天津鉆石山現(xiàn)代別墅-銷售執(zhí)行策略 63P

1、知本時代資本(zbn)證明共六十四頁P(yáng)art 1 重見鉆石(zunsh)山共六十四頁鉆石山，你是誰？歷史(lsh)回顧共六十四頁2007到2012，鉆石山經(jīng)歷(jngl)了什么？ 共六十四頁2007共六十四頁2009共六十四頁2011共六十四頁這些(zhxi)年，我們得到了什么？共六十四頁先來聽聽(tn tn)這些真實(shí)的聲音鉆石(zunsh)山在我眼里一直是個很高檔的小區(qū)，里面住著的都是有錢人。2007年我就去過天塔的外展，從上面可以俯瞰整個地塊，超高層感覺不錯，能在那上面賣房子，肯定差不了。鉆石山挺洋氣的，好多海龜和白領(lǐng)住那里聽說還有不少老師，社區(qū)氛圍肯定不錯。這個區(qū)域，天津人都比較有好感，

2、緊鄰衛(wèi)津南路和水滴，地段價值無可厚非，而且比梅江方便多了。鉆石山，是好多年的老項(xiàng)目了，一提基本都知道，一直走高端路線，業(yè)內(nèi)口碑很不錯，很有參考價值。招商的房子不錯！共六十四頁誰人不識鉆石山？廣泛的市場(shchng)認(rèn)知2007年鉆石山將外展設(shè)在天塔，以天津罕見的現(xiàn)代風(fēng)格別墅及寫字樓式的高層住宅形象公眾于世，建筑風(fēng)格與水滴(shu d)的外檐渾然一體。這幾年伴隨奧體板塊一同成熟起來。如今的鉆石山已經(jīng)成為水滴(shu d)旁唯一的高端住區(qū)，在天津市場享有廣泛的市場知名度與穩(wěn)定清晰的項(xiàng)目認(rèn)知。共六十四頁回頭率才是關(guān)鍵！良好的客戶(k h)口碑鉆石山成交(chng jio)客戶總結(jié)中，有個驚人的發(fā)現(xiàn)

3、：圈層類口碑營銷占到總成交(chng jio)量的61%，四年來鉆石山堅(jiān)持的居住品質(zhì)與住區(qū)氣質(zhì)得到了業(yè)主們的普遍認(rèn)可，在高端客群中形成了一定的口碑效果。共六十四頁堅(jiān)持是成功(chnggng)的必備條件！持之以恒的推廣調(diào)性四年來鉆石山在推廣(tugung)上一直保持著同一種基調(diào)，長時間的統(tǒng)一并沒有給市場帶來視覺疲勞，相反長期的高調(diào)性傳播，給鉆石山帶來了穩(wěn)定的高端形象，形成了牢固的項(xiàng)目印記與市場認(rèn)知。共六十四頁共六十四頁鉆石山的整體印象是什么？具有高端性，卻不張揚(yáng)；有自己的性格，但不夸張；為世人知，但注目(zhm)率第一提及率不高。共六十四頁小 結(jié)四年形象統(tǒng)一，傳播調(diào)性始終不墜，市場口碑客戶(k

4、h)口碑雙豐收。在如今跌宕起伏人心浮躁的房地產(chǎn)市場實(shí)屬難得。這是鉆石山的“鉆石”，也是未來我們需要謹(jǐn)慎對待的基礎(chǔ)條件。共六十四頁鉆石(zunsh)山，你應(yīng)該成為誰？傳播目標(biāo)共六十四頁品牌層面逢提招商(zho shn)，必提鉆石山。鉆石山是招商地產(chǎn)在天津的第二盤，不同于“西康路”的隱貴，更不同于“雍華府”的廣泛性。作為實(shí)力產(chǎn)品，它應(yīng)是 招商在天津的“旗艦盤”，也是衡量招商在天津城市布局、確立(qul)招商地產(chǎn)高度、擴(kuò)展影響力的關(guān)鍵項(xiàng)目。共六十四頁城市(chngsh)層面逢提奧體，必提鉆石山。2008年北京奧運(yùn)會，水滴作為(zuwi)奧運(yùn)會分賽場想當(dāng)然的成為天津城市地標(biāo)，鉆石山外檐設(shè)計靠攏水滴，公

5、為私用渾然一體。隨著周邊配套的不斷完善，未來應(yīng)該成為奧體板塊居住的標(biāo)準(zhǔn)線。共六十四頁產(chǎn)品(chnpn)層面逢提豪宅，必提鉆石山。鉆石山四年不墜的高端社區(qū)印象，和驚人的市場口碑，再加上優(yōu)越的區(qū)域環(huán)境，使鉆石山積淀了優(yōu)良豪宅血統(tǒng)。2012年超高層大戶型豪宅推出后，勢必轟動天津(tin jn)豪宅市場，而我們的目標(biāo)則是將鉆石山打造成“津門案例型豪宅社區(qū)”。共六十四頁我們(w men)與其他競品的核心差距是什么？共六十四頁主觀臆想(y xin)止于真實(shí)數(shù)據(jù)！從鉆石山整體客群來看，來訪渠道中友介（123組）和老帶新（97組）占比最大，分別占到31%和23%，加之(ji zh)占比7%的老業(yè)主再購（31組

