2021年房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則

1、*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07附件1：歐陽(yáng)光明（2021.03.07）被征收房屋分類及其說(shuō)明一、住宅房屋分類成套住宅指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單兀式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。住宅房屋獨(dú)門(mén)院落指辦理合法手續(xù)后建造的獨(dú)門(mén)獨(dú)院二層（及二層以上）住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非成套住宅以上兩類房屋以外的房屋。二、非住宅營(yíng)業(yè)用房分類營(yíng)業(yè)性用房商場(chǎng)類建筑以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一

2、般都配有附房作為倉(cāng)庫(kù)、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。商鋪類建筑以門(mén)面房、小商鋪為典型建筑。般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開(kāi)間。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫(xiě)字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)呂建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其余多為寫(xiě)字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。娛樂(lè)類建筑各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂(lè)中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂(lè)用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和準(zhǔn)星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)賓館兩類典型建筑。前一類通

3、常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公共衛(wèi)生

4、間。其他類建筑上述類型之外的其他營(yíng)業(yè)性質(zhì)用房。三、非住宅非營(yíng)業(yè)用房分類非8業(yè)性用房工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門(mén)或鐵皮門(mén)。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊(內(nèi)廊或外廊)，磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。公共性建筑以圖書(shū)館、博物館、教學(xué)樓、門(mén)診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件2：可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方

5、式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)評(píng)估情形。一、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段。二、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評(píng)估對(duì)象的類別相同。三、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。四、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。五、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過(guò)十二個(gè)月，近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。六、采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定

6、評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。七、可比實(shí)例為成套房屋的，其價(jià)格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為可比實(shí)例所處單元各樓層房屋的平均價(jià)格。八、每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30。九、選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)30%。附件3：標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求一、住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求采用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式對(duì)住宅房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的

7、角度考慮，綜合被征收房屋的典型特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。一般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋。一般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。4.成套住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說(shuō)明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合5層1-510年左右室朝南坐洛位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收氾圍相對(duì)中央位置同征收范圍內(nèi)的配套情況普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照休息等條件中等建筑面積70-100m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全5.獨(dú)門(mén)

8、院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說(shuō)明表是否獨(dú)門(mén)院落套型結(jié)構(gòu)已使用年限朝向獨(dú)門(mén)院落層三間混合等或一等10年左右間朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收氾圍相對(duì)中央位置同征收范圍內(nèi)的配套情況普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積140-220m2：分?jǐn)傉嫉亍睓?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全6非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.8m3.0m,等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。二、住宅房屋評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求可比實(shí)例應(yīng)是與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋?？杀葘?shí)例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層般裝修住宅房屋?？杀葘?shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng),檔次應(yīng)接近?？杀葘?shí)例的

9、權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類型。可比實(shí)例的交易類型應(yīng)是般買賣的商品房或新開(kāi)發(fā)上市的成套商品房交易實(shí)例,其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格?？杀葘?shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近,般不超過(guò)十二個(gè)月,近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先選用。采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的,選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20,綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30。選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異般不應(yīng)超過(guò)20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)30%。三、獨(dú)門(mén)院落調(diào)整系數(shù)合法院落面積s（）S1010vS2020S30調(diào)整系數(shù)Kd

10、106108110112合法院落面積=合法建設(shè)用地面積-建筑匚地面積附件4：住宅房屋實(shí)體因素（鳥(niǎo)、蜀修正說(shuō)明表一、成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表1住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)P表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等等等等等等等等等等等等等等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東間朝南兩間朝南三間及以上朝

11、南修正系數(shù)979899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作土0.5的浮動(dòng)。4住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4表、樓層數(shù)樓層系數(shù)%）所在樓層層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓100100100100100100100二100110105105105105三90110110115115四85105110115五80100105六7095七65說(shuō)明：a.底層為車庫(kù)的，底層系數(shù)增加0.5，頂層系數(shù)減少0.5。頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2-5，具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋（含閣樓）的綜合價(jià)格由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。如

12、果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少0.5。上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作0.5的浮動(dòng)二、獨(dú)門(mén)院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表1住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)P表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等等等等等等等等等等等等等等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)96989

