西安住宅房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告文案

1、WORD.16/16住宅房地產(chǎn)市場調(diào)研簡報目錄：第一部分：的自然歷史情況宏觀政治、經(jīng)濟情況市房地產(chǎn)投資狀況市的商品房住宅市場總體印象第二部分：總量的變化情況人口的區(qū)域分布人口的年齡情況人口的受教育情況（知識文化水平）從業(yè)人口的職業(yè)劃分與收入支出情況消費者的消費水平消費者喜好的戶型與面積消費者支付能力消費者的消費水平第三部分：各個區(qū)域（城東、城西、城南、城北、城中）的文化氛圍各個區(qū)域的城市規(guī)劃情況各個區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)各個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展情況與開發(fā)前景分析（區(qū)域土地價值評價各個區(qū)域的土地價值評價。要從：政治、經(jīng)濟、環(huán)境、交通、生活配套、市政配套、人文歷史、現(xiàn)在發(fā)展程度、科學教育、居民消費層次等方面進行

2、評價。）（附第四部分）：幾家實力比較大的開發(fā)商評價正文：第一部分：1、的自然歷史情況：市位于黃河流域中部關中盆地轄境東西204公里，南北116公里，面積9983平方公里，其中市市區(qū)面積1066平方公里。地區(qū)自古有“八水繞長安”之美稱。水利資源相當豐富。市平原地區(qū)屬溫暖帶半溫暖大陸季風氣候，冬季最低溫度在零下10攝氏度左右，夏季最高溫度在27度左右。 2000年底全市總?cè)丝?88.01萬人，其中農(nóng)業(yè)人口402.22萬人。市區(qū)人口以碑林區(qū)的密度為最高27744人/平方公里，其次為新城區(qū)15147人/平方公里，蓮湖為15127人/平方公里，郊區(qū)人口以雁塔區(qū)密度最高3669人/平方公里，其次為未央?yún)^(qū)，

3、1455人/平方公里，再次霸橋區(qū)，1298人/平方公里。市總?cè)丝跀?shù)為545萬，而市人口最密集的西崗區(qū)人口密度也只有16414人/平方公里?？梢姡徽搹目?cè)丝谶€是從人口密度上相比較，市的人口統(tǒng)計數(shù)字都遠遠大于市。2、宏觀政治、經(jīng)濟情況： 2000年市經(jīng)濟健康穩(wěn)定增長，人民生活水平繼續(xù)提高，全年實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值689億元，比上年增長了13.1%。人均國生產(chǎn)總值突破1萬元。全年全市社會消費品零售總額328.47億元，比上年增長10.17%。城鄉(xiāng)居民收入增加，整體達到小康水平。全市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達6364元，比上年增長6.1%。99年居民消費水平為5754元，2000年人均收入會達到600

4、0元左右，與相比基本持平，甚至略低于的消費水平。3、房地產(chǎn)投資總體情況：商品房住宅市場總體印象：2000年,全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.75億元,比上年增加33060萬,增長16.17%;全年商品房施工面積144.89萬平方米,比去年增長57.49%;竣工面積121.5萬平方米,同期增長40.68%;全年銷售商品房150.75萬平方米,銷售額45.55億元,比上年增長125.06%和137.79%.2000年，城市維護建設完成投資16.12億元，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資52億元，建筑業(yè)完成投資198億元，村鎮(zhèn)基礎設施建設完成投資2.7億元。全年新開發(fā)面積711萬平方米，其中經(jīng)濟適用房608萬平方米，

5、新竣工面積582.62萬平方米，銷售面積131萬平方米，完成投資69.2億元。2001年將在去年的基礎上，開發(fā)各類商品房500萬平方米，完成投資195億元。而1999年房地產(chǎn)建筑業(yè)總產(chǎn)值121億元，新開工面積829萬，竣工面積683萬。2000年住宅開發(fā)面積500萬平左右。2000年市商品房銷售面積213萬平方米。城市人口數(shù)要比多150萬人口，但是住宅開發(fā)面積卻要比少近100萬平方米。兩地的在職人員收入為6274元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達6364元，于基本一樣。從各項指標比較來看的房地產(chǎn)市場可開發(fā)空間還是相當大的。而通過市場調(diào)查也同樣體會到這個有著悠久文化歷史的古都正與現(xiàn)代氣息想融合，無數(shù)新

