X年廊坊市南尖塔村項目(含商業(yè))前期方案匯

1、前期方案匯報村項目Oct 2009第一部分 廊坊市整體房地產(chǎn)市場分析第二部分 廊坊市房地產(chǎn)區(qū)域板塊分析第三部分 項目解析與屬性界定第四部分 項目市場機(jī)會點分析第五部分 項目定位及產(chǎn)品建議報告框架一、市場發(fā)展階段二、市場供應(yīng)狀況三、市場價格狀況四、市場銷售狀況五、土地供應(yīng)狀況六、未來市場供應(yīng)七、客群來源狀況廊坊市整體房地產(chǎn)市場分析 目前廊坊市房地產(chǎn)市場處于首次商品房置業(yè)的后期，在滿足基本的居住需求后，市場已經(jīng)出現(xiàn)高品質(zhì)項目2001年以前，廊坊市商品住宅市場尚未啟動2006-2009年，伴隨市場發(fā)展，項目出現(xiàn)品質(zhì)差異化提升2002-2005年，商品房市場進(jìn)入快速發(fā)展階段廊坊市新建居住用房主要以拆遷

2、安置房、自建房及公房，商品房進(jìn)入2002年，廊坊市房地產(chǎn)開始進(jìn)入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)項目不斷增多土地持續(xù)放量,住宅供應(yīng)屢創(chuàng)新高,項目競爭加劇，消費者對于住房選擇不僅滿足于居住,開始追求居住舒適度品質(zhì)方面的要求,項目也開始出現(xiàn)差異化競爭一、市場發(fā)展階段 2004-2008年廊坊市商品房施工面積屢創(chuàng)新高，2006年施工面積超過500萬平方米，2008年達(dá)到近1400萬平方米 2004年到2008年5年間廊坊市地區(qū)商品房投資額從42億元增長到180億元，5年間投資額增長了4.3倍2004-2008年廊坊市地區(qū)商品房施工面積情況圖2004-2008年廊坊市地區(qū)商品房投資額情況圖二、市場供應(yīng)狀況從上表來

3、看，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比大幅上漲全市商品房新開工面積同比增長，市區(qū)則下降明顯完成投資 全市 市區(qū) 2008年（16） 35.76億元 10.58億元2009年（16）40.56億元12.09億元同比 13.40%14.29%新開工面積 全市 市區(qū) 2008年（16） 186.67平方米 99.29平方米2009年（16）225.02平方米33.39平方米同比 20.55%-66.37%二、市場供應(yīng)狀況 供應(yīng)量的增加，競爭加劇，廊坊市房價在經(jīng)歷了發(fā)展初期的房價快速增長后，近年來銷售價格增幅放緩廊坊整體價格走勢廊坊市區(qū)價格走勢三、市場價格狀況住宅均價 全市 市區(qū) 2008年（16） 3577元/

4、平方米 4644元/平方米2009年（16）3820元/平方米4508元/平方米同比 6.79%-2.93%環(huán)比（比上月） 10.69%2.32% 2008年下半年至2009年上半年，受到整個大勢的影響，價格有所回落。廊坊市市市區(qū)房屋均價由2008年上半年的4644元/平方米降到4508元/平方米。但2009年下半年價格增長速度加快，目前市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)均價約為4822元/平方米三、市場價格狀況 上半年廊坊房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一段時間的調(diào)整后，出現(xiàn)了普遍回暖的跡象，從三月份開始，出現(xiàn)了開發(fā)投資逐步加大，商品房銷售量增加，價格止跌的良好態(tài)勢。市區(qū)更是出現(xiàn)了銷售高潮，截止6月底，銷售面積達(dá)到了37.8

5、8萬平方米，相當(dāng)于去年一年的成交量。 商品房銷售增長，住宅均價普漲，市區(qū)商品房實現(xiàn)銷售額18.45億元，同比增長122.57%。銷售面積 全市 市區(qū) 2008年（16） 155.54萬平方米 16.75萬平方米2009年（16）204.96萬平方米37.88萬平方米同比 31.77%126.15%四、市場銷售狀況住宅用地成交面積2008年（16）2009年（16）同比全市2229.68畝2362.84畝5.9%市區(qū)1170.7畝102.00畝-91.2% 上半年全市供應(yīng)住宅用地2362.84畝，同比增加了5.9%，均價為78.12萬元/畝。受到整個大勢的影響，市區(qū)內(nèi)上半年土地成交降幅及其明顯，

6、市區(qū)供應(yīng)住宅用地均價229.49萬元/畝，但在09年下半年，土地成交量激增。五、土地供應(yīng)狀況地塊位置出讓面積(M2)土地用途及年限出讓方式成交價(萬元)競得人廊坊市豐盛路西側(cè)、第九小學(xué)東側(cè) 1495.591 合2.243畝 商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛 牌523 廊坊吉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廊坊市光明道以北、建設(shè)路以東、市政大樓南側(cè) 28330 合42.496畝 商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛 牌10200 廊坊市九城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廊坊市師范學(xué)院教工宿舍北側(cè) 6336.76 合9.506畝 商品住宅70年(其中商業(yè)40年)拍賣 2001 廊坊市元辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廊坊市光明

7、西道39號 24489.254 合36.734畝 商品住宅70年(其中商業(yè)40年)拍賣 8097 廊坊市德源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廊坊市光明西道以北（原紡織廠宿舍） 7349.52 合11.024畝 商品住宅70年(其中商業(yè)40年)拍賣 2345 廊坊市祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊市近期公開國有建設(shè)用地使用權(quán)成交信息 五、土地供應(yīng)狀況土地位置土地面積（m2）土地用途容積率出讓年限（年）保證金(萬元)起拍價(萬元)廊坊市東外環(huán)東側(cè),解放道南側(cè)22932.051合34.398畝住宅2.0商品住宅70年(其中商業(yè)40年)58007230和平路東側(cè)，建國道南，解放道北側(cè)16214.73合24.322畝住宅

8、1.8商品住宅70年(其中商業(yè)40年)41005110廊坊市光明東道以北，新開路以東4789合7.184畝住宅2.2商品住宅70年(其中商業(yè)40年)3001510廊坊市永華道南,祖各莊東口10647.59合15.97畝住宅2.0商品住宅70年(其中商業(yè)40年)5802880廊坊市八干渠西側(cè),解放道南側(cè)34423合51.635畝住宅2.0商品住宅70年(其中商業(yè)40年)220010840廊坊市八干渠西側(cè),解放道北側(cè)33948合50.922畝住宅2.3商品住宅70年(其中商業(yè)40年)220010690愛民西道以南,龍光路兩側(cè)59365合89.048畝住宅1.8商品住宅70年(其中商業(yè)40年)310

