海南西海岸全程營(yíng)銷策劃全案

1、WORD.WORD.49/49WORD.西海岸全程營(yíng)銷策劃全案營(yíng) 銷 推 廣 篇一、推廣戰(zhàn)略的核心理念主導(dǎo)全年推廣戰(zhàn)略的核心基礎(chǔ)是清晰明確區(qū)域市場(chǎng)的變化：西海岸板塊明年將不是三國(guó)鼎足之勢(shì),而是多軍混戰(zhàn)，更多開發(fā)商將在此逐鹿中原；隨著各大盤的啟動(dòng)與廣告的引導(dǎo)，明年房地產(chǎn)消費(fèi)水平、鑒賞能力會(huì)有較大幅度提高。該區(qū)域的目標(biāo)客戶層并非如其他區(qū)域一樣以年輕白領(lǐng)為主，而是以中年成熟家庭占大部分，不是以居家為主,而是居家、度假、商務(wù)、投資目的共存，不單是面對(duì)市，而是外市與島外客戶的比例越來(lái)越多。隨著政府對(duì)區(qū)域市場(chǎng)配套的完善、火車站客運(yùn)開通與西海岸帶狀公園的二期新規(guī)劃出臺(tái)，整個(gè)西海岸板塊日趨成熟，但區(qū)域生活配套

2、不足,人氣欠決還是明年最大障礙。為此，提煉出2004年全年推廣戰(zhàn)略核心是：1.整合各方面資源，打破區(qū)域堡壘，弱化區(qū)域不足；2.充分挖掘唯一性，在強(qiáng)手林立的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，保持絕對(duì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；3.全面提升產(chǎn)品銷售力(用優(yōu)質(zhì)性價(jià)比與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)奪同一層面的客戶”)，贏得市場(chǎng)；4.以“快、速度”奪市場(chǎng)，以“穩(wěn)”應(yīng)萬(wàn)變。二、全年整體推廣主線1.全年整體推廣主線重點(diǎn)了解方面1.1本案的整體推廣主線，是建立在市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位與對(duì)所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境綜合評(píng)判的基礎(chǔ)上，其主題是以“維也納森林”設(shè)定的品牌目標(biāo)為方向展開的綜合性策略思考。本案的市場(chǎng)推廣應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題予以清晰的解釋:本案將對(duì)受眾人群產(chǎn)生如何的反響。本案

3、建立在市場(chǎng)利益差異概念的基礎(chǔ)之上，與其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤有何有何鮮明的特性。本案根據(jù)所處地理位置環(huán)境與同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較的結(jié)果之上，對(duì)周邊樓盤產(chǎn)生怎樣的沖擊力。本案將產(chǎn)生怎樣的品味，這些品味會(huì)形成什么品牌個(gè)性。品牌的個(gè)性化設(shè)計(jì)與產(chǎn)品性能之間如何保持密切的關(guān)聯(lián)性，如何確保主題可持續(xù)發(fā)展的特性。1.2重點(diǎn)清晰了解以下三要素：目標(biāo)客戶市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目特性（以上三點(diǎn)已在產(chǎn)品定位中逐一分析）2.分析此三大要素在本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣上的運(yùn)用：2.1目標(biāo)客戶主要特性的營(yíng)銷推廣運(yùn)用特性（1）：熱愛藝術(shù),品味高的人士（島外人士）運(yùn) 用：公關(guān)營(yíng)銷與產(chǎn)品的設(shè)計(jì)則要緊扣這群人，既要滿足目標(biāo)客戶改善生活質(zhì)量，擁有健康，藝術(shù)品味追求，又要用

4、獨(dú)特性的配套與綜合服務(wù)吸引社會(huì)認(rèn)同；加強(qiáng)島外銷售方式，并且更利于意向客戶到現(xiàn)場(chǎng)看樓。特性（2）：現(xiàn)時(shí)本區(qū)域如珠江新城一樣,市政環(huán)境規(guī)劃最佳的板塊,相對(duì)市其它市郊來(lái)說(shuō)，地價(jià)過(guò)高,物業(yè)價(jià)格定位過(guò)高,致使銷售難度大。并且于本區(qū)域生活不便，考慮長(zhǎng)住的客戶對(duì)本區(qū)域不認(rèn)同；運(yùn) 用：如推廣媒介訴求組合時(shí)還要考慮權(quán)威性，注重訴求強(qiáng)調(diào)未來(lái)政府的規(guī)劃，全面整合政府資源；客戶覆蓋面立足全市，幅射到全島以與島外圍；特性（3）：客戶多為二次或以多次置業(yè)，購(gòu)房心理成熟，了解產(chǎn)品較為仔細(xì)，要求產(chǎn)品素質(zhì)高。運(yùn) 用：用不定期產(chǎn)品推介會(huì)、集團(tuán)推廣、泛銷售等進(jìn)行針對(duì)性營(yíng)銷；在產(chǎn)品上，將產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)凸顯出來(lái)（滿足更新?lián)Q代需求），嚴(yán)把質(zhì)量

5、關(guān)，做好售前售后服務(wù)。2.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的影響：（1）：本區(qū)域前期項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)區(qū)域堡壘的良性沖擊；運(yùn) 用：合理分析調(diào)整廣告檔期，結(jié)合媒體引導(dǎo)，令到區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在對(duì)區(qū)域堡壘的沖擊上形成默契。（2）：區(qū)域市場(chǎng)大量同質(zhì)化產(chǎn)品同時(shí)上市所產(chǎn)生的矛盾運(yùn) 用：在全年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更多比拼的將是產(chǎn)品軟硬件與精神領(lǐng)域的社區(qū)文化，充分挖掘唯一性也將是市場(chǎng)制勝的法寶。 2.3項(xiàng)目特性對(duì)本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的影響特 性：產(chǎn)品定位在“藝術(shù)新生活一步到位”的新時(shí)代大盤運(yùn) 用：項(xiàng)目體現(xiàn)的理念更多應(yīng)該落到實(shí)處，軟硬結(jié)合，整合各方面資源，包括政府；將更多考慮各項(xiàng)藝術(shù)的功能房（工作室），這樣才能支持“藝術(shù)新生活一步到位”的產(chǎn)品

6、定位。3.根據(jù)以上分析，鎖定本項(xiàng)目推廣主線如下：3.1戰(zhàn)略方面：站在打造代表房地產(chǎn)居住文化最高水平高度，全面整合各種資源，重點(diǎn)整合政府資源，弱化區(qū)域不足，力求打破區(qū)域堡壘，針對(duì)不同目標(biāo)客戶層深度挖掘產(chǎn)品與精神領(lǐng)域的唯一性，保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。3.2戰(zhàn)術(shù)方面：用政府資源（火車站、熱帶海洋世界等）與區(qū)域其他房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手共同打破區(qū)域壁壘； = 2 * GB2 充分發(fā)揮維也納森林的硬軟件和特有的資源，彰顯項(xiàng)目的唯一性，建立“維也納森林”音樂個(gè)性主題，保持競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 = 3 * GB2 整合各方面資源，充分挖掘項(xiàng)目與產(chǎn)品的唯一性，迎合消費(fèi)者需求，瞄準(zhǔn)點(diǎn)射主流目標(biāo)客戶。具體表現(xiàn)在：用“健康標(biāo)

7、準(zhǔn)、健康管理體系”建立“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”的市場(chǎng)權(quán)威性、唯一性；用專項(xiàng)藝術(shù)教育建立“教育與資源”的唯一性；開展 “維也納森林文化藝術(shù)節(jié)”進(jìn)行“維也納森林”文化品味的弘揚(yáng)；運(yùn)用“成品家”概念（裝修+家電），提升產(chǎn)品性價(jià)比；（例如：精裝修、戶型、配套、性價(jià)比等）以“藝術(shù)新生活一步到位”的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)點(diǎn)射目標(biāo)客戶層；在藝術(shù)新生活（如健康新生活、音樂新生活、教育新生活、國(guó)際視野新生活等）的統(tǒng)領(lǐng)下，最終以“品味藝術(shù)新生活”拔高項(xiàng)目檔次，開展各項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)；充分利用藝術(shù)城載體道具，在包裝推廣同時(shí)，結(jié)合住宅銷售，整合各項(xiàng)資源，搭建社會(huì)交流平臺(tái)，聚集人氣，提升項(xiàng)目檔次。三、推廣時(shí)機(jī)與推售階段劃分1.推廣時(shí)機(jī)建議如

8、下：節(jié)點(diǎn)：發(fā)表國(guó)際藝術(shù)生活標(biāo)準(zhǔn)日：利用發(fā)表“國(guó)際藝術(shù)生活標(biāo)準(zhǔn)”，（可考慮消費(fèi)者權(quán)益日）借此炒作產(chǎn)品質(zhì)量與附加值，增加樓盤的誠(chéng)信形象，目的為了推出維也納森林的音樂藝術(shù)概念。節(jié)點(diǎn)：維也納森林與海爾的聯(lián)盟：維也納森林與海爾的聯(lián)盟，引領(lǐng)市場(chǎng)；節(jié)點(diǎn)：品味藝術(shù)新生活之旅：組織期間購(gòu)買的意向客戶和準(zhǔn)業(yè)主的“品味藝術(shù)新生活之旅”的活動(dòng)，奠定輿論基礎(chǔ)。節(jié)點(diǎn)：開盤同期活動(dòng)：“品味藝術(shù)新生活之旅”的高潮發(fā)表“維也納森林藝術(shù)生活白皮書”節(jié)點(diǎn)：歡樂節(jié)同期活動(dòng)：“維也納森林藝術(shù)歡樂節(jié)”“海邊的月亮”維也納森林中秋游園活動(dòng)節(jié)點(diǎn)：交樓入住首期交樓的入住，進(jìn)行口碑傳播，再創(chuàng)銷售新高說(shuō)明：本項(xiàng)目估計(jì)暫定在2004年下半年推出，我

