物業(yè)管理招投標(biāo)概述

1、共八十四頁CHAPTER FIVEPROPERTY MANAGEMENT BIDDING共八十四頁1993年底，深圳市住宅局對即將建成的蓮花北村的物業(yè)管理進行了招標(biāo)。萬廈居業(yè)公司中標(biāo)并以總分99.2分登上“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的榜首。1996年在舊住宅小區(qū)鹿丹村實行社會公開招標(biāo)，深圳市萬科物業(yè)以94.45分的最高分中標(biāo)。1999年11月8日，北京天鴻集團公司開發(fā)建設(shè)的北京回龍觀文化居住區(qū)（一期），北京天鴻集團房產(chǎn)經(jīng)營有限公司(yu xin n s)、北京市望京實業(yè)總公司、深圳長城物業(yè)管理公司、深圳福田物業(yè)發(fā)展有限公司(yu xin n s)等5家競標(biāo)，最終北京天鴻集團房地產(chǎn)經(jīng)營管

2、理公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司以微弱的優(yōu)勢中標(biāo)。共八十四頁1993年底(nind)，深圳市住宅局對即將建成的蓮花北村的物業(yè)管理進行了招標(biāo)。萬廈居業(yè)公司中標(biāo)并以總分99.2分登上“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的榜首。1996年在舊住宅小區(qū)鹿丹村實行社會公開招標(biāo)，深圳市萬科物業(yè)(w y)以94.45分的最高分中標(biāo)。共八十四頁建設(shè)部機關(guān)率先在國家機關(guān)后勤改革中，把建設(shè)部38萬平方米辦公大樓的管理權(quán)拿出來通過招標(biāo)方式選擇(xunz)管家。這次建設(shè)部排除各種阻力，采取邀請招標(biāo)方式，進行了物業(yè)管理的招投標(biāo)，最后確定了萬科物業(yè)管理公司來管理。共八十四頁掌握目前中國物業(yè)管理招投標(biāo)的組織模式掌握招投標(biāo)的

3、特點、類型(lixng)及方式掌握物業(yè)管理招投標(biāo)的實施程序物業(yè)管理投標(biāo)人的必備條件CHAPTER FIVEPROPERTY MANAGEMENT BIDDING共八十四頁 招投標(biāo)制度與中國物業(yè)管理的發(fā)展 物業(yè)管理招投標(biāo)的含義、特點及類型(lixng) 物業(yè)管理招標(biāo)的實施 物業(yè)管理投標(biāo)的實施 CHAPTER FIVEPROPERTY MANAGEMENT BIDDING共八十四頁一、招投標(biāo)制度對物業(yè)管理的影響二、中國物業(yè)管理招投標(biāo)的發(fā)展歷程三、目前(mqin)中國物業(yè)管理招投標(biāo)的組織模式共八十四頁（一）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理的市場化（二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高（三）招投標(biāo)制度與物業(yè)服務(wù)

4、公司的公平競爭（四）物業(yè)管理招投標(biāo)與房地產(chǎn)管理體制的改革(gig)（五）物業(yè)管理招投標(biāo)與合同雙方利益的維護共八十四頁（一）招投標(biāo)制度(zhd)與物業(yè)管理的市場化（二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高（三）招投標(biāo)制度與物業(yè)服務(wù)公司的公平競爭（四）物業(yè)管理招投標(biāo)與房地產(chǎn)管理體制的改革（五）物業(yè)管理招投標(biāo)與合同雙方利益的維護 實施招投標(biāo)制度是大力推進(tujn)物業(yè)管理市場化的重要手段。共八十四頁（一）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理的市場化（二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高（三）招投標(biāo)制度與物業(yè)服務(wù)公司的公平競爭（四）物業(yè)管理招投標(biāo)與房地產(chǎn)管理體制的改革（五）物業(yè)管理招投標(biāo)與合同雙方(shungfng

5、)利益的維護 招投標(biāo)制度的實施可以推動物業(yè)管理行業(yè)整體(zhngt)水平的提高。共八十四頁（一）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理的市場化（二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)(hngy)水平的提高（三）招投標(biāo)制度與物業(yè)服務(wù)公司的公平競爭（四）物業(yè)管理招投標(biāo)與房地產(chǎn)管理體制的改革（五）物業(yè)管理招投標(biāo)與合同雙方利益的維護 物業(yè)管理招投標(biāo)是運用公正、公平、公開的市場競爭機制來確定物業(yè)管理權(quán)的活動。參與招投標(biāo)的雙方必須通過公平競爭的市場手段(shudun)來贏取某項物業(yè)的管理權(quán)。共八十四頁（一）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理的市場化（二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高（三）招投標(biāo)制度與物業(yè)服務(wù)公司的公平競爭（四）物業(yè)管理招投標(biāo)

6、與房地產(chǎn)管理體制的改革（五）物業(yè)管理招投標(biāo)與合同(h tong)雙方利益的維護 通過物業(yè)管理招標(biāo)，開發(fā)商或業(yè)主委員會就可以挑選到符合自己管理服務(wù)要求(yoqi)和標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理公司。共八十四頁（一）招投標(biāo)制度(zhd)與物業(yè)管理的市場化（二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高（三）招投標(biāo)制度與物業(yè)服務(wù)公司的公平競爭（四）物業(yè)管理招投標(biāo)與房地產(chǎn)管理體制的改革（五）物業(yè)管理招投標(biāo)與合同雙方利益的維護 業(yè)主作為招標(biāo)方，通過公平競爭選擇物業(yè)管理公司，業(yè)主的合法權(quán)益(h f qun y)得以維護；招投標(biāo)為物業(yè)管理公司提供了發(fā)展的公平舞臺。共八十四頁（一）試驗階段(jidun)（二）倡導(dǎo)推廣階段（三）以法

