滄州市新華區(qū)東環(huán)中街19#畜牧水產(chǎn)6#樓3-402室住宅

1、 河北中評房地產(chǎn)估價有限公司 PAGE 滄州市新華區(qū)東環(huán)中街19#畜牧水產(chǎn)6#樓3-402室住宅拍賣底價評估(李作全與張思新、張思東買賣合同糾紛一案)冀中評報字2018第2079號委 托 方：河北省滄縣人民法院估 價 方：河北中評房地產(chǎn)估價有限公司估價人員：李慶新（注冊號：1319960026）崔俊梅（注冊號：1320140001）估價作業(yè)日期：2018年6月25日至2018年6月28日目 錄一、致委托方函 1二、估價師聲明 2三、估價的假設(shè)和限制條件 3四、估價結(jié)果報告 4五、附件 8PAGE - 8 -公司地址：滄州市運河區(qū)解放西路頤和國際C座505室 電話20

2、52758- PAGE - 1 -致 委 托 方 函河北省滄縣人民法院：接受貴方委托，我公司對位于滄州市新華區(qū)東環(huán)中街19#畜牧水產(chǎn)6#樓3-402室住宅的市場價值進(jìn)行了評估，為貴方確定估價對象在價值時點的拍賣底價提供參考依據(jù)。本次估價對象為滄州市新華區(qū)東環(huán)中街19#畜牧水產(chǎn)6#樓3-402室住宅，權(quán)利人為張思新，共有人為王海艷，建筑面積為93.94平方米，用途為住宅。估價目的：為司法機關(guān)確定估價對象在價值時點的拍賣底價提供參考依據(jù)。我公司估價人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序,采用科學(xué)的評估方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算,并結(jié)合評估經(jīng)驗和對影響項目價值因素

3、的分析,確定估價對象在價值時點2018年6月25日的房地產(chǎn)價值為：單 價：7700.00元/平方米總 價：723338.00元大 寫：柒拾貳萬叁仟叁佰叁拾捌元整幣 種：人民幣估價對象已查封，本次評估設(shè)定估價對象于價值時點無抵押、租賃、擔(dān)保等他項權(quán)利存在，不存在產(chǎn)權(quán)法律糾紛，估價結(jié)果為估價對象于價值時點完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價格。 河北中評房地產(chǎn)估價有限公司法定代表人： 二零一八年六月二十八日估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1、估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價

4、報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T 50291-2015)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、本公司估價人員對估價對象進(jìn)行了實地查勘，估價人員對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，不承擔(dān)對估價對象建筑質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分進(jìn)行查看的責(zé)任。6、本估價報告由我公司獨立完成，沒有其他人士或機構(gòu)對本報告提供重要的專業(yè)幫助。7、本估價報告僅供委托方用于估價報告中載明的目的，用于其他目的時本報告無效。本報告在有效期內(nèi)使用時，估價結(jié)果應(yīng)與估價報告同時完整使用。

5、8、未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，委托方不得將本報告全文或部分內(nèi)容公開披露，不得將本估價結(jié)果及報告用于與估價目的無關(guān)的其他用途，我公司不承擔(dān)由于委托方對本報告使用不當(dāng)所造成的一切后果。9、如發(fā)現(xiàn)本報告內(nèi)的文字、數(shù)字打印或其他原因出現(xiàn)誤差時，請通知本機構(gòu)進(jìn)行更正，本報告復(fù)印無效。注冊房地產(chǎn)估價師：注冊房地產(chǎn)估價師：估價的假設(shè)和限制條件一、估價對象為滄州市新華區(qū)東環(huán)中街19#畜牧水產(chǎn)6#樓3-402室住宅，根據(jù)委托方提供的資料可知，權(quán)利人為張思新，共有人為王海艷,建筑面積為93.94平方米，估價對象已查封。二、本報告所稱評估價格，系指我們對所評估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并在價值時點之狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下

6、，為本報告所列明的目的在估價假設(shè)和限制條件下提出的公允估值意見。三、本次估價采用的建筑面積為委托方提供的資料所記載的面積數(shù)，并以此為基礎(chǔ)測算的。四、本次評估為司法機關(guān)確定估價對象在價值時點的拍賣底價提供參考依據(jù)。五、本報告是在委托方確定提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負(fù)責(zé)，并且提供了與本次評估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。六、在評估所委托房地產(chǎn)市場價格時，我們未考慮估價對象房地產(chǎn)所欠付的抵押、擔(dān)保以及如果該房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔(dān)的費用和稅項等可能影響其價值的任何限制，我們也未對房地產(chǎn)評估增值額作任何納稅準(zhǔn)備。本報告也未考慮國家

7、宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對房地產(chǎn)市場價格的影響。七、自價值時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及使用狀況如發(fā)生變化，并對估價對象價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。八、本次估價是以估價對象按照規(guī)劃批準(zhǔn)的用途持續(xù)有效地繼續(xù)使用為假設(shè)前提。九、注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)行估價業(yè)務(wù)的目的是對估價對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對估價對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)范圍。注冊房地產(chǎn)估價師不具有對估價對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見的能力，故我們不對評估對象的法律權(quán)屬提供保證，提請委托方和相關(guān)當(dāng)事方注意。十、根據(jù)最高人民法院對外委托鑒定、評估、拍賣等工作管理規(guī)定的

