江西九江潯陽美地營銷提案正稿

1、目錄 HYPERLINK l _前_言 前言.2 HYPERLINK l _第一部分_市場研究篇 第一部分 市場研究篇3 HYPERLINK l _一、城市概況 一、城市概況.3 HYPERLINK l _三、濟陽縣房地產(chǎn)市場分析 二、九江房地產(chǎn)市場分析.5 HYPERLINK l _第二部分_項目理解篇 第二部分 項目理解篇7 HYPERLINK l _一、項目概況 一、項目概況7 HYPERLINK l _一、城市概況 二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)7 HYPERLINK l _三、濟陽縣房地產(chǎn)市場分析 三、項目現(xiàn)狀7 HYPERLINK l _一、城市概況 四、商場、辦公樓建筑面積表8 HYPER

2、LINK l _三、濟陽縣房地產(chǎn)市場分析 五、住宅樓建筑面積表8六、項目SWOT分析8七、項目理解總結(jié).9 HYPERLINK l _第二部分_項目理解篇 第三部分 競爭個案分析篇10 HYPERLINK l _第三部分_營銷推廣篇 第四部分 營銷推廣篇17 HYPERLINK l _一、本項目分析： 價格定位17 HYPERLINK l _一、本項目分析： 價格分析.17 HYPERLINK l _二、目標(biāo)客戶群定位 三、目標(biāo)客戶群定位17 HYPERLINK l _三、項目市場定位 四、項目市場定位20 HYPERLINK l _四、推廣策略 五、推廣策略29六、 HYPERLINK l

3、_（三）推廣部署 營銷工作部署30七、 HYPERLINK l _五、后記 后記33前 言本報告從九江市的市場、經(jīng)濟環(huán)境及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，進行市場推論，尋找機會點，結(jié)合對“潯陽美地”項目（下稱本項目）的定性分析，推導(dǎo)項目定位，進而對本項目的整體推廣策略展開挖掘。本報告由市場研究篇、項目理解篇、競爭個案分析篇、營銷推廣篇四部分組成，旨在研究和分析項目科學(xué)的推廣策略和營銷主線，并為圍繞其后展開的推廣工作提供支撐和把握。限于時間等因素，本次提案部分章節(jié)內(nèi)容未盡深入，相信隨著進一步的工作開展，將對本項目的操作和本報告的修正提出更加堅實的現(xiàn)實依據(jù)。第一部分 市場研究篇一、城市概況九江市位于江西北

4、部，長江中下游南岸，地處東經(jīng)113。53-116。53，北緯28。41-30。51之間。東與江西省波陽縣，安徽省的東至縣毗鄰；西與湖南省平江縣，湖北省的通城、崇陽、通山、陽新等縣接壤；南與江西省新建、安義、靖安、奉新、銅鼓等縣交界；北濱長江，與湖北省的廣濟、黃梅和安徽的宿松、望江等縣隔江相望。素有“江西北大門”之稱。2004年底，總?cè)丝?63.2萬，其中非農(nóng)業(yè)人口122.1萬人。地勢東西高，中部低，南部略高，向北傾斜，平均海拔32米（市區(qū)海拔200米），修水九嶺山海拔1794米，為九江最高蜂，星子縣蛤蟆石附近的鄱陽湖底，海拔-9.37米，為全市最低處。全市山地占總面積的16.4%，丘陵占44.

5、5%，湖泊占18%。城市發(fā)展九江是集名山、名江、名湖、名城于一體的旅游城市。已開發(fā)景點120處，旅游線路30多條，有國家級風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級風(fēng)景名勝區(qū)8處。廬山為國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國教科文組織批準(zhǔn)為中國唯一的“世界文化景觀”列入世界遺產(chǎn)名錄。以廬山為中心，包括市轄10多個縣市區(qū)集名江、名湖、名山、名城、名洞、名茶、名橋于一體，形成了一個大型集旅游區(qū)，也是京九線上最大的風(fēng)景區(qū)。歷史上九江是“途通五嶺，勢拒三江”的要津，具有“七省通衢”的戰(zhàn)略地位。在全國經(jīng)濟發(fā)展格局中，九江是東部沿海開發(fā)向中西部推進的過渡地帶。起著承東啟西的橋梁作用，是京九、長江兩大

6、經(jīng)濟開發(fā)點的交叉點，處于極為重要的位置。從長江流域的格局看，九江是滬、漢兩大區(qū)的結(jié)合部，又是長江段贛鄂湘皖四省結(jié)合部，從京九沿線看，九江是唯一的水陸交通樞紐，溝通東西南北。九江以“茶市”、“米市”著稱于世。1992年，九江被國務(wù)院批準(zhǔn)為長江沿岸開放城市、享有進出口貿(mào)易自營權(quán)，九江已與100多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)往來關(guān)系，400多個集貿(mào)和邊貿(mào)市場及城鄉(xiāng)，成為湘、鄂、皖、贛毗鄰地區(qū)重要的商貿(mào)集散地。今年1-9月經(jīng)濟運行情況簡析19月份全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）414.93億元，增長14.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值52.05億元，增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值223.66億元，增長18.3%；第三產(chǎn)業(yè)

7、增加值139.22億元，增長12.9%。三次產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)19月份全市實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值72.50億元，增長4.6%；全市早稻播種面積63.99千公頃，其中優(yōu)質(zhì)稻率達97.2%，產(chǎn)量32.19萬噸，增長2.4%；棉花播種面積49.02千公頃，增長5.1%；油菜籽總產(chǎn)量9.18萬噸，同比下降1.0%。19月份完成水產(chǎn)品總產(chǎn)量16.23萬噸，增長26.6%。生豬出欄109.16萬頭，同比下降5.7%；肉類總產(chǎn)量9.21萬噸，下降1.2%；禽蛋產(chǎn)量1.47萬噸，增長19.7%。工業(yè)生產(chǎn)19月份全市規(guī)模以上工業(yè)增加值133.30億元，增長25.9%。19月，全市工業(yè)五大支柱產(chǎn)業(yè)（石油化工、冶金建材、紡織服裝

