揚(yáng)州萬豪西花苑項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案

1、萬豪西花苑項(xiàng)目營(yíng)銷推廣初步建議案 項(xiàng)目分析篇（一）宏觀分析 二季度，銀行存款提高6.74個(gè)百分點(diǎn)。購房貸款需求有所下降。自1999年以來，房?jī)r(jià)與收入比超過6的家庭占比一路攀升，使得近三年中居民購房意愿下降12.87個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)房?jī)r(jià)的觀望度大幅提高，對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期加重，投資客大量退出市場(chǎng)，樓市購買力處于理性回歸階段。房地產(chǎn)業(yè)貸款需求與投放景氣缺口由2007年一季度的1.78個(gè)百分點(diǎn)增至當(dāng)前10.95個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購房貸款投放景氣指數(shù)55.95%，比一季度和去年同期下降6.91和16.18個(gè)百分點(diǎn)，為2004年以來最低水平，個(gè)人購房貸款需求和投放景氣度呈雙下降趨勢(shì)。 今年一季度全省住宅用地出讓的

2、平均價(jià)格是1174元/平方米，比2007年四季度降低了23.69%。從近期周邊城市土地出讓來看，底價(jià)出讓與流拍已不足為奇。土地市場(chǎng)依然受宏觀調(diào)控的影響，銀根緊縮導(dǎo)致房企拿地趨于謹(jǐn)慎，樓市不溫不火也降低了各方對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，土地拍賣市場(chǎng)已顯露頹勢(shì)。 未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)開發(fā)商都將面臨需求下跌的困境，銷售難度急劇加大，開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊，對(duì)于眾多開發(fā)企業(yè)來講，又快又好地去化項(xiàng)目對(duì)企業(yè)發(fā)展與存亡都至關(guān)重要。這也必將帶來新一輪促銷潮，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 目前揚(yáng)州樓市供給充足，隨著東區(qū)與北區(qū)的突起及其價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，西區(qū)樓市面臨的壓力顯露無疑。京華城中城、西郡188花園、新能源和美第等眾多項(xiàng)目形成市場(chǎng)圍攻

3、之勢(shì)，而市場(chǎng)觀望的加大，造成僧多粥少的局面，如何在烽火連天的戰(zhàn)場(chǎng)上突圍，并贏得這場(chǎng)戰(zhàn)役的勝利，產(chǎn)品力、策劃力、執(zhí)行力將是我們要加強(qiáng)的重點(diǎn)與難點(diǎn)。 （二）微觀分析 1優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目一期已初具規(guī)模，準(zhǔn)現(xiàn)房展示，現(xiàn)房實(shí)體感受，更增強(qiáng)購房信心； 周邊配套齊備，體育、商業(yè)、教育、醫(yī)療等一應(yīng)俱全，且優(yōu)勢(shì)明顯。與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較，本案擁有優(yōu)越的環(huán)境資源，依托近社區(qū)配套，打造一處繁華之中的寧靜居所； 項(xiàng)目以多層主打，在小高層產(chǎn)品打天下及地處西區(qū)CBD的市場(chǎng)格局中，更顯稀缺性。另外，項(xiàng)目由多層、單身公寓、花園洋房、小高層組成，產(chǎn)品更具多樣性滿足不同客群需要； 本案的新中式風(fēng)格具有較強(qiáng)的吸引力，與傳統(tǒng)的中式的深沉

4、及現(xiàn)代的跳躍相比，更顯穩(wěn)重大氣、文化底蘊(yùn)、現(xiàn)代氣息，與周邊項(xiàng)目形成明顯區(qū)分。 2不足分析 賣點(diǎn)未闡釋透徹 新中式風(fēng)格力求喚起人們心靈的回歸與共鳴，在推廣上應(yīng)在“中國(guó)風(fēng)”上下功夫，同時(shí)銷售道具（如，案場(chǎng)布置、宣傳單頁、導(dǎo)引系統(tǒng)等）風(fēng)格協(xié)調(diào)深化，把“新”字充分體現(xiàn)。另外，配套環(huán)境、智能化配置、綠化景觀等優(yōu)勢(shì)應(yīng)根據(jù)推廣需要深入闡述，切中客戶心理要害。另外，平面廣告畫面略顯平淡，在目前廣告遍地的樓市中，根本無法脫穎而出； 推廣手段有待優(yōu)化 本案地處京華城西側(cè)，目前新盛置業(yè)地塊未開發(fā)，主干線公共交通單一不便，主要通過廣告吸引客戶遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，案場(chǎng)坐班式銷售已顯壓力。本案應(yīng)推廣與銷售協(xié)調(diào)配合，廣告與活動(dòng)相結(jié)，

