城市經(jīng)營中土地開發(fā)及融資問題解析精講（181頁）

1、城市經(jīng)營中土地開發(fā)及融資問題解析地方打折賣地成風 底價成交成常態(tài)成交量溢價率話語權一六四五開發(fā)貸款的申請及信貸管理（國開銀行）二三土地一級開發(fā)的成本及收益形式BT模式在土地一級開發(fā)中的應用融資平臺建設融資渠道土地一級開發(fā)的風險與防范一六四五二三土地一級開發(fā)的成本及收益形式土地一級開發(fā)是指政府在出讓土地前，對土地進行整理、投資和開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^程。其目的是“生地做熟、毛地做凈” ，使土地具備可建設的條件，具備高投入的屬性。由于政策環(huán)境不完善，項目開發(fā)鏈條較長、涉及面較廣，資金投入大，使得土地開發(fā)風險也很大。而由于對資金需求量大，土地一級開發(fā)融資問題已經(jīng)成為土地開發(fā)的瓶頸。定義政府采購法視

2、野下的土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)概念界定 土地一級開發(fā)，即土地前期開發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地儲備計劃等相關規(guī)劃的要求，由土地一級開發(fā)主體對一定區(qū)域內(nèi)納入儲備的土地進行地上建筑物的拆除、地下障礙物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基礎設施建設（如“七通一平”等），使該區(qū)域內(nèi)的土地達到供應條件的行為。土地一級開發(fā)與土地儲備之間的關系 土地儲備 土地收儲土地一級開發(fā)特點1.資金密集，資金需求量大。土地一級開發(fā)業(yè)務是屬于資金密集型業(yè)務，資金需求量大，占用時間長，流動性差，使用集中，致使土地一級開發(fā)企業(yè)資金嚴重不足。土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產(chǎn)開發(fā)一二級聯(lián)動的“小步走，快速

3、跑”的運作方式，使得前期資金投入量加大。2.某些業(yè)務環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。土地一級開發(fā)業(yè)務的業(yè)務環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施和社會公共配套設施建設、出讓。其中的征地補償、拆遷安置等工作容易產(chǎn)生糾紛，拖延業(yè)務的進展，造成資金沉淀，延緩資金周轉。特點3.土地需求受經(jīng)濟環(huán)境和政策影響大。其一，土地儲備及土地一級開發(fā)承擔了調控土地市場的職能，是政府調控房地產(chǎn)行業(yè)的工具。其二，從二級市場需求來講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用地出讓容易受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，住宅用地則更是受到國家對房地產(chǎn)行業(yè)調控的影響。為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國內(nèi)許多開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。銀行貸款、信托、IPO、P

4、E、REITs土地一級開發(fā)土地成片開發(fā)新城建設 城市改造（城中村/棚戶區(qū)/三舊改造）政策法規(guī)基礎設施建設招商規(guī)劃、運營、招商資本、規(guī)劃資金支持政府企業(yè)個人共 贏共 贏一級開發(fā)商 主開發(fā)商住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各類專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商項目改造主體住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各類專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商單一型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商綜合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城市運營商產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城鄉(xiāng)統(tǒng)籌制度建設用地增減掛鉤招拍掛制度用地預申請制度綜合配套改革試驗土地征用制度建設用地占補平衡制度土地出讓收支管理農(nóng)用地轉用制度成本構成及收益模式 1.土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一

5、級開發(fā)全過程的費用。 2.由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、工程建設其他費用、管理費、財務費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設施移交前的管理費用等構成。 （一）項目前期費用（二）征地、拆遷費用（三）公共區(qū)域市政基礎設施建設費用 （四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設費用 （五）區(qū)域內(nèi)公共配套設施建設費用 （六）工程建設其他費用 （七）管理費 （八）財務費用 （九）銷售費用 （十）應納稅費 （十一）不可預見費征地拆遷安置費用、市政道路及基礎設施建設費用是最主要的兩部分費用，占到了總成本的80%以上。征地拆遷費用都發(fā)生在一級開發(fā)的前期，且需要一次性

6、支付；同時開發(fā)企業(yè)負責征地拆遷難度也日益加大，直接影響開發(fā)進度和開發(fā)周期，增加資金回收的風險。經(jīng)營性用地的招拍掛收入產(chǎn)業(yè)用地的協(xié)議出讓收入直接上繳專門的財政出讓收入專戶政府財政審核土地儲備中心的項目成本報表后，核撥相關成本費用。 分配增值收益收入來源入庫財政返還分配收支兩條線土地一級開發(fā)的收益模式土地出讓收入當中提取10%用于農(nóng)田水利建設資金具體措施將近期出臺。2011年中央1號文件提出，從土地出讓當中提取10%用于農(nóng)田水利建設。土地出讓收入當中提取10%用于保障房建設基金一級開發(fā)收入 2%開發(fā)企業(yè)作為土儲中心的受托人，管理執(zhí)行一級開發(fā)業(yè)務，僅收取管理費分成土地出讓方的超額收益部分在政府及一級

7、開發(fā)企業(yè)之間進行分成 8%開發(fā)企業(yè)受政府委托實施一級土地開發(fā)，利潤率為開發(fā)成本的8%2%8%分成土地一級開發(fā)企業(yè)的盈利案例北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法京國土市2005540號文件中規(guī)定：土地儲備開發(fā)堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理

8、規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。1、土地成本返還土地成本由財政進行審定2、土地增值收益土地出讓增值部分是土地出讓收入扣除經(jīng)政府審核確定（根據(jù)政府審核批準的綜合實施方案確定）的成本（含土地出讓金）后剩余的部分。對于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實行“利益共享、風險共擔”的原則，將增值部分按比例進行分配。分配給一級開發(fā)企業(yè)的增值部分作為補充給企業(yè)下一輪的土地一級開發(fā)資金，對該部分資金實行封閉運行、專項使用、專戶管理、全過程監(jiān)管。海南溢價分成模式海南一級土地開發(fā)的模式屬于典型的企業(yè)主導型200

9、6年7月19日海南省人民政府出臺的關于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知指出：“土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例?！币簿褪钦f，一級開發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益 海南財政實力較弱，導致土地一級開發(fā)市場由提供資金的開發(fā)商掌控；李嘉誠、中信泰富、中信國安、華潤集團均參與了海南的一級開發(fā)中信泰富與政府分成比例為7：3抬高地價，把其他開發(fā)商排除在外通過招拍掛向利益共同體輸送土地首創(chuàng)進入土地一級開發(fā)開始于與?？谑姓⒄劗?shù)厮畡者\營項目投資成本組建項目區(qū)域內(nèi)行政派出機構如土地、工商、稅務、公安、等所發(fā)生的費用組建

