昆明水映長島_底商底層商業(yè)街整合策略創(chuàng)意提案_60PPT

1、整合策略創(chuàng)意提案邦盛國際城 南市區(qū)創(chuàng)富元年 底層商業(yè)街序這個時候，在“把昆明建設(shè)成宜居城市、體驗之都、休閑之都”的主題下，“創(chuàng)園”和“拆臨、拆違、透綠”。政府的“南遷”,南片區(qū)的形成,成為了2006年昆明政治、經(jīng)濟生活中的一件大事。連續(xù)三批的“拆臨、拆違”，昆明主城區(qū)幾十萬平方米、上百個商鋪先后退出主城市場，一塊塊休閑綠地延路展開，它意味著主城的商業(yè)正在升級。 商業(yè)走強，天下大勢這個時候，昆明城市商業(yè)被三市街商圈、青年路商圈、白塔路商圈、小西門商圈、昆都商圈、螺螄灣等形成了商圈的重新分配。 商圈割據(jù)，商業(yè)大勢這個時候，南市區(qū)超大住宅項目輪番上馬，常住人口逐年劇增，生活氛圍日濃。 崢嶸初顯，南市

2、區(qū)大勢。 大勢所趨，時代將賦予我們一些機遇，去填補市場空缺PART-1：11000余平米，我們能做什么？南市區(qū)，昆明大盤時代的標(biāo)志性區(qū)域。在項目所處的廣福路、官南路上，有諸如玫瑰灣、假日灣、銀海森林等中高級住宅小區(qū)，有優(yōu)美的環(huán)境、完善的社區(qū)環(huán)境、濃郁的人文氛圍。交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，可方便通往滇池片區(qū)、關(guān)上片區(qū)、雙龍商圈，是昆明主城區(qū)南過境的重要客貨通道。 而水映長島11000余平米的底商，正好處于廣福路板塊的中央在項目所處區(qū)域，商業(yè)店鋪鱗次節(jié)比，每一個社區(qū)的臨街面，都規(guī)劃有風(fēng)格迥異的商業(yè)街，且銷售狀況理想。在南市區(qū)，商業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)出極不成熟的跡象，各個店鋪的單打獨斗使整個片區(qū)缺乏對商業(yè)資源的有效整

3、合，以至到目前為止，支撐上萬人的生活配套相對匱乏，周邊居民生活出現(xiàn)需“遠(yuǎn)”赴市區(qū)或關(guān)上消費的尷尬局面。水映長島11000余平米的商業(yè)項目，或者是一個最好的出發(fā)點。PART-2：11000余平米，具備了怎樣的商業(yè)條件？地段。是商業(yè)物業(yè)賴以生存的根本。項目自身，位于廣福路與雙鳳路交界處，官南大道的西側(cè) ，臨街底商環(huán)繞著整個水映長島社區(qū)，并與周邊社區(qū)臨街鋪相連。這無疑是一個不可多得的黃金地段，有充足的人流量和車流量，具備商業(yè)物業(yè)生存的先決條件。人流量。是商業(yè)物業(yè)成功經(jīng)營的前提。商業(yè)與住宅是完全不同的，住宅以入伙為結(jié)束，而商業(yè)以入伙為開始；經(jīng)營的好壞才是衡量一個商業(yè)項目是否成功的關(guān)鍵。除項目自身入住的

4、業(yè)主外，項目周邊，玫瑰灣、假日灣、 理想小鎮(zhèn)、中林佳湖、時代風(fēng)華、淺水灣、 銀海森林等十幾個大規(guī)模社區(qū)具備極高的入住率，是項目未來經(jīng)營客源的保證。購買力。是商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。以項目自身為圓心劃一個1公里的輻射帶，這個圈里的常住人口數(shù)量超過20萬，而周邊地區(qū)多數(shù)為中高檔居住社區(qū)，居民購買力相對較強，加上將要遷移至此地的眾多政府機構(gòu)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?商圈。是保證商業(yè)物業(yè)價值的關(guān)鍵。商業(yè)物業(yè)最大的價值在區(qū)位價值，亦即商圈的價值概念是最大的。昆明走廊、新西南廣場、同仁街等之所以具備極高的商業(yè)價值，最根本的原因是：他們處在成熟商圈的核心位置上。在南市區(qū)，甚至可以說最基本的商圈雛形還不具備，

