【房地產(chǎn)】水榭花園營銷推廣策劃書

1、.：.；水榭花園 營銷推行謀劃書一 總 綱本謀劃書以為本案的營銷推行應(yīng)遵照：“一個中心，兩個根本點，三個重心，四個階段來進(jìn)展。一個中心：是指以品牌建立為中心，要使工程在品牌最優(yōu)化的推進(jìn)下實現(xiàn)可繼續(xù)開展。兩個根本點：一個根本點是一流的質(zhì)量，品牌必需求有質(zhì)量做保證，沒有良好的質(zhì)量，任何工程都不能夠勝利。另一個根本點就是一流的推行，這包含三個層面，第一個層面是高附加值，即防止同質(zhì)化尋求差別化；第二個層面是要注重客戶體驗，將工程的高質(zhì)量高附加值到位的傳送到客戶心里，讓客戶在我們的工程感遭到全新的體驗；第三個層面是量的問題，一流的品牌需求廣告量的積累，當(dāng)然，必需保證并且提高廣告投入的有效性和呼應(yīng)率。三個

2、重心：就是以品牌建立為中心的三個推行重心，第一是建立一個安康家園，第二是建立一個智能家園，第三是建立一個高尚家園。四個階段：是指營銷推行的不同時期，即筑池階段、蓄水階段、開閘階段和繼續(xù)階段。本謀劃書首先從品牌建立刻提煉工程籠統(tǒng)樹立工程品牌入手，再據(jù)此從各方面進(jìn)展?fàn)I銷推行的詳細(xì)建議。工程的營銷推行必需求有圍繞工程的中心競爭優(yōu)勢展開，對水榭花園而言，其中心競爭優(yōu)勢就是本案提供的超值生活享用和尊貴身份意味。本謀劃書隨后圍繞這一獨特的難以模擬的中心競爭優(yōu)勢，分別從銷售力的分析，銷售力的發(fā)掘，銷售力的提升，銷售力的傳播等方面進(jìn)展分析。二 品牌建立經(jīng)過對品牌的建立，樹立工程的知名度和佳譽(yù)度，提升客戶的稱心

3、度和忠實度。 品牌建立包括工程品牌和企業(yè)品牌兩方面，在本案的工程操作中將以工程品牌的樹立為主，利用企業(yè)品牌的現(xiàn)有知名度和佳譽(yù)度效力于工程品牌，反過來經(jīng)過工程品牌的樹立支持企業(yè)品牌的建立。工程品牌的建立首先是水榭花園生活規(guī)范的出臺，將工程的各種優(yōu)越詳細(xì)化、數(shù)據(jù)化，一方面易于傳播，另一方面可信度高；接著借助與消委會的協(xié)作承諾，將工程的無形優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為一種看得見的承諾和優(yōu)勢，消除客戶顧慮，迅速建立購買自信心，品牌籠統(tǒng)呼之欲出；然后利用試住等活動，給客戶進(jìn)一步的真實的親身體驗，使客戶對水榭花園的獨特的品牌籠統(tǒng)能有更深化的感受。工程品牌的穩(wěn)定經(jīng)過建立推行一套完好的VI系統(tǒng)，將其運用于水榭花園的每一個角落，

4、如渣滓桶、休憩椅、指示牌、圍墻等物品上；強(qiáng)化于相關(guān)的每一個場所，如房交會、酒會等。另外，經(jīng)過加強(qiáng)社區(qū)文化開展一系列與業(yè)主、目的客戶的聯(lián)誼活動，與其建立一種良好的長期的關(guān)系。工程品牌的傳播品牌籠統(tǒng)的傳播主要以廣告的方式來進(jìn)展，要將水榭花園的頂級、尊貴、稀有性、可投資性和商務(wù)性進(jìn)展有效傳播需求對媒體資源進(jìn)展整合，并盡能夠創(chuàng)新，以到達(dá)令人耳目一新的效果和投資少見效快的目的。 三 銷售力分析經(jīng)過對市場環(huán)境分析、工程分析、目的客戶分析、目的客戶群定位實現(xiàn)對工程深化了解，為下一步進(jìn)展銷售力發(fā)掘提供根據(jù)。市場環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場實態(tài)分析：近幾年天津市房地產(chǎn)市場開展平穩(wěn)，自1997年以來一直堅持著穩(wěn)步上長

5、。1998年初次突破年銷售量300萬平方米大關(guān)后，2000年僅隔短短一年時間又一躍突破600萬平方米大關(guān)。2001年15月份，已銷售商品房275萬平方米，較去年同期有所回落，但從總體上看，2001年全年商品房銷售量將不會產(chǎn)生大幅下降，還仍將堅持在600萬平方米以上。縱觀天津市近幾年的房地產(chǎn)開展歷程，我們可以斷言，在今后的幾年內(nèi)，天津市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)堅持繼續(xù)、安康、平穩(wěn)的開展趨勢。 總體說來天津市房地產(chǎn)市場簡單的可呈現(xiàn)出以下幾個特點：房屋危改與房地產(chǎn)市場培育力度大，房地產(chǎn)市場開展中政策性影響大。個人購房不斷是天津市商品房市場的主流。住宅三級市場開展較慢，與商品房市場的開展不相協(xié)調(diào)。但從2000