5、適度適時(shí)輔以促銷策略，提高客戶關(guān)注度，提高去化水平，這也是切合公司品牌營(yíng)銷的思路； 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷通道強(qiáng)化 既然是現(xiàn)房，我們應(yīng)更好地發(fā)揮現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，在樣板房沒有完工前，我們應(yīng)規(guī)劃好一條合理的營(yíng)銷通道，讓客戶身臨其境，對(duì)銷售將有很大幫助； 案場(chǎng)管理進(jìn)一步提升 案場(chǎng)是一個(gè)項(xiàng)目精華濃縮的體驗(yàn)場(chǎng)，是一個(gè)造夢(mèng)的場(chǎng)所，如何讓客戶在跨進(jìn)售樓處大門的那一刻就為之心動(dòng)是很多項(xiàng)目都在思考的問題。售樓員的精神面貌、接待流程、接待技巧、細(xì)節(jié)優(yōu)質(zhì)服務(wù)等都是讓客戶心動(dòng)的試驗(yàn)場(chǎng)。 （三）問題發(fā)現(xiàn)與解決 通過上述分析，介于目前銷售狀況，提出以下策略： 1、擴(kuò)大宣傳面，加強(qiáng)宣傳力度，有針對(duì)性使用媒體，全面開發(fā)，集中優(yōu)勢(shì)轟炸。 2、通過

6、情感訴求與參與度及吸引力強(qiáng)的活動(dòng)強(qiáng)化項(xiàng)目對(duì)客群的吸引力。 3、案場(chǎng)進(jìn)一步整合強(qiáng)化，適量布置營(yíng)造氛圍。 4、多重營(yíng)銷手法如，案場(chǎng)銷售、廣場(chǎng)營(yíng)銷、企業(yè)拜訪團(tuán)購營(yíng)銷等組合應(yīng)用，多點(diǎn)開花。 5、對(duì)案場(chǎng)外圍環(huán)境進(jìn)行改造，城市指引系統(tǒng)多點(diǎn)應(yīng)用。 整合推廣篇一、整合推廣 （一）推廣思路 現(xiàn)有的推廣主題“中國(guó)風(fēng) 世界潮”在市場(chǎng)上已有一定的影響，但卻未能全面透徹地概括出項(xiàng)目特色。在項(xiàng)目接下來的推廣中建議對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行更進(jìn)一步的升華，使之具有更強(qiáng)的支撐力、吸引力、穿透力，更便于傳播，對(duì)項(xiàng)目形象和價(jià)值進(jìn)一步拔升。整個(gè)推廣過程中圍繞“現(xiàn)代新中式文化府邸”和“西區(qū)特色景觀尚品社區(qū)”兩條主線全面展開： 1、現(xiàn)代新中式文化

7、現(xiàn)代新中式優(yōu)勢(shì)是什么，給客戶創(chuàng)造什么樣的生活？這是我們?cè)诤笃谕茝V中要重點(diǎn)思考與解決的問題。中式文化的端莊儒雅，融入現(xiàn)代建筑舒適生活元素，結(jié)合揚(yáng)州城市深厚的主題文脈，通過統(tǒng)一的形象始終貫穿全程銷售、售后服務(wù)、建筑規(guī)劃，園林設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告表現(xiàn)等項(xiàng)目的各個(gè)方面?，F(xiàn)代新中式風(fēng)情中國(guó)的園林文化，多以江南園林居之，自古以秀美、靈動(dòng)，巧奪天工著稱，是前沿優(yōu)雅的、文韻的城市文脈。揚(yáng)州的秀美源起大運(yùn)河的川流不息，源于天下鹽商齊聚，揚(yáng)州已為項(xiàng)目積累了豐富的園林建筑瑰寶，本案正是城市濃郁的園林建筑文脈的繼承與升華。 本案將集中式建筑與現(xiàn)代生活精髓融于建筑中，在歐派建筑云集的時(shí)代，必將成為項(xiàng)目的一大亮

