無(wú)錫鳳凰城項(xiàng)目地產(chǎn)全程研究報(bào)告237p

1、目標(biāo)分解STEP ONE前 言共二百三十八頁(yè)對(duì)于華仁鳳凰(fnghung)城商業(yè)項(xiàng)目的可行性論證，藍(lán)風(fēng)將其分解為三個(gè)研究目標(biāo)：2、項(xiàng)目物業(yè)(w y)價(jià)值研究3、項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)研究通過(guò)對(duì)無(wú)錫地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，通過(guò)對(duì)可比項(xiàng)目及可比區(qū)域的研究，以單純銷售的角度判斷項(xiàng)目的出售價(jià)值。通過(guò)對(duì)周邊商業(yè)氛圍、商業(yè)的可成長(zhǎng)性以及商鋪?zhàn)饨馉顩r，以單純商業(yè)的角度判斷項(xiàng)目的出售價(jià)值。1、項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)值研究?jī)蓚€(gè)角度項(xiàng)目出售價(jià)值預(yù)估項(xiàng)目購(gòu)買價(jià)格建議共二百三十八頁(yè)三個(gè)價(jià)值(jizh)參照系對(duì)于華仁鳳凰(fnghung)城商業(yè)項(xiàng)目的可行性論證，藍(lán)風(fēng)將其分解為三個(gè)研究目標(biāo)：2、項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值研究3、項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)研究1、項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)值研究

2、無(wú)錫市土地價(jià)值趨勢(shì)無(wú)錫市城市規(guī)劃導(dǎo)向商業(yè)地產(chǎn)的增值效應(yīng)基礎(chǔ)題材附加物業(yè)年遞增價(jià)值判斷及未來(lái)增值趨勢(shì)判斷共二百三十八頁(yè)三個(gè)維度對(duì)于華仁鳳凰城商業(yè)項(xiàng)目的可行性論證(lnzhng)，藍(lán)風(fēng)將其分解為三個(gè)研究目標(biāo)：2、項(xiàng)目物業(yè)(w y)價(jià)值研究3、項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)研究1、項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)值研究項(xiàng)目商業(yè)收益判斷物業(yè)適用度商業(yè)機(jī)會(huì)判斷經(jīng)營(yíng)模式選擇方向業(yè)態(tài)收益共二百三十八頁(yè)技術(shù)思路STEP TWO目標(biāo)分解STEP ONE前 言共二百三十八頁(yè)圍繞三個(gè)研究目標(biāo)(mbio)，藍(lán)風(fēng)構(gòu)建了本報(bào)告的技術(shù)思路：PART 1項(xiàng)目(xingm)區(qū)位研究項(xiàng)目位置周邊四至周邊人口結(jié)構(gòu)周邊商業(yè)及辦公人流量交通結(jié)構(gòu)周邊租金及房?jī)r(jià)項(xiàng)目區(qū)位描述，判

3、斷地段現(xiàn)狀屬性以及現(xiàn)狀價(jià)值基礎(chǔ)共二百三十八頁(yè)圍繞三個(gè)研究目標(biāo)(mbio)，藍(lán)風(fēng)構(gòu)建了本報(bào)告的技術(shù)思路：PART 2城市(chngsh)宏觀環(huán)境城市概況描述城市經(jīng)濟(jì)分析土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)城市規(guī)劃分析商業(yè)市場(chǎng)從城市的角度定性分析商業(yè)的養(yǎng)成基礎(chǔ)以及土地價(jià)值的成長(zhǎng)基礎(chǔ)PART 3城市地產(chǎn)市場(chǎng)從地產(chǎn)的角度定性分析土地價(jià)值的增長(zhǎng)趨勢(shì)，以及商業(yè)及辦公銷售的趨勢(shì)辦公市場(chǎng)共二百三十八頁(yè)圍繞三個(gè)研究(ynji)目標(biāo)，藍(lán)風(fēng)構(gòu)建了本報(bào)告的技術(shù)思路：PART 4城市商業(yè)(shngy)研究城市商業(yè)概述城市商圈分布城市商業(yè)結(jié)構(gòu)特征城市商圈租金比較城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)城市商業(yè)功能特征本區(qū)域承載功能從城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的角度，分析本項(xiàng)目所

4、在區(qū)位可能具備的商業(yè)功能，這是確定商業(yè)方向的基礎(chǔ)共二百三十八頁(yè)圍繞三個(gè)研究目標(biāo)，藍(lán)風(fēng)構(gòu)建了本報(bào)告(bogo)的技術(shù)思路：PART 5區(qū)域(qy)研究北塘區(qū)規(guī)劃北塘區(qū)土地市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域房?jī)r(jià)趨勢(shì)研判定量分析北塘區(qū)土地價(jià)值的增長(zhǎng)趨勢(shì)，作為本項(xiàng)目土地價(jià)值判斷的基礎(chǔ)定性分析本項(xiàng)目所可能具備的商業(yè)功能或商業(yè)方向共二百三十八頁(yè)圍繞(wiro)三個(gè)研究目標(biāo)，藍(lán)風(fēng)構(gòu)建了本報(bào)告的技術(shù)思路：PART 6項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值(jizh)判斷建筑分析比較價(jià)值判斷成本推算價(jià)值現(xiàn)狀價(jià)值建議收益遞歸價(jià)值判斷定量測(cè)算項(xiàng)目當(dāng)前的可售價(jià)值共二百三十八頁(yè)圍繞三個(gè)研究目標(biāo)(mbio)，藍(lán)風(fēng)構(gòu)建了本報(bào)告的技術(shù)思路：PART

5、 7商業(yè)(shngy)方向分析可能方向綜述競(jìng)爭(zhēng)性分析商業(yè)發(fā)展分析辦公、酒店分析商業(yè)方向提出人流動(dòng)線分析確定本項(xiàng)目可能的商業(yè)方向建筑分析判斷未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)附加值共二百三十八頁(yè)圍繞三個(gè)研究目標(biāo)，藍(lán)風(fēng)構(gòu)建了本報(bào)告(bogo)的技術(shù)思路：PART 8商業(yè)(shngy)業(yè)態(tài)分析建筑適用性分析商家訪談建議業(yè)態(tài)組合方案業(yè)態(tài)分析確定商業(yè)定位PART 9項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)組成項(xiàng)目短期價(jià)值增長(zhǎng)項(xiàng)目長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)確定項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)共二百三十八頁(yè)圍繞三個(gè)研究目標(biāo)，藍(lán)風(fēng)構(gòu)建(u jin)了本報(bào)告的技術(shù)思路：PART 10經(jīng)營(yíng)(jngyng)模式及收益測(cè)算商業(yè)租賃收益測(cè)算商業(yè)租營(yíng)結(jié)合測(cè)算商業(yè)經(jīng)（聯(lián)）營(yíng)測(cè)算確定商業(yè)收益

6、PART 11建筑改造建議功能分配酒店改造動(dòng)線改造一樓改造提出建筑改造建議共二百三十八頁(yè)目錄(ml)城市(chngsh)宏觀環(huán)境城市地產(chǎn)市場(chǎng)城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議項(xiàng)目區(qū)位研究共二百三十八頁(yè)項(xiàng)目(xingm)區(qū)位研究周邊(zhu bin)四至人口結(jié)構(gòu)交通結(jié)構(gòu)項(xiàng)目位置城市宏觀環(huán)境城市地產(chǎn)市場(chǎng)城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄商業(yè)及辦公人車流量租金房?jī)r(jià)共二百三十八頁(yè)華仁鳳凰城位于(wiy)北塘區(qū)，東臨春申路，北聯(lián)興源北路南面為青石路。本案(b

