第四章-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析(ppt)課件

1、第四章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析學(xué)習(xí)目標(biāo)1、了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的含義及特點(diǎn)；2、重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的內(nèi)容；3、運(yùn)用適當(dāng)?shù)沫h(huán)境分析方法對(duì)一定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境分析；4、熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇的內(nèi)容，并結(jié)合環(huán)境分析的結(jié)果對(duì)一定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行機(jī)會(huì)選擇；5、了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容。第一節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的含義1、環(huán)境環(huán)境是相對(duì)于某一中心系統(tǒng)而言的，總是作為某一中心系統(tǒng)的對(duì)立面而存在的。它因中心系統(tǒng)的不同而不同，隨著中心系統(tǒng)的變化而變化，與某一中心系統(tǒng)有關(guān)的周?chē)挛?，包括所有的影響因素，就?gòu)成了這個(gè)中心系統(tǒng)的環(huán)境。2、房地產(chǎn)

2、開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境就是影響開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)整個(gè)過(guò)程的外部因素和條件的總和。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成宏觀環(huán)境：指從宏觀的角度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生影響的基本因素，即間接影響與制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的社會(huì)力量、國(guó)家總的開(kāi)發(fā)環(huán)境。中觀環(huán)境：指從房地產(chǎn)行業(yè)的角度出發(fā)，對(duì)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生影響的因素的總和。微觀環(huán)境：是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所在城市及區(qū)域?yàn)楸尘?，從自然、?jīng)濟(jì)、社會(huì)狀況與基礎(chǔ)設(shè)施條件等方面直接對(duì)具體項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生影響的因素的總和。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn)從總體上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的基本特征表現(xiàn)在四個(gè)方面：關(guān)聯(lián)性、可變性、相對(duì)性、層次性。1、關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境是由許多

3、因素共同構(gòu)成的系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)構(gòu)成因素眾多，各種因素不是孤立存在的，而是相互聯(lián)系和相互影響的。政治因素與經(jīng)濟(jì)因素是對(duì)立的統(tǒng)一，經(jīng)濟(jì)因素不能脫離政治因素單獨(dú)存在，政治因素也要通過(guò)經(jīng)濟(jì)因素來(lái)體現(xiàn)。2、可變性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、可變的開(kāi)放系統(tǒng)，它總是處于不停的運(yùn)動(dòng)之中。3、相對(duì)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的好與不好、成熟與不成熟、機(jī)制健全與不健全、法律體系的完善與不完善都是相對(duì)一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)或一個(gè)城市而言的，是通過(guò)比較得到的結(jié)果。相對(duì)性要求在進(jìn)行環(huán)境分析的過(guò)程中，不僅要對(duì)影響因素進(jìn)行定性的描述，還應(yīng)與其他區(qū)域的相關(guān)進(jìn)行橫向比較，這樣才能得到相對(duì)客觀的結(jié)論。4、層次性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境是一

4、個(gè)綜合體，從分析的角度可將之分解為宏觀、中觀、微觀環(huán)境三個(gè)層次，其下再根據(jù)其呈現(xiàn)出的以不同活動(dòng)為中心的物質(zhì)環(huán)境，可將之劃分出與一定活動(dòng)相聯(lián)系的子環(huán)境，如居住環(huán)境、工業(yè)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境等。第二節(jié)：環(huán)境分析的原則、內(nèi)容一、環(huán)境分析的原則1、客觀性原則要求分析人員的分析依據(jù)必須是真實(shí)的、是經(jīng)過(guò)調(diào)查得到的客觀存在。2、全面性原則是指分析人員要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的方方面面作出分析，從政策層面、行業(yè)層面得到微觀環(huán)境層面，各個(gè)層次、眾多因素都需要分析人員根據(jù)項(xiàng)目需求進(jìn)行分析。3、比較性原則4、預(yù)測(cè)性原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的基本內(nèi)容一、宏觀環(huán)境從宏觀角度來(lái)看，外部環(huán)境所包含的內(nèi)容很多，其中的關(guān)鍵因素主

