上海黃埔區(qū)某社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、WORD47/47第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境簡(jiǎn)要分析經(jīng)過(guò)二十五年的改革開(kāi)放，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)取得了令世人矚目的好成績(jī)。黨的十六大又產(chǎn)生了新一屆領(lǐng)導(dǎo)人，順利完成了新老交替，繪就了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉藍(lán)圖，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保證。入世以后，中國(guó)加速了開(kāi)放的步伐。2002全年國(guó)生產(chǎn)總值首次突破10萬(wàn)億元人民幣，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)8，進(jìn)出口總額高達(dá)6200億美元；實(shí)際利用外商直接投資超過(guò)500億美元，超越美國(guó)，躍居世界第一。2003年中國(guó)雖然遭受了SARS的影響，但投資與出口依然保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，需也有穩(wěn)步的增長(zhǎng)，上半年經(jīng)濟(jì)仍然取得了百分之八點(diǎn)二的增長(zhǎng)速度。據(jù)預(yù)測(cè)2003年中國(guó)GDP增長(zhǎng)將超過(guò)百

2、分之八點(diǎn)二的增長(zhǎng)，2004年中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到百分之八點(diǎn)四。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、高起點(diǎn)、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可持續(xù)發(fā)展確立了廣闊的空間。可以預(yù)見(jiàn)的是，2005年的探月計(jì)劃，2008年的奧運(yùn)會(huì)、2010年的世博會(huì)，將成為中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)又一個(gè)里程碑。近年來(lái)，中國(guó)的城市化運(yùn)動(dòng)更是方興未艾。政府的大力倡導(dǎo)與支持，國(guó)外各方面專業(yè)人才的不斷匯聚，吸引了大量的海外資金的投入，使城市的投資環(huán)境日益改善，消費(fèi)市場(chǎng)的巨大潛力得以不斷地被挖掘，這進(jìn)一步促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，切實(shí)地提高了廣大民眾的生活水平，保證了社會(huì)生活的繁榮與穩(wěn)定。本項(xiàng)目地處這個(gè)得天獨(dú)厚

3、的發(fā)展環(huán)境，我們有必要對(duì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、市場(chǎng)消費(fèi)能力、商業(yè)與房地產(chǎn)發(fā)展等影響本項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)作的關(guān)鍵方面作一個(gè)全面、系統(tǒng)的研究。整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平概述在90年代初浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放后，借助南巡的改革之風(fēng)，不僅引起全中國(guó)的注意，亦令全世界刮目相看，許多世界著名跨國(guó)公司紛紛在登陸，外資的強(qiáng)力介入和國(guó)企業(yè)力的增強(qiáng)為高速穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。GDP增長(zhǎng)率據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年實(shí)現(xiàn)國(guó)生產(chǎn)總值5408.76億元，比上年增長(zhǎng)10.9。其中全年第一產(chǎn)業(yè)比上年增長(zhǎng)3；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)12.1；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)10。各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)均呈上升趨勢(shì)，的城市綜合服務(wù)功能將不斷提升。自1992年以來(lái)已連續(xù)10年保持在10%以上的增長(zhǎng)，

4、2002年人均GDP達(dá)5000美元，穩(wěn)居全國(guó)各省級(jí)地區(qū)之首，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力已達(dá)到上中等發(fā)達(dá)國(guó)家收入水平；預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，的經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持這一運(yùn)行態(tài)勢(shì)和速度。至2010年，將可能成為國(guó)人均GDP第一個(gè)突破1萬(wàn)美元的地區(qū)。健康的國(guó)民經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的規(guī)模發(fā)展提供了良好的運(yùn)行環(huán)境。外商投資2001年底中國(guó)加入世貿(mào)組織、2003年6月簽署了地與關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排（CEPA），2008年中國(guó)將舉辦第25屆奧運(yùn)會(huì)，2010年世博會(huì)將在開(kāi)幕，大大加強(qiáng)了中國(guó)和世界的對(duì)外貿(mào)易機(jī)遇。充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)中心城市的綜合優(yōu)勢(shì)，以擴(kuò)大服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的開(kāi)放為重點(diǎn)，向全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放邁進(jìn)。至2003年，世界

5、500強(qiáng)落戶的就有300家，提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)和具競(jìng)爭(zhēng)力的薪資，已成為世界經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)。98年以來(lái)的外商直接投資合同金額除99年略低外,基本保持著較穩(wěn)定的增長(zhǎng)，2002年更是達(dá)到了105.76億美元，共計(jì)合同項(xiàng)目3012項(xiàng)。外商直接投資帶來(lái)的不僅有資本，還有大量的外方工作人員，而這些長(zhǎng)期駐滬的外方人員將會(huì)增強(qiáng)高端市場(chǎng)的消費(fèi)力，成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在消費(fèi)者。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)2002年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)加快，非公有制經(jīng)濟(jì)比重持續(xù)上升。在全市國(guó)生產(chǎn)總值中，公有制經(jīng)濟(jì)增加值3680.87億元，比上年增長(zhǎng)5.7；非公有制經(jīng)濟(jì)增加值1727.89億元，增長(zhǎng)23.9，占國(guó)生產(chǎn)總值的比重由上年的28.6上升到31.9。

6、多種經(jīng)濟(jì)成分的互相補(bǔ)充，互相依存，充分活躍了市場(chǎng)，優(yōu)化了社會(huì)資源的配置，加快了發(fā)展的步伐。商業(yè)市場(chǎng)就是一個(gè)典型的例子。從2002年的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析來(lái)看，國(guó)有和集體商業(yè)企業(yè)所占的比重呈下降趨勢(shì)，而股份制和外商投資企業(yè)的比重則呈上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展是適合市場(chǎng)需求的。結(jié)構(gòu)調(diào)整打破了“大鍋飯機(jī)制”，政府調(diào)配轉(zhuǎn)化為監(jiān)督職能，由市場(chǎng)統(tǒng)一對(duì)資源進(jìn)行配置。企業(yè)要獲得生存，必須加大技術(shù)研發(fā)力度，促進(jìn)融資手段的多樣化，提高產(chǎn)品質(zhì)量和創(chuàng)新能力。只有增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，才能占領(lǐng)市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。房地產(chǎn)投資1999年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷，投資開(kāi)始活躍。至2002年房地產(chǎn)投資已達(dá)到720億元，

7、創(chuàng)了歷史的新高。2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資估計(jì)超過(guò)800億元。截至10月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已接近770億元，同比增長(zhǎng)17.3%。再創(chuàng)歷史新高，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。房地產(chǎn)投資的活躍說(shuō)明了的市場(chǎng)前景廣為看好，已駛?cè)肓烁咚侔l(fā)展的快車道。因此，政府實(shí)施土地供應(yīng)機(jī)制的改革，并適時(shí)推出了“一城九鎮(zhèn)”發(fā)展規(guī)劃以與重大工程的配套房建設(shè)等，使的房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展。社會(huì)保障體系作為國(guó)家福利制度的社會(huì)保障體系正在逐步建立。至2002年末，有8.06萬(wàn)家城鎮(zhèn)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，共675.91萬(wàn)人（包括離退休人員）加入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)。醫(yī)療保險(xiǎn)單位參保率達(dá)到98.35。年還出臺(tái)了相關(guān)的規(guī)章制度，

8、如市城鎮(zhèn)從事自由職業(yè)人員和個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織業(yè)主與其從業(yè)人員基本醫(yī)療保險(xiǎn)暫行辦法，引進(jìn)人才實(shí)行市居住證制度暫行規(guī)定等，修改了市企業(yè)職工最低工資規(guī)定，完善了針對(duì)低收入者的“廉租房”方案等，這些制度的推出，促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定，使人民安居樂(lè)業(yè)，滿足了最基本的生活需求，同時(shí)也擴(kuò)大了居民消費(fèi)支出的比例。居民生活水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)收入水平目前市的就業(yè)情況良好，收入水平穩(wěn)定。截止2002年末，人均收入已達(dá)19743元，比上年增長(zhǎng)9.5，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率僅為4.8%，是有統(tǒng)計(jì)資料以來(lái)最低的，甚至好于，達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局而隨著收入水平的調(diào)整，可支配收入和消費(fèi)支出也呈同比例增加趨勢(shì)，目前人均消費(fèi)支出已達(dá)