5、缺少商業(yè)的領(lǐng)頭項目，是阻礙商圈形成癥結(jié)所在。因此，我們要做就應(yīng)該做片區(qū)的領(lǐng)頭商業(yè)項目！填補市場空缺。PART-3：11000余平米，靠什么征服這個市場？商鋪的核心價值體現(xiàn)：1、 區(qū)位價值：商業(yè)本身在區(qū)位的地位；商業(yè)的核心影響力；可比較周邊商鋪的租售價值；2、 市場價值：商業(yè)業(yè)態(tài)的獨特性及商業(yè)業(yè)態(tài)所形成的客流量；可比較同質(zhì)業(yè)態(tài)的價值； 3、 品牌價值：商業(yè)主力店及人氣點所帶動的人氣量價值；可比較相同主力店的價值；4、內(nèi)在價值：年產(chǎn)權(quán)；全臨街商鋪；贈送大面積騎樓；推廣要點利弊分析：靠規(guī)模？11000余平米不算小，但就商業(yè)體量而言，仍然不能言之為商業(yè)大盤。靠地段？對片區(qū)而言，官南路或者廣福路無疑是一

6、個賣點，但對整個昆明而言，這還是一片商業(yè)半生地，在投資的層面，如何分流市區(qū)項目競爭對手的客源？靠商圈？南市區(qū)還沒有規(guī)模商圈的形成，而且寬廣的街道也不利于人流的積聚。能否以確立片區(qū)領(lǐng)導(dǎo)者的角色作為一個突破口？靠產(chǎn)品？建筑設(shè)計、園林規(guī)劃、商業(yè)氛圍雖然在市場中具有一定的特色與優(yōu)點,但是否具備大大超越周邊項目的可能？靠業(yè)態(tài)？現(xiàn)代商業(yè)存在兩種最新商業(yè)業(yè)態(tài)的觀點，一說為SHOPPING MALL；一說為社區(qū)商業(yè)。但針對前者，我們沒有這樣的規(guī)模，如針對后者，整個廣福路大社區(qū)的商業(yè)街才有條件叫響何謂社區(qū)商業(yè)?？恐髁Φ?？能否以大店鋪裙樓經(jīng)營的方式引進諸如“家樂?！被颉拔譅柆敗边@樣的實力商家？如果可以，一句“XX

7、超市進駐”就有夠強的殺傷力。靠人氣店？能否引進“麥當(dāng)勞”或“肯德基”這樣的人氣店？如果可以，同樣一句“M記或F記進駐”就可顛覆市場?？扛拍?？這可能是最不受條件局限的一種手段，可能也是最實事求是的解決之道！PART-4：我們要靠概念建立怎樣的市場地位？我們的機會所在：南片區(qū)交通網(wǎng)的建設(shè)完成和商家入駐，將會大大提升人氣，其位置優(yōu)勢相對來說會有很大提高；隨著周邊各新興小區(qū)入住率逐漸達到飽和，居民無論是數(shù)量還是質(zhì)量均達到一定水平；時尚風(fēng)情商業(yè)街以其豐富時尚的購物環(huán)境，做一個填補南市區(qū)市場空白的業(yè)態(tài)定位是有市場空間的； 南市廣福路片區(qū)作為昆明市重點開發(fā)發(fā)展區(qū)域，其良好的發(fā)展前景對本項目的發(fā)展也起到了一定

8、推動作用；作為南市區(qū)干線、連接主城與新昆明中心的必經(jīng)樞紐與南市區(qū)第一居住社區(qū)中心，其發(fā)展?jié)摿κ遣蝗莨懒康?；我們認(rèn)為:項目商機的前景高投資回報率及未來的升值潛力是本案區(qū)位價值體現(xiàn)的重要依據(jù)；如何提升、積聚人流，挖掘客戶資源是本案注意的重點；通過良好的形象包裝和有條理、有針對的市場推廣是能夠順利實現(xiàn)銷售任務(wù)及目標(biāo)。 用人為制造夠強的概念入市，拔高產(chǎn)品形象，建立市場地位以達到打擊市場的目的。因此：我們旨在建立： 2006,南市區(qū)創(chuàng)富元年由水映長島開啟。我們需要建立項目在市場上這樣的地位，亦即要讓市場這樣記住我們，我們是： 南市商業(yè)1號！ 我們的推廣定位商業(yè)1號：突出項目地位；南市：表明項目位置。PA

9、RT-5：我們通過怎樣的概念擊穿市場？根據(jù)名稱、定位、消費者關(guān)注的重點及我們所要達到的推廣目標(biāo)，我們讓市場明白，這里的一切都是： 與城市共繁榮！ 我們的廣告語大氣，樹立廣福片區(qū)商業(yè)扛旗者形象，把 住宅上的優(yōu)勢影響轉(zhuǎn)化為商業(yè)上的聲譽。 隱喻項目70年超長產(chǎn)權(quán)，塑造開發(fā)商運營 城市，與城市共繁榮的高大形象。競爭策略強化優(yōu)勢-通過強勢包裝，使樓盤優(yōu)秀的客觀素質(zhì)轉(zhuǎn)化為消費者主觀印象的偏好略化劣勢-如市場注重地段，重點訴求未來發(fā)展升值潛力把握機會-適時整合提升商業(yè)街的整體形象監(jiān)測威脅-密切留意競爭樓盤的行動，及時出臺對策方 式 概念導(dǎo)入，建立地位，釋放產(chǎn)品價值，帶動銷售推廣定位 南市區(qū)商業(yè)1號廣告語 與

