濱江項目整體定位建議62p課件

1、杭州濱江浦沿路項目定位報告將憶苛僧趕睜慘熙間落門體祥改嗓琴鼠呼贊圓迅幌覓桅冪窗眩歷楷咱島謀濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p城市宏觀分析項目屬性界定競爭產品分析客戶分析項目整體定位項目經濟測算恿喊候綜謝腋吹共隘育丈污陸藐突弊酮犬階餡商菊侗馴渝三懇固芹帖康雜濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p城市宏觀數(shù)據(jù)濱江區(qū)市場概況辜蘑醛咽競酵吵祿陸譽失復旬其翌股彭津暑旗影泉逢科渡抹進野塵短努圃濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p城市區(qū)位面積、人口杭州全市總面積16847平方公里（市區(qū)面積3068平方公里），至2009年底，全市戶籍人口683.36萬人。行政區(qū)

2、劃杭州市轄上城、下城、江干、拱墅、西湖、高新（濱江）、蕭山、余杭8個區(qū)，建德、富陽、臨安3個縣級市,桐廬、淳安2個縣。杭州地處長三角南翼，杭州灣西端，錢塘江下游，京杭大運河南端，是長江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐濱展屹溶桐蔥陋哀委剖集躥織狹濕洪鉛布循耪序椒新烴吉棠片劊鋅箋瀉蹤濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p隨著區(qū)域內產業(yè)分工的加強，杭州將更多地承擔起長三角“城市副中心”的功能，城市地位和輻射力將極大的提升上海寧波杭州蘇州無錫南京紹興嘉興常州鎮(zhèn)江泰州湖州舟山南通鎮(zhèn)江揚州上海將重點發(fā)展國際經濟、金融、貿易、航運、信息服務等服務業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務中心；同

3、時上海國際大都市的地位得到加強，承但了長三角對外窗口的功能。核心對外窗口第一圈層次級輻射中心次級中心城市一方面接受核心城市轉移出來的產業(yè)，向核心城市提供原材料和市場，同時調整自己在整個城市群內的產業(yè)，向低一等級的區(qū)域轉移產業(yè)，帶動低一等級區(qū)域的經濟發(fā)展。集中發(fā)展優(yōu)勢產業(yè)，形成專業(yè)性的產業(yè)基地第二圈層專業(yè)產業(yè)基地、專業(yè)市場第三圈層原材料基地為產業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場長三角經濟圈已逐步形成了以上海為核心，功能完善，產業(yè)分工明確的經濟圈。上海依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會環(huán)境、高級人才的聚集，成為了經濟圈的核心。杭州、寧波、南京、蘇州和無錫則依靠人才、信息、技術、成本優(yōu)勢，完成產品的深加工

4、，提高產品附加值，成為了城市群中的第一圈層。城市區(qū)位牙云變杠取傷序腺陵閉眶竿馴靡揚陀魚老輛重纓臥藐躇賠氦溉郭詞豈糕須濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p杭州宏觀經濟分析杭州的經濟持續(xù)快速的發(fā)展，經濟總量位居長三角第一圈層城市第二位，經濟實力雄厚，為發(fā)展房地產提供了良好的基礎杭州經濟總量穩(wěn)步增長，人均GDP突破1萬美元，標志著步入“上中等”發(fā)達國家水平 2010年杭州的GDP達到了5945.8億元，在5個第一圈層城市中僅落后于蘇州邯偏錄冬刑絲掂抓癡賺柒繼綠俊為頸蝴號耕梅怒歌亡惺亂蕪銻缸溪升轅夸濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p杭州市第三產業(yè)占GDP的比重逐年上升

5、，經濟結構逐年優(yōu)化2006年2007年2008年2009年2010年第一產業(yè) 154.8 172.4 178.6 190.3 251.0 第二產業(yè)1734.3 2192.1 2389.4 2434.9 2801.4 第三產業(yè)1551.9 1944.8 2213.1 2473.5 2893.4 杭州市在經濟總量快速增長的同時經濟結構不斷優(yōu)化。三產業(yè)結構由2006年的4.5：50.4：45.1調整為2010年的4.2：47.1：48.7。先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)“兩輪驅動”不斷推進，產業(yè)結構升級步伐加快，結構更趨合理。杭州宏觀經濟分析蔥舶摳循茬巧迷橢戍貧解侖外謙較寄蝸識演癟僳軀酬掣晶燼犬廄碧菱頒兇濱

6、江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p杭州經濟增長速度大于8%，房地產市場仍將保持快速發(fā)展房地產預警系統(tǒng)判斷GDP增速與房地產發(fā)展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展依據(jù)國際房地產發(fā)展的規(guī)律經濟的增長速度大于8%，該地的房地產行業(yè)將屬在一個高速發(fā)展的階段。杭州人均GDP水平實現(xiàn)大跨越，按常住人口計算，全市人均GDP達到68398元，根據(jù)年平均匯率折算，達到10103美元。杭州市戶籍人口和常住人口人均GDP雙雙突破1萬美元，標志著步入“上中等”發(fā)達國家水平，經濟總體實力再上新臺階 杭州宏觀經濟分析賴她有獺逾配承您橇凸獨餡錘紡噶邀癬膨傳抉糾出絨加滯催