7、n n)華仁鳳凰城位于北塘區(qū)，東臨春申路，北聯(lián)興源北路項(xiàng)目距離火車站約800米，距離無(wú)錫市市中心月2000米。傳統(tǒng)城市區(qū)域，但在過(guò)去被認(rèn)為是城市邊緣地區(qū)。共二百三十八頁(yè)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度與項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)同度隨距離遞減。而項(xiàng)目附近的青石路及金太湖的認(rèn)知度與認(rèn)同度均較高，且不隨距離變化?？梢?jiàn)項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀價(jià)值(jizh)與距離500米外的青石路區(qū)域有較大差異。人數(shù)知道項(xiàng)目不知道項(xiàng)目認(rèn)同區(qū)域認(rèn)為邊緣附近商家1111092附近居民12120120金太湖商家86253金太湖消費(fèi)者17116107出租車司機(jī)64233中山路商家124857中山路消費(fèi)者21147912共二百三十八頁(yè)項(xiàng)目(xingm)區(qū)位研

8、究項(xiàng)目(xingm)位置周邊四至人口結(jié)構(gòu)交通結(jié)構(gòu)城市宏觀環(huán)境城市地產(chǎn)市場(chǎng)城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄商業(yè)辦公人車流量租金房?jī)r(jià)共二百三十八頁(yè)本案(bn n)11、無(wú)錫市第三人民醫(yī)院2、南通大學(xué)第三附屬(fsh)醫(yī)院3、好又多量販4、解放軍101醫(yī)院5、金馬商城2345項(xiàng)目北側(cè)有三家醫(yī)院，東側(cè)有兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目共二百三十八頁(yè)本案(bn n)項(xiàng)目西側(cè)和東側(cè)為居民區(qū)，北側(cè)有一塊拆遷地，東北側(cè)有一片(y pin)老舊建筑11231、居民區(qū)2、拆遷地3、老舊建筑共二百三十八頁(yè)公共交通(n n jio tn)60、10、73、96

9、、98、99、85、313 等十余條公交線路抵達(dá)火車站、市中心、太湖(ti h)廣場(chǎng)等地。60107396969898999985313共二百三十八頁(yè)停車及步行(bxng)交通項(xiàng)目入口正對(duì)的春申路兩側(cè)有慢車道護(hù)欄，中間(zhngjin)有隔離欄項(xiàng)目入口正對(duì)面有一條橫穿馬路的斑馬線，是對(duì)街步行人流進(jìn)入本項(xiàng)目的最近步行通道其他各點(diǎn)人群均需要繞行項(xiàng)目本側(cè)車輛可從項(xiàng)目南面進(jìn)入項(xiàng)目其他車輛需繞行從項(xiàng)目東北側(cè)入口進(jìn)入共二百三十八頁(yè)周邊(zhu bin)小區(qū)1234561、金馬商城2、荷花(hhu)里3、頤和灣4、春申苑5、新港小區(qū)6、建設(shè)新村金馬商城與頤和灣屬于新建住宅荷花里、春申苑和新港小區(qū)已經(jīng)建成了十

10、余年以上建設(shè)新村建筑復(fù)雜，有老式多層，也有平層。建設(shè)年代在上世紀(jì)80年代左右。根據(jù)建筑年代判斷，該地區(qū)主要居民以地區(qū)原住民為主，整體收入層級(jí)和知識(shí)結(jié)構(gòu)偏低。共二百三十八頁(yè)小區(qū)(xio q)人口1234561、金馬商城2、荷花里3、頤和灣4、春申苑5、新港小區(qū)6、建設(shè)(jinsh)新村小區(qū)名樓數(shù)人口數(shù)青石路新巷小區(qū)400戶荷花里小區(qū) 13600多人中大頤和灣 181000多人金馬商城 21200多人春申苑 3130多人建設(shè)新村屬于老小區(qū)總?cè)丝趯⒔蝗f(wàn)人整個(gè)區(qū)域總共約有居住人口一萬(wàn)五千人左右共二百三十八頁(yè)小區(qū)(xio q)出口1、金馬商城2、荷花里3、頤和灣4、春申苑5、新港小區(qū)(xio q)6、

11、建設(shè)新村各小區(qū)出口如圖所示234561考慮到公交站臺(tái)因素建設(shè)新村，新港小區(qū)以及頤和灣的居民實(shí)際上不會(huì)進(jìn)入春申路因此會(huì)進(jìn)入春申路的只有三個(gè)小區(qū)約3000人共二百三十八頁(yè)辦公(bn gng)分布項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)辦公(bn gng)物業(yè)較少，層級(jí)也不高。總共有三處存在辦公物業(yè)：1231、宏宇大廈2、金馬商城內(nèi)外鋪3、嘉德大廈共二百三十八頁(yè)商業(yè)(shngy)帶分布項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)分成三帶三點(diǎn)(sn din)格局。211233三帶是指分布在春申路兩側(cè)以及社區(qū)腹地的北閘街的底商帶。三點(diǎn)是指好又多，金馬商城，金城三個(gè)裙樓或集中式商業(yè)。另外，區(qū)域內(nèi)有包括漢庭在內(nèi)的四家便捷式酒店共二百三十八頁(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)(y ti

12、)分布1春申路西側(cè)商業(yè)帶以宏宇大廈底商為主，以四家社區(qū)型餐飲為主，另外配套部分(b fen)煙酒店等。春申路東側(cè)商業(yè)帶在功能上實(shí)際和東方裙樓與金馬商城裙樓形成一體，主要是各種社區(qū)配套商業(yè)為主，如美容美發(fā)等。223好又多是區(qū)域內(nèi)唯一集客型商業(yè)。1但好又多的進(jìn)口在北大街，因此對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)沒(méi)有產(chǎn)生帶動(dòng)性。北閘街由于處于社區(qū)腹地，因此自發(fā)形成了社區(qū)配套型的商業(yè)帶。3共二百三十八頁(yè)商業(yè)功能(gngnng)分布項(xiàng)目周邊商業(yè)基本屬于內(nèi)向型商業(yè)，其主要的功能就是為周邊居住(jzh)人群提供基礎(chǔ)生活配套。春申路東側(cè)商業(yè)為周邊居住人群及少數(shù)辦公人群提供了小型接待功能。1北閘街由于處于社區(qū)腹地，憑借距離優(yōu)勢(shì)獲得了頤

13、和園和荷花里的龐大居住腹地人群，因此商業(yè)反而更繁華一些。春申路西側(cè)商業(yè)及東方和金馬的裙樓由于缺乏合理主題吸引區(qū)外人群，只能為荷花里和金馬商城的居民提供生活配套。好又多因?yàn)橥ǖ绬?wèn)題，不能給周邊商業(yè)帶來(lái)人流，反而因?yàn)橐?guī)模大壓制了周邊零售商業(yè)的成長(zhǎng)。共二百三十八頁(yè)休閑娛樂(lè)、康體美容巴厘海休閑大浴場(chǎng)歐風(fēng)閣酒吧康復(fù)盲人按摩中心零距離KTV金水桶自助足浴星海樂(lè)園(lyun)娛樂(lè)中心香格里拉休閑會(huì)所興盛游藝廳晨晨美容美發(fā)鴻鑫美容美發(fā)足浴生活配套品格房地產(chǎn)北柵口郵政(yuzhng)支局招商銀行農(nóng)業(yè)銀行無(wú)錫春申供電營(yíng)業(yè)廳中國(guó)移動(dòng)通信中國(guó)聯(lián)通中國(guó)電信漢庭賓館花都賓館餐飲佳養(yǎng)記白味雞煲狀元樓好又多量販超市虞記川味館

