歷年考題整理

1、PAGE PAGE 9一九九四年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試試卷（四）土地估價(jià)實(shí)務(wù) 本部分由兩個(gè)估價(jià)報(bào)告構(gòu)成，請(qǐng)認(rèn)真閱讀案例報(bào)告并加以分析，指出其中存在的問(wèn)題，并說(shuō)明原因，本部分50分，答題時(shí)間為60分鐘。 1（本題20分）土地估價(jià)報(bào)告： 一、評(píng)估對(duì)象概況： 市江東消防器材廠位于公路西側(cè)，該廠西側(cè)一塊平整的土地為估價(jià)標(biāo)的物，面積為3942平方米，該地西北角有兩棟平房，兩棟共計(jì)建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干（詳見(jiàn)附表），該地塊為一不規(guī)則四邊形，位于市一等二級(jí)地區(qū)，交通方便水電齊全。根據(jù)我市規(guī)劃該地適合作為工業(yè)用地。 二、評(píng)估目的： 公司與香港飛達(dá)工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司，需

2、要租用該地建冷彎型鋼廠，要求評(píng)估出該地地價(jià)，確定年租金額。 三、評(píng)估依據(jù)： 1中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。 2市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和有償劃撥暫行規(guī)定。 3市外商投資使用土地暫行辦法。 4市實(shí)施暫行規(guī)定。 四、評(píng)估過(guò)程： 土地部分 1征地成本費(fèi)： 根據(jù)市實(shí)施暫行規(guī)定，我市一般耕地的征地成本費(fèi)用組成如下：項(xiàng)目有青苗費(fèi)、土地費(fèi)、安置費(fèi)、安置配套費(fèi)、耕地占用稅、預(yù)交農(nóng)轉(zhuǎn)非人口差價(jià)款、征購(gòu)糧差價(jià)款、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)、其它費(fèi)用等合計(jì)為70.66元/平方米 2三通一平費(fèi)用：86.00元/平方米 3投資利息：156.6624/20.01=18.80（元/平方米） 開(kāi)發(fā)周期為

3、24個(gè)月，銀行貸款月利息為1。 4正常利潤(rùn)額：175.4615=26.32（元/平方米） 5地段差價(jià)=70.00修正系數(shù)=70.000.935=64.45（元/平方米） 因該地位于我市一等二級(jí)地區(qū)，取修正系數(shù)為0.935。 6單位地價(jià)：267.23元/平方米 7年租金額： 年純收益（年租金額）=地價(jià)還原利率 根據(jù)我市銀行存款利息以及債券投資利率，確定還原利率為9。 即：年租金額1053420.669%=94807.86（元/年） 地上物部分 1已拆除和待拆除部分：名稱(chēng)面積(平方米)結(jié)構(gòu)成新重置價(jià)(元/平方米)估價(jià)額(元)圍墻357.68磚實(shí)砌846.0011445.76廁所16磚木瓦6150.

4、001440.00粉碎房44.4磚石棉瓦7200.006216.00廢料棚16磚石棉瓦7200.002240.00電焊間14磚墻瓦頂9390.004914.00倉(cāng)庫(kù)28磚混9390.009828.00化驗(yàn)室28磚混9390.009828.00庫(kù)房112磚石棉瓦7200.0015680.00水泥路300水泥920.005400.00合計(jì) 66991.00 2出租部分 二樓會(huì)議室建筑面積138.60平方米，樓面分?jǐn)傉嫉?9.30平方米，需出租給飛馬公司。 房屋部分：重置價(jià) 620元/平方米 小區(qū)配套 48元/平方米 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 40元/平方米 合 計(jì) 744元平方米 估計(jì)額=744138.6=103

5、118.40（元） 土地價(jià)額=69.3267.23=18519.04（元） 二樓會(huì)議室總估價(jià)額=18519.04+103118.40=121637.44（元） 年租金額=121637.449=10947. 37（元） 五、土地和二樓會(huì)議室總租金額： 年租金額94807.86+10947.37=105755.23（元/年） 六、評(píng)估日期 七、評(píng)估人簽字： 一九九三年二月十八日 2（本題30分）土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第一部分 一、委托評(píng)估方： 二、受托評(píng)估方： 三、評(píng)估目的 廠作為獨(dú)家發(fā)起人，將其部分資產(chǎn)及人員改制重組為股份有限公司。該報(bào)告將對(duì)進(jìn)入股份有限公司的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 四、評(píng)估依