8、、汽車制造、船舶機械）累計完成增加值94.45億元，占全市增加值比重為70.9%，增長20.7%，拉動全市工業(yè)增長14.6個百分點，對全市工業(yè)增長的貢獻率為61.1%。其中船舶機械貢獻突出，其增加值為4.58億元，增長32.9%，對全市規(guī)模工業(yè)的增長的貢獻率為4.0%。工業(yè)園區(qū)19月，全市園區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)337戶，比去年同期增加80戶，累計完成增加值83.72億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值的62.8%，增長35.1%，比全市平均水平高9.2個百分點，對全市工業(yè)增長的貢獻率為76.3%，拉動全市規(guī)模以上工業(yè)19.0個百分點?？h區(qū)工業(yè)19月，13個縣（市、區(qū)）實現(xiàn)工業(yè)增加值106.42億元，

9、增長33.1%，比全市平均水平高7.2個百分點，占全部規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重為79.8%，對全市工業(yè)增長的貢獻率為93.0%，拉動全市規(guī)模以上工業(yè)增長23.8個百分點。第三產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)19月份，全市實現(xiàn)旅游總收入75.21億元，增長24.8%。其中，接待入境游客12.29萬人次，增長29.6%，實現(xiàn)旅游外匯收入3785萬美元，增長30.4%；接待國內(nèi)游客1034.30萬人次，增長23.4%；國內(nèi)旅游收入72.12億元，增長24.3%。成功舉辦了“中國九江?廬山?西海國際文化旅游節(jié)暨第十八屆世界超級模特環(huán)球大賽中國總決賽”以及“2007中國星子（廬山）溫泉旅游節(jié)暨世界旅游小姐大賽中國總決賽”。房

10、地產(chǎn)業(yè)19月份，全市施工房屋面積395.77萬平方米，增長68.1%。銷售房屋面積164.84萬平方米，增長104.4%。其中商品住宅銷售面積156.86萬平方米，增長94.5%。投資、消費情況固定資產(chǎn)投資19月，全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成220.23億元，增長39.0%。投資的主要特點是：1、工業(yè)投資19月份，工業(yè)投資116.56億元，增長38.5%。工業(yè)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資52.9%，比去年同期下降0.2個百分點。在工業(yè)投資中，五大支柱產(chǎn)業(yè)投資51.39億元，增長33.9%，占工業(yè)投資44.1%；2、民間投資19月份，全市民間投資143.80億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資65.3%，增長47%；

11、3、新開工項目19月份，全市新開工項目609個，比去年同期增25個；新開工項目共完成投資94.04億元，同比增長8.3%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，一產(chǎn)0.51億元，同比下降42.5%；二產(chǎn)65.17億元，增長28.1%；三產(chǎn)28.36億元，同比下降19.2%；在二產(chǎn)中，工業(yè)投資64.72億元，增長30.5%。新開工項目三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由去年的1.058.640.4變化為今年的0.569.330.2。4、征用、購置土地面積。今年以來，我市積極貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)和土地政策，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，壓縮與擴張并舉，規(guī)劃用地面積和實際征用、購置土地面積得到有效控制。19月份，本年實際征用和購置土地面積

12、877.21萬平方米，同比下降13.6%。市場消費19月份全市實現(xiàn)社會消費品零售總額114.78億元，增長16.3%；開放型經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展進出口貿(mào)易19月份全市進出口總額25047萬美元，增長43.0%，其中出口總額17522萬美元，增長69.6%。全市實際利用外商直接投資28644萬美元，增長39.0%。經(jīng)濟運行質(zhì)量穩(wěn)步提高財政穩(wěn)定增收。19月份，全市財政總收入完成43.53億元，增長32.9%；財政總收入占GDP比重為10.4%，比上年同期提高1.1個百分點；稅收收入占財政總收入比重為81.9%，比上半年提高1.2個百分點。地方財政一般預(yù)算收入完成24.85億元，增長32.3%。工業(yè)效益提升

13、。19月份全市規(guī)模以上工業(yè)增加值占GDP比重為43.6%，比上年同期提高3.4個百分點。18月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅總額34.55億元，增長4.2倍；規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)191.8%，比去年同期提高65.4個百分點。城鄉(xiāng)居民收入19月份，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8895元，增長21.7%。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2644元，增長11.5%。在崗職工人均工資11005元，增長18.7%。二、九江市房地產(chǎn)市場分析今年三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資情況1-9月九江市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資55089萬元，房屋施工面積56.7萬平方米，商品房屋銷售面積24.6萬平方米，商品房屋銷售額53588萬元。整體看來，九

14、江市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度放慢，銷售市場比較火旺。九江房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀整體市場概況2007年的九江房地產(chǎn)呈現(xiàn)出更加有序發(fā)展的局面，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)品的全面升級換代，以扎實的內(nèi)功和有效的宣傳手段，而不是以價格戰(zhàn)贏消費者的熱銷樓盤越來越多。 2007年九江整體市場的熾熱程度明顯增加，所推項目遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于去年，供貨量強勢增長，隨之而來的就是大量的廣告宣傳，每個樓盤為了在一個白熱的競爭中分得一杯羹，在推廣宣傳上可謂“搶勢不減”，出現(xiàn)“遇忌不避，遇節(jié)更強”的程度。尤其是開發(fā)區(qū)板塊的迅速崛起，為了掄灘九江市區(qū)市場，立體化攻勢有增無減，樓市焦點已集中在開發(fā)區(qū)板塊，一時成了樓市面熱門話題，該板塊的舉動給市區(qū)樓盤帶來一定的危機

