(2021年整理)廣州、深圳、上海三地城市更新政策比較

1、（完整）廣州、深圳、上海三地城市更新政策比較編輯整理:尊敬的讀者朋友們：這里是精品文檔編輯中心，本文檔內(nèi)容是由我和我的同事精心編輯整理后發(fā)布的，發(fā)布之前我們對(duì)文中內(nèi)容進(jìn)行仔細(xì)校對(duì)，但是難免會(huì)有疏漏的地方，但是任然希望（完整）廣州、深圳、上海三地城市更新政策比較）的內(nèi)容能夠給您的工作和學(xué)習(xí)帶來便利。同時(shí)也真誠(chéng)的希望收到您的建議和反饋，這將是我們進(jìn)步的源泉，前進(jìn)的動(dòng)力。本文可編輯可修改，如果覺得對(duì)您有幫助請(qǐng)收藏以便隨時(shí)查閱，最后祝您生活愉快業(yè)績(jī)進(jìn)步，以下為（完整）廣州、深圳、上海三地城市更新政策比較的全部?jī)?nèi)容。（完整）廣州、深圳、上海三地城市更新政策比較廣州、深圳、上海三地城市更新政策比較在大的城

2、鄉(xiāng)規(guī)劃轉(zhuǎn)型背景下，城市更新已經(jīng)變成一個(gè)非常熱的領(lǐng)域。究竟目前我國(guó)各地推進(jìn)的城市更新制度與體系變革的情況是什么樣的?即便是走在前沿的廣州、深圳和上海，也很難找到一個(gè)完整的體系總結(jié)和概要呈現(xiàn)。所以我今天的報(bào)告想專門針對(duì)此，講一下三地城市更新的框架體系，讓大家能夠了解或者是看到這三個(gè)城市目前所做的一些工作，對(duì)城市更新的進(jìn)展與細(xì)節(jié)進(jìn)行一些研究，希望能給大家提供一些啟發(fā).存量規(guī)劃與城市更新從國(guó)家政策環(huán)境來看，2014年國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃和2015年中央城市工作會(huì)議都把盤活存量和城市更新相關(guān)的內(nèi)容推向了前沿而地方層面，廣州、深圳、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)大城市，目前有兩個(gè)特別大的挑戰(zhàn):從經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)來看，最重要的

3、就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，以北京為例就是功能疏解和升級(jí)；從物質(zhì)形態(tài)來看就是空間的問題,在土地資源緊缺的情況下怎么能夠把質(zhì)量做上去？我國(guó)這一輪城市更新制度建設(shè)的興起大致始于2010年左右。2009年廣州嘗試推行以“三舊改造”為特色的城市更新時(shí)，已經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)2010年在整個(gè)廣州市域范圍（完整）廣州、深圳、上海三地城市更新政策比較內(nèi)幾乎已經(jīng)沒有增量用地可以使用；而2012年上海城鄉(xiāng)建設(shè)用地面積距總體規(guī)劃鎖定的增量土地空間也只有200多平方公里的余量從目前城市更新已經(jīng)實(shí)施和建設(shè)的情況來看,2017年廣州推進(jìn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目達(dá)87個(gè),深圳新啟動(dòng)7個(gè)城市更新項(xiàng)目，釋放土地84萬平方米。在此背景下，研究比較城市更新制度

4、建設(shè)的走向與狀況真的十分必要。為什么選擇廣州、深圳和上海來做這個(gè)比較？深圳市2009年頒布實(shí)施了深圳市城市更新管理辦法還配套了一系列的措施;上海2015年開始實(shí)施上海市城市更新實(shí)施辦法廣州雖從2009年就開始創(chuàng)新城市更新體系，但2016年1月才公布明確的新城市更新辦法。城市更新是個(gè)大領(lǐng)域，任何一個(gè)小到如毛細(xì)血管的方面其實(shí)都有特別值得深刻討論的大話題，而我想和大家共同探討的是這三個(gè)城市的城市更新體制問題。廣州市城市更新廣州基于三舊的城市更新，類型指的是舊廠、舊村和舊城廣州從放開市場(chǎng)到曙化政府管控/營(yíng)理精細(xì)化機(jī)觸*廣州城幣證新局按總腔制:1+3+N規(guī)劃編劃悴系|rwm“三1日改造規(guī)劃*城市更新總體