9、015150廊坊市金光道北側(cè),三中西側(cè),永豐道南側(cè)17911.773合26.868畝住宅2.35商品住宅70年(其中商業(yè)40年)13006450廊坊市近期公開國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓信息 五、土地供應(yīng)狀況 從市場供給情況看，目前市區(qū)在售項目可提供商品房面積約43.8萬平方米，下半年后續(xù)的幾個月，供給的面積約為25萬平方米，09年一年可售商品房面積約68.8萬平方米左右，在20102011年，預(yù)計可推出約360余萬平方米。20102011年可推出的房源原有項目的續(xù)建102.4萬平方米存量土地規(guī)劃建筑面積260萬平方米合計362.4萬平方米六、未來市場供應(yīng)廊坊市“十一五”期間住宅用地年度實施計劃 單

10、位：公頃年度全市其中市區(qū)商品住房用地政策性住房用地合計2006178-18856-658-964-742007217-22985-9611-1296-1082008248-262102-11416-18118-1322009268-279112-12020-23132-1432010284-297115-12525-28140-153合計1195-1255470-52080-90550-610 在廊坊市規(guī)劃區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)當(dāng)中公布，規(guī)劃期內(nèi)廊坊市規(guī)劃區(qū)將建設(shè)各類住房12萬套，建設(shè)面積1100萬平方米。其中，建設(shè)商品住房10.05萬套，建筑面積935萬平方米(含城中村改造重建

11、住房面積200萬平方米)；建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房1.95萬套，新增建筑面積165萬平方米(含廉租住房)。 六、未來市場供應(yīng) 2010年，廊坊市將要繼續(xù)加快舊城改造步伐，對舊小區(qū)、城中村、危房區(qū)及棚戶區(qū)三大重點實施改造，在“城中村”改造方面，全部采用市場化方式運作。 舊城改造共分成17個片區(qū)，改造區(qū)域總?cè)丝?01500萬人，總土地面積51850畝。六、未來市場供應(yīng)1、行政劃分：現(xiàn)轄廣陽、安次兩個區(qū)，三河、霸州兩個縣級市，大廠、香河、 永清、固安、文安、大城六個縣,幅員面積6429平方公里。分析：受國人“人往高處走”心態(tài)的制約，富?？h城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口到廊坊市購房置 業(yè)的增多，對廊坊市房地產(chǎn)的需求量加大。2

12、、人口狀況：2006年末廊坊市總?cè)丝跒?00萬余人。市區(qū)規(guī)劃面積80平方公里， 已建成面積64平方公里，人口60萬，流動人口30萬。分析：隨著常駐人口及流動人口的逐年增加，對廊坊市住房的需求增加。3、交通狀況：以100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有首都國際機(jī)場、天津國際機(jī)場、 一個特大貨運港口（天津新港）、三條高速公路、五條國家級公 路。正在規(guī)劃中的京津間兩條高速公路：京滬高速鐵路和京津塘 城際高速鐵路，將使廊坊對外交通更加便捷。分析：交通的便捷加快了城市現(xiàn)代化的進(jìn)程，同時，距離北京、天津相對較近， 對房價的增長有較大影響。七、客群來源狀況確定廊坊客群來源的幾個因素作為地級市，廊坊對其轄下縣區(qū)及農(nóng)村

13、居民有較大的吸引力。此部分購房者收入差距較大，因此購買的產(chǎn)品差異也比較大。是廊坊房地產(chǎn)市場的最主要客戶構(gòu)成，其中改善性需求占有一定比例，首選區(qū)域為城市中心區(qū)。享受京津地區(qū)的高收入，堅信廊坊地產(chǎn)有廣闊的發(fā)展空間，多次置業(yè)及投資者比例較高。交通的便捷、房價和生活成本的低廉，使一部分北京和天津人以投資升值為目的到廊坊置業(yè)、居住，目前此類人群呈上升趨勢。 廊坊下轄區(qū)縣購房者在京津工作的廊坊人 京津人士在廊坊工作的其他城市移民此部分購房者多集中在開發(fā)區(qū)，多數(shù)已在廊坊工作了一段時間，有定居的打算。隨著華為、富士康等實力型企業(yè)進(jìn)駐開發(fā)區(qū)，未來此類型購房者比例將顯著提高，開發(fā)區(qū)內(nèi)的高品質(zhì)項目自然是他們的首選。

14、七、客群來源狀況廊坊市民普通工薪階層、經(jīng)濟(jì)狀況一般的個體工商戶組成、剛性需求者工薪及個體擁有一套住房，經(jīng)濟(jì)趨向利好擁有多套住房，經(jīng)濟(jì)實力雄厚特殊圈層-下縣私營業(yè)主,北京區(qū)域天津區(qū)域剛性需求80%和少量改善型20%=當(dāng)前市場七、客群來源狀況一、區(qū)域板塊價格趨勢分析二、區(qū)域板塊產(chǎn)品類型分析三、區(qū)域板塊產(chǎn)品品質(zhì)分析四、區(qū)域板塊戶型面積分析五、區(qū)域板塊客源分析廊坊市房地產(chǎn)區(qū)域板塊分析廊坊房地產(chǎn)市場區(qū)域版塊劃分廣陽東區(qū)廣陽西區(qū)安次區(qū)本案 廊坊市區(qū)轄安次區(qū)和廣陽區(qū)兩個行政區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)作為經(jīng)濟(jì)增長快的區(qū)域，在整個房地產(chǎn)板塊中也占有一席之位。整個城市可劃分為四大板塊：【廣陽東區(qū)】均價：6000-6500

15、元/城市核心價值高地【廣陽西區(qū)】均價：5500-6000元/主打中端市場【安次區(qū)】均價：5000-5500元/放量爆發(fā)的待發(fā)展區(qū) 【開發(fā)區(qū)】高舉高打，發(fā)展廣闊55006000廣陽東區(qū)板塊6000650050005500本案【07、08年價格爆發(fā)性上漲】 廣陽東區(qū)商品住宅價格近年增長迅猛，2005年時的均價為2865元/平方米，而到了07年的上半年，此區(qū)域的住宅均價已上漲到4500-5200元/平方米。08年區(qū)域樓盤均價5500元/左右。價格趨勢分析【產(chǎn)品檔次高于其他區(qū)域，但仍需改進(jìn)】小高層、多層板樓為主，容積率1.31.7案名容積率建筑形式阿爾卡迪亞1.32412-14層小高層設(shè)計，板塔結(jié)合旺