9、們故在此前提下，本著提前蓄水、提早拓展泛銷售隊(duì)伍與建立島外銷售點(diǎn)，加大社會(huì)口碑傳播、吸納目標(biāo)客戶為我們最主要的目的，但具體實(shí)施時(shí)間要密切留意“長(zhǎng)信海景花園二期”以與“西海岸二期”動(dòng)態(tài)作隨時(shí)調(diào)整。（各階段工程進(jìn)度與配套建設(shè)進(jìn)展等詳見2004年?duì)I銷推廣部署總表）2.根據(jù)前述的推廣時(shí)機(jī)，擬定2004年推售階段劃分建議如下：推廣階段推廣預(yù)計(jì)時(shí)間預(yù)熱期2004年6月7月開盤引爆期2004年8月9月穩(wěn)定銷售期2004年10月2004月11日第二次預(yù)熱期2005年12月3月交樓熱銷期2005年4月5月封盤保溫期2005年6月8月說(shuō)明：在以上各階段中，重點(diǎn)為開盤引爆期與交樓熱銷期，而預(yù)熱期的關(guān)于項(xiàng)目唯一性的建

10、立與對(duì)區(qū)域的炒作成效亦非常影響開售的銷售成績(jī)。四、推售階段部署1.部署主線：采用“虛實(shí)結(jié)合”的整體作戰(zhàn)策略貫穿2004年。以維也納森林唯一性的整合資源為依托（實(shí)），提出切合目標(biāo)消費(fèi)群的“大概念或口號(hào)”（虛）引領(lǐng)市場(chǎng)；以“維也納森林”產(chǎn)品訴求以實(shí)為主；不斷用稀缺資源凸顯唯一性，形成維也納森林專有主題個(gè)性。2.推售階段部署說(shuō)明如下：通過(guò)各階段對(duì)項(xiàng)目品牌、各種唯一性的訴求，項(xiàng)目附加值的提升，整合各種資源，利用龐大的泛銷售隊(duì)伍的建設(shè)，為公開發(fā)售“弓蓄勢(shì)”，力求在公開發(fā)售前達(dá)到一定數(shù)量的目標(biāo)客戶的吸納，為公開發(fā)售做好充分準(zhǔn)備。1)預(yù)熱期： = 1 * GB2 “維也納森林”全面提出 “國(guó)際藝術(shù)生活新標(biāo)準(zhǔn)

11、”（虛），帶出維也納森林“健康管理體系”（實(shí)），發(fā)表“藝術(shù)生活白皮書”（實(shí)），最后公眾聚焦在維也納森林“藝術(shù)新生活方式”上。注：上述主打項(xiàng)目“唯一性”。 = 2 * GB2 以項(xiàng)目成熟為基礎(chǔ)，聯(lián)手行動(dòng)同區(qū)域其他項(xiàng)目在該檔期炒作區(qū)域， = 3 * GB2 與海爾的結(jié)盟，進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)。利用海爾的家電品牌，擴(kuò)大樓盤的知名度和唯一性。 = 4 * GB2 利用各種營(yíng)銷手段積累客戶源開始建立“泛銷售”網(wǎng)絡(luò)2)開盤引爆期： 通過(guò)各類營(yíng)銷方式，帶動(dòng)銷售熱潮。3)穩(wěn)定銷售期：通過(guò)各種資源的整合，不斷提升產(chǎn)品的附加值； 4)第二次預(yù)熱期： 勤練功，全力提升物業(yè)管理水平，為交樓做準(zhǔn)備；用聚集人氣的小規(guī)模營(yíng)銷活動(dòng)

12、帶動(dòng)銷售。利用前期業(yè)主即將入住造勢(shì)，為下一銷售高潮鋪墊。5)交樓熱銷期：利用各營(yíng)銷手段作銷售沖刺。6) 封盤保溫期：以熱銷的高姿態(tài)以與后期產(chǎn)品的廣告宣傳。五、各階段推廣目的與主題、推廣形式（如活動(dòng)）、炒作配合等1.預(yù)熱期： 階段推廣目的： = 1 * GB2 率先提出21世紀(jì)國(guó)際藝術(shù)新生活標(biāo)準(zhǔn)，占領(lǐng)市場(chǎng)最高點(diǎn)，建立項(xiàng)目唯一性。 = 2 * GB2 以“公眾性活動(dòng)”的名義進(jìn)行，發(fā)起市民對(duì)“維也納森林藝術(shù)新生活方式”的深層次的討論，弱化商業(yè)行為的影響。最終目的是使市場(chǎng)焦點(diǎn)集中在維也納森林項(xiàng)目上。 = 3 * GB2 = 4 * GB2 通過(guò)以上容，引起市場(chǎng)對(duì)維也納森林“新生活方式”的關(guān)注與認(rèn)同。

13、= 5 * GB2 編織泛銷售網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行口碑傳播并促進(jìn)銷售。階段營(yíng)銷推廣主題：主線：提出“21世紀(jì)國(guó)際藝術(shù)新生活標(biāo)準(zhǔn)”維也納森林”藝術(shù)新生活方式：（充滿藝術(shù)的居住生活空間、高品味的社區(qū)文化、藝術(shù)城、藝術(shù)教育、喜歡藝術(shù)的群體、快樂的家庭現(xiàn)代生活理念體系），發(fā)表“維也納森林藝術(shù)新生活白皮書”副線：編織強(qiáng)大泛銷售網(wǎng)絡(luò)，造成社會(huì)良性影響。項(xiàng)目意見征集活動(dòng)新生活一步到位輕松置業(yè)計(jì)劃維也納森林與海爾聯(lián)盟新聞發(fā)布會(huì)開始建立“泛銷售”隊(duì)伍與培訓(xùn)部意向認(rèn)購(gòu)階段推廣形式與容（以活動(dòng)營(yíng)銷為主）項(xiàng)目意見征集活動(dòng)活動(dòng)目的：最好以報(bào)社或政府行為組織，邀請(qǐng)島外房地產(chǎn)策劃師、本地銷售經(jīng)理、藝術(shù)人士、企業(yè)家、資深銷售員、政府相

14、關(guān)行業(yè)官員等等，通過(guò)座談會(huì)的形式，一方面可以了解整個(gè)市場(chǎng)的新概況，另一方面可以通過(guò)業(yè)人士將項(xiàng)目的情況向外宣傳。結(jié)合“21世紀(jì)國(guó)際藝術(shù)生活新標(biāo)準(zhǔn)”等，將維也納森林所引領(lǐng)的“新生活方式”（健康生活，藝術(shù)品味）導(dǎo)入市場(chǎng)。 活動(dòng)主題容：發(fā)表“維也納森林藝術(shù)新生活白皮書”；與媒體合作，推出21世紀(jì)國(guó)際藝術(shù)生活新標(biāo)準(zhǔn)，特別是對(duì)藝術(shù)居住生活環(huán)境的討論)，邀請(qǐng)權(quán)威發(fā)表關(guān)于藝術(shù)生活的看法；通過(guò)此次活動(dòng)，借政府、權(quán)威部門、藝術(shù)界人士、社會(huì)輿論來(lái)論證維也納木森林的“藝術(shù)居住，健康生活”理念所構(gòu)筑的“音樂”的重要性、唯一性；新生活一步到位輕松置業(yè)計(jì)劃目的：減輕購(gòu)房者付款壓力?；顒?dòng)主題容：聯(lián)系商業(yè)銀行開展住房抵押貸款業(yè)

15、務(wù)。購(gòu)房意向客戶用舊房作抵押，經(jīng)銀行相關(guān)手續(xù)后，辦理抵押貸款手續(xù)。用抵押款交付維也納森林首期款。購(gòu)房意向客戶委托中介進(jìn)行舊房置換，將舊房由中介進(jìn)行直接購(gòu)買或受托轉(zhuǎn)讓，在客戶售房款拿到后，簽署商品房買賣合同。(可以和DC城房地產(chǎn)交易中心聯(lián)系)維也納森林與海爾聯(lián)盟新聞發(fā)布會(huì)目的：以維也納森林精裝修(多種風(fēng)格裝修菜單選擇)+海爾全屋家電,有利于降低購(gòu)房門檻(裝修可打入銀行按揭)并且價(jià)格低,便于島外客戶以與集團(tuán)消費(fèi).活動(dòng)主題容：聯(lián)系海爾相關(guān)合作事宜；舉辦聯(lián)盟新聞發(fā)布會(huì)；在銷售操作上，采用靈活的對(duì)策（不要家電的可以在樓價(jià)上扣減）。編織泛銷售網(wǎng)絡(luò)（具體泛銷售的做法見“相關(guān)的銷售策略”部分）1、在4-5月進(jìn)