10、、運營招商機構所發(fā)生的費用完成各項財務工作所發(fā)生的費用前期成本規(guī)劃修編成本土地開發(fā)成本委托專業(yè)機構進行策劃、勘測、測量所發(fā)生的費用委托專業(yè)機構編制區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和概念性總體規(guī)劃，并組織專家評審會的費用征地成本，包括但不限于安置補助費、土地補償費、青苗及地上物補償費等其他與規(guī)劃修編有關的招標、交通、住宿、餐飲、考察、設計等費用委托專業(yè)機構修編區(qū)域總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，并組織專家評審會的費用籌措前述資金所產(chǎn)生的利息基礎設施建設成本，包括但不限于勘察、設計、招標、施工、監(jiān)理等費用解決土地遺留問題所發(fā)生的土地收回或置換費用成本拆遷成本，包括但不限于：委托拆遷單位費用、拆遷補償安置費、評估費等土地成片

11、開發(fā)投資成本收益要點貨幣收益優(yōu)先開發(fā)權專屬開發(fā)權決策管理權專屬最高優(yōu)惠其他土地出讓收入減去投資成本后的凈收益分成項目區(qū)域內(nèi)公用設施經(jīng)營所得收入或轉讓該經(jīng)營權所得收益建設、銷售、經(jīng)營自有資金投資項目所得收益政府確定的唯一的成片開發(fā)商政府承諾在項目周邊一定范圍內(nèi)不再推出同類競爭的土地開發(fā)計劃對可協(xié)議出讓的土地，政府優(yōu)先以成本價選擇成片開發(fā)商對非壟斷性公用事業(yè)項目，成片開發(fā)商有優(yōu)先投資權和優(yōu)先運營權如政府在區(qū)域周邊推出同類競爭土地開發(fā)計劃，則優(yōu)先考慮成片開發(fā)商參加主管區(qū)域開發(fā)的領導小組，行使行政決策權政府承諾區(qū)域內(nèi)公安、稅務、工商等部門給予最大限度的配合本區(qū)域內(nèi)享有的優(yōu)惠待遇永不低于其他區(qū)域的最高優(yōu)

12、惠待遇專項基金開發(fā)完成后，政府以區(qū)域內(nèi)稅收的一定比例設立基建招商以政府規(guī)范性文件的形式確定成片開發(fā)商享有區(qū)域內(nèi)所有項目的經(jīng)營管理權區(qū)域內(nèi)各項目享有的優(yōu)惠待遇以政府規(guī)范性文件的形式予以明確政府同意以土地使用權或項目收益權為擔保，協(xié)助成片開發(fā)商融資政府同意成片開發(fā)商在自然保護區(qū)（如有）內(nèi)做保護性開發(fā)、建設并享有收益權投資收益土地成片開發(fā)投資成本收益要點政府支付土地一級開發(fā)企業(yè)開發(fā)費用的時間可分為三種:一是按開發(fā)的形象進度撥付開發(fā)款，二是一級開發(fā)完成驗收合格后支付開發(fā)款，三是完成一級開發(fā)的地塊出讓后支付開發(fā)款。這三種情況下，企業(yè)承擔的風險逐漸增大，其收益也應增大。因此，企業(yè)的一級開發(fā)收益不應是一個固

13、定的標準，而應通過招投標使參與一級開發(fā)的企業(yè)對于與其風險相應的收益有所表達，利用市場競價機制確定企業(yè)應得的收益。土地開發(fā)費用的獲得市、縣級政府 管委會 國土部門 土儲中心 與政府合資 企業(yè)獨資 授權 招投標 省級政府的確認 人大審批 國庫 預算 人大審批 甲方主體 乙方主體 成為一級開發(fā)主體方式收益模式的合法性 土地出讓收益流程的完善土地投資收益模式關注要點一六四五二三融資渠道超短期融資券短期融資券私募票據(jù)中國銀行間市場交易商協(xié)會國家發(fā)改委證監(jiān)會企業(yè)債券公司債券銀行類承銷商證券公司銀 行 間 債 券 市 場交易所債券市場證券公司主管部門主力產(chǎn)品承銷商市場中國人民銀行集合票據(jù)中期票據(jù)創(chuàng)新產(chǎn)品我國

14、債務資本市場簡介境內(nèi)債務資本市場結構2011年1-11月，我國非金融企業(yè)發(fā)債融資總額突破2萬億元。其中，交易商協(xié)會的中期票據(jù)、短期融資券發(fā)行量合計占比85%；企業(yè)債券占比10%；公司債券占比5%。交易商協(xié)會交易商協(xié)會國家發(fā)改委證監(jiān)會我國債務資本市場簡介2011年1-11月份企業(yè)發(fā)債統(tǒng)計（1）銀行貸款融資：指借款人為滿足自身建設和生產(chǎn)經(jīng)營的需要，同銀行簽訂貸款協(xié)議，借入一定數(shù)額的資金，并在約定期限還本金并支付利息的融資方式。按貸款的用途不同，可將貸款分為流動資金貸款、固定資金貸款和專項貸款等。（一）融資渠道（債權融資）優(yōu)點融資手續(xù)簡單、速度快融資成本較低融資彈性好缺點財務風險較大限制條款較多銀行

15、審查借款申請企業(yè)提出貸款申請簽訂借款合同企業(yè)取得借款企業(yè)償還本息銀行貸款融資的流程我國債券市場產(chǎn)品分類目前我國債務融資市場主要由中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行和銀監(jiān)會等部門監(jiān)管，不同監(jiān)管部門所監(jiān)管的融資產(chǎn)品在發(fā)行主體、發(fā)行條件、審批制度、發(fā)行交易場所等方面各不相同。 國家發(fā)改委證監(jiān)會中國人民銀行、銀監(jiān)會財政部企業(yè)債央票金融債信貸資產(chǎn)支持證券國債地方政府債券金融機構政府機構公司債可轉債分離債專項資產(chǎn)管理計劃中期票據(jù)短期融資券發(fā)行主體債券品種監(jiān)管機關一般企業(yè)債務融資工具的優(yōu)勢申請門檻較低：適合多種類型的企業(yè)拓寬自身融資渠道；融資成本較低：在正常市場條件下，綜合考慮中介手續(xù)費等因素，總

