獨(dú)棟別墅附加值-精裝庭院解析

1、獨(dú)棟別墅附加值精裝(jngzhung)庭院解析7/28/20221共四十五頁什么(shn me)是精裝庭院并非簡單意義上的鋪草皮和石板或木板以麥卡倫地為例，真正意義上的精裝庭院所包含的元素：圍墻木柵欄木制休閑花架下沉庭院裝飾墻面藝術(shù)地面鋪裝戶外休閑桌椅壁泉或小型水景戶外按摩(nm)湯池每個(gè)庭院均有成年大樹，成年觀花的花灌木，低矮的彩色植被以及冷寒型草坪面積較大的庭院還配備游泳池和桑拿房 7/28/20222共四十五頁六類：普通(ptng)+游泳池+湯池+桑拿房 五類：普通(ptng)+游泳池+湯池 四類：普通+游泳池+桑拿房三類：普通+游泳池按照不同元素的搭配共分為五類二類：普通+湯池7/28

2、/20223共四十五頁知己知彼(zh j zh b)其他無論是三、四百萬的項(xiàng)目還是千萬級的項(xiàng)目庭院(tngyun)基本為毛坯狀態(tài)或者鋪草皮麥卡倫地是自2004年以來北京唯一精裝庭院獨(dú)棟別墅項(xiàng)目7/28/20224共四十五頁客戶(k h)對于精裝庭院的認(rèn)知 必要性 高端的別墅項(xiàng)目就要有房有院，而且社區(qū)整體風(fēng)格和品質(zhì)的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一是一個(gè)社區(qū)檔次高低的重要表現(xiàn)，在統(tǒng)一的調(diào)性上體現(xiàn)(txin)個(gè)性化現(xiàn)在住別墅不僅僅房子看上去像別墅就行，而是要享受真正的別墅生活，如果沒有了舒適、精致的庭院，那跟公寓有什么區(qū)別自己做太貴，而且涉及到水、電這些東西，自己很難弄好7/28/20225共四十五頁客戶(k h)對于

3、精裝庭院的認(rèn)知元素要求與建筑的入戶門有個(gè)過渡，這樣才有別墅的感覺私密性要好，但不壓抑，在路邊的要能遮擋視線，在庭院(tngyun)里活動(dòng)的時(shí)候鄰里之間互不干擾大樹好，小樹苗一是不好活，另外與別墅這樣高檔的社區(qū)不匹配多一些開花和結(jié)果的植物，但是不能招蟲子有可以在庭院活動(dòng)的平臺(tái)，比如喝茶、燒烤等水為財(cái)，而且北京這地方缺水，還能讓庭院感覺不那么沉悶有一部分空間可以自由支配，但是不破壞整體風(fēng)格和造型設(shè)計(jì) 7/28/20226共四十五頁開發(fā)商可以在精裝庭院上努力(n l)的方向前庭院體現(xiàn)禮儀和從容，必不可少實(shí)墻和植物分隔，私密安全而不遮擋視線大樹、成樹體現(xiàn)成熟和品質(zhì)結(jié)合四季選擇觀賞性強(qiáng)又好打理的植物部分

4、(b fen)鋪裝休息平臺(tái)小型水景自主空間結(jié)合項(xiàng)目自身特殊條件打造庭院獨(dú)特元素：溫泉湯池、桑拿房 7/28/20227共四十五頁精裝庭院(tngyun)全方位解析幾個(gè)原則 與整個(gè)社區(qū)融為一體，將整個(gè)社區(qū)作為一個(gè)大花園去建造，每戶的庭院就是其中的一個(gè)小花園，使得居者無論從室內(nèi)看向庭院，抑或從二樓看整個(gè)園區(qū)，還是散步在社區(qū)道路中去看每個(gè)庭院，看到的都是一個(gè)完整的畫面人要融入環(huán)境在滿足不影響各種擋光擋視線(shxin)的前提下，盡可能的種大樹盡可能的增加人的活動(dòng)空間 7/28/20228共四十五頁精裝庭院(tngyun)全方位解析采用套載規(guī)則將植物劃分(hu fn)為不同的搭配體系，根據(jù)位置、地形、

