《房地產(chǎn)金融重點(diǎn)》word版

1、【1】土地的屬性自然、社會、經(jīng)濟(jì)和文化屬性房地產(chǎn)的特征固定性、區(qū)域性房地產(chǎn)屬性商品屬性、財(cái)產(chǎn)屬性、投資品屬性、社會與政治屬性地租理論絕對地租：土地所有者憑借土地私有權(quán)的壟斷所取得的地租級差地租：是由經(jīng)營較優(yōu)的土地而獲得的、歸土地所有者占有的那一部分超額利潤。城市級差地租：主要是由地理位置和追加投資產(chǎn)生的，土地自然肥力一般不起作用。存在著級差地租I和級差地租兩種表現(xiàn)形式。級差地租主要是由土地位置所決定。級差地租是以等量資本連續(xù)投入同一塊土地而產(chǎn)生不同的生產(chǎn)率形成的。壟斷地租：指從具有獨(dú)特自然條件的土地上所獲得的超額利潤轉(zhuǎn)化而來的地租土地價(jià)格影響因素（行政：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方

2、式、地價(jià)政策、稅收政策、交通、行政隸屬變更；人口：密度、素質(zhì)、家庭；社會：社會安定；心理；國際；經(jīng)濟(jì)）；區(qū)域因素（分區(qū)分類：地理位置、功能區(qū)）；個(gè)別因素（具體地塊）。房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)地區(qū)性、供給調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性和投機(jī)性【2】房地產(chǎn)泡沫的危害房地產(chǎn)泡沫的長期存在和發(fā)展抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 房地產(chǎn)泡沫的長期存在導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡 房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致了金融危機(jī) 房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致了生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī) 房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會危機(jī) 房地產(chǎn)金融定義：為房地產(chǎn)籌集、融通、清算資金提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動的總稱。特點(diǎn)：中長期性,為由擔(dān)保信用,一般要實(shí)行證券化,有較強(qiáng)政策性作用：房地

3、產(chǎn)金融的發(fā)展三個(gè)源頭建筑業(yè)協(xié)會：建筑業(yè)協(xié)會（住宅合作社）是一種互相幫助、共同建房的非營利性團(tuán)體，屬集體合作性質(zhì)。它是以建房資金融通及儲蓄、建設(shè)和管理一體化解決住房問題的合作社。起源：源于英國，1775年，伯明翰性質(zhì)：互助性的合作社組織運(yùn)作方式：集資建房，再行分配。成員逐月將固定金額的錢儲存在社團(tuán)內(nèi)，供社員購買土地并建造房屋；房屋建成后，協(xié)會采取無記名投票或由成員支付一定費(fèi)用的辦法分配給成員。逐漸演變成一種具有儲蓄、貸款功能的金融機(jī)構(gòu)。土地開發(fā)銀行：起源：德國，1769，普魯士發(fā)展的三個(gè)階段；早期：合作社性質(zhì)，區(qū)域性的，強(qiáng)制地主參加。運(yùn)作方式是：政府對地主采取強(qiáng)制的方式使其加入，同時(shí)，政府出資，

4、并對銀行進(jìn)行監(jiān)督和管理，地主利用自己的土地作為抵押取得貸款，用于土地開發(fā)和房屋的建設(shè)。中期：除地主外，擁有土地在1500馬克以上的也可以參加；發(fā)行土地抵押證券，地主或農(nóng)民可以用自己的土地做抵押取得長期貸款，可以將各自的土地交給合作社作為抵押物，合作社以這些土地作為擔(dān)保發(fā)行債券，取得資金，供社員。后期：區(qū)域性全面性。成立了中央土地銀行，利用中央銀行的中介作用，實(shí)現(xiàn)各個(gè)區(qū)域的一體化。公積金制度：代表國家：新加坡，1955年開始的原因：生活水平低，建立公積金，為了雇員的最低生活保障，并不限于買房。1968年，修訂中央公積金法公積金可以買房。公積金的運(yùn)作：中央公積金法，所有雇員、雇主都要加入，由雇主按

