房地產(chǎn)公司成本管理與成本控制PPT講義

1、房地產(chǎn)公司成本管理與成本控制 前 言 隨著國家對房地產(chǎn)市場、土地市場、建筑市場的逐步規(guī)范。房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)由原來的暴利逐漸變成了微利。這種情況下如何確保自己在這個市場立于不敗之地。怎么樣在這個市場里分得一杯羹。每個有一定實力的房地產(chǎn)都在研究這個課題！ 合理、有效的控制各項成本。是耐以長遠發(fā)展的動力。這是我們部門研究的課題，在這里給大家分享。 控制成本是需要從項目論證開始到最后竣工決算及至最后的項目總結(jié)全過程控制。主要分為以下五大部分。成本控制五大塊一：前期測算拿地、定位樓盤二：四階段設(shè)計、四階段成本控制三：招標(biāo)、合同、及施工的控制 四：營銷、財務(wù)、管理成本，政府資源五:經(jīng)驗積

2、累、后續(xù)管理、品牌樹立提綱目錄拿地前的工作： 1、了解當(dāng)?shù)氐氖袌鐾恋貎r格。 2、了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀尽?3、了解當(dāng)?shù)氐臉潜P售價。 李嘉誠有句很經(jīng)典的話“房地產(chǎn)除了地塊還是地塊”。所以拿地的好壞，決定樓盤的成敗有將近85%的因索。并不是說，地段越繁華越貴就是最好的地；也不是說越便宜就越好，就越有升值的潛力！一：前期測算拿地、定位樓盤一：前期測算拿地、定位樓盤（一）、如何拿地需要從以下幾個： 1、土地的完整性。（“旭湘”的道路、“隆晟”的環(huán)評、“旭星”的各項條件、水、電、路都存在問題）；所以三塊都是不完整的土地。完整性主要包括： a地上拆遷是否全部完成或者拆遷沒有任何糾紛、 b地下埋藏是否探明、地下

3、的地質(zhì)構(gòu)造是否勘探清楚、 c周圍環(huán)境是否會影響樓盤、 d五通一平是否全部到位等, 2、土地的利潤性。（與類式的地段或者周圍的地段比較是否存在利潤空間、建成后與容積率的比例） 3、土地的升值性。（是否周圍有新的項目引進帶來本塊地的升值機遇，是否有新政策的扶持） 4、土地的地段性。（適合建什么樣的樓盤、檔次、用途）以上這些均需要我們在拿土地的時候?qū)Ξ?dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)查，比較。作為拿地的依據(jù)，作為土地的定位。 5、土地的時段性。 在一定的時期土地有它一定的價值一：前期測算拿地、定位樓盤 二：按照土地的要求定位合適的樓盤 房地產(chǎn)公司最浪費的三種錢：埋在地下的錢“肥粱、胖柱、深基礎(chǔ)” 埋在地下的錢是什么原因造

4、成的。 這是由于土地的地質(zhì)構(gòu)造造成了“肥粱、胖柱、深基礎(chǔ)”，各種不同的地質(zhì)特征在很大程度上決定了土地的實際價值。決定了房屋的層高、地下基礎(chǔ)形式、房屋結(jié)構(gòu)形式、房屋的平面布置等 怎么樣杜絕“肥粱、胖柱、深基礎(chǔ)”。 1、在定位樓盤的前期要做的就是對地質(zhì)進行勘探，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司開始了這項工作。平面怎么樣布置，建多少層合適，基礎(chǔ)采用什么形式都需要對地質(zhì)進行詳細的勘探，尤其是那些我們不熟悉的地區(qū)。（類式案例：華菱集團“華菱嘉園”因為地質(zhì)條件-造成成本增加1-2千萬） 2、了解地塊的特性，以及當(dāng)?shù)卣恼摺?3、做盡可能利潤高的產(chǎn)品。 4、盡可能利用土地的原始土地的地形、地貌特征來做樓盤，可以達到更

5、高的利潤。二：四階段設(shè)計、四階段成本控制一：四階段的設(shè)計把關(guān)設(shè)計：需要我們設(shè)計積累類式項目的經(jīng)驗，指導(dǎo)設(shè)計部門快速作出正確決策，設(shè)計出合適的產(chǎn)品。1、總平面布置（是整個設(shè)計的關(guān)鍵點）總平面圖分交通、戶型、地下室及車庫的合理利用2、規(guī)劃設(shè)計與總平面布置掛鉤（與平面布置并入一階段）3、初步設(shè)計4、擴大初步設(shè)計5、施工圖設(shè)計二：四階段設(shè)計、四階段成本控制 需要我們積累平時的經(jīng)驗、積累各式樓盤的各種指標(biāo)。以指導(dǎo)我們前期部門快速作出決策。拿到合適的土地。1、投資估算（目標(biāo)成本一級）2、設(shè)計概算（目標(biāo)成本二級）3、施工圖預(yù)算（目標(biāo)成本三級）4、竣工結(jié)算 （目標(biāo)成本四級）二：四階段的預(yù)算控制三：招標(biāo)、合同、