16、點大廈21.9815層塔式尚北金街1.1994-6層錦繡花苑1.59層，11層板樓都市花園1.9146層板樓，18層塔樓圣泰新苑1.867層板樓金源麗都小區(qū)1.726層板樓興盛公寓1.476層板樓王寨新區(qū)1、2號住宅樓1.656層板樓，18層塔樓產(chǎn)品類型分析 廣陽東區(qū)的住宅在廊坊市發(fā)展較早，成熟度及品質(zhì)最高，社區(qū)的規(guī)劃、配套。產(chǎn)品的設(shè)計等均領(lǐng)先于其他的區(qū)域，但整體品質(zhì)仍然需要改善，如戶型設(shè)計不理想，立面細(xì)節(jié)處理不佳等。 圣泰新苑96平米三居阿爾卡迪亞115平米三居，客廳采光不佳阿爾卡迪亞景觀效果戶型品質(zhì)分析戶型面積分析 廣陽東區(qū)是本地居民最為認(rèn)可的地區(qū)，本區(qū)域中本市客群占8090%，包括政府職

17、員、企業(yè)職員、管道局職員等，廊坊中高收入者和投資客在該板塊中比例最高?？驮捶治?00045004500500038004200廣陽西區(qū)板塊 廣陽西區(qū)隨著第五大街到第八大街的開發(fā)力度加快，區(qū)域成熟度持續(xù)升高，07年市場上可售項目的均價為4100-4550元/平方米，目前大部分項目均價已達(dá)5000元/?！緝r格快速上漲】價格趨勢分析【產(chǎn)品綜合品質(zhì)平平】小高層、多層板樓為主，容積率1.31.8項目名稱容積率建筑形態(tài)第八大街東、西區(qū)1.612、16層小高層，21、22高層，塔樓馨境界1.7510層板樓、12-15塔樓華夏新城A區(qū)1.86層板式，14、18層塔式華夏新城B區(qū)1.66-8層的板式多層，部分為

18、14層的板式小高層；旭景花園1.386、9、11層板樓逸樹家小區(qū)1.456、11、12層板樓廣陽公寓二期1.476層板樓林苑小區(qū)1.726層板樓第八大街產(chǎn)品類型分析3居產(chǎn)品仍是該區(qū)域主要的產(chǎn)品形式，所占比例超過52%，主力面積集中于100-130平方米；1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例42-7812.33%73-11734.55%97-14652.88%1560.24%【3居產(chǎn)品是區(qū)域主力產(chǎn)品】戶型面積分析戶型面積分析本地工薪階層是廣陽西區(qū)的主流人群；受廣陽東區(qū)價格高啟影響，西區(qū)的輻射力和市場關(guān)注正在持續(xù)增強(qiáng)；華夏新城A區(qū)中年輕客戶比例較高?？驮捶治?5004000400045

19、00安次區(qū)板塊40004500 由于區(qū)域成熟度不高，整體發(fā)展滯后，目前安次區(qū)價格在各板塊中處于末位；安次區(qū)樓盤價格差異較大，價格范圍區(qū)間在3500-5000元不等，大部分樓盤均價在4500元/平米左右【價格處于城市末位 后市增長動力強(qiáng)勁】價格趨勢分析小高層板塔、多層板樓為主，容積率1.41.8馨語星苑項目容積率建筑形態(tài)馨語星苑1.618-12層板樓、塔樓金碧倫溫泉公寓1.6911層小高層，板樓，一梯兩戶或一梯三戶新新小鎮(zhèn)1.36層板樓，一梯兩戶藍(lán)波灣小區(qū)二期1.6312層小高層板樓盛德花園1.676層板樓，11層塔樓安泰家園1.49層板式，12層塔樓銀豐小區(qū)1.86層板樓嘉多麗花園小區(qū)1.82

20、6層板樓，11層塔樓永華小區(qū)1.556層，11層板樓盛世豪庭1.8小高層，一梯2-4戶馨視界1.9小高層，一梯2-4戶君蘭苑1.7小高層，一梯2-4戶第九園1.2多層小高層【產(chǎn)品檔次低下】產(chǎn)品類型分析1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例58-803.4%63-11833.23%82-15562.73%1900.64%以往供給以90-120平米經(jīng)濟(jì)三居為主力戶型；案名戶型比例盛世豪庭88-89兩居占70%，121-136三居占30%馨視界70-90平米兩室為主君蘭苑77-91兩居占70%，90-131三居占30%第九園110-160三室兩廳占80%，其他為50一室，180四室潛在供給

21、項目戶型明顯趨小，以70-90平米兩居為主；戶型面積分析戶型面積分析下轄區(qū)縣購房者占有相當(dāng)比例；安次區(qū)低廉的價格受到當(dāng)?shù)刂袑邮杖胝叩那嗖A，中青年居多；對周邊下轄區(qū)縣購房者較強(qiáng)的吸引力；自住為主，主力需求為經(jīng)濟(jì)型三居、二居；整體客戶素質(zhì)低于其他區(qū)域?？驮捶治霭该恢每偨ㄖ娣e建筑形態(tài)容積率主力戶型憩園小區(qū)開發(fā)區(qū)管理委員會對面6.2普通住宅1.698-120翠林洲開發(fā)區(qū)祥云道108號5雙拼獨棟0.43278艾力楓社艾力楓社高爾夫球場內(nèi)10獨棟0.19510950塞納河谷一期開發(fā)區(qū)祥云道17雙拼、疊拼、花園洋房0.7150-300 開發(fā)區(qū)早期的住宅以區(qū)內(nèi)眾多駐園企業(yè)的住宅配套為主，比如幗華邨小區(qū)、憩