5、雇員月薪，雇主、雇員各交一定比例。公積金管理局依法管理、運(yùn)營公積金。同時(shí)，利用一系列的制度保障該管理局的廉潔。成效：參加人數(shù)從18萬人發(fā)展到1993年的238萬人，占全國總?cè)丝诘?7。人均住房面積達(dá)到25平方米。特色：公積金交繳比率很高，1996年達(dá)到40。 成熟的房地產(chǎn)金融市場的標(biāo)志:住房貸款以抵押貸款為主籌資形式多樣，貸款方式豐富完善的法律體系完善的房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的新機(jī)制建立科學(xué)決策的方法和指標(biāo)【3】房地產(chǎn)金融市場是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的總和。它可以是一個(gè)固定的場所，也可以是無形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是間接的。

6、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)金融運(yùn)營的載體，是房地產(chǎn)資金融通過程中處于資金供應(yīng)者和資金需求者之間的信用中介組織，包括為房地產(chǎn)資金融通提供配套服務(wù)的其他金融組織。房地產(chǎn)金融分類：從業(yè)務(wù)上分：專營，兼營從職能上分：融資機(jī)構(gòu)（貸款、房地產(chǎn)購買、出售、資產(chǎn)證券化），擔(dān)保機(jī)構(gòu)從所有制分：公營，合作，私營從服務(wù)的市場分：一級市場機(jī)構(gòu)，二級市場機(jī)構(gòu)一級市場機(jī)構(gòu)是指為房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營和消費(fèi)提供資金融通或提供擔(dān)保、保險(xiǎn)等金融產(chǎn)品和服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)。二級市場機(jī)構(gòu)是指在二級市場上為住房抵押貸款購買資產(chǎn)證券化提供相關(guān)金融產(chǎn)品和服務(wù)的金融中介，其職能是購買抵押貸款，為貸款抵押證券的發(fā)行提供擔(dān)保，發(fā)行住房抵押貸款擔(dān)保證券。 房地

7、產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)作模式：按融資途徑分直接融資模式：買房者從資金富裕者手中直接借，賣方向買方提供商業(yè)信用契約融資模式：購房者以契約儲蓄方式將資金存入金融中介機(jī)構(gòu)，將來貸款（利率比市場利率低）數(shù)額與存款期限掛鉤。存款融資模式：最重要的模式，吸收中短期儲蓄，發(fā)放長期貸款，采取抵押貸款模式。證券融資模式：發(fā)行抵押證券根據(jù)市場發(fā)達(dá)程度分完備的房地產(chǎn)金融模式市場主導(dǎo)美國模式以基金為后盾的房地產(chǎn)金融模式混業(yè)型房地產(chǎn)金融模式日本以儲蓄支持的房地產(chǎn)金融模式東歐 美國住房金融機(jī)構(gòu)（了解）一級市場機(jī)構(gòu)住房金融貸款機(jī)構(gòu)：商業(yè)銀行儲蓄機(jī)構(gòu)：包括儲蓄銀行、儲蓄貸款協(xié)會、私人信用合作社抵押銀行：發(fā)行抵押證券籌集長期資金，是非存

8、款金融機(jī)構(gòu)其他金融機(jī)構(gòu)：包括共同基金，人壽基金和保險(xiǎn)公司等非金融機(jī)構(gòu)（不直接放款，通過購買二級市場抵押貸款組合向一級市場提供資金）住房金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)：（重點(diǎn)）30年代大蕭條，1700多家銀行因無法收回抵押貸款或房地產(chǎn)貶值而倒閉。1934年，羅斯福政府出臺聯(lián)邦住宅法，要求成立住宅抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，政府成立了聯(lián)邦住宅管理局。聯(lián)邦住宅管理局退伍軍人管理局私營住房貸款保險(xiǎn)公司二級市場機(jī)構(gòu)聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（FNMA）、政府國民抵押協(xié)會（GAMA）、聯(lián)邦住宅抵押公司（FHLMC）私營機(jī)構(gòu)【4】城市土地儲備制度是城市土地制度改革的一個(gè)創(chuàng)新，其基本思路是由城市政府的委托機(jī)構(gòu)，如土地儲備中心，通過征用、收購、置換