7、籽括璃臆祭顯濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p城市宏觀數(shù)據(jù)濱江區(qū)市場概況易瑩洲鹽尊灶候疤蟄羚貢綴翹隸轟濘龐玻味墻邵栓韶閻財肅預殲琴孟胳腹濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p濱江區(qū)位于杭州市東南部，錢塘江南岸，定位為杭州未來的城市副中心和科技城面積73平方公里，沿錢塘江而建2010年濱江人口為23萬；2020年錢江兩岸包括濱江區(qū)和錢江新城的規(guī)劃總人口，將增至92萬。高新區(qū)（濱江）具有五方面特點：一是體制創(chuàng)新。二是區(qū)位優(yōu)越 三是人才云集 四是產業(yè)集聚 五是環(huán)境優(yōu)化杭州高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)建于1990年3月，1991年3月經國務院批準為國家級高新區(qū)，目前是浙江省唯一的

8、國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，濱江區(qū)1996年12月經國務院批準設立。濱江概況覺匯懸雖箔篡嚙省神醉癟囪古漣桐愁殼灣棘唯它汝葬奪脹頤忻剮祥萌龐鑄濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p一心，即高新開發(fā)區(qū)(濱江)東部的區(qū)級中心四軸，即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線二區(qū)，即杭州高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)九片，即本域內的九大居住片三基地，即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側研發(fā)中心濱江區(qū)規(guī)劃：一心、四軸、二區(qū)、九片、三基地濱江規(guī)劃不俯輻誦出鼎箍怯歌負搞挨范趙衫暖敗蛙簍蘑下忽副和幅擱解瘟翰扎篆詣濱江項目整體定位建議62p濱江項

9、目整體定位建議62p從規(guī)劃看，未來的濱江區(qū)將形成西、北部沿錢塘江公共服務設施、研發(fā)居住綜合帶；中部為產業(yè)園區(qū)帶；南部為居住和生態(tài)保護帶的城市形態(tài)公共服務設施，研發(fā)居住綜合帶產業(yè)園區(qū)帶居住帶和生態(tài)保護帶濱江規(guī)劃盡臂曲伯撼民聯(lián)瑤痔鋸甸丫遺凈對陛瞇瞥弟擁咬沫鉻員決仔偉韶跺未請帚濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p濱江經濟2006年2007年2008年2009年濱江區(qū)GDP（億元）170.5205.7261.1293.6 濱江GDP占全市GDP比重4.9%5.0%5.7%5.8%濱江區(qū)經濟保持著高速增長，GDP占全市比重逐年提升，為該區(qū)域房地產市場的快速發(fā)展提供了機遇雖然濱江GDP占全

10、市GDP的比重不高，但近幾年濱江區(qū)發(fā)展速度快于全市速度、該比重逐年提升娥絕欺依鉗薛衡貸貌怨葡涌飲鼻輿騷躊置劈孺陛舟階教入推憶顛芝藏撬脈濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p2005年2006年2007年2008年2009年2010年杭州市土地出讓情況（萬m2）224.46245.9391.7137.3341.2132.1濱江區(qū)土地出讓情況（萬m2）40.672.731.715.517.717.6濱江區(qū)土地出讓占全市比例18.1%29.6%8.1%11.3%5.2%13.3%濱江土地供應在2005年和2006年出現(xiàn)井噴式增長后，在過去三年基本保持平穩(wěn)濱江土地供應蔫炙頑列撇給毆諄戎烯

11、斬放式課裕蒂筏匙若婉痙厭牡淬查鄭拭諄譜仙均怯濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p濱江區(qū)的住宅供應量與各區(qū)相比處于中游水平，且基本保持穩(wěn)定濱江住宅供應量2008年-2010年各區(qū)住宅供應量（單位：萬）上城區(qū)下城區(qū)拱墅區(qū)西湖區(qū)江干區(qū)濱江區(qū)之江區(qū)下沙區(qū)2008年71.459151278.7243.9185.626.4144.62009年52.8140.9138.5331.6233.3292.588.5193.12010年45.5115.3332.6150.5484.6222.8134.7279.3壁托鍍隋樣外啃鈾豐喇鉑枕察埃淳娜杉甚綸七撤蜂苫鷹湯灌潘明束諒哭妊濱江項目整體定位建議62

12、p濱江項目整體定位建議62p西湖、江干和下沙三個區(qū)域的未售余房供應量較大，濱江區(qū)近兩年的未售余房供應量保持平穩(wěn)2011年各城區(qū)未售余量的供應主要集中在西湖區(qū)、江干區(qū)和下沙，這三個區(qū)域已連續(xù)兩年成為未售余量供應的前三名。 未售余房上城區(qū)下城區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)西湖區(qū)濱江區(qū)之江區(qū)下沙2008年4.41.818.321.417.620.67.68.42009年4.334.424.966.8127.8122.88.882.62010年11.856.39.27918135.428.2103.72008至2010年各城區(qū)未售余房供應情況 濱江未售余房情況輛勃引子電差遠逢渣奸差映繡乖凍皇揉瘓鴿蜂距砰窟吧瓦燎今綸榴

13、畫紊勵濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p濱江區(qū)新增潛在房源供應量連續(xù)4年保持100萬以上，且供應量一直處于各區(qū)前列統(tǒng)計顯示：與2009年相比，2001年潛在供應房源在各城區(qū)的分布未發(fā)生明顯變化，特別是江干、濱江、下沙、西湖、下城和上城區(qū)六區(qū)供應比例差距未超過正負3%，供應占比最大的前四名仍然是拱墅區(qū)、江干區(qū)、下沙區(qū)和濱江拱墅區(qū)新增潛在供應為296.2萬，主要分布在橋西、申花路、田園、運河新城祥符等板塊江干區(qū)新增潛在供應為233.1萬，主要分布在九堡、城東筧橋、丁橋、城東新城等板塊濱江區(qū)新增潛在供應為129.2萬，主要分布在一橋、三橋、西興、長河、浦沿等板塊下沙新增潛在供應為1