6、），總計圈層類口碑營銷占到總成交的61%，鉆石山項(xiàng)目在高端客戶中形成一定的口碑效果，后期營銷動作中需要在圈層營銷方面持續(xù)深耕。鉆石山已成交客戶來源分析共六十四頁強(qiáng)大的友介及老帶新，證明了成交客戶對于本案的真切認(rèn)可。并愿意為本案進(jìn)行主動傳播。這是唯有四年不變，品質(zhì)經(jīng)得起考驗(yàn)的鉆石(zunsh)山才能擁有的，也是必須經(jīng)歷四年才能獲得的。共六十四頁成交業(yè)主(yzh)，鉆石山的“鉆石”共六十四頁我們(w men)的業(yè)主是誰？共六十四頁紅鶴同量級成交客戶(k h)分析共六十四頁相比同量級項(xiàng)目的成交客戶(k h)，我們的區(qū)別是鉆石山已成交客戶職業(yè)(zhy)分析從鉆石山整體客群來看，以私企（151組）居多，

7、其次為事業(yè)單位（61組）和企業(yè)（51組），行業(yè)涉及金融、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)、醫(yī)療、貿(mào)易、鋼材等，另有一部分政府官員（17組）。房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)（41組）占到10%，金融類行業(yè)（47組）占到約11.4%，政府官員（17組）占到4%。分產(chǎn)品來看，別墅產(chǎn)品客戶以私企最為突出，行業(yè)在金融和建筑建材方面表現(xiàn)明顯；公寓產(chǎn)品除私營業(yè)主外，事業(yè)單位和企業(yè)員工及高管較多，并出現(xiàn)了外企高管及員工，另外在金融和醫(yī)療行業(yè)表現(xiàn)較別墅客戶明顯。共六十四頁作為以第二產(chǎn)業(yè)為主的天津市場，絕大部分客戶的原始積累來源于物流、鋼鐵等重工業(yè)，也就是所謂的“老錢”但是反觀鉆石山的客戶，事業(yè)單位、政府官員、金融、醫(yī)療、外企高管的比例與常規(guī)天津

8、豪宅項(xiàng)目(xingm)形成了明顯的區(qū)別。共六十四頁 換言之，科教文衛(wèi)等高級(goj)知識分子，也就是所謂的“新錢”，成為了我們的“靶心客戶”。靶心客戶是我們要爭取的目標(biāo)人群中，最核心的一小部分，他們是目標(biāo)客戶中的意見領(lǐng)袖，是目標(biāo)客戶中最有行動力、最有主見的那部分。雖然所占比例不大，但他們特征(tzhng)明顯、個性鮮明，對絕大部分跟隨者型客戶影響力非常強(qiáng)。在推廣中，只要征服了他們，就征服了整個市場。而最終，這部分人表現(xiàn)出的性格，往往就是這個社區(qū)的性格。 共六十四頁靶心客戶(k h)會給項(xiàng)目帶來何種影響？共六十四頁共六十四頁華潤橡樹灣“學(xué)院(xuyun)式人文城邦”共六十四頁橡樹灣進(jìn)駐全國十余座

9、城市，一直以來都是以學(xué)院派的人文住區(qū)形象示人，除去建筑上追求鐘樓、連廊、和極具學(xué)院氣質(zhì)的紅磚立面，社區(qū)整體(zhngt)氛圍的高知與高素質(zhì)也是眾人稱道的。共六十四頁橡樹灣所傳達(dá)的人文價值與居住價值，和所表現(xiàn)(bioxin)出來的人文氣質(zhì)住區(qū)特征，都正中“靶心客戶”，并最終征服了他們?；谶@些業(yè)主的典型性與影響力，他們的文化氣息漸漸的引領(lǐng)這個住區(qū)的氣質(zhì)，并最終感染橡樹灣整個社區(qū)的性格。開發(fā)商也是抓住了“靶心客戶”的影響力，從而將他們的特征無限放大，來代表橡樹灣業(yè)主的人群定位，從而提升整體的人文住區(qū)氛圍。共六十四頁盡管(jn gun)靶心客戶只占有20%的比例，卻決定了整體社區(qū)的氛圍。鮮明的人群定