9、等方式，將土地使用者手中分散的土地集中起來，進(jìn)行土地整理和開發(fā)，在完成一系列前期開發(fā)整理工作后，變成可建設(shè)的“熟地”，根據(jù)城市土地年度計(jì)劃，通過招標(biāo)、拍賣有計(jì)劃地將土地投入市場，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。它類似于歐美的“土地銀行”制度。土地儲備制度帶來的社會效應(yīng)可以增強(qiáng)地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。為城市建設(shè)籌集資金。 抑制土地炒作，規(guī)范市場。 為城市總體規(guī)劃實(shí)施創(chuàng)造條件。 但要注意其實(shí)施條件：真正壟斷土地一級市場；城市規(guī)劃科學(xué)；調(diào)控科學(xué)有力；法律地位；資金實(shí)力；沒有腐敗。 土地收購儲備制度引發(fā)的變化是地價(jià)、房價(jià)的上升 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大洗牌 推動了土地金融的發(fā)展財(cái)富的轉(zhuǎn)移

10、土地儲備制度存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范1、當(dāng)前土地儲備在操作中無法可依 當(dāng)前土地收購儲備運(yùn)行缺乏統(tǒng)一性，給其健康運(yùn)行帶來的障礙 當(dāng)前土地收購儲備制度缺乏法律依據(jù)，使其當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到有效保障 2、土地收購儲備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)不是嚴(yán)格意義上的市場主體3、土地儲備機(jī)構(gòu)作為民事主體其民事行為能力是有限的 4、 當(dāng)前土地收購資金貸款占比太高增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn) ；加重了土地儲備中心的負(fù)擔(dān)5、土地儲備機(jī)構(gòu)貸款抵押中的法律問題當(dāng)前土地儲備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用保證和土地使用權(quán)抵押兩種方式。從當(dāng)前實(shí)際操作來看，這兩種方式都存在著一定的問題。 6、風(fēng)險(xiǎn)防范 充分研究當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境和土地市場發(fā)育狀況；充分了解當(dāng)?shù)?/p>

11、城市總體規(guī)劃和部分地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃 ；積極探索有效的預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)策略 。土地儲備貸款是指為解決政府土地儲備機(jī)構(gòu)因依法合規(guī)收購、儲備、整理、出讓土地等前期相關(guān)工作時(shí)產(chǎn)生的資金需求而發(fā)放的貸款?！?】房地產(chǎn)貸款評估借款人評價(jià)、 項(xiàng)目評價(jià)、市場評價(jià)、投資籌資評價(jià)、 財(cái)務(wù)評價(jià)、 貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、評估結(jié)論 。只答出要點(diǎn)給7分，進(jìn)一步解釋另給110分。(詳見課本P115)【6】個(gè)人房屋貸款的種類1.個(gè)人住房商業(yè)性貸款：指貸款人向購置已取得產(chǎn)權(quán)證或預(yù)售許可證，且準(zhǔn)許流通住房的自然人發(fā)放的貸款；按交易形態(tài)可分為首次交易住房和再交易住房貸款。2.個(gè)人住房公積金貸款：是指銀行根據(jù)當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的委托，運(yùn)用公積金資金

12、，按照當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的要求向在中國大陸境內(nèi)購買住房的自然人發(fā)放的人民幣委托貸款。3.個(gè)人住房組合貸款：是指向在中國大陸境內(nèi)購買住房的自然人同時(shí)發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款的一種貸款方式。4.個(gè)人商用房貸款：指貸款人向購置已取得產(chǎn)權(quán)證或預(yù)售許可證，且準(zhǔn)許流通的商業(yè)用房、辦公用房和住宅小區(qū)商鋪的自然人發(fā)放的貸款，其中一手房屋須已是現(xiàn)房，二手房屋要求已取得房屋產(chǎn)權(quán)證。銀行個(gè)人房屋貸款還款方式貸款期限在1年以內(nèi)（含）的，實(shí)行到期還本付息；或者分期還款的方法。貸款期限在1年以上的，則必須采取分期還款方法，具體可分為等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法3種。借款人可選擇