5、光線、季節(jié)變換等不同的特點(diǎn)，系統(tǒng)性整體栽培，突出景色不同角度、不同高度、不同季節(jié)的變化；不但要美化環(huán)境，更要保證別墅的室內(nèi)采光、庭院的遮蔭、季相的變化、維護(hù)的簡易化等 ，如：把喬木放在窗間墻的位置，低矮植物放在窗下7/28/20229共四十五頁精裝庭院(tngyun)全方位解析植物的選擇 植物的選擇標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在創(chuàng)造立體空間的層次差異、顏色上的視覺差異、時(shí)間上的季節(jié)差異，以及真正使用中的軟性分隔作用和后期低廉的維護(hù)成本，另外是符合建筑本身的風(fēng)格。 “好的綠化是樹，最好的樹是成樹和大樹” 以樹為主的綠植可以阻擋視線，起到軟性分隔的作用。既能把建筑隱蔽于茂密的枝葉之后，又不同于實(shí)墻分隔的冷硬。對業(yè)主而

6、言，后期的維護(hù)費(fèi)用非常低廉。“降低養(yǎng)護(hù)成本” 多年生木本、宿根及多年生花卉(huhu)，夠年繁殖，不用替換，降低業(yè)主維護(hù)成本。 7/28/202210共四十五頁7/28/202211共四十五頁精裝(jngzhung)庭院全方位解析配置(pizh)原則 空間上的層次差異 主要是對豎向空間的合理安排。通過喬木、亞喬木、灌木等的不同高度豐富豎向空間 7/28/202212共四十五頁精裝(jngzhung)庭院全方位解析配置原則 植物層次搭配示例：高：法桐樹，冠高大、枝葉茂密、長勢快。多年后茂盛的法桐樹冠將逐漸相互交錯(cuò)，讓出入口的主路成為一條林蔭大道。中：櫻花，比法桐稍矮。櫻花在每年的春季會(huì)開出滿樹的

7、爛漫的花朵。展現(xiàn)絢爛、醉人的風(fēng)情。低：木槿。櫻花之下是木槿，夏季開花，接替櫻花的花期(huq)。燃放盛夏的激情和火熱。矮：小葉黃楊，四季常綠灌木類，冬季豐富園區(qū)色彩。為單調(diào)的冬季注入生命的活力。 7/28/202213共四十五頁精裝庭院(tngyun)全方位解析配置原則 顏色上的視覺差異 體現(xiàn)在色彩的搭配上。通過對不同(b tn)顏色綠植的搭配種植，以及對可變色樹種的運(yùn)用，展現(xiàn)色彩變化的豐富。 7/28/202214共四十五頁精裝庭院(tngyun)全方位解析配置原則植物色彩搭配示例：銀杏：高大、珍貴(zhngu)。春、夏季節(jié)為綠色，到秋季樹葉會(huì)過度到金黃色，一種天生的富貴。紫葉李：常年樹葉深

8、紫色，與銀杏灰色的枝干、綠色及金黃色的樹葉形成天然的反差與和諧。顏色的搭配產(chǎn)生視覺的沖擊。紅瑞木：觀干植物，鮮紅的枝干與翠綠的葉子相得益彰、相映成趣。到冬季又與小葉黃楊配合的協(xié)調(diào)美觀。 7/28/202215共四十五頁精裝(jngzhung)庭院全方位解析季節(jié)與景色 北方的季節(jié)變化明顯(mngxin)，全年溫差大，因而在設(shè)計(jì)景觀時(shí)需要著重考慮植物的季節(jié)搭配。建筑應(yīng)該是永久的，綠化應(yīng)該是變化的。三季有花通過對不同花期綠植的組合搭配和對冬季綠植的運(yùn)用來體現(xiàn)，從入春時(shí)的櫻花、西府海棠，到即將入夏的木槿和丁香，以及初夏的毛黃櫨、盛夏的紫薇，連綿相接的花期讓社區(qū)三個(gè)季節(jié)都成為花的海洋，不同的種植位置，可

