2022年縣文化博覽園項目可行性研究報告

1、縣文化博覽園項目可行性研究報告 縣文化博覽園項目可行性研究報告（此文檔為 word格式,下載后您可任意修改編輯?。┠夸?TOC o 1-5 h z 目錄 1 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第1章總 論 5項目背景5項目名稱5項目承辦單位概況 5研究工作依據(jù)6項目提出的理由7項目建設(shè)的有利條件 7項目概況11項目擬建地點廠址 11建設(shè)規(guī)模12規(guī)劃目標(biāo)13項目開發(fā)手續(xù) 14可行性研究結(jié)論14市場預(yù)測14項目基礎(chǔ)工程建設(shè)進(jìn)度 18投資估算和資金籌措 18項目綜合評價結(jié)論 20 HYPERLINK l bookmark4 o Current Docu

2、ment 第2章項目投資環(huán)境和市場研究 24市場宏觀背景24全球投資環(huán)境 24某某縣投資宏觀背景 25區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 30宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 32區(qū)域市場分析 33區(qū)域市場界定33旅游市場供給分析 33目標(biāo)市場分析34競爭分析34市場分析結(jié)論35 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第3章項目分析及市場定位 36地塊解析36交通條件36周邊配套36地形地勢37水電氣保障37規(guī)劃條件限制37項目SWOT分析37 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document S 優(yōu)勢37W 劣勢38 HYPERLINK

3、l bookmark14 o Current Document O 機(jī)會38 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document T 威協(xié)38項目評價38 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第4章項目定位及項目評估 40項目定位40主題文化產(chǎn)品定位 40特色定位40項目目標(biāo)客戶群定位 41方案評估意見42 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第5章項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 43有關(guān)工程計劃說明 43施工橫道圖43 HYPERLINK l bookmark22 o Cur

4、rent Document 第6章投資估算與資金籌措 44建設(shè)總投資估算44土地費用45建安工程費45前期費用45其他費用45前期推廣費用45管理費用 45財務(wù)費用46開發(fā)期稅費46不可預(yù)見費46項目投入資金總額 46資金措籌47資金措籌方式47借款償還計劃 47 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第7章財務(wù)評價 49財務(wù)評價范圍和基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 49財務(wù)評價范圍確定 49財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 49財務(wù)評價49物業(yè)收益預(yù)測估算 49產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益預(yù)測估算 50商品房銷售預(yù)測估算 50產(chǎn)業(yè)經(jīng)營成本費用預(yù)測估算 50財務(wù)評價指標(biāo)分析51盈利能力分析51償債

5、能力分析51不確定性分析52財務(wù)評價指標(biāo) 53 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 第8章可行性研究結(jié)論與建議 55本項目的結(jié)論性意見 55本項目的經(jīng)濟(jì)效益可行性 55本項目的經(jīng)濟(jì)效益可行性 55項目風(fēng)險及防范建議 568.2.1項目風(fēng)險56822項目風(fēng)險防范措施57 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第9章附圖、附表、附件 58第1章總 論1.1項目背景111項目名稱某某縣文化博覽園建設(shè)項目1.1.2項目承辦單位概況本項目投資商為某某置業(yè)有限公司。企業(yè)名稱：某某置業(yè)有限公司住所：某某縣通羊鎮(zhèn)興洋

6、小區(qū)229號法定代表人：某某公司類型：有限責(zé)任公司注冊資本：人民幣壹仟萬元整經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑材料、盆景花卉銷售。湖北某某置業(yè)有限公司成立于2007年，企業(yè)定位于一個綜合性的 實業(yè)公司，現(xiàn)以房地產(chǎn)開發(fā)投資為主體，下轄多家分支企業(yè)，公司以 慈善為己任，以奉獻(xiàn)社會，造福眾生為理念，在發(fā)展歷程中，不但為 某某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)作出有益的貢獻(xiàn)，更為某某縣的慈善事 業(yè)上添磚加瓦，湖北某某置業(yè)有限公司以投資本項目作起點，以文化推 廣為企業(yè)責(zé)任，打造文化產(chǎn)業(yè)鏈，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為方向，驅(qū)動產(chǎn) 業(yè)健康良性發(fā)展。本項目開發(fā)商為湖北某某置業(yè)有限公司，某某置業(yè)公司置業(yè)將繼 承公司一貫的誠信經(jīng)營原則，

7、秉承打造核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地的中心思想 順應(yīng)某某縣城市發(fā)展需要，以對城市未來高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，組織好人 力物力，精心策劃，嚴(yán)謹(jǐn)施工，將某某置業(yè)公司某某文博園建 成某某縣的地標(biāo)物業(yè)，嶄新的旅游名片，必將取得良好的社會效益與 經(jīng)濟(jì)效益。某某置業(yè)公司旗下將成立全新的運營管理機(jī)構(gòu)，以打造產(chǎn)業(yè)集群為目標(biāo)，以某某置業(yè)公司文博園為啟動的載體，匯聚行業(yè)精英人 才，塑造全新經(jīng)營管理模式，以立足產(chǎn)業(yè)培育、綜合運營的思路，著 眼某某縣公益文化事業(yè)的的成長和發(fā)展，并對配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行配置 管理，以商業(yè)化的運營方式壯大健全本土文化主題產(chǎn)業(yè)鏈，形成完整產(chǎn)業(yè)模塊。公司現(xiàn)有員工 余人，其中具有高級職稱以上職工 人，中級以上 職稱

8、人，大專及本科以上學(xué)歷員工達(dá) 95%以上。公司無論從人力上 與物力上，都已具備開發(fā)本項目的基礎(chǔ)條件。1.1.3研究工作依據(jù)（1）、中共某某縣委辦公室20087號文化博覽園項目建設(shè)專題 會議紀(jì)要；（2）某某縣發(fā)展和改革局文件通發(fā)改基200757號關(guān)于核準(zhǔn)某 某某某置業(yè)有限公司書屋萬景園建設(shè)項目的通知；（3）、某某縣環(huán)境保護(hù)局通環(huán)管字20079號關(guān)于某某某某有限公司書屋萬景園一期工程項目環(huán)境影響評價報告的審批意見；（4）、某某縣規(guī)劃委員會2008年12月關(guān)于文博園規(guī)劃設(shè)計方案 等項目規(guī)劃評審會紀(jì)要；（5）、中共某某縣委辦公室出具的某某某某置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)建的書屋萬景園項目更名為文化博覽園項目；（6

9、）、某某縣發(fā)展綱要（2004-2010年）。（7） 、建設(shè)項目選址意見書通規(guī)選址許字（城區(qū)）2007第015號;（8） 、中共某某縣委工業(yè)經(jīng)濟(jì)第“ 一五”年發(fā)展目標(biāo)；。（9）、湖北省和某某縣相關(guān)統(tǒng)計資料。（10）、工業(yè)建設(shè)用地指標(biāo)控制規(guī)定；（11）、某某縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；（12）、某某縣城市總體規(guī)劃（13）、；建設(shè)部及發(fā)改委關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價工作的若干規(guī) 定；（14）、建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)第三版；（15）、投資項目可行性研究指南試用版；114項目提出的理由近年來，在某某縣委縣政府招商引資，共建和諧某某的決策下， 某某縣物質(zhì)文明建設(shè)取得了顯著的成就。近幾年來，為了優(yōu)化企業(yè)經(jīng) 營