9、10464元。資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局從消費(fèi)指數(shù)來(lái)看，1998年到2000年為居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的第一輪上升周期；而從2000年開(kāi)始，居民消費(fèi)價(jià)格開(kāi)始作橫位盤(pán)整，但波動(dòng)不大。經(jīng)過(guò)一年的醞釀，自2002年起，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的第二輪升勢(shì)再次上演，表明了經(jīng)濟(jì)已經(jīng)受考驗(yàn)，面臨新的飛躍。資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)結(jié)構(gòu)隨著收入的提高，消費(fèi)支出的結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生很大的變化。根據(jù)調(diào)查，發(fā)展中國(guó)家用于食品的消費(fèi)占其居民收入的50%以上；而在發(fā)達(dá)國(guó)家，食品消費(fèi)的比例會(huì)銳減至10%以下，而用于文化娛樂(lè)教育的費(fèi)用則會(huì)大大提高，甚至超過(guò)了50%，且越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家此比例越高。資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也充分驗(yàn)證了這個(gè)規(guī)律?；旧钯M(fèi)

10、用占居民收入的比例從七八十年代的40%降至目前的25%，而用于提高生活質(zhì)量的文化娛樂(lè)費(fèi)用比例則在近十年中增加了一倍。（諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅伯特.福格爾認(rèn)為：到2040年，人們將把4/5的時(shí)間花在閑暇上）我們也堅(jiān)信這兩者之間的逆行趨勢(shì)，將隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入的提高以與文化教育的普與而進(jìn)一步擴(kuò)大。從下列圖表中我們發(fā)現(xiàn)，服務(wù)類消費(fèi)的比例確實(shí)在逐年上升，發(fā)展那些滿足人們?cè)凇靶蓍e”、“知識(shí)”、“社交”和各種“自我實(shí)現(xiàn)”需要方面的娛樂(lè)、健身、教育、益智、體驗(yàn)、傳播等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是勢(shì)在必行了，適時(shí)地進(jìn)行消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)軌是目前眾多企業(yè)所迫切需要的。，企業(yè)必須從單純的產(chǎn)品供給者，轉(zhuǎn)化為蘊(yùn)涵品質(zhì)服務(wù)的高附加值產(chǎn)

11、品的提供者。資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局投資結(jié)構(gòu)居民儲(chǔ)蓄存款持續(xù)增加，2002年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額4915.54億元，當(dāng)年新增1020.48億元。其中，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額4662.95億元，新增987.96億元；農(nóng)村居民儲(chǔ)蓄存款余額252.59億元，新增32.52億元。 資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局出現(xiàn)上述情況，一方面是因?yàn)榍趦€持家的傳統(tǒng)觀念依然扎根于廣大的民眾；另一方面則是因?yàn)樯鐣?huì)保障體系的不完善，致使中國(guó)居民在消費(fèi)觀念上仍趨于保守，其每月儲(chǔ)蓄的金額占收入的50%以上。隨著金融產(chǎn)品的日益豐富、信貸消費(fèi)（尤其是購(gòu)房）的日益普與，人們逐漸接受先進(jìn)的投資理財(cái)觀念，選擇多種方式進(jìn)行投資，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收入；這又反

12、過(guò)來(lái)促進(jìn)了消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，繁榮了經(jīng)濟(jì)，繁榮了市場(chǎng)。人口的增長(zhǎng)、分布與結(jié)構(gòu)人口數(shù)量2002年底，常住人口為1625萬(wàn)人，其中戶籍人口1334萬(wàn)人，外來(lái)人口291萬(wàn)人。自1993年開(kāi)始人口率先在全國(guó)進(jìn)入了人口自然變動(dòng)負(fù)增長(zhǎng)階段，目前已經(jīng)持續(xù)10年。截止去年年底，常住人口自然增長(zhǎng)數(shù)為-0.9萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率為-0.57，戶籍人口自然增長(zhǎng)數(shù)為-3.5萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率為-2.61（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表）。人口的負(fù)增長(zhǎng)，一方面是由于中國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持實(shí)行 “計(jì)劃生育” 國(guó)策，控制了人口的增長(zhǎng)速度，并取得了成效；另一方面是因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市居民開(kāi)始注重“優(yōu)生優(yōu)育”以與自身價(jià)值的體現(xiàn)，這進(jìn)一步提高了人口質(zhì)量，

13、減少了人口數(shù)量，社會(huì)的文明程度進(jìn)一步提高。“低出生、低死亡、低增長(zhǎng)”的現(xiàn)代人口再生產(chǎn)類型,已開(kāi)始在等發(fā)展較快的地區(qū)出現(xiàn)，標(biāo)志著在人口增長(zhǎng)速率上，這類地區(qū)已與世界接軌。；可以期待，在未來(lái)社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)的同時(shí)，我們將有可能提高人均分配額度，從而優(yōu)化生活質(zhì)量。工作節(jié)奏的加快，工作壓力的增加，以與西方享受生活文化的入侵，使得年輕夫婦逐漸推遲了生育年齡，甚至出現(xiàn)了“單身貴族”以與“丁克家庭”群體。這部分群體由于收入相對(duì)較高，同時(shí)又少有家庭生活的羈絆，因此他們的收入大部分用于休閑、娛樂(lè)、投資與消費(fèi)，并且不斷尋求更新奇的消費(fèi)途徑，這部分群體稱得上是城市消費(fèi)的生力軍。十三年來(lái)人口變動(dòng)情況年份總和生育率（%）自然

14、增長(zhǎng)率（%）常住人口戶籍人口80年代1.3690年代0.9620000.96-1.9-1.920010.79-0.77-2.720020.77-0.57-2.61數(shù)據(jù)來(lái)源：市人口計(jì)劃生育統(tǒng)計(jì)報(bào)表人口分布在過(guò)去的10年里，在改善人口分布方面做了不少工作，但與國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化大都市相比，仍有較大差距，不容樂(lè)觀。一是中心城區(qū)人口密度過(guò)高的問(wèn)題遠(yuǎn)未得到解決，浦西9個(gè)中心城區(qū)的人口密度都在1.8萬(wàn)人平方公里以上，其中黃浦、盧灣、靜安三個(gè)核心城區(qū)的人口密度都超過(guò)4萬(wàn)人平方公里，相當(dāng)于紐約、巴黎核心城區(qū)人口密度的2倍，相當(dāng)于東京的3倍。二是郊區(qū)的人口密度偏低，有些甚至僅1000人平方公里左右，相當(dāng)于核心區(qū)域

15、的四十分之一，交通與生活配套環(huán)境尚未成熟，不適宜居住。2010年將有1000萬(wàn)人口遷移至外環(huán)線以外，市中心人口控制在1300萬(wàn)左右，對(duì)消費(fèi)零售市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布和設(shè)置需具有前瞻性。市人口分布統(tǒng)計(jì)(單位:萬(wàn)人/公里)黃浦區(qū)4.63 盧灣區(qū)4.09 徐匯區(qū)1.94 長(zhǎng)寧區(qū)1.83 靜安區(qū)4.01 普陀區(qū)1.92 閘北區(qū)2.73 虹口區(qū)3.67 浦區(qū)2.05 閔行區(qū)0.33 寶山區(qū)0.30 嘉定區(qū)0.16 浦東新區(qū)0.46 金山區(qū)0.10 松江區(qū)0.11 青浦區(qū)0.09 南匯縣0.11 奉賢縣0.09 崇明縣0.06 而政府已意識(shí)到平衡發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的重要性。 “十五”時(shí)期，將重點(diǎn)發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”，即松江新

16、城和朱家角、安亭、高橋、浦江等9個(gè)中心鎮(zhèn)。以拉近與國(guó)際化大城市的距離，改善目前市中心人口聚集度高，、交通擁擠、改造投資成本高等問(wèn)題。大力發(fā)展軌道交通，加快配套建設(shè)，將城市人口居住郊區(qū)化發(fā)展成為一種人口流向的新潮流，郊區(qū)商業(yè)未來(lái)前景開(kāi)闊。文化教育近10年來(lái)，人口文化素質(zhì)整體提高，主要得益于教育事業(yè)的發(fā)展。2003年政府投入教育的財(cái)政支出為93.79億元，是1993年的8.26倍。目前共有50所高校，為社會(huì)輸送大量人才，僅大學(xué)生每年就約5.5 萬(wàn)人。2003年各級(jí)各類學(xué)校在校學(xué)生207.36萬(wàn)人，每萬(wàn)人中接受過(guò)大學(xué)教育的為1264人，人口的文化素質(zhì)在全國(guó)僅次于，居第二位。同時(shí)，還有30所成人學(xué)校和

