楓尚河院基礎知識

1、楓尚河院基礎知識共七十七頁目錄CONTENTS0305房地產的概念(ginin)Part 10607房地產的特征(tzhng)Part 20813房地產業(yè)及相關行業(yè)Part 31420產權相關知識Part 42123五證兩書Part 52435房地產政策（2014年）Part 63677基本關鍵詞Part 7共七十七頁01房地產的概念(ginin)ONE共七十七頁房地產定義(dngy)房產和地產(dchn)的總稱，也叫“不動產”； 是土地附在土地上不可分割的建筑物。共七十七頁住宅(zhzhi)商業(yè)(shngy)工業(yè)行政房地產按類型和使用年限分為70年40年50年50年共七十七頁02房地產特征(

2、tzhng)TWO共七十七頁土地是自然生成物，位置不可(bk)移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可(bk)移動、固定性，使房地產受地理位置的限制。01位置(wi zhi)固定性每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產價值也不相同。02地域差別性03高質耐久性04保值、增值性共七十七頁03房地產業(yè)(fn d chn y)及相關行業(yè)THREE共七十七頁房地產開發(fā)商（俗稱“甲方”）的義務：土地(td)的開發(fā)和再開發(fā)。共七十七頁地產(dchn)的經(jīng)營房產(fngchn)的經(jīng)營房地產金融地產的經(jīng)營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)房產的經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)房地產金融(包括信息、

3、保險、金融、股票投資等)房地產開發(fā)商的權利共七十七頁建筑商（俗稱“乙方”）的義務(yw)：房屋建設。共七十七頁物業(yè)(w y)商（俗稱“乙方”）的義務：房地產物業(yè)管理。共七十七頁房地產中介服務（俗稱(s chn)“乙方”）如測量、律師、經(jīng)紀、公證單位等。共七十七頁04產權相關(xinggun)知識FOUR共七十七頁房地產權登記(dngj)通常稱“產權登記”(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經(jīng)審查確認產權后，由房屋管理機關發(fā)給(f i)房屋所有權

4、證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。（通俗講開發(fā)商去房管局“產權登記”備案）共七十七頁房屋(fngw)權屬登記指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬(gush)關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。（通俗講房主去房管局辦理產權證備案）共七十七頁共有(n yu)產權指一家(y ji)房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，

5、對共有房地產享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，并承擔相等的義務。（通俗講一套商品房可由兩個或以上人共同購買，只是在購買前需要填寫好房管局制式的份額書，共同擁有其權利和承擔的義務）共七十七頁房屋產權泛指所有者對財產的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家(guji)法律規(guī)定所有的權利。共七十七頁房屋(fngw)抵押產權(chn qun)所有人以房證作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權(chn qun)仍由產權(chn qun)所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清

6、，產權(chn qun)人收回房契抵押即告終結。共七十七頁兩證合一(h y)總體意思是指土地使用證和房屋所有權證合二為一成為房地產權證。它是城鄉(xiāng)(chn xin)房屋產權證明的一次大統(tǒng)一。在現(xiàn)行的房產發(fā)證制度下，從城市到農村，共有集體土地所有證、集體土地使用證、國有土地使用證、土地他項權利證明、房屋所有權證、農村房屋所有權證、房屋他項權證、房屋共有權證等8 種證書。共七十七頁05五證兩書FIVE共七十七頁01國有土地使用證俗稱(s chn)土地證02建筑用地規(guī)劃許可證俗稱(s chn)土地規(guī)劃證03建設工程規(guī)劃許可證俗稱工程規(guī)劃證04建設工程施工許可證俗稱工程開工證05商品房銷售許可證俗稱銷許