7、制形式促進全面推廣階段共八十四頁（一）試驗(shyn)階段1993年，深圳首次把招投標(biāo)制度運用到物業(yè)管理上來，對即將建成的蓮花北村的物業(yè)管理進行了招標(biāo)。當(dāng)時(dngsh)報名的僅有兩家物業(yè)管理公司，其中萬廈居業(yè)公司經(jīng)評委評議后中標(biāo)。經(jīng)過萬廈居業(yè)公司的辛勤工作，一年多后該大型住宅區(qū)，以總分99.2分登上“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的榜首。 有了良好開端，深圳市住宅局對物業(yè)管理招投標(biāo)做了總結(jié)，并又著手對舊住宅小區(qū)再進行試驗。1996年在舊住宅小區(qū)鹿丹村實行社會公開招標(biāo)，再一次把競爭機制引入到物業(yè)管理運作中來。通過激烈競爭之后，深圳市萬科物業(yè)以94.45分的最高分中標(biāo)。共八十四頁（二）倡導(dǎo)推

8、廣(tugung)階段1999年5月，在第三次全國物業(yè)管理工作(gngzu)會議上，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)明確提出：各地要盡快引入競爭機制，推行物業(yè)管理招投標(biāo)。要求凡是10萬平方米以上新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前向社會招標(biāo)，沒有經(jīng)過招標(biāo)確立物業(yè)管理公司的預(yù)售項目房地產(chǎn)行政主管部門不得發(fā)放商品房預(yù)售許可證。共八十四頁（二）倡導(dǎo)(chngdo)推廣階段1999年11月8日，當(dāng)時全國最大的經(jīng)濟適用房項目 北京天鴻集團公司開發(fā)建設(shè)的北京回龍觀文化居住區(qū)（一期）面向全國在北京舉行了招投標(biāo)活動。最終北京天鴻集團房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司以微弱(wi

9、ru)的優(yōu)勢中標(biāo)。 第一次面向全國招標(biāo)物業(yè)管理公司，打破了過去“重建設(shè)輕管理”、“誰開發(fā)誰管理”的舊模式，而將“開發(fā)建設(shè)”與“物業(yè)管理”分開，為全國物業(yè)管理招投標(biāo)工作積累了經(jīng)驗，推進了全國物業(yè)管理市場化的進程。 共八十四頁（二）倡導(dǎo)推廣(tugung)階段2000年3月份，南京龍江高教公寓物業(yè)管理項目進行公開招標(biāo)，邀請江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)管理公司投標(biāo)(tu bio)。該住宅群為10幢高層，共29.4萬平方米的住宅，2500戶住戶，這次招標(biāo)一改過去全國其他城市的物業(yè)管理招投標(biāo)(tu bio)的試驗方法，而是模仿建筑施工項目的招標(biāo)方法，在國家規(guī)定好的物業(yè)

10、管理收費標(biāo)準(zhǔn)下，各企業(yè)不僅需要策劃服務(wù)管理方案，又要計算出物業(yè)管理收費的標(biāo)準(zhǔn)，也即增加了費用測算和報價。共八十四頁（二）倡導(dǎo)(chngdo)推廣階段建設(shè)部機關(guān)率先在國家機關(guān)后勤改革中，把建設(shè)部38萬平方米辦公大樓的管理權(quán)拿出來通過招標(biāo)方式選擇管家。這次建設(shè)部排除各種阻力，采取邀請招標(biāo)方式，進行了物業(yè)管理的招投標(biāo)，最后確定了萬科物業(yè)管理公司來管理，建設(shè)部每年支付物業(yè)管理費300多萬元，平均每月每平方米價格僅為0.658元，與經(jīng)濟適用房物業(yè)管理費相當(dāng)。2000年元旦以后，萬科物業(yè)公司全面進入(jnr)建設(shè)部大院，短短幾天，建設(shè)部大樓環(huán)境變了，管理變了，體制也變了，人的精神面貌也變了，可以說這些變化

11、是萬科物業(yè)企業(yè)帶來的。共八十四頁（三）以法制(fzh)形式促進全面推廣階段2000年元月l日起正式施行的招標(biāo)投標(biāo)法側(cè)重于設(shè)備采購和工程建設(shè)項目的招標(biāo)活動，而對物業(yè)管理的招投標(biāo)活動指導(dǎo)性較差，適用程度有限，推動(tu dng)作用也較小。2003年9月1日起施行的物業(yè)管理條例第二十四條規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司；投標(biāo)人少于個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。共八十四頁（三）以法制形式促進(cjn)全面推廣階段為

12、了規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動，保護招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場(shchng)的公平競爭，建設(shè)部制定了與物業(yè)管理條例相配套的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法并于2003年9月1日起實行。前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法規(guī)定，在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司之前，由建設(shè)單位通過招投標(biāo)的辦法選聘物業(yè)管理公司實施前期物業(yè)管理。共八十四頁（一）只對目標(biāo)服務(wù)項目進行招投標(biāo)（二）以確立(qul)收費標(biāo)準(zhǔn)為重點的招投標(biāo)（三）無標(biāo)底二步招投標(biāo)共八十四頁（一）只對目標(biāo)(mbio)服務(wù)項目進行招投標(biāo)許多地方物業(yè)管理招標(biāo)的基本思路是根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的收費標(biāo)準(zhǔn)，各物業(yè)管理公司依據(jù)目標(biāo)物業(yè)，結(jié)合本企業(yè)管理水平，策劃管

