合同無效案例分析

1、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同，是指當(dāng)事人在訂約目的、訂約內(nèi)容都違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同。合同法司法解釋一第4條明確規(guī)定：合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制 定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）第十四條對上述條款中的強(qiáng)制性規(guī)定的表述進(jìn)一步細(xì)化為是一種 效力性規(guī)定，將強(qiáng) 制性條款區(qū)分為管理性條款和效力性條款，只有后者才影響合同的效力。4.農(nóng)村房屋及小產(chǎn)權(quán)房買賣，相關(guān)合同效力的認(rèn)定（1）城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同應(yīng)認(rèn)定為無效土地管理法第六十三條

2、規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。，國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定規(guī)定：“禁止擅自通過村改居等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。 禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、 出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管 理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！标P(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見（國土資源部國土資發(fā)2004234號） 第（十三）款重中：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地， 嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購 買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”（2）集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以買賣自有房屋案例：蘭英等與田利林等房屋買賣合同糾紛再審申請案 （內(nèi)蒙古自治區(qū)高級

3、人民法院2014內(nèi)民中字第452號民事裁定書）裁判要旨：本案為農(nóng)村房屋買賣法律關(guān)系而非農(nóng)村宅基地買賣法律關(guān)系?，F(xiàn)行法律、行政法規(guī)并未禁止農(nóng)村房屋買賣行為。2011年4月3日被申請人田利林與申請人蘭英、李建中簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓 協(xié)議書是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定， 應(yīng)為有效合同。原判認(rèn)定被申請人田利林與申請人蘭英、李建中簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書是在平等自愿基礎(chǔ)上達(dá)成，內(nèi)容合法，確認(rèn)有效，故原審法院適用法律并無不當(dāng)。申請人蘭英、李建中認(rèn)為，被申請人田利林購買申請人的房屋違反國家強(qiáng)制 性法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效等的再審事由沒有事實(shí)和法律依據(jù)。(3)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般認(rèn)定為

4、無效根據(jù)土地管理法第四條的規(guī)定，國家實(shí)行土地用途管制制度；國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途；使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利 用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。而建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房正是違背土地利用總體 規(guī)劃、擅自改變土地用途而違法建設(shè)的典型， 嚴(yán)重?cái)_亂了土地市場和房地產(chǎn)市場 秩序，損害國家利益及社會公共利益，買賣合同一股應(yīng)屬無效。海南省高級人民法院于2011年下發(fā)的關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件 的指導(dǎo)意見中規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂 的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)”；山東省高級 人民法院于2011年11月30日下發(fā)的全省民事審判

5、工作會議紀(jì)要中也明確“對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序， 依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并通過出 賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡”；北京市高級人民法院民一庭針對小產(chǎn)權(quán)房的買賣問題，專門于 2013年12月23日下發(fā)了關(guān)于 對涉及“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知，要求各級法院民庭 對于已經(jīng)受理的相關(guān)案件，應(yīng)當(dāng)高度重視，妥善處理，在相關(guān)法律政策尚未出臺 前，不應(yīng)以判決方式認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效。關(guān)于農(nóng)村宅基地上的房屋買賣被確認(rèn)無效之后的賠償問題，關(guān)于補(bǔ)償數(shù)額的確定，雖然國家禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，但畢

6、竟小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際交易價格是存在的， 可以征詢數(shù)家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，了解類似小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際交易價格與買受人原購 買價格之間的差額，并考慮雙方的過錯程度酌定補(bǔ)償數(shù)額。目前，對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題， 法院總體上持否定態(tài)度，但同時亦 不乏持肯定態(tài)度的案例。對小產(chǎn)權(quán)房的概念：一是認(rèn)為僅指集體建設(shè)用地上開發(fā)的商品房（參見馬俊駒、王彥：解決小產(chǎn)權(quán)房問題的理論突破和法律路徑， 法學(xué)評論2 0 1 4年第2期）；二是認(rèn)為包括集體建設(shè)用地上開發(fā)的商品房和農(nóng)民在宅基地上建造后出賣 給所在集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員的房屋。（參見王洪亮：小產(chǎn)權(quán)房與集體土地利益歸屬論三、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示中