16、行泛銷售網(wǎng)絡(luò)的布置；2、在6月中旬舉辦泛銷售隊(duì)員的招聘活動(dòng)與培訓(xùn)；3、6月底正式實(shí)施泛銷售。部認(rèn)購(gòu)開展意向認(rèn)購(gòu)登記；用限時(shí)折扣方式操作。炒作配合聯(lián)合各大媒體對(duì)“21世紀(jì)國(guó)際藝術(shù)新生活標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行相關(guān)報(bào)道，制造市場(chǎng)輿論，并將此主體深化，延伸到維也納森林“藝術(shù)新生活方式”。座談會(huì)相關(guān)人員的觀點(diǎn)以與維也納森林“藝術(shù)居住，健康生活”的深度剖析；維也納森林與海爾的結(jié)盟泛銷售形象招聘廣告。2.開盤引爆期：階段推廣主題（1）“維也納森林”盛大開盤（2）“維也納森林”“品味藝術(shù)新生活之旅”階段推廣目的 = 1 * GB2 用“品味藝術(shù)新生活之旅”國(guó)、國(guó)外游作為噱頭，進(jìn)行首期意向認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，用“維也納森林”音樂藝術(shù)

17、資源來(lái)感動(dòng)客戶，增加客戶信心，先行阻擊市場(chǎng),達(dá)到成功為公開發(fā)售造勢(shì)之目的。 = 2 * GB2 = 3 * GB2 階段活動(dòng)營(yíng)銷主題維也納森林開盤日活動(dòng)維也納森林“品味藝術(shù)新生活之旅”活動(dòng)階段推廣形式與容（以活動(dòng)營(yíng)銷為主）開盤日活動(dòng)維也納森林代言人發(fā)表維也納森林藝術(shù)新生活白皮書活動(dòng)目的：利用新聞性效應(yīng)，推出本項(xiàng)目獨(dú)特的藝術(shù)生活方式，引起社會(huì)的追捧的熱潮?；顒?dòng)主題容：“維也納森林”形象代言人發(fā)表 “維也納森林”藝術(shù)新生活白皮書項(xiàng)目推介會(huì)（產(chǎn)品展示會(huì)）客戶座談會(huì)（酒會(huì)） 維也納森林“品味新生活之旅”活動(dòng)目的：房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶的口碑宣傳至關(guān)重要，組織準(zhǔn)客戶到“維也納森林”參觀，親身感受“維也納森林”的

18、優(yōu)美地居住環(huán)境，增添他們的購(gòu)買信心，并借他們的口，進(jìn)行口碑傳遞；與主要媒體日?qǐng)?bào)、晚報(bào)、商旅報(bào)、南國(guó)都市報(bào)電視臺(tái)等，全面跟蹤報(bào)道“維也納森林藝術(shù)新生活之旅”系列報(bào)道；用“新生活之旅”作餌，開展意向認(rèn)購(gòu)，先行阻擊市場(chǎng)?；顒?dòng)主題容：參加對(duì)象：意向認(rèn)購(gòu)單位的客戶（交納6000元誠(chéng)意金準(zhǔn)客戶）各大媒體記者公開發(fā)售階段抽獎(jiǎng)中獎(jiǎng)業(yè)主路線：五指山漂流；游艇一日游(熱帶海洋世界新港)；農(nóng)家樂休閑；到果場(chǎng)采果（荔枝）活動(dòng)容：新生活之旅攝影大賽炒作配合媒體全面跟蹤報(bào)道“品味新生活之旅”過(guò)程21世紀(jì)的藝術(shù)人居環(huán)境“維也納森林”的生活方式等廣告結(jié)合“維也納森林”開盤信息3.穩(wěn)定銷售期： 階段推廣主題“維也納森林音樂藝術(shù)

19、”+教育附加值與資源唯一性階段推廣目的結(jié)合“歡樂節(jié)”文化不間斷用彰顯”維也納森林”稀缺資源（業(yè)主專享權(quán)利）的小型活動(dòng)聚集人氣，促進(jìn)銷售；用不斷完善的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境感染客戶，全新示單位引起客戶沖動(dòng)。階段活動(dòng)營(yíng)銷主題“維也納森林音樂文化藝術(shù)節(jié)”階段推廣形式與容（以活動(dòng)營(yíng)銷為主）開展針對(duì)孩子的專項(xiàng)素質(zhì)教育。組積學(xué)生參與的“愛護(hù)我們的海洋，愛護(hù)西海岸”活動(dòng)，讓“維也納森林”進(jìn)一步在“家喻戶曉”?！熬S也納森林音樂文化藝術(shù)節(jié)”活動(dòng)目的：通過(guò)本活動(dòng)結(jié)合歡樂節(jié)開展的主題活動(dòng)，突出維也納森林的音樂文化含量；活動(dòng)主題容：與省文化廳共同在“維也納森林”舉辦文化展，開展“維也納森林文化節(jié)”活動(dòng)；舉辦“市音樂藝術(shù)小姐形象大賽

20、”。舉辦“街舞”、炒作配合產(chǎn)品廣告與銷售信息的渲染性廣告維也納森林音樂藝術(shù)節(jié)4.交樓預(yù)熱期：階段推廣主題教育附加值與資源唯一性權(quán)威健康管家中心給業(yè)主頒發(fā)“健康護(hù)照”；階段推廣目的利用假期，舉辦專項(xiàng)音樂教育夏令營(yíng)，凸顯唯一性，促進(jìn)銷售。結(jié)合社區(qū)綠化、配套的日漸成熟，開展活動(dòng)營(yíng)銷。針對(duì)高收入白領(lǐng)階層目標(biāo)客戶，舉辦“白領(lǐng)聯(lián)誼”活動(dòng)制造社交平臺(tái)，促進(jìn)多層洋房的銷售。結(jié)合藝術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的提出，憑著藝術(shù)城的硬軟件，將輿論導(dǎo)向“藝術(shù)城”，將“藝術(shù)城”營(yíng)造成為全“藝術(shù)、健康、音樂之城”，進(jìn)行藝術(shù)城的全市推廣；給已成交頒發(fā)“健康護(hù)照”，率先讓業(yè)主體驗(yàn)“新生活方式”，帶動(dòng)口碑宣傳。階段活動(dòng)營(yíng)銷主題維也納森林“藝術(shù)健康音

21、樂之城”推廣系列活動(dòng)啟動(dòng)知名教育家談素質(zhì)教育座談會(huì)“白領(lǐng)聯(lián)誼筑巢”活動(dòng)NBA校友聯(lián)誼會(huì)階段推廣形式與容（以活動(dòng)營(yíng)銷為主）知名教育家談素質(zhì)教育座談會(huì)活動(dòng)目的：通過(guò)舉辦各種藝術(shù)運(yùn)動(dòng)的專項(xiàng)教育，來(lái)彰顯維也納森林藝術(shù)資源的唯一性，增加維也納森林教育的附加值，彌補(bǔ)教育復(fù)合的弱項(xiàng)（素質(zhì)教育）?；顒?dòng)主題容：邀請(qǐng)全國(guó)知名教育家“云曉”到維也納森林舉辦講座。開展各項(xiàng)藝術(shù)教育講座（周未舉行）“白領(lǐng)聯(lián)誼筑巢”活動(dòng)活動(dòng)目的：利用維也納森林成熟的社區(qū)環(huán)境，舉辦公關(guān)活動(dòng)，吸引目標(biāo)客戶參加。利用政府相關(guān)部門（婦聯(lián)）的號(hào)召力，減低商業(yè)行為的影響?；顒?dòng)主題容：聯(lián)系市婦聯(lián)、市共青團(tuán)委、熱帶海洋世界（假日海灘）共同舉辦“白領(lǐng)聯(lián)誼筑

22、巢”活動(dòng)?；顒?dòng)主要有：尋友留言臺(tái)、燒烤會(huì)、舞會(huì)、自由組合一對(duì)對(duì)一對(duì)游戲等。維也納森林“藝術(shù)健康音樂之城”推廣系列活動(dòng)活動(dòng)目的：在現(xiàn)階段，藝術(shù)城只是社區(qū)的配套，這對(duì)于藝術(shù)城的獨(dú)立運(yùn)作缺乏支持點(diǎn)，而整個(gè)市缺乏公共的音樂愛好者，藝術(shù)者的場(chǎng)所，綜合性受到限制，我們建議藝術(shù)城走出社區(qū)圍，迎向整個(gè)市場(chǎng)。藝術(shù)城的唯一性“健康管家”、“體適能檢測(cè)中心”等效果放到最大，即有利于藝術(shù)城的推廣又有利于維也納森林的銷售?；顒?dòng)主題容：推出“健康文化音樂之城”推廣廣告，詳細(xì)介紹藝術(shù)城的設(shè)施，健康管理理念；成立藝術(shù)城的會(huì)員組織：組織各行業(yè)協(xié)會(huì)的音樂會(huì)開展活動(dòng)營(yíng)銷推廣：工商聯(lián)協(xié)會(huì)音樂聯(lián)誼會(huì)、大型外資企業(yè)音樂晚會(huì)教育系統(tǒng)的音樂

23、老師專業(yè)比賽鋼琴學(xué)習(xí)培訓(xùn)班等炒作配合云曉素質(zhì)教育講座的追蹤報(bào)道等白領(lǐng)聯(lián)誼活動(dòng)5.熱銷期： 階段推廣目的用金鑰匙服務(wù)體系為首期交樓服務(wù)，建立誠(chéng)信品牌形象。用“物業(yè)保值計(jì)劃”無(wú)理由退房給予客戶無(wú)限購(gòu)買信心，全力促進(jìn)銷售。利用交樓為契機(jī)，營(yíng)造第二次銷售熱潮；利用現(xiàn)場(chǎng)與假期舉辦豐富多彩的活動(dòng)，吸引目標(biāo)買家到場(chǎng)，提升項(xiàng)目的美譽(yù)度，擴(kuò)營(yíng)銷層面，從而促進(jìn)更進(jìn)一步的成交，作銷售沖刺。階段營(yíng)銷推廣主題“金鑰匙”服務(wù)體系維也納森林物業(yè)保值計(jì)劃“維也納森林”業(yè)主中秋聯(lián)誼會(huì)階段推廣形式與容（以活動(dòng)營(yíng)銷為主）開展“金鑰匙”服務(wù)體系計(jì)劃容：實(shí)施“金鑰匙”服務(wù)體系制定“金鑰匙”交樓服務(wù)體系，為無(wú)投訴交樓奠定基礎(chǔ)（具體由物業(yè)