5、要包括在政策環(huán)境、法律環(huán)境、人口環(huán)境、自然環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境和技術(shù)環(huán)境等幾個(gè)層次之中。1、政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)所面臨的政策和制度環(huán)境，其中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響較大的關(guān)鍵因素主要有以下五個(gè)方面：（1）財(cái)政政策：主要包括財(cái)政收入政策和財(cái)政支出政策。財(cái)政收入政策是通過(guò)稅率的調(diào)整來(lái)調(diào)節(jié)國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人收入的分配關(guān)系。在財(cái)政收入政策方面，政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督者，通過(guò)稅率的調(diào)節(jié)，影響市場(chǎng)參與者的總量和結(jié)構(gòu)，進(jìn)而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和供求狀況。在財(cái)政支出政策方面，政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，以自身的支出總量和結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量和結(jié)構(gòu)。（2）貨幣政策：是指中央銀行通過(guò)調(diào)整貼現(xiàn)率、調(diào)整法

6、定準(zhǔn)備金和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)等手段，來(lái)調(diào)節(jié)貨幣供給。中央銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)主要是通過(guò)利率工具，以控制商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸投向和信貸規(guī)模指標(biāo)。（3）產(chǎn)業(yè)政策：國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有直接影響。一般來(lái)說(shuō)，政府以制定計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)投資指引目錄以及其他行政干預(yù)手段來(lái)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（4）土地政策：我國(guó)土地實(shí)行國(guó)家所有和集體所有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和個(gè)人只能取得有限的土地使用權(quán)，土地政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的影響主要表現(xiàn)在出讓土地的方式上。獲得土地的方式有協(xié)議、招標(biāo)和公開(kāi)拍賣(mài)這三種方式。目前，我國(guó)各地要求所有土地交易必須進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，以招標(biāo)拍賣(mài)或者掛牌的方式公開(kāi)出讓，對(duì)于公開(kāi)拍賣(mài)的方式來(lái)說(shuō)，

7、它充分引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，排除了許多主觀因素，是比較合理的一種土地出讓方式，但是公開(kāi)拍賣(mài)由于價(jià)格高者得，所以從一定程度上使得城市地價(jià)有不斷增高的趨勢(shì)。（5）住房政策：住房政策主要是指國(guó)家和政府在住房方面的投資政策和住房分配政策，這些政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)有著很大的影響。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）宏觀經(jīng)濟(jì)條件。影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的宏觀經(jīng)濟(jì)條件主要包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、相關(guān)金融條件和 通貨膨脹等。1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度息息相關(guān)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期也是房地產(chǎn)需求最旺盛的時(shí)期，同事高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。2）金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)有著極為密切的聯(lián)系。3）通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)

8、產(chǎn)生雙面影響。（2）居民經(jīng)濟(jì)收入和購(gòu)買(mǎi)力居民經(jīng)濟(jì)收入與購(gòu)買(mǎi)力是經(jīng)濟(jì)因素在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的具體體現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求需要具備兩個(gè)條件，即購(gòu)買(mǎi)欲望和支付能力，經(jīng)濟(jì)收入決定消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，而消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的大小又決定了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的容量。3、人口環(huán)境人口環(huán)境是由多方面因素構(gòu)成的，主要包括以下幾個(gè)方面：（1）人口總量（2）人口的年齡結(jié)構(gòu)（3）人口的地理分布（4）家庭結(jié)構(gòu)4、自然環(huán)境所謂自然環(huán)境是指一個(gè)地區(qū)的自然物質(zhì)環(huán)境，主要包括各種自然地理的資源條件，例如氣候、地形等。自然環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著重要的影響，優(yōu)越的自然環(huán)境會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮興旺，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)所處地區(qū)的自然條件加以科學(xué)的分析，積極處理好自