8、相關(guān)條款，當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告后10日內(nèi)以書面形式向人民法院提出。估價結(jié)果報告一、委 托 方單位名稱：河北省滄縣人民法院電 話、估 價 方機 構(gòu) 名 稱：河北中評房地產(chǎn)估價有限公司法 定 代 表 人：李慶新住 所：滄州市解放西路頤和廣場13號樓505室統(tǒng)一社會信用代碼：91130900795483519D備 案 等 級：貳級證 書 編 號：冀建房估（滄）18號有 效 期 限：截至2020年12月5日三、估價對象（一）估價對象位置描述本次估價對象位于滄州市新華區(qū)東環(huán)中街，臨千童大道，交通較便利。（二）估價對象權(quán)屬及現(xiàn)狀1、房地

9、產(chǎn)權(quán)屬描述本次估價對象權(quán)利證號為00019541號，權(quán)利人為張思新，共有人為王海艷,建筑面積為93.94平方米，用途為住宅。2、權(quán)利狀況估價對象已查封，本次評估假設(shè)估價對象為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典當(dāng)權(quán)等他項權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格。3、估價對象現(xiàn)狀本次估價對象為滄州市新華區(qū)東環(huán)中街19#畜牧水產(chǎn)6#樓3-402室住宅：一層兩戶，總樓層為5層，估價對象位于4層，建筑面積93.94平方米，外墻刷涂料，室內(nèi)木地板地面，內(nèi)墻刷涂料，衛(wèi)生間瓷磚地面，內(nèi)墻及吊頂貼pvc，成套木門，入戶門為防盜門，現(xiàn)狀較好。4、區(qū)域狀況估價對象臨千童大道，附近公共配套設(shè)施較齊全，交通通達(dá)度較好。四、估價

10、目的為司法機關(guān)確定估價對象在價值時點的拍賣底價提供價值參考依據(jù)。五、價值時點 二零一八年六月二十五日，以現(xiàn)場查勘日期為價值時點。六、價值定義1、本次評估價值定義為評估時點估價對象的市場價值。市場價值是指理性而謹(jǐn)慎的交易雙方，處于利己動機，有較充裕的時間，在了解交易對象，知曉市場行情下自愿進(jìn)行交易最可能的價格。2、用途：住宅；3、本次評估包含建筑物和附屬設(shè)備（水、電、暖、通訊等）；4、幣種為人民幣；本次估價為符合以上條件下估價對象價值的估價，否則結(jié)果無效。七、估價依據(jù)1、房地產(chǎn)估價規(guī)范；2、房地產(chǎn)估價指導(dǎo)意見；3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；4、中華人民共和國土地管理法；5、中華人民共和國土

11、地管理法實施條例；6、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；7、中國統(tǒng)計出版社出版發(fā)行的最新資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)及參數(shù)手冊；8、其他相關(guān)法律法規(guī)；9、委托方提供的其它相關(guān)資料：委托方提供相關(guān)資料；10、估價人員掌握的有關(guān)資料。八、估價原則本評估報告在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，主要遵循了如下原則：合法原則以估價對象的合法權(quán)屬、合法使用、合法處分等為前提進(jìn)行估價。價值時點原則估價實際上是求取估價對象在某一時點上的價值，所以在評估時，必須假定市場情況停止在價值時點上，同時估價對象的狀況也是以其在價值時點時的情形為準(zhǔn)。本次評估以估價人員現(xiàn)場踏勘之日為價值時點。替代原則估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條

12、件下的正常價格。最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能給估價對象帶來最高價值的使用。九、估價方法根據(jù)本次評估目的及估價對象的特定現(xiàn)狀，本次估價采用比較法進(jìn)行評估。比較法是將估價對象與在價值時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。十、估價結(jié)果綜上計算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對房地產(chǎn)市場價值影響因素進(jìn)行的分析，確定估價對象于價值時點2018年6月25日的房地產(chǎn)價值如下： 單 價：7700.00元/平方米總 價：723338.00元

13、大 寫：柒拾貳萬叁仟叁佰叁拾捌元整幣 種：人民幣十一、注冊房地產(chǎn)估價師:姓名注冊號簽字簽名日期李慶新1319960026 年 月 日崔俊梅1320140001 年 月 日十二、實地勘察期估價人員于2018年6月25日對估價對象進(jìn)行了實地勘察。十三、估價作業(yè)日期二零一八年六月二十五日至二零一八年六月二十八日。十四、估價報告使用提示 （一）本次估價報告的產(chǎn)權(quán)信息及建筑面積采用委托方提供的不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果他項權(quán)業(yè)務(wù)辦理信息表所載產(chǎn)權(quán)信息及面積數(shù)。（二）根據(jù)委托方提供的資料他項權(quán)業(yè)務(wù)辦理信息表可知，估價對象在中國郵政儲蓄銀行股份有限公司滄州市分行辦理抵押，現(xiàn)已查封，本次評估假設(shè)估價對象為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典權(quán)等他項權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正