24、管理公司制定）。實(shí)施維也納森林“物業(yè)保值計(jì)劃無(wú)理由退房、集體房屋質(zhì)量保險(xiǎn)”計(jì)劃容：在“維也納森林”交樓后的二年后的一個(gè)月（或交樓后的一個(gè)月），“維也納森林”業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量或其他不滿意，經(jīng)相關(guān)部門核實(shí)后，房子由發(fā)展商依與該業(yè)主簽訂的商品房買賣合同成交價(jià)按此價(jià)回收。該承諾可用書面形式訂立有效合同。與保險(xiǎn)公司聯(lián)絡(luò)，為所有業(yè)主房屋上集體房屋質(zhì)量保險(xiǎn)。對(duì)入住的房屋提供環(huán)保評(píng)估報(bào)告（出現(xiàn)比較多的專業(yè)環(huán)保評(píng)估機(jī)構(gòu)）以誠(chéng)信的形象，將健康的生活概念落到實(shí)處，創(chuàng)造出唯一的一家免費(fèi)向業(yè)主提交房屋環(huán)保評(píng)估檢測(cè)報(bào)告“維也納森林”業(yè)主中秋聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)主題容：東南亞美食節(jié)名車展時(shí)裝秀兒童才藝競(jìng)賽炒作配合久等了，期盼“藝術(shù)新生

25、活”的人民復(fù)合房地產(chǎn)效應(yīng)與升級(jí)房地產(chǎn)+音樂（藝術(shù)）體育（健康、醫(yī)療）+教育+旅游熱銷跟蹤報(bào)道“維也納森林”藝術(shù)新生活方式的社區(qū)文化特色各大媒介對(duì)“維也納森林”無(wú)理由退房進(jìn)行廣泛報(bào)道新生活就將見證6.封盤保溫期： 階段推廣主題品牌公信力階段推廣目的舉辦評(píng)選“維也納森林”業(yè)主生活風(fēng)貌的“藝術(shù)生活大使”活動(dòng)，搭建社區(qū)文化活動(dòng)平臺(tái)并與前期推廣相呼應(yīng)。階段活動(dòng)營(yíng)銷主題維也納森林“藝術(shù)形象大使”評(píng)選活動(dòng)階段推廣形式與容（以活動(dòng)營(yíng)銷為主） 在入住業(yè)主中評(píng)選維也納森林“藝術(shù)生活形象大使” 派“藝術(shù)形象大使”親臨國(guó)各地的音樂主題概念樓盤。炒作配合媒介跟蹤報(bào)道維也納森林的成功營(yíng)銷策略。跟蹤報(bào)道維也納森林“健康形象

26、大使”評(píng)選情況。以上容是關(guān)于各階段推廣目的與主題、推廣形式（如活動(dòng)）、炒作配合等的介紹，總而言之有條不紊、嚴(yán)謹(jǐn)部署各階段推售工作，具體每一階段的主題活動(dòng)的執(zhí)行細(xì)案，將在根據(jù)市場(chǎng)變化與其可操作性和時(shí)效性，給貴司提供建議。另外“各階段具體策劃銷售工作容與其配合”詳見第二部分：營(yíng)銷推廣部署總表。以上是關(guān)于首期各階段推售圍的建議，且將根據(jù)實(shí)際確定的產(chǎn)品情況與前期籌備情況、意向認(rèn)購(gòu)屆時(shí)的市場(chǎng)反映情況等調(diào)整相關(guān)的產(chǎn)品推售圍與推售節(jié)奏。七、相關(guān)的銷售策略主要說(shuō)明：1.本銷售策略所有優(yōu)惠均打入樓價(jià)，以保證發(fā)展商的實(shí)際均價(jià)回收要求。2.開展的復(fù)式銷售、開盤前一個(gè)月的意向認(rèn)購(gòu)登記工作（包括泛銷售），有額外優(yōu)惠。3

27、.業(yè)主優(yōu)惠包括：意向認(rèn)購(gòu)限時(shí)折扣、付款方式折扣、業(yè)主專項(xiàng)教育課程、藝術(shù)城會(huì)員金卡、藝術(shù)新生活島特色游等，以體現(xiàn)“維也納森林”的資源共享與滿足目標(biāo)客戶需求。4.在定價(jià)策略上，由于市場(chǎng)消費(fèi)者的“冷靜”，價(jià)格的分貨量分階段拉升操作有難度，對(duì)于首期的定價(jià)采用集中統(tǒng)一定價(jià)，不做分批分階段作價(jià)格拉升，具體價(jià)格拉升操作通過(guò)階段需要即時(shí)調(diào)整。詳細(xì)說(shuō)明：1.預(yù)熱期： “泛銷售”滲透策略：從部認(rèn)購(gòu)開始，全面開展泛銷售計(jì)劃。通過(guò)龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，將銷售觸角延伸到社會(huì)的每個(gè)角落。而且在意向認(rèn)購(gòu)期間認(rèn)購(gòu)者有額外優(yōu)惠，從而吸引客戶早期入市，對(duì)并對(duì)泛銷售人員進(jìn)行滲入式培訓(xùn)，以增加其對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度與認(rèn)同度，擴(kuò)大口碑傳播的實(shí)效

28、性?！胺轰N售”會(huì)員發(fā)展渠道：海南高檔消費(fèi)場(chǎng)所： 海南從事推銷行業(yè)的人：保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、期貨經(jīng)紀(jì)等與海南高收入者提供服務(wù)的人：銀行、工商、稅務(wù)部門的工作人員。與房地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)部門工作人員：拆遷辦、安居辦、征地辦公室等。其他樓盤的銷售人員，包括中介行的銷售人員藝術(shù)協(xié)會(huì)會(huì)員、駐海南辦事處、俱樂部會(huì)員：如高爾夫會(huì)員其他人員社會(huì)網(wǎng)絡(luò)成交客戶；大平四方企業(yè)工作人員；相關(guān)合作單位工作人員?！熬S也納森林”本身網(wǎng)絡(luò)發(fā)展方式利用招聘廣告吸引社會(huì)網(wǎng)絡(luò)人士報(bào)名參加；工作人員直接上門聯(lián)絡(luò)“羊頭”；寄發(fā)相關(guān)資料給業(yè)主；“維也納森林”本身工作人員泛銷售只限于部認(rèn)購(gòu)期間有效，通過(guò)“泛銷售動(dòng)員大會(huì)”發(fā)展。主要工作進(jìn)度日?qǐng)?bào)刊登招聘廣

29、告；成立“泛銷售”工作小組，全面負(fù)責(zé)泛團(tuán)的招聘、發(fā)展、管理工作；廣泛發(fā)展“泛銷售”社會(huì)網(wǎng)絡(luò)；開始泛銷售的培訓(xùn)工作；正式啟動(dòng)泛銷售。后附“泛銷售”相關(guān)工作流程”維也納森林”泛銷售工作流程由“維也納森林”業(yè)主、社會(huì)各階層（銷售人員除外）均可報(bào)名參加“泛銷售團(tuán)隊(duì)”。登記流程業(yè)主直接到現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取“維也納森林”會(huì)員卡，并簽署“維也納森林”泛團(tuán)章程成為泛團(tuán)會(huì)員。會(huì)員可以親自陪同客戶到現(xiàn)場(chǎng)售樓部，或在客戶第一次光臨“維也納森林”前，致電現(xiàn)場(chǎng)銷售主管，做好客戶交接手續(xù)，并親自（或由銷售主管）填妥“維也納森林”推薦購(gòu)買登記表；目標(biāo)客戶交由現(xiàn)場(chǎng)主管指派現(xiàn)場(chǎng)專職銷售人員作深入跟進(jìn)；跟進(jìn)結(jié)果：成交客戶簽署認(rèn)購(gòu)書，銷售人

30、員需于認(rèn)購(gòu)書上標(biāo)明“會(huì)員（ ）會(huì)員號(hào)（ ）”發(fā)展商將與會(huì)員簽署該成交單元的“維也納森林”會(huì)員積分登記表；客戶如期交付首期，簽署商品房買賣合同，辦好按揭手續(xù)，積分為有效；次月1日，現(xiàn)場(chǎng)“維也納森林”會(huì)員積分管理專員統(tǒng)計(jì)當(dāng)月泛銷售團(tuán)隊(duì)（以客戶簽定契約為準(zhǔn)）的業(yè)績(jī)。暫未成交現(xiàn)場(chǎng)管理專員通知照該會(huì)員暫時(shí)未能促成成交，督促會(huì)員繼續(xù)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)銷售人員跟進(jìn)工作；管理專員督促現(xiàn)場(chǎng)銷售人員繼續(xù)跟進(jìn)，力求促成成交。財(cái)務(wù)結(jié)算每月20日前，公司財(cái)務(wù)以明細(xì)表的形式向管理專員確認(rèn)上月各會(huì)員的成交套數(shù)、獎(jiǎng)金總額。次月25日前，管理專員通知會(huì)員帶積分登記卡、“維也納森林”泛團(tuán)上崗、本人到現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷策劃部確認(rèn)積分后兌換已經(jīng)扣除個(gè)人