5、規(guī)別幻嬰指印整應(yīng)求（1乜）全面改igfiiajBt遷井舉監(jiān)醫(yī)和協(xié)商制噩:數(shù)據(jù)調(diào)查*專家論證、tiFftmis實(shí)施辦法:審批控制”參主體申報(bào)1、核心政策演變：從放開市場(chǎng)到強(qiáng)化政府管控從2009年到現(xiàn)在，廣州城市更新從核心要義上經(jīng)歷了兩個(gè)明確的變化階段早期完全是市場(chǎng)開放，鼓勵(lì)開發(fā)商主導(dǎo)更新城市環(huán)境，開發(fā)商從中得到了很多盈利，特別是在舊廠和舊村的改造上。而舊城改造因?yàn)椴疬w比較難,盈利也比較缺乏保障，是開發(fā)商不太愿意去觸碰的。當(dāng)政府意識(shí)到主要的利益在更新過程中流失的時(shí)候，發(fā)布了關(guān)于加快推進(jìn)”三舊改造（20號(hào)文件）,政策風(fēng)向變成了政府管控為主，提出對(duì)土地”應(yīng)儲(chǔ)盡儲(chǔ)，由政府來進(jìn)行更新主導(dǎo)。另一個(gè)促使政府在

6、整個(gè)更新過程中做出這種角色轉(zhuǎn)變的原因,就是如果完全交由市場(chǎng)來左右和選擇在哪里做更新，難免是挑肥揀瘦,顧了局部不顧整體。所以當(dāng)政府把這個(gè)主導(dǎo)權(quán)從市場(chǎng)手中接過來，會(huì)起到不一樣的統(tǒng)籌作用。這就是為什么從開放市場(chǎng)到強(qiáng)化政府管控，廣州在堅(jiān)持這樣一個(gè)思路。（完整）廣州、深圳、上海三地城市更新政策比較（完整）廣州、深圳、上海三地城市更新政策比較亠I“三朋地分典分布鬧t_zniinCIS口.腐E札me怖啊Zf.53artSS_K!34MP2tB8W極JLS25LTCIL.I盤IBESIMU氐網(wǎng)*EfLH殂超區(qū)闘啊lU血Qjj直幻鮮出1心g療也TL興E.鋼LL143%63FH5EgITiWnrwft前沁M(jìn)lH*

7、t確冃+匡行也也界密I日廠出三舊城范也廣州“三舊用地分類分布圖2、機(jī)構(gòu)設(shè)置：以更新局為核心機(jī)構(gòu)設(shè)置上，廣州在之前“三舊改造工作辦公室的基礎(chǔ)上，成立了我國(guó)第一個(gè)城市更新局.也融市更新局原-：舊外）為樓心機(jī)枸，市誡卅小組鎖航其他“英桝門蹩貳勝成規(guī)府培巾題新工作推畫的址唄駅溝”（JK三I才改ZD行年里新局迂或明確圧蠹政簞法律制定刨新辦法研究組壩甌實(shí)施車新扃內(nèi)設(shè)七個(gè)處室：辦公當(dāng).法現(xiàn)政集處.審社處計(jì)翱資金處土世樂理處,麗朗工作處，頃目審橇赴，連設(shè)監(jiān)督處.國(guó)土旌管扃的危痣改造聲設(shè)管理所r廣州市民用建筑科硏設(shè)計(jì)尿廣州市房地產(chǎn)硏究中心r廣州市康地產(chǎn)J言息中心劃入更新百辻埋廣東的“三舊”改造最初是國(guó)土部門協(xié)作

8、推行的，廣州城市更新局成立以后和已有的規(guī)劃國(guó)土等部門是什么關(guān)系？它們的職責(zé)怎么界定？部門之間工作如何對(duì)接？這是復(fù)雜的問題，到現(xiàn)在也不是非常明確。但是不管怎么說，廣州市在這方面創(chuàng)先邁出了第一步，更新局對(duì)屬于“三舊”范圍內(nèi)的工作內(nèi)容，已經(jīng)有相應(yīng)的規(guī)定和管控約束來界定事權(quán)。3、規(guī)劃控制：“1+3+N”規(guī)劃編制體系更新管理辦法和機(jī)構(gòu)設(shè)置的變化,對(duì)規(guī)劃編制體系也提出了新的要求，因此廣州對(duì)應(yīng)提出“1+3+N”的規(guī)劃編制體系。1是指整體的“三舊”改造規(guī)劃綱要，或是城市總體層面的更新規(guī)劃，3是指舊廠、舊城、舊村各自制定相應(yīng)的規(guī)劃要求和控制措施,N是指具體的“三舊”更新地塊的改造方案或規(guī)劃控制導(dǎo)則，因?yàn)橐獙?shí)施更