10、城市共繁榮核心策略組合產(chǎn)品定位 水映長島精品生活長廊推廣策略綜合投資看回報，回報看發(fā)展。本案作為城郊商業(yè)區(qū)，要成功，宣傳的階段化、有節(jié)奏的突出項目亮點是關(guān)鍵：大體分三個步驟實行首先從產(chǎn)品形象出發(fā)，預(yù)熱市場。通過獨特的產(chǎn)品概念建立，確立項目“南市區(qū)商業(yè)1號” 的市場地位，同時傳遞一種充滿吸引力和前景力的商業(yè)環(huán)境，凸顯項目“第一性”和“獨特”的商業(yè)價值，從而達成“締造昆明南市第一品牌商業(yè)街，引領(lǐng)昆明社區(qū)商業(yè)新時尚”的推廣目標(biāo)。其次，在此推廣基礎(chǔ)上：用區(qū)域發(fā)展的觀念帶動一批眼光長遠(yuǎn)的投資客；通過市場推廣與宣傳贏得市場的理解與信任，拉升地區(qū)區(qū)域價值；用投資回報率上的優(yōu)勢吸引資金有限的客源群體；突出宣傳

11、產(chǎn)品自身獨有優(yōu)勢，如贈送大面積騎樓、70年產(chǎn)權(quán)等，造就市場稀缺感；同時依靠項目住宅部分已積累的資源和社會網(wǎng)絡(luò)帶動總體銷售；在后期的強力推廣宣傳中：動用多種宣傳手段，通過對項目整體優(yōu)勢的進一步闡釋，宣揚項目自身特色與精品化、差異化定位，同整個片區(qū)其余商業(yè)項目形成互補，并引進知名商家品牌，豐富經(jīng)營業(yè)態(tài)，從而吸引更多的商家進駐，增強投資者的信心；同時加強現(xiàn)場商業(yè)氛圍包裝的力度,并設(shè)置可以直接有效吸引投資者的實景樣板鋪,用看得見的未來經(jīng)營打動投資客熱情。策略推廣周期 形象上市，建立產(chǎn)品概念 市場炒作，開始內(nèi)部認(rèn)購 盛大開盤，持續(xù)熱銷 8月20日-9月10日 9月10日-10月14日 10月16日-12

12、月31日形象建立期內(nèi)部認(rèn)購期9月16日正式認(rèn)購公開銷售階段10月21日公開發(fā)售階段性推廣內(nèi)容概要：第一階段-建立地位1、市場預(yù)熱，建立項目形象,實現(xiàn)通道封殺；2、開始造勢活動，迅速打出項目形象和定位，提升商業(yè)街知名度，引起各方關(guān)注；3、以形象廣告和軟文炒作為主，旨在確立項目所在區(qū)域的NO1地位；4、通過新聞式軟文宣傳商業(yè)街發(fā)展?jié)摿?，報道部分商家主力店進駐意向；推廣要點: 項目的市場地位; 項目的未來潛力;戶外形象軟文提示階段性推廣內(nèi)容概要：第二階段-蓄水預(yù)熱1、以硬廣配合軟文主打產(chǎn)品細(xì)節(jié)賣點；2、營造情景式現(xiàn)場氛圍，利用新聞報道式廣告進行針對性的推廣，打動有疑慮的潛在客戶；推廣要點: 重點突出水映長島風(fēng)情商業(yè)街發(fā)展?jié)摿?、大社區(qū)資源、稀缺優(yōu)勢、70年產(chǎn)權(quán)高回報等特色賣點，引導(dǎo)投資人群爭購；情景式現(xiàn)場報紙廣告1報紙廣告2報紙廣告3階段性推廣內(nèi)容概要：第三階段-開盤實戰(zhàn)1、硬廣+DM直郵+軟文2、提示開盤信息;通過媒體報道加強準(zhǔn)客戶的購買緊迫感 (建議設(shè)立情景式商鋪樣板間);釋放投資分析;推廣主題“把握未來繁榮”現(xiàn)場氛圍營造策略1、圍墻、路旗、現(xiàn)場導(dǎo)視：整體風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一，圍墻上以廣告語或者宣傳語為主，展現(xiàn)