16、體成本通常低于同期銀行貸款；發(fā)行方式靈活：可依據(jù)企業(yè)資金需求靈活設計債務融資工具的期限和金額等要素，并可以分次多期滾動發(fā)行；時間效率較高：一般情況下，注冊資料完備并經(jīng)交易商協(xié)會審查接受后20個工作日內(nèi)可得知是否通過注冊；（2）企業(yè)債券融資 指企業(yè)依照法定程序公開發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。包括依照公司法設立的公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券。目前，上市公司發(fā)行的公司債券由證監(jiān)會審批，非上市公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由發(fā)改委審批。所籌資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；凈資產(chǎn)規(guī)模達到規(guī)定的要求（6000萬元以上）；經(jīng)濟效益良好，近三個會計年度連續(xù)盈利；

17、最近三個會計年度平均可分配利潤（或凈利潤）足以支付債券一年的利息；現(xiàn)金流情況良好，具有較強的到期償債能力；近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集；已發(fā)行的企業(yè)債券沒有延遲支付本息的情形；發(fā)行債券余額不超過凈資產(chǎn)的40。發(fā) 行 企 業(yè) 債 券 的 條 件發(fā)行方案設計需考慮的因素 債券發(fā)行方案的設計要緊密圍繞債券的發(fā)行目標，以保證債券順利發(fā)行，滿足發(fā)行人的資金需求為最基本前提，在此基礎上追求債券發(fā)行成本的最小化。債券方案設計時考慮的主要因素有： 公司自身的具體情況，包括凈資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負債率、凈利潤、業(yè)績增長趨勢等，以判斷公司的債券發(fā)行規(guī)模和債券信用情況； 公司的資金使用需求

18、，從而考慮包括規(guī)模和期限等債券要素； 目前的債券市場環(huán)境，估算債券的需求和利率情況； 宏觀經(jīng)濟和利率趨勢判斷，設計對公司長期有利的債券方案。 32影響企業(yè)債券發(fā)行利率的幾個因素以債券市場同期限產(chǎn)品收益率為基準利率，在此基礎上綜合考慮發(fā)行人的信用利差、流動性利差以及其他各類風險收益因素利差，得到企業(yè)債券的最終定價?；鶞世剩褐饕峭谙扪胄衅睋?jù)和Shibor的水平。發(fā)行人信用即評級水平：財務狀況、經(jīng)營情況、流動性指標、信用歷史、融資能力、未來償債能力等因素會影響企業(yè)信用評級等級。流動性差異：由于國債、央行票據(jù)等信用好、發(fā)行頻率高、規(guī)模大，在市場上有著良好的流動性。 債務融資工具的發(fā)行規(guī)模相對較小

19、，其流動性與國債和央票也存在著一定差異，因此，通常投資者也會要求收益補償，此利差隨市場情況確定。其他因素：有無擔保、投資者偏好、發(fā)行規(guī)模、發(fā)行頻率、期限結構、贖回條款、目標市場、發(fā)行方式、利息結構等眾多因素。企業(yè)一般選擇一年一次付息，到期一次還本方式，主要基于以下理由： 貼現(xiàn)和一次性還本付息適合于短期品種，不適合中長期品種； 一年一次付息，到期一次還本是目前市場內(nèi)中長期品種普遍采用的方式，市場接受程度高； 相比一年兩次付息，程序簡便，不增加兌付工作量。還本付息方式還本付息方式適合品種貼現(xiàn)發(fā)行即利息預扣方式，目前多適合于短券等短期品種一次性還本付息即利隨本清方式，目前多適用于短期品種一年兩次付息

20、，到期一次還本市場內(nèi)少部分中長期債券采用，增加兌付工作量一年一次付息，到期一次還本市場內(nèi)中長期品種普遍采用的模式企業(yè)債券發(fā)行工作結構發(fā)行人發(fā)改委 主承銷商承銷團主承銷商會計師擔保人；監(jiān)管人評級律師發(fā)行核準 協(xié)助發(fā)行申請工作上市申請、后續(xù)服務審計擔保評級法律意見發(fā)行組建抵押資產(chǎn)監(jiān)管 保薦協(xié)調中介機構工作評估師評估抵押模式下債權人債券代理人保護債權人權益關注發(fā)行人資信狀況等包銷附注:擔保不是必須的 中介機構主要工作內(nèi)容 主承銷商 協(xié)調各中介機構開展盡職調查 牽頭準備發(fā)行申請文件 進行債券市場調查，設計債券發(fā)行方案 負責債券申報工作 策劃債券宣傳方案，安排路演推介工作 組建承銷團，領導承銷團進行債券

21、銷售，并承擔余額包銷責任 負責債券發(fā)行后的上市申請工作，以及債券存續(xù)期間的相關后續(xù)服務 審計機構 審計發(fā)行人最近三年財務報表，出具審計報告 完成發(fā)行人的財務盡職調查 承銷商律師 為承銷團提供法律咨詢 發(fā)行人律師 就債券的發(fā)行、上市出具法律意見書和律師工作報告 完成發(fā)行人的法律盡職調查 信用評級機構 出具債券評級報告 進行債券存續(xù)期間的跟蹤評級 擔保機構(若有) 出具擔保函，為債券的還本付息提供擔保 資產(chǎn)評估機構 在抵押債券模式下，對相關抵押資產(chǎn)進行價值評估企業(yè)債券中介機構職責發(fā)行人 發(fā)行企業(yè)債券證券公司 信用評級機構向國家發(fā)改委報送材料，由國家發(fā)改委審批中央國債登記結算公司登記托管企業(yè)債券的發(fā)

22、行流程一覽 擔保人（如需） 律師事務所承銷債券進行資信評級為債券擔保出具法律意見書階段一：前期準備工作（約1個月）階段二：債券發(fā)行申請（約2個月）階段三：債券發(fā)行（約半個月）主承銷商進場，協(xié)助公司制定債券發(fā)行方案；發(fā)行人決策層對發(fā)債事項作出決議；主承銷商協(xié)助發(fā)行人選擇評級機構、律師等中介機構；聯(lián)系擔保機構，就擔保事項進行協(xié)商（如需）；聯(lián)系選擇債券受托管理人；主承銷商配合發(fā)行人制作發(fā)行申請文件初稿。主承銷商對債券募集說明書內(nèi)容進行盡職調查，由相關責任人簽字；出具推薦意見書，將全套申請文件定稿，上報發(fā)改委；收到申請文件后，發(fā)改委依據(jù)法律法規(guī)及有關文件規(guī)定，對申請材料進行審核，并提出反饋意見。國家發(fā)