22、園小區(qū)、藍(lán)多廊等，但近年來開發(fā)區(qū)的住宅產(chǎn)品供應(yīng)基本停滯，而滿足高端人群的別墅產(chǎn)品則相繼出現(xiàn)，目前在售項目以別墅及類別墅產(chǎn)品為主，總規(guī)模在50萬平米以上?！緞e墅產(chǎn)品為當(dāng)前供應(yīng)主流】產(chǎn)品類型分析塞納河谷一期取得了良好的銷售業(yè)績；翠林洲產(chǎn)品設(shè)計相對落后，銷售不暢；艾力楓社具有絕佳的高爾夫資源，但單價過高，針對京津人士，但產(chǎn)品仍不具備典型豪宅標(biāo)準(zhǔn)，財富階層消費市場對于地段認(rèn)知仍有一定抗性。目前500-800平米戶型能維持正常銷售，800平米以上大戶型銷售較差。代表項目主力戶型（平米）翠林洲278艾力楓社5101200塞納河谷150-300【面積相對經(jīng)濟(jì)的類別墅產(chǎn)品受到追捧】戶型面積分析案名報價（元/平

23、米）翠林洲9680艾力楓社16000-30000塞納河谷8000類別墅產(chǎn)品報價多在7000元以上，艾力楓社憑借不可多得的高爾夫資源，價格則達(dá)16000-30000元/平米；由于區(qū)域住宅供給稀缺，并有良好的居住需求，在別墅類產(chǎn)品的帶動下，目前二手房報價已達(dá)到40006000元/平米?！靖叨藙e墅帶動價格上漲】價格趨勢分析高質(zhì)量客群密集；收入較高，教育水平較高；開發(fā)區(qū)內(nèi)工作的中層以上領(lǐng)導(dǎo)居多，本土購房者比例不高；翠林洲、艾力楓社等項目中京津地區(qū)客戶占有一定比例?？驮捶治鲆?、項目SWOT分析二、項目屬性界定項目解析與屬性界定本案整體開發(fā)位置較好城市中心地塊周邊主要依附道路及市政商業(yè)配套齊全區(qū)域銷售價格

24、已經(jīng)得到市場鞏固和接納地塊位置依托諸多市政利好因素優(yōu)勢分析項目SWOT分析劣勢分析回遷量大，品質(zhì)口碑受牽連?，F(xiàn)金流先期壓力大對開發(fā)商實力信譽(yù)的擔(dān)心，度過市場前期有相當(dāng)困難。項目SWOT分析目前主要城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價齊跌的情況，市場調(diào)整態(tài)勢顯現(xiàn)，必將對項目投資決策產(chǎn)生影響隨著對二手房貸款的收緊，未來是否還有針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施尚不得而知，政策風(fēng)險依然存在周圍在建樓盤同質(zhì)化跟隨威脅點項目SWOT分析機(jī)會點區(qū)域度認(rèn)知成熟，占領(lǐng)推廣制高點較輕松。規(guī)模與實力的適當(dāng)時機(jī)彰顯，利用回遷安置塑造放心工程形象，樹立責(zé)任地產(chǎn)大盤著力塑造產(chǎn)品特色亮點，同質(zhì)化中取勝。大盤的規(guī)模優(yōu)勢，綜合配套易于成為發(fā)力方向規(guī)

25、模上基地條件地塊容積率較高地塊臨近主干道，具有較高的商業(yè)價值三線城市核心區(qū)具備良好宜居環(huán)境的中高容積率大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目核心區(qū)，配套設(shè)施齊備項目位于廊坊市核心商圈輻射區(qū)核心區(qū)項目屬性初步界定一、產(chǎn)品層面二、客戶層面三、未來市場發(fā)展態(tài)勢項目市場機(jī)會點分析 市場整體規(guī)劃水平有限，同質(zhì)明顯，少數(shù)明星項目開始在規(guī)劃上進(jìn)行新的嘗試。受規(guī)劃條件、市場階段和規(guī)劃理念的限制，市場整體規(guī)劃水平比較平均，同質(zhì)化明顯；容積率接近、建筑形式單一，目前多數(shù)項目為高層產(chǎn)品。市場階段影響下，規(guī)劃的市場價值還在逐步被認(rèn)知的階段，直接影響到各項目社區(qū)意向極為接近，項目個性多靠建筑風(fēng)格來體現(xiàn)產(chǎn)品層面市場上的項目現(xiàn)在除了關(guān)注產(chǎn)品

26、本身外，開始注重內(nèi)部園林景觀的設(shè)計，但是整體園林景觀水平不高，園林景觀的實現(xiàn)度不理想目前市場上在售項目中，園林中包含了微地形的處理，吸引客戶眼球。市場機(jī)會產(chǎn)品層面 市場整體開發(fā)水平有限，產(chǎn)品創(chuàng)新單一，少數(shù)“明星”項目在立面、園林、戶型、智能化等方面有創(chuàng)新嘗試。產(chǎn)品層面客戶特征年齡：40-55歲，有穩(wěn)定且豐厚的收入來源 職業(yè)特征：下縣私營業(yè)主、大型私企老板、國企高層領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)力公務(wù)員總承受能力：100萬元以上行為特征：基本為多次置業(yè)，部分有外地置業(yè)經(jīng)驗，有較多的購房經(jīng)驗，成功的事業(yè)經(jīng)歷帶來較高視野，講究生活品質(zhì)，注重產(chǎn)品與社會地位的貼合度對核心地段等稀缺資源的占有有較高的社區(qū)形象，身份感很重要，需

27、要體現(xiàn)城市主人的感覺對于社區(qū)的自然和人文環(huán)境都有關(guān)注，希望社區(qū)的人群相對勻質(zhì)；強(qiáng)調(diào)社區(qū)安全性、私密性要求好的物業(yè)管理物業(yè)是否具備升值潛力，區(qū)域是否有發(fā)展利好對生活配套要求不高，能滿足簡單的生活需要即可重視子女或第三代的教育置業(yè)關(guān)注點高端客戶多為多次置業(yè)的居住升級客戶，追求良好的居住環(huán)境和高尚的生活品質(zhì)高端客戶客戶層面中高端客戶，收入較高，相對穩(wěn)定，追求價格與品質(zhì)的平衡，表現(xiàn)為剛性的二次置業(yè)需求中高端客戶客戶特征年齡：3540歲左右，有較高的、穩(wěn)定的收入來源 職業(yè)特征：私營業(yè)主、北京天津購房者、個體生意人、企事業(yè)單位中層總承受能力：6080萬元行為特征：多為二次置業(yè)，已有單位集資房福利分房或者部