31、所得稅后的獎(jiǎng)金。管理專員向已經(jīng)領(lǐng)取獎(jiǎng)金的會(huì)員收回積分登記表。積分活動(dòng)流程：購(gòu)房、推薦購(gòu)房等帶領(lǐng)客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)填寫客戶資料銷售經(jīng)理確認(rèn)簽字辦理積分手續(xù)客戶成交：填寫積分卡或積分表，現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理審批錄入會(huì)員專屬積分檔案定期通知您積分?jǐn)?shù)額與目前會(huì)員身份通知您兌付獎(jiǎng)勵(lì)“維也納森林”泛團(tuán)”會(huì)員章程本章程對(duì)本會(huì)所有會(huì)員均有在會(huì)約束力，在會(huì)期間不得損壞”維也納森林”與本會(huì)的社會(huì)聲譽(yù)。本章程并構(gòu)成本會(huì)與每位會(huì)員間的一份友好合約，一旦簽署隨附的申請(qǐng)表格并且得到本會(huì)確認(rèn)，您即成為本會(huì)會(huì)員，同時(shí)被視作同意接受本會(huì)章程的約束。1、入會(huì)“維也納森林”泛團(tuán)”會(huì)員為個(gè)人會(huì)員，實(shí)行入會(huì)自愿和退會(huì)自由的原則。申請(qǐng)成為“維也納

32、森林”泛團(tuán)”會(huì)員必須年滿18周歲；所有入會(huì)申請(qǐng)需經(jīng)本會(huì)審核批準(zhǔn)；本會(huì)保留批準(zhǔn)或拒絕有關(guān)申請(qǐng)之權(quán)利，所有申請(qǐng)將以本會(huì)最后決定為準(zhǔn)。會(huì)員對(duì)本會(huì)的組織、運(yùn)作或管理有建議權(quán)，無(wú)決定權(quán)。會(huì)員對(duì)本會(huì)的任何財(cái)產(chǎn)無(wú)任何所有權(quán)、追索權(quán)或任何其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。本“維也納森林”泛團(tuán)”會(huì)員會(huì)籍不得轉(zhuǎn)讓。2、會(huì)員守則會(huì)員應(yīng)積極維護(hù)“維也納森林”與本會(huì)的社會(huì)聲譽(yù)，在會(huì)期間不應(yīng)有不利或意圖不利“維也納森林”與本會(huì)社會(huì)聲譽(yù)的行為。會(huì)員在加入本會(huì)時(shí)必須參加本會(huì)的培訓(xùn)課程，經(jīng)本會(huì)考試合格后發(fā)給會(huì)員“維也納森林”崗位，憑證上崗。本會(huì)會(huì)員權(quán)力僅在開展“維也納森林”推介工作時(shí)有效。本會(huì)如有特別活動(dòng)安排時(shí)，您應(yīng)先得到本會(huì)的邀請(qǐng)，且受本會(huì)于提

33、供該項(xiàng)優(yōu)惠與服務(wù)時(shí)所規(guī)定的任何條款和條件限制。本會(huì)有權(quán)更改會(huì)員守則，并以本會(huì)認(rèn)為合適的任何方式通知會(huì)員。3、”維也納森林”崗位您的申請(qǐng)被接納后，將獲得本公司發(fā)出的學(xué)員證，學(xué)員證僅供您本人在本會(huì)培訓(xùn)期間使用。學(xué)員在參加系列培訓(xùn)后，經(jīng)本會(huì)考核合格后，發(fā)給“維也納森林”崗位，“維也納森林”崗位是本會(huì)會(huì)員的最終明。會(huì)員憑“維也納森林”崗位開展推介活動(dòng)。在帶領(lǐng)自己推介客戶前往“維也納森林”現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，須出示“維也納森林”崗位并到主控臺(tái)登記，填寫相關(guān)資料。4、會(huì)員資料會(huì)員提供個(gè)人資料予本會(huì)純屬自愿。若認(rèn)為個(gè)人資料涉與私隱問(wèn)題，您可向本會(huì)要求查閱與更改資料。資料容本會(huì)予以。5、會(huì)員資格的終止本會(huì)若認(rèn)為您的行為對(duì)

34、本會(huì)有損害或與本會(huì)的利益相違，以與會(huì)員因其本人受到國(guó)家的法律制裁，本會(huì)有權(quán)終止其會(huì)員資格，而本會(huì)的決定為最終的。終止會(huì)員資格后，您相應(yīng)的權(quán)益也將被終止，并于收到終止會(huì)員資格的信函后，須立即將“維也納森林”崗位交回本會(huì)。如您有意退出本會(huì)，需將您的“維也納森林”崗位與退會(huì)書面通知書一并交于本會(huì)，或以掛號(hào)函件寄回本會(huì)。6、本會(huì)終止運(yùn)作本會(huì)有絕對(duì)的酌情權(quán)于任何時(shí)候終止本會(huì)的運(yùn)作，而無(wú)須說(shuō)明任何理由。在本會(huì)的運(yùn)作被終止后，您的一切權(quán)利與優(yōu)惠即告終止。在任何情況下，您無(wú)權(quán)亦不能因本會(huì)終止運(yùn)作而向本會(huì)“維也納森林”與其關(guān)聯(lián)公司提出任何性質(zhì)或在任何情況下引致的索償或要求。7、本會(huì)權(quán)利本會(huì)無(wú)須為任何因會(huì)員的推介

35、“維也納森林”工作中關(guān)聯(lián)而直接、間接導(dǎo)致或引起的任何性質(zhì)的損失、索價(jià)、費(fèi)用、收費(fèi)或支出，向任何會(huì)員或任何其他人士承擔(dān)法律責(zé)任。本會(huì)擁有對(duì)入會(huì)章程條款的最終解釋權(quán)。本會(huì)保留修改此會(huì)員章程之絕對(duì)權(quán)利，并以本會(huì)認(rèn)為合適的任何方式通知會(huì)員。泛銷售操作細(xì)則1入會(huì)細(xì)則如果您了解并認(rèn)同“維也納森林”，熟悉、擁護(hù)“維也納森林泛團(tuán)”章程，有加入本會(huì)的意愿，即可以個(gè)人名義申請(qǐng)加入本會(huì)。在辦理入會(huì)手續(xù)時(shí)須注意以下事項(xiàng)：1、申請(qǐng)者如實(shí)填寫入會(huì)申請(qǐng)表并由本人親筆簽名；2、經(jīng)本會(huì)進(jìn)行資格甄別與審批，通過(guò)者資料入檔，崗前培訓(xùn)合格后，持證上崗。3、為保證高質(zhì)量的服務(wù)，會(huì)員名額有限。本會(huì)將根據(jù)申請(qǐng)時(shí)間，分批吸納會(huì)員，額滿為止。

36、2.服務(wù)容您將獲得本會(huì)免費(fèi)的系列培訓(xùn)課程；邀請(qǐng)會(huì)員參加“維也納森林”與其合作伙伴組織的各類活動(dòng)；優(yōu)先為會(huì)員提供“維也納森林”的最新資訊，對(duì)“維也納森林”最新推出的樓盤，為會(huì)員提供優(yōu)先購(gòu)買機(jī)會(huì)；優(yōu)先安排參觀“維也納森林”的銷售示單位并優(yōu)先安排選購(gòu)房產(chǎn)、選擇朝向和樓層；會(huì)員將免費(fèi)獲得資訊豐富設(shè)計(jì)精美的維也納森林藝術(shù)新生活雜志，提供相關(guān)資訊；您可以通過(guò)本會(huì)了解購(gòu)買房產(chǎn)的基本常識(shí)，本會(huì)盡力幫您解答有關(guān)房地產(chǎn)方面的咨詢和疑惑?！熬S也納森林泛團(tuán)”會(huì)員積分獎(jiǎng)勵(lì)辦法“維也納森林泛團(tuán)”會(huì)員實(shí)行積分獎(jiǎng)勵(lì)制度。會(huì)員自行購(gòu)買或推薦親友購(gòu)買”維也納森林”的物業(yè)，簽署房地產(chǎn)買賣合同（貸款客戶以貸款到帳為準(zhǔn)）或二手房委托協(xié)

37、議后，該會(huì)員與被推薦人均可在“維也納森林泛銷售團(tuán)”會(huì)獲得積分獎(jiǎng)勵(lì)。所成交房屋的合同價(jià)值作為積分的計(jì)算依據(jù)（以萬(wàn)元為計(jì)數(shù)單位，不足1萬(wàn)元的四舍五入按整數(shù)計(jì)算）。本方案自公布之日起生效，本方案的解釋、修改、終止權(quán)歸大平四方地產(chǎn)投資所有，并以任何本會(huì)認(rèn)為適合的方式通知會(huì)員。積分計(jì)算方法1、會(huì)員經(jīng)過(guò)努力向自己的客戶成功推介“維也納森林”，在帶領(lǐng)客戶到達(dá)“維也納森林”現(xiàn)場(chǎng)后，該客戶成功購(gòu)買”維也納森林”為計(jì)分依據(jù)。根據(jù)不同的戶型，積分分別如下：戶型積分/套洋房1疊加式別墅2聯(lián)排別墅32、會(huì)員積分與獎(jiǎng)勵(lì)累計(jì)積分會(huì)員等級(jí)積分兌換積分獎(jiǎng)勵(lì)08分銀座會(huì)員每一分兌換1000元（需扣繳政府稅費(fèi)）816金座會(huì)員每一分