23、改委自受理申請之日起3個月內(nèi)作出核準或者不予核準的決定；經(jīng)過人民銀行、證監(jiān)會的會簽，獲得發(fā)行批文。主承銷商配合發(fā)行人選擇發(fā)行時機；聯(lián)系機構投資者，進行宣傳推介；完成債券托管；債券正式發(fā)行；募集資金到位并驗資；籌備債券上市事宜。保險機構財務公司貨幣及債券基金商業(yè)銀行債券發(fā)行方式：主要在銀行間市場面向機構投資者發(fā)行，也可通過交易所網(wǎng)上發(fā)行社?；鹜顿Y者證監(jiān)會會簽人民銀行會簽承銷商銷售債券信用社個人投資者拓寬融資來源降低融資成本樹立市場形象完善治理結構調整債務結構某省高速公路公司某大型電子產(chǎn)業(yè)集團國內(nèi)大型航空集團某省中小企業(yè)集合票據(jù)某省產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團債券融資五大優(yōu)點發(fā)行人關注的幾個問題企業(yè)為什么要發(fā)債

24、企業(yè)發(fā)債融資兩大基本優(yōu)點降低融資成本企業(yè)債券融資商業(yè)銀行貸款融資主動權期限、利率、總量均由發(fā)行人控制期限、利率、總量均由銀行控制融資成本平均水平大約低于商業(yè)銀行貸款20平均水平大約高于債券融資20支付壓力按年支付利息，到期一次性還本付息按季度支付利息，現(xiàn)金壓力突出利率風險可以在利率低時鎖定融資成本銀行保有隨時浮動的權利資金使用用途由發(fā)行人控制，相對比較靈活 用途受到商業(yè)銀行的嚴格控制 相對于銀行貸款：企業(yè)債券的綜合融資成本低于同期銀行貸款成本企業(yè)債券的優(yōu)勢準確把握報批流程：多年債券審批報批經(jīng)驗，對整個流程準確把握，確?？焖佾@得注冊。爭取有利債券發(fā)行政策：與主管部門保持了比較有效的溝通，精通相關

25、政策。發(fā)行品種靈活：可根據(jù)市場情況、投資人需求設計最適合發(fā)行人的債券品種。合理的招標區(qū)間：兼顧投資者要求和發(fā)行人利率預期，最大化發(fā)掘投資者需求并管理投資者預期。債券發(fā)行材料準備工作：對債券發(fā)行準備工作深入了解，迅速、高質量完成相關材料準備工作。廣泛市場摸底：金融債承銷團含多家機構，覆蓋銀行、保險、券商等上千家機構，可以在發(fā)行前進行廣泛、準確市場摸底。有效路演推介：多年債券發(fā)行，與投資人保持了良好的合作關系，可配合發(fā)行人對全市場客戶進行有效路演。了解客戶需求偏好，做到知己知彼。一對一重點銷售：根據(jù)路演推介的結果針對核心客戶的具體情況，展開全方位營銷，最終確保核心投資者的大力參與。發(fā)行籌備階段申請

26、報批階段 路演宣介階段 定價發(fā)行階段衡量債券承銷商的標準銀行間債務融資工具推出的背景 為拓寬企業(yè)直接融資渠道，培育企業(yè)商業(yè)信用，降低優(yōu)質企業(yè)的融資成本，大力發(fā)展企業(yè)債券市場，2008年4月15日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布了銀行間債券市場非金融企業(yè)債務融資工具發(fā)行注冊規(guī)則、銀行間債券市場非金融企業(yè)短期融資券業(yè)務指引、 銀行間債券市場非金融中期票據(jù)業(yè)務指引及相關文件，進一步規(guī)范和拓寬了這個渠道。 債券融資工具與其他融資方式相比，具有以下優(yōu)勢：拓寬企業(yè)短期融資渠道，改變企業(yè)負債結構（增加直接融資）；降低企業(yè)財務成本（通常低于同期貸款）；提高融資資金使用效率（注冊期兩年有效）；為企業(yè)樹立良好市場形

27、象（信息公開披露，獲得外部評級，債券在銀行間市場流通）；為企業(yè)降低擔保成本（一般為信用方式發(fā)行）；（3）短期融資券和中期票據(jù)融資短期融資券：是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還本付息的債務融資工具。中期票據(jù)：是企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的一般性債務，無需擔保、資產(chǎn)支持或其他復雜交易結構。企業(yè)在主管機構注冊一定發(fā)行額度后，可以按需分期發(fā)行。短期融資券期限在1年以內(nèi)，中期票據(jù)期限為1年以上（以3-5年為主）。必備條件： 依法設立的企業(yè)法人機構； 具有穩(wěn)定的償付資金來源； 可以按照要求進行真實、準確、完整的信息披露； 債務融資工具發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn)的40% （用新會

28、計準則報表，包含少數(shù)股東權益）。目標條件： 信用資質優(yōu)良； 近三年沒有違法和重大違規(guī)行為； 近三年發(fā)行的固定收益證券沒有延遲支付本息的情形； 具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。發(fā) 行 主 體 條 件發(fā)行人具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級以上）發(fā)行市場銀行間市場監(jiān)管機構中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊制募集資金規(guī)模所有債券待償余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%產(chǎn)品期限中期，以3年、5年為主注冊期限注冊有效期為2年，按發(fā)行計劃可分期多次發(fā)行；注冊獲批后2月須完成首次發(fā)行。募集資金用途用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。發(fā)行利率簿記建檔，公開招標，市場化程度較強擔保方式

29、依靠發(fā)行人自身信用，無需擔保承銷機構銀行的投行部承銷方式余額包銷短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行要素與企業(yè)債發(fā)行條件的比較共同點： 發(fā)行規(guī)模不超過凈資產(chǎn)的40%不同點：1.凈利潤的要求 企業(yè)債券：三年平均凈利潤足以支付一年的利息 短融、中票：無明確要求2.募集資金用途的要求 企業(yè)債券：主要意義上的項目債，要求項目審批手續(xù)齊全，并符合國家的產(chǎn)業(yè)政策 短融、中票：募集資金用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，具體用途未限制3.審批制度 企業(yè)債券：審批制國家發(fā)改委審批 短融、中票：注冊制銀行間市場交易商協(xié)會注冊（會費10萬元/年）4.發(fā)行定價 企業(yè)債券：通過推介，主承銷商確定利率區(qū)間，報批人民銀行，市場化程度較低 短