6、年至2001年上半年二手房市場開展來看，三級市場已逐漸開場起動，在未來幾年內(nèi)對商品房市場的開展會起著相當(dāng)?shù)睦瓌幼饔?。政府宏觀調(diào)控作用得到充分發(fā)揚。住宅市場法制建立得到加強(qiáng)，市場管理逐漸規(guī)范。商品房成交同比價錢呈現(xiàn)出穩(wěn)中趨降的態(tài)勢，各檔次商品房成交量的構(gòu)造已悄然發(fā)生了變化。商品房消費正由安居型向改善性住宅消費過渡。社區(qū)型住宅開發(fā)是住宅開發(fā)的趨勢?？蛻羰袌鋈后w對住宅的要求已在戶型、朝向、綠化等要求的根底上向更深層次如文化上、社區(qū)理念上等人本需求。2區(qū)域市場分析：2.1區(qū)域地理環(huán)境分析：我們將水上公園周邊南起賓水道、東起衛(wèi)津南路，西至水上路西段，北到富康路這一片區(qū)域定義為“水上板塊概念。水上板塊得天

7、獨厚，占盡地利，南有體育中心及未來幾年的城市大規(guī)劃，東有天塔湖及體北居住區(qū)，北面是南開大學(xué)網(wǎng)球基地、圖書館，西南有規(guī)劃中的堆山公園和體育場，在加上水上公園的秀麗風(fēng)光，無論從如今的條件還幾年后的開展，水上板塊倍受追捧是有其優(yōu)越的外部條件作為強(qiáng)力支撐的，無論是曾創(chuàng)下天價的立達(dá)公寓，還是近幾年居高不下的房價，都是其地段值的外在表達(dá)。從天津市的范圍來看，可以與水上板塊占有同等地段優(yōu)勢的只需友誼路區(qū)域，如萬順、環(huán)渤海等高檔樓盤，但相比較之下，水上板塊由于其繼續(xù)幾年的住宅開發(fā)，曾經(jīng)初步構(gòu)成一定的居住氣氛和人氣。尤其水上板塊的東南部，即寧家房子一帶，已構(gòu)成富人居住區(qū)的雛形。2.2區(qū)域人文環(huán)境分析：如上所述，

8、本工程位于的水上板塊是天津市開展程度最高處，是開展最具活力的南開區(qū)、河西區(qū)的交匯處。本區(qū)域的人群構(gòu)成呈現(xiàn)出人文素質(zhì)相對較高、人群劃清楚顯、人群構(gòu)成豐富的特點?？偟膩碚f可以劃分為以下幾個大型人群： 寧家房子、立達(dá)公寓等居住區(qū)為代表的高收入人群。以體院北、五大道代表的龐大的根底人群。以衛(wèi)津路、中環(huán)線、鞍山西道為代表的商業(yè)人群。以學(xué)府區(qū)為代表的知識性人群。以上幾個本區(qū)域居住人群構(gòu)成了獨有的人文環(huán)境和客戶資源優(yōu)勢為本區(qū)域內(nèi)工程的開展打下了堅實的根底。2.3區(qū)域市政配套設(shè)備分析：本區(qū)域為天津市配套設(shè)備較為完備、各種設(shè)備規(guī)范較高的區(qū)域。教育：天津大學(xué)、南開大學(xué)、天津師范大學(xué)、實驗中學(xué)、平山道小學(xué)。醫(yī)療：一

9、中心醫(yī)院、環(huán)湖醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院等。運動設(shè)備：網(wǎng)球館、跳水館、體育中心。旅游：水上公園、兒童樂園、天塔。商業(yè)中心：體北商業(yè)區(qū)、佟樓商業(yè)區(qū)、南京路商業(yè)區(qū)。交通：眾多的公交線路和八里臺長途車站等公交設(shè)備。完善的配套設(shè)備促進(jìn)了本地域的昌盛和旺盛的人氣聚集。3主要競爭對手分析本區(qū)域工程多集中在衛(wèi)津路和中環(huán)線兩大城市交通主干道沿線。工程稱號規(guī)模M2均價元配套建筑方式單套面積M2開發(fā)商翠薇園4萬4000雙水、毛坯房9層140-150大安泰達(dá)國際公寓6.1萬7800四星級酒店管理、寫字樓配套、綜合高檔會館、精裝修24層板高130-140泰達(dá)新城市6.9萬5900雙水、毛坯房9層板高點高160-200新城市森淼公

10、寓10萬4800毛坯房18層板高140左右森淼寧發(fā)陽光公寓4萬5000雙水、毛坯房點高140左右寧發(fā)翠湖溫泉花園10萬5300衛(wèi)視、門禁系統(tǒng)，奢華會所、寬帶網(wǎng)10或18層板高140-170金昌另，華苑居住區(qū)、華苑新城、梅江居住區(qū)也會對本區(qū)域產(chǎn)生一定的影響，但都屬于一些大型居住區(qū)，本次調(diào)查不作論述?？偟恼f來，本區(qū)域內(nèi)工程有如下幾個特點：多數(shù)工程的定位高和價錢高，均瞄準(zhǔn)高收入、高層次的人群，這同本區(qū)域的開展成熟度親密相關(guān)。本區(qū)域內(nèi)工程多以高層或小高層為主，多層磚混那么很少見。這同本區(qū)域的土地本錢有關(guān)，另一方面也闡明高層住宅在本區(qū)域內(nèi)已得到市場人群的一定認(rèn)可。本區(qū)域內(nèi)工程區(qū)內(nèi)配套設(shè)備完善，整體工程素

11、質(zhì)較高，在建筑規(guī)劃和景觀設(shè)計方面不乏世界知名專業(yè)團(tuán)隊的作品。配套方面幾乎具備了目前國內(nèi)社區(qū)配套的最高水準(zhǔn)，如綜合會館、智能化、衛(wèi)星電視、直飲水等。與以上三點相反的是，工程運作程度普通，銷售情況普通，沒有出現(xiàn)綜合各方面開發(fā)、銷售、配套的知名工程或代表性工程。這同本區(qū)域良好的地理、人口環(huán)境及市場成熟度相成了較大的反差。 呵斥這種局面的緣由，經(jīng)過調(diào)查，我們以為有以下幾點主要緣由：工程定位不準(zhǔn)確，多數(shù)工程盲目的追求奢華高檔定位，呵斥了工程市場高價位，房型面積總價款較高，但是缺乏足夠的中心概念和硬件支持，無法得到市場認(rèn)同。對工程中心競爭優(yōu)勢的把握上主要著眼于環(huán)境、房型、配套等根本要素上，沒有更深層次的發(fā)