28、分客戶購買過早期的商品房，需要居住條件改善，住宅產(chǎn)品升級換代社區(qū)園林環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品、戶型實用物業(yè)管理社區(qū)配套以及周邊教育、生活配套總價控制，同時在價格和整體社區(qū)品質(zhì)之間平衡置業(yè)關(guān)注點客戶層面中端客戶主要為事業(yè)剛起步的私營業(yè)主、最求地段和總價之間的平衡，多表現(xiàn)為首次置業(yè)，少量的二次置業(yè)客戶特征年齡：3035歲左右，有穩(wěn)定的收入來源職業(yè)特征：公務(wù)員階層、剛起步的個體老板、公務(wù)員階層、泛公務(wù)員階層、普通職員、拆遷戶家庭特征：部分為婚齡客戶，部分為3口之家行為特征：多為首次購買商品房，購買主要滿足居住功能，對未來生活有很多憧憬，易于被營銷引導(dǎo)置業(yè)關(guān)注點價格較敏感，總結(jié)支付能力不強(qiáng)總價支付能力范圍內(nèi)，

29、追求性價比二居室或緊湊三居教育、生活配套現(xiàn)代感強(qiáng)，都市氣息濃關(guān)注工作和生活的便利性，對城市生活依賴度高中端客戶客戶層面低端客戶，收入較低或收入不穩(wěn)定，極大多數(shù)為首次置業(yè)，選擇范圍受到收入影響，選擇范圍不大客戶特征年齡：25-35歲，參加工作時間不長職業(yè)特征：普通工薪階層、較小個體工商戶、拆遷戶行為特征：首次購買商品房，受到總價控制較大置業(yè)關(guān)注點價格極為敏感一居室或緊湊二居室低端客戶客戶層面客戶分類總價承受力置業(yè)狀況置業(yè)驅(qū)動因素置業(yè)關(guān)注點高端客戶下縣私營業(yè)主私營企老板政府權(quán)力公務(wù)員企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)100萬元以上反復(fù)置業(yè)資產(chǎn)保值與增值高品質(zhì)生活身份與地位高品質(zhì)的園林規(guī)劃高舒適度的產(chǎn)品設(shè)計體現(xiàn)安全

30、與身份感的物業(yè)管理核心地段中高端客戶私營企業(yè)主北京和天津購房者個體生意人企事業(yè)單位中層60-80萬元二次置業(yè)居住生活品質(zhì)改善二次剛性換房需求產(chǎn)品設(shè)計實用總價控制高品質(zhì)的園林規(guī)劃便利的生活配套核心地段中低端客戶婚齡客戶 事業(yè)剛起步的個體老板企事業(yè)單位普通職員泛公務(wù)員40-60萬首次置業(yè)二次置業(yè)自住地段總價戶型緊湊實用生活配套低端客戶普通工薪階層較小個體工商戶40萬以內(nèi)首次置業(yè)自住總價客戶層面分析總結(jié) 第一，從目前全國房地產(chǎn)形勢來看，銷售趨淡的發(fā)展態(tài)勢較為明顯，供給量持續(xù)增加，銷售量下滑，短期內(nèi)市場競爭加劇，持幣待購的苗頭初現(xiàn)端倪； 第二，由于本項目處于廊坊市較為核心的位置，受到房地產(chǎn)具有稀缺性和

31、不可移動性的特點影響，在市場趨好的情況下，本項目具有較大的升值潛力。未來市場發(fā)展態(tài)勢 產(chǎn)品層面市場整體開發(fā)水平有限，產(chǎn)品創(chuàng)新單一，少數(shù)“明星”項目在立面、園林、戶型、智能化等方面有創(chuàng)新嘗試目前市場上少數(shù)明星項目除了關(guān)注產(chǎn)品本身外，還重視內(nèi)部園林景觀設(shè)計，已成為提升項目價值的亮點 客戶層面 高端客戶客戶數(shù)量較大，購房區(qū)域范圍廣，不易受到市場調(diào)整影響 中高端客戶剛性二次置業(yè)，不易受到大勢影響 中低端客戶客戶群體較龐大，首次置業(yè)剛性較強(qiáng)，對性價比要求較高 低端客戶受總價影響，選擇范圍小 未來市場發(fā)展態(tài)勢 短期內(nèi)市場競爭加劇，持幣待購的苗頭初現(xiàn)端倪 在市場趨好的情況下，本項目具有較大的升值潛力項目市場

32、機(jī)會盤點Q1:如何在激烈的市場競爭與調(diào)整期的大背景下,盡可能提高項目的消化速度，保證項目初期投入的順利的回收，大盤的后續(xù)盈利奠定基礎(chǔ)？Q2:前期現(xiàn)金流為王的開發(fā)策略，如何在后期順利過渡到利潤最大化的策略？通過什么樣的開發(fā)方式，能夠?qū)崿F(xiàn)地塊資源價值利用的最大化？近期中遠(yuǎn)期明確項目需要解決的核心問題1、綜合產(chǎn)品線、盡量擴(kuò)大客戶層面，降低大盤風(fēng)險。多產(chǎn)品組合。2、前期現(xiàn)金流為王，控制開發(fā)節(jié)奏，后期實現(xiàn)利潤目標(biāo)。前期在市場調(diào)整期，緊抓淡市下依然存在的剛性需求客戶，快速出貨，同時兼顧商務(wù)公寓客戶的需求，最大程度提升項目的消化速度。后期結(jié)合市場回暖機(jī)會，爭取改善型置業(yè)客戶，客戶結(jié)構(gòu)復(fù)合化，實現(xiàn)項目總體利潤

33、目標(biāo)。3、營銷回歸價值本身，強(qiáng)調(diào)項目的性價比。強(qiáng)化項目地段價值以產(chǎn)品、社區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)大盤產(chǎn)品力品質(zhì)以綜合配套實現(xiàn)地塊價值最大化。營銷主題以地段為核心，通過產(chǎn)品力、綜合配套放大項目優(yōu)勢項目總體發(fā)展戰(zhàn)略Action 1 多梯度產(chǎn)品線，緊湊實用型為主，主打高性價比啟動期主要提供滿足剛性客戶需求的住宅產(chǎn)品，同時提供滿足改善性客戶的產(chǎn)品，同時體現(xiàn)項目具備比較優(yōu)勢的資源價值，提升項目性價比！最大程度的吸引各類客戶并保證其購買 Action 2 產(chǎn)品升級，價值提升，實現(xiàn)溢價產(chǎn)品升級以吸引廊坊市中高端和高端消費者，通過項目核心的地理位置和其他主要買點的釋放，將項目推入市場的制高點，實現(xiàn)項目價值最大化速度對于剛性