9、然環(huán)境與房地產(chǎn)業(yè)的相互制約關(guān)系，因勢(shì)利導(dǎo)，揚(yáng)長(zhǎng)避短地科學(xué)利用。5、技術(shù)環(huán)境科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力。技術(shù)進(jìn)步是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ夹g(shù)進(jìn)步通過(guò)提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和資源利用效率，從而引發(fā)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，影響經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，也影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)?；ヂ?lián)網(wǎng)、小區(qū)智能系統(tǒng)、生態(tài)技術(shù)等改變了我們的生活，也推動(dòng)產(chǎn)品的更新與進(jìn)步，從而影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。二、中觀環(huán)境主要指的是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境，即圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)行業(yè)相關(guān)的外部影響因素的總和，其中影響程度比較深的關(guān)鍵因素主要有以下三點(diǎn)：1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制體系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)時(shí)地域性很強(qiáng)的行為，過(guò)程中涉及的法律、法令、法規(guī)是維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)正常秩序的關(guān)鍵。我國(guó)房

10、地產(chǎn)市場(chǎng)的法制體系主要由以下幾方面組成：（1）房地產(chǎn)法律主要有三部：中華人民共和國(guó)土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法。（2）國(guó)務(wù)院頒布的房地產(chǎn)條例：城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法。（3）國(guó)務(wù)院頒布的相關(guān)部委的行政規(guī)章（4）與房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的其他法律：中華人民共和國(guó)合同法、公司法、商標(biāo)法、廣告法、大氣污染防治法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、質(zhì)量法、價(jià)格法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)周期（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)3、房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范三、微觀環(huán)境是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所在的特定區(qū)域?yàn)楸尘?，直接影響?xiàng)目目標(biāo)的因素的總和。

11、要想獲得項(xiàng)目的成功，就必須對(duì)區(qū)域環(huán)境中的關(guān)鍵因素進(jìn)行詳細(xì)分析。1、區(qū)域地理位置特點(diǎn)（1）區(qū)域自然環(huán)境特點(diǎn)（2）區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位（3）區(qū)域的社會(huì)地位（4）區(qū)域的交通便捷程度2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃（1）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展的設(shè)想、思路和謀劃。（2）區(qū)域規(guī)劃。是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的區(qū)域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的詳細(xì)安排，它包括區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、土地利用、城鎮(zhèn)體系等多方面的內(nèi)容。區(qū)域規(guī)劃的主要內(nèi)容一般包括：第一、城市發(fā)展規(guī)劃指一個(gè)或幾個(gè)中心城市及其周?chē)〕擎?zhèn)和郊縣組成的地區(qū)規(guī)劃。規(guī)劃的核心內(nèi)容是確定城市的性質(zhì)、規(guī)模、用地結(jié)構(gòu)和空間布局，重點(diǎn)解決區(qū)各城市之間的分工協(xié)作、工業(yè)布局、老區(qū)改造

12、和新區(qū)建設(shè)、人口分布與大城市市區(qū)規(guī)?？刂?、中小城鎮(zhèn)建設(shè)及環(huán)境保護(hù)等。第二、工業(yè)區(qū)域規(guī)劃指工業(yè)集聚形成的各類(lèi)專業(yè)化的工業(yè)區(qū)，規(guī)劃工業(yè)發(fā)展方向和布局，工業(yè)建設(shè)與農(nóng)業(yè)相協(xié)調(diào)，對(duì)外交通布局和居民區(qū)布局等。需要解決工業(yè)樞紐、工業(yè)點(diǎn)的配置、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、交通系統(tǒng)、城鎮(zhèn)和人口分布、衛(wèi)生保健等一系列問(wèn)題。第三、資源開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域規(guī)劃：應(yīng)包括水、土、森林、礦產(chǎn)等多種資源的開(kāi)發(fā)區(qū)域。這種性質(zhì)的開(kāi)發(fā)區(qū)域，一般由一種資源的開(kāi)發(fā)作為動(dòng)力，啟動(dòng)區(qū)域的開(kāi)發(fā)。比較典型的有：煤炭開(kāi)發(fā)綜合體、水電開(kāi)發(fā)綜合體、有色金屬開(kāi)發(fā)綜合體等。第四、風(fēng)景旅游區(qū)區(qū)域規(guī)劃：指旅游資源豐富且分布比較集中地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。這類(lèi)地區(qū)規(guī)劃的重點(diǎn)內(nèi)容是風(fēng)景旅游