8、點(diǎn)。現(xiàn)代新中式生活是格調(diào)之夢(mèng)、文化之夢(mèng)、品位生活之夢(mèng)，是數(shù)百年的積淀，這里隨處可見別樣綠色、小品和精美的園林。 2、西區(qū)特色景觀尚品社區(qū)萬豪西花苑以現(xiàn)代新中式園林生活為藍(lán)本，在西區(qū)營(yíng)造一個(gè)實(shí)現(xiàn)“上有天堂，下有蘇杭”的夢(mèng)想生活境界。特色景觀尚品社區(qū)一個(gè)城市副中心區(qū)的景觀尚品家園，有理由成就揚(yáng)州經(jīng)典之作。這是一個(gè)現(xiàn)代與古代建筑思想的集大成之作，是精英團(tuán)隊(duì)精心創(chuàng)造出來的隨處可見，精美的園林，寬裕的空間，綠色的視野，充足的陽光，類別墅的生活優(yōu)質(zhì)美學(xué)的建筑、有情調(diào)的景觀、合理的規(guī)劃、人性化的物管成就菁英生活用建筑圍合一個(gè)舒適的、品質(zhì)的、優(yōu)雅的、格調(diào)的，新晉名士聚居的社區(qū)經(jīng)典的建筑、舒適的空間、時(shí)尚的生活

9、。 （二）推廣目標(biāo)在近期的推廣中，將有針對(duì)性地提出不同的推廣方案。 單純的告知性目標(biāo)營(yíng)銷氛圍的提升項(xiàng)目形象的打造知性觀念的形成萬豪西花苑整體價(jià)值提升購買行為的產(chǎn)生（三）賣點(diǎn)提煉 萬豪西花苑的整合推廣從目標(biāo)客戶心理需求出發(fā)，綜合項(xiàng)目的賣點(diǎn)，提煉出項(xiàng)目的賣點(diǎn):目標(biāo)客戶心理需求價(jià)值認(rèn)同感身份的象征升值潛力樓盤的綜合素質(zhì)生活的品位名士聚居的社區(qū)區(qū)域的光明前景（學(xué)區(qū)、西區(qū)中央等）中式新生活，悠然城中央房地產(chǎn)精英團(tuán)隊(duì)的鼎立巨作萬豪西花苑能夠給予的高品質(zhì)特色景觀生態(tài)社區(qū)（四）推廣渠道 為了更好地實(shí)現(xiàn)銷售對(duì)接，在推廣上緊扣推廣主題，運(yùn)用各種渠道組合，有計(jì)劃的實(shí)施全方位、立體轟炸。 現(xiàn)代新中式園林風(fēng)情西區(qū)高品質(zhì)

10、景觀生活區(qū)現(xiàn)場(chǎng)展示，銷售加力外圍環(huán)境景觀打造事件行銷媒體組合傳播售樓處裝飾優(yōu)化（五）傳播演繹賣點(diǎn)升華期賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)深化你還在猶豫什么？ 以“不得了”“哇噻”等地方耳熟能詳?shù)摹绑@訝、驚奇”式簡(jiǎn)短語言的個(gè)性化系列化廣告，通過夸張的畫面，貼近生活的文字，深化項(xiàng)目賣點(diǎn)，吸引關(guān)注，激發(fā)興趣。 用超越，在延續(xù)中找尋期待的生活?。ㄐ轮惺斤L(fēng)格）用繁華，抹去歲月的痕跡?。ㄅ涮淄陚洌┯脮悖删兔T大家的希望！（學(xué)區(qū)優(yōu)越）用無價(jià)，讓稀缺之品妝點(diǎn)迷人芳芬！（稀缺性）用綠色，寫意步換景移的夢(mèng)想！（環(huán)境景觀）在揚(yáng)州的記憶中，生活鑲刻西花苑的微笑（總括）廣告語薈萃銷售直陳期促銷活動(dòng)優(yōu)惠吸引我家就在萬豪西花苑！可以通過寫意