17、各類自考與職業(yè)化培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，豐富整條教育戰(zhàn)線，建立符合城市發(fā)展的人才繼續(xù)教育體系。而從后備力量來(lái)看，持續(xù)多年的高校擴(kuò)招，使的高考升學(xué)率保持在80%以上。未來(lái)可以期待居民素質(zhì)整體提高，這也符合國(guó)際化都市定位。 家庭結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)大家庭的居住模式，在六七十年代占主導(dǎo)地位，這主要是傳統(tǒng)價(jià)值觀念引導(dǎo)和政府提倡生育，在特定時(shí)期得到大多數(shù)人的認(rèn)可。而政府自七十年代末期開(kāi)始實(shí)施了“計(jì)劃生育”的國(guó)策，控制人口數(shù)量，城市家庭人口劇減；而隨著觀念更新和生活方式的轉(zhuǎn)變，已形成了二大一小的特定家庭結(jié)構(gòu)。根據(jù)第五次人口普查，全市平均每個(gè)家庭的人口為2.8人，比1990年第四次人口普查的家庭戶規(guī)模減少了0.3人。而這種三口之家的

18、結(jié)構(gòu)，將會(huì)在孩子教育投資和成人生活質(zhì)量的提高投入更多的關(guān)注。政府未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)“十五”發(fā)展規(guī)劃，確立了以“一城九鎮(zhèn)”為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，大力發(fā)展軌道交通，建立城鄉(xiāng)一體化的空間發(fā)展戰(zhàn)略，打破城鄉(xiāng)、城郊和環(huán)線等傳統(tǒng)界限，引入全新的時(shí)空理念，把6341平方公里的空間作為一個(gè)總體來(lái)考慮。降低市中心人口密度。大量興建衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以松江新城以與朱家角、安亭、高橋等為中心發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”計(jì)劃，同時(shí)改善生活環(huán)境，吸引人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、居住活動(dòng)、娛樂(lè)、休閑甚至購(gòu)物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散，為城市的持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。加快交通軌道建設(shè)，優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境。建成明珠線二期、磁懸浮列車示運(yùn)營(yíng)線工程等200 公里左右軌

19、道交通，基本形成由“十字加環(huán)”和若干射線組成的軌道交通網(wǎng)。拓寬改造一批環(huán)線次干道路，全面建成城市輔助環(huán)線，完善、外環(huán)線間聯(lián)接道路。全面建成盧浦大橋、外環(huán)線越江隧道、復(fù)興東路隧道、路隧道。加快建設(shè)外換乘樞紐，加強(qiáng)地面公交與軌道交通、市域交通與對(duì)外交通間的換乘銜接。軌道沿線的房產(chǎn)將興起新一輪建設(shè)高潮。優(yōu)化城市環(huán)境，符合國(guó)際化都市定位市地位。在高起點(diǎn)基礎(chǔ)上，結(jié)合市區(qū)服務(wù)業(yè)布局調(diào)整、大型公共綠地和休閑娛樂(lè)設(shè)施建設(shè)以與社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展等，建設(shè)一批地區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)公共活動(dòng)中心。加快外環(huán)線之間大型居住區(qū)建設(shè)，推動(dòng)河、黃浦江親水地帶的綜合改造，優(yōu)化中心城住宅布局。加快調(diào)整黃浦江兩岸功能布局，規(guī)劃建設(shè)具有休閑、觀光

20、旅游、航運(yùn)交易、國(guó)際客運(yùn)等功能的城市景觀帶和都市型產(chǎn)業(yè)帶。城市的未來(lái)規(guī)劃將圍繞發(fā)展軌道交通、優(yōu)化城市環(huán)境、改善生活質(zhì)量等方面進(jìn)行，而這些都會(huì)為房地產(chǎn)的發(fā)展提供更多機(jī)會(huì)。 商業(yè)發(fā)展計(jì)劃根據(jù)十五計(jì)劃，至2005年商業(yè)增加值將達(dá)到750億元人民幣，年均增長(zhǎng)10%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額2500億元人民幣，年均增長(zhǎng)8%；連鎖商業(yè)銷售額達(dá)到1000億元人民幣,未來(lái)發(fā)展空間廣闊。的未來(lái)將建成商業(yè)的國(guó)際化“購(gòu)物天堂”，這個(gè)目標(biāo)對(duì)網(wǎng)點(diǎn)布局、專業(yè)化市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)、關(guān)注潛力需求等將提出更高要求。商業(yè)將重新布局：市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、街坊商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)的七級(jí)劃分，體

21、現(xiàn)商業(yè)多層次、多中心、集團(tuán)化的發(fā)展趨勢(shì)。市級(jí)商業(yè)中心利用自身的地段優(yōu)勢(shì)，提高區(qū)域的商業(yè)密集度，發(fā)展規(guī)?；a(chǎn)業(yè)，提升服務(wù)檔次；同時(shí)合理調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，展開(kāi)差異化經(jīng)營(yíng)，繁榮市場(chǎng)，濃化商業(yè)氛圍，以吸引全市圍的消費(fèi)群體。（如淮海路、路）區(qū)域商業(yè)中心以服務(wù)本區(qū)域的居民消費(fèi)為主；同時(shí)結(jié)合自身特色，發(fā)展一定的集聚輻射功能的特色商業(yè)為輔。（如老西門(mén)、大柏樹(shù)地區(qū)）郊區(qū)新城配合城市規(guī)劃，建設(shè)與新城導(dǎo)入的人口相匹配的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)功能的適用性，同時(shí)在規(guī)劃上要考慮到今后商業(yè)的可發(fā)展空間。專業(yè)街結(jié)合區(qū)域歷史文化、人文環(huán)境，創(chuàng)建出特色定位的商業(yè)群體，同時(shí)符合現(xiàn)代化消費(fèi)的商業(yè)專業(yè)街。社區(qū)商業(yè)對(duì)人口規(guī)模達(dá)5萬(wàn)M2以上的居住區(qū)，

22、須創(chuàng)新思路和豐富營(yíng)銷模式、吸收多元化資本，以新型社區(qū)性的購(gòu)物中心為主題，建設(shè)發(fā)展融合各種新型業(yè)態(tài)、各種服務(wù)功能的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)。本項(xiàng)目將創(chuàng)設(shè)集贏利性、品牌性、概念性、高品位為一體的新型消費(fèi)理念的社區(qū)商業(yè)。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展概述經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，商業(yè)在連鎖經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)細(xì)分、信息增值等商業(yè)發(fā)展的核心領(lǐng)域，已經(jīng)與國(guó)際水平相當(dāng)接近。商業(yè)市場(chǎng)的演化商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)化過(guò)程隨著消費(fèi)型態(tài)的改變，已從過(guò)去之農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變至“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”時(shí)代(Experience Economy)。下面我們分析一下各個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段在生產(chǎn)行為與消費(fèi)行為上呈現(xiàn)不同的型態(tài)： 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上是以原料生產(chǎn)為主；消費(fèi)行為則僅以

23、自給自足為原則。（開(kāi)埠前）工業(yè)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上是以商品制造為主；消費(fèi)行為則強(qiáng)調(diào)功能性與效率。（改革開(kāi)放前）服務(wù)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上強(qiáng)調(diào)分工與產(chǎn)品功能；消費(fèi)行為則以服務(wù)為導(dǎo)向。（九十年代以后）體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上以提升服務(wù)為首，并以商品為道具；消費(fèi)行為則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費(fèi)者回憶的活動(dòng)，并注重與商品的互動(dòng)。 （未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)）改革開(kāi)放前受社會(huì)生產(chǎn)力所限，商業(yè)的運(yùn)作以定額定量商品供給為主要方式，基本滿足人民生活要求，業(yè)態(tài)主要以國(guó)營(yíng)的商店為主；而之后經(jīng)濟(jì)體制改革帶動(dòng)了生產(chǎn)力的飛躍，眾多商品的上市，擴(kuò)大了挑選余地，市場(chǎng)開(kāi)始更多關(guān)注商品品質(zhì)和消費(fèi)服務(wù)。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)先驅(qū)的，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上也將與