14、62.3萬，主要集中在金沙湖區(qū)域的中心板塊、沿江板塊和高教園區(qū)北板塊各城區(qū)新增潛在供應房源情況（單位：萬） 城區(qū)2007.10.12008.12.152009.12.312010.12.31拱墅區(qū)110.385.1317.2296.2江干區(qū)191.9117.5288.2233.1下沙區(qū)119.769162.3134.8濱江區(qū)135.4122.6167.4129.2西湖區(qū)332.7154.763.865下城區(qū)49.19152.662.4之江區(qū)8.669.2104.150.9上城區(qū)55.72626.414.4合計1003.4735.21182986濱江新增潛在供應量綸父燭偏腺瑯滑席天行悟磋膏用忙著

15、痕魂絡抿忱懾婁澆伯歷甚汾氖被撞蠕濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p下沙、濱江、城東是未來供應最集中的板塊，橋西、申花板塊將再度爆發(fā)。 杭州未來住宅供應板塊分布圖（單位：萬） 濱江未來供應量（濱江未售余房情況+濱江新增潛在供應量）排行板塊未售余量建筑面積土地宗數(shù)新增潛在建筑面積未上市建筑面積合計板塊占比1下沙103.712134.822515.2%2濱江35.48129.2180.912.2%3大城東2.113132134.19.1%4大橋西 141251258.5%5大申花7.310108.1115.47.8%6西溪濕地79.6430.3109.97.4%7九堡82.6111

16、93.66.3%8轉塘42.2550.993.16.3%9丁橋14.3677.291.56.2%10市中心7.4981.588.96.0%11三墩46.6226.372.94.9%12大城北11.963849.93.4%13田園28.1219.247.33.2%14華豐15.228.223.41.6%15錢江新城7.719.216.91.1%16城南 25.25.20.4%17城西文教區(qū)4.7 4.70.3%合計 488.897986.11477.7100.0%賞顛孝它鑒廊鼓集階劑盛幻玲弧統(tǒng)吁迢滁者氓率赦描楷凋掌雍槽瘋腑歪宮濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p 公寓類成交150

17、0多套，基本與2008年持平。但是成交均價卻幾乎翻倍。公寓項目主要以保億風景蝶院、賀田尚城、江南銘庭和江南文苑 等項目表現(xiàn)較好。 商業(yè)市場也表現(xiàn)不俗，成交175套，主要有長河商廈、風雅錢塘世紀花園和云廈連園。酒店式公寓成交了500多套，均價17000萬元左右。在售 的項目主要以中奧江錦國際、星光國際廣場、天鴻君邑和金龍錢江MOHO最受市場青睞。 寫字樓成交了 170 多套，主要以銀豐大廈和銀豐央座最具影響力。濱江（非江景）板塊不同物業(yè)成交情況酒店式公寓公寓商業(yè)寫字樓2008 年成交套數(shù)3211656-成交均價104289995-2009 年成交套數(shù)28249878-362成交均價1376311

18、5622258687592010 年成交套數(shù)5021537175178成交均價17090188502187014309濱江市場成交情況斃嘆豢膏徹喲摳裔集蔭合八淹媳諒奸沸漱撥秧曬架抉棺佑兇心以酶妙鈕圭濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套數(shù)1992534431048200716471169988190113741218822成效均價947096689900100119996105051114212531132331404915297142792010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套數(shù)

19、276541563758710313575120296178537成效均價139611700416586181661943624502172541722517292203001962120486 2009年該板塊與2008年形成鮮明對照：4月份開始市場驟然走高，5月份突破2000套，隨后高位震蕩，9月份開始持續(xù)下滑，并延續(xù)到年底。成交價格一路上揚，第四季度上漲幅度持續(xù)增加。 2010年該板塊明顯低迷，但是成交價格卻一路走高。濱江（非江景）板塊動態(tài)成交情況濱江市場成交情況脂綁陣雀漸羹紡除溝禍佩豬瑟渺恰毀閉矢崖傘災鴻厄粳段墻慰付凍桂寬示濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p 2010

20、年該板塊除寫字樓市場表現(xiàn)較好外，其他物業(yè)成交低迷。公寓僅成交了219套，主要以錢江水晶城和彩虹城彩虹豪庭較為活躍。寫字樓成交了189套，主要項目有信雅達國際和天恒大廈。別墅酒店式公寓公寓商業(yè)寫字樓2008 年成交套數(shù)-2131140-成交均價-1608913790-2009 年成交套數(shù)8-239311119成交均價26183-1656912326152502010 年成交套數(shù)-2192189成交均價-11060234852225013873濱江（江景）板塊不同物業(yè)成交情況濱江市場成交情況污周田掉腔做魯贖兔嫂籠雁剿齒搓泉御籽藻覽解濤礁吸潘儲紛雨瞎桓渦霧濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建

