法學(xué)系房地產(chǎn)法課件5

1、 第三節(jié) 商品房預(yù)售(y shu)制度一、商品房和商品房預(yù)售(y shu)的特征 （一）商品房的概念： 商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。 （二）商品房預(yù)售的概念和特征 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。 共三十六頁特征： 1房屋預(yù)售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。 2房屋預(yù)售合同的標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋，具有多種不確定性（物理狀況、權(quán)利狀況、履約(lyu)能力、誠信度等）因此，潛在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 3商品房預(yù)售要受到較強(qiáng)的國家干預(yù)。共三十六頁存在風(fēng)險(xiǎn)1、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)2、計(jì)量風(fēng)險(xiǎn)

2、3、虛假(xji)宣傳風(fēng)險(xiǎn)4、規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)5、定金風(fēng)險(xiǎn)6、合同風(fēng)險(xiǎn)7、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)8、延期交房風(fēng)險(xiǎn)共三十六頁商品房預(yù)售(y shu)的強(qiáng)制保險(xiǎn)制度臺灣：商品房預(yù)售保險(xiǎn)制度（履約保險(xiǎn)或履約保證(bozhng)）韓國：大韓住宅保證株式會社共三十六頁二、商品房預(yù)售的法律性質(zhì)(xngzh)附期限房屋買賣行為共三十六頁三、商品房預(yù)售的條件(五證齊全)1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。(建設(shè)(jinsh)用地規(guī)劃許可證國有土地使用權(quán)證)2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證。3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并

3、已確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。4、取得商品房預(yù)售許可證。 根據(jù)我國商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)證件及資料。共三十六頁實(shí)務(wù)(sh w)中應(yīng)注意問題：問題一：取得商品房預(yù)售(y shu)許可證與其他幾個(gè)條件之間的關(guān)系（平行關(guān)系？/包含關(guān)系？）預(yù)購人能否僅憑借開發(fā)商具有商品房預(yù)售許可證來判定預(yù)售人具有預(yù)售資格而不考慮其他條件？共三十六頁問題二：無預(yù)售證銷售商品房的法律(fl)后果？(1)合同效力：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定(rndng)無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 案例：開發(fā)商以未取得預(yù)售許可

4、證退定案共三十六頁 (2)懲罰性賠償：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過(chogu)已付購房款一倍的賠償責(zé)任。共三十六頁 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋(fngw)已經(jīng)抵

5、押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。共三十六頁案例分析一房二賣適用懲罰性賠償(pichng) 2001年11月，李某與甲房地產(chǎn)公司簽訂了房屋預(yù)售合同，購買了一套407萬的商品房。按合同約定，應(yīng)在2002年5月1日前交房。李某在2001年11月交清了所有房款。 2002年 7月，甲房地產(chǎn)公司以購房人同意退房為由，單方面向區(qū)房產(chǎn)交易管理所申請撤銷預(yù)售登記備案。同年8月，又將該房屋賣給了別人，并辦理了房產(chǎn)證。而李某全然不知。當(dāng)李某得知被欺騙后，即提起訴訟。共三十六頁解釋第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求

6、解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)(chngdn)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。共三十六頁四、商品房預(yù)售(y shu)的程序 1、售前宣傳 2、簽訂商品房預(yù)售合同 3、辦理登記備案手續(xù) (問題;如沒有辦理,合同有效否?解釋第6條) 商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 4、辦理入住手續(xù) 5、辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記

7、手續(xù) 交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)依法持有關(guān)憑證到房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。 共三十六頁注意：商品房預(yù)售(y shu)中的登記制度A 預(yù)售登記：開發(fā)商進(jìn)行預(yù)售之前必須要進(jìn)行的行政登記程序。B 商品房預(yù)售合同的登記備案(bi n)（解釋第6條）C 預(yù)告登記共三十六頁 第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要(zhyo)義務(wù)，對方接受的除外。共三十六頁登記備案的法律效力債權(quán)物權(quán)化1、預(yù)購人的優(yōu)先購買權(quán)。（可對