10、環(huán)境，加快縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，縣委、縣政府下發(fā)了通發(fā) 2003號文、 通政辦發(fā)200449號文、通紀(jì)發(fā)200518號文?？h委縣政府將堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，搶抓二個機(jī)遇（武漢 城市圈兩型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)和全省貧困地區(qū)新農(nóng)村建設(shè) 試點縣），突出五大重點（新農(nóng)村建設(shè)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)、生態(tài)旅游業(yè)發(fā) 展、城鄉(xiāng)建設(shè)和路網(wǎng)建設(shè)、招商引資和項目建設(shè)），著力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 著力改善民生，著力促進(jìn)社會和諧，打造咸寧次中心城市，建設(shè)富裕 文明秀美和諧的新某某。根據(jù)規(guī)劃，某某將加強(qiáng)文化設(shè)施建設(shè)，完成中心運動場、某某大 劇院的建設(shè)，啟動文博園和體育館的建設(shè)，力爭三年時間完成通羊、 大路等11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、風(fēng)景區(qū)綜合文

11、化站建設(shè)和全縣185個村農(nóng)家書屋工 程建設(shè)。2008年6月27日，某某縣委召開了 “文化博覽園項目建設(shè)專題 會議紀(jì)要”，會議認(rèn)為：建設(shè)某某文化博覽園，有利于完善城市功能， 提升城市文化品位，是某某縣城市建設(shè)和文化建設(shè)的重點工程。某某文化博覽園項目是旅游開發(fā)總體規(guī)劃通羊景區(qū)建設(shè)的重要項 目，是國家級風(fēng)景名勝區(qū)九宮山、國家級文物保護(hù)單位闖王陵、國家 級地質(zhì)公園景點開發(fā)的配套工程，是某某旅游產(chǎn)品開發(fā)和完善，項目 建設(shè)很有必要。115項目建設(shè)的有利條件1）政策環(huán)境十五”期間，全國文化設(shè)施建設(shè)堅持實事求是、量力而行、優(yōu)先 安排、填遺補(bǔ)缺的原則，建成文化設(shè)施中，既有高起點、高科技、高 標(biāo)準(zhǔn)的大型文化設(shè)施，

12、又有規(guī)模適當(dāng)、標(biāo)準(zhǔn)適宜、滿足群眾文化活動 基本要求的基礎(chǔ)文化設(shè)施，從而形成省、市、縣、鄉(xiāng)多層次、布局合 理、功能先進(jìn)的文化設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的文化部國家計委財政部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)基 層文化建設(shè)的指導(dǎo)意見（國辦發(fā)2002 7號），提出了要“加快推 進(jìn)基層文化設(shè)施建設(shè)”，出臺了文化設(shè)施建設(shè)的任務(wù)、規(guī)劃、資金投入 及配套的有關(guān)政策，以及加強(qiáng)文化設(shè)施管理和利用的具體要求。為深 入貫徹7號文件的精神，原國家計委和文化部針對全國基層文化設(shè)施 現(xiàn)狀，制定并頒發(fā)了關(guān)于印發(fā)“十五”基層文化設(shè)施建設(shè)規(guī)劃的通 知（計社會2002 1433號），召開了全國加強(qiáng)基層公共文化設(shè)施建 設(shè)工作會議，對全國基層文化設(shè)施建

13、設(shè)工作作了具體部署。20022005 年，加大縣級文化館、圖書館建設(shè)專項資金投入，每年安排12億元補(bǔ) 助投資，4年共48億元投資，用于新建縣級圖書館、文化館。國家設(shè)立專項資金補(bǔ)助地方文化設(shè)施建設(shè)，有力地推動了基層文 化設(shè)施建設(shè)?！笆濉逼陂g，僅中央就補(bǔ)助地方縣級圖書館、文化館等 基層文化設(shè)施項目5億元，帶動了各省、地（市）、縣投資縣級圖書館、 文化館建設(shè)資金約12億元，新建、擴(kuò)改建縣級圖書館、文化館 1078 個。各級政府把加強(qiáng)縣級文化館、圖書館和鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化站等基層文化設(shè) 施建設(shè)，進(jìn)一步改善群眾文化活動的服務(wù)設(shè)施和環(huán)境，作為貫徹十六 大會議精神，努力實踐“三個代表”重要思想的大事來抓，在對本地

14、文化設(shè)施建設(shè)情況進(jìn)行調(diào)研后，采取積極可行的措施，多渠道籌資， 制訂了本地的規(guī)劃和實施方案。隨著各級配套資金的逐步落實，全國 基層文化設(shè)施建設(shè)進(jìn)展順利，2005年底基本實現(xiàn)了縣縣有圖書館和文 化館的建設(shè)目標(biāo)。一些省區(qū)的?。▍^(qū)）委、?。▍^(qū)）政府提出“建設(shè)文化大省，發(fā) 展文化產(chǎn)業(yè)”，強(qiáng)化中心城市的文化集聚和輻射功能， 將文化建設(shè)與歷 史文化名城建設(shè)、文化旅游資源開發(fā)利用及城市文化環(huán)境建設(shè)相結(jié)合， 加強(qiáng)了公益性文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動了文化設(shè)施建設(shè)和整個文化藝 術(shù)的繁榮與發(fā)展。 多渠道、多方式籌集資金，是進(jìn)行文化設(shè)施建設(shè)的有效舉措，許多地方在文化設(shè)施建設(shè)中，開拓創(chuàng)新，探索文化建筑的新和美， 突出了文化建

15、筑和區(qū)域文化的特點。環(huán)境要求（綠化、交通、泛光照 明等）進(jìn)一步優(yōu)化；技術(shù)含量大幅度增強(qiáng)，計算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)、多媒體 技術(shù)為代表的手段大量應(yīng)用；資源共享和資產(chǎn)綜合利用率進(jìn)一步提升， 為充分發(fā)揮文化設(shè)施的總體效益奠定了基礎(chǔ)。在突出“特色”方面， 文化設(shè)施建設(shè)規(guī)模定位進(jìn)一步明確以人為本，并和市場經(jīng)濟(jì)定位結(jié)合 起來。文化設(shè)施建設(shè)雖然取得了一定成績，但仍然存在著一些困難和問 題，主要表現(xiàn)在：文化設(shè)施建設(shè)投入仍然偏少，比例偏低 ，基層公共文 化設(shè)施建設(shè)滯后于經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展和人民文化生活的需求。2）區(qū)位條件某某縣位于湖北省東南部，以通羊鎮(zhèn)為中心，西北距咸寧市所在 溫泉37公里，北距武漢市124公里，東北向徑直3

16、2公里至石欄橋的 新縣，東南向徑真41公里的至太平山主峰界江西省武寧縣， 南向徑直 28。5公里至老尖崖，南偏西向徑直至老虎頭主峰界江西省修水縣， 西向21公里至崇陽縣。某某縣是一片美麗土地，山川秀美，風(fēng)光旖旎，東有道教名山太 平山，南有華中勝景九宮山，西有百洞之山大城山，北有森林公園大 幕山，水上樂園富水湖及地下長廊隱身洞，一步一景，景景別致，目 前已有兩處國家級景點：國家級風(fēng)景名勝九宮山，國家級文物保護(hù)單 位闖王陵，此外，國家級自然保護(hù)區(qū)-森林公園、國家級地質(zhì)公園-隱 水洞正在評審中。本項目位于某某縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的石宕村，依山傍水，風(fēng)景宜人， 空氣清新，地理位置得天獨厚，是區(qū)住、休閑的最佳區(qū)