6、據(jù) 1國(guó)家土地管理局、國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)聯(lián)合頒布的股份制試點(diǎn)企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定； 2國(guó)家土地管理局頒布的城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）； 3廠的國(guó)有土地使用證： 五、評(píng)估對(duì)象 1土地使用權(quán)面積：470955.31平方米； 2建筑占地面積：307390.29平方米；建筑覆蓋率：65.27； 3建筑面積：268087.03平方米，平均容積率：56.92； 4用途：工業(yè)生產(chǎn)性用地； 5開(kāi)發(fā)狀況：五通一平熟地； 6座落：XX。 六、評(píng)估價(jià)格類(lèi)型 工業(yè)生產(chǎn)用地及相關(guān)經(jīng)營(yíng)、管理用地土地使用權(quán)股份價(jià)格。 七、評(píng)估價(jià)格年期 五十年國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格。 八、評(píng)估價(jià)格貨幣種類(lèi) 人民幣。 九、評(píng)估基準(zhǔn)日期 一九

7、九三年十二月三十一日。 十、評(píng)估結(jié)果有效期 自評(píng)估基準(zhǔn)日期起半年。 十一、評(píng)估結(jié)果 1土地資產(chǎn)總額108319721元人民幣； 大寫(xiě)：壹億零捌佰叁拾壹萬(wàn)玖仟柒佰貳拾壹元整； 2單位面積價(jià)格：每平方米230元人民幣。 十二、評(píng)估單位及估價(jià)師：。 第二部分 一、廠簡(jiǎn)況 廠始建于1958年，是生產(chǎn)大型綜合性發(fā)電設(shè)備的制造工廠，該廠總占地面積約73萬(wàn)平方米，廠房建設(shè)面積23萬(wàn)平方米，職工10175人，下轄14個(gè)分廠及1個(gè)研究所。 二、整體區(qū)位條件 （一）自然地理位置 廠位于省市，其廠區(qū)已發(fā)展成市市中區(qū)的一部分。 市是1983年8月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的省轄市，轄四區(qū)一縣，面積為5953.75平方公里，市中

8、區(qū)面積為1093.18平方公里。市距省會(huì)約59公里。 （二）整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 建市十年來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直保持持穩(wěn)定高速發(fā)展。初步統(tǒng)計(jì)，1992年全市國(guó)民生產(chǎn)總值76億元，完成工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值183.17億元，財(cái)政收入71883萬(wàn)元。尤其是工業(yè)生產(chǎn)得到了迅速發(fā)展，市始終把發(fā)展工業(yè)作為振興經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略任務(wù)來(lái)抓，制定和實(shí)施了一系列促進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的政策措施。1992年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值142.09億元，比上年增長(zhǎng)41.08。 （三）交通條件 市的交通條件比較優(yōu)越，連接西北、西南地區(qū)的鐵路、公路干線貫穿該市境內(nèi)，井有若干鐵路支線與主線相連；由市到縣，由縣到鄉(xiāng)的公路網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成，公路密度已達(dá)每平方公里115公里。并

9、有已建成的大件公路，進(jìn)而與長(zhǎng)江水運(yùn)相連，交通更加便利。 廠西靠鐵路，廠內(nèi)有鐵路專(zhuān)用線連接主要生產(chǎn)廠房和鐵路，該廠生產(chǎn)所需的原材料及其產(chǎn)品都將通過(guò)專(zhuān)用鐵路經(jīng)鐵路運(yùn)輸編組站后連接鐵路。廠區(qū)北側(cè)的西路為通往火車(chē)北站的必經(jīng)之路，東面的公路可通往全國(guó)各地，南面的西路，西面的路都是市的主要城市干道。 （四）基礎(chǔ)設(shè)施狀況 市近幾年投入了大量資金，加速了能源、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。全市主變電容量已達(dá)96.27萬(wàn)千伏安，電力供應(yīng)充足；程控電話裝機(jī)容量已達(dá)2.5萬(wàn)門(mén)2000門(mén)9000HZ移動(dòng)電話通訊暢通。目前，移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋市全境。報(bào)刊投遞的機(jī)械化等在不斷完善壯大，可辦理國(guó)際通訊信函，包裹和報(bào)話業(yè)務(wù)；市