13、理方案，細(xì)化各項組織實施步驟，提出質(zhì)量保證措施，以及以人為本地開展各類社區(qū)文化、社區(qū)服務(wù)活動等內(nèi)容(nirng)。按此種方法，物業(yè)管理投標(biāo)書實質(zhì)是一份細(xì)化服務(wù)的策劃書。各位評委評比標(biāo)書實際上也是對服務(wù)方案進行評定，從各企業(yè)送交的物業(yè)管理標(biāo)書里，綜合評出最高分作為中標(biāo)單位。這種方法的優(yōu)點是可以強化物業(yè)管理服務(wù)意識，保證質(zhì)量；不足之處是缺少風(fēng)險意識。由于服務(wù)還未開始進行，標(biāo)書對目標(biāo)物業(yè)管理的計劃、設(shè)想與承諾還只停留在紙上，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實還有待于進一步考察、落實。共八十四頁（二）以確立收費(shu fi)標(biāo)準(zhǔn)為重點的招投標(biāo)此種模式既有對目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)策劃，進行方案比較，又需測算報價，進行報價評比。報價

14、太高，得分就低，使競爭更加激烈。物業(yè)管理公司除加強成本核算，控制各種支出外，更需要提高企業(yè)的專業(yè)化管理水平，通過規(guī)模促進效益，通過管理提高效益。一味地強調(diào)報價或過分地增加報價權(quán)重，招投標(biāo)活動容易出現(xiàn)偏差。因為過分強調(diào)報價權(quán)重比例容易使各物業(yè)管理公司把投標(biāo)的重點(zhngdin)轉(zhuǎn)移到價格上而忽視了物業(yè)管理服務(wù)的策劃，必須防止物業(yè)管理公司以價格偏低、犧牲物業(yè)管理質(zhì)量的做法來取得中標(biāo)，這是不可取得而應(yīng)防止的。共八十四頁（三）無標(biāo)底(bio d)兩步招投標(biāo)所謂無標(biāo)底就是開始并不明確服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)以及(yj)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)底，而只是一個原則標(biāo)準(zhǔn)，即按照當(dāng)?shù)卣畬ξ飿I(yè)管理收費的標(biāo)準(zhǔn)，在符合住宅小區(qū)（樓宇）服務(wù)

15、定位的前提下，由物業(yè)管理公司來制定服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良、服務(wù)收費合理、產(chǎn)權(quán)人滿意的服務(wù)標(biāo)底和價位標(biāo)底。所謂兩步法，就是為達到上述目標(biāo)，把物業(yè)管理分為兩次開標(biāo)、兩次篩選、兩次競爭。第一次評標(biāo)是進行服務(wù)質(zhì)量比較，由評委經(jīng)過評分、篩選，確定3-4家優(yōu)勝者進入第二輪角逐，第二次評管理服務(wù)收費價格，選出服務(wù)質(zhì)量保證、價格合理的兩家企業(yè)為優(yōu)勝者，最后分別進行商務(wù)談判，確定一家為中標(biāo)者。共八十四頁（三）無標(biāo)底(bio d)兩步招投標(biāo)無標(biāo)底兩步招投標(biāo)模式的優(yōu)點:(1)保證了管理服務(wù)質(zhì)量。在兩步招標(biāo)法的開標(biāo)中，物業(yè)管理招投標(biāo)活動就是要先評論服務(wù)質(zhì)量，所有參加競標(biāo)(jn bio)企業(yè)必須認(rèn)真制定出目標(biāo)物業(yè)的管理服務(wù)方案、

16、措施，否則就成為廢標(biāo)，而不能進入第二輪競爭。(2)既強調(diào)價格，又防止過低壓價的不平等競爭。物業(yè)管理第一次開標(biāo)，是只對服務(wù)質(zhì)量進行評標(biāo)，優(yōu)勝者再開價格標(biāo)。一些管理水平差、策劃不到位，只把價格壓得很低的物業(yè)管理公司在第一次評標(biāo)中就被淘汰了，無權(quán)參加第二次服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的開標(biāo)，防止了以壓低價格來取得物業(yè)管理權(quán)的不正當(dāng)競爭行為。共八十四頁（三）無標(biāo)底(bio d)兩步招投標(biāo)根據(jù)中國目前的物業(yè)管理實踐，參照國際上服務(wù)行業(yè)的二步招標(biāo)方法，更能保證服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)秀與價格合理，也能更好地體現(xiàn)公開、公平、公正和誠實信用的原則。 南京國際展覽中心采用無標(biāo)底二步招標(biāo)法面向全國招聘物業(yè)管理公司(n s)，在中國物業(yè)管理招投

17、標(biāo)活動中又做了一次新的嘗試。共八十四頁第二節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的含義(hny)與特點一、物業(yè)管理招投標(biāo)的含義二、物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(tdin)三、物業(yè)管理招投標(biāo)的類型與方式共八十四頁一、物業(yè)管理招投標(biāo)的含義(hny)（一）物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)（二）物業(yè)管理投標(biāo)共八十四頁一、物業(yè)管理招投標(biāo)的含義(hny)（一）物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio) 物業(yè)管理招標(biāo)，是指物業(yè)管理招標(biāo)人為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)管理公司，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件并向社會公開，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由多家

18、物業(yè)管理公司競投，從中選擇確定適宜的物業(yè)管理公司并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的過程。共八十四頁一、物業(yè)管理招投標(biāo)的含義(hny)（一）物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio) 物業(yè)管理招標(biāo)，是指物業(yè)管理招標(biāo)人為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)管理公司，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件并向社會公開，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由多家物業(yè)管理公司競投，從中選擇確定適宜的物業(yè)管理公司并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的過程。依法提出招標(biāo)項目進行招標(biāo)的物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）。一般，同一物業(yè)投入使用前后招