17、域，地理位置 優(yōu)越、交通便利，環(huán)境優(yōu)美，具有良好的發(fā)展?jié)摿Α?）地理優(yōu)勢：本項目用地四至范圍：基地西臨二十米支路，南臨橫一路，東臨 九宮山，北臨橫二路，現(xiàn)狀用地為水田、旱地及部分山體項目地塊位于某某縣市通羊鎮(zhèn)石宕村，地理位置十分優(yōu)越。東鄰縣文化博覽園項目可行性研究報告1 o惠淡路，南臨規(guī)劃路，西面是惠南大道，北面為規(guī)劃路，本項目用地 面積約127397平方米，分為三塊，兩塊為山地地形，另一塊為平地， 分兩期建設(shè)，第一期建設(shè)文化博覽園、藝術(shù)館、聯(lián)排別墅，占地面積 147.1畝，是發(fā)展商貿(mào)業(yè)的繁華黃金地帶。但屬未開發(fā)地，部分在開發(fā)， 一部分未被征用，也亟待開發(fā)，這些地塊基本上是建廠房、辦公，或 作

18、其他商業(yè)建設(shè)，用地性質(zhì)單一，實用性差，嚴(yán)重制約了該用地的經(jīng) 濟(jì)效益。該地塊具有良好的文化氣息，風(fēng)景優(yōu)美，是適合居住、休憩 的勝地。因此，按照某某縣委縣政府及市政規(guī)劃的要求，對該用地擬 進(jìn)行重新規(guī)劃。4）經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)：近年來，某某縣按照“以旅游促開發(fā)，以開發(fā)促開放，以開放促 發(fā)展”思路，傾力發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)，初步形成“游山、玩水、休閑、 探洞、觀古民居”的旅游大格局。2007年，全縣共接待旅客102.5萬 人次，門票收入425萬元，綜合收入3.82億元。而今，在建設(shè)武漢城 市圈的大格局下，某某縣委、縣政府正在謀劃發(fā)展旅游的新篇章。某某依靠通達(dá)順暢的106國道，構(gòu)建了境內(nèi)旅游大交通網(wǎng)絡(luò)。幾 年來，景

19、區(qū)景點旅游公路全面改造升級，以高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)九宮山、富水 洞、隱水洞等景區(qū)景點的連接道路，僅九宮山旅游開發(fā)投資達(dá)2億多元。修建了九宮山至石龍峽公路改造升級砂銅線公路，基本實現(xiàn)國、 省道二級化，縣鄉(xiāng)道黑色（瀝青）化，鄉(xiāng)村道通達(dá)化目標(biāo)。以主導(dǎo)大 型旅游宣傳活動來提高某某知名度，并樹立良好的旅游目的地形象。 同時繼續(xù)采取走出去，請進(jìn)來，以會、節(jié)、賽等形式，加大旅 游產(chǎn)品宣傳，擴(kuò)大在國內(nèi)外旅游市場的知名度。把武漢及周邊城市作 為最主要客源市場，面向城市游客推出一些旅游精品，成為武漢城市 圈名副其實的后花園。2008年3月初，湖北省政府與中國廣東核集團(tuán)正式簽訂咸寧大畈 核電站項目，某某成了湖北省惟一的候選地

20、點。該項目今年下半年正 式開工后，將在55個月內(nèi)建成。項目將分兩期建設(shè)，總投資500億元, 首期投資250億元。裝機(jī)容量將超過1000萬千瓦，建成后每年可發(fā)電縣文化博覽園項目可行性研究報告1 800億千瓦時，能有效緩解湖北能源緊張矛盾。該項目的建成，將極 大地帶動和促進(jìn)某某縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從此，某某將成為我國內(nèi)陸首 個新型能源建設(shè)示范基地。大廣南高速公路是某某縣境內(nèi)的第一條高速公路，其中某某段24 公里，途徑洪港、燕廈兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、11個行政村，在某某縣境內(nèi)設(shè)有1 個互通、1個服務(wù)區(qū)、1個收費站，項目總投資13億元，由阿深高速 發(fā)展有限公司投資修建。大廣南高速公路的建設(shè)是促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也

21、是推動某 某縣旅游業(yè)快速發(fā)展的需要，更是完善某某縣公路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的迫切需要。 這條高速是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個加速器，是某某縣公路的大動脈。有關(guān)部門擬建設(shè)橫跨江西、湖北兩省的咸（寧）宜（春）吉（安） 鐵路。咸宜吉鐵路是江西、湖北兩省正在規(guī)劃建設(shè)的重要交通干線。該鐵路通過武漢樞紐銜接長荊、焦柳鐵路，修建咸吉鐵路，北連 京廣線，可西去武漢，并直上北京，東到南京（經(jīng)已擬建的沿江鐵路 大通道銅（陵）九（江）段）。“常德-岳陽一九江”（簡稱常岳九）是國家規(guī)劃研究鐵路，列入 鐵道部2009年預(yù)可研項目，計劃2010年底開工。為湖北爭奪交通區(qū) 位優(yōu)勢，真正實現(xiàn)東西貫通的大好時機(jī)。“岳九鐵路”是“渝杭鐵路” 的一部分

22、，是我國東、西鐵路大動脈，是我國次等干線鐵路（僅次于 京廣、滬昆、滬漢蓉等主干線鐵路），其意義和作用相當(dāng)于“京九線”、 “隴海線”。目前，“黔江-張家界-常德”鐵路已列入全國鐵路規(guī)劃， 即將修建。而九江-杭州段已建成投入使用。對某某而言也是千載難逢 的好時機(jī)。咸吉鐵路的修建，加之與岳九鐵路在某某縣形成的南北鐵 路交叉點，對某某、鄂南地區(qū)、咸寧市乃至湖北經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和區(qū)位 優(yōu)勢提升帶來的重大影響是不言面喻的，其重大意義無需多言。1.2項目概況項目發(fā)展概況指項目在可行性研究前所進(jìn)行的工作情況。1.2.1項目擬建地點廠址項目名稱（暫定）：某某置業(yè)公司文博園項目所處位置為某某縣城市核心區(qū) 通羊鎮(zhèn)，地處

23、某某縣核心 經(jīng)濟(jì)圈，隨著城市建設(shè)的步伐加速，通羊鎮(zhèn)作為未來某某縣發(fā)展的核 心區(qū)域，未來商業(yè)旅游前景巨大，某某置業(yè)公司公司選擇此時啟動本 項目，不但是積極響應(yīng)中央政府以投資拉動經(jīng)濟(jì)的宏觀方針政策，更 配合了某某縣市委、市政府全面開發(fā)通羊鎮(zhèn)的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。某 某置業(yè)公司公司通過長達(dá)一年的前期調(diào)研與分析，結(jié)合某某縣市的城 市特點與區(qū)域優(yōu)勢，決定本項目綜合定位為以文化博覽為主題的復(fù)合 商業(yè)型產(chǎn)業(yè)基地，并以特殊的建筑造型與風(fēng)格，其建成后不但將成為 某某縣的地標(biāo)性物業(yè)、核心的人文景觀，更是一個全新產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意聚 集基地。本項目作旨在面向未來，面向大眾，創(chuàng)造一個布局合理，配套齊 全，環(huán)境優(yōu)美的新型文化產(chǎn)業(yè)