7、售前五證共七十七頁商品房質量(zhling)保證書1商品房使用(shyng)說明書2售后交房兩書共七十七頁06房地產政策(zhngc)（2014年）SIX共七十七頁房管局政策(zhngc)（一）本市和非本市戶籍居民家庭在全市范圍內購買住房（包括新建商品住房和二手住房）及辦理房地產權屬轉移登記手續(xù)時，房地產開發(fā)企業(yè)（或中介機構）、房地產登記機構不再對其家庭擁有住房情況進行查詢；取消非本市戶籍居民家庭在辦理購房和房地產權屬轉移登記手續(xù)時需提交繳納社會保險證明、個人所得稅納稅(n shu)證明的限制性規(guī)定。共七十七頁房管局政策(zhngc)（二）取消對境外機構、境外個人和港澳臺地區(qū)居民、華僑在我市購

8、房的有關限制性規(guī)定。（以上兩點說明房管局不在實行限購政策(zhngc)，客戶可隨意購買）共七十七頁房管局政策(zhngc)（三）對個人購買(gumi)普通住房（住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米及以下），且該住房屬于家庭唯一住房的，按照成交價格的1.5%征收契稅；對個人購買(gumi)90平方米及以下普通住房（同上），且該住房屬于家庭唯一住房的，按照成交價格的1%征收契稅。自2014年10月30日起執(zhí)行。共七十七頁房管局政策(zhngc)（四）契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產權變動征收的一種專門(z

9、hunmn)稅種。（且每次交易都會產生一次相應稅費）。共七十七頁房管局政策(zhngc)（五）公共維修基金是指住宅樓房(lufng)的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金；商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的1%。共七十七頁銀行(ynhng)金融政策（一）對符合分類調控政策精神(jngshn)，購買第二套（及以上）自有住房的，按照我市現(xiàn)行住房公積金貸款政策關于購買第二套自有住房的有關規(guī)定執(zhí)行。共七十七頁銀行金融(jnrng)政策（二）支持居民合理住房貸款需求。對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金

10、融機構根據(jù)風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住(jzh)條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。共七十七頁銀行(ynhng)金融政策（三）銀行業(yè)金融機構應縮短放貸審批周期，合理確定貸款(di kun)利率，配足住房貸款(di kun)額度，優(yōu)先滿足居民家庭貸款(di kun)購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款(di kun

11、)支持證券、期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款(di kun)投放。（具體貸款(di kun)利率見表格）共七十七頁銀行金融(jnrng)政策（四）商業(yè)貸款：是指按揭人將房產產權轉讓(zhunrng)按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓(zhunrng)按揭人，過程中按揭人享有使用權。共七十七頁銀行金融(jnrng)政策（五）天津市商業(yè)貸款所用(su yn)材料及份數(shù)：資料原件復印件借款人身份證13配偶人身份證13借款人戶口本12配偶人戶口本12結婚證明11購房合同21房屋登記證明11售房首付款發(fā)票

12、13預售資金繳款通知書1借款人、配偶人人名章正楷收入證明1共七十七頁銀行(ynhng)金融政策（六）天津市公積金貸款所用(su yn)材料及份數(shù)：資料原件復印件借款人身份證16配偶人身份證14借款人戶口本12結婚證明12購房合同全部4本2房屋登記證明11售房首付款發(fā)票14預售資金繳款通知書11借款人公積金龍卡11配偶人公積金龍卡11借款人、配偶人人名章1正楷共七十七頁07基本(jbn)關鍵詞SEVEN共七十七頁按別墅建筑形式(xngsh)分類Architectural form共七十七頁獨門獨院，私密性極強的單體別墅，這一類型是別墅類型最悠久(yuji)的一種，也是別墅建筑的終極形式。獨棟別墅

13、(bish)共七十七頁它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)排組成的單棟別墅。目前(mqin)，在美國比較流行的2-PACA是一種雙拼別墅。雙拼別墅(bish)共七十七頁特征(tzhng)一特征(tzhng)二特征三降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的基礎上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了兵營式聯(lián)排的呆板面孔。雙拼別墅基本是三面采光，外側的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風好，重要的是采光和景觀。雙拼別墅的特征共七十七頁聯(lián)排別墅（英文TOWNHOUSE）有天