14、四海游龍鍋貼真樂(lè)匯東北土菜館冠禾村酒樓金佳麗休閑系列食品火爆龍蝦館購(gòu)物白衣白穿時(shí)尚連鎖天一眼鏡行衣點(diǎn)外貿(mào)服飾不知?dú)W風(fēng)街專賣海洋精品服飾安達(dá)外貿(mào)金馬商場(chǎng)愛(ài)婚紗精品館好又多量販超市周邊商業(yè)部分名單共二百三十八頁(yè)項(xiàng)目區(qū)位(q wi)研究項(xiàng)目(xingm)位置周邊四至人口結(jié)構(gòu)交通結(jié)構(gòu)城市宏觀環(huán)境城市地產(chǎn)市場(chǎng)城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄商業(yè)辦公人車流量租金房?jī)r(jià)共二百三十八頁(yè)時(shí)間種類流量平時(shí)11：20-11：30自行車兩邊300輛/10分鐘平時(shí)11：20-11：30人流兩邊40人/10分鐘平時(shí)17：00-17：10自行車兩邊

15、322人/10分鐘平時(shí)17：00-17：10人流兩邊52人/10分鐘時(shí)間種類流量平時(shí)17：00-17：10人流單邊552人/10分鐘平時(shí)17：00-17：10汽車單邊266輛/10分鐘時(shí)間種類流量平時(shí)17：00-17：10人流單邊520人/10分鐘平時(shí)17：00-17：10汽車單邊216輛/10分鐘人車流量共二百三十八頁(yè)車流動(dòng)(lidng)線項(xiàng)目(xingm)所臨春申路，屬于典型的城市支線。其主要作用是作為連接北塘與核心城區(qū)的青石路北大街通道與連接北塘與火車站的興源北路通道的連接作用，因此項(xiàng)目點(diǎn)車流量明顯少于好又多點(diǎn)。人流動(dòng)線無(wú)論是因?yàn)槌鲂心康模€是消費(fèi)目的，當(dāng)前人流都沒(méi)有前往本項(xiàng)目點(diǎn)的理由。

16、人流主要向南集中，其次是沿北閘路流動(dòng)。共二百三十八頁(yè)項(xiàng)目(xingm)區(qū)位研究項(xiàng)目(xingm)位置周邊四至人口結(jié)構(gòu)交通結(jié)構(gòu)城市宏觀環(huán)境城市地產(chǎn)市場(chǎng)城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄商業(yè)辦公人車流量租金房?jī)r(jià)共二百三十八頁(yè)頤和灣公寓0.8-1萬(wàn)尚城0.9-1.1萬(wàn)嘉德花園0.8-1萬(wàn) 金馬商城0.7-1.1萬(wàn)二手房?jī)r(jià)共二百三十八頁(yè)3.43元/平方米/天尚城一樓8元/平方米/天 二樓3.5-4元/平方米/天金馬(jn m)商城1。3元/平方米/天,租金(zjn)分布2.95元/平方米/天4.85元/平方米/天9.58元/平

17、方米/天(12平方米)項(xiàng)目周邊的租金，呈現(xiàn)自青石路起至項(xiàng)目為止的租金衰減。和前述的人流動(dòng)線集中方向呈現(xiàn)關(guān)聯(lián)關(guān)系共二百三十八頁(yè)項(xiàng)目(xingm)區(qū)位研究項(xiàng)目(xingm)位置周邊四至人口結(jié)構(gòu)交通結(jié)構(gòu)城市宏觀環(huán)境城市地產(chǎn)市場(chǎng)城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄商業(yè)辦公人車流量租金房?jī)r(jià)結(jié) 論共二百三十八頁(yè)項(xiàng)目(xingm)位于無(wú)錫市北唐區(qū)，屬于傳統(tǒng)市區(qū)范圍。但在無(wú)錫傳統(tǒng)認(rèn)知中屬于城市邊緣地帶，這一認(rèn)知目前雖有改變，但依然是較普遍認(rèn)知。結(jié)論(jiln)綜述項(xiàng)目直面的春申路，屬于城市交通支線，是兩條主要通道間的連接道路。人流量小，

18、多為出行和借行人流。項(xiàng)目周邊，金馬商城經(jīng)營(yíng)不理想，只有荷花里能夠形成主要人流、金馬、春申苑小區(qū)補(bǔ)充，其余均難以形成有效的商業(yè)基礎(chǔ)。周邊人口數(shù)量較多，但整體收入及知識(shí)結(jié)構(gòu)層級(jí)不高。加之小區(qū)出口問(wèn)題，因此地區(qū)內(nèi)商業(yè)主要集中在荷花堂小區(qū)附近，層級(jí)低。觀點(diǎn)地區(qū)現(xiàn)狀商業(yè)價(jià)值有限，商業(yè)自然生長(zhǎng)方向較狹隘。但由于地區(qū)屬于傳統(tǒng)城市區(qū)域，且配套齊全，因此對(duì)應(yīng)土地價(jià)值也有較好增長(zhǎng)基礎(chǔ)。小貼士只有打造強(qiáng)勢(shì)的消費(fèi)主題，才有機(jī)會(huì)改變因?yàn)槿肆鲃?dòng)線造成的商業(yè)弱勢(shì)項(xiàng)目的價(jià)值判斷，需要綜合考慮商業(yè)的價(jià)值，物業(yè)的價(jià)值和土地的價(jià)值增長(zhǎng)共二百三十八頁(yè)目錄(ml)項(xiàng)目(xingm)區(qū)位研究城市地產(chǎn)市場(chǎng)城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判

19、斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議城市宏觀環(huán)境共二百三十八頁(yè)城市宏觀(hnggun)環(huán)境城市(chngsh)人口城市規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)城市概況項(xiàng)目區(qū)位研究城市地產(chǎn)市場(chǎng)城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄共二百三十八頁(yè)城市(chngsh)概況無(wú)錫市，別名梁溪， 簡(jiǎn)稱錫，江蘇省轄地級(jí)市。位于長(zhǎng)江三角洲江湖(jingh)間走廊部分，江蘇省東南部。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北臨長(zhǎng)江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。七十年代初，無(wú)錫的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)在全國(guó)

20、率先崛起。改革開(kāi)放后，無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)總量始終位居全國(guó)大中城市前十位，成為全國(guó)15個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市和13個(gè)較大城市之一。目前，無(wú)錫以約占全國(guó)萬(wàn)分之五的土地、千分之四的人口，創(chuàng)造了全國(guó)1.6%的經(jīng)濟(jì)總量。全市已形成3個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和5個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，利用外資約占全市總量的3/4以上，成為全市對(duì)外開(kāi)放的龍頭。 19世紀(jì)中期無(wú)錫已是全國(guó)“四大米市”之一，也是聞名遐邇的“絲市”、“布碼頭”。20世紀(jì)初，無(wú)錫誕生了以榮氏家族為代表的一批工商業(yè)巨子，成為我國(guó)民族工商業(yè)發(fā)祥地之一，獲得了“小上海”的美稱。共二百三十八頁(yè)城市(chngsh)概況無(wú)錫是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套(pi to

21、)組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路：無(wú)錫鐵路站現(xiàn)為華東唯一客貨特等站，經(jīng)滬寧線和新長(zhǎng)線可與全國(guó)鐵路連網(wǎng)直通。正在建設(shè)中的京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路將為無(wú)錫交通提供更為便捷的條件。港口：無(wú)錫依托長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)河和太湖水系，具有7條主要航道，航道總里程1656公里，已開(kāi)通營(yíng)業(yè)航運(yùn)線221條。無(wú)錫已成為全國(guó)34個(gè)港口主樞紐之一。航空：無(wú)錫機(jī)場(chǎng)于2008年9月通過(guò)國(guó)家口岸驗(yàn)收，正式成為一類航空口岸，目前已開(kāi)通至北京、深圳、廣州等城市的國(guó)內(nèi)航線，香港、澳門、大阪航線，正在積極爭(zhēng)取開(kāi)通日本東京、韓國(guó)、新加坡等航線。無(wú)錫機(jī)場(chǎng)已經(jīng)列入民航總局“十一五”發(fā)展規(guī)劃和國(guó)家發(fā)改委編制的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃，現(xiàn)正在建設(shè)的蘇南