19、標(biāo)人會發(fā)生變化，如建設(shè)期間和正式成立業(yè)主大會尚未招聘物業(yè)管理公司之前由開發(fā)建設(shè)單位作為招標(biāo)人；成立業(yè)主大會后由業(yè)主大會委托業(yè)主委員會辦理招標(biāo)事宜。物業(yè)管理招標(biāo)人的權(quán)利共八十四頁一、物業(yè)管理招投標(biāo)的含義(hny)（一）物業(yè)管理招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施。作為招標(biāo)人，享有下列(xili)權(quán)利：編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)活動；選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人； 根據(jù)評標(biāo)原則決定評標(biāo)、定標(biāo)方法； 選定中標(biāo)人； 依法享有的其他權(quán)利。 在具體招標(biāo)過程進行時，招標(biāo)人可以自行組織實施招標(biāo)活動，也可以也可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。 共八十四頁一、物業(yè)管理招投標(biāo)的含義(hny)（二）物業(yè)管理投標(biāo)(tu

20、 bio) 物業(yè)管理投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件中要求的投標(biāo)人根據(jù)公布的招標(biāo)文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)管理條件和水平，編制投標(biāo)文件，積極參與投標(biāo)活動的整個過程。 其中，投標(biāo)人是指響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)、參加物業(yè)管理投標(biāo)競爭的具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)和獨立法人資格的物業(yè)管理公司。共八十四頁二、物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(tdin)（一）招投標(biāo)的一般特點 1程序(chngx)規(guī)范 2透明度高 3公正客觀 4禁止討價還價 共八十四頁二、物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(tdin)（二）物業(yè)管理招投標(biāo)的獨特性 1超前性 2階段性 3地區(qū)性共八十四頁 2001年9月17日，深圳景洲大廈業(yè)主開全國先

21、河，由業(yè)主自主投票表決，更換了原來由開發(fā)商指定的物管公司，這就是聞名全國的 “景洲事件”。業(yè)委會更換管理不到位、服務(wù)有問題的物業(yè)公司，是一個行業(yè)發(fā)展成熟的標(biāo)志之一。更換管家的“景州事件”，標(biāo)志著業(yè)主維權(quán)的大幕已經(jīng)拉開。 整個2001年，鄒家健一直是媒體關(guān)注的焦點。由于其所居住的景洲大廈原物業(yè)管理公司出現(xiàn)很多的問題，屢次反映總得不到解決。忍無可忍的業(yè)主們推舉鄒家健為業(yè)主委員會主任，通過各種渠道反映問題，同時通過向社會招標(biāo)公開“選管家”。在此之前，深圳市的商品房開發(fā)時，絕大部分物業(yè)管理公司都是在業(yè)主入住之前進駐，業(yè)主沒有挑選(tioxun)物業(yè)管理公司的先例。“景洲事件”在整個中國房地產(chǎn)、物業(yè)管理

22、界引起了軒然大波，首開深圳市商品房業(yè)主通過招標(biāo)自主選擇管理公司的先例。2001年9月17日，深圳南光物業(yè)正式入駐福田區(qū)景洲大廈。由“景洲事件”帶來的沖擊波很快引發(fā)了南天一花園、學(xué)府花園等更換管理公司等一系列事件。2001年至2002年，深圳又給整個物業(yè)管理行業(yè)提供了新的思路。共八十四頁三、物業(yè)管理招投標(biāo)的類型(lixng)與方式 （一）物業(yè)管理招標(biāo)類型 按照物業(yè)管理的內(nèi)容可分為: 1單純物業(yè)管理招標(biāo)。對住宅小區(qū)或高層樓宇物業(yè)服務(wù)進行招標(biāo)。也就是說僅僅圍繞(wiro)著物業(yè)管理權(quán)進行招標(biāo)，而不涉及其他內(nèi)容。 2物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)。一些商住樓，或一些購物中心（商場）所要進行的物業(yè)管理招標(biāo)，其內(nèi)容

23、不僅僅對整個物業(yè)服務(wù)進行招標(biāo)，而且還要對這些經(jīng)營場所經(jīng)營狀況進行招標(biāo)。也就是說兩者都要，它們之間是相輔相承的，這種招標(biāo)比第一種更復(fù)雜。 3專項工作招標(biāo)。業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司，鑒于自身的能力有限，或者為節(jié)約成本開支，決定把物業(yè)管理中的某一項管理（如清掃、保潔）拿出來進行招標(biāo)。共八十四頁三、物業(yè)管理招投標(biāo)的類型(lixng)與方式 （一）物業(yè)管理招標(biāo)類型(lixng)（二）物業(yè)管理招標(biāo)方式共八十四頁三、物業(yè)管理招投標(biāo)的類型(lixng)與方式 （一）物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)類型1單純物業(yè)管理招標(biāo)。2物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)。3專項工作招標(biāo)。對住宅小區(qū)或高層樓宇物業(yè)服務(wù)進行招標(biāo)。也就是說僅僅圍

24、繞著物業(yè)管理權(quán)進行招標(biāo)，而不涉及其他內(nèi)容。共八十四頁三、物業(yè)管理招投標(biāo)的類型(lixng)與方式 （一）物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)類型1單純物業(yè)管理招標(biāo)。2物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)。3專項工作招標(biāo)。一些商住樓，或一些購物中心（商場）所要進行的物業(yè)管理招標(biāo)，其內(nèi)容不僅僅對整個物業(yè)服務(wù)進行招標(biāo)，而且還要對這些經(jīng)營場所經(jīng)營狀況進行招標(biāo)。也就是說兩者都要，它們之間是相輔相承的，這種招標(biāo)比第一種更復(fù)雜。共八十四頁三、物業(yè)管理招投標(biāo)的類型(lixng)與方式 （一）物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)類型1單純物業(yè)管理招標(biāo)。2物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)。3專項工作招標(biāo)。業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司，鑒于自身的能力有限，或