11、與夸張的手法，烘托熱銷氛圍，兌現(xiàn)搶購潮。以孩子的口吻,點(diǎn)出家在萬豪西花苑是身份的炫耀。結(jié)合活動(dòng)及相應(yīng)的優(yōu)惠政策，用直白的方式吸引市場(chǎng)關(guān)注，并兌現(xiàn)銷售。銷售強(qiáng)化期銷售施壓語言渲染錯(cuò)過了，再等70年吧！如何促動(dòng)后期銷售，渲染熱銷氣氛？通過該廣告語凝煉及漲價(jià)告示等突顯本案供不應(yīng)求，此時(shí)不買，錯(cuò)過機(jī)會(huì)就會(huì)遺憾一生。二、活動(dòng)策略 通過對(duì)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)特性需求及本案的了解分析，建議在整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中，將通過活動(dòng)營(yíng)銷為主，媒體宣傳為輔的活動(dòng)營(yíng)銷手法，借助口碑營(yíng)銷、品牌營(yíng)銷、個(gè)性營(yíng)銷、人本營(yíng)銷等手段綜合應(yīng)用，使項(xiàng)目在市場(chǎng)上快速贏得大的份額。 所謂活動(dòng)營(yíng)銷，就是運(yùn)用一種非常規(guī)的產(chǎn)品信息傳遞手段，努力獲得更加強(qiáng)

12、烈、更加實(shí)效的傳播效果，從而最終實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)品的目的。根據(jù)項(xiàng)目特性，策劃了如下活動(dòng)：1、清涼一夏江南行參觀國(guó)內(nèi)知名同類項(xiàng)目2、萬豪文化之約系列活動(dòng)3、陽光助學(xué)基金升學(xué)助教活動(dòng) 4、客戶增值行動(dòng) 活動(dòng)名稱清涼一夏江南行參觀國(guó)內(nèi)知名同類項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)間7月中下旬8月目的：為充分挖掘老客戶資源，增強(qiáng)業(yè)主信心，豐富業(yè)主生活，拉近業(yè)主與公司之間的距離，利用口碑傳播的效果，特組織本次活動(dòng)，讓業(yè)主在游玩中親身體驗(yàn)未來生活及萬豪地產(chǎn)的實(shí)力與人本關(guān)懷。主題： 快樂江南行 共賞優(yōu)生活參與對(duì)象：首批以已簽約的客戶為主+媒體記者 第二批、第三批將通過全城海選，設(shè)定門檻，以意向客戶為主。內(nèi)容：參觀樓盤，體驗(yàn)未來生活，感受開發(fā)

13、理念與實(shí)力，增強(qiáng)業(yè)主信心+古鎮(zhèn)旅游景點(diǎn)游玩提前通知業(yè)主，業(yè)主報(bào)名參與，每戶限2人，每車均有銷售人員隨行講解，并做好旅途服務(wù)工作；活動(dòng)前后要充分利用好本次活動(dòng)做好相應(yīng)的媒體炒作，特別是第二批全城海選更重要，也是吸引市場(chǎng)需求的一次很好方式?；顒?dòng)名稱萬豪文化之約系列活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間8月中下旬起（1-2個(gè)月左右）活動(dòng)目的：為了延續(xù)售樓現(xiàn)場(chǎng)熱度，持續(xù)吸引市場(chǎng)關(guān)注，建議在“江南行”之后，也是作為“江南行”的續(xù)集，舉辦“萬豪文化之約”，以進(jìn)一步深化項(xiàng)目賣點(diǎn)，強(qiáng)化購買?；顒?dòng)主題： 被時(shí)光珍藏的，在西花苑被重拾活動(dòng)內(nèi)容：江南行攝影展+湖濱象棋賽+書畫大賽+垂釣大賽等系列活動(dòng)?；顒?dòng)計(jì)劃：“江南行”結(jié)束后，首先進(jìn)入江南