13、資源的開(kāi)發(fā)、利用與保護(hù)，旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)及對(duì)外交通聯(lián)系，解決工農(nóng)業(yè)發(fā)展與自然景觀保護(hù)之間的矛盾。第五、農(nóng)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)劃：指以農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與加工為主的地區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)劃。在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，農(nóng)業(yè)區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。3、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)房地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，即與一般商品市場(chǎng)有共性，又有自己的特殊性，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)與中觀環(huán)境的房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)不同，應(yīng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的具體區(qū)域?yàn)楸尘?，集中在以下四個(gè)方面：（1）區(qū)域居民及分布特點(diǎn)（2）區(qū)域居民收入與購(gòu)買(mǎi)力（3）區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)與習(xí)慣（4）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布及相關(guān)影響因素第三節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法一、多因素加權(quán)分析法多因素加權(quán)分析法是美國(guó)一家商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)

14、公司編制經(jīng)營(yíng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)所采用的一種方法。它包括15個(gè)方面的經(jīng)營(yíng)環(huán)境因素，而且依據(jù)他們所具有的重要性，確定了具體權(quán)數(shù)，最高權(quán)數(shù)是3，表示最為重要。每一項(xiàng)最高分值是4，如果得分為4，則表明該項(xiàng)條件被認(rèn)為最佳。各項(xiàng)的總權(quán)數(shù)是25，最高分值總和則為100.數(shù)值越高表示環(huán)境條件越好。該指數(shù)所表示的風(fēng)險(xiǎn)水平標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）70-100分：投資環(huán)境穩(wěn)定，以發(fā)達(dá)的工業(yè)化國(guó)家為典型，外國(guó)投資中可能出現(xiàn)的問(wèn)題可以由該國(guó)在有效性、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、金融機(jī)制和設(shè)施等方面的優(yōu)勢(shì)抵消。（2）55-69分：有少量的投資風(fēng)險(xiǎn)，在日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中可能有一些復(fù)雜的情況但在一般情況下政治結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定完全可以使企業(yè)進(jìn)行連續(xù)的經(jīng)營(yíng)，不會(huì)使經(jīng)營(yíng)

15、遭到嚴(yán)重的破壞。（3）40-54分：外資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)面臨高風(fēng)險(xiǎn)，除非有特殊的原因才能考慮進(jìn)行投資，如為了取得稀有原料或高利潤(rùn)等。（4）40-39分：外外國(guó)投資者不能接受的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。二、道氏評(píng)估法道氏評(píng)估法是美國(guó)道氏化學(xué)公司根據(jù)自己在海外投資的經(jīng)歷提出的。該方法把海外投資風(fēng)險(xiǎn)分為兩類(lèi)：一類(lèi)是競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；二是環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。道氏評(píng)估法分四個(gè)步驟：1、評(píng)估影響企業(yè)業(yè)務(wù)條件的各個(gè)因素；2、評(píng)估引起變化的各個(gè)主要壓力因素；3、在前述兩步的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有利因素和假設(shè)條件的匯總，從中指出8-10個(gè)能獲得成功的關(guān)鍵因素。4、在確定各關(guān)鍵因素及其假設(shè)條件后，提出四套項(xiàng)目預(yù)測(cè)方案。第一套是根據(jù)未來(lái)7年各關(guān)鍵因素“最可能”的

16、變化而提出的預(yù)測(cè)方案；第二套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的好而提出的“樂(lè)觀”預(yù)測(cè)方案；第三套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的差而提出的悲觀預(yù)測(cè)方案；第四套是各關(guān)鍵因素變化最壞、可能導(dǎo)致公司遭難的預(yù)測(cè)方案。在各方案提出之后，請(qǐng)專家對(duì)各方案可能出現(xiàn)的概率進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而做為決策的參考。三、SWOT分析法SOWT分析法又稱十字圖表型分析法，是西方企業(yè)界廣為應(yīng)用的一種戰(zhàn)略選擇方法。S和W分別代表企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)（strengths and weaknesses），O和T分別代表企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅(opportunities and threats)。目前，在環(huán)境分析過(guò)程中，SWOT分析法的運(yùn)