24、世界同步，消費(fèi)理念的革命性更新將使商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)所注重產(chǎn)品的功能強(qiáng)大、外型美觀、價(jià)格優(yōu)勢(shì)將進(jìn)化為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)關(guān)注的從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗(yàn)與思維認(rèn)同，吸引消費(fèi)者的注意力，改變消費(fèi)行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價(jià)值與空間。而符合該理念的“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”將成為主流發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式。商業(yè)規(guī)模作為中國(guó)國(guó)際名牌最密集的城市，目前已擁有4個(gè)黃金商圈、50條商業(yè)專業(yè)特色街、一批區(qū)域性商圈、4000多個(gè)連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、1800個(gè)超市、1100個(gè)便利店和40個(gè)大賣場(chǎng)，人均占有商業(yè)面積已經(jīng)與相當(dāng)，商業(yè)市場(chǎng)相當(dāng)繁榮。商業(yè)企業(yè)以加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)為抓手，努力改善消費(fèi)環(huán)境，擴(kuò)大市場(chǎng)銷售。2002

25、年商業(yè)零售額達(dá)2035.21億元，比上年增長(zhǎng)9.3，增長(zhǎng)趨勢(shì)良好。商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個(gè)商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況所做的經(jīng)營(yíng)調(diào)整。商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展過(guò)程漫長(zhǎng)，受政府因素和多元化文化影響較大，形成了目前百花齊放的多種形態(tài)。（如下圖）街鋪商店商場(chǎng)百貨銷品茂連鎖百貨超市綜合型超市專業(yè)型超市聯(lián)鎖超市根據(jù)國(guó)家規(guī)定的產(chǎn)業(yè)劃分，商業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)零售類，本報(bào)告中主要涉與的是零售商業(yè)市場(chǎng)分析。目前劃分的零售商業(yè)業(yè)態(tài)主要是九大類別：超市、便利店、大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店和大型購(gòu)物中心，以下我們對(duì)幾種主要業(yè)態(tài)進(jìn)行簡(jiǎn)

26、要分析：大型購(gòu)物中心（Shopping Mall）城郊購(gòu)物中心地區(qū)性購(gòu)物中心市中心購(gòu)物中心社區(qū)購(gòu)物中心規(guī)模（平米）22萬(wàn)以上12萬(wàn)以上5-25萬(wàn)3-12萬(wàn)擁有商店60家25-40家20-60家10-25家位置城郊城郊與其邊緣城市之間市中心住宅區(qū)或都市中輻射圍全市以區(qū)域性為主全市以社區(qū)消費(fèi)為主特點(diǎn)以?shī)蕵?lè)、餐飲、服務(wù)、休閑購(gòu)物為一體的綜合性購(gòu)物中心。大賣場(chǎng)（大型綜合超市/倉(cāng)儲(chǔ)商店）(Warehouse Store)規(guī)模：5000平方米至2萬(wàn)平方米輻射圍：20萬(wàn)人口或半徑3公里商圈特點(diǎn)：中低檔次、會(huì)員制、自主的購(gòu)物形式超市（Super Market）規(guī)模：500平方米左右輻射圍：每1萬(wàn)人特點(diǎn)：連鎖性

27、經(jīng)營(yíng)，商品品種較豐富便利店（Convenience Store）規(guī)模：50-100平方米輻射圍：約3000人或300米特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)食品、副食品和日用雜貨、統(tǒng)一門(mén)店標(biāo)識(shí)，多數(shù)為24小時(shí)營(yíng)業(yè)，連鎖經(jīng)營(yíng)百貨店（Department Store）規(guī)模：5000平方米左右輻射圍：半徑5公里特點(diǎn)：規(guī)模大型化、組織集團(tuán)化、經(jīng)營(yíng)多元化和向新業(yè)態(tài)延伸大型專業(yè)店（Specialization Super Market）規(guī)模：2000平方米以上輻射圍：半徑5-8公里特點(diǎn)：相對(duì)價(jià)格較低、專業(yè)服務(wù)、連鎖經(jīng)營(yíng)各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例超市聯(lián)華各業(yè)態(tài)都有各自所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群,在做好細(xì)分市場(chǎng),明確消費(fèi)定位的前提下,各業(yè)態(tài)之間會(huì)互為補(bǔ)充,

28、形成良性循環(huán)的商業(yè)結(jié)構(gòu).便利店好德/羅森大型綜合超市家樂(lè)福/歐尚倉(cāng)儲(chǔ)商店麥德龍專業(yè)店亨得利鐘表店大型專業(yè)店永樂(lè)家電大賣場(chǎng)專賣店NIKE,ADIDAS專賣店百貨店太平洋百貨/第六百貨大型購(gòu)物中心南方商城商業(yè)物業(yè)的形態(tài)隨著外資連鎖商家的不斷涌入，2003年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如SHOPPING MALL、OUTLET STORE(工廠直銷店)、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)會(huì)迅速升溫，成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。街鋪“一鋪養(yǎng)三代”這就是街鋪的商業(yè)價(jià)值。通常，街鋪的價(jià)格都是不菲的。市場(chǎng)上地段較好的商鋪一般價(jià)格都很高，從現(xiàn)狀上看,對(duì)投資復(fù)式產(chǎn)權(quán)街鋪的前景看好，分上下兩層，但在產(chǎn)權(quán)面積的登記上

29、，僅按一層計(jì)算，花一個(gè)商鋪的價(jià)錢(qián)買兩個(gè)商鋪的面積，實(shí)用率近200%，從而有效地降低了投資與經(jīng)營(yíng)的門(mén)檻，出租或自我經(jīng)營(yíng)，可依市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況靈活掌握，將投資風(fēng)險(xiǎn)降至最低，不僅保證穩(wěn)收租金、穩(wěn)收益，而且可使投資回報(bào)最大化，一鋪雙利。底商作為社區(qū)、大廈底層配套的商業(yè)設(shè)施的底商,正在成為成為繼公寓和寫(xiě)字樓之后個(gè)人房產(chǎn)投資的新寵。 底商由于它是作為其他物業(yè)的配套設(shè)施而建，面積通常不超過(guò)所配套物業(yè)的20%，且天然就有了一定的顧客源。如果開(kāi)發(fā)商能夠因勢(shì)利導(dǎo)，根據(jù)物業(yè)使用人員的特點(diǎn)對(duì)底商作出準(zhǔn)確定位，就確保了底商的經(jīng)營(yíng)具備一定的排他性.。無(wú)論是對(duì)投資者還是經(jīng)營(yíng)者都減少了風(fēng)險(xiǎn)。反過(guò)來(lái)，低風(fēng)險(xiǎn)的底商也就容易銷售或出租

30、，又降低了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得雙贏局面。商場(chǎng)鋪（大商場(chǎng)、小商鋪）商場(chǎng)鋪即是將大型商場(chǎng)間隔成小面積的商鋪，形成大商場(chǎng)小商鋪的形態(tài)，對(duì)外有大商場(chǎng)的統(tǒng)一形象，對(duì)有小商鋪的靈活經(jīng)營(yíng)，是目前市場(chǎng)上較為新穎的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。買商場(chǎng)鋪要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，商場(chǎng)鋪一般售價(jià)較高。另外如果沒(méi)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理的話，商場(chǎng)鋪散賣后很難形成合力，鑄造品牌，這樣一來(lái)對(duì)投資回報(bào)也會(huì)產(chǎn)生影響。因此統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理將是投資回報(bào)的重要保證。第二部分 區(qū)域商用物業(yè)市場(chǎng)情況分析黃浦區(qū)是歷史最悠久的城區(qū),是近代商業(yè)的發(fā)祥地,也是當(dāng)今中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域。2000年7月市政府將位于市中心的黃浦、南市兩區(qū)“撤一”，設(shè)立新的黃浦區(qū)，以此為其確立了特