12、掘和展現(xiàn)。工程的市場打擊點和客戶曾經(jīng)變化的需求結(jié)合度不夠，不能滿足客戶在文化、安康、社區(qū)交流、運動等方面更深層次更人本化的需求。銷售過程中的把握才干和現(xiàn)場銷售才干不高。二工程分析1.工程優(yōu)勢地理位置優(yōu)越商業(yè)圈佟樓商業(yè)區(qū)、八里臺文化市場、以及未來的天塔商業(yè)區(qū)文化教育南大、天大、師大、實驗中學(xué)、天津圖書館醫(yī)療保健一中心醫(yī)院、環(huán)湖醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院文娛休閑水上公園、天塔、體工大隊、天津游泳館公交線路觀光2路、871 、872、643 、904成熟社區(qū)水上村、寧家房子、翠薇園、 本案位于南開區(qū)，南與天津的“綠肺水上公園相臨，縱情享用湖光美靜，品味清新空氣，享用與自然的完美結(jié)合，雖然有成熟的周邊配套設(shè)備，但

13、環(huán)境幽靜。所在的水上北路為天津獨一的園林道路。地理位置含金量較高，有較大的升值潛力，該工程的開發(fā)建立為本地域增添又一高貴的地產(chǎn)坐標(biāo)。配套設(shè)備齊全房型設(shè)計合理外檐設(shè)計美觀小區(qū)環(huán)境優(yōu)美物業(yè)管理完善開發(fā)商、銷售商實力強(qiáng)。水榭花園的開發(fā)商是天津鑫平房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司實力雄厚，機(jī)制靈敏，有開發(fā)閱歷。該工程的銷售商津門房地產(chǎn)界享有較高佳譽(yù)度的名牌企業(yè)天津順馳置業(yè)股份，它擁有優(yōu)秀的謀劃、銷售人員，杰出的銷售業(yè)績和豐富的炒作閱歷。同時順馳置業(yè)的50家連鎖店連鎖運營這種全新銷售方式的利用，以及 HYPERLINK tjhouse tjhouse專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站介入，也為該工程提供了新的時機(jī)和更寬廣的市場。2.

14、 工程優(yōu)勢 A 交通環(huán)境有缺乏，水上北路比較狹窄，車輛相對多，停車位置少，這為客戶出行呵斥了一定的不便。 B 小區(qū)內(nèi)綠化面積小，難以構(gòu)成規(guī)模。C 二期施工對業(yè)主生活有一定影響。3. 工程時機(jī)天津的高檔工程相對稀少，競爭對手?jǐn)?shù)量相對固定。而頂級工程市場目前是空白，幾乎沒有競爭，率先搶占該細(xì)分市場，先位優(yōu)勢明顯，對工程品牌和企業(yè)品牌的建立非常有利。本案在周邊工程中優(yōu)勢明顯，提供的超值生活享用和尊貴身份意味，符合客戶要求。借助順馳置業(yè)，發(fā)揚品牌優(yōu)勢，加大入市初期的籠統(tǒng)宣傳力度，塑造工程的知名度，建立消費者的自信心，塑造良好的品牌籠統(tǒng)。做好外檐設(shè)計，經(jīng)過上面的部分外型變化及外檐顏色的沖擊，使小區(qū)從周邊

15、環(huán)境中脫穎而出。成為高檔次地標(biāo)建筑。4工程要挾A 戶型相對偏大，總體價錢較高。B 可分流客戶的工程較多，且多接近現(xiàn)房，如藍(lán)水假期、森淼公寓三期、森淼清華園、新城市花園，及周邊地域的同類工程和別墅。且有一部分開發(fā)商素質(zhì)較高，在社會上已構(gòu)成知名度和良好的口碑，使水榭花園入市初期樹立品牌籠統(tǒng)及獲得消費者接受的難度添加。三目的客戶分析 一個工程只需抓住消費者，就會起到一個事半功倍的效果。所以目的客戶的準(zhǔn)確定位將對工程的銷售起到?jīng)Q議性的作用。經(jīng)過近段時間對天津市場及本案的工程分析和結(jié)合我公司專業(yè)閱歷所得，下面將經(jīng)過影響購房消費的要素對本案的目的客戶進(jìn)展分析，影響購房消費的要素主要有：文化要素，社會階層要

16、素，個人要素。1文化要素對目的客戶的影響： 中國傳統(tǒng)文化的影響源遠(yuǎn)流長，尤其對于購房這樣的大宗消費。而本案的超值生活享用和尊貴身份意味的工程特征更要求對文化風(fēng)俗方面的關(guān)注：風(fēng)水：至今許多人對此非常在意。朝向：南北向正房的傳統(tǒng)觀念深化人心，尤其是天津的客戶對此頗為介意。從眾：普通人群的從眾心思較重，勝利人士雖然從眾心思較輕，但他們的身份認(rèn)同感很強(qiáng)。親情：人情味濃郁的天津人很容易被親情訴求打動。而且“口碑宣傳的作用不容忽視。 社會階層對目的客戶的影響： 社會階層分類及特點 1.1 上等上層人：不到1%社會名流或世家子弟 承繼了大筆財富，有著名家庭背景。擁有多處住宅，子女在最好的學(xué)校就讀。經(jīng)常購物，