17、用大都采用定性的非系統(tǒng)分析方法，通過(guò)列舉S、W、O、T的各種表現(xiàn)形成一個(gè)模糊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方向的輪廓，據(jù)此作出判斷。雖說(shuō)缺乏定量的分析，帶有一定的主觀性和盲目性，但是作為戰(zhàn)略性的決策來(lái)說(shuō)，具有較強(qiáng)的實(shí)用性。SWOT分析法的思路如圖所示：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析中，企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的分析主要集中在以下五點(diǎn)：（1）經(jīng)營(yíng)狀況：企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、過(guò)去的投資與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、企業(yè)的償債能力、盈利能力、利潤(rùn)水平等（2）人員狀況：企業(yè)的工作人員總數(shù)、整體素質(zhì)、專業(yè)結(jié)構(gòu)、年齡分布等（3）管理狀況：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的管理水平，是否有較系統(tǒng)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度是否科學(xué)規(guī)范、組織機(jī)構(gòu)是否完善、決策者的管理能力是否足夠、企業(yè)的

18、組織文化是否適合等。（4）資金狀況：自有資金數(shù)額、資金籌集能力、信貸信譽(yù)等。（5）具體項(xiàng)目狀況：如果項(xiàng)目的地塊位置已經(jīng)固定，則內(nèi)部環(huán)境集中在項(xiàng)目地塊特點(diǎn)上，其中尤以項(xiàng)目所在地段的地理、歷史、文脈分析為重點(diǎn)。通過(guò)以上五點(diǎn)的分析，可總結(jié)出房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。同時(shí)，全面對(duì)外部環(huán)境關(guān)鍵因素相關(guān)信息與數(shù)據(jù)整理分析，歸納總結(jié)出外部環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅，兩者相結(jié)合，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)決策提供科學(xué)依據(jù)。（1）企業(yè)優(yōu)勢(shì)與環(huán)境有利結(jié)合，即S+O=機(jī)會(huì)點(diǎn)（2）企業(yè)優(yōu)勢(shì)與環(huán)境不利條件結(jié)合，即S+Y=可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（3）企業(yè)劣勢(shì)與環(huán)境有利條件相結(jié)合，即W+O=可借力機(jī)會(huì)點(diǎn)（4）企業(yè)劣勢(shì)與環(huán)境不利條件結(jié)合，即W+T=風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（

19、威脅點(diǎn)）第四節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇環(huán)境分析的目的，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)外部環(huán)境與關(guān)鍵因素分析的基礎(chǔ)上，對(duì)投資機(jī)會(huì)的選擇。機(jī)會(huì)的存在是客觀的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)，是指有利于實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，獲得較好經(jīng)營(yíng)效益的良好條件或客觀可能性。根據(jù)內(nèi)容不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇可以細(xì)分為時(shí)機(jī)、區(qū)位地段、投資類(lèi)型、產(chǎn)品質(zhì)量的選擇。（一）時(shí)機(jī)的選擇1、房地產(chǎn)周期不同階段的時(shí)機(jī)選擇房地產(chǎn)周期隨房地產(chǎn)類(lèi)型的不同會(huì)有所不同，當(dāng)處于上升期階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給數(shù)量小于需求數(shù)量，需求量呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，而供給量不斷增長(zhǎng)以滿足需求。在該階段初期，需求量較大，物業(yè)的空置率較低

20、，隨后，供給量雖增加，但新的需求又不斷產(chǎn)生，使空置率下降，在該階段后期，空置率達(dá)到5%-6%的正常水平。在供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，抓住機(jī)會(huì)，生產(chǎn)出順應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，獲利空間極大。在房地產(chǎn)周期處于高峰期開(kāi)始階段時(shí)，一般都會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的勢(shì)頭，不少房地產(chǎn)投資商趨之若鶩，認(rèn)為此時(shí)入市，時(shí)機(jī)有利。事實(shí)上，決策者應(yīng)遵循動(dòng)態(tài)性原則對(duì)環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真的分析，決策宜相對(duì)保守，特別是對(duì)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，應(yīng)預(yù)測(cè)周期高峰延續(xù)的時(shí)間再進(jìn)行決策。若是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容為出租或出售，顯然房地產(chǎn)周期的高峰期為最佳時(shí)機(jī)；若為購(gòu)買(mǎi)或開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，應(yīng)選擇房地產(chǎn)周期低谷期的后期階段，因此時(shí)建