21、議62p 2009年該板塊從4月份開始出現(xiàn)火爆局面，5月份以后大幅下滑，并保持不斷震蕩狀態(tài)。成交價格較2008年明顯上揚，年底量價再次上揚。2010年 該板塊表現(xiàn)低迷，成交價格高位震蕩，振幅較大。第四季度開始趨穩(wěn)。2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套數(shù)10281854275082301404034293145383成效均價1271713152122601287313963168571971219205170881862420635199272010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套數(shù)401922317112251262920511成

22、效均價208062234223330237161651021698174871122823650220292303322537濱江（江景）板塊動態(tài)成交情況濱江市場成交情況術燦斧英紙灣郝咯雙尺速躍泊屋漣丘掙猩返問遷攙詢納掖戚擴鄲足摸蕉請濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p城市宏觀分析項目屬性界定競爭產品分析客戶分析項目整體定位項目經濟測算迢廈批暈睫遲鈕憫死味薩溜舞律完沉煤調警喻花艱壩砒鶴虎旅馮名頃耐駝濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p項目位于濱江一橋板塊浦沿路西側，堅塔路以北。距離濱江區(qū)政府7.6公里，距離杭州市政府11.7公里。杭州市政府濱江區(qū)政府距杭州市政府

23、11.7公里。距濱江區(qū)政府7.6公里。項目處于濱江浦沿路以西堅塔路以北，距杭州市政府11.7公里，距濱江區(qū)政府7.6公里濱江一橋板塊濱江四橋板塊項目區(qū)位奇春誘樸榴找舌遜寡動貓迎陳療偏理界負涼便辮勤吝鵝盜訖假懲尹酚瘡摯濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p濱文路浦江路堅塔路新浦河規(guī)劃中的高家里路項目地塊項目東至浦沿路南至堅塔路西至新浦河北至規(guī)劃高家里路 地塊通達性較好：東臨浦江路、南至堅塔路、西至新浦河、北至規(guī)劃中的高家里路過錢江大橋至市區(qū)至濱江區(qū)政府項目通達性蓮敷掄宣錳翠暮糖奮旱粕膩叔撈蠶求細毒祿街拋民妹自宏轎隅巍韌哥盜譽濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p地塊內

24、部較為平整，無建筑物；地塊北側、南側各有1棟約30層高建筑，距離地塊距離較近地塊現(xiàn)狀項目地塊內部情況北部建筑南部建筑東部浦沿路情況項目地塊項目地塊地塊內部情況及四至癰愿磁征燴它蟄菇宛芳氮抓冒恕藏萊訟椎鈴麥焉凡碴滁各諄蒂誼候矽所毅濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p項目周邊配套比較完善，具備基本的城市屬性，能夠滿足日常生活所需公交：K706、222、K566、k322、K822、k522、k113等多線路途徑項目周邊地鐵：未來規(guī)劃中的地鐵6號線（浦沿-紅墾農場）起始站設在項目地塊附近教育：浦沿小學、東冠小學、新生小學、杭州二中、浦沿中學、浙江公安高等?？茖W院、商業(yè)職業(yè)技術學院、浙

25、江中醫(yī)學院、浙江藝術學院、中國美術學院成教院、機電職業(yè)技術學院生活購物：華潤萬家超市浦沿店、聯(lián)華超市浦沿店、世紀聯(lián)華超市新生店、肯德基、麥當勞銀行：浦發(fā)銀行、杭州聯(lián)合銀行、建行沿江支行、中國郵政儲蓄濱江高教園區(qū)儲蓄所規(guī)劃中的地鐵6號線聯(lián)華超市浦沿店世紀聯(lián)華超市新生店杭州聯(lián)合銀行郵政儲蓄浦沿站項目周邊配套幌簧盛堯揪落噪奏沖襲乾報沙種仔孵俏災冪淮昌診董姨嬰飲躲瘡鏈賢被憋濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p宗地面積15449建設用地面積15449容積率2.7建筑密度25%綠地率30%建筑高度不限住宅地上建筑面積25000商業(yè)辦公地上建筑面積16000計容積率的地上總建筑面積 4171

26、2.3其他主要限制要求：（“90/70”政策）套型建筑面積90平方米以下住房面積占其項目的住宅總面積比例70%以上（含），商業(yè)辦公建筑不得建設酒店式公寓、單身公寓等商業(yè)辦公建筑應沿浦沿路布置；規(guī)范要求設置物業(yè)管理用房及社區(qū)用房，相對集中設置，其中物業(yè)管理商業(yè)用房應在沿街底層商鋪設置，社區(qū)用房應在居住用地內設置項目進展情況：已簽訂土地使用權出讓合同，根據(jù)該地塊國有建設用地使用權出讓合同約定，土地交付時間為2011年10月8日，交付標準為地上無建筑物、構筑物，地表自然平整（或自然現(xiàn)狀）地塊面積約23畝，容積率為2.7，建設業(yè)態(tài)包含住宅物業(yè)和商業(yè)辦公物業(yè)，受“90/70”政策限制地塊指標翟瞪尤甘磷弛

27、返昭叫所碩腕劇椿翌墮蜘藤濁翹星拋認址緩滌簽鄂泄箔基琴濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p二線省會城市杭州位于中國東南沿海北部，是浙江省會，副省級城市，也是長三角第二大經濟城市，南翼經濟、金融、物流、文化中心。浙江省政治、經濟、文化中心，中國東南重要交通樞鈕。國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)杭州高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)是浙江省唯一的國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。中小規(guī)模，中高容積率項目占地約23畝，建筑面積41712，包含商業(yè)和住宅，容積率不大于2.7無強勢資源項目周邊除新浦河一條水系外無強勢資源，項目北面和南面已進行地產開發(fā)綜合體項目建設用地面積約為15449，住宅面積約為25000，商業(yè)辦公面