7、，對小 產(chǎn)權(quán)房做了如下定義：“在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的房屋，未經(jīng)規(guī)劃未繳納 土地出讓金等費(fèi)用向集體組織以外的居民銷售， 并且其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部 門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)”。在我國房屋被賦予了很多社會意義， 房屋不僅是居住場所，也體現(xiàn)為居住人 的財(cái)產(chǎn)、社會依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前， 經(jīng)過多 年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社 會關(guān)系，在認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力上不應(yīng)一刀切地認(rèn)定無效， 農(nóng)村私有的 合法的房屋買賣合同有充分可以認(rèn)定為有效的理由，其效力應(yīng)認(rèn)定為有效為宜。在實(shí)務(wù)中我們不僅應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)合同法的立法精神和規(guī)定

8、，也要從尊重歷史、 照顧現(xiàn)實(shí)和維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度出發(fā)，區(qū)分認(rèn)定此類合同的效力， 達(dá)到化解糾紛，維護(hù)社會穩(wěn)定和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機(jī)統(tǒng)一。在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無效，其理由主要是：（一）違反我國相關(guān)法律規(guī) 定中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第 37條第6項(xiàng)規(guī)定：”未依法登記領(lǐng) 取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”根據(jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法 登記且具有完整權(quán)屬證書的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上， 其 存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。（二）違反我國房 地一體主義我國物權(quán)法第146條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或 者贈與

9、的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用 地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定主要是指國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則， 它表明房地產(chǎn)所 有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓， 該原則的實(shí)行，避免了 我國房產(chǎn)交易市場出現(xiàn)混亂局面，維護(hù)了房產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對于這一原則對集體 土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反這一原則，根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓合同問題涉及到國家土地政策， 是一個兼具私法、公法性質(zhì) 的問題。單從合同角

10、度上看這是單純私法領(lǐng)域調(diào)整的范疇， 另外從國家的土地政 策上我們又可以看出這又受到公權(quán)力的約束。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力評判的規(guī)范依據(jù)關(guān)于認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的規(guī)范依據(jù)， 學(xué)理上認(rèn)識不一，由此導(dǎo)致對 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力評判的結(jié)論亦不一致。 有學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)結(jié)合國家關(guān)于小產(chǎn) 權(quán)房的最新政策來討論買賣合同的效力。 一般認(rèn)為，這里的“國家政策”系 指體現(xiàn)在國務(wù)院相關(guān)規(guī)范性文件中有關(guān)禁止集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中央精神；同時，通過將這些文件解釋為物權(quán)法第1 5 3條的規(guī)定范圍，從而判定小產(chǎn) 權(quán)房買賣合同符合中華人民共和國合同法（以下簡稱合同法）第5 2條第5項(xiàng)規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效的情

11、形。也有學(xué)者認(rèn)為， 不能因?yàn)槲餀?quán)法第1 5 3條的援用性規(guī)定而將國務(wù)院文件在效力上視同為法 律或行政法規(guī)從而據(jù)此判定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效；判斷合同是否無效，不能依據(jù) 政策，只能依據(jù)合同法第5 2條；因中華人民共和國土地管理法（以下 簡稱土地管理法）等法律、法規(guī)均無禁止宅基地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，故含有宅基地 使用權(quán)流轉(zhuǎn)的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也無合 同法第5 2條規(guī)定的合同無效的其他情形，應(yīng)屬有效。另有學(xué)者認(rèn)為，國務(wù)院相關(guān)文件僅為管理性規(guī)定，不足據(jù)以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效， 而只能依 據(jù)合同法第5 2條第4項(xiàng)規(guī)定，以損害社會公共利益為由確認(rèn)該類合同無效 （基于宅基地的特殊