6、時代的耕耘者正在這片希望的土地上編制著夢想。房地產(chǎn)業(yè)目前存在的一些問題不容忽視：是樓市經(jīng)過幾年發(fā)展，市場更趨成熟，但在產(chǎn)品定位方面還和市場需求有較大差距。許多開發(fā)商一味擴大戶型，逐步拉開房價，忽略了相當一部分購房群體的需求，尤其是缺乏針對工薪階層需求的商品房。是土地運作市場程度低，房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭無序現(xiàn)象仍存在。一方面，從目前土地轉(zhuǎn)讓方式看，仍以協(xié)議為主，拍賣、招標較少，這與房地產(chǎn)高速發(fā)展極不相適應。另一方面，土地供應缺乏透明度，土地市場運作缺乏規(guī)化、市場化。是銷售環(huán)節(jié)違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，如虛假廣告，產(chǎn)權不清，面積“缺斤短兩”等。中介機構行為不規(guī)，目前該市中介機構從業(yè)方式簡單落后，從業(yè)人員缺乏

7、專業(yè)知識，信息來源沒有保證，操作不規(guī)，且主要服務容大多停留在住房租賃方面。五、 房地產(chǎn)現(xiàn)在還存在集體購買。在這種現(xiàn)象已經(jīng)基本看不到了。安的經(jīng)濟適用房和還有一定的區(qū)別。的經(jīng)濟適用房已經(jīng)歸入商品房的概念，但是在卻仍然沒有被納入商品房的疇。建設經(jīng)濟適用房仍需要審核批準，之后土地成本和應繳稅金都有相當?shù)臏p免。因此，房屋的價格也相應低廉。雖然需求市場不斷在擴大，但主流集中在經(jīng)濟適用房上，2001年省的住宅投資計劃的85億元中，就有60億元左右將被用在經(jīng)濟適用房的建設上。還存在集資房，由單位出部分資金，個人出部分資金共同建房，解決個人住房問題。上幾點都是房地產(chǎn)市場機制還不健全的表現(xiàn)。這些方面都直接或者間接

8、的影響著正常商品房市場的運行，值得引起足夠的重視第二部分：日前，我市第五人口普查數(shù)據(jù)向社會公布，有關主要數(shù)據(jù)如下：1、我市共有常住人口741.14萬人（包括外來人口），自1990年第四次人口普查年平均增長11.92萬人，平均增長率為1.77%。2、市區(qū)中，雁塔區(qū)81.00萬人，碑林區(qū)71.16萬人，蓮湖區(qū)64.32萬人，新城區(qū)53.64萬人，灞橋區(qū)50.38萬人，未央?yún)^(qū)46.91萬人。3、全市共有家庭戶192.00萬戶，家庭戶人口為651.94萬戶，平均家庭戶規(guī)模為3.40人。4歲的人口153.34萬人，占20.69%，比上次普查比重下降了5.02個百分點；15-64歲的540.96萬人，占7

9、2.99%；65歲與以上的46.84萬人，占6.32%，比上次普查上升了1.11個百分點。5、市接受大學（大專以上）教育的81.02萬人，占10.93%；接受高中（含中專）教育的141.11萬人，占19.04%。6、全市共有416.05萬人居住在城鎮(zhèn)，占全市人口總數(shù)的56.14%。從上述人口普查數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，作為影響我市樓市營銷的人口概貌，在很大程度上決定著我市樓市營銷的發(fā)展前景與各種各樣的營銷機會。市場發(fā)展前景持續(xù)樂觀：（一）在統(tǒng)計結果中可以看出，我市人口仍持續(xù)增長，而且居住在城鎮(zhèn)的人口數(shù)量已經(jīng)超出居住與鄉(xiāng)村的人口數(shù)量。從此可知，我市樓市的發(fā)展將隨著人口數(shù)量的緩慢增長和人口趨于城市集中的態(tài)