17、穿著保守，不慕虛榮。是其他階層的參照群體。 1.2 下等上層人：約2%私營業(yè)主或大型企業(yè)的董事長、總經(jīng)理，即“金領(lǐng) 在其職業(yè)或生意上有超凡才干而獲得很高收入或財富。往往出身于中等階層，在社會及公眾事物上采取積極的態(tài)度，總是為本人和子女購買意味位置的東西，如昂貴的住宅、名牌汽車、送子女進(jìn)貴族學(xué)校。這個階層還包括迸發(fā)戶，他們的揮霍性消費就是為了夸耀。2.1 上等中層人：約12%職業(yè)經(jīng)理人，即高收入的“白領(lǐng) 既沒有高貴的家庭位置也沒有稀有的財富，主要關(guān)注的是事業(yè)。他們崇尚高雅文化，追求檔次生活，喜歡在面子的家中款待朋友和同事，喜好參與各種社團(tuán)，并熱心公益。他們注重教育，望子成龍。 2.2 中等階層：

18、約32%中等收入的“白領(lǐng)和高收入的“藍(lán)領(lǐng) 和政府機(jī)關(guān)干部、國企單位廠長經(jīng)理 期望從事面子的任務(wù)，住在城市的高尚社區(qū)，多數(shù)人著重時髦，追求較好品牌。他們期望住宅附近有較好的學(xué)校，情愿為子女的未來多花錢，讓其能接受大學(xué)教育。2.3 勞動階層：約38%中等收入的“藍(lán)領(lǐng) 他們依賴親朋在經(jīng)濟(jì)和感情上的支持、引見就業(yè)時機(jī)、聽從購物建議、有費事時期望得到協(xié)助 。 3.1上等下層人：約9% 收入較低，只受過中等以下教育，從事不需求特殊技藝的任務(wù)。但他們依然在堅持斗爭，設(shè)法表現(xiàn)出自律的籠統(tǒng)并維持潔白。 3.2 下等下層人：約6%根本靠救援或非正常收入謀生。 目的客戶特點總結(jié) 水榭花園的目的客戶應(yīng)為：1.1，1.

19、2，2.1階層 這些階層的人的共性是：收入很高。注重教育，望子成龍。對住宅的選擇有較高要求，清醒而務(wù)虛甚至挑剔，期望經(jīng)過住宅獲得某方面需求的滿足。有品牌認(rèn)識。高雅文化和檔次生活對其具有吸引力。 3、個人要素對目的客戶的影響： 對購房消費產(chǎn)生影響的個人要素：居住地域、年齡、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)情況、家庭構(gòu)成、生活方式、個性與自我觀念、置業(yè)閱歷、購房面積、購房裝修規(guī)范、購房要求等。目的客戶特點總結(jié)居住地域主要的消費群以天津南部的為主，熟習(xí)周邊環(huán)境，故土難離，對此地域有獨特的感情，和對此地域的熟習(xí)兼顧其他地域的勝利富有人士年齡 35歲以上職業(yè) 穩(wěn)定高收入，高知識層次或高技藝經(jīng)濟(jì)情況 A 有較多積存，200萬以

20、上； B 有一定積存，個人穩(wěn)定月收入10000以上家庭構(gòu)成已成家，家中多有子女，有老人生活方式 根本愿望 愿望要素 詳細(xì)表現(xiàn) 變化型 轉(zhuǎn)變 我有時想改動本人的生活方式 知識 我想知道的更多 發(fā)明 我想做事豐富本人 分享型 親友 我想與親友共度高興光陰 歸屬 我想與大家一樣 社交 我想與各種各樣的人交往 自在型 自我主義 我想按本人的志愿生活，不用顧及他人 個性 我想與他人有區(qū)別 甘于寂寞 我想有本人的世界 穩(wěn)定型 消遣 我想輕松的休憩 平安感 我想使本人有平安感 安康 我想使本人身心安康個性與自我觀念 需求表達(dá)客戶的個性與自我價值置業(yè)閱歷多為二次置業(yè)，甚至多次置業(yè)，閱歷較豐富購房面積 1502

21、50平米購房裝修規(guī)范勝利人事普遍個性強(qiáng)，有本人獨特的了解與認(rèn)知感，對裝修有較高要求，但由于任務(wù)忙碌，客戶群喜選擇精裝修的廢品房購房要求都有對生活有更高規(guī)范的追求，無論戶型、環(huán)境、配套、物業(yè)都追求完美，同時是對身份、社會位置的一種表達(dá)，追求杰出優(yōu)秀的人居檔次 四目的客戶群定位1企業(yè)高層管理人員主要指在企業(yè)里擔(dān)任高級管理職位，具有相對穩(wěn)定高收入的白領(lǐng)或金領(lǐng)人士。選擇面積中小型單位戶型要求注重交通方便、生活環(huán)境、物業(yè)管理、良好配套、寬帶等高科技享用2中青年私營企業(yè)家只需從事各類商業(yè)運營活動，并多次置業(yè)者居多,有豐富夠房閱歷和鑒賞、分析才干選擇面積中大型單位戶型要求注重品牌，室內(nèi)間隔、子女教育、交通方

22、便、購物便利、物業(yè)管理、良好配套3資深社會活動人事名人影視、體育等、有一定社會影響力的高級教授、社會活動家。選擇面積中小型單位戶型要求注重文化檔次，這是一個很挑剔的消費群，但能夠短少置業(yè)閱歷4商業(yè)投資商用辦公選擇面積大中小型單位戶型要求滿足商用需求、交通方便、物業(yè)管理、良好配套、較強(qiáng)商務(wù)需求他們購買水榭花園是基于：1開發(fā)商的實力和順馳的品牌樓盤的優(yōu)越位置樓盤的綜合素質(zhì)等緣由根據(jù)以上的資料顯示所得，在今后的宣傳推行任務(wù)中，針對目的群體應(yīng)作到：提煉明晰的工程籠統(tǒng)，作整體籠統(tǒng)宣傳；根據(jù)目的對象的喜好、心思、斷定詳細(xì)改良方案；根據(jù)銷售時機(jī)，采取強(qiáng)有力的銷售方案。 三 銷售力發(fā)掘本案的市場定位為頂級豪宅