30、融、中票：市場化發(fā)行，公開招標，簿記建檔45發(fā)行流程圖律師事務所申請報告5法律服務未通過1-2家主承銷商擬發(fā)行企業(yè)1簽署合作協(xié)議 2發(fā)行輔導簽訂承銷協(xié)議募集說明書會計師事務所征信評級部門3信用評級4審計 盡職調查報告董事會決議評級報告等三年審計報告法律意見書6審查申請材料真實性償債計劃現(xiàn)金流分析交易商協(xié)會7報送注冊申請材料通過 注冊通知書8發(fā)行公布募集說明書（中國貨幣網(wǎng)、中國債券信息網(wǎng)）9報送發(fā)行情況銀行間協(xié)會銀行投行評級公司審計律師發(fā)行人注冊審核承銷、報批信用評級三年經(jīng)過審計的報告律師意見函短期融資券和中期票據(jù)發(fā)行相關各方（一）關于發(fā)行人的主體資格（具備發(fā)行中期票據(jù)的主體資格確認）（二）關于

31、發(fā)行本次發(fā)行的批準（公司決議、董事會文件、上級批準）（三）關于發(fā)行本次發(fā)行的合規(guī)性（四）關于本次發(fā)行的期限（五）關于信用評級（評級機構的資格、評級結果）（六）關于本次發(fā)行的承銷（承銷主體的資格及組成）（七）關于與本次發(fā)行相關的其他重要法律事項（訴訟、仲裁、違規(guī)等）（八）關于募集說明書及其他發(fā)行文件（信息披露、稅項、保護機制等）（九）結論意見北京市世坤律師事務所 關于*公司發(fā)行2010年度中期票據(jù)之法律意見書針對不同票據(jù)種類所出具的法律意見書北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)投資開發(fā)總公司2010、2011中期票據(jù)（主承銷商：光大銀行、北京銀行）北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)2010年第一期中小企業(yè)集合票據(jù)；（主承銷商：北

32、京銀行）北京農(nóng)業(yè)2010第一期中小企業(yè)集合票據(jù)的發(fā)行；（主承銷商：北京銀行）河南新鄉(xiāng)特色裝備2011第一期中小企業(yè)集合票據(jù)；（主承銷商：建設銀行）北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)2011年中小企業(yè)集合票據(jù)；（主承銷商：工商銀行）2011北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)中小企業(yè)集合票據(jù)（主承銷商：北京銀行）”北京市世坤律師事務所 http:/聯(lián)系律師：陳榮勝用評級對發(fā)行成本的影響主體級別發(fā)行期限利率區(qū)間(%)/年平均利率(%)/年貸款利率(%)/年成本節(jié)省(%)/年AAA32.054.453.285.42.1252.584.993.945.761.82AA+33.024.653.955.41.45

33、53.255.404.455.761.31AA34.005.054.555.40.8554.285.324.785.760.98影響債券市場發(fā)行成本的主要因素包括主體信用等級及期限結構。高信用等級的發(fā)行利率低于同期限低信用等級的發(fā)行利率；發(fā)行期限越長，發(fā)行利率水平越高。以2009年各級別不同發(fā)行期限的中期票據(jù)對應的發(fā)行利率為例： 同期限情況下，主體信用評級越低，發(fā)行利率越高。1：有利于降低發(fā)行人的當期融資成本 當投資者對未來收益率的看漲預期逐漸形成時，其對浮息債的需求逐漸增加，浮息債發(fā)行利差減少，因此可以為發(fā)行人節(jié)約當期財務成本。2：有利于降低債券發(fā)行風險 企業(yè)通常偏好發(fā)行長期限的債券，因為要

34、獲得長時間的資金使用，但當投資者預期未來利率上漲時，往往縮短債券持有期，兩者需求不一致，可能導致較高的發(fā)行風險。3：有利于豐富債券市場產(chǎn)品結構 目前在我國債券市場，固息債的規(guī)模遠大于浮息債的規(guī)模，市場產(chǎn)品結構比較單一。發(fā)行浮息利率債券的優(yōu)點（4）私募債非公開定向債務融資工具（簡稱私募債），是相對于公開發(fā)行方式（中票、短券），協(xié)會新推出的一種融資方式。發(fā)行規(guī)模突破了凈資產(chǎn)40%的限制向特定的投資者募集融資方案靈活，注冊流程簡化信息披露簡化，保密性強北京保障性安居工程私募債項目背景根據(jù)北京市的統(tǒng)一部署，2011年北京市50個重點村、20萬套保障性住房及1萬套中關村人才公租房建設的資金缺口大約在50

35、0億左右；經(jīng)市政府專題會審議，市委、市政府上報中國人民銀行溝通，初步確定了通過銀行間市場發(fā)行500億元私募債解決資金缺口的方案；500億私募債由北京9家國有企業(yè)發(fā)行。所募集的資金將用于保障性住房以及產(chǎn)業(yè)配套定向安置房建設。項目操作要點?？顚Ｓ靡淮巫?，一次發(fā)行資金監(jiān)管項目認定資金使用及償還信息披露?？顚Ｓ媚技Y金投向：募集資金僅限用于經(jīng)北京市住建委確認的保障性安居項目；自有資本金充足：主管部門出具資本金到位20%的確認函。募集資金額度：私募債的募集資金額度不超過募投項目總投資額的80%。項目認定項目確定：確認地塊，確認項目操作主體；北京市住建委認定：建委確認函中應包括項目位置、投資額，建設面積

36、及套數(shù)等詳細信息，作為上報人民銀行的附件；項目審批手續(xù)完備：項目的審批手續(xù)需完備，可由各部門出具“四函”代替原“四證”，需上報人民銀行。又稱金融租賃，是指出租人根據(jù)承租人對供貨人和租賃標的物的選擇，由出租人向供貨人購買租賃標的物，然后租給承租人使用。融資租賃是以融通資金為目的的租賃。融資租賃可以分為直接租賃和售后回租。（5）融資租賃新購設備直接融資租賃目標：設備更新，技術升級，設備全額融資；交付設備及售后服務融資租賃合同定期支付租金設備采購合同承租人支付設備購置款設備廠商金融租賃公司金融租賃公司按照承租人的要求與設備廠商直接簽訂設備采購協(xié)議；金融租賃公司直接向設備廠商支付設備購置款；金融租賃公

37、司與承租人簽訂融資租賃合同，將設備租給承租人使用；承租人按照融資租賃合同約定向承租人支付租金，同時承擔設備的保全、維護和修理等義務；承租人與設備廠商簽訂售后服務協(xié)議，享受設備購置人的售后服務等權益；本結構適用于尚未啟動采購設備的情形。 交易要點描述：58融資租賃合同天津城投定期支付租金租賃期滿設備回購金融租賃公司承租人支付設備購置款交易要點描述：金融租賃公司與承租人針對現(xiàn)有設備購買合同中的設備簽訂融資性售后回租合同，承租人承諾在設備交付日將所有權出售給金融租賃公司同時向金融租賃公司回租該設備，并承諾期末回購；本結構適用于已經(jīng)完成設備采購的情形。 目標：盤活存量資產(chǎn)，充實資本金；存量設備融資性售

