北京市四合院市場分析12

1、.：.；北京市四合院市場分析主要結(jié)論北京市維護(hù)歷史文化名城、鼓勵社會購買四合院等各項政策出臺，促進(jìn)了四合院的買賣。同時，供應(yīng)添加加劇了市場的競爭。四合院開發(fā)遭到同區(qū)域相鄰工程的要挾和不同區(qū)域一樣產(chǎn)品的競爭。*四合院價錢普遍高于其他區(qū)域，按占地面積計算，買賣均價為3-4萬元/平米。受歷史文化影響，新建四合院與保管較好的四合院比價錢上并不占優(yōu)勢。難以復(fù)制的地段優(yōu)勢、無可挑剔的建筑設(shè)計與施工、良好的物業(yè)管理、以后少有的片區(qū)開發(fā)四合院等是*四合院工程以下簡稱工程最大的優(yōu)勢。但工程周邊環(huán)境對工程影響很大，尤其是*市政代征地，拆遷本錢很高，如不改造，必然影響出賣價錢。另外*的改造能大大提升工程價值，但其進(jìn)

2、度要落后于本工程。工程開發(fā)區(qū)域內(nèi)，據(jù)核實已有一些預(yù)備或正在開發(fā)的工程，作為居住用地，競爭工程環(huán)境幽靜，私密性強(qiáng)，給工程構(gòu)成了一些要挾。產(chǎn)品營銷需求更準(zhǔn)確的定位，對于不同的院子采取不同的銷售戰(zhàn)略。工程銷售價錢估計如下：市政代征地不拆 1#院：3500萬 35000元/平米2#院：3400萬 35000元/平米3#院：4000萬 40000元/平米4#院：3900萬 40000元/平米5#院：1.03億 45000元/平米市政地改造完善：1#院：4500萬 45000元/平米2#院：4300萬 45000元/平米3#院：4000萬 40000元/平米4#院：3900萬 40000元/平米5#院：1

3、.15億 50000元/平米一、北京市四合院市場概述據(jù)統(tǒng)計目前北京的四合院性質(zhì)的院落總計3000多座，掛牌維護(hù)的只需658座，主要集中在東城區(qū)和西城區(qū)。隨著北京舊城改造的推進(jìn)，四合院尤其是保管比較完好的四合院越來越少，意味著北京古老歷史文化的老四合院建筑越來越少是公認(rèn)的現(xiàn)實。但由于歷史緣由，保管完好且產(chǎn)權(quán)明晰適宜買賣的老四合院并不多，據(jù)專業(yè)四合院代理機(jī)構(gòu)萬德成的統(tǒng)計，真正能進(jìn)入買賣的不過5%-10%，即120-240套之間。給四合院開發(fā)帶來了時機(jī)，近幾年，在回歸中國傳統(tǒng)文化、維護(hù)四合院、北京維護(hù)歷史文化名城實施、北京鼓勵購買四合院政策出臺等一系列利好條件下，四合院需求添加，一批新建的四合院應(yīng)運(yùn)

4、而生，市場反響良好。但維護(hù)區(qū)內(nèi)的四合院開發(fā)政策有嚴(yán)厲的規(guī)定，必需以院落為單位進(jìn)展微循環(huán)式的開發(fā)，微循環(huán)開發(fā)是以政府為主的開發(fā)方式，開發(fā)應(yīng)維持胡同肌理，維護(hù)現(xiàn)有的四合院建筑。從政策層面上看，適宜居住的新建四合院建筑數(shù)量會添加。而四合院是一個購買群體相對特殊的市場，這對猶如*一樣進(jìn)展商業(yè)開發(fā)四合院的公司是不利的，尤其對開發(fā)規(guī)模較小的四合院的企業(yè)。四合院開發(fā)較多的地域為南城大柵欄區(qū)、西城什剎海地域、三眼井地域、南鑼鼓巷地域。其中大柵欄由宣武區(qū)政府改造，改造后煤市街西部將建成200個左右的四合院居民區(qū)和四合院商務(wù)區(qū)。西城什剎海地域四合院買賣火爆，近幾年也建成了許多四合院，加劇了市場的競爭。三眼井地域成

5、為北京最大的舊城改造區(qū)，將以院落為單位修繕的翻新大量的四合院。南鑼鼓巷地域自古以來為名人政客居住之地，長約1000米，東西各有8條對稱的胡同，是北京胡同肌理保管最完好的地域，原貌破壞也不大，根據(jù)舊城維護(hù)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以新建四合院的地不多，因此此地四合院價錢偏高。從地理位置上看，什剎海東側(cè)為地安門大街，作為城市新格局兩軸中的縱軸；南側(cè)為平安大道，交通便利。區(qū)域內(nèi)前海、后海、西海三個湖泊使周邊環(huán)境明顯好于其它地域，自古以來就是一個文人政客的居住玩耍之地。因此什剎海四合院價錢普遍要高于其他地域，成為市場的熱點。從北京的四合院買賣情況看，新建四合院的價錢因區(qū)域、環(huán)境、建筑資料、歷史淵源等不同區(qū)別很大；一