23、，面向勝利人士提供超值生活享用和尊貴身份意味。工程定位建立一個安康家園綠化環(huán)境的概念：小區(qū)內(nèi)建造生態(tài)型園林，與臨近的城市的綠肺水上公園相呼應(yīng)，強(qiáng)調(diào)人與自然的親近交融。生態(tài)環(huán)保的建筑規(guī)劃：表達(dá)對人的關(guān)懷和對自然的維護(hù)。醫(yī)療保?。号c相關(guān)醫(yī)院協(xié)作讓客戶享用私家醫(yī)生的照顧，如免費體檢，保健指點，建立“亞安康咨詢熱線，提供心思輔導(dǎo)等。綠色食品：建立安康食品配送中心并提供食品營養(yǎng)配方。建立一個智能家園實現(xiàn)樓宇智能化，提供寬帶網(wǎng)絡(luò)效力等。建立一個高尚家園這有兩個含義，一是社區(qū)星級物業(yè)效力，從日常家務(wù)打理，到家教、商務(wù)、理財都能提供相應(yīng)的星級效力；二是社區(qū)文化活潑。二產(chǎn)品定位主力單體戶型：二室150平方米左右

24、，三室200平方米左右。建筑方式：以高層住宅為主，適當(dāng)搭配少量的912層的小高層追求空間層次的變化。建筑風(fēng)格：穩(wěn)重、大氣強(qiáng)調(diào)品味與風(fēng)格，偏于現(xiàn)代風(fēng)格和手法。會所及其它設(shè)備：根據(jù)工程定位，可設(shè)置健身中心、商務(wù)中心、CEO俱樂部等，其它設(shè)備詳細(xì)設(shè)計。環(huán)境設(shè)計：小區(qū)內(nèi)建造生態(tài)型園林，強(qiáng)調(diào)人與自然的親近交融。物業(yè)效力：提倡星級物業(yè)效力，為高層次業(yè)主提供高檔次的生活氣氛。三詳細(xì)產(chǎn)品建議本工程采用分期開發(fā)的方式，先期開發(fā)三棟住宅樓，思索到工程的一致風(fēng)格以及部分設(shè)備的利用率的問題，在產(chǎn)品建議中，我們將工程看作一個整體予以通盤思索。按照目的客戶群的定位可以看出我們目的客戶應(yīng)是那些高收入、高層次、高品味，追求住

25、宅溫馨度的一類階層。我們的產(chǎn)品應(yīng)圍繞著滿足這類人群的需求而在各個層面上展開。建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格上應(yīng)以簡約、明快為主，表達(dá)現(xiàn)代氣味，富于建筑美感，要成為周邊區(qū)域的城市景觀亮點。外檐采用高級外檐彩磚，拼貼強(qiáng)調(diào)層次上的變化，同時注重陽臺、窗及空調(diào)架板的關(guān)系，空調(diào)位盡量做成隱蔽式。區(qū)內(nèi)配套：除了原規(guī)劃中所包含的如西餐廳、購物中心等設(shè)備功能外，應(yīng)強(qiáng)調(diào)運動安康的主題概念的詳細(xì)表達(dá)。在小區(qū)的環(huán)境上可采用小品或輔助設(shè)備等方式加以表現(xiàn)，如塑造以運動為主題的雕塑，以可將固定渣滓箱做成足球，藍(lán)球等方式。這樣既不會添加很大的投資，又可以營造出小區(qū)的主題氣氛，與周邊已構(gòu)成的以運動安康為主的城市設(shè)備相得益彰。同時又防止了

26、反復(fù)投資建立。會所的建立漸漸成為住宅開展趨勢的一種潮流，它所能提供應(yīng)居民的不僅是一種公共休閑文娛的場所，而重要的是要滿足居民最大的自我和社會需求。規(guī)劃中的西餐廳、購物中心都屬于泛會所的范疇。鑒于我們的目的客戶群層次較高，平常忙于任務(wù)，很希望能在本人的家門口得到健身鍛煉，除了周邊城市設(shè)備所具備之外，設(shè)置一個小規(guī)模的室內(nèi)健身場地也能滿足他們在這方面的根本需求。另外，此類客戶群大部分都有屬于本人的企業(yè)或是企業(yè)的高級管理人員，正常任務(wù)時間之外也會有許多業(yè)務(wù)上的事情需求與人商談，他們又不希望將任務(wù)帶回家中，假設(shè)能在樓內(nèi)設(shè)置幾處極小型的占地不過20平米商務(wù)區(qū)域，又或者在西餐廳內(nèi)設(shè)置一個區(qū)域作為CEO俱樂部

27、就能為他們處理這些問題的困擾。當(dāng)然我們也看到，由于實踐規(guī)劃建筑的限制，做大型多功能的會所是不能夠的，也是得不償失的，我們可有選擇的選用一些具有適用性諸如上述提到的健身中心、商務(wù)中心、CEO俱樂部等又不占用很大空間的設(shè)備，同時在設(shè)置上也能夠分分布置，使之更靈敏一些。其他區(qū)內(nèi)配套的選擇上，應(yīng)以適用性為主，兼顧住宅的可繼續(xù)開展，盡量選用一些高附加值的工程。如智能化的選用，應(yīng)以平安性為第一位，設(shè)置可視對講門禁系統(tǒng)。同時為營造小區(qū)溫馨典雅的氣氛，可選擇背景音樂。思索到今后住宅的開展方向，設(shè)置INTERNET網(wǎng)，預(yù)留高速寬帶光纖也是必需的。樓內(nèi)配套：為了更能充分表達(dá)出質(zhì)量住宅的特征，建議交工規(guī)范采用精裝修