6、及施工的控制 嚴(yán)密兩標(biāo)、一合同（一）、招標(biāo)文件的編制（二）、投標(biāo)文件的審核1）、對招標(biāo)文件的響應(yīng)性。2）、相關(guān)項目經(jīng)理的介紹及類式工程的合同。3）、施工組織設(shè)計的合理性、施工方案、工期（橫道圖、網(wǎng)絡(luò)圖）、勞動力安排、機械設(shè)備的配置、平面布局的安排。4）、各項施工保證措施5）、商務(wù)報價的合理性（優(yōu)惠率、各分部分項的合理性）6）、合理化建議三：招標(biāo)、合同、及施工的控制（三）、施工合同的簽定10個需要明確的合同內(nèi)容工程承包范圍工期質(zhì)量等級承包方式付款方式結(jié)算原則簽證的原則及方法主要材料的品牌、規(guī)格、等級、價格，以及調(diào)整原則雙方的權(quán)利及義務(wù)雙方違約責(zé)任的處理辦法三：招標(biāo)、合同、及施工的控制 施工四階段

7、 包含成本的降低、質(zhì)量的提高、工期的提速、安全文明的管理！ 達到做響自己的品牌，做出自己的風(fēng)格的效果！“真正成為一個最優(yōu)秀的、受人尊敬的房地產(chǎn)企業(yè)！” 降低成本不能是單純的降低工程造價而論，它是集質(zhì)量、工期、安全文明管理為一體的全部內(nèi)容的要求。1、施工前期階段的成本控制。2、施工準(zhǔn)備階段的布置。3、施工期間的管理。4、竣工階段的驗收和結(jié)算。四：營銷、財務(wù)、管理成本，政府資源營銷成本控制。（如何控制飄在空中的錢）財務(wù)成本控制管理成本控制 政府資源的利用 五:經(jīng)驗積累、后續(xù)管理、品牌樹立物業(yè)管理的控制如何做出自己的品牌，怎么樣定位自己的樓盤 （遠大張健的口號：“為普通人造世界級的家”）（旭輝的口號

8、 ：“成為一個最優(yōu)秀的、受人尊敬的房地產(chǎn)企業(yè)！”）項目的經(jīng)驗、教訓(xùn)及總結(jié) 一些知識 (一)房地產(chǎn)成本主要包括： 項目開發(fā)成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用等四大部分，其中項目開發(fā)成本占總成本的90%，主要包含： 土地成本、前期費用、建安工程費、公建配套費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費。資 料 2、小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)偏低，各項指標(biāo)分?jǐn)偢?（1）規(guī)劃指標(biāo)相對較低，容積率為1.84。周邊的樓盤容積率在33.3；樓盤的棟距、小區(qū)各項配置均比一般樓盤較高，此項指標(biāo)升高成本為150元/。 （2）因為小區(qū)容積率低，綠化率指標(biāo)高，綠化率達42.73 %,按實際占地面積取600元/，綠化、景觀費用為2304萬，此次概算暫按

9、照2000萬元，按建筑面積分?jǐn)偙容^其它房地產(chǎn)項目，此項指標(biāo)升高成本為150元/。3、地理位置及地質(zhì)條件。（1）購地原始地貌為山地,平整土方外運量為49萬立方米，外運距離為10公里,正逢雨季施工，土方單價高。土方平整費用2067萬元，折合為206元/，若為熟地則為此項費用可不發(fā)生。（2）地下水豐富,地下水含有弱腐蝕性,對地下室進行了防腐處理。很多部位采用了換填混凝土3000多方，增加成本100多萬，增加成本10元/。（3）土質(zhì)條件差,土層分布不均勻，采用伐板基礎(chǔ)。（一般樓盤大多采用管樁和挖孔樁。）基坑支護費用較高。采用了土釘墻、挖孔樁，很多部位采用了止水帷幕，共計發(fā)生費用1650萬元，折合為16

10、5元/，而一般樓盤采用素噴混凝土不超過40元/。此項高出成本約125元/三：工程實例支護及地下水三：工程實例支護高度圖片三：工程實例地下水圖片土質(zhì)條件圖片三：工程實例總部基地與周邊樓盤的對比一些案例（一）樹立全過程成本控制理念，完善內(nèi)部成本控制體系。 從建立制度，完善理順流程著手，構(gòu)建內(nèi)部成本控制體系。目前已經(jīng)建立了簽證管理制度、建設(shè)期間財務(wù)管理制度、預(yù)算結(jié)算管理辦法等內(nèi)部管理制度，下一步將規(guī)范各部門職責(zé)，規(guī)范工程、預(yù)算、結(jié)算、審計流程，形成相互補充、相互制約的管理體系。成本控制措施成 本 管 理成 本 管 理進度款支付流程圖成 本 管 理結(jié)算流程圖四：成 本 控 制(二)實行資金計劃控制，強化預(yù)算管理 我公司根據(jù)工程進度節(jié)點和概算情況，已經(jīng)編制了工程進度資金計 劃控制表。我們將按照總投資計劃和工程資金節(jié)點計劃，認(rèn)真制訂年度、季度、月度資金預(yù)算目標(biāo)，落實歸口管理部門責(zé)任。加強資金監(jiān)督，定期分析資金支付情況，實行嚴(yán)格的結(jié)算審批制度。（三）優(yōu)化設(shè)計方案 在滿足質(zhì)量、工期的前提下，進行技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價，以經(jīng)濟合理為原則，力求最大經(jīng)濟效益。嚴(yán)格審查設(shè)計方案，對技術(shù)先進但沒有實際經(jīng)濟效益的附屬項目，要從采購費用、日常維護、經(jīng)濟回報