24、和居住小區(qū)，將社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、 環(huán)境效益充分結(jié)合起來。該項目充分利用自然條件和資源，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造 良好的居住環(huán)境，將自然環(huán)境充分溶入建筑群中，同時注重生態(tài)環(huán)境 的保護(hù)，創(chuàng)造園林式生態(tài)小區(qū)。1.2.2建設(shè)規(guī)模項目整體造型初步規(guī)劃為：整體小區(qū)形成“一帶”、“二區(qū)”、“三 山” “四水”的格局。“一帶”：沿東西向橫一路、橫二路和南北向規(guī)劃道路形成一條城 市文化景觀帶；“二區(qū)”：被自然河流分隔成的東西兩個片區(qū)；“三山”：場地中保留的三個南北向的自然山地；“四水”：四條南北向的自然與人工結(jié)合的景觀水系。項目包括公益性建筑和商業(yè)性開發(fā)兩部分，用地規(guī)模200畝左右, 其中公益性建筑即文化博覽園由博物館、藝術(shù)

25、館組成。各占地10畝,其余土地作為開發(fā)用地。博物館和藝術(shù)館用地采取行政劃拔方式，開 發(fā)性用地依法程序掛牌出讓，掛牌底價為 25萬/畝，博物館及綠化、 配套設(shè)施以土地競得人為項目業(yè)主進(jìn)行建設(shè)，建成后無償交付政府使用，產(chǎn)權(quán)屬縣人民政府；藝術(shù)館產(chǎn)權(quán)屬于項目業(yè)主，但項目業(yè)主不得 將藝術(shù)館用于出售或改變用途。項目總用地面積約為173054.60m2,容積率為1.15，預(yù)計開發(fā)總 建筑面積為170011m2,其中藝術(shù)博物館、盆景園藝館、書法博覽館等 公共建筑面積約39989.9m2;住宅、聯(lián)排別墅、商鋪、會所建筑面積 130021.20m2地下車庫（未計容積率）容量542輛，建筑密度為23.98%。項目整

26、體投資約7433.23萬元。項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明細(xì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地面積173054.6主體建筑物性質(zhì)框架建筑容積率1.15建筑密度23.98 %約542個總戶數(shù)904戶總建筑面積170011.10 m其中：住宅、別墅、會所130021.20 m博物館、書法館等公共建筑39989.90 m綠化3043.5 m1.2.3規(guī)劃目標(biāo)時逢十一五規(guī)劃啟動與城市進(jìn)入加速階段，位于城市重要地段的 本項目責(zé)無旁貸地承擔(dān)了重要的歷史責(zé)任和社會義務(wù)，它的品質(zhì)與定 位成歷與否，將極大影響某某的未來城市文化形象和城市形象，本項 目的規(guī)劃目標(biāo)為“一張山水城市中的文化名片，兩條文化景觀帶、三 個經(jīng)濟(jì)助推器?！薄耙粡埳剿鞘兄械奈幕?/p>

27、片”：此次規(guī)劃將致力于建設(shè)一條傳統(tǒng) 與現(xiàn)代融合的人文薈萃，寓情山水的體現(xiàn)某某“人杰地靈，萬世其昌”的城市文化名片?！皟蓷l文化景觀帶”：即“名人文景觀，山水文化景觀”，通過具 體項目的建設(shè)將書法藝術(shù)、盆景藝術(shù)、根雕藝術(shù)、繪畫藝術(shù)、攝影藝 術(shù)、現(xiàn)代藝術(shù)、建筑藝術(shù)等多種藝術(shù)集中打造成某某乃至湖北的文化 藝術(shù)“孵化器”，并巧妙地與山水自然環(huán)境相融合，體現(xiàn)文化大縣的城 市形象?！叭齻€經(jīng)濟(jì)推助器”：通過該區(qū)完備功能和齊全設(shè)施的產(chǎn)業(yè)發(fā)展： 一是推動縣域文化產(chǎn)品的展示與旅游消費；二是推動鄂湘贛地區(qū)旅游 業(yè)的發(fā)展，構(gòu)筑全方位的旅游產(chǎn)業(yè)平臺；三是推動縣城山水城市特色 風(fēng)貌的形成，為未來的城市發(fā)展樹立一個高品質(zhì)的標(biāo)

28、桿。1.2.4項目開發(fā)手續(xù)湖北某某置業(yè)有限公司已辦理如下手續(xù)及批文：立項批文：關(guān)于核準(zhǔn)書屋萬景園建設(shè)項目通知、關(guān)于書屋 萬景園一期工程項目環(huán)境影響的審批意見；某某縣政府出具的關(guān)于書屋萬景園項目更名為某某文博園項 目證明；土地使用出讓合同；補(bǔ)充協(xié)議（注：包括宗地附圖及紅線 圖）；關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議；某某縣市建設(shè)用地規(guī)劃許可證。1.3可行性研究結(jié)論1.3.1市場預(yù)測改革開放30年來，中國文化市場以 一手抓繁榮，一手抓管理 的方針為指引，基本形成了由娛樂市場、演出市場、音像市場、電影 市場、網(wǎng)絡(luò)文化市場、藝術(shù)品市場等組成的統(tǒng)一、開放、競爭、有序 的文化市場體系，初步建立起以綜合行政執(zhí)法、社會監(jiān)督

29、、行業(yè)自律、 技術(shù)監(jiān)控為主要內(nèi)容的文化市場監(jiān)管體系。國民經(jīng)濟(jì)的快速增長和國民收入水平的不斷提高，開拓出文化產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展空間，促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步成型，所有這些與產(chǎn) 業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的宏觀總體形勢都令人鼓舞。文化產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的新興力量，其表現(xiàn)出越來越強(qiáng)大的市場 潛力，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)越來越成為拉動經(jīng)濟(jì)的超強(qiáng)馬車，而且其年增長 率高達(dá)40%以上，顯示出其未來巨大的市場前景。近年來湖北省各地政府極大扶持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，相關(guān)支持政策與 資源傾斜力量越來越大，而隨著人們生活水平的提高，對文化消費的 需求也越來越高。十一五”規(guī)劃已經(jīng)把文化產(chǎn)業(yè)作為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要舉措，從中央到地方出臺了一系列鼓勵文化產(chǎn)

30、業(yè)發(fā)展的政策措施。文化部明確 提出在五年內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)年均 15%的增長。在規(guī)劃中都提出文化 產(chǎn)業(yè)要高于GDP的增長速度。2009年文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃已上報國務(wù) 院，十二五”文化發(fā)展規(guī)劃也在積極制訂中。未來國家將啟動骨干文 化企業(yè)培育計劃，文化企業(yè)上市推動計劃及產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)計劃，加大 對文化企業(yè)的扶持力度，包括稅收政策優(yōu)惠、解決融資難題等方面。同時，根據(jù)世界旅游組織資源顯示：旅游業(yè)每直接收入1元，相關(guān) 行業(yè)的收入就能增加4.3元；每增加1個直接就業(yè)人員，社會就能增 加5個就業(yè)機(jī)會。鑒于旅游業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步所起的巨大推動 作用，世界各國和我國各級政府越來越重視和關(guān)注旅游業(yè)的發(fā)展，近 年來，