31、大型國(guó)際城市的現(xiàn)代化中心城區(qū)、現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)和市中心現(xiàn)代聚居區(qū)的目標(biāo)定位。兩區(qū)的合并充分體現(xiàn)了兩者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源整合、功能重塑的戰(zhàn)略意圖，有效地增強(qiáng)了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。合并后全區(qū)面積共12.41平方公里，占全市面積的0.2%，其中陸地面積11.017平方公里，水域面積1.837平方公里；行政區(qū)劃為9個(gè)街道共190個(gè)居委會(huì)。至2002年底，全區(qū)總?cè)丝跀?shù)為63.22萬(wàn)人。區(qū)萬(wàn)商云集、市場(chǎng)繁榮，為全國(guó)聞名的商貿(mào)旅游購(gòu)物中心。市第一百貨商店、華聯(lián)商廈、新世界城、亞一金店、綠波廊、華寶樓古玩等有名的商店開(kāi)設(shè)在此。路是蜚聲中外的中華商業(yè)第一街。老城隍廟是中外旅游者的觀光勝地。路、路、路、金陵路、黃河路、路

32、、文廟、江陰路、董家渡路等著名特色商業(yè)街造就了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活躍和繁榮。僅2001年，區(qū)屬商、飲、服銷售(營(yíng)業(yè))就完成30299億元，同比增長(zhǎng)86；利潤(rùn)完成582億元，同比增長(zhǎng)304；增加值完成3191億元，同比增長(zhǎng)138；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成120億元，同比增長(zhǎng)33。通海中華城位于原南市區(qū)，因此在報(bào)告中將重點(diǎn)關(guān)注該區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)，研究分析其未來(lái)發(fā)展前景。區(qū)域主要商圈的發(fā)展情況分析的主要商圈以傳統(tǒng)的“三街”(路、淮海路、路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城與浦東新商業(yè)城)為代表。在“三街四城”中有近30%左右的商圈分布在本區(qū)域，顯示了黃浦商業(yè)的強(qiáng)大實(shí)力。以下我們重點(diǎn)分析本區(qū)域主要商圈

33、的發(fā)展?fàn)顩r：東路路是近代商業(yè)的發(fā)祥地。1843年開(kāi)埠后，路是最早出現(xiàn)現(xiàn)代都市文明的地方，并迅速成為最繁華的商業(yè)街，人稱大馬路。到了二十世紀(jì)三十年代，十里洋場(chǎng)的路已是蜚聲中外。整條路以路為界分兩段，其中黃浦區(qū)這段為東路。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到來(lái)的中外游客80以上都要到東路游覽，東路平時(shí)的日客流量為80萬(wàn)人以上，節(jié)假日高達(dá)120-200萬(wàn)人，外地與外國(guó)的游客占70以上。東路有著強(qiáng)勁的輻射力與獨(dú)特的外向性。市場(chǎng)狀況分析老店名店多市百一店和華聯(lián)商廈就是上個(gè)世紀(jì)三十年代的先施、永安等當(dāng)時(shí)國(guó)最摩登的大型商場(chǎng)和全國(guó)百貨業(yè)的魁首。小泉刀剪店也是一家聞名中外的老店。品牌商廈集中市百一店、華聯(lián)商廈、新世界、置地廣場(chǎng)都是

34、大型商廈，每天吸引無(wú)數(shù)的人流來(lái)商廈購(gòu)物游玩。有時(shí)尚休閑步行街東路步行街是唯一的步行街，也是全國(guó)規(guī)模最大的，最繁華的商業(yè)街。每天吸引上百萬(wàn)的中外來(lái)客。臨近地鐵，出入方便地鐵2號(hào)線貫穿路地下并在人民廣場(chǎng)和路設(shè)兩個(gè)站點(diǎn)，這為路商業(yè)街帶來(lái)了巨大的人流，同時(shí)地鐵2號(hào)線有連接浦東的八伯伴商圈。中檔品牌為主，缺乏高檔的品牌路商家主要經(jīng)營(yíng)中低檔的品牌，不象淮海路經(jīng)營(yíng)時(shí)尚，高檔的品牌。因此，路以國(guó)的客商居多，而本地前衛(wèi)人士一般選擇去淮海路購(gòu)物。這也因此造成路的商鋪?zhàn)饨鹨话阍?030元/平方米/天。比淮海路要低。消費(fèi)群體以非滬籍人士為主，人均消費(fèi)低商業(yè)街主力消費(fèi)群體為境外來(lái)滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參

35、觀為主的觀光旅游人士居多，人均消費(fèi)額不超過(guò)50元，整體水準(zhǔn)較低。發(fā)展前景市政府在2001年就聘請(qǐng)了知名的麥肯錫咨詢公司，對(duì)東路整體規(guī)劃提出方案，實(shí)施“三段式風(fēng)格設(shè)計(jì)”，重構(gòu)路商業(yè)形態(tài)，力爭(zhēng)在十年之將路重塑為世界一流的商業(yè)街區(qū)，預(yù)計(jì)實(shí)施該規(guī)劃總投入將超過(guò)180億元人民幣。東段依托外灘建筑群，展現(xiàn)“海上情懷”路東段的主體為外灘建筑群，建成充分體現(xiàn)海派特色的商務(wù)辦公和都市休閑綜合區(qū)；中段圍繞世紀(jì)廣場(chǎng)，打造“都市時(shí)尚”，伊都錦商廈、圣德娜商廈等商廈也將進(jìn)行全面調(diào)整符合路商業(yè)結(jié)構(gòu)的深化和多元化；西段打造新型綜合消費(fèi)圈，籌劃“明日之約”，整合新世界綜合消費(fèi)圈（21萬(wàn)M2）和一百商城（16萬(wàn)M2）、新建世貿(mào)

36、國(guó)際廣場(chǎng)（商業(yè)為6萬(wàn)M2），將構(gòu)建成為市中心的商業(yè)航空母艦?？偨Y(jié)：未來(lái)東路步行街拓寬休閑娛樂(lè)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，綜合功能更加完善。整個(gè)東路商圈在2002年2005年將形成基本格局，在2005年2010年完善并提高，使其真正具有世界級(jí)客流量、世界級(jí)商業(yè)收入和全球知名度的國(guó)際一流商業(yè)街，屆時(shí)路年?duì)I業(yè)收入將達(dá)到400億元，超過(guò)目前的兩倍。豫園商城的城隍廟始建于明代永樂(lè)年間（1403年后），廟祭奉城隍神裕伯（明太祖敕封裕伯為縣城城隍神）和霍光（漢大將軍博陸侯）。清代時(shí)香火極其鼎盛，開(kāi)埠后城隍廟與其周圍地區(qū)商賈云集，市場(chǎng)繁榮。市政府從1991年起，開(kāi)始把城隍廟市場(chǎng)改建為具

37、有民族傳統(tǒng)的現(xiàn)代化大型旅游購(gòu)物中心豫園商城，一期改建工程將商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積由原來(lái)的1.8萬(wàn)平方米擴(kuò)大為7.5萬(wàn)平方米，集購(gòu)物、旅游、餐飲、娛樂(lè)為一體。2001年城隍廟的商業(yè)銷售總額達(dá)30多億元，凈利1.25億元，營(yíng)運(yùn)情況良好。商城與四鄰豫園、老城隍廟、沉香閣等名勝古跡、人文景觀融合，以其豐富的文化底蘊(yùn)、濃郁的民俗風(fēng)情、鮮明的經(jīng)營(yíng)特色成為獨(dú)具魅力的旅游購(gòu)物中心，享譽(yù)海外。市場(chǎng)狀況分析建筑特色在豫園商城里，每幢建筑都是飛檐翹角、雕梁畫(huà)棟，具有濃郁的民族韻味。新建樓群外形亦仿明清建筑風(fēng)格，部卻是現(xiàn)代化的商場(chǎng)，其外古洋的特色，能夠與原有的景觀和諧統(tǒng)一，相映成輝。特色名店匯集薈萃了老城隍廟地區(qū)的傳統(tǒng)特色商

38、品，如歷史悠久、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的中華老字號(hào)（如綠波廊、王大隆、麗云閣、松月樓等）和獨(dú)一無(wú)二的特色專業(yè)戶（如筷子店、手杖店等），充分反映了“名、特、優(yōu)、精”的經(jīng)營(yíng)特色。消費(fèi)群體以旅游者為主作為最具有特色的旅游勝地，大凡來(lái)的中外游客，大都要到老城隍廟走走，流動(dòng)人口多，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前日流量已達(dá)25萬(wàn)。發(fā)展前景豫園商城作為特色的旅游購(gòu)物區(qū)，知名度高，但由于一期改造是在原建筑風(fēng)貌群的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，地塊的發(fā)展受到了制約。豫園商城欲在功能上再上臺(tái)階，進(jìn)行二期改造。黃浦區(qū)已將南起中華路、北到人民路的119公頃土地規(guī)劃為豫園商城商業(yè)圈，其中包括將5萬(wàn)平方米的廟前廣場(chǎng)擴(kuò)建為一個(gè)集旅游、休閑、餐飲、文化于一體的“二豫園”?！?/p>