10、位，給予客戶足夠的肯定力。也許(yx)你是，這里證明你的身份。也許你不是，這里卻可以暗示你是，并且，也許你的下一代，也能夠成為你想成為的人。共六十四頁結(jié)論(jiln)：我們的核心差異社區(qū)主導(dǎo)人群帶來的社區(qū)氣質(zhì)共六十四頁王主任(zhrn)夫婦 主任醫(yī)師蔣女士 新浪樂居(l j)天津公司總經(jīng)理地段好，超高層視野好地段好，體北，水滴旁，配套全買超高層為了視野，現(xiàn)在尺度感不夠強(qiáng)，視野不夠開闊，臥室、客廳越大越好，毛坯偏好，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)感。買高層需求好視野，首選精裝產(chǎn)品，綠化太少，外立面較冷峻，有尺度感偏好。三期不該有小戶型，堅(jiān)持純大戶概念。戶型設(shè)計要有儀式感，注重人性化細(xì)節(jié)。必須做好尺度感，做大戶型產(chǎn)品，

11、尤其需要大尺度的臥室區(qū)。需要拔升老客戶的圈層感。多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)。仁恒海河廣場、水晶城、碧桂園別墅。豪宅收藏癖。大安翠微園、仁恒、鉆石山3套、津門津塔、中信珺臺自住+收藏，投資偏好不明顯。自住，資產(chǎn)處置需求。購買原因產(chǎn)品觀點(diǎn)三期觀點(diǎn)擁有物業(yè)客戶分類共六十四頁我們要如何稱呼我們的業(yè)主？高級知識分子？這與橡樹灣的定位十分相似。但是(dnsh)項(xiàng)目總有差異，全套照搬只能畫虎不成反類犬。我們和橡樹灣的“靶心客戶”哪里不同？或者說，我們和橡樹灣哪里不同？共六十四頁前文提到，除了客戶口碑穩(wěn)定，我們的市場印記也鮮明而有特色“精致、國際化、領(lǐng)先、港派”。那么，什么是港派豪宅？公建化外檐+頂級會所配套(pi to)

12、+酒店式服務(wù)相比于目前市場廣受追捧的復(fù)古外檐平層豪宅、聯(lián)合國式別墅，港派豪宅無疑屬于更懂它的人。共六十四頁心態(tài)更年輕(ninqng)，有知識作為翅膀視野更廣闊，有知識作為后盾思想更銳利，有知識作為基礎(chǔ)態(tài)度更溫和，有知識作為沉淀處事更張揚(yáng)，有知識作為資本共六十四頁思想高度帶來財富高度，他們是這個世界文化變革和進(jìn)步的戰(zhàn)士與英雄。他們用學(xué)識贏得了世界的掌聲，也為自己和家人贏來了更好的生活。清苦不再是標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)，知識就是財富。共六十四頁因此，我們稱呼我們的客戶(k h)為知本英雄共六十四頁何為(h wi)知本？共六十四頁馬化騰騰訊公司(n s)董事會主席兼首席執(zhí)行官 39歲丁磊 網(wǎng)易公司首席

13、(shux)執(zhí)行官 39歲馬云阿里巴巴公司董事局主席兼首席執(zhí)行官47歲史蒂夫喬布斯美國蘋果公司聯(lián)合創(chuàng)辦人、前行政總裁（1955-2011）當(dāng)代知本英雄共六十四頁技術(shù)成為變革世界的力量，我們(w men)正式跨入知本時代。共六十四頁鉆石山不但將成為知本英雄的雅典學(xué)院，更見證了他們的眼界(ynji)與成功共六十四頁我們(w men)的產(chǎn)品的優(yōu)勢在哪里？共六十四頁品牌：招商地產(chǎn)脫胎于招商局，擁有140年豐厚歷史，肩負(fù)深厚歷史責(zé)任感；全國性開發(fā)商，進(jìn)軍14座城市，占據(jù)珠三角、長三角、渤海灣大片(d pin)一二線城市重要位置；招商地產(chǎn)深耕天津，是受廣大民眾認(rèn)可的品質(zhì)開發(fā)商。物業(yè)：招商物業(yè)實(shí)行集團(tuán)化運(yùn)作

14、，萬人規(guī)模，擁有14家區(qū)域公司，全國運(yùn)營；員工專業(yè)管理5S運(yùn)作體系，管理隊(duì)伍成熟過硬；6大著名模式，成熟物管體系令業(yè)內(nèi)信服；多個高端物業(yè)服務(wù)作品，品質(zhì)值得信賴。園林：擁有核心景觀水系，與整體環(huán)境形成密切融合；簡潔的自然派園林，精致小品品質(zhì)上佳。超大樓間距形成的無敵景觀視野，數(shù)百米視野無遮擋。地段：位于河西南開交界地帶，傳統(tǒng)富人居住區(qū)；衛(wèi)津南路、濱水西道、地鐵線路、快速路、高鐵圍繞，交通便捷；市政配套齊全，體育休閑娛樂系統(tǒng)、醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)、金融及商業(yè)系統(tǒng)一應(yīng)而齊自然環(huán)境亦佳，水上公園觸目可及，與堆山公園左右環(huán)伺；與天津地標(biāo)“水滴”僅一墻之隔，絕對地段價值保障。規(guī)劃：超高層建筑社區(qū)，堪稱天津豪宅地標(biāo)