15、與壓力。目前，九江房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，基本可分為潯陽區(qū)、廬山區(qū)、開發(fā)區(qū)三大板塊，下面將針對每個板塊作總體的分析：A、開發(fā)區(qū)板塊 目前房地產(chǎn)投資主要集中在長城路、長江大道和九瑞大道一帶。該板塊通過政府及媒體的極力宣傳及炒作，使得原本淡靜的一個地塊在幾年內(nèi)被宣揚成為一塊集居住、投資于一體的熱土，使得在該板塊的在售或未售樓盤都受益非淺。 其周邊的交通、環(huán)境都有了質(zhì)的飛躍，一定程度兌現(xiàn)了政府加大力度“西征”的決心，其利好無形中給置業(yè)者及投資者注入一支強心劑。 目前該板塊項目較多，現(xiàn)時推出的樓盤有：新湖柴桑春天、水木清華、恒盛上花園、容昌桂花園、龍開御景、金泰半島一品、潯海領(lǐng)域、東盟弘雅

16、新苑、青竹苑，待建樓盤有開元房產(chǎn)開發(fā)的青竹路項目和恒園房產(chǎn)開發(fā)的“陽光錦城”。社區(qū)規(guī)劃比較好的有新湖柴桑春天、水木清華、金泰半島一品等項目。“新湖柴桑春天”在九江屬于高質(zhì)素及人性化的社區(qū)，該樓盤通過規(guī)模開發(fā)及在九江具有引導(dǎo)性的前瞻設(shè)施配套，采取“低開高走”價格策略，吸引目標(biāo)人群。B、廬山區(qū)板塊廬山區(qū)板塊隨著九威大道和長虹大道規(guī)劃格局的形成及政府行政、企事業(yè)單位的建設(shè)，將會帶動該板塊房地產(chǎn)市場升溫，主要樓盤有萊茵美郡、慧龍新城、潯陽名城等規(guī)模性樓盤?！叭R茵美郡”屬九江市華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，該項目總建筑面積約20萬平方米，以精品的項目形象推向市場，在現(xiàn)場、廣告形象包裝上都極具心思，貼近年

17、輕人的置業(yè)心態(tài)，該盤一經(jīng)推出，即受到了市場的極大關(guān)注，但由于其項目周邊配套及公共交通不佳，推出價格比市場預(yù)期價格要高，使得大部分年輕一族置業(yè)人士被拒之于門外，銷售情況一般。不過該項目的定位發(fā)展理念比較好，精品意識較強。C、潯陽區(qū)板塊潯陽區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于潯陽區(qū)土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主，現(xiàn)推出的樓盤有：信華城市花園、潯陽江畔、九江豪庭、年豐大廈、南湖國際、名湖廣場、香榭麗舍、世豪名置、克拉城等項目。但從近期新推的幾個樓盤看，價格呈現(xiàn)出熊市走勢。如南湖國際、名湖廣場、是九江目前繞湖稀缺性地塊，從地段、景觀、產(chǎn)品定位等方面都占一定的優(yōu)勢

18、，預(yù)計均價在55006000元/M2，打破了潯陽區(qū)一直以來居高不下的樓價。住宅價格物業(yè)價格是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M能力的尺度。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。主要分為三個層次：潯陽區(qū)沿湖沿江高檔住宅。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。高層銷售均價為40005000元/平方米；廬山區(qū)由于政府行政、企事業(yè)單位的建設(shè)，生活配套日趨成熟。多層銷售均價為3000元/平方米，小高層銷售均價為31003200元/平方米；開發(fā)區(qū)一帶，隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)

19、展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。多層銷售均價為34003500元/平方米，小高層銷售均價為3500元/平方米；住宅品質(zhì)住房作為一項大的消費支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。居住產(chǎn)品品質(zhì)較好的除“新湖柴桑春天”“水木清華”“信華城市花園”及“華龍萊茵美郡”等樓盤以外，大多樓盤無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等細(xì)微因素也不能有效實現(xiàn)。市場總結(jié)整體市場發(fā)展相對比較健康，價格上漲較快；土地供應(yīng)市場充足，未來開發(fā)量大；樓盤品質(zhì)

20、提高，市場競爭日趨激烈；購房者期望值上升，更注重樓盤的性價比，品質(zhì)好、價格優(yōu)的樓盤成為追棒的對象；第二部分 項目理解篇一、項目概況本案位于九江市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)九瑞大道中段的北側(cè)，東、西、北面均面臨中環(huán)路，由兩幢18+1層主樓和一幢5層裙樓組成，為集商貿(mào)、住宅、辦公為一體商住樓。二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表2-1，本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)占地面積6753.3總建筑面積28744.82其中商場建筑面積5442.72辦公建筑面積2327.62住宅建筑面積20974.48建筑密度38%總居住戶數(shù)118戶建筑限高66.4m三、項目現(xiàn)狀四、商場、辦公樓建筑面積表表2-2，商場、辦公樓建筑面積表部位建筑面積(M

21、)使用說明1F(商場)2556A、B、C、棟的底層2F(商場)2886.72A、B、C棟的二層3F(辦公)804.35C棟的三層4F(辦公)768.5C棟的四層5F(辦公)691.36C棟的五層沖頂樓梯間63.41C棟的屋頂層合計7770.34五、住宅樓建筑面積表表2-3，住宅樓建筑面積表戶型每套建筑面積套數(shù)總建筑面積位置說明A133.82608029.20A、B棟的317層B75.91604554.60A、B棟的317層C108.47606508.20A、B棟的317層D249.584998.32A、B棟的18層復(fù)式樓E221.044884.16A、B棟的18層復(fù)式樓合計18820974.4