39、二豫園”規(guī)劃是為了挖掘老城廂歷史文化的涵，延承古豫園的文化命脈，提升豫園商城的現(xiàn)代商業(yè)功能。二期改造將長(zhǎng)達(dá)8年，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積將從原來(lái)的10萬(wàn)平方米擴(kuò)大到20萬(wàn)平方米，突出商業(yè)、旅游、文化三位一體的特色，成為商旅結(jié)合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的商業(yè)中心。區(qū)域商用物業(yè)的總體發(fā)展概況黃浦區(qū)商業(yè)重心在北部以路商業(yè)街為中心，以路、路、金陵路、路等專業(yè)街為副中心，并向各支路延伸擴(kuò)展，形成縱橫交錯(cuò)、貫通全境、聯(lián)結(jié)鄰區(qū)、幅射全國(guó)的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)。區(qū)域商業(yè)在長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展中形成鮮明特色區(qū)域商業(yè)在長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展中形成鮮明特色，其主要標(biāo)志為：商業(yè)覆蓋率高，全境沿街門(mén)面約70設(shè)商鋪，構(gòu)成商業(yè)繁華的景象；境商業(yè)門(mén)類齊全，自然行業(yè)達(dá)150多種

40、，包羅了吃、穿、用、玩等門(mén)類，涉與高、中、低等各種檔次；專業(yè)特色街較多，有綜合性商業(yè)街、生產(chǎn)資料專業(yè)街、文化用品街、時(shí)裝街、美食街、裝潢材料街等；名特色商店集中，大批商業(yè)飲食業(yè)長(zhǎng)期在全市樹(shù)名牌、創(chuàng)特色，形成了各自的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，造就了一大批名特大企業(yè)。近幾年經(jīng)過(guò)考核認(rèn)定境有名特色商店265戶，其中有百年老店、近代商業(yè)保留下來(lái)的名店，還有現(xiàn)代商業(yè)中涌現(xiàn)的大型購(gòu)物中心。區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來(lái)在全市具有領(lǐng)先地位區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來(lái)在全市具有領(lǐng)先地位尤其路商業(yè)街，早于1882年首例使用。至1936年前，電燈、電梯、自動(dòng)扶梯、機(jī)械收銀機(jī)、冷暖氣等商業(yè)設(shè)施均在這里首先應(yīng)用。改革開(kāi)放后，商業(yè)改造規(guī)模擴(kuò)大，購(gòu)物環(huán)境和商業(yè)設(shè)

41、施日趨現(xiàn)代化，應(yīng)用空調(diào)設(shè)備、安裝自動(dòng)扶梯、使用電子收銀機(jī)、實(shí)行電腦管理、應(yīng)用條形碼計(jì)價(jià)的商店逐日增多。同時(shí)普遍改善櫥窗設(shè)和燈光照明，相應(yīng)地在路、金陵路、路、外灘等地建設(shè)燈光夜市，使境這一商業(yè)中心，在設(shè)施上開(kāi)始與國(guó)際接軌，成為體現(xiàn)改革開(kāi)放、繁榮興旺的重要窗口。區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況參差不齊市級(jí)商業(yè)中心整體經(jīng)營(yíng)狀況較好，商業(yè)密集，經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)合理，形成特色各異的都市商業(yè)氛圍，在整個(gè)商業(yè)市級(jí)的份額上占據(jù)了半邊天，經(jīng)營(yíng)效應(yīng)也名列前茅，擁有市百一店、華聯(lián)商廈、新世界城等一大批名特色商店。而黃浦區(qū)唯一的區(qū)級(jí)商業(yè)中心老西門(mén)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況卻差強(qiáng)人意。第一是因?yàn)榫o臨市級(jí)商業(yè)中心如淮海路和路商圈，分流了區(qū)域大量客戶；第二是

42、因?yàn)榻陙?lái)持續(xù)的老西門(mén)市政建設(shè)（M8、復(fù)興東路隧道），對(duì)該區(qū)域的商業(yè)造成了一定影響；第三也是根本性的原因是本身布局的落后，缺乏創(chuàng)新，沒(méi)有錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的意識(shí)，整體經(jīng)營(yíng)較差。部分百貨類商廈（如八百）已倒閉，剩余的也調(diào)整路線走專業(yè)化商場(chǎng)（如永樂(lè)家電、全泰商廈）的道路，目前老西門(mén)的底層租金徘徊在8元/M2左右，低于同類區(qū)級(jí)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)中心作為新興的補(bǔ)充性商業(yè)結(jié)構(gòu)，得到政府的大力支持。堅(jiān)持科學(xué)、合理進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，逐步建成集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)功能，布局合理，層次相宜，設(shè)施齊全，品種豐富，購(gòu)物便利的一流的聚居區(qū)商業(yè)是社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)“十五計(jì)劃”將在新昌路等聚居區(qū)建立4個(gè)社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。黃

43、浦區(qū)專業(yè)特色街較多，大多數(shù)由民間自發(fā)形成，分布較散。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)管理，大多分布在臨街店鋪和室市場(chǎng)，整體檔次較低，不符合現(xiàn)代化的商業(yè)規(guī)劃要求。因此擴(kuò)大專業(yè)特色經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高專業(yè)經(jīng)營(yíng)容量和經(jīng)營(yíng)水平。同時(shí)，發(fā)揮社區(qū)經(jīng)濟(jì)的作用，利用區(qū)域歷史文化、人文環(huán)境、商業(yè)特色的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步引導(dǎo)和開(kāi)發(fā)適合現(xiàn)代消費(fèi)趨勢(shì)的商業(yè)專業(yè)特色街是黃浦區(qū)商業(yè)“十五”計(jì)劃對(duì)專業(yè)街的改造目標(biāo)。區(qū)域商用物業(yè)的供求、區(qū)域分布和價(jià)格水平狀況鑒于本項(xiàng)目位于原南市區(qū)，且不屬于傳統(tǒng)的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，按照常規(guī)，其消費(fèi)群體應(yīng)來(lái)自周邊，因此本報(bào)告將主要對(duì)原南市商用物業(yè)的供求、分布和價(jià)格水平進(jìn)行研究，對(duì)其他區(qū)域的商業(yè)不作重點(diǎn)分析。本報(bào)告對(duì)區(qū)域商用物

44、業(yè)分兩種形式進(jìn)行分析，一種是傳統(tǒng)商業(yè)街，一種是住宅配套商業(yè)(住宅底鋪)。傳統(tǒng)商業(yè)街我們選取大興街、陸家浜路、董家渡路、中華路這四條歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的傳統(tǒng)商業(yè)街進(jìn)行分析。供應(yīng)：大興街:大興街兩側(cè)除了銀行、書(shū)店、超市、飯館、面館等生活服務(wù)類商店外，還有面包、眼鏡、服裝、鞋等商品專賣店，這些專賣店面寬敞、裝潢布置考究，購(gòu)物環(huán)境較好，市口較好的月租金在300元/平方米/月。 表1- 大興街各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比大型超市30%銀行、郵局、超市、飯店30%各類專賣店25%服裝、服飾店15%董家渡路:董家渡路為以服裝為專業(yè)特色的道路，靠近外灘的東段為董家渡面料市場(chǎng)，憑借

45、市口好，專業(yè)化集中的優(yōu)勢(shì)，匯集了長(zhǎng)江三角洲的眾多廠商。該市場(chǎng)以各類面料批發(fā)、零售和制作為一體，吸引了大量中外客戶。市場(chǎng)的基本攤位為10平方米，月租金在250-300元/平方米，臨街的月租金更高達(dá)400-450元/平方米。近年來(lái)隨著知名度的提高，生意也越加興隆，據(jù)統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)的租金比去年已翻了一番。董家渡路的西段，憑借“面料市場(chǎng)”的影響，想走服裝鞋類道路，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)品附加值低，一直走低檔路線，未能形成規(guī)模，月租金徘徊在100-200元/平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較差，大多鋪面換手率高。表2-董家渡路各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比性 質(zhì)業(yè)態(tài)分布所占數(shù)量百分比西段專業(yè)市場(chǎng)（董家渡面料市場(chǎng)）40%東段