6、樣區(qū)域的四合院因其周邊環(huán)境、風(fēng)水、配套設(shè)備、運(yùn)用資料等不同價位差別也很大。大柵欄在1.52萬元之間，什剎海地域在3-4萬元之間，三眼井地域在2-3萬元之間，南鑼鼓巷地域在2.8-3.5萬元之間。因此本工程在區(qū)域上是有競爭力的，按照如今四合院買賣，價錢應(yīng)在平均程度上浮20%-30%。工程售價估計在3.5-5萬元之間。二、工程市場分析市場供應(yīng)逐漸會大于需求四合院市場是一個特殊的市場，他的購買群體相對來說很窄。而根據(jù)相關(guān)政策，北京市政府對于歷史維護(hù)區(qū)的改造避開了大拆大建的商業(yè)開發(fā)方式，采用了政府為主的微循環(huán)開發(fā)方式，改造中要市政先行等，旨在維護(hù)歷史文化，強(qiáng)調(diào)要維護(hù)胡同機(jī)理和以院落為單位維護(hù)和修繕?biāo)暮?/p>

7、院，鼓勵社會購買四合院等，闡明四合院尤其是修繕和新建的四合院將會添加。另一方面，經(jīng)過對原有四合院居民的貨幣補(bǔ)助和新房安頓等，使得改造后的四合院產(chǎn)權(quán)明晰，可以買賣的四合院將會大大添加。另外，政府為了鼓勵社會力量參與舊城維護(hù)，只需經(jīng)過規(guī)劃答應(yīng)就可以對本人居住的四合院進(jìn)展修繕和改造，如后海南沿有很多私人改造的四合院。相較需求供應(yīng)添加很快，四合院市場呈供應(yīng)逐漸大于需求的趨勢。這對工程是不利的。另一方面，如今微循環(huán)改造決議了四合院根本只能以零星的產(chǎn)品供應(yīng)市場，這樣的四合院普通與大雜院混雜在一同，大片區(qū)的四合院群供應(yīng)會越來越少，甚至沒有，而本工程屬于片區(qū)四合院院落開發(fā)，而且規(guī)模龐大，這是公司的一大優(yōu)勢。

8、工程建筑設(shè)計無可挑剔較其它的四合院開發(fā)，工程無論是規(guī)模和設(shè)計均表達(dá)了極品四合院的規(guī)范。詳細(xì)表達(dá)在以下幾個方面：成片開發(fā)：從政策上看，以后在維護(hù)區(qū)內(nèi)類似本工程的“推平頭式的片區(qū)開發(fā)根本上不會再有，愈顯工程四合院的稀有和高貴。歷史價值：工程用地為咸豐皇帝親戚之郡王府，北高南低，坐北朝南，符合古代風(fēng)水觀念。產(chǎn)品設(shè)計：由國內(nèi)頂尖級古建立計巨匠設(shè)計，將古典傳統(tǒng)建筑方式與現(xiàn)代溫馨生活方式完美結(jié)合，地下個性空間的發(fā)明，滿足了健身、文娛、社交等多種需求。建筑風(fēng)格：工程用料均采用真工實料，嚴(yán)厲按照明清傳統(tǒng)建筑，且對施工有著極其嚴(yán)厲的要求，力爭使工程成為新建四合院的巔峰之作。高綠化率：每戶24%-30%的綠化率，

9、院落風(fēng)光各異。物業(yè)管理：獨有的中央空調(diào)和優(yōu)秀的物業(yè)管理是工程的另一大優(yōu)勢。這也是片區(qū)開發(fā)的優(yōu)勢。從建筑規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計上看，工程具有其它工程沒有的優(yōu)勢，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的完美結(jié)合，良好的后續(xù)物業(yè)效力等均提升了工程的價值。工程從外觀到室內(nèi)裝飾，較其它不提供室內(nèi)裝修的工程比較，有優(yōu)勢也有優(yōu)勢。優(yōu)勢表達(dá)在確保老四合院的特征，優(yōu)勢在于室內(nèi)裝飾沒有適當(dāng)?shù)乃妓骺蛻舻牟顒e化需求。據(jù)工程引見原預(yù)算為3800萬的室內(nèi)全紅木古典家具配備和裝修曾經(jīng)取消。 周邊環(huán)境對工程的影響地理位置：工程緊鄰歷史悠久的人文自然風(fēng)景區(qū)，隨著政府改造工程的推進(jìn)，周邊環(huán)境將得到很大改善，地段價值會得到提升。人文環(huán)境：郭沫假設(shè)故居、恭王府花園、醇