9、新項(xiàng)目，則需針對(duì)具體的地塊制定出更新方案,形成管控要求，然后通過規(guī)劃建設(shè)的審批程序來加以落實(shí)。廣州市三吁規(guī)劃堀要朝把羯廣州市舊城保護(hù)與更新mu廣州市舊廠房改造專頂規(guī)劃廣州市域中村（舊村）改造規(guī)劃指引中現(xiàn)地塊導(dǎo)則及鼻體項(xiàng)目方秦城入控規(guī)體系.法宦規(guī)劃r為廣州市11三舊改逍觀劃*側(cè)薰改造總俸層倉原則加第賂性問題的解決,對(duì)接和落實(shí)竦市總體規(guī)劃和土地利用總慘氐幻涌圧匪目恆和發(fā)展妥求.p3揩分別編制的I日噓舊村和舊廠房專頊改造觀劃.卿審改造中規(guī)層面的規(guī)劃控制*”滬指“三舊邂地塊的改諧方秦或觀劃控制導(dǎo)則.4、監(jiān)督和協(xié)商制度廣州的城市更新制度建設(shè)中有幾個(gè)有啟發(fā)的創(chuàng)新點(diǎn):0基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查。與其他城市相比廣州做的相

10、對(duì)較早和較全，要求各主體負(fù)責(zé)的策劃案對(duì)存量用地的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查誤差不能超過5%，否則如果沒有正當(dāng)充分的理由，要被追責(zé)。雖然不知道實(shí)際執(zhí)行過程中是不是嚴(yán)格成這樣，但是從規(guī)定可以看出，規(guī)劃在做事之前，要充分摸底、盤查土地、分析需求，這是工作的基礎(chǔ)。0專家論證制度。城市更新部門組織設(shè)立城市更新專家?guī)?，決定哪些項(xiàng)目進(jìn)行和如何落實(shí)更新。這種決策總體上看還是偏向精英主導(dǎo)、政府導(dǎo)向，但強(qiáng)化了專家論證的重要地位和過程。0讓社會(huì)參與，提出了公共咨詢委員會(huì)機(jī)制。舊城更新過程中市民常常有各自的強(qiáng)烈訴求，這其中的一些矛盾是非常難調(diào)和的，所以可以成立公共咨詢委員和政府等直接對(duì)話。0村民理事會(huì)制度對(duì)于舊村莊的更新改造，村集

11、體可以成立村民理事會(huì)來處理更新相關(guān)的事宜。5、實(shí)施辦法：審批控制，多主體申報(bào)廣州實(shí)施辦法是審批管控。具體路徑就是在“1+3+N”的體系下，編制年度計(jì)劃,（完整）廣州、深圳、上海三地城市更新政策比較提出各年要完成哪些項(xiàng)目和任務(wù)；然后這些項(xiàng)目和任務(wù)出臺(tái)對(duì)應(yīng)的實(shí)施方案；方案按照程序進(jìn)行審批和審查，最后落實(shí)到用地與建設(shè)上。可見，總體流程是一個(gè)有序的管控進(jìn)程。深圳深圳市城市更新分類視別控制：整體引導(dǎo)+城市更新華元拆除重建曙改變綜合整諭廣州從2016年開始推進(jìn)老舊小區(qū)的微改造,大家在微信和媒體上應(yīng)該也看到了很多，其中也存在一定的爭(zhēng)議.我理解，社區(qū)微改造如果要短時(shí)期快速見成效,那常常會(huì)蛻變成整治小區(qū)綠地和環(huán)