38、后回租59設備更新技術升級設備全額融資盤活存量資產(chǎn)降低資產(chǎn)負債率優(yōu)化財務結構租金安排靈活加速折舊遞延納稅融資租賃滿足承租人多元化的融資需求60業(yè)務流程落實前提條件（如需）8. 簽約放款7.租賃公司完成內(nèi)部審批流程6.盡職調查，收集所需全部資料5.召開股東大會（或董事會），同意并授權進行租賃融資和擔保（如需要）4.雙方商討確定租賃結構、利率和期限以及主要合同條款 核實擔保能力3.提交方案建議書及合同樣本 提供公司基本情況、經(jīng)營狀況2.提供公司基本情況、經(jīng)營狀況或項目情況以及租賃設備清單等資料1.介紹租賃產(chǎn)品擔保人（如有）承租人出租人售后回租的節(jié)稅特性由于銷售資產(chǎn)的當期不能確認收益, 會計收益比實

39、際收益低, 降低了稅賦計價基礎, 所以, 稅收相應減少。購置的新設備可享受投資抵免的稅收優(yōu)惠政策。（投資額的40%）另一方面, 如果資產(chǎn)轉讓收益為負數(shù)即銷售資產(chǎn)形成損失, 按謹慎性原則的要求, 企業(yè)應將此項損失計入當期損益, 減少企業(yè)利潤, 相應減少稅收, 從而取得納稅上的財務利益。售后回租的相關法規(guī)商務部 外商投資租賃業(yè)管理辦法“外商投資融資租賃公司可以采取直接租賃、轉租賃、回租賃、杠桿租賃、委托租賃、聯(lián)合租賃等不同形式開展融資租賃業(yè)務”銀監(jiān)會 金融租賃公司管理辦法第三十一條售后回租業(yè)務必須有明確的標的物，標的物應當符合本辦法的規(guī)定。第三十二條售后回租業(yè)務的標的物必須由承租人真實擁有并有權處

40、分。金融租賃公司不得接受已設置任何抵押、權屬存在爭議或已被司法機關查封、扣押的財產(chǎn)或其所有權存在任何其他瑕疵的財產(chǎn)作為售后回租業(yè)務的標的物。國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)行為有關稅收問題的公告 國家稅務總局公告2010年第13號 （自2010年10月1日起施行）一、 增值稅和營業(yè)稅 根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。二、 企業(yè)所得稅 根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為

41、計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務費用在稅前扣除。金融租賃案例案例一：武漢地鐵 20億元2008年11月24日，武漢地鐵集團與工銀金融租賃公司簽訂融資協(xié)議。根據(jù)雙方協(xié)議，采取的“融資租賃”方式既包括“直租”，也包括“售后回租”。1.“售后回租”方式：武漢地鐵集團將武漢地鐵一號線核心運營設備（包括機車等）的所有權，以20億元人民幣的價格，暫時（初定15年）讓渡給工銀金融租賃公司。在此期間，武漢地鐵集團仍然保留經(jīng)營、使用權，但需向金融租賃公司支付租金，到期后可按殘值回購所有權。2.未來采購的新設備將隨著地鐵2號線和4號線的建設進度,采取“直租”方式。金融租賃案

42、例案例二 ：沈陽機床 2億沈陽機床成立于1993年5月，主要經(jīng)營機械設備制造、機床制造、機械加工等業(yè)務。沈陽機床于2009年1月23日與交銀租賃公司簽署融資租賃合同，采用“售后回租”方式。即將原值2.50億元、賬面凈值2.2414億元的數(shù)控機床生產(chǎn)設備以2億元出售給交銀租賃，同時再與交銀租賃簽訂租賃合同，合同期內(nèi)公司按約定向交銀租賃分期支付租金，租賃期限為4年16期，租金的具體支付方式為等額租金后付法。賬面凈值2.2414億元與租入資產(chǎn)入賬價值2億元之間的差額2414萬元作為未確認融資費用，在4年內(nèi)均攤。此外，沈陽機床還需支付400萬元的租賃服務費和1400萬元的租賃保證金。案例-融資成本分析

43、不考慮交易后各年利潤變化對所得稅影響的情況下，沈陽機床支付的融資成本可以約等于交銀租賃的內(nèi)部收益率。交銀租賃公司交易現(xiàn)金流情況表（萬元）011516現(xiàn)金流入180014121412現(xiàn)金流出2000001400凈現(xiàn)金期凈現(xiàn)值-182001412*（P/A, i，15）12*（P/F,i，15）凈現(xiàn)值（NPV）NPV=-18200 + 1412*（P/A,i，15 + 12*（P/F,i，15）案例-融資成本分析當凈現(xiàn)值（NPV）為零時，上表中的折現(xiàn)率i即為交銀租賃所獲得的內(nèi)部收益率。經(jīng)計算，i取值1.96%，即交銀租賃季度內(nèi)部收益率為1.96%。由于銀行貸款為單利計息，

44、因此，按單利將季度收益率折合為年度收益率為7.84%。2009年初三至五年期的銀行人民幣貸款年利率5.76%，很顯然，要比本案例中的融資成本低將近2個百分點。售后回租合同主要內(nèi)容安徽金寨流波水力發(fā)電有限公司 1、租賃物：水輪發(fā)電機及其附屬設備 2、融資金額：3500 萬元。 3、租賃方式：采取售后回租方式，即流波公司將上述租賃物件轉讓給華融租賃 公司，同時再與華融租賃公司就該租賃物件簽訂融資租賃合同，租賃合同期內(nèi)流波 公司按照租賃合同的約定向華融租賃公司分期支付租金。 4、租賃期限：5 年共計 20 期。 5、租賃擔保：安徽水利開發(fā)股份有限公司提供連帶責任保證擔保。 6、租賃保證金及服務費：租

45、賃保證金 455 萬元，租賃服務費 175 萬元。 7、租金及支付方式：等額租金后付法，租金每三個月支付一期，按月息 5.1833 計算。 8、租賃設備所有權：在租賃期間設備所有權歸華融租賃公司所有；自租賃合同 履行完畢之日起，流波公司按名義貨價支付款項后，租賃設備所有權歸還流波公司。 9、名義貨價：52.50 萬元，如流波公司按時足額支付租金，則名義貨價優(yōu)惠至 1 元。 10、起租日：華融租賃公司租賃物購置款項支付之日。 11、此項交易自流波公司與華融租賃公司簽署協(xié)議之日起生效。 售后回租模式對融資平臺公司的適用性銀行貸款的額度限制；國家緊縮信貸政策，準備金率屢次上調，貸款難度逐漸加大；企業(yè)