38、兌換1100元（需扣繳政府稅費(fèi)）16-20分白金會(huì)員每一分兌換1200元（需扣繳政府稅費(fèi)）獲得新生活之旅國(guó)游名額一個(gè)20分以上鉆石會(huì)員每一分兌換1300元（需扣繳政府稅費(fèi)）獲得新生活之旅國(guó)游名額二個(gè)注意：累計(jì)積分周期以1年有效，到計(jì)分周期后累計(jì)積分自動(dòng)歸零。2、積分統(tǒng)計(jì)辦法每次推薦成功后，將由本會(huì)通知會(huì)員本人需到“維也納森林”填寫積分申請(qǐng)表，經(jīng)工作人員確認(rèn)后記入該會(huì)員的個(gè)人積分。3、獎(jiǎng)勵(lì)兌付方式會(huì)員根據(jù)“積分”中的積分情況，計(jì)分兌換以月為單位。本會(huì)將根據(jù)您的積分、對(duì)應(yīng)的會(huì)員等級(jí)，發(fā)出書面兌付通知；通知書將載明您的積分總額、對(duì)應(yīng)會(huì)員等級(jí)、應(yīng)得獎(jiǎng)勵(lì)情況與獎(jiǎng)勵(lì)兌付手續(xù)的辦理；按通知書指引，到本會(huì)領(lǐng)取

39、獎(jiǎng)金?！啊本S也納森林”泛團(tuán)”入會(huì)申請(qǐng)表 會(huì)員編號(hào)：基本資料姓 名年 齡性 別號(hào)電子聯(lián)系移動(dòng)郵政編碼通訊地址詳細(xì)資料婚姻狀況從事行業(yè)家庭年收入學(xué) 歷工作年限現(xiàn)住房面積現(xiàn)住宅性質(zhì)自購(gòu)商品房 福利分房 日常交通工具私家車 單位配車 公交車 其他是否希望購(gòu)買“維也納森林”房產(chǎn)是 否家庭是否擁有私車是 否近期是否有購(gòu)房計(jì)劃是 否您了解“維也納森林”的途徑報(bào)紙 活動(dòng) 朋友介紹 其他您希望在小區(qū)享受何種個(gè)性化服務(wù)備注：本資料僅作為本會(huì)存檔，不提供對(duì)外查詢?！熬S也納森林泛團(tuán)”會(huì)員積分申請(qǐng)表卡號(hào)： 會(huì)員：編號(hào)被推薦人被推薦人所購(gòu)房號(hào)被推薦人購(gòu)房面積合同成交金額合同編號(hào)本次積分累計(jì)積分申請(qǐng)人簽字工作人員簽字意向認(rèn)

40、購(gòu)蓄勢(shì)策略：策略執(zhí)行時(shí)間：4月6月針對(duì)客戶層：“泛銷售”團(tuán)隊(duì)帶來(lái)的第悉尼居意向客戶常規(guī)銷售中積累的第悉尼居意向客戶策略執(zhí)行渠道：現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的意識(shí)引導(dǎo)“泛銷售”載體維也納森林外展點(diǎn)媒體廣告策略設(shè)想采用限時(shí)認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠策略客戶交納誠(chéng)意金6000元/套，進(jìn)行意向認(rèn)購(gòu)所有意向認(rèn)購(gòu)期間認(rèn)購(gòu)的客戶參加“品味新生活之旅”活動(dòng)送“品味新生活之旅”二個(gè)名額；以上僅作為保溫期的促銷設(shè)想，具體要根據(jù)發(fā)展商的成本而定！啟動(dòng)“輕松置業(yè)”（房屋置換）減負(fù)策略：2月中旬聯(lián)系商業(yè)銀行開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。購(gòu)房意向客戶用舊房作抵押，經(jīng)銀行相關(guān)手續(xù)后，辦理抵押貸款手續(xù)。用抵押款交付西海岸首期款。購(gòu)房意向客戶委托中介進(jìn)行舊房置換，將

41、舊房由中介進(jìn)行直接購(gòu)買或受托轉(zhuǎn)讓，在客戶二手售房款拿到后，簽署維也納森林商品房買賣合同。對(duì)這部分客戶交付首期時(shí)間可以延長(zhǎng)至房屋置換后的一周。2）開盤引爆期：2004年7月8月公開“搖珠”引爆策略執(zhí)行時(shí)間：7月1日針對(duì)客戶層（前期積累的客戶）：“泛銷售”團(tuán)隊(duì)帶來(lái)的意向客戶常規(guī)銷售中積累的意向客戶策略執(zhí)行渠道：現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的意識(shí)引導(dǎo)“泛銷售”載體維也納森林外展點(diǎn)媒體廣告策略設(shè)想發(fā)動(dòng)意向客戶在4月21日6月30日前進(jìn)行意向認(rèn)購(gòu)登記，允許一套單元重復(fù)認(rèn)購(gòu)；在7月開始舉行搖珠發(fā)售；現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買客戶大抽獎(jiǎng)活動(dòng)（出國(guó)游、會(huì)員卡等）促銷策略：出國(guó)游抽獎(jiǎng)：“品味新生活”之旅第二波維也納尋源貴賓卡類：建議對(duì)業(yè)主送貴族

42、游延會(huì)1年有效期的貴賓卡，以體現(xiàn)與感受本項(xiàng)目的藝術(shù)文化，促進(jìn)再購(gòu)買的機(jī)率?！熬S也納森林”項(xiàng)目開盤訂房形式客戶訂房時(shí)須預(yù)交購(gòu)房定金，洋房1萬(wàn)元，別墅2萬(wàn)元；持購(gòu)房資格認(rèn)定書選購(gòu)房屋時(shí)，必須依據(jù)資格認(rèn)定號(hào)的先后順序依次選購(gòu)，資格認(rèn)定號(hào)排在前面的客戶優(yōu)先選擇房型；訂金不計(jì)利息，不購(gòu)房時(shí)，原額退回，購(gòu)房時(shí)，轉(zhuǎn)抵房款；持購(gòu)房資格認(rèn)定書選購(gòu)房屋時(shí)，憑購(gòu)房預(yù)訂書與預(yù)付訂金收據(jù)才能換簽正式購(gòu)房合同；購(gòu)房資格認(rèn)定書持號(hào)人與客戶、證件不符時(shí)，自動(dòng)失效，尾后順移；購(gòu)房資格認(rèn)定書持號(hào)人在通知規(guī)定的時(shí)間按購(gòu)房資格認(rèn)定號(hào)順序有效，過(guò)期后順移。持號(hào)人選購(gòu)房屋要求改變房型時(shí)，原持號(hào)失效，在需購(gòu)的房型后順移。連環(huán)大選聘選聘共進(jìn)

43、行三輪，以“抽獎(jiǎng)“的形式確定入選者，參與者最多可先后參與三次選聘。第一輪選聘：時(shí)間為銷售達(dá)到40%時(shí)。第二輪選聘：時(shí)間為銷售達(dá)到80%時(shí)，各產(chǎn)生“社區(qū)主席團(tuán)“成員一位，可享受十萬(wàn)元人民幣的購(gòu)置”維也納森林”別墅的購(gòu)房折扣；產(chǎn)生“音樂大使“二位，參加歐洲六國(guó)七日音樂之旅；產(chǎn)生”音樂幸運(yùn)星“30位，每位獲得鋼琴一臺(tái)。老客戶“購(gòu)房?jī)?yōu)惠券“老客戶“購(gòu)房?jī)?yōu)惠券“是大平四方地產(chǎn)投資，為誠(chéng)摯答老客戶的支持與信任，對(duì)老客戶與其推薦朋友購(gòu)買”“維也納森林”“別墅所提供的讓利、優(yōu)惠手段。有效期：從開始購(gòu)房預(yù)訂時(shí)生效，在”維也納森林”售完后，未使用的優(yōu)惠券全部失效；優(yōu)惠券分為A、B兩個(gè)部分。A券用于老客戶與其法定愛

44、人、新屬（指老客戶之父母或子女），使之在購(gòu)買“維也納森林”房產(chǎn)時(shí)，享受一萬(wàn)元房款的優(yōu)惠。同時(shí)獲得參與”超級(jí)大選聘“資格。B券用于老客戶所推薦親戚（非直系）朋友，可享受五千元房款的優(yōu)惠。同時(shí)獲得參與”超級(jí)大選聘“的資格。每一套別墅只可使用一優(yōu)惠券，不得用多優(yōu)惠券購(gòu)買同一套別墅，也不得用優(yōu)惠券兌換現(xiàn)金。優(yōu)惠券如只使用A券，則B券作廢；如只使用B券，不使用A券，則推薦使用該B券的老客戶亦獲得參加“超級(jí)大選聘”的活動(dòng)資格；如果A、B券同進(jìn)使用，則使用A券的老客戶獲得兩個(gè)“對(duì)獎(jiǎng)號(hào)”，B券獲得一個(gè)“對(duì)獎(jiǎng)號(hào)”。老客戶推薦使用B券的人數(shù)越多，則老客戶擁有的對(duì)獎(jiǎng)號(hào)越多。3）穩(wěn)定銷售期：2003年6月16日8月1