34、置業(yè)客戶把握，以及對市場購房客戶的全面爭取！價值市場復(fù)蘇與上升期，實現(xiàn)物業(yè)價值的根本在于依靠中高端客戶實現(xiàn)項目的溢價發(fā)展戰(zhàn)略細(xì)化項目定位一、客群定位二、產(chǎn)品定位三、物業(yè)發(fā)展建議客戶分類總價承受力置業(yè)狀況置業(yè)驅(qū)動因素置業(yè)關(guān)注點高端客戶下縣私營業(yè)主私營企老板政府權(quán)力公務(wù)員企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)100萬元以上反復(fù)置業(yè)資產(chǎn)保值與增值高品質(zhì)生活身份與地位高品質(zhì)的園林規(guī)劃高舒適度的產(chǎn)品設(shè)計體現(xiàn)安全與身份感的物業(yè)管理核心地段中高端客戶私營企業(yè)主北京和天津購房者個體生意人企事業(yè)單位中層60-80萬元二次置業(yè)居住生活品質(zhì)改善二次剛性換房需求產(chǎn)品設(shè)計實用總價控制高品質(zhì)的園林規(guī)劃便利的生活配套核心地段中低端客戶婚齡客戶

35、 事業(yè)剛起步的個體老板企事業(yè)單位普通職員泛公務(wù)員40-60萬首次置業(yè)二次置業(yè)自住地段總價戶型緊湊實用生活配套低端客戶普通工薪階層較小個體工商戶40萬以內(nèi)首次置業(yè)自住總價近 期中 遠(yuǎn) 期客群定位為了擴(kuò)大客戶層，降低項目前期風(fēng)險，迅速回籠資金，增加少量目前市場主流的小戶型產(chǎn)品（包括一居和緊湊二居），促進(jìn)銷售；針對目標(biāo)客戶的總價承受能力，兩居室戶型面積盡量控制在80-90；考慮到部分目標(biāo)客戶中家庭人口較多的情況存在，設(shè)置適量緊湊三居，在保證功能空間完整的情況下合理壓縮面積，以滿足客戶的不同需求； 結(jié)合市場現(xiàn)狀、客戶對于戶型面積要求以及高層戶型的設(shè)計要素綜合確定項目的戶型面積區(qū)間前期：現(xiàn)金流為王，提高

36、項目的消化速度，保證項目初期投入的順利的回收。產(chǎn)品定位為滿足中端剛性換房客戶的需求，建議設(shè)計兩居半戶型，考慮客戶承受力與高層戶型實現(xiàn)，面積建議在100平米左右。緊湊三居面積區(qū)間建議在120-130平米之間，吸引中端剛性客戶與中高端改善型客戶，舒適性三居建議在130-140平米，緊抓市場中高端改善型客戶。 四居與復(fù)式，四居面積區(qū)間建議150160平米之間，復(fù)式建議在200250平米之間，緊扣市場高端客戶需求。 結(jié)合市場現(xiàn)狀、客戶對于戶型面積要求以及高層戶型的設(shè)計要素綜合確定項目的戶型面積區(qū)間中后期：依靠中高端客戶實現(xiàn)項目的溢價。產(chǎn)品定位戶型產(chǎn)品面積套數(shù)比例一居50-60平米25%兩居80-90平

37、米45%兩居半100平米左右5%三居緊湊性三居120-130平米5%舒適性三居130-140平米15%四居150-160平米3%復(fù)式200-250平米2%戶型面積配比建議自設(shè)設(shè)計任務(wù)嚴(yán)格滿足容積率、日照要求戶戶通透、朝陽，不得出現(xiàn)東西向房屋大面積景觀預(yù)留，且宅間景觀均好滿足套型比例要求與競爭項目產(chǎn)品直接比拼有明顯優(yōu)勢，且性價比高在各個功能空間設(shè)置景觀窗，增加與外界的交流和溝通物業(yè)發(fā)展建議凸角窗擴(kuò)展了可用空間景觀衛(wèi)生間大落地窗觀景物業(yè)發(fā)展建議錯層，增加空間感，符合部分消費者喜歡豐富變化的特點物業(yè)發(fā)展建議精致大堂電梯廳，突顯產(chǎn)品檔次休息區(qū)油畫綠植裝修風(fēng)格與大堂一致，處處體現(xiàn)項目高端品質(zhì)。電梯廳盡量

38、保持良好的通風(fēng)和采光。適當(dāng)布臵綠色植物、藝術(shù)感的裝飾品、油畫等來點綴，展現(xiàn)項目與眾不同。園林景觀建議 園林設(shè)計總體方向 多點、多功能的組團(tuán)式園林； 注重景觀的參與性； 生態(tài)自然化的園林，符合北方氣候特征； 注重細(xì)節(jié)營造，彰顯品質(zhì)；物業(yè)發(fā)展建議 坡地園林能夠增強(qiáng)社區(qū)內(nèi)綠化的趣味性和觀賞性，營造出充滿自然情趣的生態(tài)化園林體系。園林景觀建議 坡地園林物業(yè)發(fā)展建議園林景觀建議 建筑小品物業(yè)發(fā)展建議小型廣場、長椅、兒童游戲區(qū)、老人健身設(shè)施、籃球場等，提供不同年齡層尤其是對社區(qū)環(huán)境比較依賴的兒童老人活動區(qū)域，增強(qiáng)社區(qū)內(nèi)的居民的社會交往。創(chuàng)新：晨跑道將會成為社區(qū)利用率很高的健身設(shè)施。園林景觀建議 交流空間物