31、隨著我國人民生活水平的提高，旅游產(chǎn)業(yè)成為了新的支柱產(chǎn)業(yè) ,成為國民經(jīng)濟(jì)收入的重要組成部分， 更是貼切于中央政府提出的以 投資、消費拉動經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略方針。根據(jù)國家旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2007年中國國內(nèi)旅游總?cè)舜?6.1億人 次,總花費7770.62億元，具體數(shù)據(jù)見下表：08年初步統(tǒng)計較上年增長 13%以上。總?cè)舜螖?shù)（億人次）岀游率（%）總花費（億元）人均花費（元）全國合計16.10122.57770.62482.6城鎮(zhèn)居民6.12166.35550.39906.9農(nóng)村居民9.98105.42220.23222.5城鎮(zhèn)居民6.12166.35550.39906.9一季度1.6143.71357.94

32、846.0二季度1.5542.11349.28871.3三季度1.3837.61346.04973.7四季度1.5842.91497.13948.3湖北的文化資源歷史色彩厚重，地域特點濃郁。除彰顯華夏文明、領(lǐng)歷史風(fēng)騷的楚文化外，還有流播千年、傳奇不朽的三國文化，別具 風(fēng)情的巴土文化，波瀾壯闊的紅色文化，群星璀璨的名人文化，等等。 絢麗璀璨的荊楚文化、可歌可泣的紅色文化正和其他文化資源一道， 支撐著湖北向文化強(qiáng)省目標(biāo)矯健起飛。坐擁天時地利，順應(yīng)歷史潮流。湖北省委、省政府踐行科學(xué)發(fā)展觀， 著力推進(jìn)湖北文化強(qiáng)省建設(shè)，提升文化軟實力，在新的歷史起點上實 現(xiàn)文化發(fā)展新突破。省委書記羅清泉、省長李鴻忠，在

33、多種場合指出，放眼我國中部， 要充分發(fā)揮好湖北工業(yè)、農(nóng)業(yè)、科技、交通、文化方面的比較優(yōu)勢， 做強(qiáng)湖北的文化軟實力。促文化資源大省為文化強(qiáng)省，一系列舉措在 湖北應(yīng)運而生，取得了豐碩成果：在文藝精品生產(chǎn)上，創(chuàng)作體現(xiàn)民族精神和突出湖北特色的藝術(shù)精 品有新突破；全省文化部門迅速聯(lián)動，激流勇進(jìn)，加快實現(xiàn)從文化資 源大省向文化強(qiáng)省的歷史性跨越，在中部崛起的史詩性進(jìn)程中，奏響 了湖北文化大發(fā)展大繁榮的壯麗交響。在構(gòu)建公共文化服務(wù)體系上， 構(gòu)建完備的公共文化服務(wù)體系有新突破；在文化人才培養(yǎng)和引進(jìn)上， 使荊楚大地成為催生和涌現(xiàn)各類文化名人和文化大家的沃土。博物館事業(yè)蓬勃發(fā)展。2007年11月6日，湖北省博物館在

34、全國 中西部率先免費開放，在中國博物館事業(yè)發(fā)展史上具有標(biāo)志性意義。某某縣在湖北省以山水優(yōu)美、休閑之都作為城市形象。山川秀美, 風(fēng)景旖旎，東有道教名山太平山，南有華中勝景九宮山，西有百洞之 山大城山，北有森林公園大幕山，中有 水土樂園”富水湖及 地下長廊 隱水洞，可謂一步一景，景景別致。目前已拿到兩塊國家級牌子：國 家級風(fēng)景名勝區(qū)（九宮山）、國家級文物保護(hù)單位（闖王陵），另外國 家級自然保護(hù)區(qū)（森林公園）及國家地質(zhì)公園（隱水洞）正在評審中。 某某縣的旅游市場發(fā)展成熟，轄區(qū)內(nèi)存大諸多自然風(fēng)景優(yōu)美的旅游景 點，某某縣九宮山、 羚羊石洞 和新石器時代遺址、隱水洞等景點， 都是鄂南聞名的旅游度假目的地。

35、某某縣生態(tài)旅游資源得天獨厚，發(fā)展勢頭良好，現(xiàn)已形成 游山（九 宮山）、玩水（富水湖）、探洞（隱水洞）、觀古民居”的大旅游格局。 春節(jié)期間，某某縣全力做好各項旅游接待的服務(wù)和安全工作，喜迎各 地游客。九宮山滑雪場大力開展災(zāi)后重建，于年前正常啟動迅速打開 市場，游客分布不再局限于往年的武漢和周邊長沙、岳陽、南昌等地 區(qū)，還吸引了廣東、安徽等地組團(tuán)前來。位于富水湖邊的全省首家省 級地質(zhì)公園隱水洞，被譽(yù)為華中最美的溶洞，于去年 5月建成開放， 在春節(jié)迎來了游客高峰，平均日接待游客 1500人以上。但某某縣的旅游經(jīng)濟(jì)也存在很大的局限性，存在著產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小、 旅游經(jīng)濟(jì)總量不大、品牌形象不突出、旅游產(chǎn)品要素

36、未完全激活、旅 游市場培育尚有差距、發(fā)展理念相對滯后、經(jīng)營管理相對粗放以及資 金、交通瓶頸制約等問題和困難。只有整合資源、突出特色、發(fā)揮優(yōu) 勢、抓住重點、形成亮點、推出賣點，實現(xiàn)生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)跨越式 發(fā)展。才能以點帶面，穩(wěn)步推進(jìn)旅游景點建設(shè)；拓展旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 空間；在旅游產(chǎn)品的開發(fā)上，必需思考突顯地方特色；當(dāng)前某某縣的旅游經(jīng)濟(jì)，主要以九宮山、隱水洞為主，屬典型的 自然山水型旅游型城市，但隨著近年來人文景觀，大型樂園體的興起， 其它城市的旅游產(chǎn)業(yè)吸引到越來越多的中外游客，相對而言，人文旅 游資源的缺乏是制約某某縣旅游產(chǎn)業(yè)的一大軟脅，本項目定位于某某 縣文化基地，填補(bǔ)了咸寧地區(qū)乃至湖北省旅游市

37、場的一大空白，必將 吸引更多的游客和文化界人士，為某某縣的旅游經(jīng)濟(jì)帶來新的增長點。本項目不僅作為一個旅游項目，更綜合了文化價值產(chǎn)業(yè)鏈，以寓 教于樂的形式，集成博覽館、書畫館、主題旅游紀(jì)念品開發(fā)銷售、卡 通動漫產(chǎn)業(yè)開發(fā)銷售、文化教育推廣基地開發(fā)拓展、聯(lián)排別墅、居住 商業(yè)房產(chǎn)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)基地，其延伸價值的發(fā)掘是本項目的根本，預(yù) 期附加產(chǎn)業(yè)鏈的市場規(guī)模將是直接旅游收入的三倍以上。項目開業(yè)后，預(yù)測初期將每年吸引旅客人流量 萬人次，年營業(yè)額 達(dá) 億元以上，創(chuàng)利稅 億元以上，并直接創(chuàng)造就業(yè)崗位 個以上。項目運用綜合旅游規(guī)劃的方式，通過主題文化的運營形成，整合 旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，打造鮮明的旅游特色形象，使其成為