9、根據(jù)季節(jié)變化呈現(xiàn)不同花景造型。四季常青除落葉樹外，運(yùn)用小葉黃楊、高桿女貞等四季常青植物豐富冬季社區(qū)和庭院的生機(jī)；以秋季變?nèi)~型樹木根據(jù)不同季節(jié)展現(xiàn)出不同顏色的樹葉，彌補(bǔ)北方花期短的特點(diǎn)，增加無花期社區(qū)內(nèi)色彩。 7/28/202216共四十五頁入夏：櫻花西府(x f)海棠7/28/202217共四十五頁入夏：櫻花(ynghu)西府海棠7/28/202218共四十五頁初夏(ch xi)：毛黃櫨7/28/202219共四十五頁盛夏(shngxi)：紫薇7/28/202220共四十五頁精裝(jngzhung)庭院全方位解析季節(jié)與景色 北方的季節(jié)變化明顯，全年溫差大，因而在設(shè)計(jì)景觀時(shí)需要著重考慮植物的季節(jié)

10、搭配。建筑應(yīng)該是永久(yngji)的，綠化應(yīng)該是變化的。三季有花通過對不同花期綠植的組合搭配和對冬季綠植的運(yùn)用來體現(xiàn)，從入春時(shí)的櫻花、西府海棠，到即將入夏的木槿和丁香，以及初夏的毛黃櫨、盛夏的紫薇，連綿相接的花期讓社區(qū)三個(gè)季節(jié)都成為花的海洋，不同的種植位置，可根據(jù)季節(jié)變化呈現(xiàn)不同花景造型。四季常青除落葉樹外，運(yùn)用小葉黃楊、高桿女貞等四季常青植物豐富冬季社區(qū)和庭院的生機(jī)；以秋季變?nèi)~型樹木根據(jù)不同季節(jié)展現(xiàn)出不同顏色的樹葉，彌補(bǔ)北方花期短的特點(diǎn)，增加無花期社區(qū)內(nèi)色彩。 7/28/202221共四十五頁7/28/202222共四十五頁精裝庭院(tngyun)全方位解析四重庭院風(fēng)景各不同保證每戶的均好性

11、，同時(shí)體現(xiàn)自然的生活(shnghu)環(huán)境，鳥鳴聲、流水聲、花香味都是營造一種生態(tài)環(huán)境的重要元素 7/28/202223共四十五頁7/28/202224共四十五頁精裝(jngzhung)庭院全方位解析前庭院：重要的門前禮儀強(qiáng)調(diào)單位別墅與園林景觀、戶外道路的合理過渡峰回路轉(zhuǎn)庭院門與建筑門庭錯(cuò)位(cu wi)排布，形成“側(cè)入式”院門，植物、景觀墻體或小品直對庭院門，起屏風(fēng)作用。如此設(shè)計(jì)，不僅保障了業(yè)主的棲居隱私，還增加了庭院的觀賞和趣味性。 7/28/202225共四十五頁精裝庭院(tngyun)全方位解析前庭院：重要的門前禮儀“透視”景觀，隱約的隔離前庭院與戶外(h wi)道路的隔離墻設(shè)計(jì)為景觀隔