13、9100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作0.5的浮動(dòng)。住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù)p4表等級(jí)等人（、等等四等五等說(shuō)明設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔。設(shè)計(jì)較為合理,內(nèi)部功能布局明確,有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施,露天院落較為整潔。內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂。內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散。不滿足上述要求的獨(dú)門(mén)院落。三、非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)P表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等等等等等等等等等等等等等等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-1029

14、3-9797-10192-9685-9179-8574-792住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表套型等級(jí)等人（、等等四等五等系數(shù)取值100-11096-10094-9692-9490-92住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說(shuō)明表如下:房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083住宅房屋檐高因素修正系數(shù)p3表檐高4.0系數(shù)取值9497100102104106108110113-1154住宅房屋功能總因素修正系數(shù)P4表住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。功能等級(jí)等人（、等等四等五等系數(shù)取值101-1

15、0399-10197-9995-9793-95住宅功能因素等級(jí)說(shuō)明表如下:等級(jí)內(nèi)容等人（、等等四等五等通行方便,通行較為方設(shè)施不全,內(nèi)部功能布不滿足上述二室朝南,便,室朝無(wú)朝南房局凌亂,房要求的非成陽(yáng)光充沛，南。間。間大小不套住宅房說(shuō)明空氣流暢，一,通行不屋。房間大小合變。適。四、有關(guān)說(shuō)明K31i的取值范圍應(yīng)該界于80一120之間?？杀葘?shí)例修正方式的房屋個(gè)體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測(cè)算辦法進(jìn)行。實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為:Ps、Po、P=0.3pi+0.2p2+0.25p3+0.25p4可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Ps,標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為P。，被征收房屋實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Pbo

16、可比實(shí)例實(shí)體因素修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正系數(shù)K31=Ps/PoX100標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)K3li=Pb代X100成套住宅層高超過(guò)2.8m、獨(dú)門(mén)院落住宅房屋層高超過(guò)3.0m、三層及以下框架結(jié)構(gòu)房屋層高超過(guò)3.6m、磚木結(jié)構(gòu)房屋層高超過(guò)相應(yīng)等級(jí)基本層高的，每增加10cm,另按各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級(jí)建安價(jià)結(jié)合成新的2%增加補(bǔ)償。五、房屋建筑結(jié)構(gòu)等級(jí)及建安成本價(jià)說(shuō)明表構(gòu)等級(jí)結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施建安價(jià)框架一等（高層）層高2.8m以上，整板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)，框剪結(jié)構(gòu)，夕、墻屋面保溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃門(mén)窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。1150二等（多

17、層）四層及以上，層高2.8m以上，整板基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門(mén)窗，水、電、衛(wèi)、通訊設(shè)施齊全。二層及以下，平均層高3.6m以上，鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門(mén)窗，水、電、衛(wèi)齊全。1020磚混一等層高2.8m以上，鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實(shí)心磚墻，設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門(mén)窗，水、電、衛(wèi)、通訊齊全。920二等層高2.8m以上，磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實(shí)心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂，內(nèi)

18、墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門(mén)窗或較好的木門(mén)窗，有水電，.單獨(dú)或合用衛(wèi)浴。850三等層高2.8m以上，磚基礎(chǔ)，180mm或240mm磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門(mén)窗，有水電。780磚木一等層咼（檐咼）2.8m以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實(shí)砌240mm或以上磚墻，直徑20cm以上較好松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面，內(nèi)墻抹灰，較好木門(mén)窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。800二等層高（檐高）2.6m以上，磚基礎(chǔ)，實(shí)砌240mm或以上磚墻，直徑17至20cm松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦屋面

19、，木門(mén)窗，水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較好，水電設(shè)施齊全。700三等層高（檐高）2.4m以上，240mm磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑15至17cm-松杉木桁條或雜木桁條、水泥桁條，稀疏的屋面或椽條戶席，平瓦屋面。木門(mén)窗,簡(jiǎn)易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。600簡(jiǎn)一等檐高2.2m以上，180mm或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡(jiǎn)易瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門(mén)窗或水泥預(yù)制門(mén)窗框，磚、簡(jiǎn)易水泥地面，水電到戶。460二等檐咼2.2m以上，空斗墻或土坯墻，磚、泥土地坪，簡(jiǎn)易門(mén)390I窗，水泥桁條或毛竹桁條。注：不包括工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房的非住宅用房，房屋層高為地平面與上層板頂面之間的高度,前

