房地產(chǎn)金融概論課件

1、房地產(chǎn)金融 作者 耿同立第1頁，共32頁。1房地產(chǎn)金融學(xué)河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院耿同立TELE-mail：第2頁，共32頁。2第一章房地產(chǎn)金融概論第一節(jié) 房地產(chǎn)與金融第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的范圍和特點第三節(jié) 房地產(chǎn)金融市場第四節(jié) 房地產(chǎn)金融運行模式第五節(jié) 房地產(chǎn)金融法規(guī)和政策第3頁，共32頁。3本章教學(xué)目的 了解房地產(chǎn)金融學(xué)科的性質(zhì)、范圍，并在了解房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的概念、特征和類別以及各國房地產(chǎn)金融概況的基礎(chǔ)上，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)金融模式等基本原理。 第4頁，共32頁。4第一節(jié) 房地產(chǎn)與金融 一、房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)金融是金融業(yè)的一個重要分支，研究和解決房地產(chǎn)金

2、融問題，必須充分了解房地產(chǎn)業(yè)的運行規(guī)律和特點。（一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)，也稱“物業(yè)”、“不動產(chǎn)”，是指土地、建筑物及其附著物和土地、建筑物附帶的各種權(quán)益。是一個復(fù)合概念。 第5頁，共32頁。5第一節(jié) 房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述 （一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念包括兩個層次： 1、有形物質(zhì)實體部分土地、建筑物及其附著物； 2、無形資產(chǎn)部分土地、建筑物附帶的各種權(quán)益。 但是，單獨得土地、或建筑物、或它們附帶的每一種權(quán)益（如使用權(quán)、抵押權(quán)等）都是房地產(chǎn)的獨立存在形式，或者說，是房地產(chǎn)的一種形式。 第6頁，共32頁。6第一節(jié) 房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述（二）房地產(chǎn)的類別： 1、土地的類別：（1）按用途

3、分：工業(yè)用地（50年）、商業(yè)用地（40年）、住宅用地（70年）、行政事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、軍事用地、農(nóng)業(yè)用地、其他用地；（2）按地域分：城市土地、農(nóng)村土地；（3）按產(chǎn)權(quán)分：全民所有制土地（也稱國有土地）、集體所有制土地（也稱集體土地）；第7頁，共32頁。7第一節(jié) 房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述（二）房地產(chǎn)的類別（4）按開發(fā)程度分： 生地：不具備任何城市設(shè)施； 毛地：三通一平通道路、通電、通自來水，土地平整； 熟地：七通一平通道路、通電、通自來水、排污水通、排雨水通、燃氣和熱力通、電訊通（電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視），土地平整；（5）按從屬分：土地地表、地上空間和附著物（也稱固著物）、地下空間、資源和埋

4、藏物；（6）按地理形態(tài)分：平原、丘陵、山地、林地、草原、河湖水泊、沙漠、海洋、灘涂等。 第8頁，共32頁。8第一節(jié) 房地產(chǎn)與金融 一、房地產(chǎn)概述：（二）房地產(chǎn)的類別 2、建筑物的類別：（1）按功能分： 房屋：人們能夠在其中生活、生產(chǎn)和從事其他活動的建筑物空間； 構(gòu)筑物：除了房屋以外的建筑物，人們一般不能直接在其中從事生產(chǎn)、生活和社會活動。（2）按從屬分：房屋主體、附屬物（設(shè)備）、道路、配套設(shè)施（停車場、配電、給水、供熱設(shè)備）等。第9頁，共32頁。9第一節(jié) 房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述：（二）房地產(chǎn)的類別（3）按用途分：住宅類建筑、商業(yè)類建筑、工業(yè)類建筑、交通運輸倉儲類、行政事業(yè)類建筑、公共事業(yè)類

5、建筑、文物旅游類建筑、軍事類建筑、農(nóng)業(yè)用建筑、其他建筑等。（4）按結(jié)構(gòu)分：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。（5）按開發(fā)程度分： 在建工程：也叫期房、樓花； 現(xiàn)房：建筑完工達到使用標(biāo)準(zhǔn)并經(jīng)過竣工驗收的房屋。（6）按地域分：城市房屋、農(nóng)村房屋； 第10頁，共32頁。10第一節(jié) 房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述：（二）房地產(chǎn)的類別 （7）按建筑高度分：低層建筑（3層以下）、多層建筑（47層）、小高層建筑（814層）、高層建筑（1530層）、超高層建筑（30層以上）；（8）按新舊分：新建房屋（也叫增量房）、舊有房屋（也稱存量房、二手房）；（9）按建造標(biāo)準(zhǔn)分：普通建筑、中檔建筑、