12、離：部分隔離圍墻設(shè)置面向戶內(nèi)的雕塑或流水景觀，在起到院內(nèi)外隔離作用的同時(shí)，增加前庭院景觀，并為戶外(h wi)道路上的整體景觀體系增添隱約可見的透視景觀兩戶之間的圍墻既要為業(yè)主提供安全私密的空間，又要從觀賞性考慮，局部可以處理成景觀墻或壁泉墻形式 7/28/202226共四十五頁精裝(jngzhung)庭院全方位解析中庭院：別有洞天 中庭院基于“凹”型建筑而產(chǎn)生，特有半開放式庭院空間，增加陽側(cè)房間分布 從居室內(nèi)的中部走廊可直接進(jìn)入中庭(zhn tn)的開放式空間，露天的或擁有庭檐遮擋的平臺(tái)，延伸距離長，面積大，使用率高，戶外用餐、休閑品茶皆可。平臺(tái)的對面，設(shè)有景觀墻，從餐廳內(nèi)可欣賞風(fēng)景。景觀墻

13、的花草流水與中庭平臺(tái)的簡潔質(zhì)樸風(fēng)格相輔相成，呈現(xiàn)出豐富的空間層次 7/28/202227共四十五頁精裝(jngzhung)庭院全方位解析中庭院：別有洞天從前庭院穿過中庭通往后院的路是一條私密的個(gè)人幽徑，甬道旁樹木繁茂，植物按高、中、低、矮四層次錯(cuò)落種植，更設(shè)計(jì)有點(diǎn)式小景觀。為在適度面積中表現(xiàn)出空間(kngjin)的最大化，麥卡倫地將小徑蜿蜒鋪設(shè)，配合高低錯(cuò)落的臺(tái)階，增長腳程距離，從而將小路兩旁的植物小景觀于人前盡情展現(xiàn) 7/28/202228共四十五頁精裝庭院(tngyun)全方位解析內(nèi)庭院：私家珍藏的風(fēng)景內(nèi)庭院是私家庭院中面積最大，景觀配置最完善的庭院。庭院的精裝景觀均按完整的園林體系進(jìn)行設(shè)

14、計(jì)，各種園林要素：大樹、灌木、草坪、流水(lishu)、溫泉、棧橋、亭臺(tái)等，分別分布在各庭院，體現(xiàn)了豐富的視覺元素。以實(shí)墻與鄰居相隔，又以高矮錯(cuò)落的樹木掩蓋圍墻，確保私密性的同時(shí)又不會(huì)顯得壓抑。7/28/202229共四十五頁精裝(jngzhung)庭院全方位解析內(nèi)庭院：私家珍藏的風(fēng)景水景因其典雅和幽韻的意境，一直是園林規(guī)劃中的點(diǎn)睛之筆，麥卡倫地特為每座別墅(bish)分別設(shè)計(jì)水景，做到“戶戶有水，景各不同”。有蜿蜒于院中的池水，有宣泄于假山的流水，還有從景觀墻和雕塑流出的泉水，造型各異7/28/202230共四十五頁精裝(jngzhung)庭院全方位解析內(nèi)庭院(tngyun)：私家珍藏的風(fēng)景

15、鋪裝：木材、石材，拼貼不同造型7/28/202231共四十五頁精裝(jngzhung)庭院全方位解析內(nèi)庭院：私家珍藏的風(fēng)景花架：配合不同的設(shè)計(jì)(shj)風(fēng)格，花架的位置和形態(tài)各異7/28/202232共四十五頁精裝(jngzhung)庭院全方位解析內(nèi)庭院(tngyun)：私家珍藏的風(fēng)景自主空間：草池，矮石墻圍合；矮墻可坐，草池可休息玩耍；若自己種植，也不會(huì)破壞整體造型。7/28/202233共四十五頁精裝(jngzhung)庭院全方位解析內(nèi)庭院：私家珍藏的風(fēng)景(fngjng)湯池：特殊的地理環(huán)境，打造湯池非常受客戶歡迎泳池：在300-600平米的庭院內(nèi)，泳池的大小受限桑拿房：庭院桑拿房受歡迎程