14、行攝影展，讓客戶在上一活動(dòng)中更添樂趣與激情；其次，象棋乃中國(guó)之國(guó)粹，參與性強(qiáng)，在湖濱舉辦該項(xiàng)目賽事，一方面與周邊體育配套相符，另一方面展示外圍景觀優(yōu)勢(shì)；再次，舉辦書畫大賽，在中國(guó)傳統(tǒng)文化中自然少不了書畫了，同時(shí)邀請(qǐng)書畫界名人現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)藝；最后，作為本次文化之約的收官之筆，舉辦垂釣大賽，一方面展現(xiàn)自然生態(tài)，另一方面也取意魚兒上鉤，預(yù)示項(xiàng)目好收成。參與對(duì)象：以準(zhǔn)客戶為主，適量社會(huì)報(bào)名，擴(kuò)大參與范圍，又能有效篩選。媒體前后有機(jī)配合，有針對(duì)性選擇，平面設(shè)計(jì)上注重風(fēng)格與視覺的沖擊?；顒?dòng)名稱人人都獻(xiàn)出一點(diǎn)愛萬豪陽光助學(xué)活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間8月起活動(dòng)目的：為了在揚(yáng)州市場(chǎng)上樹立較強(qiáng)口碑，提高項(xiàng)目知名度，恰值升學(xué)之時(shí)，萬豪

15、西花苑推出陽光助學(xué)活動(dòng)，將能迅速在市場(chǎng)上贏得認(rèn)同與贊許。通過活動(dòng)增加新聞點(diǎn)，提升項(xiàng)目品牌形象，與項(xiàng)目倡導(dǎo)的“學(xué)區(qū)”優(yōu)勢(shì)相匹配。主要形式：成立萬豪陽光助學(xué)基金聯(lián)合單位：邗江區(qū)教育局、邗江區(qū)團(tuán)委等，政府出面將使活動(dòng)更具說服力與影響力。活動(dòng)內(nèi)容： 成立“萬豪陽光助學(xué)基金”， 基金主要援助對(duì)象為家境貧困仍自強(qiáng)進(jìn)取，身殘志不殘的中小學(xué)生，學(xué)生名單主要由社會(huì)征集、政府相關(guān)部門推薦；該贊助將以直接對(duì)接貧困學(xué)生為前提，由公司專設(shè)帳戶定期向贊助學(xué)生提供學(xué)習(xí)援助，并定期公布基金使用情況。定期公布資助對(duì)象的生活、學(xué)習(xí)情況，組織被贊助學(xué)生與業(yè)主聯(lián)誼，形成一個(gè)學(xué)與房的有機(jī)結(jié)合。 另外，家有中考、高考升學(xué)的業(yè)主或客戶購房

16、，均可享受“5000元/套孝心回饋金”，教職工在萬豪西花苑購房憑相關(guān)證件，亦可享受“5000元/套感恩回饋金”。 聘請(qǐng)一位在揚(yáng)州具有一定影響力的愛心人物作為基金代言人。 首度向基金捐助10萬元作為啟動(dòng)資金，由邗江區(qū)教育局、中國(guó)銀行等共同見證。 基金成立后，萬豪西花苑每售出一套房子，均有200元進(jìn)入該基金（名義上是開發(fā)商100元、客戶100元，但實(shí)際上是由開發(fā)商支出，這樣近一步拉近客戶與開發(fā)商之間距離），讓愛心永續(xù)，賣房買房的同時(shí)也注入了一片愛心，提升公司形象?；顒?dòng)名稱參與總會(huì)贏萬豪VIP積分活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間7月起活動(dòng)目的：通過活動(dòng)吸引客戶長(zhǎng)期關(guān)注參與活動(dòng)，借助客戶口碑達(dá)到以老帶新效能，同時(shí)也是開發(fā)

17、商對(duì)客戶的回饋與關(guān)愛?；顒?dòng)內(nèi)容： 即日起凡在萬豪西花苑交納10000元定金（適當(dāng)設(shè)置門檻）的客戶均可辦理VIP銀卡一張，已購房客戶獲贈(zèng)VIP金卡一張； 持有VIP卡客戶，參加本公司組織的活動(dòng)及購房、介紹新客戶、提建設(shè)性意見等均可獲贈(zèng)相應(yīng)積分。根據(jù)參與活動(dòng)的不同，獲得相應(yīng)積分（10100分），積分定期（逢節(jié)慶日）兌換，按1分折合成人民幣1元比例進(jìn)行實(shí)物兌換；（具體積分及兌換規(guī)則見細(xì)案） 所有卡統(tǒng)一編號(hào)，銀卡客戶購房后即更換為金卡；銀卡客戶在辦卡一年內(nèi)未購房的，積分清零，相應(yīng)權(quán)利作廢； 持卡客戶在本公司開發(fā)的任何一樓盤開盤一個(gè)月內(nèi)享受一定的購房?jī)?yōu)惠（具體見各期開盤公告）。 三、媒體策略考慮到本項(xiàng)目

