房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與營銷策劃

1、.：.；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與營銷謀劃第一講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營活動的主要業(yè)務 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一同開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和運營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費者，又是房地產(chǎn)商品的運營者。進展的主要業(yè)務有： 1土地的開發(fā)與運營。 企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位運用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)備，然后作為商品作價出賣，還可以開展土地出租業(yè)務。 2房屋的開發(fā)與運營。 房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的運營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成

2、后，可作為商品作價出賣或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安頓房和代建房等。 3城市根底設(shè)備和公共配套設(shè)備的開發(fā)。 4代建工程的開發(fā)。 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營特點 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的消費運營與施工企業(yè)不同。其運營特點主要有以下幾點： 1開發(fā)運營的方案性。 企業(yè)征用的土地、建立的房屋、根底設(shè)備以及其他設(shè)備都應嚴厲控制在國家方案范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六一致原那么和企業(yè)的建立方案、銷售方案進展開發(fā)運營。 2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)

3、議規(guī)定的價錢或市場價錢作價轉(zhuǎn)讓或銷售。 3開發(fā)運營業(yè)務的復雜性。 所謂復雜性包括兩個方面： (1)運營業(yè)務內(nèi)容復雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建立相應的根底設(shè)備和公共配套設(shè)備。運營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后效力全過程。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、資料物資供應單位等發(fā)生經(jīng)濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設(shè)計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。 4開發(fā)建立周期長，投資數(shù)額大。 開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開場，經(jīng)過可行性研討、征地拆遷、安頓補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠

4、化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少那么一年，多那么數(shù)年才干全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需求投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需求不斷地投入大量的資金。 5運營風險大。 開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建立周期長、負債運營程度高、不確定要素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將呵斥大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)墮入姿態(tài)。 三、房地產(chǎn)開發(fā)工程投資費用估算 運營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在工程的規(guī)劃階段，必需對工程的投資與本錢費用進展準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。 由于房地產(chǎn)開發(fā)工程的投資過程就是房地產(chǎn)商品的消費過程，因此其投資估算與本錢費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產(chǎn)開

5、發(fā)工程投資與本錢費用估算的范圍包括土地購置本錢、土地開發(fā)本錢、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。 房地產(chǎn)建立工程各項費用的構(gòu)成復雜，變化要素多、不確定性大，依建立工程的類型不同而有其本身的特點，因此不同類型的建立工程，其投資和費用構(gòu)成有一定的差別。對于普通房地產(chǎn)開發(fā)工程而言，投資及本錢費用由開發(fā)本錢和開發(fā)費用兩大部分組成。 (一)開發(fā)本錢 共有八項： 1土地運用權(quán)出讓金。 國家以土地一切者身份，將一定年限內(nèi)的土地運用權(quán)有償出讓給土地運用者。土地運用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進展時間、地段、用途、臨街情況、建筑容積率、土地

6、出讓年限、周圍環(huán)境情況及土地現(xiàn)狀等要素的修正得到；也可根據(jù)所在城市人民政府公布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)工程所在地段等級、用途、容積率、運用年限等要素修正得到。 2土地征用及拆遷安頓補償費。 (1)土地征用費。國家建立征用鄉(xiāng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安頓補助費、水利設(shè)備維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。鄉(xiāng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進展。 (2)拆遷安頓補償費。在城鎮(zhèn)地域，國家和地方政府可以根據(jù)法定程序，將國有貯藏土地或已由企、事業(yè)單位或個人運用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)工程或其他建立工程運用。因出讓土地使原 用地單位或個人呵斥經(jīng)濟損

7、失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實踐上包括兩部分費用，即拆遷安頓費和拆遷補償費。 3前期工程費。 前期工程費主要包括： (1)工程的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研討所需費用。普通可以按工程總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需任務量結(jié)合有關(guān)收費規(guī)范估算。 (2)“三通一平等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物撤除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實踐任務量，參照有關(guān)計費規(guī)范估算。 4建安工程費。 它是指直接用于建安工程建立的總本錢費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯

8、、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研討階段，建安工程費可采用單元估算法、單位目的估算法、工程量近似匡算法、概算目的估算法以及類似工程閱歷估算法等估算。 5根底設(shè)備費。 它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位目的估算法來計算。 6公共配套設(shè)備費。 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)備發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費的估算方法。 7不可預見費。 它包括根本預備費和漲價預備費。根據(jù)工程的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按3一5計算。 8開發(fā)期間稅費。