12、境、美化藝術(shù)墻等等，會(huì)缺少時(shí)間上的積累和真實(shí)的公眾參與，這常常不是體現(xiàn)生長(zhǎng)和真正居民訴求的更新。在很多微更新的宣傳和理念背后，還有很多可以繼續(xù)提升的地方。深圳城市更新深圳的管控體系和內(nèi)地很多城市都不一樣。核心政策:贈(zèng)堅(jiān)特城市廈新辦法的法制倩思路r政府引導(dǎo)市場(chǎng)運(yùn)作更刪寳心柳構(gòu)：規(guī)劃囲土委員會(huì)下設(shè)域市JE新辦公衾|規(guī)別證理接心：城市更新單元|分類構(gòu)引：歸合時(shí)期能改變+揖除購(gòu)|實(shí)施辦法：審批控制夢(mèng)主燼申報(bào)（完整）廣州、深圳、上海三地城市更新政策比較1、核心政策：堅(jiān)持2009年以來以城市更新辦法為核心的法制化管控思路深圳和廣州有明顯的區(qū)別，深圳是政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作也就是政府當(dāng)好“守門員”，然后讓市場(chǎng)來

13、進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。深圳有這樣的信心是因?yàn)橛泻芎玫漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，相信這些市場(chǎng)行動(dòng)來了之后，不會(huì)只是為了通過開發(fā)房地產(chǎn)更新贏得利益的短視行為更新帶來的各種企業(yè)的業(yè)態(tài)都會(huì)給城市帶來更多的稅收收入，而不只是土地買賣帶來的收入。或許就是這種信心，讓深圳和廣州采用了不一樣的方式。深圳對(duì)城市更新類型的劃分和廣州思路不一樣，不是按照城、村、廠，而是按照改造的力度進(jìn)行劃分：0綜合整治，顯然需要很大的長(zhǎng)時(shí)期的改造投入，很多是政府的公共投入，以公益為主。0功能改變，當(dāng)從一個(gè)制造工廠變成商業(yè)或者是住宅、辦公等，這種用途的改變都會(huì)帶來利益的產(chǎn)生。0拆除重建，實(shí)際上，近些年來發(fā)生的項(xiàng)目大部分都聚集在拆除重建領(lǐng)域，因?yàn)樗嵌唐讷@得效益

14、最大最快的領(lǐng)域。SW次n:44+rJH9+4+8464|-d|-e-ik+a6+-管理層次ifc深圳審城命更新蓋列止（StW城市理5辦也t鬲圳節(jié)師史新辦這妄刪則備農(nóng)犧市直噩單元現(xiàn)劃審彳乍現(xiàn)則俵于崔權(quán)市城市規(guī)劃委員金建網(wǎng)環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)/審扌im市更紛單元規(guī)劃的通知（拆除*M類爲(wèi)宦新頊昌范圍內(nèi)土地杞屬；誡對(duì)MB引制罡中口出3甘rtt:操作指引層次農(nóng)城市更新地權(quán)構(gòu)操仙引年鮭市更新空權(quán)轉(zhuǎn)換掙柞桶引命:圳市就市更新單元規(guī)劃騙制技術(shù)規(guī)足5I訴習(xí)I市城市更費(fèi)單兀規(guī)劃制注計(jì)劃申根為引簧四JS；處*fDr*技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)層次【城市蟲社用元理劃厝鷲氐戰(zhàn)主態(tài)且標(biāo)技術(shù)蓿引深剳I市城市理新單元現(xiàn)劃擺IS性住房配建比創(chuàng)軽行麒）

15、必深劃I幣域市更斷里巒塑Q新燮產(chǎn)業(yè)用爲(wèi)展樓碎碑比例越理塹以電深圳市師更新辦法為星礎(chǔ)F琛圳已初歩建立起面向?qū)嵤┑某鞘懈录夹g(shù)與制廳體系.這是深圳關(guān)于城市更新法制和法規(guī)體系的基本情況。目前他們?cè)诰幹粕钲谑械模ㄍ暾V州、深圳、上海三地城市更新政策比較城市更新條例在政策層次，頒布了深圳市城市更新辦法和配套的深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則.在管理層次上，包括怎么樣清理土地，怎么去和市民溝通等等。從操作指引層次和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)層次可以看出，深圳對(duì)于城市更新的引導(dǎo)除了規(guī)劃技術(shù)方面之外，對(duì)政府怎么操作城市更新進(jìn)程，同利益方的溢價(jià)分成、談判等都有相應(yīng)的規(guī)定，在這個(gè)明確的框架下去工作就比較清晰簡(jiǎn)單。相對(duì)完善的法規(guī)政策體系