21、筑及銷(xiāo)售費(fèi)用都較低，在將要到來(lái)的上升期可以以滿意的價(jià)格較快地出手，從而加快資金的周轉(zhuǎn)，同時(shí)也降低了利息的支付。2、政策研究與時(shí)機(jī)選擇中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是受政策（特別是中央政策）影響非常大的市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制的主導(dǎo)作用還沒(méi)有完全發(fā)揮出來(lái)。所以，政策研究，對(duì)時(shí)機(jī)選擇十分關(guān)鍵。（1）住宅市場(chǎng)化、私有化政策：到2000年，停止福利分房、推行公積金、停止集資建房政策基本到位，住房補(bǔ)貼政策出臺(tái)。這就意味著，所有城市居民都只能到住宅市場(chǎng)上解決自己的住房問(wèn)題，長(zhǎng)時(shí)期的有效購(gòu)買(mǎi)力的積累在2000-2001年集中于市場(chǎng)釋放。（2）住房按揭政策：住房總價(jià)過(guò)高，限制了許多購(gòu)買(mǎi)力較低的顧客，但是有了按揭這一購(gòu)房形式之后，許多

22、存款較少的年輕人也就有了購(gòu)房的能力。這一政策為住宅業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持，也使開(kāi)發(fā)商有了穩(wěn)定的融資渠道。（二）區(qū)位地段的選擇在進(jìn)行區(qū)位地段選擇之時(shí)，應(yīng)從國(guó)家、城市、區(qū)域三個(gè)層次由粗到細(xì)地來(lái)進(jìn)行選擇。1、國(guó)家的選擇一般來(lái)說(shuō)，外國(guó)投資者在進(jìn)行投資選擇的時(shí)候，首先要考慮的就是一個(gè)國(guó)家的宏觀政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)越性，如果一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)投資環(huán)境優(yōu)越、政策環(huán)境寬松、資源豐富、人均收入較高、整體環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)活動(dòng)有利，則會(huì)吸引大量的外國(guó)房地產(chǎn)投資商到該國(guó)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2、城市的選擇我國(guó)幅員遼闊，由于地域特點(diǎn)及歷史原因，不同城市發(fā)展也不均衡。3、區(qū)域的選擇城市在發(fā)展的過(guò)程中，由于不同

23、區(qū)域的自然地理位置、環(huán)境、資源等條件的差異，影響著各個(gè)區(qū)域的勞動(dòng)分工、性質(zhì)、定位與發(fā)展變化，進(jìn)而也影響著不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（三）投資類(lèi)型的選擇沒(méi)有十全十美的物業(yè)類(lèi)型，也沒(méi)有十全十美的經(jīng)營(yíng)形式，環(huán)境分析就是要通過(guò)外部環(huán)境關(guān)鍵因素的分析，找出房地產(chǎn)市場(chǎng)上的空白點(diǎn)、不足點(diǎn)，這就是投資類(lèi)型的機(jī)會(huì)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資類(lèi)型主要有以下四種：1、土地投資土地投資是以土地為載體，或以土地為投資對(duì)象，通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，促進(jìn)土地增值，從而獲得投資收益，另外，由于交通設(shè)施的建設(shè)或周邊環(huán)境的改變也會(huì)帶來(lái)土地價(jià)值的增長(zhǎng)，因此土地投資的收益一般都比較高，這是由城市的發(fā)展、人口的增多和土地資源的稀缺性之

24、間的矛盾所決定的。進(jìn)行土地投資具有位置固定、投資額較大、資金占用時(shí)間長(zhǎng)、增值明顯等特性、不過(guò)由于土地投資數(shù)額巨大，風(fēng)險(xiǎn)性比一般的房地產(chǎn)投資要大很多，而且對(duì)決策者的信息掌握與判斷能力、預(yù)測(cè)能力也提出了較高的要求。2、住宅投資住宅投資具有安全性較高，可以獲得穩(wěn)定的收益。隨著城市人口的增加，城市居民流動(dòng)性增強(qiáng)，而土地由于城市的發(fā)展越來(lái)越難獲得，這種居民對(duì)住宅的需求與土地之間的矛盾的突出促使住宅價(jià)格必然上漲。由于住宅的建設(shè)與居民的生活息息相關(guān)，因此普通住宅市場(chǎng)廣闊，資金回籠快，投資此類(lèi)物業(yè)，可獲得較穩(wěn)定的收入。值得注意的是，高檔住宅由于價(jià)格高，收益相對(duì)也較大，但面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大，一是市場(chǎng)狹窄，二是國(guó)家的