13、還款方式，但在借款期內(nèi)已選定的還款方式不得變更。具體還款方式的計(jì)算公式及使用說明如下：1. 到期還本付息。借款人需在貸款到期日還清貸款本息，利隨本清。到期應(yīng)還本金按照借款合同的約定確定。到期應(yīng)還利息=剩余貸款本金貸款日利率剩余貸款本金實(shí)際占用天數(shù)2.等額本息還款法。借款人每期以相等的金額（分期還款額）償還貸款，其中每期歸還的金額包括每期應(yīng)還利息、本金，按還款間隔逐期歸還，在貸款截止日期前全部還清本息。3.等額本金還款法。借款人每期須償還等額本金，同時(shí)付清本期應(yīng)付的貸款利息，而每期歸還得本金等于貸款總額除以貸款期數(shù)。4.等比累進(jìn)還款法等比遞增還款法。首先對借款期限按一定基礎(chǔ)（累進(jìn)時(shí)間t期，單位為

14、月）劃分若干時(shí)間段，借款人首先在第一時(shí)間段（Wb期）內(nèi)每期按分期還款額（A）以相等額度歸還貸款本息，在第二個(gè)時(shí)間段(t期)內(nèi)，較第一時(shí)間段的分期還款額（A）按定比（s）累加，即每期以新分期還款額A（1s）歸還貸款本息，在第三個(gè)時(shí)間段（t期）內(nèi)，較第二時(shí)間段的分期還款A(yù)（1s） 按定比（s）累加，即每期以新分期還款額A（1s）（1s）歸還貸款本息，依此類推，以后每隔一段時(shí)間t期，新分期還款額都較前一時(shí)間段的分期還款額按定比（s）累進(jìn)，直至貸款本息償清。等比遞減還款法。首先對借款期限按一定基礎(chǔ)（累進(jìn)時(shí)間t期，單位為月）劃分若干時(shí)間段，借款人首先在第一時(shí)間段（Wb期）內(nèi)每期按分期還款額（A）以相等額

15、度歸還貸款本息，在第二個(gè)時(shí)間段(t期)內(nèi)，較第一時(shí)間段的分期還款額（A）按定比（s）遞減，即每期以新分期還款額A（1s）歸還貸款本息，在第三個(gè)時(shí)間段（t期）內(nèi)，較第二時(shí)間段的分期還款A(yù)（1s） 按定比（s）遞減，即每期以新分期還款額A（1s）（1s）歸還貸款本息，依此類推，以后每隔一段時(shí)間t期，新分期還款額都較前一時(shí)間段的分期還款額按定比（s）遞減，直至貸款本息償清。由上可知，對等比累進(jìn)還款法，當(dāng)s0時(shí)為等比遞增還款法，當(dāng)s=0時(shí)為等額還款法，當(dāng)s0時(shí)為等比遞減還款法。擔(dān)保：四種1.借款人以所購房產(chǎn)設(shè)定抵押，并由貸款人認(rèn)可的保證人提供階段性保證或全程保證。2.由住房置業(yè)擔(dān)保公司為借款提供全程保

16、證，借款人將其本人或第三人的合法房產(chǎn)依法向住房置業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)?；蛑苯拥盅航o貸款人。3.以符合中國光大銀行個(gè)人有價(jià)單證質(zhì)押貸款管理辦法規(guī)定的我行存單或所發(fā)售的憑證式國債設(shè)定質(zhì)押。4.以所購房產(chǎn)之外的本人或第三人的房產(chǎn)設(shè)定抵押。由于不清楚轉(zhuǎn)按揭貸款和二次抵押貸款的具體細(xì)節(jié)考點(diǎn)，基礎(chǔ)知識都在下面，大家僅供參考轉(zhuǎn)按揭貸款：指原借款人將已抵押給本行或他行的房屋出售給第三人，由第三人申請將此房屋抵押給貸款行，并優(yōu)先用于歸還原借款人的借款的個(gè)人房屋貸款。轉(zhuǎn)按揭貸款具備的條件已辦理個(gè)人房屋貸款的借款人和符合個(gè)人房屋貸款條件的第三人；原借款人已與第三人簽訂出售轉(zhuǎn)讓個(gè)人房屋的合同或協(xié)議書；在第三人提出個(gè)