9、開發(fā)工程投資估算應思索工程在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建立工程投資構(gòu)成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)規(guī)范估箅。 (二)開發(fā)費用 開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務費用。 1管理費用。 可按工程開發(fā)本錢構(gòu)成中前16項之和為基數(shù)，按3左右計算。 2銷售費用。 它指開發(fā)建立工程在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項： (1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2一3； (2)銷售代理費。約為銷售收入的15一2； (3)其他銷售費用。約為銷售收入的05一1。 以上各項合計，

10、銷售費用約占銷售收人的4一6。 3財務費用。 它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。 (三)投資與本錢費用估算結(jié)果的匯總 為了便于對房地產(chǎn)建立工程各項支出進展分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的方式列出，格式略。 三、房地產(chǎn)開發(fā)工程投資估算的作用： (1)是籌集建立資金和金融部門同意貸款根據(jù)； (2)是確定設(shè)計義務書的投資額和控制初步設(shè)計概算的根據(jù)； (3)是可行性研討和在工程評價中進展技術(shù)經(jīng)濟分析的根據(jù)。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點 由于其運營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況： 1產(chǎn)廢品的種類多，核算方法

11、不同。 2產(chǎn)品本錢的核算復雜。 3運營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。 HYPERLINK swotbbs/misc.php?action=viewratings&tid=8078&pid=68452 o 評分 0 第二講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類： 1原資料類存貨。 指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種資料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 2設(shè)備類存貨。 指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)運營的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風設(shè)備等。 3在產(chǎn)品類存貨。 指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品(即在建工程)。 4產(chǎn)廢品類存貨。 指各種已完成開發(fā)建立全過程并已驗收

12、合格，可以按合同規(guī)定交付運用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)備、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。 5開發(fā)用品類存貨。 指企業(yè)在進展房地產(chǎn)開發(fā)運營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品。 留意：暫時出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。 一、設(shè)備采購與收發(fā)的核算 在普通情況下，供應部門擔任編制設(shè)備供應方案、簽署合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉庫擔任設(shè)備的收、發(fā)、保管、清查清點等任務；會計部門擔任設(shè)備價款的結(jié)算、設(shè)備本錢的計算、設(shè)備收發(fā)的核算。 設(shè)備的采購、收發(fā)按實踐本錢計價并核算。為了核算設(shè)

13、備的采購本錢并反映和考核設(shè)備采購、收、發(fā)、結(jié)存情況，要在“物資采購賬戶之下設(shè)置“設(shè)備明細賬，并專設(shè)“1242庫存設(shè)備賬戶。分別核算企業(yè)購入各種設(shè)備的實踐采購本錢和一切庫存設(shè)備的實踐本錢。 例1 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價(含進項稅) 800 000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀行存款支付。 根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄： 借：物資采購設(shè)備 820000 貸：銀行存款 820000 假設(shè)企業(yè)資料設(shè)備采購保管費的方案分配率為2，那么購入電梯應分配的采購保管費為16400元。 借：物資采購設(shè)備 16400 貸：采購保管費 16400 電梯驗收入庫，計算電梯的實踐本錢為8

14、36400元。 借：庫存設(shè)備 836400 貸：物資采購設(shè)備 836400 二、開發(fā)產(chǎn)品的核算 開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)曾經(jīng)完成全部開發(fā)建立過程，并已驗收合格，符合國家建立規(guī)范和設(shè)計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地(建立場地)、房屋、配套設(shè)備和代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實踐上是開發(fā)建立過程的終了和銷售過程的開場。 為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的添加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應設(shè)置資產(chǎn)類“1285開發(fā)產(chǎn)品賬戶。本賬戶借方登記已開工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實踐本錢，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實踐本錢。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各

15、種開發(fā)產(chǎn)品的實踐本錢。本賬戶應按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)備和代建工程等設(shè)置明細賬戶，并在明細賬戶下，按本錢核算對象設(shè)置賬頁。 1開發(fā)產(chǎn)品添加的核算。 企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在開工驗收時，應按實踐本錢借記“開發(fā)產(chǎn)品賬戶，貸記“開發(fā)本錢賬戶。 例2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)開工驗收單，本月已完開發(fā)產(chǎn)品實踐本錢為3 305萬元。其中：土地65萬元，房屋2 590萬元，代建工程500萬元，配套設(shè)備150萬元。 借：開發(fā)產(chǎn)品土地 650000 房屋 25 900000 代建工程 5000000 配套設(shè)備 1 500000 貸：開發(fā)本錢 33050000 2開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品會因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓

16、、銷售等緣由而減少。對于減少的開發(fā)產(chǎn)品，應區(qū)分不同情況及時進展會計處置。 企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應于月份終了時按開發(fā)產(chǎn)品的實踐本錢，借記“主營業(yè)務本錢賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品賬戶。 采用分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，在將開發(fā)產(chǎn)品移交運用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產(chǎn)品的實踐本錢，借記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品賬戶。 企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租運營，或?qū)㈤_發(fā)的房屋安頓拆遷居民周轉(zhuǎn)運用，應于移交運用時，按土地和房屋的實踐本錢，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品或“周轉(zhuǎn)房等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品土地(或房屋)賬戶。 企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)備，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)運營用房，應

17、視同建造固定資產(chǎn)進展處置，即按該配套設(shè)備的實踐本錢借記“固定資產(chǎn)賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)備賬戶。 三、出租開發(fā)產(chǎn)品 出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租運營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐漸實現(xiàn)的。 為核算企業(yè)出租運營的土地、房屋等運用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應設(shè)置“1295出租開發(fā)產(chǎn)品總分類賬戶，并下設(shè)“出租產(chǎn)品和“出租產(chǎn)品攤銷兩個二級賬戶。其中： “出租產(chǎn)品二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改動出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值。借方余額反映實踐出租的土地、房屋的原始價值。 “出租產(chǎn)品攤銷二級賬戶核算實踐出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤

18、銷價值，貸方登記按月計提出租產(chǎn)品的攤銷價值，借方登記改動出租產(chǎn)品用途，對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價值。貸方余額反映實踐出租的土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計攤銷價值。 對于出租的土地和房屋，企業(yè)應建立“出租產(chǎn)品卡片，按出租產(chǎn)品的類別、土地(或房屋)的編號、承租單位等進展明細核算，詳細記錄出租產(chǎn)品的地點、構(gòu)造、層次、面積、租金單價等情況。 1出租開發(fā)產(chǎn)品添加的核算。 企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應于簽署出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實踐本錢，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品賬戶。 2出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃運營期間，由于損耗等緣由，其價值

19、會逐漸減少。企業(yè)應根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值、凈殘值和估計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業(yè)務本錢。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下： 出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=1-凈殘值率/估計攤銷年限100% 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率12 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應計提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率 企業(yè)按月計提出租產(chǎn)品攤銷時，借記“主營業(yè)務本錢出租產(chǎn)品賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷賬戶。 3出租開發(fā)產(chǎn)品修繕的核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修繕支出，數(shù)額不大的直接計人“主營業(yè)務本錢出租產(chǎn)品賬戶，假設(shè)數(shù)額較大，為了平衡各月的本錢負擔，可先在“待攤費用賬戶

20、核算，再分期攤?cè)恕爸鳡I業(yè)務本錢出租產(chǎn)品賬戶。 4出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 企業(yè)改動出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應于銷售實現(xiàn)時按售價借記“銀行存款或“應收賬款賬戶，貸記“主營業(yè)務收入商品房銷售賬戶；同時，按出租產(chǎn)品攤余價值借記“主營業(yè)務本錢賬戶，按出租產(chǎn)品累計已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷賬戶，按出租產(chǎn)品原始價值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品賬戶。 例3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃運營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為1 200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計已提攤銷額為1 000 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。 收到房屋銷售

21、款時： 借：銀行存款 1 200000 貸：主營業(yè)務收入商品房銷售 1 200 000 房屋銷售當月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售本錢時： 借：主營業(yè)務本錢商品房銷售 1 000000 出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷 1000000 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品 2000000 HYPERLINK swotbbs/misc.php?action=viewratings&tid=8078&pid=68453 o 評分 0 第三講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品本錢的核算上 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建立階段和租售階段。在以上四個階段的開發(fā)運營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研討費、前期工

22、程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理消費運營而發(fā)生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品本錢中，有些那么不能計入開發(fā)產(chǎn)品本錢?？梢灾苯佑嬋氲介_發(fā)產(chǎn)品本錢中的費用稱為開發(fā)直接費用；經(jīng)分配后才干計入到開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)本錢中的費用稱為期間費用。 一、開發(fā)產(chǎn)品本錢的內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品本錢是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產(chǎn)開發(fā)任務質(zhì)量的一項綜合目的，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價錢的根底。開發(fā)產(chǎn)品本錢按其用途，可分為以下四類： 1土地開發(fā)本