16、度較低7/28/202234共四十五頁精裝庭院(tngyun)全方位解析下沉式庭院：內(nèi)層私密空間 與地下室自然相連，通風(fēng)、采光具佳；流水、植物與休閑設(shè)施(shsh)的配置更增添了下沉庭院的功能性與實(shí)用性；從地面庭院直通地下室保姆間、洗衣房等，工人、保姆不用打擾客人，便可直接進(jìn)入工作空間。7/28/202235共四十五頁精裝(jngzhung)庭院全方位解析下沉式庭院：內(nèi)層私密(s m)空間三重空間劃分一重空間步入下沉庭院的樓梯，起內(nèi)庭院與下沉庭院的連接功能，屬景色功能過渡空間。二重空間下沉庭院最內(nèi)側(cè)的功能區(qū)，可打造為湯池、花房等使用空間。三重空間停留區(qū)，樓梯與功能區(qū)之間的區(qū)域，設(shè)置水流、壁泉、

17、植物景觀及休閑茶座，供業(yè)主閑暇休憩 7/28/202236共四十五頁精裝(jngzhung)庭院全方位解析下沉(xi chn)式庭院：內(nèi)層私密空間“破長破高”塑造實(shí)用空間下沉庭院進(jìn)深長、深度大，高大墻壁給業(yè)主帶來的壁壘印象。為了增強(qiáng)空間使用價(jià)值，麥卡倫地采用 “破長破高”空間設(shè)計(jì)手法，以功能抵消長度，以層次打破高度，從而將下沉庭院塑造為實(shí)用而完美的庭院空間 7/28/202237共四十五頁7/28/202238共四十五頁精裝庭院(tngyun)的造價(jià)庭院面積：300-700平米含圍墻、木柵欄、木制休閑花架、下沉庭院裝飾墻面、藝術(shù)地面鋪裝、戶外休閑桌椅一套、壁泉或小型水景一個(gè)，戶外按摩湯池一個(gè)。

18、每個(gè)庭院均有成年(chngnin)大樹，成年(chngnin)觀花的花灌木，低矮的彩色植被以及冷寒型草坪。面積較大的庭院還配備游泳池和桑拿房。游泳池：20萬湯池：6萬桑拿房：5萬設(shè)計(jì)費(fèi)：10萬左右合計(jì)預(yù)估：40-50萬 （有些不含游泳池和桑拿房）7/28/202239共四十五頁精裝(jngzhung)庭院適用的項(xiàng)目 規(guī)模適中一般(ybn)200-300棟左右，因庭院面積大小、形狀、朝向的不同要做個(gè)性化的設(shè)計(jì)，在施工過程中還要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)部調(diào)整，持續(xù)時(shí)間會(huì)較長，對工期造成一定的影響開發(fā)商有較高追求要打造成里程碑、精品項(xiàng)目，樹立品牌形象和市場影響力目標(biāo)客戶總價(jià)承受力較高基本500萬以上，對于500萬以內(nèi)的客戶30-50萬能對其決策產(chǎn)生影響，但到了600-800萬，甚至更高，30-50萬基本不形成決策影響，增加這部分的價(jià)格比較合適 7/28/202240共四十五頁風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)提示因做個(gè)性化庭院花費(fèi)時(shí)間長，應(yīng)謹(jǐn)慎安排施工計(jì)劃，確保不耽誤交房等重大節(jié)點(diǎn)因每個(gè)庭院均不相同，因此銷售口徑要一致：以實(shí)際效果為準(zhǔn)，樣板間庭院僅供展示硬鋪裝不宜過多或過少，過多：整個(gè)庭院線條比較硬，舒適度降低；過少：室外活動(dòng)區(qū)域不足，庭院失去使用價(jià)值若庭院稍顯局促(jc)，則無需加游泳池，寧缺勿濫，否則庭院會(huì)顯得局促(jc)，且游泳池的使用價(jià)值也不高注意小品的形狀以及擺放的位置，考慮風(fēng)水問題和寓意