10、勢而表現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。首先，市場需求將持續(xù)增長，這種增長將僅僅也只局限于適應絕大多數(shù)人口消費的普通住宅。其次，需求情勢將逐步發(fā)生演變，隨著少、中、老年各群體數(shù)量的改變，將衍生出新型的消費結構層次。盡管目前的購房主體并不因不同年齡層次群體數(shù)量的變化而發(fā)生大的變動，但至少為樓市的營銷帶來更多的營銷機會。再次，隨著我市人口素質(zhì)的不斷提高，市場總體消費力將繼續(xù)提高，具備購房能力的群體將繼續(xù)增加，由此將帶給樓市更多的現(xiàn)實的銷售機會，促進樓市的持續(xù)健康發(fā)展。當人口的素質(zhì)提高到相應水平的時候，相應的要求市場上所提供的消費品達到相應水平，住房尤其如此。但是，消費者也是理性的，這種提高并不限于面積求大、居家

11、求奢華、更為重要的是要求所購房屋具有良好的宜居性和健康品質(zhì)。第三部分：高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析：城南區(qū)以其優(yōu)越的地理位置和濃郁的文化氣息已贏得消費者和開發(fā)商的普通認可，在2000年紛紛在此區(qū)域開發(fā)，并以高價入市，從前期銷售看，因價位高而表現(xiàn)出銷售不盡人意。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入推進和網(wǎng)絡、IT等新興行業(yè)的迅猛發(fā)展，本區(qū)的寫字樓類和住宅在后期銷售持續(xù)良好。城北隨著基建環(huán)境的逐步改善，投資潛力也被一些個體看好。西高新是更是的一個亮點。所有對有一點了解的人都會說最適合人居住的地方在西高新。在西高新分布的大專院校有22所，大型研究所49個，大型實驗室200多個，專業(yè)技術人員60，000多名，2300個技

12、術人員/平方公里。高新技術開發(fā)區(qū)10年來累積科技成果3500多項，列入國家科技產(chǎn)業(yè)計劃的443項。其中國家計劃135項，居國家高新區(qū)第一位。高新技術企業(yè)銷售收入占高新區(qū)收入的82%，遠遠高于軟件園開發(fā)的規(guī)模。2000年高科技園區(qū)科工貿(mào)收入274.2億元，工業(yè)總產(chǎn)值191.6億元。已經(jīng)形成了電子信息、光、機、電一體化，生物醫(yī)藥三個主導產(chǎn)業(yè)。2000年電子信息產(chǎn)業(yè)占高新區(qū)技工貿(mào)總收入的45%，生物醫(yī)藥和光機電一體化產(chǎn)業(yè)各占18%左右。外來企業(yè)總計411家，投資總額12億美元。其中，90%的項目集中在高新技術領域。具統(tǒng)計，從事科學研究和綜合技術服務的人員達到了72，942人，年平均工資10，047元

13、。高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)完成技工貿(mào)收入104億元，遠小于高新技術園區(qū)的收入。引進外來企業(yè)57個，而資企業(yè)175個，利用外資8032萬美元。與相比相差甚遠。從事科學技術研究和綜合技術服務的人員達到了12，751人，年平均工資12，421元，雖然絕對數(shù)字要比大，但是考慮的消費指數(shù)后，的實際工資收入要高于的實際工資收入。在高新區(qū)各項經(jīng)濟指標以超常規(guī)的發(fā)展速度增長。十年間，作為主要經(jīng)濟增長的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在高新區(qū)總計投資70多億元，開工各類建筑560萬平方米，竣工360萬平方米。其中，99年以來新開住宅樓盤26個，寫字間項目13個，商住兩用項目6個。其中分布在西高新的樓盤平均價格在3500以上，是是的高檔樓盤分

14、布密集的區(qū)域。該區(qū)樓盤特點比較明顯：樓盤的建筑風格以歐式為主。知名小區(qū)的建設多從小區(qū)景觀開始或從社區(qū)配套開始建設。譬如：學校、醫(yī)院、小區(qū)購物中心等等。尤其是重點小學的建設。錦園的前期建設就和師大聯(lián)辦一所重點小學，這就在很大程度上促進了其銷售率。小區(qū)的規(guī)劃設計在是最突出的，各個小區(qū)都比較注重水景設計。個別小區(qū)以小高層為主體，譬如：楓葉新都市（不屬西高新但在西高新邊屆處）、錦園、紫薇城市花園等等。樓盤的營銷方式比較先進，營銷方式比較先進。注重樹立品牌效應。例如：紫薇花園、紫薇城市花園、紫薇大廈；楓葉新家園、楓葉新都市、楓葉廣場、楓葉大廈；高科花園、高科廣場等等，紫薇地產(chǎn)、高科地產(chǎn)、高新地產(chǎn)都相當注