39、業(yè)發(fā)展建議安全防范系統(tǒng)室內(nèi)可視對講入戶門門磁防盜感應(yīng)設(shè)施，中央閉路電視，小區(qū)圍墻紅外線監(jiān)控安防系統(tǒng)電子巡更求救報警按鈕戶內(nèi)燃?xì)庑孤秷缶白詣忧袛嘣O(shè)施管理監(jiān)控系統(tǒng)一卡通門禁系統(tǒng)車輛出入自動管理系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)小區(qū)背景音樂系統(tǒng)社區(qū)智能化及物業(yè)服務(wù)物業(yè)發(fā)展建議利用新理念、新科技、新材料打造綠色、環(huán)保、科技、生態(tài)的健康住區(qū)物業(yè)發(fā)展建議阿爾卡迪亞115平米三居圣泰新苑96平米三居商業(yè)方案匯報Oct 2009報告框架四、商業(yè)客群消費行為研究一、廊坊市商業(yè)板塊分析五、商業(yè)定位與設(shè)計建議二、商業(yè)供給分析三、商業(yè)發(fā)展特征一、廊坊市商業(yè)板塊分析主行政中心區(qū)安次行政區(qū)城中村東南版塊新興生活區(qū)城中村文教集中區(qū)西小區(qū)集中

40、生活區(qū)北部生活配套服務(wù)區(qū)次商業(yè)區(qū)新商業(yè)區(qū)城中村北部生活新區(qū)西北生活新區(qū)西外環(huán)生活新區(qū)群安街生活區(qū)生活區(qū)科工貿(mào)區(qū)主商業(yè)區(qū)區(qū)域形態(tài)分布1級商圈2級商圈3級商圈3級商圈3級商圈主流商業(yè)區(qū)分布一、商業(yè)板塊分析中心商業(yè)帶特色商業(yè)帶新朝陽商業(yè)帶新華路銀河路和平路路環(huán)南京津高速路環(huán)四海路高華祥路路環(huán)東西路環(huán)北廣陽道步行街愛民路金光道廊坊道大金源道新奧道藝術(shù)大新朝陽商業(yè)帶中心商業(yè)帶特色商業(yè)帶新朝陽購物廣場明珠商廈林美商廈華聯(lián)商廈蘇寧電器大中電器京客隆沃爾瑪和蘇寧電器 目前廊坊市已形成三個較為成熟的商業(yè)板塊。一、商業(yè)板塊分析二、商業(yè)供給分析位置位于廊坊市核心地帶，以金光道附近的明珠商廈為圓心，步行在10分鐘左右

41、以內(nèi)的范圍。規(guī)模約30萬平方米。流量日平均人流量約為6-8萬人左右。交通經(jīng)過的公交線路：1路、 2路、 3路、 5路、6路、8路、11路等。典型項目明珠百貨。廊坊核心商業(yè)區(qū)二、商業(yè)供給分析特點中心商業(yè)帶屬于典型的百貨、超市、小商品市場等生活配套商圈。明珠百貨屬于該區(qū)域最有影響的集中商業(yè)，另有月光廣場、華聯(lián)商廈，整個區(qū)域商業(yè)放量巨大，對各層次的消費者具有普遍的吸引力，是大眾性的基礎(chǔ)購物場所。品牌以明珠百貨為例，以傳統(tǒng)購物形式為主要消費模式，主力品牌多為國內(nèi)一、二線，如Bossini、only、Veromoad、Eatm、老人頭、金利來、盛大保羅、皮爾卡丹、羅蒙、九牧王、西域駱駝、恒源祥、寶馬服飾

42、、尼格里拉等。二、商業(yè)供給分析位置位于第一大街至第八大街。規(guī)模約28萬平方米。流量日平均人流量約為5萬人左右。交通經(jīng)過該商業(yè)帶的公交線路有1路、2路、3路、13路。典型項目女人街、大中電器、蘇寧電器、京客隆超市特色的步行商業(yè)帶二、商業(yè)供給分析特點該板塊主要為步行商業(yè)帶，以專業(yè)市場和提供廣陽區(qū)域西部生活配套為主，其中以女人街最為代表性，并包括了大中電器、蘇寧電器行及京客隆超市。雖然商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)較為豐富，但呈現(xiàn)雜而亂的現(xiàn)象，統(tǒng)一管理性和產(chǎn)品協(xié)調(diào)性較差，整體檔次處于中檔以下，主要滿足中低檔城市消費群。二、商業(yè)供給分析位置以愛民東道與和平路交叉口西南角的新朝陽購物廣場為圓心，步行在68分鐘左右以內(nèi)的范

43、圍。規(guī)模約15萬平方米。流量日平均人流量約為3萬人左右。交通經(jīng)過商業(yè)帶的公交線路：7路、15路、17路。典型項目新朝陽購物中心。新興的商業(yè)區(qū)域二、商業(yè)供給分析特點朝陽購物中心屬于新建項目，尚處在培養(yǎng)階段，短時間內(nèi)無法與傳統(tǒng)商圈相抗衡。且由于20年產(chǎn)權(quán)的限制，未來是否盈利還是未知，同時明珠商廈對新朝陽形成了圍追堵截的競爭排斥，而此區(qū)域商業(yè)為傳統(tǒng)購物和專業(yè)市場組成，中高檔商業(yè)向新朝陽商業(yè)帶轉(zhuǎn)移需考慮因素過多，因此新朝陽商業(yè)帶長遠(yuǎn)發(fā)展不被看好。但由于成功引進(jìn)了沃爾瑪超市，其品牌知名度對整個項目的帶動作用加大，也聚攏了商場附近一批的高尚社區(qū)消費人群。品牌朝陽購物廣場從京津等地引進(jìn)大批知名品牌包括：圣德

44、西、Eatm、polo、Omger、Veromode、萊克斯威、康耐、沙馳、賓度、swatch、caiso、瑞士格林表。二、商業(yè)供給分析類別劃分商業(yè)中心名稱位置業(yè)態(tài)組成備注中心商業(yè)帶蘇果超市、寶龍倉新華路、光明道交口大型超市（寶龍倉、蘇果）、服裝店（沿街商鋪）、餐飲店（超市底商、沿街商鋪）臨火車站、汽車站明珠商圈新華路、建國道交口大型商場（明珠商廈）、中小型商場（華聯(lián)商廈、大方鞋城、林美商廈）、服裝飾品店（沿建國道兩側(cè)）、餐飲等（肯德基）傳統(tǒng)商業(yè)中心京客隆商圈新華路、第五大街交口超市（京客?。?、商場（溫州服裝城）、步行街（四大街、五大街）、餐飲（麥當(dāng)勞、肯德基、西餐廳等）次商業(yè)中心特色商業(yè)帶第