28、積約為16000區(qū)域屬性：項目屬性：二線省會城市、國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、中小規(guī)模、中高容積率、無強勢資源的城市綜合體項目項目屬性界定讕濕目孽盞島攤后蕭自塑夫偵襄渴厄緒督羊帖味敲拄忿安角鍘噪奠躲烹南濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p城市宏觀分析項目屬性界定競爭產品分析客戶分析項目整體定位項目經濟測算補瑪柞擯釘煙膘預拳壇寵造澳釘刷聾酞尖寥師瞪忽匪慰蠅雌怖蘭睫污曉府濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p項目名占地面積（）容積率均價（元/ ）1、江南文苑538602.28170002、天鴻君邑472262.5184813、銀爵世紀公寓381692.2156274、賀

29、田尚城1575451.63180785、積家220002.4218286、中海錢塘山水477352.5216887、聯(lián)莊.江濤閣60004.4152788、觀邸國際公寓1200002.5172409、金盛浦沿公寓491021531010、時代長島之春3278421585511、南岸晶都917682.41688912、碧水豪園780001.51520113、臨江花園1100002.681569014、六合天寓500003.51797315、風尚藍灣106493.816065本項目地塊132456789101112131415住宅市場以中高容積率產品為主，主流售價在1.5萬到1.8萬之間住宅市場閏

30、硒么瘸邏邊摹戎瑞抵裕幽蹋娟勝化斧伎孫厭嚙掌繪俠輩傍艷棺置柑翌派濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p潮人匯大廈天鴻君邑江南文苑金盛曼城名爵公館保億風景蝶院賀田尚城中興和園本項目商鋪價格（元/ ）總量（）天鴻君邑未定6,7兩幢的1-3層江南文苑二層20000一層27000150-300共40間金盛曼城21000-2400010000賀田尚城租1.16元/天5000潮人匯大廈300006656知本大廈租6元/天46000中興和園3000030000名爵公館40000-450006300風景蝶院200003000目前項目周邊商住樓產品中，商業(yè)售價一般在2萬到2.7萬之間商業(yè)市場眶屢探誼

31、疤病聰滁梗翁繃莢渝究讓厭鞠捌浩懾級閱塹巒桓癸廠駿趨獰趙遁濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p寫字樓價格(元）總量()銀豐央座170006800潤和信雅達國際2600068800天恒大廈220004500君尚金座3000046179 酒店式公寓價格(元）總量()名爵公館1400016800知本大廈1606057700中奧江錦國際2400039087漢峰2600090000 潮人匯大廈1900030265 本項目中奧江錦國際銀豐央座潤和信雅達國際漢峰天恒大廈君尚金座知本大廈潮人匯大廈濱江市場寫字樓和公寓產品主要沿錢江南側分布，本項目周邊暫無寫字樓項目，市場價格實現(xiàn)在1.7萬至2.6

32、萬之間寫字樓市場擅哨免田竣奠勵者呼甭疊冉滁辛愚祥不頭邱自破力肇賒逐苔捻妮衛(wèi)男恿斟濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p項目名稱成交套數(shù)成交面積（m2）成交金額（萬元）成交均價元/m2積家20817841.338943.64 21828君尚金座1699951.24 29059.40 29202綠城明月江南8411617.136123.14 31095江南銘庭736528.06 10063.45 15416峰明大廈483102.99 7451.00 24012江錦國際大廈432347.68 5086.89 21668水晶城436032.51 10308.69 17089江南文苑364

33、686.86 8134.29 17356星匯榮邸312773.26 4157.99 14993君景庭201473.83 2178.54 14781項目名稱成交套數(shù)成交面積（m2）成交金額（萬元）成交均價元/m2天恒大廈163073.21 6307.65 20525銀爵世紀公寓163017.59 5377.04 17819賀田尚城131957.07 3863.58 19742彩虹城彩虹豪庭121442.14 3920.59 27186銀豐大廈112933.81 5027.89 17138海威國際公寓102456.20 5035.21 20500東方郡91721.85 4052.85 23538曼

34、城81315.63 3484.25 26484風景蝶院6793.53 1387.27 17482東方商務會館5251.92 480.02 19054江南豪園5871.66 1657.49 19015信雅達廣場51322.79 1939.97 14666濱江在售商品房2011.1.1-2011.3.13成交情況從濱江區(qū)近期的商品房成交情況可以看出，部分項目實現(xiàn)了銷售價格和去化速度的雙豐收近期市場成交情況鼓銅蜂稱油繡普拘槳駿斟焊惟酶轎舜裸性鹽賂尉釘伴吵癥跺矚涎聰京癸睬濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p積家君尚金座本項目明月江南濱江區(qū)政府板塊綠城明月江南位置西興路與月明路交叉口西北

35、側項目概況占地面積153畝建筑面積24萬容積率2.5總套數(shù)1498套產品類型高層住宅裝修情況精裝修規(guī)劃設計浙江綠城東方建筑設計有限公司 景觀設計美國Lifescapes International In 樓面地價15300元/平方米主力戶型85-90二房、135-157三房、175-198四房銷售價格32095元/項目優(yōu)勢綠城品牌、綠城產品優(yōu)勢項目區(qū)位：濱江區(qū)CBD核心總部區(qū)塊代表樓盤1-綠城明月江南市場代表樓盤腺吼皖蜀汰卉貧哈盎煥禁拐越亮疵傍虹呵母顱窘憋券拄好躇其稠句隕瀾屠濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p積家君尚金座本項目明月江南濱江區(qū)政府板塊積家代表樓盤2-積家位置濱江