28、，隨著人們生活節(jié)拍的加快，許多人對費時、費力、費資金的裝修已產(chǎn)生恐懼心思，人們更樂于接受一種廢品家的概念，即由開發(fā)商將裝修好的房屋直接交付給用戶。特別是高收入高檔次的客戶群，它們不愿將過多的時間、精神都投入在裝修過程中，而且由于缺乏專業(yè)程度，往往裝修效果不很理想。開發(fā)商進(jìn)展精裝修，不但處理了這個問題，而且能經(jīng)過批量采購，能有效地節(jié)約本錢。并經(jīng)過提供幾種精心設(shè)計的裝修菜單，使得客戶能在一定程度上滿足對個性化的需求。從市場上看，目前精裝修已漸成趨勢，即高檔次的住宅多項選擇用精裝修，而中低檔次的住宅仍固守毛坯房。在久華里工程中，開發(fā)商就進(jìn)展了有益的嘗試，收到了良好的市場效果。高層住宅在天津的房地產(chǎn)市

29、場認(rèn)可率普遍偏低。究其緣由，電梯和供水是困擾其中的兩大重要要素。采用地下式的變頻水泵既能有效處理供水不正常的問題，又能減少運轉(zhuǎn)時的噪音，規(guī)劃中的每棟樓兩部電梯已能滿足居民的運用要求。選用名牌高檔電梯那么能一定緩解部分客戶的電梯恐懼癥，加強(qiáng)平安感。高檔次住宅并非是選料用材都追求高檔、奢侈，而只是在適當(dāng)?shù)牡胤竭x用一些高規(guī)范的資料就完全可以到達(dá)這種效果。樓梯入口大堂是居民回家最先經(jīng)過的地方，所以盡量能做的開敞一些、氣派一些，并可以思索做適當(dāng)燈光和裝飾布置。樓梯采用高級防滑地磚，樓梯側(cè)墻選用白色墻面子磚。室內(nèi)的門、窗選用也至關(guān)重要，質(zhì)量款式講究的門窗會為住宅檔次的抬升增色不少，入戶門可選用子母防盜門，

30、窗可選用高檔型材的塑鋼窗。區(qū)內(nèi)外關(guān)系的處置：本工程座落地點較好，周邊生活配套設(shè)備成熟，更重要的是周邊文化、體育、休閑氣氛濃郁，名校、體育場所多集中于周邊，又接近市內(nèi)最大的水上公園，客戶認(rèn)同感強(qiáng)，工程的地段優(yōu)勢顯露無疑。這也是我們在今后的營銷謀劃中要予以重點思索的。除了借助周邊已建立施的優(yōu)勢外，工程本身還要有屬于本人的亮點，建議一期環(huán)境設(shè)計重點應(yīng)放在臨近水上北路一側(cè)，由于這一側(cè)人流車流量較大，是工程的門面所在。設(shè)計施工上盡量做得小而精，如二號樓之前可否建一親水小廣場，水景雖小，但就能附予工程許多靈秀的韻味，也能添加對水上北路行人的吸引力，從而提高工程的知名度。相鄰的商業(yè)設(shè)備與住宅本來就是一對矛盾

31、體，商業(yè)追求的是一種人流量大，現(xiàn)場熱烈的氣氛，而住宅那么是一種純粹的居住空間，它以安靜、詳和為目的，在保證商業(yè)設(shè)備的運用功能的前提下，有效減少對住宅的負(fù)面影響，是極其重要的，除了在建筑樓體內(nèi)相互隔開外，小區(qū)臨路一側(cè)也要封鎖起來，夠成小區(qū)的整體圍合。免得遭到不應(yīng)有的人為干擾，再有在陽面的窗、陽臺建議用雙層的中空玻璃，以減少商業(yè)和馬路帶來的噪音污染。四戶型設(shè)計理念不斷以來，我們都在不斷探求新的居住環(huán)境以及居住方式。跨入新的世紀(jì)，使人們很自然對住宅產(chǎn)品產(chǎn)生新的希望。它將不同于以往簡單的兵營式陳列，忽視人與自然的交往，我們該當(dāng)關(guān)注居住小區(qū)本身與其周圍環(huán)境質(zhì)量,更該當(dāng)強(qiáng)調(diào)它們本身在城市景觀中的醒目特征。

32、一側(cè)是寬闊忙碌的大街，另一側(cè)是貫穿城市的河流，使得我們很容易與中國古代傳統(tǒng)的規(guī)劃思想找到了共通之處。居住區(qū)生活的重要方面就是明確居民的歸屬感。本案座落位置地利優(yōu)勢明顯，其突出的區(qū)域優(yōu)勢必將成為銷售中重點宣傳的賣點。南側(cè)水上公園的秀麗景致與瑰麗的天塔湖配合得相得益彰。改造后的衛(wèi)津河也為其優(yōu)越的自然環(huán)境憑添一道靚麗的風(fēng)景。登高遠(yuǎn)望、憑水臨風(fēng)盡享愉快生活之愜意。正是由于人們對生活的無限追求，才迫使市場為其提供更好的居住方式與形狀。在戶型設(shè)計上也就需求更多的突破與創(chuàng)新。對中國傳統(tǒng)的進(jìn)一步研討，使得我們得以開展和深化。目前住宅市場對戶型產(chǎn)品的要求，無外乎從兩個方面入手，這也就是我們所強(qiáng)調(diào)的居住的溫馨度與

