000平方米的房 屋無(wú)需報(bào)建，所以沒(méi)有辦理任何法律手續(xù)。2007年，張某成立了乙企業(yè)（性質(zhì)為個(gè)人投資企業(yè)）。甲公司與乙企業(yè)重新 訂立了一份協(xié)議，重申了原來(lái)的協(xié)議內(nèi)容。2009年底，乙企業(yè)希望將自己名下 的土地使用權(quán)，單獨(dú)辦理登記。甲公司不同意，形成糾紛。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛越來(lái)越多，原因是土地使用權(quán)的價(jià)值越來(lái)越顯著， 土地作為不可無(wú)限擴(kuò)展的資源，越來(lái)越緊缺。目前來(lái)看，法律對(duì)此的規(guī)定仍然存 在滯后與矛盾。本文試圖通過(guò)相關(guān)法律及司法解釋的演變路徑，結(jié)合上述案件、 實(shí)務(wù)上做法，分析國(guó)有土地使用權(quán)

3、轉(zhuǎn)讓中的存在問(wèn)題。一、涉及土地轉(zhuǎn)讓的法律及司法解釋的演變（一）法律演變1988年第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議通過(guò)的中華人民共和國(guó)憲法修 正案，首次規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”正式從憲法角度明 確了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。中華人民共和國(guó)土地管理法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地 管理法）隨即刪除了 “禁止出租土地”的內(nèi)容，加上了 “國(guó)有土地和集體所有 的土地的使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓”的內(nèi)容。這時(shí)土地管理法規(guī)定國(guó)有土地和 集體土地都可以依法轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)行土地管理法第二條第三款做出同樣的規(guī)定，但僅 限于國(guó)有土地使用權(quán)可以出讓與轉(zhuǎn)讓。1990年，國(guó)務(wù)院頒布了城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（以下 簡(jiǎn)稱(chēng)

4、暫行條例），專(zhuān)門(mén)規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓。其中較多條款涉及了 國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)確立了劃撥土地使用權(quán)的限制轉(zhuǎn)讓原則。1995年，中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理法） 頒布。這是第一部專(zhuān)門(mén)規(guī)范城市房地產(chǎn)的法律，其中對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓做出了很詳細(xì) 的規(guī)定。第37條明確了不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，第38條則從正面規(guī)定了以出讓方式 取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合的條件。第39條是對(duì)以劃撥方式 取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定。1（二）司法解釋的演變1、最高人民法院對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓糾紛一直比較關(guān)注，始終傾向合同有效，鼓 勵(lì)交易的原則。2003年，最高人民法院在給廣西壯族自治區(qū)高級(jí)

5、人民法院的答復(fù)中，明確: “以出讓方式取得土地使用權(quán)后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán) 出讓金，并且轉(zhuǎn)讓方和受讓方前后投資達(dá)到完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以 上，已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，或者雖然沒(méi)有辦理登記手續(xù)，但當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)主管部門(mén)同 意補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓合同可以認(rèn)定有效。”2、2005年，最高人民法院頒布了 “關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛 案件適用法律問(wèn)題的解釋”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“土地使用權(quán)解釋”）。在這一份距今最近 的法律規(guī)范性文件中，最高院依然采取了可以補(bǔ)正不足、盡量有效的態(tài)度。其中第八條采納了物權(quán)法第15條物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，“權(quán)1第三十七條 下列房地產(chǎn)

6、，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的 條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收 回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記 領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同 約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬 于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地

7、或者其 他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。第三十九條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民 政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī) 定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按 照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益 中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。利的轉(zhuǎn)移與轉(zhuǎn)移的合同，土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)

8、變更登記手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn) 合同無(wú)效的，不予支持。”第九條對(duì)城市房地產(chǎn)管理法第37條第六項(xiàng)做了變通，屬于給予效力補(bǔ)正的 機(jī)會(huì)。轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起 訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。涉及劃撥用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，一是兩個(gè)主體都可以補(bǔ)正。十一條是從轉(zhuǎn)讓方 來(lái)規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃 撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理 土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十二條從受讓方來(lái)看。土地使用 權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使

9、用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意 轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒂墒茏尫睫k理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合 同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。二是性質(zhì)可以變，也可以不變。第十三條規(guī)定 了仍然是劃撥用地性質(zhì)。土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)， 起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地 使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ) 償性質(zhì)的合同處理。二、結(jié)合上述案例，我們可以看到該案涉及到了轉(zhuǎn)讓合同是否生效、能否辦 理變更登記的問(wèn)題。筆者梳理了一下，感到影響這兩個(gè)問(wèn)題的因素主要有：（一）第一個(gè)障礙是在雙方簽訂第一份協(xié)議時(shí)，轉(zhuǎn)讓人尚