10、水源豐富，全市擁有水資源83億立方米。廠所處區(qū)域的電源、排水、供水、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施在已基本配套完善，投資環(huán)境良好。 （五）工業(yè)集聚狀況 市一個(gè)以重型機(jī)械、礦山機(jī)械、發(fā)電設(shè)備等制造為骨干的重要的機(jī)械工業(yè)基地，機(jī)械工業(yè)的產(chǎn)值已占全市工業(yè)總產(chǎn)值的四分之一以上。許多重型企業(yè)可以形成互為原料的生產(chǎn)體系。以廠為龍頭14家企業(yè)事業(yè)單位組成的聯(lián)合公司，可以生產(chǎn)大、中、小交直流電機(jī)及水輪發(fā)電機(jī)組。 三、評(píng)估原則 1以成本逼近法為主。廠是大型的國(guó)有企業(yè)，建廠歷史較長(zhǎng)。以前國(guó)家確定企業(yè)的生產(chǎn)品種，規(guī)定任務(wù)并且限定銷(xiāo)售價(jià)格，而財(cái)務(wù)核算中不含土地資產(chǎn)的價(jià)值，這種歷史狀況不能不予以考慮。雖然近兩年開(kāi)始實(shí)行企業(yè)自主經(jīng)

11、營(yíng)總承包，銷(xiāo)售定價(jià)放開(kāi)，并且將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，組建股份制企業(yè)，而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仍然是建立在原廠的基礎(chǔ)之上。所以，在進(jìn)行土地資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，土地資產(chǎn)價(jià)值額占資產(chǎn)額的比重不宜過(guò)高。因此，用成本逼近法進(jìn)行評(píng)沽較適宜。 2用市場(chǎng)資料比較法調(diào)整評(píng)沽結(jié)果。企業(yè)所使用的土地是國(guó)有資產(chǎn)，土地資產(chǎn)折價(jià)入股組建股汾制企業(yè)，由廠作為國(guó)有法人股的持有者行使股權(quán)。因此，土地資產(chǎn)的評(píng)估也要使用國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值得以充分體現(xiàn)，防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。用成本逼近法評(píng)估的結(jié)果需要以市場(chǎng)資料加以驗(yàn)證和調(diào)整，以使國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值更接近于現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。 四、運(yùn)用成本逼近法進(jìn)行評(píng)沽從土地使用現(xiàn)狀看，評(píng)估土地已經(jīng)為開(kāi)發(fā)后的熟地，工業(yè)生產(chǎn)所需的

12、基礎(chǔ)設(shè)施都已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成。因此，這里按工業(yè)用地熟地進(jìn)行評(píng)估，主要包括土地使用權(quán)的取得費(fèi)用及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩部分。（一）土地使用權(quán)取得費(fèi)用 （1）土地征用費(fèi)。包括土地征用補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，市一般標(biāo)準(zhǔn)為糧地每畝2.28萬(wàn)、菜地每畝2.70萬(wàn)，因?yàn)樵搹S區(qū)已發(fā)展為城區(qū)邊緣部分，所以這里按菜地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每畝2.70萬(wàn)元。 （2）土地管理費(fèi)。一般按征用費(fèi)的13計(jì)征，但是在實(shí)際工作中均按每畝0.8萬(wàn)計(jì)算。 （3）耕地占用稅。市城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)一般為每畝8004元；鄉(xiāng)為7035元。由于廠廠區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為市城區(qū)的一個(gè)重要部分，這里按城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)每畝8004元計(jì)算。 （4）糧食附加費(fèi)。每畝按037萬(wàn)元征收。

13、 （5）土地統(tǒng)征代辦費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。按土地征用費(fèi)的1一3計(jì)，每畝為0.054萬(wàn)元。 土地使用權(quán)取得（征用）總費(fèi)用（1）+（2）+（3）+（4）+（5）即每畝為4.72萬(wàn)元，每平方米約為71元。 （二）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （1）城市配套費(fèi)。市規(guī)定，城市配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在城區(qū)鄉(xiāng)內(nèi)，企業(yè)用地每畝4萬(wàn)元，行政事業(yè)用地每畝2萬(wàn)元；鄉(xiāng)內(nèi)企業(yè)用地每畝2.5萬(wàn)元，行政事業(yè)用地每畝1.5萬(wàn)元。這里仍按城區(qū)企業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算每畝4萬(wàn)元。 （2）五通一平費(fèi)。廠廠區(qū)用地的開(kāi)發(fā)水平已經(jīng)達(dá)到五通一平，即通電、通水、通路、通訊、通氣、土地平整。據(jù)市地價(jià)評(píng)估事務(wù)所對(duì)河?xùn)|新區(qū)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的測(cè)算，每畝土地開(kāi)發(fā)費(fèi)約為4萬(wàn)。 （3）開(kāi)發(fā)利息。在土地開(kāi)