33、視覺的景觀效果。居住溫馨度：對于戶型而而言，這里所強(qiáng)調(diào)的溫馨并不意味著戶型面積越大、開間越大越好。我們以為住宅的溫馨性應(yīng)是多方面的綜合反映包括采光、自然通風(fēng)、層高、空間規(guī)劃的合理緊湊、私密空間與公共空間的聯(lián)絡(luò)以及個性化的表達(dá)。自然采光與通風(fēng)：采光與通風(fēng)是目前市場對戶型設(shè)計最根本的要求。傳統(tǒng)南北向的設(shè)計在人們心目中的影響根深蒂固。人們在追求住宅質(zhì)量的今天，盡量多的爭取陽光和自然通風(fēng)已在市場上達(dá)成了共識，也將是我們在產(chǎn)品設(shè)計上所要努力的方向，應(yīng)充分思索到對陽光、空氣對流與水等自然資源的利用，將傳統(tǒng)建筑勝利順應(yīng)氣候條件的要素與現(xiàn)代科技結(jié)合起來，到達(dá)設(shè)計的最終目的，盡能夠發(fā)明溫馨的人居空間。空間尺度的

34、把握：經(jīng)過一段時間的市場成熟，人們已從簡單追求平面空間的合理緊湊轉(zhuǎn)而向立體空間的豐富變化。這就需求我們在空間方式上需求變化與創(chuàng)新。居住單元除了地面空間以外應(yīng)添加立體空間的運用，如疊床、壁柜等。臥室、書房、貯藏室都應(yīng)添加空間上的運用。室內(nèi)規(guī)劃的合理緊湊：提到住宅的空間規(guī)劃就會成為人永遠(yuǎn)爭論不休的問題，必然會涉及到住宅的規(guī)范化與多樣化的問題。我們所思索的住宅概念的方式，個人就是個人，他們各有不同的品味與喜好，不同的需求與期望。正是基于這個緣由，市場為其提供了可供不同人選擇的往宅樓，提供了不同型式，不同房間數(shù)，不同規(guī)劃的單元。然而每棟建筑不一樣是不經(jīng)濟(jì)的，所以堅持一定程度的規(guī)范化是必要的。而對于空間

35、規(guī)劃應(yīng)遵照以下幾個原那么：構(gòu)造開放無視野遮擋；室內(nèi)外空間聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密；內(nèi)部房間交通流暢；建筑設(shè)備集中優(yōu)化；可以靈敏分割室內(nèi)空間。私密空間與公共空間的聯(lián)絡(luò)：住宅產(chǎn)品開展到了今天，應(yīng)該營造出一種符合現(xiàn)代生活形狀的產(chǎn)品方式。一種擁有充實公共活動空間，強(qiáng)調(diào)公眾性的集體住宅，即每家每戶擁有公用的煤衛(wèi)設(shè)備及居室的私有空間，還應(yīng)具有公共起居室。居民可以輕松的聚集在一同喝茶、聊家常，孩子們可以在一同游戲。當(dāng)然這一切都是建立在居住者共同營造與管理的前提下。通常高層住宅以垂直挪動為中心，所以即使是在住宅里很難有鄰居間的交往與溝通，發(fā)明不出較為理想的居住氣氛。針對這一課題，每五、六層(約30戶)設(shè)交流層，即明確了交流單

36、元也點綴了住宅立面，同時交叉文娛休閑設(shè)備。在屋頂種植綠化，作為整棟住宅的公共空間供居民運用，給日常生活帶來稚趣。住宅的個性化表達(dá)在崇尚自在、追求個性的時代里，住宅產(chǎn)品也難免受其影響。住宅產(chǎn)品復(fù)式構(gòu)造錯躍層共享空間的異軍突起也從一個側(cè)面反映了市場對個性化需求的劇烈。復(fù)式住宅將建筑設(shè)計與居住者對生活質(zhì)量的關(guān)注結(jié)合在一同，使直接采光與視覺景觀效果的利用到達(dá)最正確，尤其是錯層住宅，可節(jié)省交通面積并產(chǎn)生出即豐富又經(jīng)濟(jì)的室內(nèi)交通空間，人們也可跟據(jù)自已的興趣喜好為各自不同的室內(nèi)設(shè)計、空間分隔提供了充分的靈敏性，這也正是人們對之趨之假設(shè)鶩的主要緣由，也逐漸成為人們住宅消費新的熱點。針對以上分析，我們提出一些住

37、宅目的以供參考：盡量多的滿足每套單元充足的直接采光空間，添加住宅的通透性便于自然通風(fēng)；層高滿足3米；空間規(guī)劃合理緊湊。每5至6層增設(shè)公共空間，便于鄰里交流。添加空間方式的變化，戶型內(nèi)部添加錯躍層比例。住宅景觀視覺效果：營造居住社區(qū)時，建筑已不再是單一的組成方式。社區(qū)景觀也不僅是只是一群建筑物的聚集與栽植的點綴而已。這里所提到的景觀視覺效果既為視野所及的視覺空間，皆能給合提供很好的視覺欣賞效果。這里包含了室外景觀效果、室內(nèi)景觀效果以及室內(nèi)外結(jié)合的景觀效果。景觀效果必然與區(qū)域環(huán)境結(jié)合在一同，即社區(qū)周邊環(huán)境與區(qū)內(nèi)環(huán)境的結(jié)合。人們追求居住質(zhì)量的同時，更加注重人與自然間的交往，希望建立自然與人調(diào)和共生的