16、是為什么深圳政府可以做好守門員的原因，有很多的制度幫助政府防止負(fù)面情況的發(fā)生。2、機(jī)構(gòu)設(shè)置：規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)下設(shè)城市更新辦公室深圳規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)下面設(shè)置了一個(gè)城市更新的辦公室，最近有消息說深圳成立了城市更新局，現(xiàn)在進(jìn)展怎么樣我不太清楚，可能還是雛形階段。財(cái)政部門班目窗金橫撥市政等這是深圳城市更新機(jī)構(gòu)設(shè)置的情況，可以看到城市更新辦公室要和市級(jí)政府管理部門配合,也要和區(qū)政府進(jìn)行土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目實(shí)施上的對(duì)接因?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目的實(shí)施，包括在廣州，項(xiàng)目實(shí)施的權(quán)力多數(shù)還在區(qū)這一級(jí)層面，而市政府層面會(huì)做一個(gè)總體的管控。3、規(guī)劃控制：整體引導(dǎo)+城市更新單元深圳的城市更新除了整體引導(dǎo)，還提出了城市更新單元的做法，明確

17、了城市更新單元的具體運(yùn)作方式。這個(gè)方式目前在上海、廣州等很多地方都有借鑒，影響還是很大的可以說，深圳城市更新管控的主要手段就是城市更新單元，實(shí)施的辦法還是沒有離開審批管控的路子。深圳市城市更新奇項(xiàng)規(guī)劃（2010-2015）全市爰恥廉3S誠(chéng)市總體規(guī)劃書一S3蠻I全市幀劃JS試、區(qū)城市更新專WS（部分區(qū)制定）更新單元規(guī)劃中和抻腐管理工鼻簡(jiǎn)單r結(jié)構(gòu)清晰這里展示的是深圳城市更新規(guī)劃針對(duì)法定體系進(jìn)行的一些對(duì)接變革常規(guī)的城市規(guī)劃是從總規(guī)到分區(qū)規(guī)劃，再到法定圖則。深圳城市更新在對(duì)接總規(guī)層面上會(huì)做城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，有些專項(xiàng)規(guī)劃會(huì)分解為各區(qū)的專項(xiàng)規(guī)劃，在往下的實(shí)施工具就是城市更新單元。城市更新單元就像在法定圖則

18、體系中增加了一個(gè)插件，只要是劃定為城市更新單元的地塊建設(shè)，可以按照更新單元的相應(yīng)規(guī)定和體系下走，從而成為法定圖則的一個(gè)組成部分。和廣州相比，深圳的管理工具相對(duì)簡(jiǎn)單，結(jié)構(gòu)也是清晰的。因此，在深圳總體城市更新控制的大盤子下，如果想讓更新項(xiàng)目按照程序走，首先要被政府確認(rèn)為城市更新單元。這里涉及到更新單元的在申請(qǐng)條件方面的很多規(guī)定，比如，雖然不同主體都可以來申請(qǐng)，但是要地塊內(nèi)三分之二的業(yè)主同意才有條件成為城市更新單元等-一這類條款可以確保更新單元在實(shí)施和操作上有很強(qiáng)的可行性。如果是開發(fā)商想對(duì)某個(gè)地塊進(jìn)行更新，那開發(fā)商則需要先和業(yè)主溝通，把前期的工作做好，然后再去申請(qǐng)更新單元。在更新單元中，不是說所有的

19、用地都可以作為盈利的建設(shè)用地，可能有部分地要成為公益性用地，有部分地是公共設(shè)施配套用地等這里列的內(nèi)容是關(guān)于深圳城市更新單元的編制內(nèi)容，包括設(shè)施配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、更新目標(biāo)和方式等多方面要求。更新單元規(guī)劃的編制內(nèi)客主要規(guī)范城市更新單元內(nèi)；基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施-其他用地的功能產(chǎn)業(yè)方向腿其布局-城市更新單元內(nèi)更新項(xiàng)目的具體范圍*更新目標(biāo)更新方式規(guī)劃揑制指標(biāo)城市更新單元內(nèi)城市設(shè)計(jì)指引5、實(shí)施途徑：審批控制，多主體申報(bào)城市更新的總目標(biāo)就是要減量提質(zhì)，提質(zhì)包括服務(wù)設(shè)施完善、功能完善、產(chǎn)業(yè)提升等等，這些在城市更新中都是需要明確的城市更新的方式、質(zhì)量控制的途徑、城市建設(shè)的指引等，都通過明確的程序體系來推動(dòng)和保障項(xiàng)

