【學(xué)習(xí)課件】第二章房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律

1、第二章 房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)房地產(chǎn)市場的特性與功能房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)學(xué)習(xí)目的與要求掌握：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式、反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)。熟悉：房地產(chǎn)市場的含義，房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)特征，房地產(chǎn)市場與資本市場的關(guān)系，房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱問題。了解：房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境、影響因素和主要參與者，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、措施。第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)市場是指為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、

2、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)市場需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成。二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境主要影響因素社會環(huán)境人口數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)、家庭數(shù)量及其結(jié)構(gòu)、各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等政治環(huán)境政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府以及公眾對待外資的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發(fā)育程度等法律制度環(huán)境與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策技術(shù)環(huán)境技術(shù)水平、技術(shù)政策、

3、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動向等資源環(huán)境土地、能源、生態(tài)等自然資源條件國際環(huán)境國際資本流動和經(jīng)濟(jì)的全球化三、房地產(chǎn)市場的影響因素影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量三、房地產(chǎn)市場的影響因素（一）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素1、社會因素：傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素2、經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等3、政策因素：房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價格政策（二）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量1、金融業(yè)的發(fā)展2、信息、

4、通訊技術(shù)水平的提高3、生產(chǎn)方式和工作方式4、人文環(huán)境的變化5、自然環(huán)境的變化6、政治制度的變遷四、房地產(chǎn)市場的參與者1、土地所有者或當(dāng)前的使用者2、開發(fā)商3、政府及政府機(jī)構(gòu)4、金融機(jī)構(gòu)5、建筑承包商6、專業(yè)顧問：建筑師、工程師、會計(jì)師、造價工程師、估價師及物業(yè)代理、律師7、消費(fèi)者或買家第二節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括： 總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)關(guān)系含義總量結(jié)構(gòu)從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間按的總量差距區(qū)域結(jié)構(gòu)分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、

5、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度供求結(jié)構(gòu)針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別攻擊檔次和需求水平之間是否出于錯位的狀態(tài)投資結(jié)構(gòu)根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間按的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系二、房地產(chǎn)市場細(xì)分市場細(xì)分按地域細(xì)分按用途細(xì)分按存量增量細(xì)分按交易形式細(xì)分按目標(biāo)市場劃分按城市細(xì)分按使用目的劃分居住物業(yè)市場商業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)市場特殊物業(yè)市場三級市場一級市場三級市場二

6、級市場土地使用權(quán)交易房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押按建造水平劃分低檔物業(yè)中高檔物業(yè)中檔物業(yè)中低檔物業(yè)土地市場高檔物業(yè)三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。供給指標(biāo)指標(biāo)含義單位公式存量（St）報(bào)告期期末（第t年或半年、季度月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量建筑面積或套數(shù)St = St-1 +NCtt新竣工量（NCt）報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是新竣工面積，指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積之和建筑面積或套數(shù)滅失量（t）房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失的部分建筑面積或套

7、數(shù)空置量（VCt）報(bào)告期末房屋存量中沒有被占用的部分建筑面積或套數(shù)（一）供給指標(biāo)供給指標(biāo)指標(biāo)含義單位公式或統(tǒng)計(jì)方法空置率（ VRt）報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例VRt= VCt/ St可供租售量（HSRt）報(bào)告期可供銷售或出售房屋的數(shù)量建筑面積或套數(shù)HSRt= HSRt-1 AVt-1+ NCt）房屋施工面積（BUCt）報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積建筑面積或套數(shù)房屋新開工面積（CSt）在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，及上期停緩建在本期恢復(fù)施工的房

8、屋面積建筑面積或套數(shù)以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）日期為開工供給指標(biāo)指標(biāo)含義單位公式或統(tǒng)計(jì)方法平均建設(shè)周期（ CPt） 某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時間天CPt= BUCt / NCt 竣工房屋價值（VBCt） 在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值，一般按照房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購置和安裝費(fèi)用；不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)的建造，辦公和生活家具購置費(fèi)用，購置土地費(fèi)用、遷

9、移補(bǔ)償費(fèi)、場地平整費(fèi)、何城市建設(shè)配套費(fèi)用。萬元一般按結(jié)算價格計(jì)算（二）需求指標(biāo)1、國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）：是按市場價格計(jì)算的一個國家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果。2、人口數(shù)：是指一定時點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個人總和，包括常住人口和現(xiàn)有人口。3、就業(yè)人員數(shù)量：指從事一定社會勞動并取得勞動報(bào)酬或經(jīng)營收入的人員數(shù)量。反映一定時期內(nèi)全部勞動力資源的實(shí)際利用情況，是研究國家基本國情國力的重要指標(biāo)。（二）需求指標(biāo)4、城市家庭人口：指居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員。5、就業(yè)分布：按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。6、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率：城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人

10、員（扣除使用的農(nóng)村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員）、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營業(yè)主、個體戶主、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。7、城市家庭可支配收入：指家庭成員得到可用于最終消費(fèi)支出和其它非義務(wù)性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障以及記賬補(bǔ)貼后的收入。8、商品零售價格指數(shù)：反映一定時期內(nèi)城市商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。它的變動直接影響城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財(cái)政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡。9、城市家庭總支出：指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費(fèi)性支出、購房建房支