20、后檐高不等的,以平均高度計(jì)算。附件5：住宅房屋區(qū)位因素（兀2、蜀丿修正說(shuō)明表一、住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因素類別因素項(xiàng)目?jī)?nèi)容考察項(xiàng)目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等五等征收項(xiàng)目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線路情況a2298765教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a32109876商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716征收項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動(dòng)

21、空間與綠化景觀a531110987物業(yè)管理物業(yè)管理情況a611110987配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a711110987以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作0.5的浮動(dòng)。二、住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表因素號(hào)項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等因素考察項(xiàng)一等二等三等四等五等項(xiàng)目目?jī)?nèi)容自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周圍無(wú)綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無(wú)綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。自然環(huán)境空氣污染、音、文空氣清新、無(wú)污染，無(wú)噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)

22、生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己茫倭课廴?，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹椿蛑卦胍粼?。長(zhǎng)期受氣味、塵音、水、煙噪污垃圾離主干道的距離路情況所在學(xué)區(qū)1.5公里內(nèi)學(xué)校情況醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布?卜主、口冃況離主干道的距離在50m以內(nèi)。距離公交站點(diǎn)100m內(nèi)，有2條以上重要公交線路。屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。距市級(jí)及以上醫(yī)院500m以內(nèi)。離主干道的距離在50-150m之間。距離公交站點(diǎn)100-至少內(nèi)1,條重要公交線路。屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。距市級(jí)及以上醫(yī)院500-1000m。離主干道的距離在150-300m之間

23、。距離重要的公交線路的距離在250-間501至少有1條公交線路。屬于本市般中學(xué)中丄學(xué)學(xué)區(qū)。距市級(jí)及以上醫(yī)院1000-1500m。離主干道的距離在300-500m之間。距離公交線路的距離在350-間0，至少有1條公交線路。龔中小距市級(jí)及以上醫(yī)院1500-2500m。等污染影響，環(huán)境污染明顯。離主干道的距離在上0m以上O距離公交線路的距離在450m以上。無(wú)中學(xué)或距市級(jí)及以上醫(yī)院上00m以*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編202l.03.07因素考察項(xiàng)一等二等三等四等五等項(xiàng)目目?jī)?nèi)容商業(yè)管理住宅重要商業(yè)配套設(shè)施建

24、筑布局、小區(qū)外形等建筑密度綠化率、室外公共活動(dòng)空化景觀物業(yè)管理情況配套完在500m范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。建筑密度40%以下。綠地率在30%以人上，室外公共活動(dòng)空間豐111富。全封閉物在住宅區(qū)內(nèi)具備小1/0半化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在500-內(nèi)市范圍業(yè)設(shè)施較集中。布局般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。建筑密度在40%30%以hziZZX下，部分綠地和綠樹(shù)，公共活動(dòng)空間較小。半封閉物在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在8

25、00m范圍內(nèi)有零商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。在800m范圍內(nèi)基本上無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在1000m范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)網(wǎng)布局般，排列不整齊，外型較整齊。建筑密度在50-60%。少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。有物業(yè)管在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒(méi)有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂Jo建筑密度在60%-65%建筑密度在65%以上。無(wú)綠化，基本無(wú)公共活動(dòng)空間。無(wú)公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄，小道彎曲。無(wú)物業(yè)管在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。無(wú)物業(yè)管理，無(wú)環(huán)衛(wèi)管理。在住宅區(qū)內(nèi)具

26、備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。三、住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明1.基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)ij，其中右=2，f2=2，f3=2，f4=l，f5=3，f6=l，f7=l。2可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qs,標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù)K32=Qs/QxlOO標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo,被征收房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qb,標(biāo)準(zhǔn)樣本修正為被征收房屋區(qū)位狀況修正數(shù)K32i=Qb/Qoxi00附件6：非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說(shuō)明一、非營(yíng)業(yè)用房的成本法

27、評(píng)估應(yīng)用成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格,然后扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本技術(shù)細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。成本法評(píng)估的基本公式：征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格=土地重新取得價(jià)格十建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊土地重新取得價(jià)格應(yīng)首選市場(chǎng)比較法測(cè)算，在無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。注：土地重新取得價(jià)格的基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式為：PD=PO(l+