20、目實(shí)施。以綜合整治類項(xiàng)目來看，這里展示的是它的多主體申報(bào)和建設(shè)途徑。可以是地方政府申報(bào)做相關(guān)的更新工作，也可以是住在這里的直接利益相關(guān)人，或者類似開發(fā)商的其他第三方利益相關(guān)人，等等.項(xiàng)目批準(zhǔn)確立以后，通過報(bào)備實(shí)施就可以按照程序開工落地。上海城市更新上海城市更新規(guī)劃變革進(jìn)行的相對(duì)晚些，上海市城市更新辦法出臺(tái)也就是這兩年的事情，但是大家對(duì)上海城市更新活動(dòng)應(yīng)該早有了解，比如說新天地、田子坊等。上海有很多的工業(yè)遺存，在工業(yè)用地的土地置換和盤活等方面長(zhǎng)期以來有很多的政策和管控辦法積累上海更新實(shí)施辦法中確定的更新對(duì)象主要是舊區(qū)改造、工業(yè)用地（完整）廣州、深圳、上海三地城市更新政策比較（完整）廣州、深圳、上

21、海三地城市更新政策比較轉(zhuǎn)型和城中村改造這三種類型。孩心政策：政府引導(dǎo)下的羅疑增效（功能與公服設(shè)S5完善*雙向并舉*更新核心機(jī)構(gòu)：城簾更新工柞領(lǐng)導(dǎo)辦公室規(guī)別控制:城市更新單元上海市城市更新實(shí)施翳徑：區(qū)域評(píng)怙十實(shí)施計(jì)劃+全生命周期骨理分類價(jià)値導(dǎo)向:規(guī)劃引St有H推進(jìn)，注生品質(zhì)、公共優(yōu)先多方養(yǎng)與、運(yùn)作模式：社會(huì)藝與T有效激勵(lì)1、核心政策與更新機(jī)構(gòu)上海跟深圳、廣州不一樣，在核心政策導(dǎo)向上，上海市城市更新辦法提出“政府引導(dǎo)、雙向并舉”，意思是政府做一個(gè)領(lǐng)頭羊，市場(chǎng)和政府的力量同樣重要。廣州偏政府，深圳偏市場(chǎng)，而上海力求把二者合在一起。上海規(guī)劃國(guó)土合并后下面有一個(gè)專門執(zhí)行城市更新的領(lǐng)導(dǎo)辦公室，目前也有走向

22、更新局的趨向。上海市城市更新辦法市城市更新規(guī)劃土覽賓施細(xì)則（試行）3.城市更新H作領(lǐng)導(dǎo)小組（域市更瀟工作領(lǐng)導(dǎo)辦公室）新趟勢(shì)：城市車新局加更新工作領(lǐng)環(huán)組市政府及相關(guān)管理部門師更新工作領(lǐng)助公室市規(guī)劃國(guó)土資源主管部門實(shí)施主體上海城市更新核心政策和更新機(jī)構(gòu)2、規(guī)劃控制與實(shí)施路徑：城市更新單元上海城市更新實(shí)施方法和深圳有點(diǎn)一脈相承，也使用城市更新單元，將現(xiàn)狀情況較差、民生需求迫切、近期有條件實(shí)施建設(shè)的地區(qū)劃為更新單元上海城市更新單元實(shí)施有一些特殊的地方，就是它通過區(qū)域評(píng)估來確定更新單元，這和深圳的多主體申報(bào)有一些區(qū)別同時(shí)上海也制定了實(shí)施計(jì)劃，推行了全生命周期管理等等。對(duì)上海城市更新實(shí)施路徑，非常值得討論

23、的就是關(guān)于城市更新單元跟控規(guī)調(diào)整之間的關(guān)系。從廣州和深圳的情況來看，實(shí)施城市更新的一些建設(shè)行為和傳統(tǒng)規(guī)劃體系存在有沖突和銜接的問題，但基本在正常實(shí)施中。上海城市更新單元的建設(shè)基本都涉及到控規(guī)的調(diào)整，只有把控規(guī)調(diào)整好了，更新方案法定化了，再進(jìn)入下一步.目前來看這個(gè)周期可能過于長(zhǎng)，所以就調(diào)規(guī)來看,城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)還是要付出相當(dāng)大的時(shí)間和人力成本，有時(shí)候開發(fā)商感覺等待不起。S8肓改麗可*現(xiàn)有的城市更新體系和老的城市規(guī)劃法律體系之間的銜接，從這個(gè)案例當(dāng)中就可以看出糾結(jié)的點(diǎn)可能在哪。從這個(gè)示意圖可以看到，基本上更新的工作流程包括:基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)備，通過區(qū)域來評(píng)定更新單元以及其他清單要素，確定更新項(xiàng)目和主