23、錢。 土地開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建立用地)所發(fā)生的各項費用。 2房屋開發(fā)本錢。 房屋開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。 3配套設(shè)備開發(fā)本錢。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)備及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品本錢的公共配套設(shè)備所發(fā)生的各項費用支出。 4代建工程開發(fā)本錢。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。 二、房地產(chǎn)開發(fā)本錢核算對象 開發(fā)產(chǎn)品本錢核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品本錢的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承當者。企業(yè)

24、應根據(jù)其開發(fā)工程的特點及實踐情況，按照以下原那么，選擇本錢核算對象： 1普通的開發(fā)工程，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為本錢核算對象。 2同一開發(fā)地點、構(gòu)造類型一樣的群體開發(fā)工程，開開工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個本錢核算對象。 3對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)工程，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需求，按開發(fā)工程的一定區(qū)域和部位，劃分本錢核算對象。 本錢核算對象應在開發(fā)工程開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改動，更不能相互混淆。 三、房地產(chǎn)開發(fā)本錢工程 開發(fā)產(chǎn)品本錢工程普通可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、根底設(shè)備費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)備費和開發(fā)間接費等。 1土

25、地征用及拆遷補償費： 指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安頓費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用如耕地占用稅。 2前期工程費： 指企業(yè)在前期預備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研討費、政府代收代繳的各項費用、勘察設(shè)計費、各項暫時工程(暫時水、暫時電、暫時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。 3根底設(shè)備費： 指建造各項根底設(shè)備發(fā)生的費用。根底設(shè)備主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)備、供水設(shè)備、供電設(shè)備、供氣設(shè)備、通訊設(shè)備、照明設(shè)備、以及綠化包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)等，這些設(shè)備發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在根底設(shè)備費工程內(nèi)歸集。 4

26、建筑安裝工程費： 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。 5配套設(shè)備費： 指為開發(fā)工程效力的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)備發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)備如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該本錢工程內(nèi)。 6開發(fā)間接費：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)工程而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修繕費、水電費、勞動維護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應在“管理費用中核算。 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營規(guī)模、運營范圍、運營方式等

27、各不一樣。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進展建立場地地面的清理平整，將原有建筑物、妨礙物撤除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進展地面的清理平整，還要進展地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建立，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。所以，每一個開發(fā)企業(yè)應根據(jù)前述本錢工程的設(shè)置原那么，結(jié)合開發(fā)工程的詳細情況，有選擇地設(shè)置本錢工程。 四、開發(fā)產(chǎn)品本錢核算程序 (一)應設(shè)置核算的賬戶 為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)本錢，企業(yè)可根據(jù)其本身運營開發(fā)的業(yè)務要求，設(shè)置以下賬戶： 1“4301開發(fā)本錢賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)備和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配

28、套設(shè)備和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已開工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實踐本錢。借方余額反映未完開發(fā)工程的實踐本錢。本賬戶應按開發(fā)本錢的種類，如“土地開發(fā)、“房屋開發(fā)、“配套設(shè)備開發(fā)和“代建工程開發(fā)等設(shè)置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按本錢核算對象進展明細核算。 2“4302開發(fā)間接費賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修繕費、辦公費、水電費、勞動維護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)本錢各本錢核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬

29、戶應按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細賬戶。 (二)開發(fā)產(chǎn)品本錢核算程序 開發(fā)產(chǎn)品本錢的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品本錢時應遵照的步驟和順序。其普通程序是： 1歸集開發(fā)產(chǎn)品費用。 (1)在工程開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各本錢核算對象，即借記“開發(fā)本錢總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 (2)為工程開發(fā)效力所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費賬戶，即借記“開發(fā)間接費總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 (3)將“開發(fā)間接費賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)本錢核算對象，即借記“開發(fā)本錢總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費賬戶。

30、 經(jīng)過上述程序，將應計人各本錢核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)本錢總分類賬戶和明細分類賬戶之中。 2計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實踐本錢。 計算已完開發(fā)工程從籌建至開工驗收的全部開發(fā)本錢。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品 賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品賬戶，貸記“開發(fā)本錢賬戶。 3按已完開發(fā)產(chǎn)品的實踐功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實踐本錢結(jié)轉(zhuǎn)進入有關(guān)賬戶。 即借記“運營本錢、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品、“出租開發(fā)產(chǎn)品、“周轉(zhuǎn)房等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品賬戶五、土地開發(fā)的本錢核算 土地開發(fā)也稱建立場地開發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建立場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建立場地。自