36、南東信大道與浦沿路交叉口 項目概況占地面積34畝建筑面積8.5萬容積率2.4總套數(shù)380套產品類型高層公寓裝修情況毛坯規(guī)劃設計中國聯(lián)合工程公司景觀設計貝爾高林樓面地價6542元/主力戶型75、90、126銷售價格21828元/項目優(yōu)勢創(chuàng)新產品：70年產權5.8米挑高LOFT戶型完善的配套：交通、教育、生活配套完善市場代表樓盤綽卷纂苗旬祝掌砧居崇駭駒噬彪劍庭柒凸襲勻伊辭挺欲習柴庚菠鉆滌香漓濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p積家君尚金座本項目明月江南濱江區(qū)政府板塊君尚金座位置濱盛路與通江路口交界口 項目概況占地面積10畝建筑面積4.6萬容積率5.0總套數(shù)1000套產品類型商業(yè)辦公

37、、高層住宅裝修情況精裝修規(guī)劃設計中國聯(lián)合工程公司景觀設計未知樓面地價未知主力戶型75、90、126銷售價格21828元/項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：項目位于濱江區(qū)CBD核心總部區(qū)塊產品特色：LOFT公寓，層高4.78代表樓盤3-君尚金座市場代表樓盤勵賂肅值舌峪蛀洶譬鞍煮炎舍稽琢砂躍阻擒華否褂喘嘗壩走斯延呆三俊腹濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p城市宏觀分析項目屬性界定競爭產品分析客戶分析項目整體定位項目經濟測算變敗幀鎊婿磚杉瞇裙炙盔邏綠蹄凹灘牲門詞病膿與葷嶼闊凱遍營沽緞冀有濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p基于客戶來源及客戶置業(yè)目的將客戶進行分類，杭州版“國八條”明確

38、將“外來客戶”排除在外樓市新政杭州“國八條”明確規(guī)定已擁有2套房的杭州市戶籍居民、擁有1套房的非本市戶籍居民、不能提供1年以上杭州繳納證明的非杭州居民，暫停在杭州購房。來源杭州人：籍貫在杭州新杭州人：跟杭州有工作緣，事業(yè)移民，并已滿足樓市新政規(guī)定外來人：大杭州周邊（溫州、寧波、臺州、金華、上海等地）財富層次按照頂級、高端、中端進行劃分A頂級高端中端杭州人新杭州人外來人來源BCDEFG H I 財富層次客戶分析馮鑼烯堪跟站編夸契檻宰凋稱甸輝潭菲竅歡熬痰元閻倉質漲作勤韶瞧眾輿濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p代表群體生活特征興趣置業(yè)特征置業(yè)觀念關鍵點A大型企業(yè)高層私營企業(yè)主貿易行

39、老板龐大的財富支撐應酬多，圈子大，關系復雜對生活質量要求高頂級場所圈層朋友社交游艇俱樂部喝茶GOLF等多次置業(yè)資產保值低調，不愛炫耀，注重個人私密空間；稀缺資源占有私密性、安全占有、私密性、區(qū)域B總部在杭州的老板工程承包商大型貿易生意人圈子不大，關系相對簡單享受生活，尋求更高的生活品質圈子朋友聚會家人、親戚親情活動旅游多次置業(yè)資產保值低調注重尊貴感資源大于區(qū)域私密性、安全性占有、私密性C以杭州為平臺的企業(yè)主大型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板圈子小，私人時間較多對生活品質要求高喜歡跟原城市人扎堆圈子頂級社交場所多次置業(yè)資產儲值提升生活品質精神層面大于物質層面資源大于區(qū)域對內外交通發(fā)達沒有區(qū)域情結，關鍵是資源的稀缺

40、性稀缺、奢華、安全便捷頂級客戶特征分析：私密性安全性頂級客戶光遞初晾譽豐勝幣階酗燃鉤旋硯少精焦噎寥忙百毗硝眾匹材膝闡饅血叉嘶濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p高端客戶特征分析：資源、生活方式代表群體生活特征興趣置業(yè)特征置業(yè)觀念關鍵點D中型企業(yè)主政府高官高端生意人事業(yè)成長型，社交頻繁圈層交差，關系復雜關注子女及父母注重一些高端消費關注家庭多次置業(yè)注重生活品質提升居住檔次資源占有具備升值能力單價不敏感，總價敏感環(huán)境、生活方式E高端生意人貿易、IT行業(yè)老板圈層感強烈，喜歡聚群而居注重生活品質追求精神層面的享受多次置業(yè)改善生活品質及注重身份標簽資源占有未來稀缺資源資源、安全F各地私營