18、前期推廣力度不大，全國(guó)樓市趨緩，一期銷售壓力較大，熱銷勢(shì)能難于呈現(xiàn)，為了在后期銷售中扭轉(zhuǎn)局面，強(qiáng)勢(shì)出擊，借助活動(dòng)及新聞熱點(diǎn)，通過媒體組合拳，吸引更多購房者與市民關(guān)注，提高項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度，達(dá)到宣傳本案的目的，進(jìn)而達(dá)成促動(dòng)快速銷售目標(biāo)。媒體優(yōu)劣勢(shì)分析表（一）媒體優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)揚(yáng)州媒體明細(xì)報(bào)紙1、傳統(tǒng)媒體，受眾范圍最為廣泛，涵蓋各種職業(yè)和階層2、最有計(jì)劃穩(wěn)定性，以定期訂閱者為主要對(duì)象3、發(fā)行數(shù)量大、受眾關(guān)注度高4、公眾影響力強(qiáng)1、信息停留時(shí)間不長(zhǎng)，流逝量高2、目標(biāo)受眾范圍限定性較差3、印刷品質(zhì)限制廣告精美度揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)；硬廣與軟文相結(jié)合，新聞熱點(diǎn)炒作為輔，硬廣采用豎半版等異型版面，增強(qiáng)吸引力電

19、視1、信息訴諸視覺、聽覺，對(duì)視聽者的親近感強(qiáng)2、可將視聽者吸引進(jìn)畫面，移入感情，對(duì)廣告的理解與接受較快3、動(dòng)感性強(qiáng)，注視率高，傳播效力強(qiáng)，傳播效力強(qiáng)4、廣告創(chuàng)意力強(qiáng)，有較強(qiáng)示范效果1、成本高2、干擾多3、信息轉(zhuǎn)瞬即逝4、選擇性、針對(duì)性較差揚(yáng)州電視臺(tái)廣告+新聞+字幕；鄉(xiāng)鎮(zhèn)有線電視字幕（主要是項(xiàng)目向西的鄉(xiāng)鎮(zhèn)）創(chuàng)意新穎，大膽突破，達(dá)到更大的視覺沖擊。廣播1、信息傳播迅速、及時(shí)，傳播范圍廣泛2、信息重復(fù)傳達(dá)3、強(qiáng)制收聽，但不強(qiáng)制占有聽眾時(shí)間4、廣告費(fèi)用低5、目前在全國(guó)范圍內(nèi)所有的廣播電臺(tái)中，以交通廣播最受歡迎，收聽率最高。1、只有聲音傳播，信息轉(zhuǎn)瞬即逝2、表現(xiàn)手法吸引力不足3、聽眾在收聽投入力不足，且

20、收聽習(xí)慣較不穩(wěn)定揚(yáng)州交通廣播網(wǎng)戶外廣告1、隨機(jī)狀態(tài)下突發(fā)性的廣告接觸，強(qiáng)制接收2、設(shè)置在人們必經(jīng)之處的醒目位置，具有先天的不可抗拒性3、固定，受眾不需要花費(fèi)固定時(shí)間去接觸，媒體親和力強(qiáng)4、視覺沖擊力強(qiáng)，傳播到達(dá)率高1、政府對(duì)戶外廣告干預(yù)性強(qiáng)2、人流量限制廣告?zhèn)鞑チ?、制作質(zhì)量影響廣告價(jià)值戶外廣告牌、燈桿旗、橫（豎）幅、拱門、空飄等媒體優(yōu)劣勢(shì)分析表（一）媒體優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)揚(yáng)州媒體明細(xì)網(wǎng)絡(luò)1、以消費(fèi)者為導(dǎo)向、個(gè)性化強(qiáng)2、覆蓋范圍廣泛，不受時(shí)間和地域的限制，受眾范圍廣3、信息容量大，文字、聲音、畫面、音樂、動(dòng)畫、三維空間、虛擬視覺功能齊備4、實(shí)時(shí)性與持久性統(tǒng)一5、廣告投放準(zhǔn)確度較高1、網(wǎng)站訪問量和網(wǎng)絡(luò)速度