6、高檔豪華建筑；（10）按產(chǎn)權(quán)分： 城市標(biāo)準(zhǔn)（完全）產(chǎn)權(quán)房屋（俗稱“市證房”）：具備房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的房屋； 非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)房屋：只具備房屋所有權(quán)證，而無國有土地使用權(quán)證或限制上市出售的房屋，如經(jīng)濟使用住房、單位集資建房等； 無產(chǎn)權(quán)房屋：無城市規(guī)劃許可或無建設(shè)手續(xù)的房屋（俗稱違章建筑）和在集體土地上建造的房屋（俗稱村證房、小產(chǎn)權(quán)房）； 第11頁，共32頁。11第一節(jié) 房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述：（二）房地產(chǎn)的類別 （11）按房屋所有關(guān)系分： 公有產(chǎn)權(quán)房屋：政府和全民所有制單位或城鎮(zhèn)集單位擁有產(chǎn)權(quán)的房屋； 私有產(chǎn)權(quán)房屋：私人個人所有或多人共有產(chǎn)權(quán)的房屋； 混合所有的房屋：股份制企業(yè)、聯(lián)營

7、企業(yè)等混合經(jīng)濟成分所有的房屋； 公有私租房屋：政府或公有制單位擁有并按國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)租賃給私人使用的住宅房屋，包括未購買產(chǎn)權(quán)但按福利分房制度租賃給個人使用的“房改房”和城市廉租住房。 涉外房產(chǎn)：外國政府、企業(yè)和其他組織及外國公民的擁有的房屋。 第12頁，共32頁。12第一節(jié) 房地產(chǎn)與金融 一、房地產(chǎn)概述（三）房地產(chǎn)的特性： 1、自然屬性：位置固定性；壽命耐久性；體積巨大性；個體異質(zhì)性；數(shù)量有限性。 2、社會屬性：價值巨大性；效用多重性；權(quán)益性；難以變現(xiàn)性；稀缺性；外部性。 第13頁，共32頁。13第一節(jié) 房地產(chǎn)與金融 二、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系（一）金融的概念 “金融”一詞，字面意義是“資金融通

8、” ，包括投資、籌集資金等活動。具體來講，金融是指，以存貸、信用、資本、證券、外匯等金融工具為載體，以銀行、證券、保險公司等各種金融組織為中心的各種借貸、資本交易、債權(quán)與債務(wù)轉(zhuǎn)移等金融活動。 具體包括：金融產(chǎn)品（工具）與金融服務(wù) ；金融市場與金融機構(gòu)組織；金融關(guān)系；金融調(diào)控與金融監(jiān)管等。 從現(xiàn)實實踐來看，金融包含了一個國家的個人及家庭、企業(yè)及經(jīng)濟單位和政府等主體與貨幣、資本、信用、證券等有關(guān)的經(jīng)濟活動。 第14頁，共32頁。14第一節(jié) 房地產(chǎn)與金融 二、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系 （二）房地產(chǎn)與金融的關(guān)系 1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對金融具有極大的依賴性。房地產(chǎn)的價值巨大性，決定其資金密集性產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)。房地產(chǎn)的

9、投資、開發(fā)、買賣、租賃、消費都與金融活動密集交織在一起。 2、房地產(chǎn)業(yè)既是金融業(yè)生存和發(fā)展的客觀經(jīng)濟基礎(chǔ)之一，也是金融業(yè)的重要服務(wù)領(lǐng)域。第15頁，共32頁。15第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的范圍和特點一、房地產(chǎn)金融的概念 房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、買賣、租賃和消費等所進行的各種貨幣資金的籌集、融通及相關(guān)金融服務(wù)等貨幣信用活動的總稱。 第16頁，共32頁。16第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的范圍和特點二、房地產(chǎn)金融的范圍和研究對象（一）房地產(chǎn)金融的范圍 1、房地產(chǎn)籌融資：房地產(chǎn)存款，貸款，房地產(chǎn)企業(yè)股票、債券融資，房地產(chǎn)抵押貸款證券化，住房公積金等； 2、房地產(chǎn)保險； 3、房地產(chǎn)抵押； 4、房地產(chǎn)信托；