41、業(yè)主頻繁往來于各個城市私人空間少出入私人會所等高級場所不同圈子的交往一次置業(yè)改善居住環(huán)境及享受生活持有價值大于使用價值資源占有環(huán)境對外交通方便環(huán)境、便捷、安全市場客戶嫂狡膚傣寵瑤味麗狽促劈冀膚氏敲骯愿踞旁類瞻唬撫販鎳愁醛蕪違附綱煎濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p中端客戶特征分析：總價、標簽代表群體生活特征興趣置業(yè)特征置業(yè)觀念關鍵點G大學教授企業(yè)高層管理人生活規(guī)律關注家庭成員的生活的改善朋友聚會家庭親情活動親近自然二次置業(yè)改善居住環(huán)境離塵不離城資產儲值環(huán)境、單價H行業(yè)金領事業(yè)初創(chuàng)者事業(yè)起步型，家庭富有應酬多，圈子廣關注孩子教育朋友聚會旅游健身二次或一次置業(yè)感性選擇，理性抉擇環(huán)

42、境好、安靜保值調控也不會加速購買環(huán)境、總價I生意人小型企業(yè)主事業(yè)成長型，各地奔波交往的圈子復雜圈子交往一次置業(yè)（杭州）需要標簽提升自身價值升值交通方便環(huán)境好總價、標簽中端客戶沃逞渝就惺事思抄松宗徊深冕韻精鋁顏狠縱娟琴氨僚滯支入揉磷嶄安旭淬濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p基于項目的區(qū)位和資源水平，項目可能發(fā)展的客戶為G、H、IA頂級高端中端杭州人新杭州人外來人來源BCDEFG H I 財富層次項目可能面臨的客戶項目客戶定位項目處于濱江浦沿路以西堅塔路以北，距杭州市政府11.7公里，距濱江區(qū)政府7.6公里，非濱江區(qū)CBD區(qū)位項目所處板塊產業(yè)園區(qū)、學校以及學校是項目中高端客戶的主

43、要來源項目周邊無強勢自然資源，城市化程度也一般，無涯支持頂級客戶的置業(yè)需求捉沫筆擔泊冊誹開趟嘔泥癱碘體時咒眉帆繹烈宰糖孺刻吟侶揀肪橇襖糖覺濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p二次及以上置業(yè)的中端客戶對居住品質有突出要求，期望提升生活品質關鍵詞：良好的生活環(huán)境、產品品質好、便捷的生活配套、控制總價家庭描述：30-40歲左右，三/四口之家，部分三代同堂置業(yè)目的：二次或多次置業(yè)，家庭責任感強烈，希望通過置業(yè)提升家人居住品質： 清靜、自然的生活環(huán)境； 產品品質要求高； 生活配套便捷；知識背景：高學歷背景，大專以上學歷性格特征：沉穩(wěn)理性、見多識廣職業(yè)類型：高校和高新產業(yè)的教研骨干人員 企

44、業(yè)的中層管理人員 醫(yī)生、律師等經濟狀況：家庭年收入在25萬元以上置業(yè)關注：產品品質、區(qū)域環(huán)境、車行交通、密度、生活配套承受總價：150-300萬項目客戶具象沽隔夯貴阿絕志頗脊義騰壘呆撓勛閑疙陡判紛素窘酶交污碧泡港罩夏吳摻濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p關鍵詞：高性價比、追求產品品質、便利生活、園林景觀家庭描述：25-35歲左右，二/三口之家置業(yè)目的：多為產業(yè)進駐帶來的新杭州人，二次或首次置業(yè)，改善居住或首次置業(yè)。知識背景：高學歷背景性格特征：勇于創(chuàng)新、易于接受新事物職業(yè)類型：企業(yè)中低層管理者 普通教師和科研人員 媒體工作者 經濟狀況：家庭年收入在15萬元以上置業(yè)關注：總價、

45、生活配套、車行交通、產品品質、物業(yè)管理承受總價：100-200萬白領及泛公務員購房所關注的因素：高性價比、高品質、便利的配套設施、自然宜人的園林景觀項目客戶具象葛童稻央布鮑邯惡歐緯忱種仍見皖玄盤恥懦鄧隙欄簽攫勵蜒震畜影咆棒卜濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p城市宏觀分析項目屬性界定競爭產品分析客戶分析項目整體定位項目經濟測算樓齊耙攪淳禮浙盅誹旗準測蝕兔試劉棟顯胖洋竅磊龍直罰澇膠函最奠消蘇濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p整體戰(zhàn)略推導項目價值挖掘市場情況客戶分析區(qū)域的價值成熟區(qū)域，配套完善項目的價值代言區(qū)域價值運營區(qū)域價值打造高品質產品價格差距不大高端需求未能

46、釋放市場產品品質一般彌補中高人士需求超越現(xiàn)有產品依托本地中高端客戶對價格有一定的敏感性注重生活環(huán)境和生活品質主打本地客高品質產品適當控制價格舉措總結關鍵詞：企業(yè)品牌價值、城市價值、高品質、價格整體戰(zhàn)略推導右髓勻棕舌肝運轟褐鈍吊啟攢妻粒恥敘王翰歸標贊碴河惹糯夕例朱壹依焚濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p依托成熟的區(qū)域價值，挖掘項目綜合體效應憑借客戶對綠城品牌的高度認同，拔高項目形象，實現(xiàn)高溢價區(qū)域標桿形象領先樹立，引領高端居住圈層成熟的區(qū)域價值是項目重要依托項目綜合體效應的提前釋放標桿形象的主動樹立區(qū)域標桿建立者憑借綠城對整個開發(fā)流程的把控，造就高品質產品，實現(xiàn)市場價值區(qū)域形象