14、發(fā)過(guò)程中，以貸款方式進(jìn)行投資的資金占主要部分，這里以銀行固定資產(chǎn)貸款年利率10.98計(jì)算。另外，土地開(kāi)發(fā)的周期往往超過(guò)一年，而以總開(kāi)發(fā)費(fèi)用為計(jì)算利息的基數(shù)時(shí)會(huì)有所重復(fù)，這里取前兩項(xiàng)總費(fèi)用的一半做為計(jì)息基數(shù)，則一年期開(kāi)發(fā)利息每畝為0.44萬(wàn)元。 （4）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。以前三項(xiàng)的3計(jì)算，則每畝約為0.25萬(wàn)元。 因此，土地開(kāi)發(fā)的總費(fèi)用：（1）+（2）+（3）+（4）即每畝為8.7萬(wàn)元，每平方米為130.5元。 （三）土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 工業(yè)生產(chǎn)使用的土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率一般應(yīng)低于商業(yè)或住宅用地，這里取前兩項(xiàng)（一）征用土地總費(fèi)用+（二）土地開(kāi)發(fā)總費(fèi)用的10計(jì)算，則土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)每畝約為1.34萬(wàn)元，每平方米為20.1

15、元。 綜合前三項(xiàng)各種費(fèi)用，利用成本逼近法評(píng)估的土地資產(chǎn)價(jià)格：（一）+（二）+（三）每畝14.8萬(wàn)元，每平方米為222元。 五、運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地資產(chǎn)，能夠使土地資產(chǎn)價(jià)格更接近于市場(chǎng)價(jià)值。這里先取了十例在市市中區(qū)內(nèi)發(fā)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的案例，以便于進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格比較。 表一 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)表序號(hào)承讓方承讓方地點(diǎn)土地面積(平方米)土地轉(zhuǎn)讓金額(萬(wàn)元)單位金額(元/平方米)用途備注1 淮河路44號(hào)61463048.812工業(yè)92年10月轉(zhuǎn)讓2 黃山路2383.1735146.883倉(cāng)庫(kù)住宅1991年2月8日3 華山北路16號(hào)5730325.3568兼并1992年6月25日

16、地上建筑物4764.71平方米折價(jià)174.7萬(wàn)元隨同轉(zhuǎn)讓(已扣除)4 下南街口與長(zhǎng)江西路相交處160888547.264舊城改造該費(fèi)用為拆遷補(bǔ)償費(fèi);1992年11月27日5 長(zhǎng)江西路150號(hào)178744.4248.461舊城改造該轉(zhuǎn)讓金為土地轉(zhuǎn)讓價(jià)1992年12月17日6 市文化宮1666.66827.5164.999 此為土地補(bǔ)償費(fèi)1992年11月25日7 涼山路西側(cè)1126.518.5406164.586 該轉(zhuǎn)讓金包括土地征用費(fèi)16.55906萬(wàn)元和資金利息1.9870萬(wàn)元1993年5月13日8 泰山北路8號(hào)1400.0012301642.856 地上建筑物隨同轉(zhuǎn)讓1993年7月21日9

17、岷江西路264737.5986142.042倉(cāng)庫(kù)92年12月20日轉(zhuǎn)讓9.4707萬(wàn)元/畝10 廬山路與岷江二號(hào)路交匯處10000160160辦公商業(yè)生地轉(zhuǎn)讓1993年6月21日 （一）比較樣點(diǎn)的選擇 經(jīng)過(guò)對(duì)比較樣點(diǎn)的分析，認(rèn)為樣點(diǎn)1、2、9轉(zhuǎn)讓價(jià)格過(guò)低，在對(duì)其情況不甚了解的條件下，不宜做為比較案例；樣點(diǎn)3、4、8因?yàn)榇蠖嗍沁B同地上物一起轉(zhuǎn)讓?zhuān)蕛r(jià)格偏高，這里也不宜采用為比較樣本。 （二）有效樣本因素比較評(píng)估對(duì)象土地價(jià)格=樣本土地價(jià)格正常情況價(jià)格/交易情況價(jià)格估價(jià) 日期價(jià)格/交易當(dāng)時(shí)價(jià)格估價(jià)對(duì)象區(qū)域影響/交易實(shí)例區(qū)域影響 估價(jià)對(duì)象個(gè)別影響/交易實(shí)例個(gè)別影響 =比較樣本土地價(jià)格100/（）（）100（）100 （）/100表二 地塊因素比較表實(shí)例與評(píng)估對(duì)象相比比較因素56710土地用途舊城改造 辦公商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施交差差差生地交通通達(dá)度相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)差集聚規(guī)模相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)差距市中心距離較近近近遠(yuǎn)交易日期一年前一年前半年前半年內(nèi)表三 比較因素修正率表比較樣本修正項(xiàng)目56710樣本成交價(jià)格(元/平方米)248.461164.999164.586160交易情況修正100%100%