46、服裝、鞋類60%35%銀行、郵局、10%餐飲、超市、藥房、中介15%中華路中華路為一條環(huán)老城廂的道路，其商業(yè)分東西兩段。中華路東段。這段主要分布著眾多食品、服裝、五金、房地產(chǎn)中介小店鋪，這些店鋪檔次低，大多由沿街舊房或老式商場(chǎng)改建而成，面積狹小，基本不裝修，月租金在250元/平方米。表3- 中華路東段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市25%銀行、郵局、藥店15%餐飲20%食品、服裝、中介、五金店40%中華路西段。該條馬路靠復(fù)興東路段為老西門(mén)目前營(yíng)運(yùn)狀態(tài)最好的場(chǎng)所，主要分布著銀行、藥店、超市、日用百貨、面包房、服飾等生活服務(wù)類商店，其定位中檔，普遍面積在100M2左右，租金在30

47、0元/平方米左右。 表4- 中華路西段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市、銀行、郵局30%餐飲25%服裝、藥店、日用百貨25%中介、建材店10%陸家浜路陸家浜路沿街商鋪以餐飲、服裝、中介門(mén)店行業(yè)為主。需求：區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)狀態(tài)較好，業(yè)態(tài)分布均勻，基本滿足了周邊居民的生活需求，擁有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，租金也呈上升趨勢(shì)，人氣較旺的地段，甚至出現(xiàn)一鋪難求的狀況。但是，由于建造年代悠久，缺乏規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)檔次偏低，業(yè)態(tài)組合缺乏創(chuàng)新，高檔次的品牌商業(yè)難以進(jìn)入和融合。中低檔次的服裝、餐飲業(yè)對(duì)位于傳統(tǒng)商業(yè)街的中標(biāo)小面積商鋪需求有不斷增加的趨勢(shì)。新建住宅商業(yè)裙房區(qū)域住宅底商的分布遍地開(kāi)花。本報(bào)告將區(qū)

48、域住宅商業(yè)裙房分為復(fù)興東路以北、復(fù)興東路與斜土東路之間、斜土路與國(guó)貨路以南三個(gè)區(qū)域研究。供應(yīng)復(fù)興東路以北該區(qū)域距離豫園商圈與老西門(mén)商圈較近，屬于其輻射區(qū)，因此消費(fèi)需求表現(xiàn)出較強(qiáng)的外來(lái)性。典型樓盤(pán)：黃浦眾鑫城、太陽(yáng)都市花園、新地苑、中華大街表5- 復(fù)興東路以北典型樓盤(pán)基本情況樓盤(pán)名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價(jià)租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價(jià)比（元/ M2）黃浦眾鑫城9000/4F銀行/家電賣場(chǎng)23000/5003太陽(yáng)都市花園9400/5F證券、飯店、健身100005神牛廣場(chǎng)3000小區(qū)100-2001.6新地苑15000/4F銀行/證券9000/30001.6中華大

49、街2800/3F銀行/證券/圖書(shū)公司10000/28002東淮海公寓6000/3F婚慶用品36000/2.5區(qū)域底商售價(jià)在900036000元/平方米之間。該區(qū)域的底商經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服務(wù)于周圍居民的銀行、證券、家電賣場(chǎng)等便民生活設(shè)施和一些中檔餐飲、娛樂(lè)設(shè)施為主。由于地處交通要道，品牌形象良好，區(qū)域大面積不可分割的商鋪出租較出售快，即以客戶自用為主。中小面積可分割商鋪銷售去化較快。銀行、證券業(yè)對(duì)這一區(qū)域的商鋪需求仍未飽和，今后一段時(shí)間預(yù)計(jì)仍為主力需求。復(fù)興東路與斜土東路之間該板塊由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時(shí)又處于老西門(mén)商圈的邊緣，因此消費(fèi)需求既有由老西門(mén)延伸而來(lái)，又有區(qū)域眾多住宅區(qū)所形成的。典型樓

50、盤(pán)：黃浦E品、申升公寓、滄海苑、明日星城、翠竹苑表6- 復(fù)興東路、斜土東路之間典型樓盤(pán)基本情況樓盤(pán)名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價(jià)（元/ M2）租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價(jià)比黃浦E品5100/4F產(chǎn)權(quán)式商鋪18000/202申升公寓1200/2F未開(kāi)業(yè)140007400、8001.75明日星城6300/1F未開(kāi)業(yè)20000高5.4米536-1804該區(qū)域底商售價(jià)在1400020000元/平方米之間。黃浦E品大面積整體商鋪在被劃分成小面積的產(chǎn)權(quán)式商鋪后，銷售一空，反映了市場(chǎng)對(duì)小面積商鋪的大量，同時(shí)售價(jià)也從先前的7500元/平方米（整體）上升至目前的均價(jià)14000，

51、利潤(rùn)空間翻倍。滄海苑、申升公寓、明日星城這些可分割的商鋪去化也相對(duì)消化較快，且單價(jià)相對(duì)較高。盡管目前江陰街的商業(yè)氛圍很淡,但明日星城規(guī)劃中的步行商業(yè)街江陰街的可分割底層商鋪甚至賣到了20000元/平方米。斜土路、國(guó)貨路以南該板塊處于豫園、老西門(mén)輻射圍之外，消費(fèi)需求基本上來(lái)自于區(qū)域住宅區(qū)居民。典型樓盤(pán)：百花公寓、巴黎春天華浩苑、蓬萊家園表7- 斜土路、國(guó)貨路以南典型樓盤(pán)基本情況樓盤(pán)名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型單價(jià)（元/ M2）租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價(jià)比錦凱華苑10000/4F鞋類批發(fā)145001020-502.4蓬萊家園1100/1F未開(kāi)業(yè)10000/2.2該區(qū)域

52、底商售價(jià)在1000014500元/平方米之間。該區(qū)域人口密集，新建商品房已形成一定規(guī)模，并且多為沿街而建。因此具備了設(shè)置底商的地利、人和條件。底商基本上是小面積可分割商鋪，由于定位準(zhǔn)確，去化不錯(cuò)。沿斜土路的一些樓盤(pán)底商定位為鞋店，并已初具專業(yè)街特色。需求根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前區(qū)域整體、整層出售或出租的住宅商業(yè)裙房去化較慢，空置率較高。這類商鋪的需求者主要是大型餐飲、銀行、證券與大型專業(yè)商場(chǎng)，尋找這幾類合適的需求者往往需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，一些中小投資者又無(wú)實(shí)力投資于大面積店鋪，店鋪就容易長(zhǎng)時(shí)間空置。一些小面積可分割商鋪相對(duì)就較易為投資者尤其是中小投資者接受，因此去化較快。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境綜述本項(xiàng)目

53、位于中華路，目前周邊80%以上為二級(jí)以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務(wù)居民基本生活的五金、煙雜類小店鋪為主，整體消費(fèi)力低。項(xiàng)目所處的董家渡地區(qū)，是黃浦區(qū)四大現(xiàn)代聚居區(qū)中規(guī)模最大的，也是舊區(qū)改造的重點(diǎn)，總投資預(yù)計(jì)超過(guò)72億，三至五年后將建成人口4.3萬(wàn)，消費(fèi)能力達(dá)7億的集合住宅和商業(yè)為一體的現(xiàn)代聚居區(qū)，發(fā)展前景廣闊。此外周邊還將建設(shè)多條軌道，結(jié)合原有的道路，組成快速城際交通線；同時(shí)利用景觀優(yōu)勢(shì)，改善居住環(huán)境，提高生活檔次。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的選取根據(jù)前面對(duì)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的基本介紹，我們將選擇若干區(qū)域?qū)λ麄儏^(qū)的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，研究他們的發(fā)展規(guī)律。當(dāng)然這些區(qū)域的商業(yè)必須具備各自特色，同時(shí)與中華路地區(qū)的居民層次