25、者為節(jié)約成本開支，決定把物業(yè)管理中的某一項管理（如清掃、保潔）拿出來進行招標(biāo)。共八十四頁三、物業(yè)管理招投標(biāo)的類型(lixng)與方式 （二）物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)方式 1.公開招標(biāo) 2.邀請招標(biāo) 3.議標(biāo)共八十四頁第三節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)的實施一、物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)的準(zhǔn)備工作 二、物業(yè)管理招標(biāo)的操作 共八十四頁一、物業(yè)管理招標(biāo)的準(zhǔn)備(zhnbi)工作（一）成立招標(biāo)組織和招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 （二）提出招標(biāo)申請并進行招標(biāo)登記 （三）編制招標(biāo)文件（四）測定標(biāo)底 （五）確定招標(biāo)的指導(dǎo)原則(yunz)及方式 共八十四頁一、物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)的準(zhǔn)備工作（一）成立招標(biāo)(

26、zho bio)組織和招標(biāo)(zho bio)領(lǐng)導(dǎo)小組 （二）提出招標(biāo)申請并進行招標(biāo)登記 （三）編制招標(biāo)文件（四）測定標(biāo)底 （五）確定招標(biāo)的指導(dǎo)原則及方式 1成立招標(biāo)組織落實各項招標(biāo)條件，完成施工前的各項準(zhǔn)備工作；編制招標(biāo)文件，并向招投標(biāo)辦事機構(gòu)辦理招標(biāo)文件的審批手續(xù)；組織或委托標(biāo)底的編制，按規(guī)定報招投標(biāo)辦事機構(gòu)審查批準(zhǔn)；發(fā)布招標(biāo)公告或邀請書，對投標(biāo)企業(yè)進行資質(zhì)審查；向投標(biāo)企業(yè)發(fā)放招標(biāo)文件、設(shè)計圖紙和有關(guān)技術(shù)資料； 組織投標(biāo)企業(yè)勘察現(xiàn)場，并對有關(guān)問題負(fù)責(zé)解釋和答疑；制定評標(biāo)辦法；發(fā)布中標(biāo)或未中標(biāo)通知書；組織與中標(biāo)者簽訂合同。共八十四頁一、物業(yè)管理招標(biāo)的準(zhǔn)備(zhnbi)工作（一）成立招標(biāo)組織(z

27、zh)和招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 （二）提出招標(biāo)申請并進行招標(biāo)登記 （三）編制招標(biāo)文件（四）測定標(biāo)底 （五）確定招標(biāo)的指導(dǎo)原則及方式 1成立招標(biāo)組織物業(yè)管理招標(biāo)組織的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)。 （1）開發(fā)商自行招標(biāo) （2）小業(yè)主自行招標(biāo) （3）委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)共八十四頁一、物業(yè)管理招標(biāo)的準(zhǔn)備(zhnbi)工作（一）成立招標(biāo)組織和招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 （二）提出招標(biāo)申請并進行(jnxng)招標(biāo)登記 （三）編制招標(biāo)文件（四）測定標(biāo)底 （五）確定招標(biāo)的指導(dǎo)原則及方式 2成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組一般是在政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由委托方(房地產(chǎn)開發(fā)商或

28、業(yè)主委員會)成立，小組成員可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。共八十四頁一、物業(yè)管理招標(biāo)的準(zhǔn)備(zhnbi)工作（一）成立招標(biāo)組織和招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 （二）提出招標(biāo)申請并進行招標(biāo)登記(dngj) （三）編制招標(biāo)文件（四）測定標(biāo)底 （五）確定招標(biāo)的指導(dǎo)原則及方式 成立招標(biāo)組織和招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組之后，就需提出申請并確定好物業(yè)管理招標(biāo)項目，報請有關(guān)部門給予批準(zhǔn)。 如果是建設(shè)單位向招投標(biāo)辦事機構(gòu)提出招標(biāo)申請，申請的主要內(nèi)容包括： （1）招標(biāo)工程具備的條件； （2）建設(shè)單位應(yīng)具備的資質(zhì)； （3）擬采用的招標(biāo)方式； （4）對投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)要求或擬選擇的投標(biāo)企業(yè)。經(jīng)招投標(biāo)辦事機構(gòu)審查批準(zhǔn)后，進行招標(biāo)登記，領(lǐng)取有關(guān)

29、招投標(biāo)用表。 共八十四頁一、物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)的準(zhǔn)備工作（一）成立招標(biāo)組織和招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 （二）提出(t ch)招標(biāo)申請并進行招標(biāo)登記 （三）編制招標(biāo)文件（四）測定標(biāo)底 （五）確定招標(biāo)的指導(dǎo)原則及方式 編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段最重要的工作。何時制定招標(biāo)文件則是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)的程序決定的。招標(biāo)文件是投標(biāo)單位編制標(biāo)書的主要依據(jù)，其主要內(nèi)容包括：（1）招標(biāo)公告或邀標(biāo)書；（2）投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)審查表；（3）投標(biāo)須知；（4）招標(biāo)章程；（5）招標(biāo)項目說明書；（6）合同主要條款；（7）技術(shù)規(guī)范；（8）其他有關(guān)內(nèi)容。共八十四頁一、物業(yè)管理招標(biāo)的準(zhǔn)備(zhnbi)工作（一）成立(chngl)招標(biāo)組織和