15、，完美天際線；樓座排布高低有致，與外部環(huán)境融為一體；靜謐宜居，鬧中取靜，詩意生活保留地。建筑：超高層建筑，視線無遮擋，萬里江山一窗藏；現(xiàn)代感外立面，絕不落后與任何一個時代； 9 12玻璃幕墻；60十秒到頂通力電梯；C60水泥。會所：天津稀缺壁球館，50*25標(biāo)準(zhǔn)泳池，恒溫恒濕環(huán)境，自動加熱泳池底，高端健身器材高端國際連鎖豪華會所品牌獨(dú)立經(jīng)營。實(shí)力(shl)開發(fā)商全國模式成熟物業(yè)保不失分的園林專業(yè)的布局選址人性化規(guī)劃體系專業(yè)化建筑設(shè)計國際化會所共六十四頁實(shí)力(shl)開發(fā)商全國(qun u)模式成熟物業(yè)絕版大戶收官之作高昂地段價值人性化規(guī)劃體系專業(yè)化建筑設(shè)計無敵會所價值壟斷稀缺資源共六十四頁實(shí)力

16、(shl)開發(fā)商全國(qun u)模式成熟物業(yè)絕版大戶收官之作高昂地段價值人性化規(guī)劃體系專業(yè)化建筑設(shè)計無敵會所升值保證絕版價值共六十四頁實(shí)力(shl)開發(fā)商全國模式成熟(chngsh)物業(yè)絕版大戶收官之作高昂地段價值人性化規(guī)劃體系專業(yè)化建筑設(shè)計無敵會所定價基礎(chǔ)專業(yè)產(chǎn)品共六十四頁定價(dng ji)基礎(chǔ)專業(yè)(zhuny)產(chǎn)品升值保證絕版價值價值壟斷稀缺資源值得收藏必要條件重要前提必要條件重要前提地段價值共六十四頁說收藏(shucng)的太多了吧？收藏(shucng)什么，鉆石山？好房子都值得收藏。鉆石山有什么特別？收官了，就得說收藏嗎？或者說，如何進(jìn)入“收藏” 藍(lán)海？共六十四頁先瞄準(zhǔn)“對誰說”，

17、再決定(judng)“怎么說”？知本英雄(yngxing)共六十四頁他們已經(jīng)完成了資本的原始積累過程，由最初對于“物質(zhì)生活”的渴求，轉(zhuǎn)變?yōu)閷Α八囆g(shù)與美的精神(jngshn)追求”。他們普遍都受過良好的家庭教育和素質(zhì)教育，并且憑借自己的財智獲取財富與社會地位認(rèn)同。基于以上共六十四頁面對這群“資本(zbn)英雄”，應(yīng)：以藝術(shù)為溝通(gutng)手段，喻以收藏價值共六十四頁需要(xyo)明確，藝術(shù)品與收藏品并不相同：藝術(shù)品：通過創(chuàng)作物反映社會生活、社會意識形態(tài)的作品。界定：具有審美(shnmi)價值的藝術(shù)載體，但并非所有藝術(shù)品都具有收藏價值。收藏品：由私人或機(jī)構(gòu)存有，具備交易價值的特殊物品。界定：包

18、括藝術(shù)品和一定年限/范圍內(nèi)實(shí)物（古物）。共六十四頁藝術(shù)品收藏品（現(xiàn)有(xin yu)價值）（未來(wili)價值）實(shí)力開發(fā)商全國模式成熟物業(yè)絕版大戶收官之作高昂地段價值人性化規(guī)劃體系專業(yè)化建筑設(shè)計無敵會所高昂地段價值藝術(shù)藏品共六十四頁實(shí)力開發(fā)商全國模式成熟物業(yè)絕版大戶收官之作高昂地段價值人性化規(guī)劃體系專業(yè)化建筑設(shè)計無敵會所升值前景稀有性炫耀性高價格高人力成本高品質(zhì)文化性藝術(shù)藏品特性產(chǎn)品賣點(diǎn)共六十四頁依然回歸我們(w men)的目標(biāo)客戶知本英雄(yngxing)他們用財富證明品位，更以藝術(shù)區(qū)分己與眾生共六十四頁“以器喻人”*創(chuàng)作(chungzu)引擎*共六十四頁共六十四頁共六十四頁共六十四頁內(nèi)容摘要知本時代資本證明。鉆石山挺洋氣的，好多海龜和白領(lǐng)住那里聽說