22、國(guó)際機(jī)場(chǎng)也已落戶于無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)旁，預(yù)計(jì)在蘇南國(guó)際機(jī)場(chǎng)建成后，無(wú)錫機(jī)場(chǎng)將和上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)一樣，躋身樞紐型干線機(jī)場(chǎng)之列。公路：滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南京市，京滬高速公路直達(dá)北京，寧杭高速公路直通杭州，沿江高速連接南京溧水和蘇州太倉(cāng)。312、104國(guó)道穿過(guò)無(wú)錫。滬宜、錫沙、鎮(zhèn)澄、澄張、澄鹿等公路干線通向蘇、浙、皖。無(wú)錫已成為全國(guó)54個(gè)公路運(yùn)輸中心之一。共二百三十八頁(yè)城市(chngsh)概況無(wú)錫市屬北亞熱帶濕潤(rùn)區(qū)，受季風(fēng)環(huán)流影響，形成的氣候(qhu)特點(diǎn)是：四季分明，氣候(qhu)溫和，雨水充沛，日照充足，無(wú)霜期長(zhǎng)。 無(wú)錫地處太湖之濱，集江、河、湖、泉、洞之美于一體，自然風(fēng)光優(yōu)美，人文景觀薈

23、萃，是全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)旅游城市之一。近年來(lái)，無(wú)錫加快構(gòu)筑大旅游格局，努力打響“太湖”品牌。目前無(wú)錫、江陰、宜興都進(jìn)入了“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”行列，有5個(gè)四A級(jí)景區(qū)和2個(gè)三A級(jí)景區(qū)。 共二百三十八頁(yè)城市(chngsh)宏觀環(huán)境城市(chngsh)概況項(xiàng)目區(qū)位研究城市地產(chǎn)市場(chǎng)城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄城市規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)城市人口共二百三十八頁(yè)城市(chngsh)概況2008據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)，年末(nin m)全市戶籍人口為464.2萬(wàn)人，人口出生率7.05，人口死亡率7.05。年末全市常住人口為610.73萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)1

24、.9%。其中市區(qū)人口約270萬(wàn)左右。人均期望壽命77.12歲。0.81萬(wàn)人/平方千米1.04萬(wàn)人/平方千米1.49萬(wàn)人/平方千米傳統(tǒng)市內(nèi)三區(qū)人口密度較高共二百三十八頁(yè)城市(chngsh)概況無(wú)錫市近五年來(lái)人口(rnku)增長(zhǎng)率保持在4%左右,年均盡增加人口15萬(wàn)人.2008年無(wú)錫市非農(nóng)業(yè)戶籍人口464萬(wàn),常住人口610.73萬(wàn)人2007年無(wú)錫市非農(nóng)業(yè)戶籍人口461萬(wàn),常住人口599.21萬(wàn)人外來(lái)人口比例提升明顯，無(wú)錫市作為區(qū)域中心城市的人口集中效應(yīng)明顯共二百三十八頁(yè)城市宏觀(hnggun)環(huán)境城市(chngsh)概況項(xiàng)目區(qū)位研究城市地產(chǎn)市場(chǎng)城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)

25、態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄城市規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)城市人口共二百三十八頁(yè)城市(chngsh)經(jīng)濟(jì)新世紀(jì)以來(lái)，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)的高速增長(zhǎng)期，近年的年均(nin jn)GDP增幅均超過(guò)12%，高出全國(guó)水平2個(gè)百分點(diǎn)以上。 經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng) 無(wú)錫的GDP從2003年至2008年一直保持12%以上的增長(zhǎng)速度，2008年，無(wú)錫同樣受到了國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，GDP增長(zhǎng)有所下降，但增長(zhǎng)速度保持在12%以上。共二百三十八頁(yè)城市(chngsh)經(jīng)濟(jì)按常住人口計(jì)算，無(wú)錫的人均(rn jn)GDP水平在2008年也已突破1萬(wàn)美元，處在由小康向發(fā)達(dá)水平過(guò)渡的階段。 1949年無(wú)錫解放時(shí)，GDP僅為2

26、7375萬(wàn)元，人均GDP僅有113元。即使經(jīng)過(guò)三年的調(diào)整和恢復(fù)，1952年無(wú)錫的GDP也只有43415萬(wàn)元，人均GDP為175元。2003年下半年開(kāi)始的宏觀調(diào)控，一方面初步遏制了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的不健康、不穩(wěn)定因素，另一方面加強(qiáng)了對(duì)社會(huì)保障、環(huán)境保護(hù)等方面的投入。2004年，無(wú)錫GDP實(shí)現(xiàn)2350億元，增速高達(dá)17.4%，人均GDP達(dá)到52825元，按現(xiàn)行匯率折合為6382美元，遠(yuǎn)高于目標(biāo)值要求。2008念全市經(jīng)濟(jì)總體上呈現(xiàn)“增勢(shì)平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量提升、價(jià)格回穩(wěn)、民生改善”的良好格局， 共二百三十八頁(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(chn y ji u)無(wú)錫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演替呈現(xiàn)出第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)向二三產(chǎn)業(yè)并舉格局轉(zhuǎn)變，符合世界

27、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變的一般規(guī)律，各產(chǎn)業(yè)間比例失調(diào)的狀況明顯轉(zhuǎn)變，表現(xiàn)出步入后工業(yè)化城市(chngsh)的部分特征。 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的表現(xiàn)上，工業(yè)化、城市化、對(duì)外開(kāi)放仍在加速。我們認(rèn)為，無(wú)錫現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出傳統(tǒng)發(fā)展方式向現(xiàn)代發(fā)展方式轉(zhuǎn)變中的許多特征。 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)比重單調(diào)下降。第二產(chǎn)業(yè)比重呈“波浪式下降態(tài)勢(shì)”，比重先降再升后降。 服務(wù)業(yè)比重呈“波浪式上升態(tài)勢(shì)”，比重先升再降后升。 共二百三十八頁(yè)固定(gdng)投資2008年無(wú)錫完成固定資產(chǎn)投資1877億元，繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭城市固定資產(chǎn)投資增速明顯，城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，持續(xù)的高投入為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了良好的發(fā)展環(huán)境。城市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例穩(wěn)定(wnd

28、ng)且保持在合理的空間（按照國(guó)際研究城市的慣例：房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資=20%25%為良性發(fā)展的合理空間），城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈良性、健康發(fā)展，并保持穩(wěn)定增展。城市基礎(chǔ)建設(shè)及房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速開(kāi)始放緩，房地產(chǎn)投資比值說(shuō)明市場(chǎng)呈良性、健康發(fā)展。 共二百三十八頁(yè)人口(rnku)增長(zhǎng)無(wú)錫近代城市人口增長(zhǎng)很快。歸于以對(duì)外貿(mào)易為特征的商業(yè)發(fā)展模式，近代民族工業(yè)的發(fā)展形成人口主要(zhyo)分布于工業(yè)和手工業(yè)格局，人口城市化呈現(xiàn)較多的現(xiàn)代色彩。 不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化高速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率30%30%50%50%75%7

29、5%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。無(wú)錫市2008年城市化率超過(guò)75%.共二百三十八頁(yè)人均(rn jn)消費(fèi)人均支出平穩(wěn)增長(zhǎng)，同時(shí)人均儲(chǔ)蓄也在逐年提高，具備了各種投資(tu z)、購(gòu)房的基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，近年來(lái)無(wú)錫市居民收入持續(xù)增加。08年城市居民人均可支配收入增速僅次于南京，快于全省和長(zhǎng)

30、三角地區(qū)的平均水平。特別是近年來(lái)全市最低工資標(biāo)準(zhǔn)連續(xù)上調(diào)，工資特別是最低工資以及最低生活保障的剛性增長(zhǎng)，顯著改善了中低收入群體的收入狀況。 這從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的向好和保障體系的進(jìn)一步完善。共二百三十八頁(yè)價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)振幅較小，隨著人均收入的提高，城鎮(zhèn)居民人均住房面積逐年提高，消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)(fngchn)品質(zhì)的需求提高。 共二百三十八頁(yè)消費(fèi)(xiofi)總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)，居民消費(fèi)意識(shí)不斷增強(qiáng) ，商業(yè)市場(chǎng)(shchng)可以快速發(fā)展。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增速上升趨勢(shì)明顯，消費(fèi)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力之一。2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為487億元，至2008年為1391.