47、標桿，品位生活代言項目占位欽圣堂摟計敲昨協(xié)郡堡敏溢羚仗禁糟染承闖懈脹優(yōu)氓哎揍皂劃粹眺塞痢兔濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p住宅整體產品形象建議參考綠城明月江南，寫字樓產品形象建設參考綠城寧波研發(fā)園明月江南寧波研發(fā)園形象定位麥梧丫安鴿場資慌誤覓搏撈放喜邱軒鴕再豢高啼刃搏爍啥岡漠濟陸檬娘鍬濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p 根據(jù)上面對各類客戶特質的分析，初步將客服分為三類城市財富的創(chuàng)造者 品質生活的追求者根據(jù)前文客戶部分的分析，我們將本項目客戶群定位于：具有如下共同特征：經濟特征：具備一定的住房消費能力和改善居住環(huán)境的意愿；購房行為：愿為更好的社區(qū)環(huán)境和形象附

48、加支付較高房價；生活特征：需要為家庭創(chuàng)建更好的生活環(huán)境，喜歡舒適、實用的空間。主要包含四類：核心客戶重要客戶游離客戶濱江本區(qū)的企業(yè)中高層、泛公務員本區(qū)老師、生意人、中心城區(qū)擠出客戶返鄉(xiāng)客、外地生意人客戶定位樁和凄慈薯永孽困嗽潑使鐳岡諜驗刁錘捧訊他搓魚狐抑憂吸環(huán)雖歪埂偏囚濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p一房兩房三房四房及以上130萬180萬230萬280萬330萬380萬430萬480萬530萬40100160170230290350410面積總價1積家2君尚大廈3明月江南公寓4江南銘庭5水晶城6江南文苑7星匯榮邸8銀爵世紀公寓9賀田尚城10彩虹城彩虹豪庭11海威國際公寓12

49、東方郡11122222333580萬44556667789101010101111121212兩房面積段集中在90左右，總價集中在130-250萬三房面積段集中在100-140 之間，總價集中在170-350萬四房面積則在140以上，總價在350萬以上杭州市場目前以90的兩房和100-140 的三房為供應的主流，“四房及以上”產品供應面積差異較大住宅戶型定位盛父拘固邑跪褲礁嗽成氨囚祈動鄒饋浮狽烏鈣芳瘁鉆劍浸浸悲倚覽蘇澗冒濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p從項目定位及市場偏好出發(fā)，本項目主流住宅產品戶型及功能定位應切合市場的主流需求項目戶型定位建議面積及戶型定位面積建議配比2房

50、2房75-8510%45%大2房/小3房85-10535%3房 3房100-12035%50%大3房/小4房120-15015%4房及以上140-200 5%5%在當前政策條件下，為實現(xiàn)快速去化，戶型定位主要面向市場剛性需求，與市場主流相一致，適當增加部分差異化戶型可考慮通過贈送提升使用面積；從成本角度考慮贈送面積不宜過大，關鍵是實用性和舒適性住宅戶型定位范誓濕莽踞瑰饞愉鉚旋廄抓滌腥暫搏喧蔫爾靖霉閃援裂嚨吵盒祥黑鞏花點濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p商業(yè)辦公住宅 作用 相互關系 實現(xiàn)較高的銷售價格 保持物業(yè)形象項目活力的核心，建立高端形象形成完善配套項目利潤實現(xiàn)的關鍵利用其

51、它功能實現(xiàn)價值最大化現(xiàn)金流來源為商業(yè)帶來基本消費人流 商業(yè)為寫字樓和住宅提供配套 商業(yè)可能為寫字樓和住宅帶來負面影響住宅為商業(yè)提供客源商業(yè)依托住宅實現(xiàn)快銷和溢價商業(yè)發(fā)展模式：都市綜合體，功能復合，具備很強的自我成長、自我繁榮能力商業(yè)定位僧冤垃蒲險錨誣二辰佐豈呀跺腦痰秩帶惕嘎純樂楞扳佰賂顫炒墮慧鍺娶現(xiàn)濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p考慮到商業(yè)體量不大商業(yè)以小型超市、茶樓、特色餐飲、藥店、銀行等必需生活服務為主，在滿足社區(qū)所需的前提下服務周邊市場服 務金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電器維修 快餐西餐、中餐館、面包店、咖啡館、茶室、酒吧餐 飲小型超市、便利店、音像店、藥店超

52、 市休 閑花店、服飾店、瓷器店、兒童玩具店、寵物店、其他特色展廳規(guī)劃商業(yè)面積為5000，具體面積劃分可根據(jù)實際情況靈活操作不需要像沃爾瑪這樣的大超市，有個小超市就行，不能買個東西還要走很遠 杭州人喜歡打牌喝茶，吃飯，需要有些茶樓、餐飲店，親戚朋友來的時候，周圍有地方可去商業(yè)業(yè)態(tài)定位千鉆耘襄憤琵鐮惶挑懲二僅囂淪郎唐像代灘帥驢仙時槳轎皺站蕾艇秉氈艱濱江項目整體定位建議62p濱江項目整體定位建議62p根據(jù)項目具體情況，建議本項目發(fā)展標準中高檔寫字樓物業(yè)價值視角價值點梳理市場角度濱江寫字樓供應主要集中在濱江區(qū)政府和沿江區(qū)域，浦沿路周邊寫字樓供應較少，市場相對缺乏開發(fā)角度高形象物業(yè)對應的前期投入成本高銷售角度銷售周期相對其他物業(yè)形態(tài)長，價格實現(xiàn)彈