54、、區(qū)域人口、商業(yè)規(guī)模、以與未來(lái)發(fā)展有可比性和參考性。我們選取陸家浜路、老西門(mén)這兩個(gè)歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的商業(yè)區(qū)域和本項(xiàng)目所處的中華路董家渡地區(qū)進(jìn)行分析。區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)比分析黃浦區(qū)地處市中心，文化歷史悠久，區(qū)舊房多、環(huán)境差、改造難度大。“十五”計(jì)劃中黃浦區(qū)被確認(rèn)為市舊區(qū)改造的重點(diǎn)。因此研究這三塊區(qū)域目前的商業(yè)狀況意義不大，針對(duì)這些區(qū)域未來(lái)的商業(yè)定位本報(bào)告將探索它們的發(fā)展前景、分析相互間可能的競(jìng)爭(zhēng)力度。交通道路狀況老西門(mén)“十五”計(jì)劃中老西門(mén)是黃浦區(qū)唯一的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，主要是因?yàn)樗牡乩韮?yōu)勢(shì)，周邊的復(fù)興東路、南路都是八車道的主干線，同時(shí)貫穿M8線也將在老西門(mén)設(shè)立復(fù)興東路站，在該地區(qū)形成了

55、一個(gè)巨大的交通樞紐，匯聚人流，為周邊商業(yè)提供大量潛在客戶群。陸家浜路相比之下陸家浜路雖然有兩條軌道經(jīng)過(guò)，但M8和R4的出口相離較遠(yuǎn)，人流分散，不易形成規(guī)模效應(yīng)。本案中華路雖然為次干道，馬路較窄，但車流較少，干擾小，反而商業(yè)容易匯聚，形成規(guī)模效應(yīng)。臨近的復(fù)興東路隧道和R4線的王家碼頭站，兩者均能帶來(lái)固定的外向性消費(fèi)群體，尤其是浦東的客戶群。輻射圍老西門(mén)老西門(mén)商業(yè)其輻射圍將以淮海路以南為主，圍西至盧灣區(qū)順昌路，北至淮路，東至南路，南至陸家浜路，影響力可達(dá)黃浦的中片和南片，總計(jì)約有20-30萬(wàn)消費(fèi)人口。陸家浜路陸家浜路則是滿足周邊中檔住宅小區(qū)和沿線商務(wù)樓的消費(fèi)，輻射直徑在三公里左右。本案中華路董家渡

56、地區(qū)商業(yè)將定位為居住型社區(qū)商業(yè)中心，其離市級(jí)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，居民居住集中，以區(qū)域消費(fèi)為主，輻射直徑在三公里以。人流量老西門(mén)老西門(mén)作為區(qū)級(jí)的商業(yè)中心，匯集人流最多，但同時(shí)由于淮海路、西路等市級(jí)商業(yè)中心較近，如產(chǎn)品相近的話，消費(fèi)群體會(huì)被分流。陸家浜路陸家浜路人流分布平均，居其次。本案中華路董家渡地區(qū)由于地段的關(guān)系，人流量居末位。消費(fèi)能力老西門(mén)老西門(mén)是區(qū)級(jí)商業(yè)中心，交通方便，匯集眾多人流，商業(yè)呈規(guī)模效應(yīng)，其總體消費(fèi)能力最強(qiáng)，但人均消費(fèi)能力未必居首位。陸家浜路陸家浜路的商業(yè)已定型，未來(lái)可繼續(xù)發(fā)展性不大，主要以商務(wù)消費(fèi)為主，人均消費(fèi)在150元以。本案中華路董家渡地區(qū)高檔住宅規(guī)模居黃浦區(qū)首位，其住戶有高檔消

57、費(fèi)能力，如定位合適，其商業(yè)發(fā)展前景和利潤(rùn)空間廣闊。租金水平老西門(mén)老西門(mén)目前的底層租金在250元/M2/月，低于其他區(qū)級(jí)商業(yè)中心，估計(jì)隨著市政建設(shè)的完工和高檔住宅的建成，租金將有大幅的提高，預(yù)計(jì)將達(dá)到450元/M2/月以上。陸家浜路陸家浜路的商業(yè)發(fā)展空間較狹隘，市場(chǎng)可發(fā)展性不大，租金應(yīng)維持在250元/M2/月。本案住宅和商鋪的走勢(shì)應(yīng)息息相關(guān)，中華路董家渡地區(qū)目前新建小區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹪?元/M2/天，預(yù)計(jì)到整個(gè)聚居區(qū)建設(shè)完畢，新型商業(yè)租金將提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。商業(yè)規(guī)劃老西門(mén)老西門(mén)在經(jīng)歷了眾多變遷后，留存的大多為特色產(chǎn)業(yè)如大富貴飯店、全泰中老年商廈等。根據(jù)“十五”規(guī)劃，將以原老

58、西門(mén)商業(yè)中心為基礎(chǔ)，圍繞周邊地區(qū)居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，推進(jìn)商業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)的全面調(diào)整，突出其綜合性商業(yè)中心的特點(diǎn)，重點(diǎn)加強(qiáng)餐飲、娛樂(lè)、休閑設(shè)施以與規(guī)模化、專業(yè)化賣場(chǎng)的建設(shè)，發(fā)展專業(yè)店、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)。逐步建成傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合、商業(yè)與文化融合、具有相當(dāng)知名度和一定輻射力的區(qū)域商業(yè)中心。商業(yè)總體布局。大體分為三個(gè)區(qū)：一是現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。主要分布在中華路以西至路兩側(cè)。以現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局。定位于專業(yè)店、專賣店與連鎖品牌，同時(shí)增加文化娛樂(lè)休閑功能，開(kāi)設(shè)夜總會(huì)等娛樂(lè)設(shè)施。二是傳統(tǒng)老字號(hào)名品商業(yè)區(qū)。主要集中在中華路的東側(cè)。北至復(fù)興東路，南達(dá)蓬萊路。利用老城廂特有的歷史底蘊(yùn)，集聚黃浦

59、與的特色和老字號(hào)品牌企業(yè)，以“特”聚集人氣，形成老西門(mén)商業(yè)文化獨(dú)“特”的魅力。三是文化休閑區(qū)。要將文廟與老西門(mén)連成一片，調(diào)整形成文化特色區(qū)。規(guī)劃文廟路為文化用品、舊書(shū)市場(chǎng)，加上夢(mèng)花街與江陰路花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)，形成濃烈的文化氛圍。進(jìn)而達(dá)到“文興市旺”的目的，增加老西門(mén)商業(yè)文化氣息。另外，再輔之以環(huán)城綠帶建設(shè)與公交樞紐的調(diào)整，將為老西門(mén)營(yíng)造更好的休閑消費(fèi)環(huán)境。陸家浜路陸家浜路主要是調(diào)整目前的商業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展與周邊商務(wù)樓相關(guān)的行業(yè)如銀行、證券公司以與餐飲和娛樂(lè)行業(yè)。本案中華路的商業(yè)定位為社區(qū)商業(yè)中心，服務(wù)周邊高檔住宅，同時(shí)以特色產(chǎn)品吸引外來(lái)中高檔客戶群，提升商業(yè)氛圍。在社區(qū)商業(yè)設(shè)置中，居住區(qū)商業(yè)中心的重點(diǎn)

60、在于進(jìn)一步突出了對(duì)居民需求的滿足，商業(yè)呈多樣性以與集聚性的特征；一般以一至兩家大中型超市為核心，配以多個(gè)特色商店、個(gè)性化商店以與中型餐飲、休閑場(chǎng)所，成為居住區(qū)消費(fèi)中心。根據(jù)各居住區(qū)的不同特點(diǎn)，一般主要采用團(tuán)組式、多點(diǎn)式等幾種社區(qū)商業(yè)布局形式。區(qū)域商用物業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展前景分析未來(lái)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)估我們將區(qū)域商業(yè)用房的未來(lái)供應(yīng)分兩類進(jìn)行研究。一類是目前正在建設(shè)，尚未完工的項(xiàng)目，另一類是規(guī)劃中待建的商業(yè)用房。在建的商業(yè)用房區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建設(shè)單位預(yù)計(jì)供應(yīng)量（平方米）2002200320042005小計(jì)復(fù)興東路以北西門(mén)廣場(chǎng)一期南路復(fù)興東路眾鑫資產(chǎn)公司6000東淮海公寓人民路777號(hào)建工錦龍房產(chǎn)公