17、人房屋貸款申請時(shí)，如原借款合同的保證人的擔(dān)保責(zé)任尚未解除，則保證人必須出具同意為新借款合同提供保證的保證書；借款人已就所抵押的房產(chǎn)辦妥房屋抵押登記手續(xù)，房屋他項(xiàng)權(quán)證等房屋權(quán)屬證明文件已由貸款人執(zhí)管；如借款人借款金額低于原借款未還本息，借款人須在銀行存入不低于原借款未還本息與此次借款本金差額的存款。轉(zhuǎn)按揭貸款應(yīng)提交的資料原借款人與第三人簽訂出售轉(zhuǎn)讓個(gè)人房屋的合同或協(xié)議書；原保證人出具的同意為新借款合同提供保證的保證書；原借款人同意將轉(zhuǎn)讓房屋所得的款項(xiàng)優(yōu)先用于歸還原貸款本息的承諾書；同意接受轉(zhuǎn)讓的第三人的身份證明、婚姻證明及收入證明；原借款合同及未還本息金額的證明；貸款人要求提供的其他資料。操作要

18、點(diǎn)本辦法適用的轉(zhuǎn)按揭貸款在按照一般房屋貸款審查個(gè)人資信和抵押物的同時(shí)，還須注意以下事項(xiàng)；1.審查原借款人委托貸款人辦理原借款的還款、抵押注銷、房產(chǎn)過戶等代辦手續(xù)；2. 審查原借款人在貸款人處存有不低于原借款未還本息與此次借款本金差額的款項(xiàng)，并辦妥該存款和貸款可提取手續(xù)；3. 在辦理原借款的還款前應(yīng)先查明抵押物有無其他法律糾紛，如有糾紛不得辦理。4. 原借款人的還款、抵押注銷、房產(chǎn)過戶及新借款人的房產(chǎn)抵押手續(xù)由銀行正式員工親自辦理或可委托當(dāng)?shù)氐淖》恐脴I(yè)擔(dān)保有限公司辦理；其他事項(xiàng)1轉(zhuǎn)按揭貸款的額度、期限和利率應(yīng)根據(jù)相應(yīng)貸款品種相關(guān)規(guī)定確定。2轉(zhuǎn)按揭貸款的還款方式應(yīng)根據(jù)相應(yīng)貸款品種的有關(guān)規(guī)定辦理。3

19、貸款人應(yīng)按照本辦法的規(guī)定審查新借款人的資信及原借款人的還款能力。審查通過后，應(yīng)與新借款人簽訂新的借款抵押合同及相關(guān)擔(dān)保書，然后可先行發(fā)放貸款，但必須立即結(jié)清原借款人全部剩余未還貸款本息。4貸款人應(yīng)按照本辦法的規(guī)定并督促、協(xié)助買賣雙方（即新借款人和原借款人）辦理原抵押物的注銷、繳納相關(guān)稅費(fèi)、房產(chǎn)買賣、過戶及變更抵押登記、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、第三方保證等手續(xù)。二次抵押貸款：指已在貸款人辦理個(gè)人房屋貸款的客戶，在正常還款的情況下，將已抵押給貸款人的抵押物向原貸款人進(jìn)行二次抵押而獲得的個(gè)人貸款。二次抵押貸款具備的條件借款申請人已在貸款人辦理個(gè)人房屋貸款；首次房屋貸款還款正常；有符合貸款行規(guī)定的貸款用途（參照個(gè)人

20、消費(fèi)與助業(yè)貸款管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行）；申請辦理二次抵押貸款時(shí)，原抵押房產(chǎn)已取得房屋產(chǎn)權(quán)證；貸款人所在城市房地產(chǎn)管理部門對房產(chǎn)二次抵押有完善的抵押登記制度。二次抵押貸款應(yīng)提交的資料根據(jù)貸款用途所對應(yīng)貸款品種規(guī)定的資料；首次貸款的歷次正常還款記錄；最近一期的剩余本金額的證明；房屋共有人同意二次抵押的書面證明。其他事項(xiàng)1二次抵押貸款的額度不超過根據(jù)貸款用途所對應(yīng)的貸款品種規(guī)定的貸款額度（按房屋評估價(jià)測算）減去原抵押物所對應(yīng)貸款未還本金的差額。2二次抵押貸款的期限、利率和還款方式應(yīng)根據(jù)貸款用途所對應(yīng)貸款品種的有關(guān)規(guī)定辦理。3貸款人應(yīng)根據(jù)貸款用途所對應(yīng)貸款品種的有關(guān)規(guī)定審查借款人的資信。審查通過后，應(yīng)