30、招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 （二）提出招標(biāo)申請并進行招標(biāo)登記 （三）編制招標(biāo)文件（四）測定標(biāo)底 （五）確定招標(biāo)的指導(dǎo)原則及方式 確定標(biāo)底是招標(biāo)的一項重要準(zhǔn)備工作。標(biāo)底是招標(biāo)人對招標(biāo)工程的一種預(yù)期價格或預(yù)算價格。 1標(biāo)底的編制原則 2標(biāo)底的組成內(nèi)容共八十四頁一、物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)的準(zhǔn)備工作（一）成立招標(biāo)組織和招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 （二）提出招標(biāo)申請并進行(jnxng)招標(biāo)登記 （三）編制招標(biāo)文件（四）測定標(biāo)底 （五）確定招標(biāo)的指導(dǎo)原則及方式 確定標(biāo)底是招標(biāo)的一項重要準(zhǔn)備工作。標(biāo)底是招標(biāo)人對招標(biāo)工程的一種預(yù)期價格或預(yù)算價格。 1標(biāo)底的編制原則 2標(biāo)底的組成內(nèi)容共八十四頁標(biāo)底(bio d)的編制原則（1）根據(jù)

31、國家（或地方）公布的統(tǒng)一工程項目劃分、統(tǒng)一計量單位、統(tǒng)一計算(j sun)規(guī)則以及施工圖紙、招標(biāo)文件，并參照國家（或地方）規(guī)定的技術(shù)、經(jīng)濟標(biāo)準(zhǔn)定額及規(guī)范，確定工程量和編制標(biāo)底。（2）標(biāo)底的計價內(nèi)容、計價依據(jù)應(yīng)與招標(biāo)文件的規(guī)定完全一致。（3）標(biāo)底價格作為招標(biāo)人的期望計劃價，應(yīng)力求與市場的實際變化吻合，要有利于競爭和保證服務(wù)質(zhì)量。（4）標(biāo)底價格應(yīng)由成本、利潤、稅金等組成，一般應(yīng)控制在批準(zhǔn)的總概算（或修正概算）及投資包干的限額內(nèi)。（5）一個項目只能編制一個標(biāo)底。共八十四頁標(biāo)底的組成(z chn)內(nèi)容（1）標(biāo)底的綜合編制說明；（2）物業(yè)現(xiàn)場狀況、影響因素、物業(yè)維修(wixi)工程量清單與價格、管理服務(wù)

32、要求或預(yù)算方案；（3）標(biāo)底附件：物業(yè)的地質(zhì)、水文、地面情況的有關(guān)資料；編制標(biāo)底所依據(jù)的有關(guān)文件或方案等。共八十四頁一、物業(yè)管理招標(biāo)的準(zhǔn)備(zhnbi)工作（一）成立招標(biāo)組織和招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 （二）提出招標(biāo)申請并進行招標(biāo)登記 （三）編制招標(biāo)文件（四）測定標(biāo)底 （五）確定(qudng)招標(biāo)的指導(dǎo)原則及方式 根據(jù)招標(biāo)的項目確定明確的招標(biāo)指導(dǎo)原則，并選擇確定該項目是運用公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)還是其他方式。 共八十四頁二、物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)的操作 （一）發(fā)布招標(biāo)公告或邀請書（二）審查與確定投標(biāo)(tu bio)單位資格（三）發(fā)售招標(biāo)文件、召開標(biāo)前會議（四）接受投標(biāo)書（五）開標(biāo)（六）評標(biāo)（七）中

33、標(biāo)和授標(biāo)（八）訂立合同 視招標(biāo)的形式不同，有的發(fā)布招標(biāo)公告，有的采用招標(biāo)邀請書進行邀請。 1發(fā)布招標(biāo)公告 2發(fā)出投標(biāo)邀請書共八十四頁二、物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)的操作 （一）發(fā)布招標(biāo)公告或邀請書（二）審查與確定投標(biāo)單位資格（三）發(fā)售招標(biāo)文件、召開標(biāo)前會議（四）接受(jishu)投標(biāo)書（五）開標(biāo)（六）評標(biāo)（七）中標(biāo)和授標(biāo)（八）訂立合同 資格審查是招標(biāo)人的一項權(quán)利，也是招標(biāo)實施過程中的一個重要步驟。共八十四頁二、物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)的操作 （一）發(fā)布招標(biāo)公告或邀請書（二）審查與確定(qudng)投標(biāo)單位資格（三）發(fā)售招標(biāo)文件、召開標(biāo)前會議（四）接受投標(biāo)書（五）開標(biāo)（六）評標(biāo)（七）中

34、標(biāo)和授標(biāo)（八）訂立合同 招標(biāo)人對投標(biāo)人進行資格審查和確認(rèn)后，就要對前來投標(biāo)的物業(yè)管理公司出售招標(biāo)文件，并接受咨詢。共八十四頁二、物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)的操作 （一）發(fā)布招標(biāo)公告或邀請書（二）審查與確定投標(biāo)單位資格（三）發(fā)售招標(biāo)文件、召開(zhoki)標(biāo)前會議（四）接受投標(biāo)書（五）開標(biāo)（六）評標(biāo)（七）中標(biāo)和授標(biāo)（八）訂立合同 獲得資格的物業(yè)管理公司要編寫投標(biāo)文件等相關(guān)文書。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定編制投標(biāo)文件。 物業(yè)管理投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)載明下列事項：投標(biāo)函；投標(biāo)人資格、資信證明文件；投標(biāo)項目方案及說明；投標(biāo)價格；投標(biāo)保證金或者其他形式的擔(dān)保；招標(biāo)文件要求具備的其他內(nèi)容。共八十四頁二、物業(yè)