24、體，編制意向性方案，再往下實(shí)施。上海雖然城市更新辦法頒布并不久，但是相關(guān)制度探新存在有很多閃光點(diǎn)，比如上海推行的微改造和社區(qū)規(guī)劃師理念等。上海在落實(shí)城市更新管理辦法遇到很多困難的時(shí)候,開始尋找一些乘風(fēng)破浪的途徑目前，上海很好地找了示和試點(diǎn)的先行方法，在實(shí)驗(yàn)性的實(shí)施過程中發(fā)現(xiàn)問題和積累解驗(yàn)。去年以來，上海逐步推出了更新的四大行動(dòng)計(jì)劃，包括共享恭癱自項(xiàng)目決經(jīng)城市丄范”社區(qū)、創(chuàng)新園區(qū)、魅力風(fēng)貌和休閑網(wǎng)絡(luò)等。圍繞各行動(dòng)方向和各更新目標(biāo)，上海鎖定了一些重要的實(shí)驗(yàn)探索項(xiàng)目，比如大家知道的“12+X”示范項(xiàng)目體系等。圖片來源:上海規(guī)土4、改造模式：規(guī)劃引領(lǐng)、有序推進(jìn)；注重品質(zhì)、公共優(yōu)先；多方參與、共建共在價(jià)

25、值導(dǎo)向上，上海的提法和做法有獨(dú)到之處：“規(guī)劃引領(lǐng)”確定了政府在城市更新中依然有很強(qiáng)的作用，比起市場(chǎng)來政府的分量應(yīng)該還是很重。再有“公共優(yōu)先”在城市更新領(lǐng)域中，提供更多的公共服務(wù)設(shè)施等公益性活動(dòng)是可以得到獎(jiǎng)勵(lì)的如容積率獎(jiǎng)勵(lì)很多其他城市在這方面走的不如上海超前。此外，上海推行“多方參與和“共建共享,這種激勵(lì)機(jī)制也會(huì)幫助更多社會(huì)角色投入更新工作，有利于更新項(xiàng)目的共識(shí)達(dá)成和項(xiàng)目落地等，上海提出的社區(qū)規(guī)劃師等概念在北京等地也在探索。表1符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求時(shí)的韻業(yè)商辦建筑額外增加的面積上限1形提供公共開放空間1按用地面積（m1J提供公共設(shè)施（按建筑壺積（肝）能劃示獨(dú)立用地用于公共開放空叭且用地產(chǎn)枚移交政

26、府妁能劃喬獨(dú)立用地用于公共幵裁空間對(duì)外開放怛產(chǎn)權(quán)不能移變政府的蘋能劃示獨(dú)立用地但可用于公洪開放空間24小訊對(duì)外開放，產(chǎn)權(quán)仟能移交政府的（拆底足架空.公共連廊等）能提供公共設(shè)施.且房嚴(yán)權(quán)寵懵交政府的能捉供公共設(shè)施但房產(chǎn)權(quán)不能移交政療的2.01.00+81.005注：以上借數(shù)為外環(huán)線內(nèi)，外環(huán)外相對(duì)應(yīng)的商業(yè)商辦建筑額外増加倍數(shù)的折減系數(shù)為08,提供地下公共設(shè)施的，增加倍數(shù)附折減系數(shù)為0.8.表2超出相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范亶求時(shí)的熔加倍數(shù)的折戚糸數(shù)超出數(shù)頡増加鋸數(shù)的折減殺數(shù)公共開就空問小于或等于楷關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范餐求50%的部分08大于菲I關(guān)標(biāo)淮規(guī)范蚩衣昌0%的超分0公共設(shè)施小于或軍于相關(guān)標(biāo)堆規(guī)范要求30%的部分0.