31、48億，是2003年的2.85倍，年增長(zhǎng)率均保持在15%以上。共二百三十八頁(yè)城市(chngsh)宏觀環(huán)境城市(chngsh)概況項(xiàng)目區(qū)位研究城市地產(chǎn)市場(chǎng)城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄城市規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)城市人口共二百三十八頁(yè)城市規(guī)劃(chn sh u hu)方向 規(guī)劃構(gòu)建“多中心、開(kāi)放式”的市城空間發(fā)展格局，形成“兩橫一縱”的“干”字型城鎮(zhèn)發(fā)展軸。以三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸為主干，各級(jí)城鎮(zhèn)間形成縱橫交織的聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)(wnglu)，最終形成網(wǎng)絡(luò)(wnglu)型城鎮(zhèn)體系。共二百三十八頁(yè)共二百三十八頁(yè)城市宏觀(hnggun)環(huán)境城市(c

32、hngsh)概況項(xiàng)目區(qū)位研究城市地產(chǎn)市場(chǎng)城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄城市規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)城市人口結(jié) 論共二百三十八頁(yè)無(wú)論從歷史的角度，現(xiàn)實(shí)的角度，還是(hi shi)人口的角度考量，都是區(qū)域中心城市。結(jié)論(jiln)綜述無(wú)錫市的收入水平與消費(fèi)水平，已經(jīng)進(jìn)入了追求品質(zhì)與層次的商業(yè)階段。無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)支柱多樣化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向“321”結(jié)構(gòu)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)小康。加之一定規(guī)模的城市人口，都為商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)項(xiàng)目所在區(qū)域，在城市規(guī)劃中屬于絕對(duì)的城中板塊，是無(wú)錫城市發(fā)展的源動(dòng)力。觀點(diǎn)無(wú)錫的宏觀環(huán)境為地產(chǎn)及商業(yè)的快速發(fā)展提供

33、了良好的基礎(chǔ)從城市層面的規(guī)劃考量，城中板塊將成為無(wú)錫市商業(yè)與商務(wù)的集中區(qū)域，這也是項(xiàng)目物業(yè)升值與商業(yè)發(fā)力的基礎(chǔ)。共二百三十八頁(yè)目錄(ml)項(xiàng)目(xingm)區(qū)位研究城市地產(chǎn)市場(chǎng)城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議城市宏觀環(huán)境共二百三十八頁(yè)城市地產(chǎn)(dchn)市場(chǎng)土地(td)市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位研究城市宏觀環(huán)境城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄辦公市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)共二百三十八頁(yè) 近幾年來(lái)，無(wú)錫市商品住宅用地市場(chǎng)發(fā)展較為迅速。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2003-2008年

34、，無(wú)錫市商品住宅用地（含商?。┛傆?jì)成交2856.51萬(wàn)平米(pn m)，成交金額近600億元，分別占總交量的77.62%和83.56%?？梢?jiàn)，住宅用地是無(wú)錫市土地交易市場(chǎng)最要的組成部分。 2003-2008年各區(qū)商品住宅用地成交(chng jio)統(tǒng)計(jì) 共二百三十八頁(yè) 從2003年到2008年，無(wú)錫市區(qū)總計(jì)成交經(jīng)營(yíng)性用地3679.9萬(wàn)平方米，成交總價(jià)達(dá)到700多億元。2004與2006年無(wú)錫市經(jīng)營(yíng)性用地成交最多，分別占總數(shù)(zngsh)的22.93%和27%。就成交總價(jià)來(lái)看，2006年的成交款達(dá)到168億元，占總量的23.69%。 2003-2008年全市經(jīng)營(yíng)性用地成交(chng jio) 共

35、二百三十八頁(yè)2003-2008年每平方米土地價(jià)格 0100020003000200320042005200620072008187313271804169035042383 從2003年到2008年，每平方米土地價(jià)值顯著提升?？紤]到土地供應(yīng)(gngyng)地區(qū)，主要集中在湖濱、惠山、新區(qū)等新規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，對(duì)平均價(jià)值有明顯的下拉作用。因此實(shí)際上傳統(tǒng)城區(qū)的每平方米土地價(jià)值實(shí)際提升幅度非?？捎^共二百三十八頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)2009年1-9月份經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)(shchng)交易情況 土地位置面積 畝土地用途成交價(jià)萬(wàn)元競(jìng) 得 單 位XDG-2008-63崇安區(qū)桐橋路與廣益路交叉口西北11.78商

36、業(yè)、物流2670無(wú)錫匯華醫(yī)藥有限公司XDG-2008-64 崇安區(qū)廣南路與廣益路交叉口東北28.02商業(yè)、睦鄰中心4710無(wú)錫市廣益建設(shè)發(fā)展有限公司XDG-2008-53 濱湖區(qū)胡埭九龍灣鄉(xiāng)村家園內(nèi)30.3商業(yè)2370無(wú)錫十八灣生態(tài)旅游休閑發(fā)展有限責(zé)任公司XDG-2008-54 濱湖區(qū)胡埭九龍灣鄉(xiāng)村家園內(nèi)23.5商業(yè)1700無(wú)錫十八灣生態(tài)旅游休閑發(fā)展有限責(zé)任公司XDG-2008-59 錫山區(qū)，東至新312國(guó)道11.58商業(yè)850無(wú)錫寶尊汽車銷售服務(wù)有限公司XDG-2009-7 廣瑞路與廣益路交叉口東南側(cè)13.38商業(yè)、商務(wù)辦公3464無(wú)錫市崇安區(qū)資產(chǎn)管理中心XDG(XQ)2007-67 國(guó)際科

37、技園新安花苑安置區(qū)二期22.8商業(yè)2760無(wú)錫新安富民物業(yè)股份合作社XDG(XQ)2008-39國(guó)際科技園KJY-XA-A-16號(hào)地塊46.27居住8020無(wú)錫新安富民物業(yè)股份合作社共二百三十八頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)2009年1-9月份經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)(shchng)交易情況 土地位置面積 畝土地用途成交價(jià)萬(wàn)元競(jìng) 得 單 位XDG-2008-45 惠山區(qū)服務(wù)外包南部集聚區(qū)68.15商業(yè)、科研研發(fā)5452無(wú)錫市隆泰置業(yè)有限公司XDG-2009-6 惠山區(qū)源生路西側(cè)、政和大道北側(cè)23.75商業(yè)、商務(wù)辦公2490無(wú)錫惠山新城置業(yè)發(fā)展有限公司XDG-2009-18 健康路與后西溪路交叉口東南側(cè)25