10、親王府、廣華寺、銀錠觀山、鐘鼓樓等歷史古跡遍及周圍，歷史文化悠久，與四合院悠久的歷史相得益彰。區(qū)域優(yōu)勢得以表達(dá)。周邊環(huán)境：地理位置優(yōu)越，但工程周邊環(huán)境現(xiàn)狀欠佳。目前規(guī)劃為微循環(huán)改造用地，其進(jìn)度對工程的環(huán)境產(chǎn)生很大的影響。二是代征地的拆遷改造。代征地的綠化可以使周邊環(huán)境大為改善，但同時代征地面積為較大，近鄰后海，拆遷本錢很高，使得工程本錢添加。但較目前環(huán)境對工程價值提升的影響，拆遷地的環(huán)境改造非常必要，參照其他新建四合院的出賣價錢和周邊環(huán)境，如不改造工程中性價錢很難到達(dá)元/平米。風(fēng)水：對于工程購買者來說，價錢不是最主要的影響要素。諸如“寧住廟左，不住廟右，寧住廟前，不住廟后，等觀念對購買者心思影

11、響很大，工程對此作了詳細(xì)的注解：如此地原為前清軍王府舊址、四向方位符合風(fēng)水等。綜上所述，工程區(qū)域優(yōu)勢明顯，本身建筑設(shè)計堪稱極品，但工程周邊環(huán)境不佳。周邊環(huán)境的改善尤其是代征地的改造對工程價錢影響很大。假設(shè)維持現(xiàn)狀，代征地不拆遷省去拆遷本錢。工程開工后，與周圍的環(huán)境構(gòu)成宏大的反差，俗話說“物以類聚，人以群分，這樣非但不能凸現(xiàn)四合院的價值，反而給工程帶來不利的影響。參照后海區(qū)域同類開發(fā)工程，均價維持在20000-30000元/平米之間。代征地改善、周邊環(huán)境的進(jìn)一步改善，會使工程整體價值得到提升，估計均價在20000-30000元/平米之間。同類工程的比較目前四合院的開發(fā)根本上由城區(qū)管理部門或下屬公

12、司運(yùn)營較區(qū)域其它同類工程，本工程開發(fā)完全屬于企業(yè)行為，其開發(fā)本錢較政府開發(fā)要高，風(fēng)險要大。工程最大的要挾于同區(qū)域的其他四合院的開發(fā)，另外不同地域的同類產(chǎn)品也對其價錢產(chǎn)生影響。 區(qū)域四合院工程開發(fā)比較占地面積平米93755500可規(guī)劃面積平米69924635總建筑面積平米5244.6地上：5124.6，地下：1203000容積率0.50.55地形風(fēng)貌 周邊環(huán)境前寬后窄、前低后高。沿海100米。南北120米。周圍比較吵雜，道路狹窄，沒有綠化，周圍屬于居民大雜院，尚需大量外圍環(huán)境改造。前后參差，沿海80米，南北110米，兩邊、前面均是保管或者修繕完好的四合院，道路綠樹成蔭，非常幽靜，適宜居住。矩形陳

13、列，沿海9米，南北50米歷史風(fēng)水歷史上雜居地，緊鄰寺廟，風(fēng)水欠佳方向偏西，緊鄰寺廟，歷史上為雜居地。建筑設(shè)計三進(jìn)院為主，四套，平均建筑面積1000平米，王府型五進(jìn)院一套，共開發(fā)六套，二進(jìn)院三套，平均占地680平米，三進(jìn)院三套，占地1882平米帶花園,庭院綠化率26.73%。排房，非規(guī)范四合院格局。建筑資料、裝飾全部為真木實料，為專業(yè)古建筑人士一致建造，一致裝飾。據(jù)了解為承包對各自建筑，專業(yè)性不強(qiáng)，普通傳統(tǒng)裝飾，磚雕等為鑄模。石制仿古建筑物業(yè)管理交通便利，片區(qū)開發(fā)，小區(qū)專業(yè)物業(yè)管理，5A級智能化管理，燃?xì)猹毩⒐┡?，網(wǎng)絡(luò)，電視齊備，充分表達(dá)了現(xiàn)代生活方式主要干線為，供熱為燃油鍋爐能耗大，住戶自配空調(diào)。破壞了建筑的風(fēng)格。內(nèi)部具備現(xiàn)代化設(shè)備后續(xù)開發(fā)占地2600平米環(huán)境幽靜，適宜居住養(yǎng)身。二期即將開發(fā)。后海北沿乙16號，占地1000多平米，作為居住四合院，這些地方的環(huán)境比本工程要好，構(gòu)成了競爭的格局。參照競爭工程的售價，結(jié)合工程本身的優(yōu)優(yōu)勢，對工程估價如下：市政代征地不改造：1#院：3500萬 20000元/平米2#院：3400萬 25000元/平米3#院：4000萬 35000元/平米4#院：3900萬 40000元/平米5#院：1.03