27、5大于指關(guān)標(biāo)璀拠范要求30%的部分0這里的兩個(gè)清單，是想要講一下上海的“公共要素優(yōu)先”的一些激勵(lì)機(jī)制和處（完整）廣州、深圳、上海三地城市更新政策比較理方法。例如，從清單可以看出，提供什么樣的開放空間可以得到多少的容積率回報(bào).目前來看獎(jiǎng)勵(lì)的門類還相對(duì)比較少，同時(shí)對(duì)獎(jiǎng)勵(lì)的幅度有相應(yīng)的管控.廣州、深圳、上海三地比較類別廣州上海機(jī)構(gòu)設(shè)遙城市更新局城市更新局城市更新領(lǐng)導(dǎo)口公堂管理規(guī)宦城市更新辦法喊市更新刑去（細(xì)則）域市車新實(shí)砸育法（細(xì)則）對(duì)象分類舊廠*1附舊城綜合整治.功能改變、拆除重建舊區(qū)改11.工業(yè)用地轉(zhuǎn)型、城中村改造規(guī)劃悴系W+N犁體引導(dǎo)+城市更新單元區(qū)域評(píng)價(jià)#城市更新單元政第特點(diǎn)從市場(chǎng)主導(dǎo)到政府

28、圭導(dǎo)政府引導(dǎo)市場(chǎng)運(yùn)柞改府引導(dǎo)”雙向井舉環(huán)實(shí)施審批控制*政府收儲(chǔ)審批控制,翁主體申狠審批控制，試點(diǎn)疋范I頁目特邑創(chuàng)新數(shù)據(jù)調(diào)查、專家論證、t辦商審儀、徽更新保瓊住房、公服配童、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房.公益用地弔地性質(zhì)互換、公共要嘉清單、容積率獎(jiǎng)勵(lì)、社區(qū)規(guī)劃師、微更新通過廣州、深圳、上海三地信息的比較，可以看出，它們都有管理辦法出臺(tái)，都建立了相應(yīng)的更新機(jī)構(gòu)，都有對(duì)更新項(xiàng)目的內(nèi)容管控，都對(duì)規(guī)劃體系進(jìn)行了新的建構(gòu)以便和老體系對(duì)接。實(shí)施上有偏政府的，也有偏市場(chǎng)的，也有強(qiáng)調(diào)兩者并重的。運(yùn)作上都通過審批的方式來管控建設(shè)行為。每個(gè)城市也都有很多特色創(chuàng)新的地方，比如深圳提出保障性住房，更新一個(gè)地塊時(shí)要求必須配一定比例的保

29、障性住房，這解決了保障性住房選址和城市更新公益設(shè)施保障不足等現(xiàn)存矛盾，是一個(gè)很好的措施深圳還提出創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用房的做法，在產(chǎn)業(yè)用地的更新中，要求其中要有10%的空間用于引進(jìn)先進(jìn)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。上海則提到公共要素清單和一系列的獎(jiǎng)勵(lì)制度。還有很多城市在更新中都會(huì)實(shí)行“公益用地的做法，比如，一個(gè)地塊確定要做更新了，可能先交10%的地作為公益用地給政府，由政府管理和處置，既對(duì)接了市場(chǎng)需求，也能完善城市公共資源的配置和利益分配。關(guān)于產(chǎn)權(quán)、功能和容量的三要素思考盤活方式（完整）廣州、深圳、上海三地城市更新政策比較老舊工業(yè)區(qū)更新的三方面制度約束開篇的時(shí)候講到，城市更新的議題龐大,我認(rèn)為有三方面的要素是最根本的，就是容量/容積率、功能和產(chǎn)權(quán)。1、容積率從容積率角度來說，很多更新看似在做存量或減量規(guī)劃，其實(shí)是減量上的“增量-一也就是通過增加容積率的手段，產(chǎn)生更多的利益來平衡成本，從而推進(jìn)方案實(shí)施。所以，容量變化不得不說是現(xiàn)在大量城市更新得以實(shí)現(xiàn)的支柱性力量。如果離開了這個(gè)，我們不能想象城市更新能推進(jìn)到什么程度，是不是會(huì)難以為繼？當(dāng)然我們也會(huì)有一些新的應(yīng)對(duì)方法，比如前面說的上海，如果提供一些額外的公共好處，政府會(huì)給你一些合理的容積率獎(jiǎng)勵(lì)，或者要求你提供保障性住房等。2、功能功能變更也會(huì)