38、.15綜合41497恒?。ńK）有限公司XDG-2009-15 民豐路與校園路交叉口的西北角30.28商辦文化設(shè)施6100無(wú)錫市北塘區(qū)益民投資發(fā)展有限公司XDG-2009-17 惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)唐平湖地區(qū)55.65商業(yè)3650上海龍澤實(shí)業(yè)有限公司XDG(XQ)-2008-40 國(guó)際科技園TKY-YF-B-15號(hào)53.52商業(yè)金融12925無(wú)錫新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司XDG(XQ)-2008-51 國(guó)際科技園TKY-HB-C-08號(hào)97.27旅館業(yè)7873無(wú)錫新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司XDG(XQ)-2009-3 國(guó)際科技園規(guī)劃道路以東30.9商業(yè)金融7466無(wú)錫太湖國(guó)際科技園投資開(kāi)發(fā)有限公司XDG(XQ

39、)-2009-10 新區(qū)敘豐里小區(qū)東側(cè)153.02商住、商辦55703江蘇蘇南萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司共二百三十八頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)2009年1-9月份經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)交易(jioy)情況 土地位置面積 畝土地用途成交價(jià)萬(wàn)元競(jìng) 得 單 位XDG(XQ)-2009-2 新區(qū)錫士路東側(cè)、錫新二路南側(cè)12.8商業(yè)962無(wú)錫市新洲豐田汽車銷售服務(wù)有限公司XDG(XQ)-2008-45 新區(qū)城南路東側(cè)、高浪路匝道北側(cè)99.036商業(yè)、研發(fā)辦公11750江蘇無(wú)錫國(guó)家糧食儲(chǔ)備庫(kù)XDG-2008-55 紅星路與健康路交叉口西北側(cè)。35.93綜合4156無(wú)錫盛聯(lián)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司XDG-2007-55 濱湖區(qū)觀

40、山路南側(cè)、蠡河路西側(cè)203.32商業(yè)、居住 62200無(wú)錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司XDG-2007-56 濱湖區(qū)瑞景道西側(cè)、觀山路南側(cè)184.7商業(yè)、居住 55890無(wú)錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司XDG-2009-32 錫滬路與江海路交叉口西北側(cè)71.54商住22983無(wú)錫市崇安新城龍瑞投資有限公司XDG-2008-61 胡埭路與小胡山南路交叉口西北側(cè) 86.89商業(yè) 9447江蘇富安投資集團(tuán)有限公司XDG-2008-62 胡埭路與小胡山南路交叉口東北側(cè) 93.76商業(yè)10134無(wú)錫市十八灣農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游發(fā)展有限公司共二百三十八頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)2009年1-9月份(yufn

41、)經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)交易情況 惠山區(qū)陽(yáng)山老鎮(zhèn)區(qū)，東至陽(yáng)山鎮(zhèn)派出所，南至環(huán)山路，西至新瀆路，北至錫陸路 惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)，東至振祁路，南至暮橋路，北至規(guī)劃新橋路 太湖新城五湖大道東側(cè)、周新路南側(cè)、大通路北側(cè) 太湖大道以南、鴻橋路以東、隱秀路以西 太湖新城立信大道西側(cè)、和暢路北側(cè) 太湖新城和暢路北側(cè)、觀順路西側(cè)、觀山路南側(cè)、信成道東側(cè) 太湖新城立信大道西側(cè)、觀山路北側(cè)、觀順路東側(cè)、高浪路南側(cè) 土地位置無(wú)錫陽(yáng)山新太陽(yáng)房地產(chǎn)有限公司2860商住 33.71XDG-2009-19 保潤(rùn)（無(wú)錫）置業(yè)有限公司1620商業(yè) 17.09XDG-2008-24 無(wú)錫深航置業(yè)有限公司30865商業(yè)、商務(wù)辦公、居住 97.9

42、3XDG-2009-37 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司290000商務(wù)辦公、商業(yè)、居住 334.25XDG-2009-41 無(wú)錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司20000商業(yè)、商務(wù)辦公、居住 80.6XDG-2009-28 無(wú)錫市城開(kāi)投資發(fā)展公司19100居住、商業(yè) 51.66XDG-2009-22 無(wú)錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司110000商業(yè)、商務(wù)辦公、居住 257.38XDG-2009-21 競(jìng) 得 單 位成交價(jià)萬(wàn)元土地用途面積 畝共二百三十八頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)2009年1-9月份經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)交易(jioy)情況 土地位置面積 畝土地用途成交價(jià)萬(wàn)元競(jìng) 得 單 位XDG-2009-

43、40 惠山區(qū)前洲鎮(zhèn)玉洲路東側(cè)，南至錫玉路，北至青城西路 59.67居住、商業(yè) 4150無(wú)錫市洪業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司XDG(XQ)-2008-50 無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園TKY-HB-A-07、08號(hào)地塊（湖景路以北、凈慧西道以西）283.02居住、商業(yè) 64400重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司XDG(XQ)-2008-55 國(guó)際科技園凈慧東道東側(cè)74.88商辦混合20290無(wú)錫軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司XDG(XQ)-2009-1 新區(qū)錫士路東側(cè)、錫新二路南側(cè)13.53商業(yè)1015上海國(guó)信汽車銷售有限公司XDG(XQ)-2009-12 新區(qū)梅村鎮(zhèn)新華路東、梅里路北、伯瀆河南側(cè) 36.89商業(yè)、旅游設(shè)施 8

44、424無(wú)錫梅里古鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司土地市場(chǎng)企穩(wěn)向好，1-9月累計(jì)成交土地37幅，成交面積200萬(wàn)左右，用地性質(zhì)多為商業(yè)、商業(yè)居住混合用地，地塊出讓主要集中在湖濱區(qū) 。北塘區(qū)2009年尚無(wú)土地出讓。整體來(lái)看，北塘區(qū)的可開(kāi)發(fā)土地存量有限共二百三十八頁(yè)城市地產(chǎn)(dchn)市場(chǎng)土地(td)市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位研究城市宏觀環(huán)境城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄辦公市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)共二百三十八頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)住宅市場(chǎng)(shchng)交易情況 2007年無(wú)錫住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的繁榮景象，供應(yīng)419.21萬(wàn)，成交423.24

45、萬(wàn)，成交均價(jià)4866/.2008年受到國(guó)際金融危機(jī)的沖擊,供銷比例失調(diào),達(dá)到了1.72:1.2009年市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖,壓縮一年的剛性、投資性需求爆發(fā)性釋放，成交面積361.27萬(wàn)，但是市場(chǎng)受到08年的影響，開(kāi)工量不足，供應(yīng)量減少僅140.25萬(wàn)，供應(yīng)比為0.38：1，成交均價(jià)為5585/。共二百三十八頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)住宅市場(chǎng)(shchng)交易情況 2009年無(wú)錫住宅市場(chǎng)受到08年的影響供應(yīng)量較少，1-8月新增供應(yīng)量為140萬(wàn)左右，而成交受需求的釋放，從4月開(kāi)始保持一個(gè)良好的銷售態(tài)勢(shì)，成交361萬(wàn)，超過(guò)07年同期水平。共二百三十八頁(yè)城市地產(chǎn)(dchn)市場(chǎng)土地(td)市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位研究城市

46、宏觀環(huán)境城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄辦公市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)共二百三十八頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)商業(yè)市場(chǎng)交易(jioy)情況 2007年與2008年無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)均為供大于求的市場(chǎng)形態(tài)，兩年累計(jì)新供應(yīng)量為210萬(wàn)左右，累計(jì)成交僅為102萬(wàn)左右，供銷比2.04：1，商業(yè)剩余百萬(wàn)平方，按年均50萬(wàn)銷售速度，2年可以銷售完畢，共二百三十八頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)商業(yè)(shngy)市場(chǎng)交易情況 2008年樓市受金融危機(jī)的影響，銷售大幅下降，資金供應(yīng)不足，開(kāi)工量大幅減少，商業(yè)作為投資性質(zhì)的物業(yè)，受到影響較大，從09年