46、債、票據(jù)的發(fā)行受凈資產(chǎn)額度的限制；融資平臺公司近期對資金需求較大，優(yōu)質資產(chǎn)較多，變現(xiàn)相對容易；公司的資產(chǎn)增值可以重新評估，市場價值可以從出售中得以體現(xiàn)。（6）夾層投資融資的定義夾層融資(Mezzanine Finance)是指在風險和回報方面介于優(yōu)先債務和股本融資之間的一種融資形式。是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權。夾層融資的利率水平一般在10%15%之間,投資者的目標回報率是20%30%之間。從資金費用角度來分析夾層融資成本低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現(xiàn)出債權的優(yōu)點。從權益角度來分析夾層融資權益低于優(yōu)先債權，所以對于債權人來講，體現(xiàn)出

47、股權的優(yōu)點。夾層融資的特點這樣在傳統(tǒng)股權、債券的二元融資結構中增加了一層夾層融資。我國資本市場中出現(xiàn)的可轉換公司債券屬于夾層融資范疇。國開金融公司夾層模式國開金融公司的夾層融資模式：國開金融公司以自有資金入股融資方，持有一定比例（不控股）的股權，雙方約定投資期及回報率，融資方承諾到期回購國開金融公司持有的股權。1、保底收益：雙方約定的收益率，房地產(chǎn)行業(yè)約1520%。2、投資期：可長可短，協(xié)商確定。3、擔保：要求融資方對其還本付息義務提供一定擔保。4、退出渠道：融資方到期回購國開金融公司持有的股權。上海國際信托夾層融資案例名稱：2006年 “麗水馨庭房產(chǎn)信托投資計劃”發(fā)行人：上海國際信托投資有限

48、責任公司規(guī)模：5.2億元時間：23個月收益率：年化5.5%。信托方式：信托募集資金用于受讓上海陽龍投資咨詢公司持有的上海新弘大置業(yè)有限公司85%的股權，上海陽龍到期溢價回購。擔保：上海沿海集團對股權溢價回購事宜承擔連帶擔保責任。(7)民間借貸融資江蘇如皋開發(fā)區(qū)民間借貸案例分析 如皋市地處江蘇省中部地區(qū),原先經(jīng)濟基礎相對薄弱，近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，有“蘇中的昆山”之稱，行政區(qū)域包括沿江開發(fā)開放三大主體功能區(qū)(經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、如城鎮(zhèn)、如皋港區(qū))和17個鎮(zhèn)。 2010年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值430億元，增長20.9%；完成財政總收入78.1億元、一般預算收入33.7億元。江蘇如皋市簡介 如皋市開發(fā)區(qū)是一家

49、設立于1993年的江蘇省級開發(fā)區(qū)，也是當?shù)匚ㄒ灰患沂〖夐_發(fā)區(qū)。江蘇省如皋市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會（下稱如皋開發(fā)區(qū)，如皋市開發(fā)區(qū)管委會是如皋市政府派出機構）,從2008年到如今,開發(fā)區(qū)已經(jīng)進行了四次資金募集。 與其他地區(qū)只是在開發(fā)區(qū)內(nèi)部員工融資不同的是，如皋開發(fā)區(qū)的資金募集不局限于開發(fā)區(qū)內(nèi)部，任何人只要有資金都可以參與，這已經(jīng)不同于所謂的內(nèi)部集資的概念了。 如皋開發(fā)區(qū)四年四次公眾集資 2008年第一次借款為期三年，第一年利息為10%，第二年利息為12%，第三年利息為14%； 2009年進行了第二次借款，第二次借款的時間長度以及利息與第一次相同。 引人關注的是，2008年第一次借款時，銀行的商業(yè)貸款

50、利息不到5%，開發(fā)區(qū)利息幾乎為同期銀行商貸利息2倍。 2010年第三次借款，如皋開發(fā)區(qū)突然間向外界借款一個為期三個月的貸款，利息直接高達14%。據(jù)悉，當時由于利息很高，借款順利完成籌集目標。 2011年正在進行的借款，借期為兩年，利息分別為12%和14%。如皋開發(fā)區(qū)四年四次公眾集資如皋開發(fā)區(qū)管委會四次向公眾集資列表募集時間借款期限利息募集金額是否到期2008年3年第一年10%，第二年12%，第三年14%*是2009年3年第一年10%，第二年12%，第三年14%*否2010年3個月14%*是2011年2年第一年12%，第二年14%已募集1億多否如皋開發(fā)區(qū)四年四次公眾集資 國務院2007年公布的國

51、務院辦公廳關于依法懲處非法集資有關問題的通知明確了非法集資的幾個特征：未經(jīng)監(jiān)管部門批準，違規(guī)向社會尤其是不特定對象籌集資金；承諾一定期限內(nèi)給予出資人貨幣、實物或股權等形式的回報。 2009年年底，財政部預算司就下發(fā)文件嚴禁地方政府非法向公眾集資。該文件指出，當前一些基層政府出現(xiàn)了政府融資平臺公司（下稱“平臺公司”）等主體由財政擔保，向行政事業(yè)單位職工等社會公眾集資，用于開發(fā)區(qū)、工業(yè)園等的拆遷及基礎設施建設的現(xiàn)象。 擔保法第八條亦明確規(guī)定：“國家機關不得為保證人，但經(jīng)國務院批準為使用外國政府或者國際經(jīng)濟組織貸款進行轉貸的除外。”顯然，如皋開發(fā)區(qū)這種財政擔保的借款方式缺乏法律依據(jù)，并且由于不通過融

52、資平臺等方式進行集資，缺乏有效監(jiān)管。合法合規(guī)性分析如皋港區(qū)開發(fā)公司如皋市沿江開發(fā)公司各年債務控制指標表項目2006年2007年增長率2008年增長率2009年增長率債務余額7.8019.87154.7%27.7539.6%34.8825.7%財政收入0.732.7268.8%6.33134.4%1058%GDP18.630.865.8%61.599.7%8538.2%債務率(%)1068736438349負債率(%)41.964.545.141償債能力分析非法集資?非法集資案件中，主要的是非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪。根據(jù)相關司法解釋，如果同時滿足4個條件，會被定性為“非法吸收公眾存款罪”：