21、與借款人簽訂新的貸款合同及相關(guān)的擔(dān)保條款；并督促、協(xié)助借款人辦理二次抵押登記、增加財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)金額、延長財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)期限等手續(xù)?！?】住房公積金是指城鎮(zhèn)在職職工及職工所在單位按照規(guī)定比例繳存的長期住房儲金，它是具有保障性和互助性的職工個(gè)人住房基金，歸職工個(gè)人所有，專門用于職工住房建設(shè)和消費(fèi)。住房公積金特點(diǎn)：專用性、強(qiáng)制性、政策性住房公積金制度：住房公積金制度是圍繞住房公積金的繳存、提取、使用管理和監(jiān)督形成的相關(guān)制度的總稱。 新加坡與住房有關(guān)的公積金運(yùn)作計(jì)劃 公共住房計(jì)劃公共住屋計(jì)劃就是支持公積金會員利用公積金購買建屋發(fā)展局組屋 住宅產(chǎn)業(yè)計(jì)劃1981年實(shí)施的住宅產(chǎn)業(yè)計(jì)劃是支持公積金會員利用公積金存款從市

22、場上購買住房。家庭保健計(jì)劃（住房抵押遞減保險(xiǎn)）1981年實(shí)施的家庭保障計(jì)劃，要求身體健康并在“公共住房計(jì)劃”下歸還住房貸款非住宅產(chǎn)業(yè)計(jì)劃業(yè) 1986年實(shí)施的非住宅產(chǎn)業(yè)計(jì)劃，目的是讓公積金會員用公積金存款來購買非住宅產(chǎn)業(yè)公積金貸款的管理貸款程序 ：借款申請借款審批借款手續(xù)辦理借款使用與償還 貸款期限：每項(xiàng)公積金貸款期限最長不超過30年，并不長于借款人法定離休或者退休時(shí)間后的5年。 貸款金額：每項(xiàng)公積金貸款的具體金額，按照借款人的申請金額和規(guī)定的貸款限額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 住房公積金貸款是指政府部門所屬的住房資金管理中心運(yùn)用公積金，委托銀行向購買自住住房（包括建造、大修）的住房公積金交存人和離退休職工發(fā)放

23、的優(yōu)惠貸款。 公積金貸款的類型：純公積金貸款和組合貸款 公積金貸款與商業(yè)性貸款差異性質(zhì)不同：政策性vs.商業(yè)性資金來源不同發(fā)放方式不同貸款對象不同貸款條件不同【8】房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn):信用風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn) 以上所列的這些風(fēng)險(xiǎn)并非獨(dú)立存在，它們在整個(gè)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中是相互影響的。 其中，信用風(fēng)險(xiǎn)出于核心位置。房地產(chǎn)保險(xiǎn)：以房地產(chǎn)作為標(biāo)的物，根據(jù)訂立的經(jīng)濟(jì)合同，對特定的災(zāi)害事故造成的經(jīng)濟(jì)損失提供資金保障的一種經(jīng)濟(jì)形式，屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范疇。房地產(chǎn)保險(xiǎn)的建立或發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和管理提供了保障和支持。房地產(chǎn)相關(guān)的各種保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) 責(zé)任保險(xiǎn) 信用保證保險(xiǎn) 人身保險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

24、在相當(dāng)程度上是一種“信心經(jīng)濟(jì)”、“預(yù)期經(jīng)濟(jì)”，當(dāng)預(yù)期不樂觀，信心受到?jīng)_擊，就會抑制房地產(chǎn)市場需求。如果增值預(yù)期樂觀，投資性需求很旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上升，則會產(chǎn)生泡沫，支撐泡沫的是信心和預(yù)期。一旦信心受到?jīng)_擊，預(yù)期悲觀，泡沫便會破滅，市場便會崩盤。 【9】房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，為了收益人的利益代為管理、處置委托人托管的房地產(chǎn)以及相關(guān)資財(cái)?shù)囊环N信托行為。 作用:1.信托機(jī)構(gòu)通過開辦各種與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的信托業(yè)務(wù)，可以為資財(cái)?shù)乃姓咛峁V泛的理財(cái)服務(wù)。2.在信托機(jī)構(gòu)為委托人辦理涉及房地產(chǎn)資金信托的業(yè)務(wù)中，客觀上起到了融通房地產(chǎn)資金的作用。3.信托機(jī)構(gòu)可以利用其擁有的多種專業(yè)的專門