15、重品牌營銷。而且這三家地產(chǎn)公司營銷手段也相當成功，其產(chǎn)品的銷售率良好，2000年至今銷售率平均達到了50以上，開發(fā)面積也占據(jù)了西高新的半壁江山，可以說是西高新的地產(chǎn)三“巨頭”?，F(xiàn)象與問題：西高新的土地資源很有限，現(xiàn)有的土地資源大部分被西高新的高新集團掌握，對于外地開發(fā)商而言要獲得土地資源困難比較大。對于開發(fā)區(qū)的管理委員會權利比較大。開發(fā)區(qū)的土地資源由管委會管理，不受城建局的領導。西高新立項喜憂參半：1、西高新的住宅和寫字間林立已經(jīng)接近飽和狀態(tài)。2、西高新的高科集團利用自己的地主優(yōu)勢，大有強龍不壓地頭蛇之勢。3、當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商可能采用各種擠壓手段對付外來開發(fā)商。但是從另一個視角來考慮：1、西

16、高新的生活配套設施已經(jīng)齊全，人氣旺盛。2、的城市正在走“擴”路線，由于市中心的人口密度相當大，環(huán)境嘈雜，不適合人居住。因此，相當一部分人考慮從市中心向西高新遷移。3、西高新的人文氣氛很好。著名的高校多集中于此。城南現(xiàn)階段的文化氛圍比較好，城西工業(yè)區(qū)經(jīng)濟文化比較落后，城北治安比較混亂。老百姓相傳：城南人見面就問：“上了？”意思是考上大學了？城西則問：“下了？”意思是下崗了？城北人卻問：“出來了？”意思是剛釋放出來。4、該區(qū)的居民收入在各個區(qū)域相比較是消費水平最高的一個，平均月收入在3000元左右。高收入必定會帶動商品房的銷售。5、在西高新立項對于外來公司的品牌樹立，知名度的營造，提升產(chǎn)品品質(zhì)等等

17、都起著重要的作用。因為，人們對房地產(chǎn)的首要關注點就在西高新。城東房地產(chǎn)市場分析：1、城東地區(qū)據(jù)不完全統(tǒng)計，目前城東區(qū)房地產(chǎn)市場推出的項目約有12項，占全市項目總數(shù)的12.9%，略高于城北，排行老四。占總建筑面積的15.3%，低于城北，排在全市最低。說明城東開發(fā)規(guī)模較小。商品房分類比例，住宅面積171325.81平方米，占區(qū)建筑面積的65.6%。住宅所占比例遠低于全市比例。商場、辦公樓建筑面積89996平方米，占區(qū)總建筑面積的34.4%，項目和面積所占比例均高于全市比例。開發(fā)地段有七項在東關正街一線，以舊城改造為主，有五項在東新開發(fā)區(qū)。城東區(qū)商品房基本在這兩個地段發(fā)展，且規(guī)模較小，再往東就是東郊

18、軍工、紡織兩個工業(yè)區(qū)，外加兩條河，給發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)造成較大障礙。 城東商品房價格幾年來一直是全市最穩(wěn)定的地區(qū)，價格也較低，住宅均價長期在2000元/平方米以下。今年以來，住宅均價連續(xù)快速上升，主要原因是在傳統(tǒng)的低房價地區(qū)連續(xù)推出了30004000元/平方米的大面積高檔公寓。如東興科技大廈、招商局廣場等項目，使該區(qū)均價出現(xiàn)大幅度上升，由年初的1970元/平方米到9月的2757元/平方米，上升了40%。由五城區(qū)排行最后一躍為第二位，但這只是由極個別項目對均價的影響造成的假象，城東區(qū)實際仍是商品住宅較便宜的地區(qū)。2、產(chǎn)河地區(qū)市場區(qū)段分析：隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，依托于產(chǎn)河和霸河兩個生態(tài)資源的城東區(qū)房