38、某某縣市打造“鄂 東南”地區(qū)最重要的休閑度假旅游目的地和最大的綜合旅游基地的代 表。1.3.2項目基礎(chǔ)工程建設(shè)進(jìn)度目前已完成三通一平（通水、供電、通訊、場地平整）。計劃開發(fā) 期為3年半。2009年11月份之前完成前期準(zhǔn)備與三通一平工作；2009年12月正式開工，2010年12月底完成土方、打樁、基礎(chǔ)處 理工作及土建主體工程；2011年12月底完成各種安裝及裝修工程，2012年8月底可竣工驗收；2012年9月項目開業(yè)迎賓。（詳見附表3工程進(jìn)度計劃表）1.3.3投資估算和資金籌措根據(jù)近期某某縣建設(shè)工程價格信息，某某縣市工程造價定額資料 及項目的具體情況，經(jīng)分析測算，本項目投入總資金估算額為人民幣

39、7433.23 萬元。（1）基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施投資估算基礎(chǔ)設(shè)施投資包括供水工程、供電工程、排污工程、小區(qū)道路工 程、路燈工程、綠化工程、小區(qū)環(huán)衛(wèi)工程和停車場工程等，分析測算 投資305萬元。（2）前期費用估算前期費用包括規(guī)劃、設(shè)計、可研編制、水文地質(zhì)勘查，供水費、 供電費、土地平整等。分析測算投資 136.20萬元（3）建安工程費本項目建安工程包括公共建筑和住宅開發(fā)兩部分，其中公共建筑 包括：文化博覽園、書法展覽館、盆景園藝館和其他公共建筑部分； 住宅開發(fā)包括獨立別墅和聯(lián)排別墅，高層和小高層普通住宅（底層為 商鋪、會所）。分析測算投資5753.03萬元。其中文化博覽園、書法展覽館、盆景園藝

40、館擬通過對外開放門票 收入等形式收回投資，并通過其形象特色衍生產(chǎn)業(yè)鏈獲得更大的收益。 商鋪和會所擬對外出租獲得租金收入，別墅和普通住宅對外出售。（4）其他費用本項目其他費用包括招標(biāo)管理費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制等。 分析測算投資21萬元。（5）不可預(yù)見費主要考慮通貨膨脹導(dǎo)致項目建設(shè)成本和資金成本的上升，以及設(shè) 計變更對建設(shè)成本的影響等，根據(jù)咸寧市同類項目開發(fā)的一般情況， 結(jié)合本項目實際。經(jīng)測算，預(yù)留不可預(yù)見費合計為196.85萬元。（6）管理費用管理費用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn) 項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利 費、勞動保險費、辦公費、差旅費

41、、咨詢費、業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)招待費、房地 產(chǎn)稅等。按咸寧市同類房地產(chǎn)項目的費用水平，考慮到本項目具體情 況，從投資商介入所需投入管理費用。經(jīng)測算，管理費用合計為191.12 萬元。（7）財務(wù)費用財務(wù)費用是指項目籌集資金過程中發(fā)生的各項費用。主要包括借 款利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費等。按照本項目開發(fā)期內(nèi)向銀行借款、 期限、 利率及還款方式估算，向銀行貸款綜合借款利率按5.76%計算，根據(jù)開發(fā)商的自籌資金量及工程進(jìn)度情況，初步預(yù)計需向銀行借款3000萬元，平均貸款期限為5年。預(yù)計的財務(wù)費用為553.65萬元。（8）開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費是指項目建設(shè)所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的的各種稅 縣文化博覽園項目可行性研究報告2

42、 金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用，本項目主要包括土地使用稅、 市政支管線分?jǐn)傎M、綠化建設(shè)費、電話初裝費等。這部分費用是根據(jù) 目前咸寧市市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算，開發(fā)期稅費合計為 121萬元。1.3.4 項目綜合評價結(jié)論A、從市場角度分析。（1）旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場本項目作為某某縣旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)-文化產(chǎn)業(yè)項目，與某某縣旅游的 發(fā)展有著緊密的關(guān)系，近年某某縣市旅游總收入在湖北省的排名上升 較快，游客接待量增長快速，其旅游發(fā)展由緩慢趨向顯著增長之態(tài)勢。 具體表現(xiàn)如下：從旅游產(chǎn)品多樣化和質(zhì)量判斷，某某縣旅游處于快速發(fā)展的前期 階段。某某縣市已經(jīng)開發(fā)了多種產(chǎn)品，并擁有一些代表性的精品。從旅游資源判斷，某某縣市旅游發(fā)展

43、前景十分廣闊。從旅游管理機(jī)構(gòu)的變革歷程判斷，某某縣旅游業(yè)開始步入正軌。 從旅游企業(yè)數(shù)量和結(jié)構(gòu)判斷，某某縣市旅游行業(yè)規(guī)模有待擴(kuò)大， 結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。綜合而言，某某縣市旅游發(fā)展總體呈現(xiàn)以下幾個主要特點：雖然某某縣旅游業(yè)起步較晚，但增長快速，提前達(dá)到預(yù)期目 標(biāo)，成為湖北省主要旅游城市之一；國內(nèi)外游客接待人數(shù)增速顯著，目的地吸引力和影響力逐漸 擴(kuò)大；國內(nèi)游客數(shù)量占據(jù)絕對比重，本省游客為主要客源地，境外 游客則倚重于港澳地區(qū)；旅游產(chǎn)品開發(fā)總體有待提升，產(chǎn)品體系有待深化；各種旅游配套設(shè)施不斷完善，其規(guī)模、檔次和結(jié)構(gòu)處于調(diào)整 和提升階段；某某縣具有良好的資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢，其旅游發(fā)展前景看 好;投資商開始積極

44、介入旅游業(yè)發(fā)展，正著手建設(shè)一批上檔次， 高質(zhì)量的旅游產(chǎn)品?？v上所述，某某縣市目前旅游業(yè)正處于初期向快速發(fā)展的過渡階 段，各種旅游發(fā)展條件正日趨成熟，政府的大力支持和科學(xué)合理的規(guī) 劃將促進(jìn)旅游業(yè)的全面發(fā)展。目前某某縣旅游產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題有：某某縣市旅游在湖北省旅游中的地位與城市旅游資源稟賦和 經(jīng)濟(jì)實力不匹配。區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)迅速改善并將繼續(xù)完善，為某某縣市旅游發(fā)展 帶來機(jī)遇的同時也帶來挑戰(zhàn)，某某縣市旅游面臨如何吸引并留住游客， 防止旅游過境化問題。某某縣市旅游面臨針對細(xì)分市場的產(chǎn)品體系建設(shè)問題。某某縣市旅游仍未形成統(tǒng)一品牌和概念，品牌乏力，認(rèn)知度 低。某某縣市旅游需要整合資源，樹立內(nèi)涵鮮明、主題明