22、8六、項目SWOT分析項目SWOT分析是在總結(jié)九江房地產(chǎn)市場特征、消費者購買趨向等因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目自身實際與市場進行整合分析，提煉項目具備的優(yōu)勢與劣勢、面臨的機會與威脅，并尋求優(yōu)勢(S)、劣勢(W)、機會(O)、威脅(T)之間的相互轉(zhuǎn)化規(guī)律，從而實現(xiàn)把握機會，鞏固優(yōu)勢，弱化劣勢，化解威脅的目的，為項目后續(xù)的營銷推廣提供支撐。關(guān)鍵抗性開發(fā)區(qū)先驗產(chǎn)品SWOT分析詳列圖示2-4，SWOT分析詳列圖核心優(yōu)勢區(qū)位S W 符合城市發(fā)展方向； 規(guī)模小，臨街，不適宜居家；區(qū)域配套設(shè)施完善； 偏離開發(fā)區(qū)商業(yè)重心；對外和直入交通便利； 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施缺泛；龍開河的景觀和濃郁文化氛圍； 市場對高層有抗性；開發(fā)

23、區(qū)中心地段，區(qū)位認(rèn)知度高； 市場接受有待引導(dǎo)；機會來源市場威脅來源市場O T T策劃和銷售的引導(dǎo)； 存量市場接近飽和；政府規(guī)劃的利好因素，升值潛力大； 供需關(guān)系幾近失衡；市場存在梯級消費空間； 增量市場后勢強勁；消費者具有較強的從眾心態(tài)； 市場購買力有限；高端產(chǎn)品定位+概念性形象包裝七、項目理解總結(jié)本案的產(chǎn)品是項目推廣的最大抗性因素，必須作好長時間的理性引導(dǎo)準(zhǔn)備，這是規(guī)避抗性、博取市場的必經(jīng)階段；九江消費者地域觀念較強，區(qū)位意識成為影響消費者購買決策的重要因素。這一方面對本項目住宅產(chǎn)品產(chǎn)生利好，另一方面，也成為本項目商業(yè)產(chǎn)品推廣的主要瓶頸。擬通過新城區(qū)商業(yè)圈概念的推廣突破市場固有觀念；產(chǎn)品和附

24、加價值的提升是突破市場價值的必由之路；第三部分 競爭個案分析篇（一）東盟弘雅新苑表3-1 調(diào)研時間：2007 年 11 月6日項目名稱東盟弘雅新苑開盤時間2007年8月26日投資商九江東盟集團有限公司電 8335100地 址九江市開發(fā)區(qū)早校旁全程策劃九江市新長江廣告開發(fā)進度8棟多層主體已封頂，2棟小高層建511F 規(guī)劃用途商住公共交通19路、12路廣告主題10萬平米水岸風(fēng)情社區(qū)基本信息規(guī)模體量占地41畝總建筑面積約46655容積率1.697規(guī)劃形態(tài)多層 小高層綠化綠40.5%區(qū)內(nèi)配套休閑廣場 物管費用待定戶型面積10多種戶型，89159不等；交付時間多層 2008年

25、56月小高層2008年78月主力戶型二室二廳89.4597.38三室二廳111.4135.3建筑密度24.96%建筑結(jié)構(gòu)框架價格情況多層售價最高3750元/ 最低3189元/ 均價3450元/小高層售價最高價3900元/ 最低3100元/ 均價3500元/付款方式一次性付款銀行按揭銷售現(xiàn)場現(xiàn)場秩序混亂，銷售力度不夠銷售分析傳播投放現(xiàn)場、單頁訴求主題周邊環(huán)境和配套設(shè)施、高素質(zhì)物管推廣舉措前期通過周邊環(huán)境、成熟的社區(qū)及周邊配套設(shè)施的炒作吸引公眾關(guān)注，繼而營造熱銷氣氛，制造緊迫感吸引目標(biāo)客戶。一次性付款9.9折按揭0折優(yōu)勢提煉劣勢總結(jié)自然環(huán)境良好，有龍開河，適宜居家；周邊配套設(shè)施齊全，有九江職業(yè)大學(xué)

26、、九江早校、九江四中,育才中學(xué)、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、利江市場、湘贛醫(yī)院等等；周邊人文氣息濃郁；1、購物、休閑、娛樂、餐飲等相關(guān)設(shè)施缺乏；2、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不齊全；3、宣傳力度和銷售力度欠缺；（二）容昌桂花園表3-2 調(diào)研時間：2007 年 11 月6日項目名稱容昌桂花園開盤時間2007年7月份開發(fā)商九江市容昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電 8376111地 址九江市九瑞大道與長城路交匯處整和策劃（上海）新動力置業(yè)開發(fā)進度多層主體已封頂，小高層待建規(guī)劃用途商住公共交通19路廣告主題龍開河畔/香桂美宅基本信息規(guī)模體量總占地31101.15總建筑面積46651容積率1.5規(guī)劃形態(tài)

27、多層 小高層綠化綠45%區(qū)內(nèi)配套桂花園林物管費用待定戶型面積89150交付時間2008年年底主力戶型二室和三室89130建筑密度25%建筑結(jié)構(gòu)框架價格情況多層售價最高3600元/ 最低3100元/ 均價3300元/小高層售價待定付款方式一次性付款、銀行按揭銷售現(xiàn)場客戶來訪量較低，現(xiàn)場秩序混亂銷售分析傳播投放現(xiàn)場、單頁為主，報紙、電視等媒體配合訴求主題龍開河/桂花推廣舉措通過區(qū)內(nèi)景觀、周邊環(huán)境的炒作吸引公眾關(guān)注一次性付款0折按揭0折優(yōu)勢提煉劣勢總結(jié)環(huán)境優(yōu)雅,有龍開河；區(qū)域文化氛圍濃郁，有九江職業(yè)大學(xué)、九江早校、九江四中等；地理位置符合城市發(fā)展；規(guī)模小，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善；購物、休閑、娛樂、餐飲等