12、福利性，相關(guān)交易損害了村集體整體利益小產(chǎn)權(quán)房買賣合同 效力的司法處斷。.據(jù)以判定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的法律依據(jù)應(yīng)為 土地管理法第4 3條、第 6 3條以及合同法第5 2條第5項(xiàng)規(guī)定。（1 ）國務(wù)院相關(guān)文件的上位規(guī)范依據(jù)是土地管理法第4 3條、第6 3條，據(jù)以判定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的規(guī)范依據(jù)既不是可稱為“國家政策”的國務(wù)院 文件，也不必借助于將此類文件劃定到物權(quán)法相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)的牽強(qiáng)解釋。.為判定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的依據(jù)，實(shí)為“見樹不見林”之舉，難免會給異 議者留下把柄；司法實(shí)踐中判“土地管理法等法律、法規(guī)均無禁止宅基地轉(zhuǎn) 讓的規(guī)定”的說法與事實(shí)不符。雖然未見現(xiàn)行法律、行政法規(guī)有關(guān)禁止宅基地

13、在 同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)的規(guī)定， 但從土地管理法第4 3條有關(guān)禁止集 體建設(shè)用地使用權(quán)平等“入市”的規(guī)定中，至少是可以導(dǎo)出“不允許宅基地向城 鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓”這一規(guī)則的。.所謂“管理性規(guī)定”與“效力性規(guī)定”的區(qū)分，是以同屬于法律、行政法規(guī)的 強(qiáng)制規(guī)定為前提的；國務(wù)院相關(guān)文件既然不屬于法律、 行政法規(guī)，也就不必通過 將其解釋為“管理性規(guī)定”的方式否定其對判定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的可適用 性。4）盡管有關(guān)“宅基地的特殊福利性”的解釋思路因觸及土地管理法第6 3 條所追求的集體土地的農(nóng)業(yè)保障目標(biāo)而有其合理性，但鑒于公共利益概念本身的不確定性，合同法第5 2條第4項(xiàng)相較于第5項(xiàng)的規(guī)定僅有補(bǔ)充適用的地

14、位， 既然可以通過對前者的解釋適用解決小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力裁判問題，自然也就沒有訴諸后者加以解決的必要性。因此，判定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的直接法律 依據(jù)應(yīng)為土地管理法第4 3條、第6 3條以及合同法第5 2條第5項(xiàng)規(guī)根據(jù)以上解釋，綜合上文所列地方法院的相關(guān)處理現(xiàn)狀， 當(dāng)前及今后相當(dāng)長的時 期內(nèi)法院裁判小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的一般思路應(yīng)為：（1）依據(jù)土地管理法第6 3條劃定的“農(nóng)業(yè)建設(shè)目的”，只將涉及諸如改變集體土地性質(zhì)及用 途、損害土地承包經(jīng)營權(quán)之類有違農(nóng)民生存保障和農(nóng)地保護(hù)原則的集體土地使用 權(quán)流轉(zhuǎn)列為法定禁止范圍，將含有此類情形的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同確認(rèn)為無效合 同，以維護(hù)實(shí)質(zhì)意義上的國家法

15、制統(tǒng)一。相應(yīng)的，在城鎮(zhèn)居民以“非轉(zhuǎn)農(nóng)”的方 式購買小產(chǎn)權(quán)房的情況下，相關(guān)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)符合“農(nóng)業(yè)建設(shè)目的“，小 產(chǎn)權(quán)房交易有效。（2）秉持追求實(shí)質(zhì)正義的理念，只要不違背國家法制的實(shí)質(zhì) 統(tǒng)一，應(yīng)盡量尊重小產(chǎn)權(quán)房交易個案的特殊性，尊重既成履行事實(shí)或客觀情事， 體現(xiàn)必要的情理和交易習(xí)慣。相應(yīng)的，在諸如親屬間處分房產(chǎn)份額或頂用資格購 房的情形中，應(yīng)從主體間關(guān)系的特定性出發(fā)，對其中的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力作出合乎人情世理的裁斷。（3 ）針對實(shí)踐中較多發(fā)生的賣房人為求房屋漲價利 益主張交易無效的情形，應(yīng)始終注重公平、誠信原則在相關(guān)利益關(guān)系處置中的動 態(tài)貫徹。此種情形下確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效須滿足以下條件：第一，所涉地權(quán)流轉(zhuǎn)未超出土地管理法第6 3條劃定的“農(nóng)業(yè)建設(shè)目的；第二，買賣雙