8、抗(dukng)第三人）2、預(yù)購人的期待權(quán)。預(yù)購人取得對未來房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的期待權(quán)。案例：預(yù)售商品房的物權(quán)預(yù)告登記行為可以對抗其后在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生的抵押權(quán)共三十六頁登記(dngj)備案制與預(yù)告登記(dngj)的區(qū)別1、登記備案制有較強(qiáng)行政色彩。偏重行政管理性質(zhì)。2、登記備案制是對預(yù)售人的強(qiáng)制性義務(wù)要求 ，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)履行。共三十六頁五、預(yù)售款監(jiān)管(jingun)制度廣東省商品房預(yù)售(y shu)管理?xiàng)l例共三十六頁第二十九條商品房預(yù)售款是預(yù)購人依照合同的約定，預(yù)先支付給預(yù)售人，在商品房竣工驗(yàn)收交付使用前用作該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項(xiàng)。 第三十條預(yù)售人在商品房項(xiàng)目所在地的銀行(ynhng)設(shè)立商品房

9、預(yù)售款專用帳戶內(nèi)的款項(xiàng)，在項(xiàng)目竣工之前，只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。預(yù)售人有多個(gè)商品房預(yù)售項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。 第三十一條預(yù)購人應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款時(shí)間，將商品房預(yù)售款直接存入商品房預(yù)售款專用帳戶，憑銀行出具的存款憑證，向預(yù)售人換領(lǐng)交款收據(jù)。 。共三十六頁 第三十二條預(yù)售的商品房所在地的市、縣房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款收存和使用。第三十三條預(yù)售人申請商品房預(yù)購銷合同登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)附送(f sn)銀行出具給預(yù)購人的首期商品房預(yù)售款存入專用帳戶的憑證。預(yù)售人使用商品房預(yù)售款時(shí)，銀行應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)交

10、易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付。房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到預(yù)售人使用商品房預(yù)售款申請之日起五日內(nèi)作出答復(fù)；對符合本條例第三十條第一款規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)同意其使用；對不同意使用的，應(yīng)當(dāng)以書面方式說明理由。共三十六頁法律責(zé)任 第四十一條預(yù)售人違反本條例第三十條第一款規(guī)定使用商品房預(yù)售款和違反本條例第三十一條第一款規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可以處以違法使用款項(xiàng)百分之十以上百分之二十以下的罰款。第四十二條銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預(yù)售款和房地產(chǎn)交易登記(dngj)機(jī)構(gòu)違反本條例第三十條第一款規(guī)定同意使用商品房預(yù)售款的，上一級主管部門應(yīng)

11、當(dāng)責(zé)令其改正和追回流失款項(xiàng)；給預(yù)購人造成損失的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任。預(yù)售人合法使用商品房預(yù)售款，房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)不予同意，給預(yù)售人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。共三十六頁六、預(yù)售(y shu)商品房的轉(zhuǎn)讓 1、概念：預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓也被稱之為樓花轉(zhuǎn)讓，或期房轉(zhuǎn)讓。它是指商品房預(yù)售法律關(guān)系中的購房人將所購買的尚未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓他人的行為。共三十六頁2、法律依據(jù)1999年合同法第八十八條 當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并(ybng)轉(zhuǎn)讓給第三人。共三十六頁1993年城市房地產(chǎn)管理法第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的

12、條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面(shmin)同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。共三十六頁第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)(y jing)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許

13、可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。共三十六頁第四十六條商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買(gumi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定共三十六頁 1996年關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答 七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問題 28、商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。 29、商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，

14、可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效(yuxio)；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效(yuxio)。 30、商品房預(yù)售合同的預(yù)購方，在實(shí)際取得預(yù)購房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理。 共三十六頁 2005年5月9日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知。七、切實(shí)整頓(zhngdn)和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)