45、確的市場形 象。某某縣市解決工業(yè)發(fā)展與旅游資源開發(fā)和保護(hù)的矛盾問題。某某縣的旅游資源多集中在縣城區(qū)著名的景區(qū)，對多數(shù)本省游客 來說基本不再有新鮮的感覺，反而是周邊等自然資源的開發(fā)，成為某 某縣的旅游經(jīng)濟(jì)支柱，而來某某縣的游客停佇的時間越來越少，某某 縣的旅游經(jīng)濟(jì)，已形成了中部坍縮的局面，大力塑造人文景觀，是關(guān) 系某某縣未來旅游市場的核心要素。（2）文化產(chǎn)業(yè)市場根據(jù)國家旅游局統(tǒng)計，07年國內(nèi)大型文化主題景點共接待游客約 2.542億人次，平均每個文化景點年接待游客人次為 300萬以上，人均 景區(qū)消費約174元，每個文化基地景區(qū)年營業(yè)額 5億元以上，而此類 大型文化主題園，正是某某縣旅游經(jīng)濟(jì)圈的空

46、白，本項目一期某某文 化博覽園基地，規(guī)劃年接待游客50萬人，隨著周邊戶外游樂項目的陸 續(xù)建設(shè)，最終將達(dá)到年接待能力100萬人的規(guī)模。本項目位于某某縣市通羊鎮(zhèn)石宕村，通羊鎮(zhèn)的日漸繁華，根據(jù)市 政規(guī)劃，未來五年內(nèi)通羊鎮(zhèn)居住人口將達(dá)到 80萬人以上，本項目的的 配套商業(yè)部分亦將成為通羊鎮(zhèn)最重要的商業(yè)服務(wù)區(qū)，輔以項目特色主 題旅游的定位，以及本項目的規(guī)模效應(yīng)，在2011年本項目如期建成的 前提下，在沒有競爭對手的片區(qū)市場上，必將創(chuàng)造良好的社會效益與 經(jīng)濟(jì)效益。B、從價值與經(jīng)濟(jì)效益角度分析。本項目的開發(fā)建設(shè)，其價值是多重性的，兼顧了社會價值、環(huán)境 價值與經(jīng)濟(jì)價值的平衡與最大化，體現(xiàn)在以下幾個方面：1、社

47、會價值的最大化O超前的主題概念導(dǎo)入全新視野，為城市發(fā)展帶來重大發(fā)展機(jī)遇；O加強(qiáng)城市文化的認(rèn)同；城市生活特色和城市向心力的再造；O改變城市區(qū)域、區(qū)位傳統(tǒng)習(xí)慣認(rèn)知，提升區(qū)域價值；O改變社會分工，創(chuàng)造社會分工的新認(rèn)知與創(chuàng)想；O提升城市形象與區(qū)域形象，塑造城市新的品牌；創(chuàng)造全新的“一 張山水城市中的文化名片”、“兩條文景觀帶”、“三個經(jīng)濟(jì)助推器”概 念與模式；2、環(huán)境價值的最大化；O對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境景觀的最大價值挖掘；O人文建筑與自然景觀的有機(jī)交融，創(chuàng)造現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)觀念；O在當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件下，對某某“最宜人居”的理念進(jìn)行城市 空間的實現(xiàn)；O環(huán)境、城市、區(qū)域共同可持續(xù)發(fā)展。3、經(jīng)濟(jì)價值的最大化；O土地價

48、值；O空間價值；O文化產(chǎn)品價值；O文化產(chǎn)業(yè)鏈價值；O品牌價值（城市品牌、項目品牌、文化品牌、產(chǎn)品品牌）；O區(qū)域價值；O創(chuàng)造全新的復(fù)合旅游經(jīng)濟(jì)模式，一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈為城市帶來新 的經(jīng)濟(jì)增長點；4、項目本身帶來開發(fā)價值與營運價值項目的開發(fā)建設(shè)，在體現(xiàn)了上述價值的實現(xiàn)，其本身的開發(fā)與商 業(yè)性運營是健康且具備較高經(jīng)濟(jì)價值，以下為項目的經(jīng)濟(jì)分析表。項目經(jīng)濟(jì)效益分析表序號項目基本方案1占地面積（M）173054.62預(yù)計開發(fā)總建筑面積（M）170011.103項目總投資（萬元）7433.234項目物業(yè)收入（萬元/年）335.305項目產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收入（萬元/年）4652.776營業(yè)稅及附加（萬元/年）255.9

49、07產(chǎn)業(yè)經(jīng)營利潤總額（萬元/年）1305.158所得稅（萬元/年）310.0711年平均投資利潤率17.56%12動態(tài)投資回收期（年）3.12由上表所列數(shù)據(jù)可知，項目建設(shè)各項經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)較好，利潤及 收益率等指標(biāo)在同類項目中屬于較好水平，財務(wù)上可行。第2章項目投資環(huán)境和市場研究2.1市場宏觀背景2.1.1全球投資環(huán)境2008年全球發(fā)展經(jīng)濟(jì)危機(jī)，世界經(jīng)濟(jì)陷入停滯階段，在歐美發(fā)達(dá) 國家紛紛為金融危機(jī)所焦困的時候，全球消費市場萎縮的格局下，作 為世界工廠的中國，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦面臨著巨大的挑戰(zhàn)，作為出口加工 業(yè)重地的珠三角，受此影響頗大，不少中小型企業(yè)面臨艱難的處境， 進(jìn)入09年以來，隨著各國干預(yù)政策的

50、出臺，金融危機(jī)造成的巨大影響 漸趨穩(wěn)定，全球經(jīng)濟(jì)基本止跌企穩(wěn)，但增長速度放緩甚至負(fù)增長的趨 勢不可避免。中國經(jīng)濟(jì)在大的國際形勢中不可能獨善其身，中央政府提出09年保8的增長目標(biāo)，加大投資，拉動內(nèi)需，是中央政府提出的振興經(jīng) 濟(jì)策略中重要的一環(huán)，2008年中央通過了中央三年內(nèi)直接投資 4萬億 的重大策略，預(yù)期將相應(yīng)帶動各地方政府投資近12萬億，將直接帶動 GDP2個點以上，以確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。各地方政府積極響應(yīng)中央政府的方針政策，不但加大地方投資， 采取各種策略拉動內(nèi)需，在中央政府與地方政府的積極政策下，中國 消費市場相對平穩(wěn)，同時各地政府積極促進(jìn)消費，發(fā)放消費券，旅游 抵用券等新措施不斷出臺，社

51、會保障體系的不斷完善，使得民眾消費 熱情不減，也充分保障了中國的經(jīng)濟(jì)增長速度。2008年10月份中國入境旅游總?cè)藬?shù)已經(jīng)連續(xù)第三個月出現(xiàn)下降， 這表明金融危機(jī)對我國旅游業(yè)的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。中國是世界上最 大的旅游市場之一，國內(nèi)旅游市場已經(jīng)達(dá)到15億人次，出境旅游市場 發(fā)展到4000多萬人次，入境旅游市場達(dá)到一億人次。全國旅行社接近 兩萬家，全國旅游總收入已突破一萬億，入境旅游收入占旅游整體收 入的25%左右。中國旅游業(yè)抵御風(fēng)險的能力已經(jīng)大大增強(qiáng)，只要調(diào)整 營銷和服務(wù)，危機(jī)也可以化為機(jī)遇。再加上中國宏觀調(diào)控力度空前，2008年11月5日國務(wù)院常務(wù)會議上，確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的