31、用的建立場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費用支出應記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品本錢，而商品性建立場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應單獨核算其土地開發(fā)本錢。 (一)土地開發(fā)費用的歸集與分配 企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)本錢的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)本錢房屋開發(fā)賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應經(jīng)過“開發(fā)本錢土地開發(fā)賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)、“商品性土地開發(fā)等設(shè)置二級明細賬戶，按企業(yè)選擇的本錢核算對象設(shè)置賬頁，進展土地開發(fā)費用的明細核算。 1土地征用及拆遷補償費、前期工程費、根底設(shè)備費和建筑安裝費的歸集與分配。 這些費用，普通能分清受害對象，可直接計入本錢核算對象，借記“開發(fā)

32、本錢土地開發(fā)賬戶及有關(guān)明細賬戶，貸記“銀行存款、“應付賬款等賬戶。 2，配套設(shè)備費的歸集與分配。 配套設(shè)備的建立能夠與土地開發(fā)同步進展，也能夠不同步進展，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況： (1)與土地開發(fā)同步進展的配套設(shè)備開發(fā)費用，可以分清受害對象的，應直接計入有關(guān)本錢核算對象，借記“開發(fā)本錢土地開發(fā)賬戶，貸記“銀行存款等賬戶；分不清受害對象時，應先經(jīng)過“開發(fā)本錢配套設(shè)備開發(fā)賬戶歸集，待配套工程開工時，再按一定方法，在有關(guān)受害對象中進展分配。 (2)與土地開發(fā)不同步進展的配套設(shè)備開發(fā)費用，普通可先經(jīng)過“開發(fā)本錢配套設(shè)備開發(fā)賬戶歸集，待配套設(shè)備開工時，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢土地開發(fā)賬戶中。假設(shè)土地

33、開發(fā)已完成等待出賣或出租，而配套設(shè)備尚未完工，為及時結(jié)算完工土地的開發(fā)本錢，經(jīng)同意對這類配套設(shè)備的費用可先按其方案本錢(或預算本錢)在土地開發(fā)本錢中預提。預提時，借記“開發(fā)本錢土地開發(fā)賬戶，貸記“預提費用預提配套設(shè)備費賬戶。實踐發(fā)生的配套設(shè)備開發(fā)費用經(jīng)過“開發(fā)本錢配套設(shè)備開發(fā)賬戶核算，待配套設(shè)備完工后，對預提的配套設(shè)備費與實踐發(fā)生的配套設(shè)備費差額，應調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)本錢。 3開發(fā)間接費用的歸集與分配。 企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)工程而發(fā)生的費用先經(jīng)過“開發(fā)間接費用賬戶核算，月份終了，再按一定的分配規(guī)范分配計入有關(guān)開發(fā)本錢核算對象。應由土地開發(fā)本錢負擔的，由“開發(fā)間接費用賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)

34、本錢土地開發(fā)賬戶內(nèi)。假設(shè)直接組織和管理開發(fā)工程的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關(guān)土地開發(fā)本錢的開發(fā)間接費用工程內(nèi)。 (二)完工土地開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開發(fā)工程應根據(jù)其用途，采用不同的本錢結(jié)轉(zhuǎn)方法： 1為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建立場地。 開發(fā)完成后，應將其實踐本錢轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地賬戶。 2開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建立的建立場地。 應于開發(fā)完成投入運用時，將其實踐本錢結(jié)轉(zhuǎn)計人有關(guān)的房屋開發(fā)本錢中。結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)本錢的土地開發(fā)費用，可采取分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 (1)分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法。 就是將應結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費用，按本錢工程分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢

35、的相關(guān)本錢工程內(nèi)。其會計分錄是： 借：開發(fā)本錢房屋土地征用及拆遷費 al 前期工程費 a2 根底設(shè)備費 a3 建筑安裝費 a4 配套設(shè)備費 a5 開發(fā)間接費用 a6 貸：開發(fā)本錢土地土地征用及拆遷費 al 前期工程費 a2 根底設(shè)備費 a3 建筑安裝費 a4 配套設(shè)備費 a5 開發(fā)間接費用 a6 這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建立場地的本錢結(jié)轉(zhuǎn)。由于原商業(yè)性建立場地的開發(fā)本錢中歸集了該場地應負擔的全部費用。 (2)歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 就是將應結(jié)轉(zhuǎn)的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費和“根底設(shè)備費兩個費用工程，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的“土地征用及拆遷補償費和“根底設(shè)備費本錢工程。 借：開發(fā)本錢房屋土地征用及拆遷費 al 根底設(shè)備費 a2+ a3+ a4 貸：開發(fā)本錢土地土地征