25、人才和專業(yè)資格為房地產(chǎn)業(yè)提供多種多樣的相關(guān)服務(wù)。 房地產(chǎn)信托的種類房地產(chǎn)資金信托 房地產(chǎn)實(shí)物財(cái)產(chǎn)信托 發(fā)行不動產(chǎn)債券信托 房地產(chǎn)信托投資基金 房地產(chǎn)代理征信、咨詢和擔(dān)保 過橋貸款第一步，利用房地產(chǎn)信托門檻較低條件，房地產(chǎn)商一般拿到兩證和擁有較低的自有資金就能貸款；第二步，當(dāng)房地產(chǎn)商拿齊“四證”，并通過信托貸款滿足了30自有資金的條件，就可向銀行申請貸款；第三步，獲得銀行貸款后，歸還高利息的信托貸款。房地產(chǎn)投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。房地產(chǎn)信托融資貸款方式。房地產(chǎn)企業(yè)流動資

26、金貸款。針對目前銀行不能向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款而設(shè)計(jì)。 “四證”不全前的開發(fā)貸款。針對銀行在房地產(chǎn)企業(yè)取得“四證”前不能發(fā)放開發(fā)貸款而設(shè)計(jì)。股權(quán)融資的方式。是信托公司所特有的融資方式，是其他金融機(jī)構(gòu)無法做到的。交易方式。即信托公司直接購買商品房。爛尾樓處置。財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)信托計(jì)劃與房地產(chǎn)投資信托基金的區(qū)別第一，REITs是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品，一般從上市或非上市公司收購地產(chǎn)資產(chǎn)包，且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來自出售房地產(chǎn)的收益，能夠在證券交易所上市流通；中國的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是有200份合同限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，一般不涉及收購房地產(chǎn)資

27、產(chǎn)包的行為，其收益視信托計(jì)劃的方案設(shè)置而定，尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。 第二，REITs對投資者的回報(bào)需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國要求把所得利潤的95%分配給投資者；中國的房地產(chǎn)信托計(jì)劃對投資者的回報(bào)為信托計(jì)劃方案中的協(xié)議回報(bào)，一般在3%-9%左右。 第三，REITs的運(yùn)作方式是：負(fù)責(zé)提供資金并組建資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資運(yùn)營；中國的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的運(yùn)作方式是：提供資金，監(jiān)管資金使用安全，或部分或局部參與項(xiàng)目公司運(yùn)作獲取回報(bào)。 第四，REITs的產(chǎn)品周期一般在8-10年，更注重房地產(chǎn)開發(fā)后，已完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營；中國的房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品周期較短，一般為1-3

28、年。 第五，REITs的稅制優(yōu)惠：如信托收益分配給受益人的，REITS免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤按適用稅率交納所得稅。而中國的房地產(chǎn)信托計(jì)劃沒有相關(guān)的稅制安排。 第六，中國的房地產(chǎn)信托概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優(yōu)先購買權(quán)信托、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等等。 總之，簡單地講，REITs就是將投資大眾的資金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資在商務(wù)辦公大樓、購物中心、飯店、公共建設(shè)等商用建筑物，投資人不是直接拿錢投資不動產(chǎn)，而是取得受益憑證，報(bào)酬以配息方式進(jìn)行，且REITs可以掛牌公開交易，因此投資人還可以在公開市場買賣，賺取資本利得。房地產(chǎn)信托的基本類型權(quán)益型（EQUI

29、TYREIT）。權(quán)益型 REIT直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。收益型REIT的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產(chǎn)的增值收益；抵押型（MORTGAGEREIT）。主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益； 混合型（HYBRIDREIT）。顧名思義，此類REIT不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。 早期的房地產(chǎn)信托主要為權(quán)益型，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)已超過產(chǎn)權(quán)信托，主要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發(fā)展的方向。另外，REIT還有很多其他分類方法房地產(chǎn)信托投資的特征房地產(chǎn)投資信托能夠有效地融合房地產(chǎn)、投資、資產(chǎn)證券化這三種市場工具，除了具有所有權(quán)和利益相分離、信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性、有限責(zé)任和信托管理的連續(xù)性等一般信托