45、一大街和平路以東家具城、建材專賣、裝飾裝修公司三層商業(yè)街第二大街和平路至新開路電子商城、家具城、美容美發(fā)店、裝飾建材、酒吧休閑娛樂場所、餐飲三層商業(yè)街第三大街新開路至建設(shè)路電子商城、酒吧、休閑娛樂、商品批發(fā)、家庭裝修、建材專賣三層商業(yè)街第四大街建設(shè)路至新華路酒吧、網(wǎng)吧、KTV、服裝專賣三層商業(yè)街第五大街新華路至銀河路餐飲、KTV、服裝店、藝術(shù)學(xué)校等三層商業(yè)街新朝陽商業(yè)帶新朝陽商圈和平路、愛民道交口大型超市（沃爾瑪）、商場（新朝陽購物中心）、餐飲（永和豆?jié){、肯德基等）次商業(yè)中心二、商業(yè)供給分析二、商業(yè)供給分析三、商業(yè)發(fā)展特征三個特色商業(yè)帶 滿足生活需求為主 最近幾年，廊坊市的商業(yè)發(fā)展極為迅猛，目

46、前已形成了三個不同特色的商業(yè)帶，并且新興商業(yè)還在不斷的規(guī)劃和誕生中。 從目前來看，廊坊地區(qū)的商業(yè)供以滿足居民日常生活需求為主。如百貨、超市、餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)，各大商業(yè)項目業(yè)態(tài)布局簡單，缺乏特色，停車位匱乏，配套落后。 1商業(yè)發(fā)展特征三、商業(yè)發(fā)展特征商業(yè)供應(yīng)量大，人均零售商業(yè)面積高 ，結(jié)構(gòu)分布不均勻 目前廊坊市市區(qū)商業(yè)規(guī)模約73萬平方米，按市區(qū)常住人口按50萬人計，則廊坊市人均擁有零售商業(yè)面積約1.5平方米，人均零售商業(yè)面積較高。從業(yè)態(tài)類型方面分析，廊坊市商業(yè)在餐飲、休閑、娛樂等類型比例偏低，仍有一定需求。2商業(yè)發(fā)展特征三、商業(yè)發(fā)展特征消費水平增長、結(jié)構(gòu)升級，商業(yè)將向更高層次發(fā)展 目前在廊坊居民消

47、費支出中，呈現(xiàn)“六升二降”情況，除家庭設(shè)備用品及服務(wù)和居住支出下降外，食品、衣著、醫(yī)療保健、交通通訊、娛樂教育文化服務(wù)等均呈上升趨勢，居民的消費支出逐步向非傳統(tǒng)消費支出分流。 由于經(jīng)濟(jì)水平的提升使得可支配消費支出提高，并由于可支配收入的增加使得這種消費欲望能夠適時得到釋放和滿足，同時由于消費層次需求的變化，這些綜合因素導(dǎo)致消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級。依據(jù)需求決定供給的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，可以預(yù)見，未來廊坊市的商業(yè)發(fā)展必然朝著高層次、能給人們帶來更多精神享受、滿足人們受尊重、自我實現(xiàn)的方向發(fā)展。表現(xiàn)形式上更多的體現(xiàn)為休閑、娛樂、度假、高品質(zhì)購物的形態(tài)多樣化。3商業(yè)發(fā)展特征三、商業(yè)發(fā)展特征4一線城市商業(yè)聚集力

48、較強(qiáng)，形成商業(yè)真空效應(yīng)，高端消費外流明顯 由于廊坊城市位于京、津城市帶之間，同時距離過近，由于一線城市商業(yè)的強(qiáng)聚集力效應(yīng)，使廊坊市商業(yè)形成真空效應(yīng)，高端消費支撐較弱，大多高端消費向外流失。 這一現(xiàn)象造成目前廊坊商業(yè)缺少國際品牌，業(yè)態(tài)布局簡單，以日常生活消費業(yè)態(tài)為主的現(xiàn)狀。 相信隨著廊坊經(jīng)濟(jì)、人均GDP的進(jìn)一步發(fā)展，廊坊本地的消費將逐漸向休閑、娛樂、餐飲等方向發(fā)展。三、商業(yè)發(fā)展特征四、商業(yè)客群消費行為研究148的被訪者的購物行為發(fā)生在居住地附近據(jù)廊坊市內(nèi)購物場所的選擇看，就近生活超市占有37的比例。市中心綜合百貨和特色商街占有37的同樣比例。由此可見，廊坊市日常消費品的購買行為遵循就近原則，而購

49、物消費行為集中在市中心綜合百貨和特色商街。廊坊市日常購物行為主要圍繞百貨、水果蔬菜、副食品等日常消費品為主。值得注意的是30的客群購物行為發(fā)生在高端購物場所和北京，即所謂“上北京”現(xiàn)象。四、消費行為分析2廊坊周末和節(jié)假日為主要購物消費時段廊坊周末和節(jié)假日為主要購物消費時段，符合國人消費習(xí)慣。不過廊坊購物商場一般營業(yè)至晚十點。晚上19：3120：30為第二購物時段。四、消費行為分析3購物消費是目前廊坊最主流的休閑方式不斷富裕的生活逐漸改變著大眾的消費習(xí)性，音樂、影視及上網(wǎng)、閱讀的休閑方式已開始占有較大比例。消費意識由傳統(tǒng)向時尚轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)購物消費特征的主導(dǎo)也說明廊坊休閑娛樂業(yè)有待進(jìn)一步發(fā)展，以滿足

50、逐漸多樣化休閑方式。四、消費行為分析4價格、購物環(huán)境和交通便利是影響消費最主要因素在消費模式趨于傳統(tǒng)，消費意識也處于初始狀態(tài)下，價格因素及性價比影響力的權(quán)重通常較大。但同時，消費意識超前的群體所關(guān)注的產(chǎn)品特色、服務(wù)和品牌影響作用也占有較大比重。顯然，廊坊市新時代下的消費理念已開始萌動，有可能成為主流。四、消費行為分析5傳統(tǒng)購物消費頻次最高、占日常消費最大份額，餐飲消費其次對比日用品、服飾和餐飲消費水平可以發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)購物消費頻次最高，也占據(jù)著總體日常消費的最大份額，餐飲消費其次。22的被訪者日用品月均消費為200元，36的被訪者服飾月均消費為200400元，36的被訪者餐飲月均消費為400600元。年度度假頻次普遍在12次，對比國際平均標(biāo)準(zhǔn)年度假頻次在3次以上，水平不低。但度假目