28、相關(guān)設(shè)施缺乏，將成為該項目商業(yè)部分推廣的障礙；周邊配套設(shè)施不齊全；宣傳和銷售手法單一；（三）恒盛上花園表3-3 調(diào)研時間：2007 年 11 月7日項目名稱恒盛上花園開盤時間2007年1月28日開發(fā)商九江恒盛置業(yè)有限責(zé)任公司電 8376666地 址九江市九瑞大道與長城路轉(zhuǎn)盤交匯處開發(fā)進度三期小高層已封頂全程策劃龍際機構(gòu)（上海）廣告主題龍開河畔/上品生活規(guī)劃用途商住公共交通19路基本信息規(guī)模體量總占地44117總建筑面積約79306容積率1.8規(guī)劃形態(tài)多層 小高層高層(18F待建)綠化綠40.1%區(qū)內(nèi)配套會所 休閑運動場 商業(yè)街物管費用待定戶型面積45種房型91.85

29、203.11交付時間多層2008年6月小高層2008年年底主力戶型二室二廳90三室二廳103129建筑結(jié)構(gòu)框架銷售現(xiàn)場銷售人員訓(xùn)練有素，現(xiàn)場秩序井然價格情況多層售價均價3700元/小高層售價最高3700元/ 最低3100元/ 均價3400元/付款方式一次性付款、銀行按揭按揭情況首付3成按揭貸款7成銷售分析傳播投放現(xiàn)場、單頁為主，報紙、電視等媒體配合訴求主題龍開河/區(qū)內(nèi)景觀推廣舉措通過區(qū)內(nèi)景觀、建筑結(jié)構(gòu)及周邊環(huán)境的炒作，采取“低開高走”價格策略，吸引目標(biāo)人群。一次性付款9.8折按揭0折優(yōu)勢提煉劣勢總結(jié)地理位置屬于城市發(fā)展方向，龍開河的改造；周邊林立樓盤的興起；區(qū)內(nèi)配套設(shè)施還未完善；地理位置較偏，

30、消費者對地段認(rèn)同感不高，有待改善；周邊配套設(shè)施缺泛；（四）新湖柴桑春天表3-4 調(diào)研時間：2007 年 11 月8日項目名稱新湖.柴桑春天電 8111170開發(fā)商九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司開發(fā)進度二期建510層地 址長江大道與南海路交匯處規(guī)劃用途商住全案策劃華思企化公共交通19路、12路、23路基本信息規(guī)模體量總占地953畝總建筑面積約100萬容積率1.5規(guī)劃形態(tài)多層 小高層 高層 花園洋房 情景洋房綠化綠40%區(qū)內(nèi)配套會所、幼兒園、中心廣場、疊水中心景觀帶、商業(yè)街、學(xué)校物管費用0.9元/(小高層)戶型面積80多200多交付時間2008年12月31日主力戶型二室和三室

31、80多130建筑密度28% 建筑結(jié)構(gòu)框架價格情況小高層售價最高價4700元/ 最低價3300元/ 均價3750元/商鋪售價最高價8899元/低8189元/均8500元/付款方式一次性付款、銀行按揭按揭情況首付3成按揭貸款7成銷售分析銷售現(xiàn)狀多層已售馨，現(xiàn)售小高層銷售現(xiàn)場客戶來訪量較高，銷售人員訓(xùn)練有素，現(xiàn)場秩序井然訴求主題“人文生態(tài)中央居住區(qū)”概念，區(qū)內(nèi)景觀，高素質(zhì)物管傳播投放現(xiàn)場、宣傳書、戶外廣告，電視、報紙等媒體配合推廣舉措前期通過“居住區(qū)”概念，區(qū)內(nèi)景觀、智能化配套、區(qū)位的升值前景，采取“低開高走”價格策略，吸引目標(biāo)人群。一次性付款9.9折按揭0折優(yōu)勢提煉劣勢總結(jié)1、九江目前首創(chuàng)的超大型

32、人文生態(tài)中央居住區(qū)；2、地理位置符合城市發(fā)展；3、政府規(guī)劃的利好因數(shù)，該樓盤屬于未來城市的中心地帶；4、一區(qū)業(yè)主的入住增加了市場認(rèn)同感；5、區(qū)內(nèi)設(shè)施完備，具有一定引領(lǐng)性；嚴(yán)格意義上說，周邊配套設(shè)施尚未完善，有待改善；現(xiàn)階段定價過高，使部分置業(yè)人士被拒之于門外；（五）水木清華表3-5 調(diào)研時間：2005 年11 月9日項目名稱水木清華開盤時間2008年11月份(二期24#)地 址九江市長江大道與長虹西路交匯處電 8927777建設(shè)單位九江市兆龍置業(yè)有限公司交付時間2008年12月份基本信息規(guī)模體量總占地面積150畝總建筑面積17萬容積率1.8規(guī)劃形態(tài)多層 高層物管費用

33、1元/戶型面積80多210多公共交通18路主力戶型二室和三室80多120多區(qū)內(nèi)配套中心廣場、會所、幼兒園、社區(qū)商業(yè)街、半地下網(wǎng)球場價格情況多層售價均價3700元/高層售價最高價3800元/ 最低價2900元/ 均價3400元/付款方式一次性付款、銀行按揭按揭情況首付3成按揭貸款7成銷售分析傳播投放現(xiàn)場、宣傳書、單頁為主，電視等媒體配合訴求主題十里河岸、區(qū)內(nèi)景觀、高素質(zhì)物管推廣舉措前期通過教育基金、區(qū)內(nèi)景觀及價格因素的炒作吸引公眾關(guān)注，繼而營造熱銷氣氛，制造緊迫感吸引目標(biāo)客戶。優(yōu)勢提煉劣勢總結(jié)規(guī)模大，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全；緊鄰十里河岸；通過前期的銷售，較好的樹立了項目的知名度，便于提升客戶認(rèn)同；周邊