53、第一，未經(jīng)有關部門依法批準或者借用合法經(jīng)營的形式吸收資金；第二，通過媒體、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳；第三，承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實物、股權等方式還本付息或給付回報；第四，向社會不特定對象吸收資金。而對于非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪的最大區(qū)別則在于是否“以非法占有為目的”。 如皋“萬頃良田工程” “萬頃良田建設工程”，是江蘇省國土資源廳從2008年開始在全省范圍內(nèi)廣泛開展的一項大規(guī)模土地整治工程。通過該項工程，將當前零散的農(nóng)民居住點集中起來安排居住，而原來的居住用地則開墾為成片的良田，還有部分土地被用于轉化為建設用地?！叭f頃良田建設工程”是以土地開發(fā)整理項目為載體，以實施城鄉(xiāng)建設用

54、地增減掛鉤政策為抓手，通過對田、水、路、林、村進行綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質量，將農(nóng)村居民遷移到城鎮(zhèn)，騰出土地建設大面積、高標準農(nóng)田，實現(xiàn)居住集中、耕地連片。該工程有效新增了耕地面積，緩解了用地矛盾，為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化提供了基礎平臺，也為工業(yè)化城市化拓展了用地空間。如皋有關方面的數(shù)據(jù)顯示，從2008年開始，該市展開了“萬頃良田建設工程”試點，累計整村搬遷農(nóng)民5638多戶，整理土地33870畝，復墾5713畝，為城市和項目建設騰出建設用地指標4725畝。 如皋“萬頃良田工程”截至2011年2月，江蘇全省共批復47個“萬頃良田建設工程”試點項目，涉及土地89.83萬頃，計劃新增耕地面積13.

55、56萬頃；通過此項工程，江蘇全省還可盤活建設用地9.71萬頃。據(jù)測算，搬遷一個4000人的村，平均能夠掛鉤置換出700畝的用地指標，相當于一個縣1到2年的指令性建設用地計劃總量，這顯然能夠初步保障經(jīng)濟增長的用地。盤活的10萬頃土地可以直接用于城鎮(zhèn)建設用途，而能夠為地方政府越來越野心勃勃的新城規(guī)劃提供土地，因此這也得到了地方的支持。 無錫的建設用地占無錫市的總面積接近30%，這個比例是聯(lián)合國研究機構的一個警戒線，當一個地方建設用地超過30%，這個地方的生態(tài)將會受到一定的影響，而通過萬頃良田，經(jīng)過統(tǒng)籌手段可以不增加占比，卻擴大了建設用地的面積。增加耕地數(shù)量，提高耕地質量拓展建設用地空間實現(xiàn)勞動力資

56、源集聚進一步挖掘和激發(fā)市場消費需求“萬頃良田建設工程”的四大效應如皋“萬頃良田工程”按照國務院要求，實施土地整治后，整理出的土地首先要復耕為耕地，新增建設用地指標優(yōu)先用于新農(nóng)村建設，經(jīng)批準少量新增建設用地指標可調整用于城鎮(zhèn)建設，但其土地收益必須全部返還農(nóng)村。在蘇北，依靠農(nóng)業(yè)的人數(shù)仍然較多，且農(nóng)民將土地看成是自己保障的最后一塊根據(jù)地，所以拆遷等工作就較難。在建設萬頃良田工程的同時，要防止村民淪為弱勢群體。蘇州東渚、通安等地區(qū)已經(jīng)推行一種股份合作的方式來幫助當?shù)乇徊疬w戶致富。具體路徑為：被拆遷戶將自己的安置房子按照2500元每平方米入股，依托蘇州西部生態(tài)城，合作社每年實現(xiàn)保底分紅，年收益率不低于8

57、%。這也意味著一個20萬的拆遷安置房，一旦入股的話，每年將有1.6萬的收入。這不失為一種有效地保障村民經(jīng)濟權益的手段。而對于地方政府而言，在發(fā)展地方經(jīng)濟和尊重村民土地財產(chǎn)權及收益之間如何尋找平衡，成為解決如皋試點困境的關鍵。2011年2月，江蘇省有關方面宣布，“確保項目區(qū)農(nóng)民生活水平不降低，長遠生計有保障，身份變換得實惠”。REITs房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)信托投資基金REITS（Real Estate Investment Trust） 誕生于20世紀60年代的美國，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機構經(jīng)營管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流

58、的房地產(chǎn)，在有效降低風險的同時通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益；REITS是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風險和收益介于股票和債券之間；REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實時交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉化為小份額的可實時交易的REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。（8）REITS（房地產(chǎn)投資信托）87 以資產(chǎn)為支持的類債務融資：銀行間產(chǎn)品本質為基于企業(yè)信用和資產(chǎn)信用的類債權融資產(chǎn)品，理論上其利率應低于資產(chǎn)持有人發(fā)行的普通公司債券； 可保留對基礎資產(chǎn)的所有權和管理權：在銀行間REITS存續(xù)

59、期間，資產(chǎn)持有人可以服務性機構的身份繼續(xù)參與對資產(chǎn)日常運營的管理，在REITS終止后，資產(chǎn)持有人可對資產(chǎn)進行回購； 門檻相對較低且審核時間較短：產(chǎn)品準備及發(fā)行流程相比交易所市場更簡單，所需時間較短。銀行間REITS的特點 市場參與者比較單一：投資人是以基金、信托和銀行為主的機構投資者，屬于大宗交易市場，廣大中小投資者無法參與； 價格表現(xiàn)不活躍：銀行間產(chǎn)品主要為債券類固定收益產(chǎn)品，較難實現(xiàn)類似股票發(fā)行市場的大幅溢價和靈敏的二級市場價格波動； 需要資產(chǎn)回購及擔保安排：針對不同的評級結果，銀行間產(chǎn)品需要提供相應的擔保措施，以保證委托人在銀行間REITS終止時履行回購義務。銀行間REITS存在的難點

60、資產(chǎn)持有人對資產(chǎn)所有權和管理權有強烈要求：在銀行間REITS終止后，資產(chǎn)持有人將對物業(yè)資產(chǎn)進行回購并獲得資產(chǎn)的所有權；在銀行間REITS存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人將繼續(xù)保持對物業(yè)的管理權； 資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定：適宜租期較長，且租戶結構和租金收入均較為穩(wěn)定的資產(chǎn)。適合參與銀行間市場的資產(chǎn)國內(nèi)分為銀行間REITS（債務類）和交易所REITS（股權類）兩種。銀行間REITS的特點： 資產(chǎn)規(guī)模相對較大：交易所REITS對物業(yè)資產(chǎn)的規(guī)模將有明確規(guī)定，考慮市場的流動性，建議資產(chǎn)最小規(guī)模以20-30億為宜； 資產(chǎn)權屬清晰且租金收益率較高：資產(chǎn)的權屬清晰明確，同時租金收益率需達到特定水平，且具備市場競爭力；