38、良好生態(tài)環(huán)境?！叭嗽熳≌≌烊俗≌粌H是人類生活的容器，也是人類精神的寄托。我們所去做的就是要營造居民的家園感與歸屬感，使居民區(qū)真正成為展現(xiàn)居住生活的愉快空間。發(fā)明與自然生態(tài)環(huán)境相調(diào)和的空間是發(fā)明高質(zhì)量居住區(qū)的關(guān)鍵。由于本案座落區(qū)域位置的優(yōu)越性，獨享水上美景，憑窗遠(yuǎn)眺，其室外的景觀效果已達(dá)極致。在盡量完善自已產(chǎn)品的時候，我們所要作的主要任務(wù)是完善室內(nèi)景觀效果和室內(nèi)外景觀效果調(diào)和一致。室內(nèi)景觀效果是指，居家生活之中對于戶型的了解與感悟，復(fù)雜微妙的方式變化會為簡單生活注入一絲情趣。外飄窗異型陽臺及陽光室的大量采用，就是對這種傾向最好詮釋。這就需求我們在追求戶型單體設(shè)計完美的前提下，更應(yīng)思索到室

39、內(nèi)外景觀效果包括小區(qū)的入口廣場、主題會所、樓梯間、電梯間、休閑空間、屋頂花園的充分利用。門窗棟口的開啟比例是室內(nèi)外景觀聯(lián)絡(luò)的最直接要素，在保證住宅節(jié)能的前提下，盡能夠大的添加門窗洞口的開啟尺寸，可充分到達(dá)室內(nèi)外景觀的互融，以期滿足最大的景觀視覺效果。四 銷售力的提升隨著社會消費力的不斷提高和社會的提高，人類已先后閱歷了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、效力經(jīng)濟(jì)階段，開場步入體驗經(jīng)濟(jì)的歷史時期，體驗成為消費者關(guān)注的焦點。經(jīng)過關(guān)注客戶在購買過程和居住過程中的整體體驗，與目的客戶建立一種長期的、互惠互利的關(guān)系也成為銷售力提升的重要手段。這種新型的營銷方式有助于擺脫產(chǎn)品特性的束縛，跳出與競爭對手無盡頭的功能標(biāo)榜競賽

40、和價錢戰(zhàn)，發(fā)揚想象力，專注心力為客戶發(fā)明一份全新的體驗，用更具感染力的營銷方式，提升銷售力，從而留住客戶，樹立良好的品牌籠統(tǒng)。工程籠統(tǒng)包裝水榭花園生活規(guī)范的建立將本案的各項優(yōu)勢，包括環(huán)境、規(guī)劃、配套、效力等，詳細(xì)化、數(shù)據(jù)化，一方面易于傳播，另一方面可信度高。如容積率，綠化率，空氣負(fù)離子數(shù)，噪音分貝等數(shù)據(jù)；又如私家醫(yī)生的照顧，“亞安康咨詢熱線，安康食品配送，家政、家教等效力工程。這不是數(shù)據(jù)羅列，而是對本案綜合素質(zhì)的籠統(tǒng)化概括。借助與消委會的協(xié)作構(gòu)建質(zhì)量保證體系針對目前存在的諸如能否按期入住，工程質(zhì)量如何，建筑面積能否會減少等問題，利用消委會的權(quán)威，結(jié)合建筑商和監(jiān)理，成立質(zhì)量保證基金，承諾對質(zhì)量問

41、題及時賠償，消除客戶顧慮，迅速建立購買自信心，實現(xiàn)銷售。酒店式管理星級物業(yè)效力的提供除了諸如保安、清潔、綠化、維護(hù)等普通的群眾化規(guī)范化物業(yè)管理之外，還可為業(yè)主提供一些私人化個性化的效力，如代客訂票、洗衣，日常家務(wù)打理等生活效力，甚至到家教、商務(wù)、理財都能提供相應(yīng)的星級效力。置業(yè)手冊的制造置業(yè)手冊是對傳統(tǒng)的工程樓書的升華，由于它的要求更高：方式新穎：結(jié)合工程LOGO的延展，留意規(guī)范色的運用，采用新奇的款式，使人產(chǎn)生興趣。內(nèi)容豐富：采用中英文對照，全面引見本案提供的優(yōu)質(zhì)生活享用，以及周邊地域的乃至天津市的高尚生活。目的是突出本案業(yè)主的優(yōu)越心態(tài)，盡能夠展現(xiàn)怎樣才是頂級的生活享用。這包括三方面內(nèi)容：一

42、是引見本案的先進(jìn)配套設(shè)備，可以為客戶提供的優(yōu)質(zhì)體恤效力，以便客戶了解水榭花園的生活方式；二是引見周邊環(huán)境及市政配套設(shè)備，使客戶水上板塊有一個更清醒的認(rèn)識；三是引見天津市內(nèi)知名的、有品味的生活悠閑、消費場所，使客戶在緊張的任務(wù)之余能有更多的生活享用。制造精巧：從用料到印制的精巧可以更符合工程要求。賣場籠統(tǒng)包裝外部環(huán)境籠統(tǒng)包裝由于小區(qū)綠化及配套設(shè)備尚未開工，工程外部環(huán)境將能夠是向客戶展現(xiàn)工程籠統(tǒng)的第一步，建議對賣場的外形和賣場周邊投入一定精神和財力，以經(jīng)過新穎的外形和周邊的小型綠化園林吸引客戶留意力。內(nèi)部環(huán)境籠統(tǒng)包裝建議突破以往的傳統(tǒng)方式，將樣板間設(shè)在賣場入口，使客戶能在第一時間體驗工程特征，對其有一個直接的感觀體驗。然后，客戶可在輕松的心境下，進(jìn)入賣場大廳，大廳設(shè)小區(qū)總體規(guī)劃模型展現(xiàn)區(qū)、先進(jìn)配套及建材展現(xiàn)區(qū)、利用多媒體引