52、十項措施，這些措施將使得旅游產(chǎn)業(yè)長期受益。作為國民經(jīng)濟(jì)的新興行業(yè)，中國旅游業(yè)在發(fā)展初期就明確了開發(fā) 建設(shè)的基本方針。一方面堅持對外開放，廣泛吸引海內(nèi)外各界資金； 另一方面，充分利用社會資源，鼓勵國家、集體、個人投資建設(shè)旅游 項目。這種開放的投資方針推動了中國旅游投資市場的活躍和旅游接 待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。盡管中國旅游業(yè)的 發(fā)展仍存在諸多問題和障礙，特別是旅游業(yè)管理體制和投資機(jī)制的市 場化程度較低，但總體上看，中國旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨 勢。未來10年間，中國旅游業(yè)將保持年均10.4%的增長速度，其中個 人旅游消費將以年均 9.8%的速度增長，企業(yè)/政府旅游的增長

53、速度將 達(dá)到10.9%,到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四 大客源輸出國。到2010年中國旅游總收入占GDP的比例將從2002 年的5.44%達(dá)到8%。因此，作為六大新興消費熱點行業(yè)之一的旅游行 業(yè)，在今后幾年內(nèi)將存在重大的投資機(jī)會。2.1.2某某縣投資宏觀背景A、某某縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r某某縣地處鄂東南邊陲，幕阜山脈北麓，東鄰陽新，南界江西武 寧、修水，西接崇陽、北接咸安。106國道貫穿全境，316國道擦過而 行，107國道和京廣鐵路鄰近境北，正在動工興建的杭瑞、大廣兩條 高速公路縱橫經(jīng)過某某。境內(nèi)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)九宮山，國家級自 然保護(hù)區(qū)森林公園，省級重點文物保護(hù)單位闖王陵，

54、省級地質(zhì)公園隱 水洞。此外，富水湖、太平山、太陽山、大城山、大幕山等風(fēng)光景點。2007年，某某縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均以兩位數(shù)速度增長， 全縣地方生 產(chǎn)總值實現(xiàn)18.66億元，同比增長13.8%；財政收入突破1.5億元，同 比增長25.2%;固定資產(chǎn)投資完成12.1億元，同比增長33.9%;規(guī)模 工業(yè)增加值實現(xiàn)2.68億元，同比增長30.7%；農(nóng)村人平純收入達(dá)到2429元，同比增長309元。2003 2007年社會消費品零售總額及其增長速度億元400匚社會消費品零啻總額增喪30020010018.015.4200奔200418-219. 1201020062007年全年全社會固定資產(chǎn)投資完成486.9

55、億元，增長57.7%2003 2007年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資億元全社會固定資產(chǎn)投資分類情況指標(biāo)絕對數(shù)（億元）增長（）全社會固定資產(chǎn)投資額486.957.7#x 業(yè)234.151.7井石化工業(yè)108.9181.4電子工業(yè)38.56.4第三產(chǎn)業(yè)248.962.2#房地產(chǎn)業(yè)137.899.6三年來，共招商引資項目204個，到位資金12.2億元，其中投資 過億元項目11個。今年新開工項目16個，到位資金3405萬元，準(zhǔn)備 開工項目8個，到位資金735萬元，續(xù)建項目37個，到位資金3580 萬元。一是落實任務(wù)招商。全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 33.26億元，按可比價格計算，比上年增 長17.%。其中，

56、第一產(chǎn)業(yè)增加值 6.49億元，增長2.5%;第二產(chǎn)業(yè)增 加值9.13億元，增長16.6%.第三產(chǎn)業(yè)增加值17.64億元，增長22.6%。 按公安年報人口數(shù)計算，當(dāng)年人均 GDP達(dá)到7281元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 由 2007 年的 27.6:27.4:51.0 調(diào)整為 2008 年的 19.5:27.5: 53.0 呈三、 二、一 ”型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。第一產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為10.8%,拉動經(jīng)濟(jì)增長2.05個百分點；第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為27.6%,拉動經(jīng)濟(jì)增長5.27個百分點；第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為61.6%,拉動經(jīng)濟(jì)增長11.75個百分點。2008年全縣居民消費價格指數(shù)為106.6%，漲幅比上年提高2個 百分

57、點，其中：食品類113.5%衣著類101.7%居住類106.9%。全縣商 品零售價格指數(shù)為107.5%，比上年提高2.8個百分點.全年實現(xiàn)財政收入19194萬元，比上年增長27.9%，其中，地方 財政收入10118萬元，同比增長29.6%。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的稅收 收入增幅為32.7%；財政支出46501萬元，比上年增長13.9%，其中 教育支出13332萬元，同比增長12%;社會保障和就業(yè)支出3945萬 元，增長517.4%;醫(yī)療衛(wèi)生支出5503萬元，增長72.3%.年內(nèi)城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位4984人，其中實現(xiàn)下崗失業(yè)人員再就業(yè)1247人，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4%。通過積極就業(yè)政策扶持， 成功創(chuàng)

58、業(yè)411人，帶動就業(yè)1500人。全年再就業(yè)培訓(xùn)1396人，免費 職業(yè)介紹1243人，職業(yè)技能培訓(xùn)完成9648人次，其中：完成下崗失 業(yè)人員創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)281人次。村勞動力轉(zhuǎn)移取得新成效。全年完成固定資產(chǎn)投資19.4億元，比上年增長60.4%。其中，城 鎮(zhèn)投資14.8億元，增長69.3%;農(nóng)村非農(nóng)戶投資3.3億元，增長60.7% 在全年固定資產(chǎn)投資中，工業(yè)投資為 4.7億元，比上年增長77.2%。表2： 2008年固定資產(chǎn)投資完成額及增長速度指標(biāo)名稱完成額比上年增減（%）固定資產(chǎn)投資（50萬元以上項目投資）18065/67.71.城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資14819769. 3其中：城鎮(zhèn)11391186.

59、3房地產(chǎn)開發(fā)3428629. 92.農(nóng)村非農(nóng)戶投資3246060.7某某旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，排名在省內(nèi)上升，但增長速度亦不能跟上所擁有的自然資源，需發(fā)掘新的旅游資源，B某某縣市人口及居民收入2008年末，全縣總?cè)丝跒?51861人（計生部門數(shù)據(jù)），比上年末 增加2597人。全年出生人口 4568人，出生率為10.14%。，比上年上升 0.18個千分點；人口自然增長率為5.77 %,比上年下降0.19個千分之 點。全年城鎮(zhèn)在崗職工平均工資16673元，比上年增長30.8 %;農(nóng)民 人均純收入2852元，同比增長17.4%。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為55.4%, 城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入達(dá)到8406元，城

60、鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為39.9%。C某某縣市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與走勢2008年，某某縣房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年，在全國主要一線城市的房價普遍穩(wěn)定和下調(diào)的環(huán)境下，某某縣房地產(chǎn)市場相應(yīng) 出現(xiàn)了價格下降與銷售下滑的局面，2008年某某縣111月成交價格走勢圖上看，去年下半年以來， 某某地產(chǎn)市場受國際金融危機(jī)的影響，隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)發(fā) 展，大廣、杭瑞、咸南三條高速新建，大畈核電的動工，兩條鐵路的 規(guī)劃，許多客商重新把目光投向某某。大畈核電項目所帶來的投資效應(yīng)已經(jīng)影響到了某某土地的供給量 與需求量。核電站的建成對于當(dāng)?shù)氐穆糜闻c房地產(chǎn)行業(yè)也有影響。核電站帶動的旅游設(shè)施建設(shè)，基礎(chǔ)生活設(shè)施建設(shè)能直接讓