34、配套設(shè)施尚未完善，有待改善；地段的認(rèn)同感不高；區(qū)位偏離城市發(fā)展中心；（六）龍開御景表3-6 調(diào)研日期：2005 年11 月10日項目名稱龍開御景開發(fā)進度剛打樁地 址長城路南側(cè)(九江市開發(fā)區(qū)龍開河陶然橋旁)開發(fā)商九江市中糧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電話基本信息規(guī)模體量總占地面積25.9畝容積率2.3規(guī)劃形態(tài)多層 高層綠化綠31%區(qū)內(nèi)配套休閑廣場物管費用待定戶型面積80多190多交付時間2009年年初主力戶型二室和三室90130建筑結(jié)構(gòu)框架價格情況多層售價待定高層售價待定付款方式一次性付款、銀行按揭按揭情況首付3成按揭貸款7成銷售分析銷售現(xiàn)狀前期客戶積累銷售現(xiàn)場現(xiàn)場銷售人員工作態(tài)度懶散傳播投放現(xiàn)場、宣傳書

35、、單頁為主，戶外廣告等媒體配合訴求主題水岸生活、人文環(huán)境推廣舉措通過周邊環(huán)境、高素質(zhì)物管、成熟教育圈吸引目標(biāo)人群。優(yōu)勢提煉劣勢總結(jié)緊靠龍開河；政府規(guī)劃的利好因素，屬于未來城市發(fā)展方向；成熟教育圈；規(guī)模小，社區(qū)不成熟；周邊生活配套設(shè)施缺泛；宣傳力度和銷售力度單一；前期推廣與市場偏離；競爭市場總結(jié)多層銷售速度明顯快于高層；價格高、品質(zhì)差的樓盤銷售不暢；開發(fā)商更注意樓盤包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進行整體策劃；在規(guī)劃設(shè)計上請知名的設(shè)計公司進行設(shè)計；在開發(fā)上采取滾動開發(fā)的模式；第四部分 營銷推廣篇一、價格定位-我們的住宅能賣到什么價格？依據(jù)本案競爭個案(市場比較法)結(jié)合成本利潤原則前期銷售均價為3400

36、3500元/M二、價格分析表4-1，產(chǎn)品面積區(qū)間內(nèi)總價款分析戶型面積（m2）比例總 價（萬元）3400元/m23500元/m23600元/m275110 64%25.537.426.2538.52739.6130135 32%44.245.945.547.2546.848.6220249 4%74.885778779.289.6分析：通過上表可以得出，本項目的產(chǎn)品總價將高于市場平均水平。以3500元/m2為參考單價，本項目的主力戶型總價在2647萬元的區(qū)間內(nèi)。相對九江市場而言較高的價格，項目對于客戶的支付能力要求較高。三、目標(biāo)客戶群定位（一）目標(biāo)客戶群的定位推導(dǎo)任何產(chǎn)品都不可能完全滿足市場的全

37、部需求，房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外，項目目標(biāo)客戶人群的定位和分析將有助于我們鎖定產(chǎn)品供給對象，有針對性的為目標(biāo)客戶提供產(chǎn)品和服務(wù)，最終達到項目成功推廣的目的。本項目的坐落、產(chǎn)品已經(jīng)確定，結(jié)合九江房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和項目自身特征，推導(dǎo)項目的目標(biāo)客戶群。目標(biāo)客戶群的地域范圍根據(jù)九江目前房地產(chǎn)市場特征及輻射能力，判斷目標(biāo)客戶群，構(gòu)成在地域上呈現(xiàn)以下三個圈層。A、九江城區(qū)目前九江房地產(chǎn)市場產(chǎn)品基本是在九江氛圍內(nèi)消化的，這是由整體經(jīng)濟的大環(huán)境以及城市發(fā)展等多方面因素所決定的。因此，主力客戶的開發(fā)應(yīng)立足于九江城區(qū)范圍，這要求本項目的后續(xù)推廣工作要以九江城區(qū)作為重點。B、九江鄰近縣市九江鄰近縣市的投資力量不可小窺，在本

38、項目的推廣中，應(yīng)在立足于九江市區(qū)的同時，充分輻射到九江鄰近地區(qū)。吸引九江鄰近區(qū)域的投資者關(guān)注，將為有助于項目整體推廣工作的完成。C、駐九江的外來企業(yè)九江經(jīng)濟的快速發(fā)展為本項目帶來了新的市場消費人群，九江招商引進的眾多外來企業(yè)將是一股強勁的消費力量。企業(yè)員工出于居住或投資的需求，將成為本項目目標(biāo)客戶群的重要補充。目標(biāo)客戶群的消費類型A、物業(yè)自用者這部分人群無疑是本項目首要的目標(biāo)客戶。他們具有對房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效需求和一定的經(jīng)濟實力，是項目目標(biāo)客戶群中的中堅力量。對于這部分目標(biāo)客戶人群的吸納,是本項目成功推廣的重要部分。B、房地產(chǎn)投資者隨著九江經(jīng)濟和城市建設(shè)的高速運行，九江的區(qū)位戰(zhàn)略發(fā)展前景突顯，隨

39、著本項目推廣工作的深入，營造豐厚的回報預(yù)期，吸引這部分人群的關(guān)注將成為項目整體推廣的重要工作。這部分客戶主要由職業(yè)投資者和具有投資意識及相應(yīng)經(jīng)濟實力的其他職業(yè)者構(gòu)成。目標(biāo)客戶的年齡層次受項目價格等因素的影響，本項目面對的客戶以中青年買家為主，即3550歲年齡段的客戶。這部分客戶大部分的工作時間都在1025年，有一定的積蓄，而且每月還有較高且穩(wěn)定的收入。其中不排除一些靠父母支持的新婚夫婦，這將使項目的客戶層中出現(xiàn)低齡化分支，即年齡在30歲以下。這部分客戶家庭條件優(yōu)越，工作穩(wěn)定，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)。目標(biāo)客戶群的職業(yè)層次政府職能部門官員及公務(wù)員；企業(yè)經(jīng)營成功人士及私營業(yè)主；有意改善居住環(huán)境的企事業(yè)單位