14、有地，有自己的院子和車庫，起源于英國倫敦。由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(linji)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。TOWNHOUSE別墅是目前大多數(shù)經(jīng)濟型別墅采取的形式之一。聯(lián)排別墅(bish)共七十七頁它是TOWNHOUSE的疊拼式的一種延伸，也有點像復式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元兩至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間(kijin)與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。疊拼別墅(bish)共七十七頁空中別墅發(fā)源于

15、美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般理解是建在公寓或高層建筑頂端具有別墅形態(tài)的大型(dxng)復式住宅?？罩?kngzhng)別墅共七十七頁按別墅(bish)建筑風格分類Architectural style共七十七頁中國(zhn u)傳統(tǒng)的園林式風格Architectural style共七十七頁日式風格(fngg)Architectural style共七十七頁歐陸傳統(tǒng)(chuntng)的貴族風格Architectural style共七十七頁北美風情(fngqng)風格Architectural style共七十七頁現(xiàn)代(xindi)

16、風格Architectural style共七十七頁什么(shn me)是洋房11層以下多層板式建筑，以四層為主，強調景觀均好，綠化率比較高，一般首層贈送花園(huyun)，頂層贈送露臺。共七十七頁躍層式住宅(zhzhi)11住宅占有上下兩個樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間及其他輔助空間(kngjin)，用戶可以分層布置，上下層之間不通過公共樓梯而采用戶內小樓梯連接。優(yōu)點是：（2）戶內居住面積和輔助面積較大（3）布局緊湊，功能明確，相互干擾較小（1）每戶都有較大的采光面，通風較好共七十七頁項目(xingm)規(guī)劃系數(shù)Project planning共七十七頁建筑(jinzh)系數(shù)建筑(jinzh

17、)覆蓋率容積率綠化率綠地率建筑間距系數(shù)項目規(guī)劃系數(shù)Tproject planning126345共七十七頁建筑(jinzh)系數(shù)建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內所有(suyu)建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。共七十七頁建筑(jinzh)覆蓋率建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底(j d)占地面積與規(guī)劃用地之比。共七十七頁容積率容積率：總建筑面積與所用(su yn)建筑用地面

18、積(總占地面積)之比。共七十七頁綠化率指規(guī)劃(guhu)建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃(guhu)建設用地面積之比。指規(guī)劃建設用地范圍內的綠蔭面積(min j)(包括綠地面積(min j)與規(guī)劃用地面積(min j)之比。綠地率共七十七頁建筑間距系數(shù)(xsh)指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的距離為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)。樓高：樓間距=1：1.2比值(bzh)計算。共七十七頁建筑面積(jin zh min j)公攤面積使用(shyng)面積輔助面積套內墻體面積商品房銷售面積得房率與面積相關的概念The ten rules of safe production1234576共七十七頁建筑面積

19、(jin zh min j)建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面(jimin)計算，包括使用、輔助面積和結構面積。共七十七頁公攤面積1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積；2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影(tuyng)面積的50%共七十七頁使用(shyng)面積建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積(min j)的總和。共七十七頁輔助(fzh)面積建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積(min j)的總和。共七十七頁套內墻體面積(min j)公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平

20、投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥(bch)等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。共七十七頁商品房銷售(xioshu)面積商品房銷售面積 = 建筑面積=套內建筑面積 + 公攤面積=套內使用(shyng)面積 + 套內墻體面積 + 陽臺建筑面積共七十七頁得房率套內建筑面積(jin zh min j)和建筑面積(jin zh min j)之比。共七十七頁戶型(h xn)開間(kijin)進深層高凈高露臺花園挑空與戶型相關的概念Door model12345786共七十七頁戶型(h xn)根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定(qudng)的每戶居室。共七十七頁開間(kijin)住宅的寬度(kund)，一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮的長度。共七十七頁進深(jn shn)一幢建筑物(房子(fng zi)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)。共七十七頁層高房屋一層的高度，指下層(xicng)樓板面到上層樓板面的高度(2.9m)。共七