47、商業(yè)供應(yīng)及其不穩(wěn)定中可以反推到08年下半年的商業(yè)開(kāi)工量嚴(yán)重不足。但對(duì)比住宅，無(wú)錫商業(yè)物業(yè)的銷售相對(duì)緩慢許多。共二百三十八頁(yè)城市(chngsh)地產(chǎn)市場(chǎng)土地(td)市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位研究城市宏觀環(huán)境城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄辦公市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)共二百三十八頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)辦公市場(chǎng)交易(jioy)情況 辦公市場(chǎng)與商業(yè)、住宅市場(chǎng)一樣，受到大環(huán)境的影響，供求量變化基本一致，但是由于辦公市場(chǎng)的特殊型，無(wú)住宅市場(chǎng)的剛性需求，與商業(yè)的投資性相比，投資需求也較少，所以供需均不旺，但是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，辦公需求也會(huì)保

48、持一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。共二百三十八頁(yè)辦公(bn gng)環(huán)境 今年無(wú)錫寫(xiě)字市場(chǎng)與住宅、商業(yè)相比略顯冷清，這與寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求不旺有關(guān)。無(wú)錫市中心幾大主力寫(xiě)字樓如摩天360、國(guó)郵大廈、東方商廈等租賃情況一般，作為無(wú)錫目前最高檔的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，位于中山路與人民中路交接處的摩天360尚有不少房源空置，租賃市場(chǎng)的冷淡直接導(dǎo)致投資(tu z)寫(xiě)字樓客戶銳減。 市場(chǎng)冷淡的導(dǎo)火索是需求與供應(yīng)的脫節(jié)，縱觀無(wú)錫寫(xiě)字樓，主要還是以市區(qū)較老的辦公樓為主，設(shè)施陳舊戶型小、物業(yè)管理水平一般、車位嚴(yán)重缺乏，且地處城市中心區(qū)域，交通擁擠，并不適合現(xiàn)代辦公需求。 以濱湖區(qū)、崇安區(qū)和南長(zhǎng)區(qū)為主要區(qū)域，三大區(qū)域?qū)?huì)陸續(xù)推出50萬(wàn)

49、平米以上的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。紅豆國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、恒隆大廈等等新興高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目的推出將使得無(wú)錫市區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給達(dá)到飽滿。樓盤質(zhì)量、辦公環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等都將大幅提高。 共二百三十八頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)辦公(bn gng)市場(chǎng)交易情況 從上圖可以看到2009年辦公類供應(yīng)稀少，但07、08年新增供應(yīng)剩余24萬(wàn)可以供市場(chǎng)近兩年的去化，隨著當(dāng)前市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，將會(huì)陸續(xù)有新的供應(yīng)量上市。共二百三十八頁(yè) 作為政府規(guī)劃的城市名片，太湖廣場(chǎng)將被打造成以商務(wù)休閑為特色的新副市中心商務(wù)區(qū)，其中凱燕環(huán)球中心、深圳茂業(yè)城、無(wú)錫世界貿(mào)易中心、香港九龍倉(cāng)等項(xiàng)目迅速崛起，太湖廣場(chǎng)超億元重大商業(yè)項(xiàng)目更達(dá)余個(gè)，其中大多包含

50、寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)，從項(xiàng)目稀缺到市場(chǎng)出現(xiàn)井噴。無(wú)錫寫(xiě)字樓市場(chǎng)并沒(méi)有呈現(xiàn)一個(gè)(y )循序漸進(jìn)的增長(zhǎng)過(guò)程。市場(chǎng)供應(yīng)井噴之勢(shì)明顯。 新興辦公(bn gng)市場(chǎng)共二百三十八頁(yè)個(gè)案名稱紅豆國(guó)際廣場(chǎng)保利達(dá)廣場(chǎng)中住新天地世界貿(mào)易中心茂業(yè)城潤(rùn)華國(guó)際開(kāi)發(fā)單位無(wú)錫市紅豆置業(yè)有限公司無(wú)錫市城市投資發(fā)展總公司無(wú)錫中住投資公司溫州溫博投資有限公司深圳茂業(yè)集團(tuán)無(wú)錫潤(rùn)地利建設(shè)發(fā)展有限公司附 圖基地位置位于勝利門廣場(chǎng)西側(cè)，東至中山路，南至道長(zhǎng)巷，西至天成巷，北與聚豐園大酒店相鄰。位于無(wú)錫一百東面，北至古運(yùn)河，東為工運(yùn)路，南至解放北路。位于永樂(lè)路與金溝橋街交叉口的西北側(cè)。位于太湖大道與清揚(yáng)路交叉口東南角，北靠太湖大道，西臨清揚(yáng)路，東

51、至通揚(yáng)路，南側(cè)與南揚(yáng)新村相接。位于太湖廣場(chǎng)南側(cè)，南至文化路，北至陳列館，西臨規(guī)劃道路，東側(cè)以清揚(yáng)路為界。位于青祁路、太湖大道交叉口西北側(cè)，南側(cè)為太湖大道，東側(cè)為青祁路，西側(cè)、北側(cè)均為體育中心。物業(yè)形態(tài)寫(xiě)字樓、酒店式公寓、商業(yè)商業(yè)、辦公、居住用房商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店式公寓會(huì)展中心,寫(xiě)字樓,商業(yè),高級(jí)公寓商業(yè),寫(xiě)字樓,酒店,高級(jí)公寓寫(xiě)字樓租售寫(xiě)字樓1.5-1.9萬(wàn)/酒店式精裝公寓均1.8萬(wàn)/左右未售寫(xiě)字樓1元/天/商鋪3元/天/09.06最后銷售9000寫(xiě)字樓,酒店式公寓二期2010年6月左右銷售商業(yè)3.5萬(wàn)1-2層200-500層高4.8-4.2米住1.4寫(xiě)字樓2010-11年推出寫(xiě)字樓精裝1.6

52、-1.8萬(wàn)上半年1.4萬(wàn)左右備 注目前項(xiàng)目已開(kāi)始建設(shè)。項(xiàng)目總投資億港元，可建設(shè)用地面積約為54031平方米，地上總建筑面積約322170平方米，地下總建筑面積約116000平方米，容積率6.0，目前項(xiàng)目已開(kāi)始建設(shè)。目前項(xiàng)目已開(kāi)始建設(shè)?？傆玫孛娣e約55568平方米，總建筑面積約241720平方米，方案由一棟57層世貿(mào)大樓、一棟5層會(huì)展中心，及5棟24層至33層的世貿(mào)國(guó)際公寓組成?？傆玫孛娣e約5.25萬(wàn)平方米，地上總建筑面積約33.9萬(wàn)平方米，其中住宅13萬(wàn)平方米，商業(yè)11萬(wàn)平方米，辦公6.4萬(wàn)平方米，酒店3.5萬(wàn)平方米。精裝1000/左右,45層.辦公(bn gng)環(huán)境共二百三十八頁(yè)辦公(bn

53、 gng)環(huán)境入住率99%入住率90%入住率98%入住率95%概況(gikung)說(shuō)明銀輝物業(yè)公司4.2元/月港中旅物業(yè)中國(guó)銀行自行管理華光珠寶城管理東方廣場(chǎng)物業(yè)管理大廈自行管理物業(yè)管理約3元/天(不含物業(yè)費(fèi))1.4-1.53元/天(不含物業(yè)費(fèi))約1.5元/天(含物業(yè)管理費(fèi))約1.8元/天(含物業(yè)管理費(fèi))約2.35元/天(含物業(yè)、水電費(fèi))約1.5元/天(含物業(yè)費(fèi))出租行情1.4萬(wàn)元/（市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)）1.2-1.4萬(wàn)元/（市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)）只租不售只租不售只租不售只租不售銷售價(jià)格CBD，人民路CBD，中山路CBD，中山路CBD，中山路CBD，中山路CBD，中山路位置圖片摩天360匯金廣場(chǎng)中國(guó)銀行華光大廈