10、未通過(guò)合法方式取 得土地使用權(quán)。案件事實(shí)反映，在第一份協(xié)議訂立時(shí)不僅尚未取得土地使用權(quán)，而且是尚未 訂立國(guó)有土地的出讓合同。但需要注意的是，補(bǔ)訂第二份協(xié)議時(shí)，轉(zhuǎn)讓方的所有 手續(xù)都完成了，不僅取得了國(guó)有土地使用權(quán)，而且也依法辦理了權(quán)屬登記。對(duì)此，根據(jù)土地使用權(quán)解釋第九條2,完全可以認(rèn)定第二份轉(zhuǎn)讓協(xié)議是2最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第九條“轉(zhuǎn)讓方未取得 出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！庇行Ш贤?。以出讓方式取得土地使用權(quán)后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)支付

11、全部土地使用 權(quán)出讓金，并且轉(zhuǎn)讓方和受讓方前后投資達(dá)到完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五 以上，已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，或者雖然沒(méi)有辦理登記手續(xù)，但當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)主管部門(mén) 同意補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓合同可以認(rèn)定有效。（二）第二個(gè)障礙是，房地產(chǎn)的分割轉(zhuǎn)讓是否需要審批的問(wèn)題。本案的轉(zhuǎn)讓是分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)凑諘盒袟l例第25條第二款3的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。本案中的雙方均沒(méi)有報(bào)經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。對(duì)此怎么辦？第一，筆者咨詢(xún)過(guò)國(guó)土管理部門(mén)，他們?cè)趯?shí)際工作中沒(méi)有這樣作為前置程序 的行政審批，但存在內(nèi)部流程中的審核問(wèn)題。所以可以理解為沒(méi)有合法的審批規(guī) 范。第二，在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓中，實(shí)際上也沒(méi)有誰(shuí)被要求履行這一手續(xù)，該規(guī)定在 實(shí)

12、踐中形同虛設(shè)。眾所周知，商品房買(mǎi)賣(mài)是典型的分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)珱](méi)有誰(shuí)需要履行 審批手續(xù)。第三，城市房地產(chǎn)管理法中已經(jīng)不再區(qū)分整體轉(zhuǎn)讓還是分割轉(zhuǎn)讓。該法 在強(qiáng)調(diào)其他一些管理要素、無(wú)效的原因時(shí)，沒(méi)有提到分割轉(zhuǎn)讓需要批準(zhǔn)。由此筆 者認(rèn)為該法實(shí)際上改變了暫行條例的規(guī)定，已經(jīng)不再將分割轉(zhuǎn)讓作為一種需 要神批的情形。（三）第三個(gè)障礙是轉(zhuǎn)讓的部分土地上沒(méi)有合法建筑，存在未經(jīng)報(bào)批的建筑 物。這是否與暫行條例第19條4相沖突？是不是也不符合城市房地產(chǎn)管理 法第38條？ 5即轉(zhuǎn)讓土地的，究竟是從整宗土地來(lái)看其是否符合轉(zhuǎn)讓條件還是 僅從轉(zhuǎn)讓合同指向的那部分土地是否符合轉(zhuǎn)讓條件？首先涉及這些規(guī)定的法規(guī)范性質(zhì)，即是強(qiáng)制性規(guī)范還

13、是管理性規(guī)范。通說(shuō)只3城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第25條第二款“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所 有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記” 4城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第19條“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再 轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的， 土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”5城市房地產(chǎn)管理法第38條“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一） 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定

14、進(jìn)行 投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工 業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。/轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。” 有效力性強(qiáng)制規(guī)范才能作為判斷交易行為是否有效的依據(jù)。最高人民法院的意 見(jiàn)，認(rèn)為城市房地產(chǎn)管理法第38條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定涉及合同效力，沒(méi)有權(quán) 利證書(shū)屬于無(wú)權(quán)處分，合同為效力待定，期限到當(dāng)事人提起訴訟時(shí)為止，而認(rèn)為 該條第一款第二項(xiàng)不屬于判定合同效力的強(qiáng)制性規(guī)范。但最高院同時(shí)也認(rèn)為，合 同有效，仍然會(huì)出現(xiàn)行政機(jī)關(guān)依法不予辦理過(guò)戶(hù)登記的問(wèn)題，轉(zhuǎn)而由權(quán)利的瑕疵 擔(dān)保責(zé)任或違約責(zé)任來(lái)處理。6如果按照這種觀點(diǎn)，雖然合同