40、工作人員；追求居住品味的企業(yè)白領(lǐng)投資者（二）目標(biāo)客戶群定位根據(jù)對目標(biāo)客戶群的分析推導(dǎo)，本項目目標(biāo)客戶群定位為：具備中上收入水平以上經(jīng)濟實力，出于自用或投資的目的對房地產(chǎn)產(chǎn)品具有現(xiàn)實或潛在需求的，九江市區(qū)及周邊縣市人群。目標(biāo)客戶吸納年齡為3550歲，他們要求物業(yè)能夠提供舒適的生活環(huán)境，體現(xiàn)高尚的居住品位，具備良好的價值潛能。政府職能部門官員及公務(wù)員這部分客戶多居住于單位的公房，隨著生活水平的提高，他們已不滿足于目前的居住現(xiàn)狀，穩(wěn)定的收入、優(yōu)厚的福利購房對他們并非難事。這部分客戶購房時將更加重視項目周邊的人文環(huán)境。 企業(yè)經(jīng)營成功人士及私營業(yè)主這部分客戶包括事業(yè)有成的高收入人群和具有一定經(jīng)濟實力的私

41、營業(yè)主及個體工商戶。他們多在事業(yè)上已取得一定成就，有較強的經(jīng)濟實力，年齡集中在3545歲之間，多為二次置業(yè)。追求居住品味的企業(yè)白領(lǐng)這部分客戶多受過良好的教育，在事業(yè)上已步入正軌，收入穩(wěn)定。他們注重生活理念，追求生活質(zhì)量，置業(yè)目的一方面為改善居住條件，另一方面也希望通過居所的綜合素質(zhì)追求高品質(zhì)生活，享受并顯示事業(yè)成功所帶來的成就感。有意改善居住環(huán)境的企事業(yè)單位工作人員這部分客戶置業(yè)以改善居住環(huán)境為主要目的，年齡集中于40歲上下,具有穩(wěn)定的中等收入,多選擇銀行按揭方式置業(yè)。他們更注重產(chǎn)品的所具備的居住便利和升值情況等實際性問題。投資者物業(yè)是否具備強大的升值潛能是這類客戶所最終關(guān)注的唯一問題。他們購

42、置物業(yè)后或轉(zhuǎn)手賺取差價，或?qū)ν獬鲎馐杖∽饨?，一般投資行為比較理性。（三）目標(biāo)客戶心態(tài)分析1、改善居住環(huán)境，注重鄰里間的溝通現(xiàn)今人們對居住環(huán)境的要求已不僅僅局限于安身立命的傳統(tǒng)思想階段，消費者已將眼光擴展到社區(qū)形態(tài)、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)周邊環(huán)境、社區(qū)設(shè)施配套等方面。也就是說人們對于支持其高質(zhì)量居住生活的產(chǎn)品附加值越來越重視，要求也越來越高。另外，有一定文化修養(yǎng)和思想層面的人很希望鄰里間思想界面相近，不僅誠懇熱情還要遠(yuǎn)離市井瑣事。2、彰顯身份希望通過居住的環(huán)境，彰顯自身的價值與品位。這里所講的身份并不完全是從財富或社會地位方面去衡量的，更多的是在自身文化修養(yǎng)和與眾不同的思想層面下所體現(xiàn)出的一種

43、高尚的生活品位。3、為子女的教育“投資”項目所處區(qū)域濃郁的文化氛圍，良好的人文環(huán)境將有利于吸引望子成龍的家庭?！懊夏溉w”、“近朱者赤，近墨者黑”這些道理都是每一位注重教育的家長所要著重考慮的。因此良好的小區(qū)文化和優(yōu)良的人文素質(zhì)將會成為購房者偏重考慮的條件之一。4、事業(yè)進取心強對中青年客戶，事業(yè)還在沖刺期，處于逐漸攀升的階段，因此，他們對住宅的要求主要體現(xiàn)在：交通的便利、物業(yè)管理的周到、配套服務(wù)的齊全及智能化系統(tǒng)較為先進等幾個方面。5、對新觀念、新事物的接受能力較強所謂對新觀念、新事物的接受能力是與人的知識和見識成正比的。我們的目標(biāo)客戶正是這些既有一定文化修養(yǎng)又有一定經(jīng)濟實力的人群，他們有很強

44、的思想分析能力。要吸引他們的關(guān)注我們就要根據(jù)他們的思想和需求創(chuàng)造出我們項目的特性，提升項目附加值。四、項目市場定位項目推廣的第一步是找到項目的立足點項目定位。項目定位是整個推廣工作的中心主題，是項目的即定開發(fā)目標(biāo)，統(tǒng)領(lǐng)著推廣的全局。（一）項目定位的推導(dǎo)結(jié)合本項目目標(biāo)客戶群體特征，可以針對客戶進行市場定位，即采用客戶主導(dǎo)型市場定位。根據(jù)項目的坐落、產(chǎn)品、預(yù)期價格等各方面因素，本項目的目標(biāo)客戶群已經(jīng)基本鎖定為：高收入群體。本項目所處的九江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是九江的新城區(qū)和政治文化中心區(qū)域，人文環(huán)境優(yōu)勢。選擇在開發(fā)區(qū)置業(yè)的客戶多看重于開發(fā)區(qū)的發(fā)展前景和良好的人文環(huán)境。因此，本項目所在地域可以稱之為：新九江核