15、；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。共三十六頁實(shí)務(wù)提示：2005年5月9日之后，分兩種情況處理：一是未竣工的期房，不能轉(zhuǎn)讓。所簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無效(wxio)。二是已竣工未辦證的期房轉(zhuǎn)讓，合同有效。但不能辦理轉(zhuǎn)讓登記，待產(chǎn)權(quán)登記到預(yù)購人名下后，才能辦理轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)。共三十六頁3、法律性質(zhì)合同(h tong)主體變更共三十六頁3、期房轉(zhuǎn)讓的類型(lixng)A 認(rèn)購書轉(zhuǎn)讓 上家用少量資金將一些有升值潛力的房子先行認(rèn)購，然后將這些房子放在中介公司掛牌出售，將其認(rèn)

16、購該房屋的購買權(quán)轉(zhuǎn)讓給想要買房的人。 流程： 1）支付定金，放盤中介。 2）買賣雙方在中介處簽定協(xié)議書，約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格及其他條件。 3）下家支付一定金額的“轉(zhuǎn)名費(fèi)”給開發(fā)商（因?yàn)樵黾恿碎_發(fā)商的工作），同時(shí)將轉(zhuǎn)讓價(jià)及上家已經(jīng)支付的定金暫付給中介公司。 4）上下家前往開發(fā)商處將認(rèn)購書上的購買方名字變更為下家，開發(fā)商與下家簽定預(yù)售合同。 5）中介公司將轉(zhuǎn)讓價(jià)與定金支付給上家。共三十六頁B 預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓 在上家與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同后的期房轉(zhuǎn)讓。 流程： 1）上家與開發(fā)商簽訂合同，支付首期款，放盤中介。 2）上下家簽定轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，由上家與開發(fā)商簽定解除合同的退戶同意書，并前往交易中心辦理相關(guān)退戶手

17、續(xù)。 3）下家與開發(fā)商簽定新的預(yù)售合同，并將新的合同送交易中心備案登記(dngj)。 4）下家將轉(zhuǎn)讓金額交付上家。共三十六頁C預(yù)售合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓(zhunrng)（開發(fā)商不同意時(shí)）D 等候產(chǎn)權(quán)交易。共三十六頁期房買賣糾紛(jifn)案例分析 2006年8月,李某從報(bào)紙上得知一套期房（未竣工）要出售,就和中介聯(lián)系，在中介主持下，和賣方張某簽訂了房屋買賣契約。 合同約定：房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為70萬，李某應(yīng)于簽定合同時(shí)，支付給張某3萬定金。并于2006年10月31日前合同更名時(shí)支付18萬元，其余款項(xiàng)于2006年11月15日由李某通過貸款支付。雙方還約定因政策原因合同不能更名，則雙方均不構(gòu)成違約。 李某于簽約當(dāng)

18、天支付定金3萬，張某則于同年10月9日向中介公司支付了25000元作為合同更名費(fèi)。同年10月底，李某按照中介通知到中介公司，但張某未能配合完成更名，并提出(t ch)要將房價(jià)加至75萬，遭李某拒絕。之后，張某通過其他中介公司以75萬的價(jià)格出售該房屋。 李某訴至法院，要求判令被告立即退還定金3萬元，并賠償房屋上漲損失3萬元。共三十六頁5、樓花轉(zhuǎn)讓的限制：（1）限制樓花轉(zhuǎn)讓的條件和次數(shù)，抑制過度投機(jī)行為。（2）完善房地產(chǎn)交易登記制度，將樓花轉(zhuǎn)讓納入房地產(chǎn)登記管理的范圍，將樓花轉(zhuǎn)讓置于政府的監(jiān)管之下。（3）通過(tnggu)對樓花轉(zhuǎn)讓者征收所得稅，調(diào)節(jié)其增值收益，加大其交易成本，使以投資為目的的樓花轉(zhuǎn)讓者的收益限定在一定的