45、5日促銷策略：教育類：業(yè)主子女在免費(fèi)專項(xiàng)教育、夏令營(yíng)等高爾夫類：建議對(duì)聯(lián)排別墅這類高總價(jià)物業(yè)的業(yè)主送美視高爾夫1年有效期的貴賓卡，以體現(xiàn)與感受本項(xiàng)目的高爾夫文化。4）第二次預(yù)熱期壓：2003年8月16日9月15日此階段為銷售的交樓前期，綜合運(yùn)用業(yè)主促銷策略，結(jié)合交樓，促進(jìn)成交。6）熱銷期：2003年9月16日10月31日此階段為銷售沖刺期，結(jié)合業(yè)主入住，引發(fā)高潮。實(shí)施西海岸“物業(yè)保值計(jì)劃無(wú)理由退房”促銷策略1、策略執(zhí)行時(shí)間：8月15日10月10日2、針對(duì)對(duì)象：在此階段成交的客戶3、策略執(zhí)行渠道：廣告、口碑4、策略設(shè)想：策略設(shè)想（一）：在交樓后的一個(gè)月，維也納森林業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量或其他不滿意，經(jīng)發(fā)

46、展商相關(guān)部門核實(shí)后，房子由發(fā)展商依與該業(yè)主簽訂的商品房買賣合同成交價(jià)原價(jià)回收。該承諾可用書面形式訂立成有效合同。策略（一）可行性評(píng)估：優(yōu)點(diǎn)：在我們后期產(chǎn)品不斷升級(jí)的情況下，估計(jì)有25%單元業(yè)主會(huì)提出退房或換房。特別是對(duì)于購(gòu)買別墅的客戶，價(jià)格并不是他們購(gòu)房的決定因素，在此期間購(gòu)買的客戶在入住期間看到后期產(chǎn)品更好，從而提出換房。策略時(shí)間限定的越短，客戶退房機(jī)會(huì)就越小，易于我們掌控。而且，在客戶退房或換房后，該單元仍可按新單元現(xiàn)房出售?？梢酝ㄟ^(guò)調(diào)整交樓時(shí)間與后期開盤銷售時(shí)間錯(cuò)開，可減少換房比例。對(duì)銷售有一定幫助，可以促使猶豫客戶早做購(gòu)買決定。不足：對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)者的震撼力不夠策略（二）大不是以“保值”為

47、目的，偏向于工程質(zhì)量保證策略設(shè)想（二）：在交樓后起計(jì)滿一年的后的第一個(gè)月，業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量或其他不滿意，經(jīng)發(fā)展商相關(guān)部門核實(shí)后，房子由發(fā)展商依與該業(yè)主簽訂的商品房買賣合同成交價(jià)原價(jià)回收。該承諾可用書面形式訂立成有效合同。優(yōu)點(diǎn)：給予市場(chǎng)完全的信心，市場(chǎng)沖擊力無(wú)可限量。對(duì)銷售絕對(duì)利好，發(fā)展商在售樓款回收上速度加快，有利于資金的滾動(dòng)開發(fā)。不足：客戶消費(fèi)心理難以把握，對(duì)退房客戶量難以估計(jì)。我們提供以上兩種操作方法，來(lái)實(shí)施此策略。具體由發(fā)展商決定，但我司建議采用策略（二），堅(jiān)定我們對(duì)價(jià)格的信心，同時(shí)給予市場(chǎng)無(wú)限信心！7）封盤保溫期：2003年11月1日12月31日經(jīng)過(guò)一年的艱苦奮戰(zhàn)，我們?cè)谌〉娩N售成績(jī)的同

48、時(shí)，最寶貴的客戶網(wǎng)絡(luò)也在不斷擴(kuò)大，我們第二期的開發(fā)銷售接踵而來(lái)，客戶的不斷再生能力至關(guān)重要。耕耘客戶網(wǎng)絡(luò)滲透策略：用維也納森林藝術(shù)生活刊物作為聯(lián)系紐帶業(yè)主關(guān)系的維護(hù)：生日賀卡、新年賀卡等做好售后服務(wù)以上為各階段的主要銷售策略，他代表每一階段的銷售主旨。每一個(gè)策略的綜合靈活運(yùn)用與與各階段推廣部署的結(jié)合，構(gòu)成總體營(yíng)銷推廣作戰(zhàn)策略，取得銷售勝利（八）媒體組合推廣策略1）“維也納森林”廣告媒體選擇建議我們對(duì)市房地產(chǎn)廣告的投放特點(diǎn)作了比較系統(tǒng)和深入的分析。在此，我們?cè)儆嗅槍?duì)性地提出我們的看法和觀點(diǎn)，供貴司參考。“維也納森林”廣告的目的性通過(guò)廣告樹立品牌，擴(kuò)大影響，通過(guò)廣告渲染讓更多的人來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)吸引

49、島外客戶的注意力，使之對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，再用現(xiàn)場(chǎng)的產(chǎn)品沖擊力去征服客戶，最后促成銷售。在廣告目的明確后，它對(duì)廣告媒體的選擇，廣告投放計(jì)劃的制定，廣告表現(xiàn)的大創(chuàng)意、大方向都將有決定性的指導(dǎo)作用。首先，我們對(duì)“維也納森林”2004年廣告投放的媒體選擇提出一些建議。第一，報(bào)紙媒體仍然是我們的首選媒體。房地產(chǎn)廣告的特性決定了它在受眾面、傳播率、視覺感官等方面還是以報(bào)紙媒體作為首選。這一點(diǎn)無(wú)須過(guò)多表述。建議選擇日?qǐng)?bào)為主媒體，商旅報(bào)為輔，其它報(bào)紙媒體進(jìn)行補(bǔ)充。第二，戶外、廣播、電視、雜志等媒體是對(duì)報(bào)紙媒體必要的補(bǔ)充。2004年西海岸在開盤前所作的“全方位、立體化”的廣告攻勢(shì)，進(jìn)行壟斷性的“密集轟炸”。全年廣

50、告計(jì)劃與各階段建議廣告設(shè)計(jì)要具藝術(shù)性、自然性和獨(dú)特性，藝術(shù)性讓其具備鑒賞價(jià)值（如花園前期的品牌廣告）。自然性，讓這種自然俗性滲透到人們的心深處，人都是來(lái)自然，回歸自然，每個(gè)都有返樸歸真的特性，體現(xiàn)以人為本的人性化社區(qū)。獨(dú)特性就是要把產(chǎn)品獨(dú)特的賣點(diǎn)結(jié)合不同階段的營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行宣傳。如何用最少的廣告投入換回最大的廣告效果？這就需要我們綜合全年的營(yíng)銷推廣計(jì)劃制定出切實(shí)可行的全年廣告計(jì)劃。然后，再利用這個(gè)計(jì)劃為綱，根據(jù)實(shí)際戰(zhàn)況做出相應(yīng)的變化和調(diào)整。1. 全年廣告投放特點(diǎn)建議根據(jù)預(yù)測(cè)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)在我們先前有所動(dòng)作，對(duì)于廣告炒熱整個(gè)地塊來(lái)講，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)作會(huì)對(duì)我們有利。所以，2004年廣告投放的總特點(diǎn)是：一

51、個(gè)中心，兩個(gè)任務(wù)，三個(gè)基本，四個(gè)重點(diǎn)一個(gè)中心以締造“健康、藝術(shù)、音樂”的維也納森林藝術(shù)新生活為廣告表現(xiàn)總主題兩個(gè)任務(wù) 實(shí)現(xiàn)”維也納森林”品牌樹立 實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)客戶群的最大吸引三個(gè)基本圍繞公關(guān)活動(dòng) 針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 打破區(qū)域壁壘四個(gè)節(jié)點(diǎn)部認(rèn)購(gòu) 首期開盤 十一月歡樂節(jié) 首期入住2. 全年廣告投放階段劃分建議封盤保溫期二次升溫期熱銷期穩(wěn)定銷售期開盤引爆期銷升溫期售時(shí)期劃分2.1 5.1 6.16 7.15 8.15 9.1510.31 12.31廣告 廣告投放曲線時(shí) 期 全面投放全面投放劃分平穩(wěn)過(guò)渡第三部分資源整合創(chuàng)新思路篇（一）對(duì)維也納森林品牌的積累曾經(jīng)有一個(gè)形象的比喻：品牌的成熟就如一鍋燒開的水，無(wú)論

52、扔進(jìn)雞鴨魚肉還是蘿卜青菜都會(huì)熟。也就是說(shuō)不管產(chǎn)品如何變化，強(qiáng)大的品牌魅力都會(huì)為產(chǎn)品鍍金?！本S也納森林”相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是沒有品牌，所以我們必須開始進(jìn)行品牌的積累，如何讓它的品牌高速積累和提升，是我們項(xiàng)目開發(fā)前期的責(zé)任和義務(wù)。所以，“維也納森林”在2004年要從多方面樹立品牌形象，用品牌信任度贏得市場(chǎng)。品牌效應(yīng)是建立在高銷售率、高信任度、高滿意度上的綜合指標(biāo)，是過(guò)硬的產(chǎn)品質(zhì)量、穩(wěn)定的企業(yè)信譽(yù)以與良好的社會(huì)聲望長(zhǎng)期積淀下來(lái)的產(chǎn)物。這句話的意思也就是說(shuō)，產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平是品牌的基石，“維也納森林”在前期的開發(fā)中一定要在產(chǎn)品質(zhì)量和后期的物業(yè)服務(wù)中扎實(shí)走好每一步，把信譽(yù)和承諾落到實(shí)處，否則一切