10、5、房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)股票、債券投資，房地產(chǎn)抵押貸款證券投資等。第17頁，共32頁。17第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的范圍和特點二、房地產(chǎn)金融的范圍和研究對象 （二）房地產(chǎn)金融的研究對象 房地產(chǎn)金融是金融的一個重要分支和發(fā)展領(lǐng)域，其金融活動所圍繞的實體經(jīng)濟、金融產(chǎn)品、金融交易程序等方面都有一定的特殊性。因此，房地產(chǎn)金融被普遍作為金融學(xué)領(lǐng)域中的一門獨立學(xué)科進行專門研究。 房地產(chǎn)金融的研究對象，是與房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、交易、消費有關(guān)的所有貨幣信用活動及其運行規(guī)律。 各國對房地產(chǎn)金融的研究，重點體現(xiàn)在應(yīng)用研究。我國則更多的是研究探討“房地產(chǎn)企業(yè)融資”和“居民購房貸款”等問題。第18頁，共32頁。18第二節(jié) 房

11、地產(chǎn)金融的范圍和特點三、房地產(chǎn)金融的特點 1、房地產(chǎn)金融是有擔(dān)保的信用； 2、房地產(chǎn)金融以抵押權(quán)為基礎(chǔ)； 3、房地產(chǎn)金融的證券化特征； 4、房地產(chǎn)金融具有較強的政策性； 5、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和高收益性； 6、房地產(chǎn)金融市場的泡沫性和波動性。 第19頁，共32頁。19第三節(jié) 房地產(chǎn)金融市場一、房地產(chǎn)金融市場及其構(gòu)成 （一）含義 房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品交易的統(tǒng)稱，是專門進行房地產(chǎn)融資的交易平臺，是金融市場的重要組成部分。 （二）構(gòu)成 房地產(chǎn)金融市場由房地產(chǎn)金融一級市場和房地產(chǎn)金融二級市場構(gòu)成。 房地產(chǎn)金融一級市場（primary market）：借款人通過房地產(chǎn)金融中介機構(gòu)或直接通過

12、資本市場進行融資的過程。 房地產(chǎn)金融二級市場（secondary market）： 1、房地產(chǎn)金融中介機構(gòu)將持有的房地產(chǎn)貸款出售或以證券形式轉(zhuǎn)讓給二級市場機構(gòu)的過程。 2、房地產(chǎn)有價證券再轉(zhuǎn)讓的過程。第20頁，共32頁。20第三節(jié) 房地產(chǎn)金融市場 住房抵押證券間接融資資金證券股票證券股票資金資金抵押或信用資金住房抵押貸款房地產(chǎn)抵押直接融資金融中介：商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行金融市場：保險公司養(yǎng)老基金退休基金銀行個人商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行其他金融機構(gòu)居民個人房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑公司其他經(jīng)濟機構(gòu)金融市場的機構(gòu)和個人投資者金融市場的機構(gòu)和個人投資者借款人房地產(chǎn)金融市場一級市場房地產(chǎn)金融市場二級市場第2

13、1頁，共32頁。21第三節(jié) 房地產(chǎn)金融市場二、房地產(chǎn)金融市場主體 （一）非金融機構(gòu)1、居民（家庭）；2、個人投資者；3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；4、房地產(chǎn)建筑企業(yè)；5、非房地產(chǎn)企業(yè)機構(gòu)（二）房地產(chǎn)金融機構(gòu)1、存款性金融機構(gòu)（depositary institutions）（1）商業(yè)銀行（2）住房儲蓄銀行（3）儲蓄與貸款協(xié)會（4）信用合作社（5）抵押銀行 第22頁，共32頁。22第三節(jié) 房地產(chǎn)金融市場二、房地產(chǎn)金融市場主體（二）房地產(chǎn)金融機構(gòu)2、契約儲蓄性金融機構(gòu)（contractual saving institutions）（1）保險公司；（2）養(yǎng)老基金；3、政策性住房金融機構(gòu)（1）住宅管理局；（2

14、）退伍軍人管理局；（3）政府貸款擔(dān)保機構(gòu)（美國Fannie Mae,Freddie Mae,Ginnie Mae）（4）住房公積金（準(zhǔn)金融機構(gòu)）；（5）養(yǎng)老保險金（準(zhǔn)金融機構(gòu)）。4、投資性金融機構(gòu)（investment institutions）（1）金融公司；（2）共同基金。 第23頁，共32頁。23第三節(jié) 房地產(chǎn)金融市場三、房地產(chǎn)金融（產(chǎn)品）工具（一）債務(wù)性金融工具1.住房抵押貸款2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款3.流動資金貸款4.房地產(chǎn)債券5.房地產(chǎn)抵押貸款證券6.房地產(chǎn)資金信托計劃7.融資租賃8.預(yù)收購房款（二）權(quán)益性金融工具1.房地產(chǎn)股票2.房地產(chǎn)投資信托 第24頁，共32頁。24第四節(jié) 房地產(chǎn)金