19、地產(chǎn)開發(fā)也取得了長足的發(fā)展，特別是1994年5月省政府批準的產(chǎn)河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建立以后。開發(fā)區(qū)一期規(guī)劃（面積3.86萬平公里），由兩個工業(yè)區(qū)組成：北部工業(yè)區(qū)（面積1.88平方公里），中部商業(yè)街（面積0.18平方公里），南部旅游渡假區(qū)（面積1.8平方公里）。去年以來，其南部的以產(chǎn)河為對象的旅游渡假區(qū)各個項目相繼落成，從而引領了產(chǎn)河岸邊的住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)河自北向南貫通整個城東區(qū)，途經(jīng)華清東路、長樂東路和東路等三條城東主干線。由于各區(qū)段位置的不同，其房地產(chǎn)的發(fā)展程度也不盡一樣。在華清東路的產(chǎn)河區(qū)域，華清園小區(qū)、金裕家園等幾個大型中檔綠色生態(tài)住宅社區(qū)相繼在這里成立。華清東路住宅區(qū)域的優(yōu)勢在于：交通便利

20、生態(tài)環(huán)境良好房產(chǎn)價格便宜：由于地價的原因，本區(qū)住宅平均價格在2000元/平方米以下，但隨著其入住率的不斷升高，價格大有上漲之勢。前景分析：產(chǎn)河經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段還處在“萌芽”階段。雖然有部分當?shù)亻_發(fā)商介入，但是本地的人氣不是很旺盛，加之本地區(qū)的消費者購買能力有限。本地區(qū)的大配套還不齊全，要達到居住標準仍需要相當大的配套建設。所以，要發(fā)展成為一個成熟的房地產(chǎn)市場仍需相當長的一段時間。對于新介入的開發(fā)商來說短期無法獲得效益，只有長期投資，但是長期投資對于外來開發(fā)商來說風險相當大。本區(qū)不適宜外來開發(fā)商進行投資。3、城房地產(chǎn)市場分析：城區(qū)人口布局狀況與文化背景：按照行政區(qū)劃來看，城區(qū)含蓋

21、了蓮湖區(qū)、新城區(qū)和碑林區(qū)三個城區(qū)，土地面積共12平方公里，它包括13個街道辦事處，共37萬人口。許多歷史文化古跡都分布在該區(qū)，民俗文化交相輝映。城區(qū)的交通狀況：如今，的共交運輸以取得了長足的發(fā)展，共交線路長度達1472公里，先后開通了許多條線路的空調(diào)車和專線車，十分方便。近年來，市不僅乘車環(huán)境得到了很大的改善，但是城區(qū)的交通情況仍然不很良好，高峰時間的交通阻塞現(xiàn)象更始讓人頭痛。私人汽車已經(jīng)開始進入古城尋常百姓家，到2000年年底，市的私人汽車擁有量已經(jīng)達到8.39萬輛。市場現(xiàn)狀：城區(qū)是千年歷史古城的原址，區(qū)幾乎沒有可供開發(fā)的土地，目前開發(fā)的房產(chǎn)主要是對舊城區(qū)的改造。但是，市的動遷難度相當大。而

22、且城古跡眾多，一旦挖到古跡會耽誤很長一段工期。今年上半年，城新近改造開發(fā)土地825.227畝，開發(fā)物業(yè)項目共有18項，建筑面積為13.06萬平方米，占全市建筑總面積的13.89%，新開工面積1.63萬平方米，竣工面積15.78萬平方米。 上半年城區(qū)商品房的樓盤均價為3486元/平方米，高于全市平均水平4.03個百分點，其中住宅類商品房樓盤均價為2876元/平方米，商場類樓盤均價為8570元/平，辦公樓均價5331元/平，公寓、別墅類商品房樓盤均價為4500元/平方米。上半年商品房銷售面積10.23萬平方米。市場特點分析：1、城區(qū)住宅類物業(yè)主要以高層、高檔為主，個性化品質(zhì)突出。2、商場類開發(fā)也主要是對在舊城改造的基礎上建造的，或是在原有的基礎上擴建的。高檔化、規(guī)模小、是目前城房地產(chǎn)開發(fā)的主要方向。市場缺陷與預警：城目前修建的住宅樓盤戶型設計偏大，與市場需求相背。城區(qū)有60%的年輕人沒有住房，但