54、東方廣場(chǎng)吟春大廈名稱現(xiàn)有辦公市場(chǎng)共二百三十八頁(yè)辦公(bn gng)環(huán)境現(xiàn)有辦公(bn gng)市場(chǎng)201套，車位286個(gè)107套（辦公），160個(gè)泊位爛尾路改造，辦公107套建造10年左右，管理較差挑高產(chǎn)品，商住 混合樓，管理較差建造10年左右，配備獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施概況說(shuō)明戴德梁行潤(rùn)德梁戴德梁行潤(rùn)德梁未定大廈自行管理東都物業(yè)管理天安港力物業(yè)管理物業(yè)管理約1.3元/天約1.5元/天約1.4元/天約1.2元/天約1.5元/天出租行情/銷售價(jià)格太湖大道旁蠡園開(kāi)發(fā)區(qū)太湖大道與清揚(yáng)路交匯處CBD，人民中路CBD,人民中路解放東路，保利廣場(chǎng)對(duì)面CBD，中山路位置圖片太湖明珠發(fā)展大廈太湖明珠數(shù)碼大廈財(cái)富大廈佳福

55、大廈泰翔大廈天安大廈名稱目前入住率 100%郵政局自行管理 約1.6元/天物業(yè)管理費(fèi)0.6元/無(wú)錫市縣前東街18號(hào)國(guó)郵大廈 共二百三十八頁(yè)城市(chngsh)地產(chǎn)市場(chǎng)土地(td)市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位研究城市宏觀環(huán)境城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄辦公市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)結(jié) 論共二百三十八頁(yè)無(wú)錫市土地價(jià)值，尤其是傳統(tǒng)市區(qū)土地價(jià)值逐年提升是不爭(zhēng)的事實(shí)，這一趨勢(shì)(qsh)在過(guò)去6年期間未因其他因素產(chǎn)生過(guò)明顯變化。結(jié)論(jiln)綜述無(wú)錫市商業(yè)物業(yè)的銷售不理想，從調(diào)研來(lái)看，無(wú)錫人投資購(gòu)買商鋪的意愿不明顯。無(wú)錫市住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)同

56、升的趨勢(shì)，但是受政策和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響較為明顯，這說(shuō)明無(wú)錫市住宅市場(chǎng)的投資型購(gòu)買占有相當(dāng)比重?zé)o錫市的辦公市場(chǎng)相對(duì)較冷，從調(diào)研來(lái)看，無(wú)錫人購(gòu)買辦公以自用為主。觀點(diǎn)作為土地價(jià)值而言，項(xiàng)目所在區(qū)域持續(xù)向上增長(zhǎng)是必然趨勢(shì)作為商業(yè)物業(yè)，如果作為商鋪出售，會(huì)面臨一定的轉(zhuǎn)手困境。因此本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)資金回籠有難度作為辦公物業(yè)，從辦公的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是出售還是出租都不理想。因此本項(xiàng)目辦公物業(yè)通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)資金回籠有難度共二百三十八頁(yè)目錄(ml)項(xiàng)目(xingm)區(qū)位研究城市地產(chǎn)市場(chǎng)城市商業(yè)研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議城市宏觀環(huán)境共

57、二百三十八頁(yè)城市(chngsh)商業(yè)研究商業(yè)(shngy)概述商圈分布商圈結(jié)構(gòu)特征商圈功能特征城市宏觀環(huán)境城市地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄商圈租金比較商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域承載功能共二百三十八頁(yè)按常住人口計(jì)算，無(wú)錫的人均GDP水平在2008年也已突破(tp)1萬(wàn)美元，處在由小康向發(fā)達(dá)水平過(guò)渡的階段。 無(wú)錫人均GDP水平，預(yù)示著無(wú)錫的商業(yè)的發(fā)展將呈現(xiàn)隨著(su zhe)城市功能的增加而分化（如百貨商圈分化成、高端精品百貨、中端大眾百貨以及低端批發(fā)市場(chǎng)多個(gè)商圈），消費(fèi)水平提升而實(shí)現(xiàn)層級(jí)提升（如小吃向特色品質(zhì)餐飲進(jìn)化

58、），消費(fèi)意識(shí)改變而新增（如酒吧、健身等），以及城市商務(wù)政務(wù)接待的增加及提升而增加（如大型高檔餐飲等）。共二百三十八頁(yè)無(wú)錫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演替呈現(xiàn)出第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)向二三產(chǎn)業(yè)并舉格局轉(zhuǎn)變，符合世界產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變的一般規(guī)律，各產(chǎn)業(yè)間比例失調(diào)的狀況(zhungkung)明顯轉(zhuǎn)變，表現(xiàn)出步入后工業(yè)化城市的部分特征。 無(wú)錫的三產(chǎn)比重(bzhng)，也預(yù)示著這種商業(yè)的變化趨勢(shì)已經(jīng)迫在眉睫，到了起飛的臨界點(diǎn)。共二百三十八頁(yè)2008主要城市無(wú)錫人均(rn jn)商業(yè)面積比較 按照2008年無(wú)錫常住人口計(jì)算，無(wú)錫市區(qū)的人均商業(yè)面積約為1.07平方米。與同期的國(guó)內(nèi)主要城市相比，人均商業(yè)面積處于中等水平。未來(lái)無(wú)錫宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)看好

59、，城市規(guī)劃，整體經(jīng)濟(jì)水平和居民購(gòu)買力的提升也將要求無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步向商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)(dq)水平發(fā)展。共二百三十八頁(yè)城市商業(yè)(shngy)研究商業(yè)(shngy)概述商圈分布商圈結(jié)構(gòu)特征商圈功能特征城市宏觀環(huán)境城市地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位研究區(qū)域研究項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值判斷商業(yè)方向分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)判斷經(jīng)營(yíng)模式及收益測(cè)算建筑改造建議目錄商圈租金比較商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域承載功能共二百三十八頁(yè)無(wú)錫商業(yè)(shngy)市場(chǎng)總體布局45723161、火車站商圈 2、保利廣場(chǎng)商圈 3、勝利門商業(yè)區(qū)4、CBD商圈 5、南禪寺商圈6、金太湖(ti h)-青石路商圈 7、太湖廣場(chǎng)商圈 8。五愛(ài)廣場(chǎng)商圈無(wú)錫商業(yè)集中于傳統(tǒng)市中心

60、，特別是由解放路圍合而成的區(qū)域內(nèi)。典型商圈分為：火車站前、勝利門、中山路-崇安寺（CBD）、五愛(ài)廣場(chǎng)、南禪寺、保利廣場(chǎng)、金太湖-青石路特色商業(yè)街八個(gè)區(qū)塊。太湖廣場(chǎng)商圈是無(wú)錫近年供應(yīng)量最大、最集中的商圈，力圖打造無(wú)錫市新副市區(qū)商務(wù)中心的橋頭堡 。8共二百三十八頁(yè)無(wú)錫商業(yè)(shngy)市場(chǎng)總體布局45723161、火車站商圈 2、保利廣場(chǎng)(gungchng)商圈 3、勝利門商業(yè)區(qū)4、CBD商圈 5、南禪寺商圈6、金太湖-青石路商圈 7、太湖廣場(chǎng)商圈中山路商圈是無(wú)錫核心商圈，是無(wú)錫城市的中心商業(yè)，五愛(ài)廣場(chǎng)是城市副中心商業(yè)金太湖及太湖廣場(chǎng)在規(guī)劃的概念為區(qū)域中心商業(yè)。其他商圈都是功能型的商圈除了商圈商業(yè)