15、融運行模式一、房地產(chǎn)金融機構(gòu)的融資方式 1、直接（Direct）融資模式。發(fā)行金融企業(yè)股票、債券融資。 2、契約（Contractual）融資模式。主要指住房儲蓄銀行模式，即住房儲蓄銀行與購房人通過契約儲蓄方式吸收住房儲蓄存款進行融資。 3、存款（Deposit）融資模式。金融機構(gòu)通過吸收各類存款融資。這是最普遍、最主要的一種融資方式。 4、證券化（Asset-Backed Securitization,ABS）融資模式。房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)證券化。 5、拆借融資模式。金融機構(gòu)在金融市場上通過同業(yè)拆借融資。 6、央行和基金注資模式。中央銀行或政府背景的基金向金融機構(gòu)直接注資或提供專項貸款。 第2

16、5頁，共32頁。25第四節(jié) 房地產(chǎn)金融運行模式二、居民（家庭）房地產(chǎn)融資方式 1、直接融資。個人之間或其他民間借貸方式取得購房資金。 2、契約儲蓄。即住房儲蓄銀行模式，購房者通過契約儲蓄方式將資金分期存入住房儲蓄銀行，在積累一定期限和額度后取得相應(yīng)額度的購房貸款。 3、銀行按揭貸款。購房者從商業(yè)銀行等金融機構(gòu)通過抵押所購住房或其他房產(chǎn)取得購房資金。是居民個人房地產(chǎn)融資的主要方式。 4、住房公積金貸款。第26頁，共32頁。26第四節(jié) 房地產(chǎn)金融運行模式三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 1、直接融資。發(fā)行企業(yè)股票、債券融資，民間借貸融資等。 2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款。即從商業(yè)銀行等金融機構(gòu)取得房地產(chǎn)開發(fā)專項貸

17、款。 3、房地產(chǎn)預(yù)售。 4、信托資金。 5、聯(lián)合開發(fā)模式。 6、政府政策支持。分期繳納土地出讓金，減免政府收費等。 7、前沿貨幣合約。美國模式，銀行“雙重身份貸款合作”。 8、租賃融資。 9、返租或回購融資。 10、商業(yè)信用。 11、其他間接方式融資。第27頁，共32頁。27第四節(jié) 房地產(chǎn)金融運行模式四、非房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)融資方式 1、直接融資。 2、銀行貸款。 3、信托資金。 4、商業(yè)信用。第28頁，共32頁。28第四節(jié) 房地產(chǎn)金融運行模式五、房地產(chǎn)金融運行模式 1、完備的、充分市場化的房地產(chǎn)金融運行模式。以金融市場的金融中介機構(gòu)為融資經(jīng)營主體，多種信用方式相互配合，有政府機構(gòu)參與和調(diào)節(jié)的

18、房地產(chǎn)兩級金融市場運行模式。（美國） 2、以存款支持的房地產(chǎn)金融運行模式。以金融機構(gòu)為融資經(jīng)營主體，以吸收中短期存款和專項儲蓄為主要資金來源，向購房者提供長期購房貸款并向開發(fā)商提供商業(yè)性開發(fā)貸款的“短借長貸”模式。 3、以基金為后盾的房地產(chǎn)金融運行模式。巴西的社會福利基金制度、新加坡的中央公積金制度。 4、混合型房地產(chǎn)金融運行模式。（日本）第29頁，共32頁。29第四節(jié) 房地產(chǎn)金融法規(guī)和政策一、房地產(chǎn)金融法規(guī)和政策的意義 房地產(chǎn)金融法規(guī)和政策是房地產(chǎn)金融活動的法律依據(jù)和政策依據(jù)，是房地產(chǎn)金融活動規(guī)范化和合法安全運行的基本保證。二、房地產(chǎn)金融法規(guī)和政策體系（一）房地產(chǎn)金融法律體系1、基礎(chǔ)法律：中華人民共和國憲法、中華人民共和國民法通則、中華人民共和國合同法等。2、房地產(chǎn)基本法律：中華人民共和國土地法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國物權(quán)法等。3、金融基本法律：中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法、中華人民共和國中國人民銀行法、中華人民共和國商業(yè)銀行法、中華人民共和國擔(dān)保法、中華人民共和國證券法及中華人民共和國證券投資基金法、中華人民共和國保險法、中華人民共和國票據(jù)法、中華人民共和國信托法等。第30頁，共32頁。30第四節(jié) 房地產(chǎn)金融法規(guī)和政策（二）房地產(chǎn)金融政策及行政法規(guī)體系1、土地融資政策：土地儲備貸款政