35、管理招標(biāo)(zho bio)的操作 （一）發(fā)布招標(biāo)公告或邀請書（二）審查與確定投標(biāo)單位資格（三）發(fā)售招標(biāo)文件、召開標(biāo)前會議（四）接受(jishu)投標(biāo)書（五）開標(biāo)（六）評標(biāo)（七）中標(biāo)和授標(biāo)（八）訂立合同在預(yù)定時間，由投標(biāo)人檢查投標(biāo)文件的密封情況，確認(rèn)無誤后，有關(guān)工作人員當(dāng)眾拆封、驗證投標(biāo)資格，并公平宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格以及其他主要內(nèi)容，并聲明不論管理服務(wù)費高低均有中標(biāo)希望。在期間，投標(biāo)人可以對唱標(biāo)作必要的解釋或答辯，但所作的解釋不得超過投標(biāo)文件記載的范圍或改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。即開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時間、地點和程序以公開方式進行。共八十四頁二、物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)的操作

36、（一）發(fā)布招標(biāo)(zho bio)公告或邀請書（二）審查與確定投標(biāo)單位資格（三）發(fā)售招標(biāo)文件、召開標(biāo)前會議（四）接受投標(biāo)書（五）開標(biāo)（六）評標(biāo)（七）中標(biāo)和授標(biāo)（八）訂立合同評標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定進行。由評標(biāo)委員會采用會議形式審查和評議各投標(biāo)單位的標(biāo)書，確定中標(biāo)單位。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理專家組成。共八十四頁二、物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)的操作 （一）發(fā)布招標(biāo)(zho bio)公告或邀請書（二）審查與確定投標(biāo)單位資格（三）發(fā)售招標(biāo)文件、召開標(biāo)前會議（四）接受投標(biāo)書（五）開標(biāo)（六）評標(biāo)（七）中標(biāo)和授標(biāo)（八）訂立合同授標(biāo)與中標(biāo)，是同一事物的兩個不同方面。招標(biāo)單位通知投標(biāo)單位中了標(biāo)

37、，對招標(biāo)單位來講是授標(biāo)，而作為投標(biāo)單位來說是中標(biāo)。在開標(biāo)后，招標(biāo)人經(jīng)過組織評標(biāo)，由評標(biāo)委員會按照招標(biāo)文件的規(guī)定對投標(biāo)文件進行評審和比較，根據(jù)招標(biāo)文件的要求和標(biāo)準(zhǔn)進行打分排名，由公證員宣讀公證書，并向招標(biāo)人推薦一至三個中標(biāo)候選人。共八十四頁二、物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)的操作 （一）發(fā)布招標(biāo)公告或邀請書（二）審查與確定投標(biāo)單位資格（三）發(fā)售招標(biāo)文件、召開標(biāo)前會議（四）接受投標(biāo)書（五）開標(biāo)(ki bio)（六）評標(biāo)（七）中標(biāo)和授標(biāo)（八）訂立合同確定中標(biāo)單位后，招標(biāo)單位書面通知中標(biāo)者，約定好時間、地點，由中標(biāo)單位與委托方正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。共八十四頁第四節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)(tu bio)的實施 一

38、、物業(yè)管理投標(biāo)人及其必備條件 二、物業(yè)管理投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作(gngzu) 三、物業(yè)管理投標(biāo)的實施程序共八十四頁一、物業(yè)管理投標(biāo)人及其必備條件（一）物業(yè)管理投標(biāo)人（二）物業(yè)管理投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備(jbi)的條件 招標(biāo)公告(gnggo)或者投標(biāo)邀請書發(fā)出后，所有對招標(biāo)公告(gnggo)或投標(biāo)邀請書感興趣的并有可能參加投標(biāo)的人稱為潛在投標(biāo)人。那些響應(yīng)招標(biāo)并購買招標(biāo)文件，參加投標(biāo)的潛在投標(biāo)人稱為投標(biāo)人。共八十四頁一、物業(yè)管理投標(biāo)人及其必備條件（一）物業(yè)管理投標(biāo)人（二）物業(yè)管理投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備(jbi)的條件1.依法設(shè)立、具有獨立法人資格的物業(yè)服務(wù)(fw)企業(yè)。2.應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，能夠滿足招標(biāo)

39、文件的需要。共八十四頁案例討論：某停車場租賃及物業(yè)服務(wù)項目投標(biāo)人資格(z g)爭議共八十四頁案例(n l)評析共八十四頁二、物業(yè)管理投標(biāo)前的準(zhǔn)備(zhnbi)工作（一）獲取物業(yè)管理招標(biāo)信息（二）分析收集的信息，進行投標(biāo)(tu bio)可行性研究（三）組建投標(biāo)工作班子 （四）申請資格預(yù)審獲得招標(biāo)信息和有關(guān)資料的主要渠道有：通過報紙雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介刊載的招標(biāo)廣告或公告來發(fā)現(xiàn)投標(biāo)目標(biāo)，這是獲得公開招標(biāo)信息的主要方式；搞好公共關(guān)系，經(jīng)常派業(yè)務(wù)人員深入各個建設(shè)單位和部門，廣泛聯(lián)系，收集信息；通過政府有關(guān)部門，如發(fā)改委、房地產(chǎn)行政管理部門、行業(yè)協(xié)會等單位獲得信息；取得老客戶的信任，從而承接后續(xù)物業(yè)或