21、限制廣告的傳播力2、對(duì)受眾的限制度大3、投放頻道對(duì)廣告?zhèn)鞑ブ萍s性強(qiáng)揚(yáng)州房地產(chǎn)信息網(wǎng)及揚(yáng)州搜房網(wǎng)等，宣傳以新聞為主交通車輛廣告受眾范圍廣、傳播性強(qiáng)、持久性強(qiáng)，亦兼具戶外廣告的優(yōu)勢(shì)流動(dòng)性快、易臟、成本較高公共交通車輛、看房車、視屏廣告車（針對(duì)西區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如楊廟及儀征新集等短信選擇性、針對(duì)性、直達(dá)性強(qiáng)；價(jià)格低廉，傳播速度快、范圍廣閱讀方便，信息編寫靈活支持短信回復(fù)，便于與客戶的及時(shí)溝通1、由于目前市場(chǎng)商業(yè)短信太多，已造成不同程度的抵觸情緒；2、短效與實(shí)時(shí)性3、受眾也受到不同程度局限手機(jī)短信有先擇性篩選發(fā)送，活動(dòng)、優(yōu)惠等信息告知為主DM具有針對(duì)性強(qiáng)、使用方式靈活、效果顯著、畫面制作精美、投資較小的特點(diǎn)，

22、投放目標(biāo)更直接、廣告持續(xù)性強(qiáng)、富有視覺沖擊力等特點(diǎn)，故成為企業(yè)在形象宣傳中大量使用的宣傳工具1、需由專人派發(fā)或夾報(bào)，隨意性強(qiáng)2、影響力不足3、易于造成浪費(fèi)名址郵寄、宣傳單頁、樓書、海報(bào)等與報(bào)刊發(fā)行站、或請(qǐng)專人向指定小區(qū)、公交站點(diǎn)派發(fā)。 綜合以上媒體優(yōu)劣勢(shì)，及項(xiàng)目特性，建議在后期過程中重點(diǎn)應(yīng)用戶外媒體、交通車輛廣告、短信、DM直郵（名址郵寄）、專人派發(fā)等等特定媒體，適量投放報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播電臺(tái)等大眾媒體。配合活動(dòng)營(yíng)銷、節(jié)日營(yíng)銷、事件營(yíng)銷等，以內(nèi)容個(gè)性化形式，應(yīng)用形式新穎化為基準(zhǔn)點(diǎn)，賣點(diǎn)吸引的同時(shí)，讓廣告在市場(chǎng)上快速傳播，成為揚(yáng)州市場(chǎng)上茶余飯后的熱點(diǎn)話點(diǎn)，如夸張的不得了系列廣告、環(huán)境生態(tài)渲染

23、系列廣告等。項(xiàng)目建議篇 營(yíng)銷中心建議 售樓中心設(shè)計(jì)原則創(chuàng)新個(gè)性化環(huán)境的細(xì)化服務(wù)質(zhì)量的高素質(zhì)隨時(shí)隨處可見豐富售樓中心內(nèi)部空間，延長(zhǎng)客戶停留時(shí)間總體要求寬敞、明亮、高貴典雅、氣派、個(gè)性突出，體現(xiàn)現(xiàn)代新中式文化特色，功能區(qū)間齊全合理。 第四廳樣板區(qū)第三廳，貴賓接持室與視聽室，立體講述及展示建筑細(xì)節(jié)元素及文化內(nèi)涵第一廳，講述萬豪西花苑項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套等第二廳，初期洽談與綜合展示入口沙盤區(qū)普通接持區(qū)貴賓區(qū)和視聽區(qū)銷售中心建設(shè)主導(dǎo)思路，各功能區(qū)按該思路布置，本方案更注重“暖心”服務(wù)與品位提升。 另外在售樓處內(nèi)，有條件的可以增加少量?jī)和螛吩O(shè)施，這也讓帶子女到售樓處看房的客戶可以更專心于銷售員的講解。 售樓處內(nèi)部，少量擺放一些古董家具或工藝品或茶藝臺(tái)具等更能突顯項(xiàng)目風(fēng)格。這也是一