53、都是空談。（1）品牌的定位高度：打造?？谑蟹康禺a(chǎn)第一品牌 由上到下的進(jìn)行品牌灌輸，自然勢(shì)如破竹，水到渠成。（2）品牌的意念高度快樂的“源泉”健康的“使者”藝術(shù)的“教育”以藝術(shù)生活的名義（高品味的生活） （健康安寧的生活） （自由快樂的生活）意念是一種很“玄”的東西，有時(shí)能統(tǒng)治思想，有時(shí)能統(tǒng)治行為。所以說(shuō)，進(jìn)行理念清洗是外來(lái)品牌在短時(shí)間樹立形象的有效手段。2003年“維也納森林”要利用超現(xiàn)實(shí)的手法，跨越歷史、跨越時(shí)空，把維也納森林品牌資源嫁接到人們心中并生根發(fā)芽，最后達(dá)到品牌的心靈壟斷。2. 維也納森林花園提升品牌高度的具體措施傳遞藝術(shù)生活概念，成就“品牌盈利” 維也納森林理想是“突出藝術(shù)生活的

54、文化含義，謀求音樂、體育與文化、教育融合一起，使人類身心和諧發(fā)展”。正因?yàn)槿绱?，“維也納森林”就需要從“文化交流融合與維護(hù)健康”這兩個(gè)方面著手提升品牌高度。首先，積極建設(shè)獨(dú)特的社區(qū)文化氛圍，利于社區(qū)部藝術(shù)文化交流和教育文化交流形成“維也納森林”文化的深度傳播圈，利用合理的炒作向外界輻射社區(qū)文化的厚重和深邃。其次，以“維也納森林”的名義積極參與或創(chuàng)造社會(huì)公益活動(dòng)，特別是維護(hù)生命健康、獻(xiàn)愛心的引導(dǎo)性活動(dòng)。把“維也納森林”關(guān)愛生命、關(guān)愛健康、平等對(duì)人、處處援手的精神發(fā)揚(yáng)出來(lái)，以“維也納森林業(yè)主愛心團(tuán)”或“維也納森林志原者”的組織形式擴(kuò)大品牌影響，樹立高尚形象。整合藝術(shù)資源，成就“品牌盈利”這里說(shuō)的“

55、品牌盈利”不是簡(jiǎn)單的用“維也納森林”品牌賣房，而是利用藝術(shù)進(jìn)行對(duì)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的“雙重盈利”。我們可以與一些藝術(shù)團(tuán)體主動(dòng)進(jìn)行接觸，按照雙方意愿實(shí)現(xiàn)“雙贏”。舉辦一些有利于品牌營(yíng)造，促進(jìn)銷售的活動(dòng)?！熬S也納森林”在挖掘自身品牌潛力的時(shí)候，不能忽視藝術(shù)城的巨大商業(yè)價(jià)值，我們完全可以經(jīng)營(yíng)自己的品牌。如：利用出售藝術(shù)城會(huì)員卡進(jìn)行正當(dāng)收費(fèi)，利用藝術(shù)城為一些團(tuán)體與單位舉行音樂晚會(huì)和比賽等等。當(dāng)然，這些還只是一些對(duì)藝術(shù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行多方運(yùn)作的設(shè)想，但作為對(duì)銷售工作的輔助都是一些超前但卻有益的嘗試。對(duì)教育資源的提前把握我們要利用已經(jīng)在握的權(quán)屬圍提前復(fù)合有價(jià)值的教育資源。啟動(dòng)“超前關(guān)愛”保健教育系統(tǒng) 無(wú)論國(guó)國(guó)外，

56、“胎教”都越來(lái)越受到年輕父母的重視，但目前還沒有一套科學(xué)的胎教管理方法，那么對(duì)孕婦的胎教可以做一番文章。其實(shí)，對(duì)年輕父母進(jìn)行產(chǎn)前教育才是體現(xiàn)藝術(shù)生活下的健康方面最好方法。西海岸完全可以邀請(qǐng)這方面的專家舉行講座，（可聯(lián)合嬰兒用品品牌合辦）不但起到了“關(guān)愛生命、關(guān)愛健康”的宣傳作用，而且還可吸引大批青年客戶群（因?yàn)樗麄儧]有經(jīng)驗(yàn)）的關(guān)注。對(duì)于消化“維也納森林”多層小戶型也有一定的幫助。而且，在孩子13歲時(shí)，本教育系統(tǒng)還可繼續(xù)發(fā)揮它的健康監(jiān)測(cè)、健康處方等科學(xué)調(diào)理手段，從而讓“維也納森林”出生的孩子都能智力超群、茁壯成長(zhǎng)。啟動(dòng)“特長(zhǎng)跟蹤”素質(zhì)教育系統(tǒng)首先，幼兒園的命名要利用品牌資源，如命名為“維也納森林

57、藝術(shù)素質(zhì)園”等。其次，幼兒園的課程要體現(xiàn)素質(zhì)教育，“以玩兒為主”不限制孩子的特長(zhǎng)發(fā)揮，而且，積極開辟第二課堂大自然。所以，本套教育系統(tǒng)命名為“特長(zhǎng)跟蹤”教育系統(tǒng)，對(duì)外口徑就是不遏制孩子的想象力和創(chuàng)造力，盡量發(fā)現(xiàn)孩子在某一方面的特長(zhǎng)，針對(duì)不同的孩子制訂未來(lái)的發(fā)展方向?！疤亻L(zhǎng)教育”是目前全國(guó)最熱衷的教育方式。本套系統(tǒng)是針對(duì)47歲的適齡兒童，這個(gè)年齡層的孩子的父母符合我們的目標(biāo)客戶群定位。啟動(dòng)“維也納之光”藝術(shù)教育系統(tǒng)本套系統(tǒng)是針對(duì)815歲青少年制定的，目的在于通過(guò)組織適齡孩子，開辟“藝術(shù)課堂”，增加孩子們的藝術(shù)修養(yǎng)，繼續(xù)發(fā)現(xiàn)并培養(yǎng)可塑之才。本套系統(tǒng)包括“文學(xué)、聲樂、器樂、書法、美術(shù)、雕塑、戲劇”等

58、各方面的“選修課”，讓大學(xué)教育中的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)提前實(shí)現(xiàn)。在操作上，要整合外部教育資源，如聯(lián)合“音樂學(xué)院附中”，“華夏未來(lái)少兒藝術(shù)團(tuán)”等社會(huì)知名學(xué)校成立“維也納森林”藝術(shù)少年班。啟動(dòng)“結(jié)伴童年”校車教育系統(tǒng)本套系統(tǒng)對(duì)“維也納森林”的要求較高，但也可起到“一鳴驚人”的特殊效果。西海岸離市區(qū)較遠(yuǎn)，如果要打破區(qū)域壁壘，讓業(yè)主子女上學(xué)方便是一個(gè)非常好的突破口。當(dāng)然，用校車接送孩子成本較高（可適當(dāng)收費(fèi)，同時(shí)也可以考慮到本區(qū)域的樓盤業(yè)主），但這是體現(xiàn)“維也納森林”服務(wù)與眾不同的最好手段。試想，寫著“維也納森林”的接送車開到校門口對(duì)于孩子們多么有吸引力和誘惑力。本套教育系統(tǒng)關(guān)鍵在于培養(yǎng)孩子們的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，在校車運(yùn)行

59、途中可以結(jié)伴學(xué)習(xí)，歡聲笑語(yǔ)伴隨一路，這也體現(xiàn)了“維也納森林”對(duì)課外教育、人文關(guān)懷的重視程度。對(duì)旅游業(yè)資源整合本項(xiàng)目位于西海岸旅游度假區(qū)，旅游業(yè)資源整合是西海岸復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式的必由之路，也是顯現(xiàn)復(fù)合地產(chǎn)魅力的最佳途徑。通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人氣的走向，從而促進(jìn)銷售是“維也納森林”發(fā)展戰(zhàn)略之一。如果運(yùn)作成功，不但會(huì)促進(jìn)今年的銷售，還將會(huì)為區(qū)域帶來(lái)新的熱點(diǎn)。對(duì)于旅游業(yè)資源的挖掘我們首推“維也納森林”旁主題公園 “熱帶海洋世界”。這就是“維也納森林”最可寶貴的稀缺性資源。雖然我們不能把它稱為“維也納森林主題公園”，但我們可以借用他們的品牌，如可以在門票作廣告，憑門票可以到售樓部可以送禮品或購(gòu)房可享有額外

60、折扣 同時(shí)，維也納森林還應(yīng)引導(dǎo)市場(chǎng)向“環(huán)保旅游”，“文化旅游”兩方面邁進(jìn)，展現(xiàn)西海岸花園是生態(tài)環(huán)境保護(hù)主義的先行者。如組織“志愿者”到海灘收集垃圾，并打著“呵護(hù)我們的環(huán)境，熱愛我們的沙灘”旗幟等等。第四部分附加價(jià)值提升舉措 （一）拔高藝術(shù)城功能價(jià)值的全面炒作1. 藝術(shù)城要扮演什么角色？第一，藝術(shù)城是客戶對(duì)”維也納森林”第一印象的傳遞者。對(duì)于初次來(lái)訪的客戶來(lái)說(shuō)，第一印象至關(guān)重要。雄偉屹立的藝術(shù)城用無(wú)聲的語(yǔ)言向客戶傳遞著”維也納森林”的魅力與氣勢(shì)。第二，藝術(shù)城是客戶對(duì)詩(shī)意生活產(chǎn)生感覺的喚醒者。藝術(shù)城是對(duì)”維也納森林”藝術(shù)主題社區(qū)最好的詮釋，它實(shí)實(shí)在在在的呈現(xiàn)在客戶眼前，勝過(guò)任何的空洞概念炒作。進(jìn)入