40、接受邀請而獲得信息；通過咨詢公司等代理機構(gòu)獲得信息；通過業(yè)務(wù)往來的單位和人員以及社會知名人士的介紹得到信息。共八十四頁二、物業(yè)管理投標(biāo)(tu bio)前的準(zhǔn)備工作（一）獲取(huq)物業(yè)管理招標(biāo)信息（二）分析收集的信息，進行投標(biāo)可行性研究（三）組建投標(biāo)工作班子 （四）申請資格預(yù)審1招標(biāo)物業(yè)的條件2投標(biāo)競爭形勢3投標(biāo)條件及迫切性 主要是考慮：（1）可利用的資源和其他有利條件；（2）投標(biāo)人當(dāng)前的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況和投標(biāo)的積極性。 4本企業(yè)投標(biāo)該物業(yè)的優(yōu)勢 主要考慮：是否需要較少的前期費用；是否具有技術(shù)、服務(wù)、價格等的優(yōu)勢；類似物業(yè)項目管理的經(jīng)驗及信譽；項目的社會效益；與招標(biāo)人的關(guān)系是否良好。共八十

41、四頁二、物業(yè)管理投標(biāo)前的準(zhǔn)備(zhnbi)工作（一）獲取物業(yè)管理招標(biāo)信息（二）分析(fnx)收集的信息，進行投標(biāo)可行性研究（三）組建投標(biāo)工作班子 （四）申請資格預(yù)審?fù)稑?biāo)機構(gòu)通常由以下三方面的專業(yè)人員組成：1綜合性經(jīng)營管理人員2專業(yè)工程技術(shù)人員3商務(wù)性的經(jīng)濟、財務(wù)人員共八十四頁二、物業(yè)管理投標(biāo)(tu bio)前的準(zhǔn)備工作（一）獲取(huq)物業(yè)管理招標(biāo)信息（二）分析收集的信息，進行投標(biāo)可行性研究（三）組建投標(biāo)工作班子 （四）申請資格預(yù)審資格預(yù)審表的內(nèi)容一般包括：投標(biāo)人身份證明、組織機構(gòu)和業(yè)務(wù)范圍表；投標(biāo)人在以往若干年內(nèi)從事過的類似物業(yè)管理經(jīng)歷（經(jīng)驗）表；投標(biāo)人的財務(wù)能力說明表；投標(biāo)人各類人員表以

42、及擬派往該物業(yè)的主要技術(shù)、管理人員表；投標(biāo)人所擁有的設(shè)備以及為擬投標(biāo)物業(yè)所投入的設(shè)備表；項目分包及分包人表；申請人或聯(lián)合體參加人目前涉及的訴訟情況；與本物業(yè)管理資格預(yù)審有關(guān)的其他資料。共八十四頁二、物業(yè)管理投標(biāo)(tu bio)的實施程序購買(gumi)分析招標(biāo)文件編制標(biāo)書辦理投標(biāo)保函或保證金考察物業(yè)現(xiàn)場和參加標(biāo)前會議封送投標(biāo)文件參加開標(biāo)會議和現(xiàn)場答辯合同簽訂提供履約保證金保函共八十四頁二、物業(yè)管理投標(biāo)(tu bio)的實施程序（一）購買并研究物業(yè)管理招標(biāo)文件 1研究招標(biāo)文件條款(tiokun) 2研究評標(biāo)辦法 3研究合同條款共八十四頁二、物業(yè)管理投標(biāo)的實施(shsh)程序（二）考察物業(yè)現(xiàn)場和參

43、加(cnji)標(biāo)前會議1考察物業(yè)現(xiàn)場2參加標(biāo)前會議共八十四頁二、物業(yè)管理投標(biāo)(tu bio)的實施程序（二）考察物業(yè)現(xiàn)場和參加標(biāo)前會議1考察物業(yè)現(xiàn)場（1）工程質(zhì)量與配套建設(shè)情況 （2）物業(yè)的基本情況（3）業(yè)主的基本情況（4）市場(shchng)調(diào)查（5）分包情況（6）與本物業(yè)管理投標(biāo)有關(guān)的其他因素 原物業(yè)管理公司管理的狀況，物業(yè)周邊的情況，有無管理房和營業(yè)場所。 是否能夠?qū)I(yè)分包，分包的條件能否確定，必要時可進行分包的詢價。 了解物業(yè)的檔次、所在區(qū)域、總面積和使用功能共八十四頁二、物業(yè)管理投標(biāo)的實施(shsh)程序（三）編制標(biāo)書 1測算工作量 2制定管理服務(wù)方案 3進行投標(biāo)報價決策(juc)

44、4正確編寫標(biāo)書共八十四頁案例(n l)分析 我公司日前接到了成都某發(fā)展商發(fā)出的招標(biāo)邀請，參加了由該發(fā)展商舉辦的大型住宅區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動。上個月該發(fā)展商向我公司發(fā)出中標(biāo)通知書，通知我公司中標(biāo)。我公司依照約定前往成都與該發(fā)展商簽訂物業(yè)管理委托合同。到達(dod)成都以后，我公司發(fā)現(xiàn)該發(fā)展商同時向三家物業(yè)管理公司發(fā)出了中標(biāo)通知書，我公司要求依照投標(biāo)書的內(nèi)容簽訂物業(yè)管理委托合同，但該發(fā)展商表示，需要就物業(yè)管理委托合同的主要條款與三家物業(yè)管理公司再進行協(xié)商，并根據(jù)協(xié)商的結(jié)果確定與哪家物業(yè)管理公司簽訂正式合同。我們想問，該發(fā)展商的做法是否合法? 簡要說明：這一問題主要圍繞著中標(biāo)通知書的法律效力而言，從法律上來講，如果招標(biāo)人給物業(yè)管理公司發(fā)出了中標(biāo)通知書就可以視為有效承諾，合同成立。此案中發(fā)展商并不了解這一法律程序，因而造成了不必要