11、出、轉(zhuǎn)移性支出、財(cái)產(chǎn)性支出、社會保障支出。10、房屋空間使用數(shù)量：指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。11、城市居民消費(fèi)價格指數(shù)：反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價格和服務(wù)項(xiàng)目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。（三）市場交易指標(biāo)指標(biāo)含義單位統(tǒng)計(jì)方法銷售量（HSt）報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量（已正式交付使用）建筑面積或套數(shù)實(shí)際銷售面積出租量（HRt）報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量建筑面積或套數(shù)出租面積吸納量（AVt）報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和建筑面積或套數(shù)AVt = HSt+ HRt吸納率（ARt）報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例%ARt= AVt/ HSRt吸納周期（APt）報(bào)告期內(nèi)

12、的吸納速度（單位時間內(nèi)的吸納量）年、季度APt= HSRt/AVt =1/ ARt指標(biāo)含義單位統(tǒng)計(jì)方法預(yù)售面積報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積建筑面積或套數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。包括房屋銷售價格指數(shù)，房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)通?；谄骄鶅r格房地產(chǎn)價格報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示基于平均價格房地產(chǎn)租金報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示通?；谄骄饨鸬谌?jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性1、市場供給的特點(diǎn)短期缺乏彈性；非同質(zhì)性；高度壟斷性2、

13、市場需求的特點(diǎn)廣泛性； 多樣性； 需要金融信貸機(jī)構(gòu)融資一、房地產(chǎn)市場的特性3、市場交易的特點(diǎn)交易時房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定； 耗時長，交易費(fèi)用高；需要專業(yè)人員提供服務(wù)4、市場價格的特點(diǎn)與所處地理位置關(guān)系大；房地產(chǎn)價格總體呈現(xiàn)上升趨勢；交易主體個別因素對價格影響較大二、房地產(chǎn)市場的功能1、配置存量房地產(chǎn)資源和利益2、顯示房地產(chǎn)市場需求變化3、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化*房地產(chǎn)供給的變化產(chǎn)生的原因： 建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變原來物業(yè)的使用方式某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化4、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃5、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場與房地

14、產(chǎn)資產(chǎn)市場房地產(chǎn)兼有消費(fèi)品和投資品的雙重特征。1、房地產(chǎn)空間市場上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)空間。2、房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場3.兩者的聯(lián)系和均衡：空間市場的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)租金的水平，同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求空間市場的供給由資產(chǎn)市場決定均衡狀態(tài)下，租金與價格都不發(fā)生變化。價格=重置成本；新增量=折舊量；房地產(chǎn)資產(chǎn)存量不變二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的含義 房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。（二）房地

15、產(chǎn)周期循環(huán)的原因1、 供需因素的影響：金融因素最關(guān)鍵2、市場信息的不充分3、生產(chǎn)者和消費(fèi)者的心理因素追漲不追跌、投機(jī)、非理性預(yù)期（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因4、政策影響：容積率控制、農(nóng)地征用控制等5、政治沖擊：如社會政治動蕩6、制度因素：預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價制度的健全程度等7、其它因素：生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢等（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容 在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運(yùn)作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期；在此時期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和

16、投資回報(bào)差異微乎其微。（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容新入住空間的需求對新建筑的刺激經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張進(jìn)一步刺激新建筑新建筑超過空間需求新建筑增加導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張擴(kuò)張擴(kuò)張緩慢需求減少引起新建筑活動減緩調(diào)整需求開始增加消化已有超額建筑復(fù)蘇引起超額建筑蕭條需求和建筑持平，需求繼續(xù)增長再擴(kuò)張（四）房地產(chǎn)市場的自然周期1、房地產(chǎn)市場自然周期的供需求平衡點(diǎn)：長期平均空置率（合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率）2、房地產(chǎn)自然周期的四個階段：第一階段：開始于市場周期的谷底第二階段：增長超過平衡點(diǎn)，需求繼續(xù)以一定速度增長，形成對額外房屋空間的需求第三階段：始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水

17、平第四階段：始于市場運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平以下，此時供給高增長，需求低增長或負(fù)增長。AEDCB長期平均空置率水平上升下降供給增長率=需求增長率需求增長加快，空置率下降，租金增長率穩(wěn)定或小步上升需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有所下降需求繼續(xù)上升，開始新的建設(shè)，但需求增長不供給快，空置率仍下降，租金增長率上升需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑供給（竣工）增長率超過需要，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升（五）房地產(chǎn)市場的投資周期1、當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處于谷底并開始向第一

18、階段運(yùn)動的時候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。2、隨著自然周期運(yùn)動通過第一階段，投資者對投資回報(bào)的預(yù)期隨著租金的回升而提高，當(dāng)P重置成本時，有資本投入存量房地產(chǎn)。3、當(dāng)自然周期到達(dá)其峰值并進(jìn)入第三階段時，空置率低于平衡點(diǎn)水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目（六）房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系 投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。三、房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱（一）房地產(chǎn)泡沫及其成因1、房地產(chǎn)泡沫的定義房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價格嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而

19、持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。*房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。2、房地產(chǎn)泡沫的成因土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)投機(jī)需求膨脹是直接誘因金融機(jī)構(gòu)過度放貸是直接助燃器*資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件。 3、房地產(chǎn)泡沫的衡量（研究）（1）實(shí)際價格/理論價格（2）房地產(chǎn)價格增長率/實(shí)際GDP增長率（3）房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費(fèi)價格指數(shù)（4）房價收入比（5）個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率（6）房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求（二）“過度開發(fā)”及誘因1、”過度開發(fā)”也稱為“房地產(chǎn)過熱”，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。*過度開發(fā)反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系2、誘因：開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差開發(fā)商之間的