25、宏觀政策環(huán)境對(duì)高檔住宅的投資并非有利。3、商業(yè)設(shè)施包括商場(chǎng)、鋪面、超市、娛樂(lè)場(chǎng)所等，其價(jià)值是由其地理位置特點(diǎn)、區(qū)域商業(yè)發(fā)達(dá)程度、居民購(gòu)買(mǎi)能力、流動(dòng)人口的數(shù)量大小、服務(wù)質(zhì)量以及商業(yè)信譽(yù)來(lái)決定的。主要特點(diǎn)是：升值潛力大，但變現(xiàn)能力差，投資風(fēng)險(xiǎn)僅次于土地投資，一旦區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣，人流量小，投資商業(yè)物業(yè)可能要承受較大的損失。4、寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓一般位于城市的中心區(qū)域，而城市的主中心區(qū)土地的稀缺性強(qiáng)，增值的空間大，特別是主中心區(qū)范圍有限，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，因此，投資寫(xiě)字樓增值空間較大，但是在環(huán)境分析的過(guò)程中，不僅要從其地理位置特點(diǎn)來(lái)分析，還應(yīng)從物業(yè)質(zhì)量的高低，配套設(shè)施

26、的完善度來(lái)全面衡量，方能降低投資風(fēng)險(xiǎn)，獲取理想的經(jīng)濟(jì)收益。（四）質(zhì)量選擇不同的投資類(lèi)型質(zhì)量又有高低之分，例如，住宅有經(jīng)濟(jì)適用房、低檔住宅、普通住宅、高檔住宅、別墅等幾個(gè)不同的質(zhì)量等級(jí)，不同質(zhì)量等級(jí)的產(chǎn)品投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)不同，一般來(lái)說(shuō)質(zhì)量等級(jí)越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大，不同的質(zhì)量等級(jí)的產(chǎn)品適合的時(shí)機(jī)、地段隨著外部環(huán)境的不同會(huì)發(fā)生極大的變化。產(chǎn)品的各個(gè)質(zhì)量等級(jí)再往下細(xì)分，又有不同的產(chǎn)品類(lèi)型。如普通住宅中按住宅面積的大小，可分為小戶型、標(biāo)準(zhǔn)戶型和大戶型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)一般指自然界或社會(huì)所發(fā)生的災(zāi)害或意外事故，其顯著的特點(diǎn)是不確定性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的

27、對(duì)未來(lái)結(jié)果的不確定性。（一）政治風(fēng)險(xiǎn)1、政治風(fēng)險(xiǎn)的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政治風(fēng)險(xiǎn)：是指由于未能預(yù)期政治事件的發(fā)生或政策發(fā)生變化，導(dǎo)致國(guó)家投資環(huán)境的變動(dòng)，進(jìn)而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失的可能性。按政治風(fēng)險(xiǎn)影響的程度來(lái)劃分，可分為政府干預(yù)、政府制裁和財(cái)富剝奪三種風(fēng)險(xiǎn)。政府干預(yù)：是指政府為了達(dá)到預(yù)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，常采取各種干預(yù)政策控制本國(guó)企業(yè)或外商投資的企業(yè)的發(fā)展，致使企業(yè)有蒙受損失的可能。政府制裁：指政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)施加一定的壓力，致使這些企業(yè)有減少盈利甚至破產(chǎn)的可能。財(cái)富剝奪：是指所在的國(guó)官方剝奪本國(guó)或外資企業(yè)財(cái)產(chǎn)的行為，這種行為必然給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失。2、政治風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施（1）投資前的管理（2）投資后的