15、可以有效，但仍然 不能實(shí)現(xiàn)變更登記的目的。實(shí)務(wù)中的當(dāng)事人其最終目的往往需要實(shí)現(xiàn)合同的目 的，不僅僅是認(rèn)可合同有效追究對(duì)方違約責(zé)任。民法學(xué)家王利明認(rèn)為其次，應(yīng)當(dāng)從整宗土地的角度看其是否符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，不宜割裂 開(kāi)來(lái)，僅以轉(zhuǎn)讓合同指向的那塊土地。如果整體上已經(jīng)滿(mǎn)足了法律的要求，使用 權(quán)人轉(zhuǎn)讓余下的空地，應(yīng)當(dāng)說(shuō)更加有利于土地的有效利用，屬于節(jié)約土地的行為， 應(yīng)當(dāng)?shù)鹊椒傻墓膭?lì)而不是反對(duì)。就上述案件看，只要甲公司就受讓的整宗土地 的開(kāi)發(fā)已經(jīng)滿(mǎn)足了法律的要求，其向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓約定的小部分土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng) 允許。第三對(duì)于違章建筑能否適用暫行條例第24條？ 7筆者認(rèn)為暫行條例 的這一規(guī)定不妥當(dāng)，已經(jīng)與

16、現(xiàn)在包括物權(quán)法在內(nèi)的規(guī)定不相協(xié)調(diào)。但考慮到實(shí)踐 中在處理違章建筑時(shí)將其作為一般財(cái)產(chǎn)來(lái)處理，似乎倒也是一個(gè)變通。既然無(wú)證 建筑，其房屋的法律地位不被承認(rèn)，但財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)還是認(rèn)可的，如果有人損害這 一財(cái)產(chǎn)的，同樣可以得到法律的保護(hù)。這一實(shí)踐做法，等于將違章建筑當(dāng)成了動(dòng) 產(chǎn)。如果是依照動(dòng)產(chǎn)來(lái)處理，既然乙企業(yè)投資形成了這些財(cái)產(chǎn)，當(dāng)期貨的土地使 用權(quán)時(shí)，自然也應(yīng)當(dāng)保護(hù)他的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。否則，會(huì)造成沖突。至于其違反行政管 理的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)交由行政部門(mén)依法處理。（四）第四個(gè)障礙是，轉(zhuǎn)讓方存在違法用地的情形。這是否影響合法用地部分？能否在認(rèn)定合同效力時(shí)，拋開(kāi)轉(zhuǎn)讓方的違法用地 問(wèn)題。筆者認(rèn)為，一是甲公司的違法用地與準(zhǔn)備

17、轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)的地塊沒(méi)有聯(lián)系，6參見(jiàn)最高人民法院司法解釋?zhuān)?005年卷），最高人民法院研究室編，第72 -82頁(yè).7城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第24條“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享 有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使 用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ铩⑵渌街镒鳛閯?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?！?二是民事權(quán)利與行政違法是相區(qū)別的法律狀態(tài)，行政違法不一定會(huì)導(dǎo)致權(quán)利不存 在。甲公司擁有合法出讓中取得的全部土地使用權(quán)，也領(lǐng)取了相應(yīng)的使用權(quán)證。 權(quán)證的頒發(fā)意味著法律承認(rèn)了它的合法使用權(quán)及其范圍，在其合法擁有的權(quán)利范 圍內(nèi)進(jìn)

18、行轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)然是可以的。至于合法權(quán)利之外存在其他違法用地情形，理當(dāng) 有行政主管部門(mén)予以處理，不應(yīng)當(dāng)以此來(lái)影響合法權(quán)利部分的行使。（五）第五個(gè)障礙是行政部門(mén)認(rèn)為需要先進(jìn)行驗(yàn)收，并處罰非法用地部分后 才能予以認(rèn)可轉(zhuǎn)讓行為。2004年開(kāi)始，出讓土地后頒發(fā)的第一份國(guó)有土地使用權(quán)證，是短期有效的， 按照蘇州的規(guī)定，期限僅相當(dāng)于出讓合同中約定的開(kāi)發(fā)、建設(shè)期限，一般兩年左 右，證后所附的是勘測(cè)定界圖，即根據(jù)規(guī)劃紅線(xiàn)來(lái)劃定。到期后，需要報(bào)請(qǐng)國(guó)土 部門(mén)驗(yàn)收，國(guó)土部門(mén)根據(jù)原來(lái)的規(guī)劃紅線(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量實(shí)際占地的四至及建筑情形， 符合原批準(zhǔn)內(nèi)容的，制作宗地圖，正式頒發(fā)長(zhǎng)期有效的國(guó)有土地使用權(quán)證。筆者 認(rèn)為這些僅僅是行政管理的需要而做出的規(guī)定，不能否定轉(zhuǎn)讓合同的效力。（六）土地登記中的幾個(gè)問(wèn)題1、房地一體原則對(duì)本案的影響房地一體原則是我國(guó)法律確定的房屋與土地使用權(quán)一體轉(zhuǎn)讓的原則。在物 權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法中都有明確的規(guī)定。這樣，土地轉(zhuǎn)讓的，房屋等附 著物的權(quán)利也一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)粗嗳弧９P者以為，如果土地使用權(quán)能夠進(jìn)行變更登 記，那么