45、心知識區(qū)結(jié)合上述，可以明確本項目的目標(biāo)客戶群是：【有一定文化修養(yǎng)、有一定思想層面、有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的群體】，我們稱之為：財智人群目標(biāo)客戶群體鎖定，就可以針對目標(biāo)客戶特征，以客戶導(dǎo)向法進行項目定位（詳見圖示4-2）。（二）項目的市場定位打造新九江首席財智社區(qū)定位釋義 打造 “十年磨一劍”，用全力作項目，體現(xiàn)項目發(fā)展商腳踏實地的開發(fā)理念。 新九江突出項目“新城市中心”的區(qū)位優(yōu)勢，昭示本項目的立足點是經(jīng)濟、文明都高度發(fā)達的未來九江，是一個全新的九江. 首席 1、提升項目檔次，體現(xiàn)發(fā)展商著眼于整個九江，增強品牌影響力；2、有“最優(yōu)”的涵義，體現(xiàn)發(fā)展商要將項目做到最好的信念。 財智社區(qū)1、直接指明項目的客

46、戶層面，點明項目的主題與核心；2、提升項目檔次財智兼?zhèn)?，爭取目?biāo)客戶的共鳴。3、社區(qū)：同類人群聚集的區(qū)域，可以清晰劃分出客戶層面。（三）項目形象定位榮耀盛世，坐擁華府定位釋義榮耀體現(xiàn)入住者的尊貴身份和高品質(zhì)生活，突出階層認(rèn)同感。坐擁1、預(yù)示著入住項目所帶來的高品質(zhì)生活享受，有物超所值的愜意意境。2、揭示項目給入住者帶來的無限升值回報。（四）項目案名定位案名定位【廈港潯陽華府】定位釋義潯陽九江古稱潯陽華華貴，繁華，榮華富貴。府 中世紀(jì)王公貴族的城堡或邸宅。廈港潯陽華府采取企業(yè)名稱與案名結(jié)合的方式，樹立企業(yè)形象傳遞，宣傳廈港企業(yè)的品牌形象 LOGO設(shè)計LOGO釋義顏色采用冷色調(diào)里的米黃色作為主色調(diào)

47、。象征著快樂、希望、智慧和輕快的個性，給人感覺燦爛輝煌。文字設(shè)計采用了宋體，主要是該字體簡單，秀氣，剛勁有力。樹立項目穩(wěn)重，精練。新九江知識社區(qū)突出項目的區(qū)位優(yōu)勢，是未來城市的中心地帶。以及未來的發(fā)展前景和良好的人文環(huán)境。luxurious 是豪華的意思。以富麗堂皇,以富裕為特征。突出了本樓盤的幽雅氣質(zhì)圖形設(shè)計1、該項目圖形外圍是用金屬色的圓圈表示的象征著該樓盤的團結(jié),循環(huán),生生不息.大圓的里面用個小圓把潯陽樓包裹在里面，凸現(xiàn)了標(biāo)志的立體感。2、用“新九江核心知識區(qū)”與“l(fā)uxurious”圍繞著里面的小園把潯陽樓包裹住。體現(xiàn)logo一種統(tǒng)一，整體的效果。3、標(biāo)志下面的字是用橫排宋體字表現(xiàn)的。

48、中英文交錯排列。主要目的是點明主旨，和標(biāo)志相呼應(yīng)。給人一種美觀的效果。4、以中國四大名樓之一潯陽樓作為本樓盤標(biāo)志的背景。主要意思是：入住者就像在潯陽樓里一樣可以欣賞到九江的美好風(fēng)景，感受到滔滔的長江流水。由此得名“潯陽華府”。圍墻展示圖示4-2，項目定位推導(dǎo)示意打造新九江首席財智社區(qū)定位財 智具有優(yōu)良的財商與智商客戶特征歸納尋求高品質(zhì)生活講求人文環(huán)境有一定文化修養(yǎng)有一定思想層面有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)高收入群體客戶定位目標(biāo)價格偏高對客戶要求高區(qū)位優(yōu)勢土地成本高項目解讀新九江核心知識區(qū)項目存在較強同質(zhì)化競爭必須提升產(chǎn)品附加值，因此成本加大市場研究（五）項目市場定位的支持點通過對項目目標(biāo)客戶人群財智人群的需

49、求分析，可以找到項目定位與產(chǎn)品之間的關(guān)聯(lián)。圖示4-3，定位與產(chǎn)品的互動關(guān)系打造新九江首席財智社區(qū)講求人文環(huán)境地域人文環(huán)境社區(qū)文化1.同層面客戶聚居區(qū)2.整合區(qū)域人文資源1.核心知識區(qū)2.自身在此環(huán)境中能不斷提升而下一代也能在一個良好的環(huán)境中成長1.符合城市發(fā)展2.基礎(chǔ)配套完善3.交通便利4.人文環(huán)境優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢尋求高品質(zhì)生活項目1.產(chǎn)品自身2.附加值 五、推廣策略通過對項目定位的推導(dǎo)和目標(biāo)客戶群的鎖定，項目推廣的立足點已基本確定，接下來的工作是如何制定科學(xué)的推廣戰(zhàn)略進而實現(xiàn)項目運作的最優(yōu)目標(biāo)。圖示4-4，項目推廣示意立足點 推廣舉措 目的 產(chǎn)品提升項目定位社會資源整合優(yōu)良銷售業(yè)績附加值提升品牌知名度提升（一）整體推廣策略要炒房先炒地房地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個地域性極強的商業(yè)門類，房地產(chǎn)產(chǎn)品受地域因素的影響極為重要。對于本項目來說，銷售能否打開局面的前提條件在于市場對項目地域發(fā)展前景和人居氛圍的認(rèn)同度和預(yù)期。炒作地塊最有力的武器不是開發(fā)商對市場簡單的單向宣傳，應(yīng)通過各種有效營銷手段，為項目區(qū)位營造的良好氛圍和傳遞給公眾的理性引導(dǎo)分析，這一點對項目后期外來投資客戶的吸引尤為重要。另外，通過具有權(quán)威性的政府職能部門對項目及周邊大環(huán)境的未來規(guī)劃和認(rèn)可進行炒做也將是有效帶動地塊價值升溫的利器。緩