融科武漢智谷項(xiàng)目分享

1、寫在報(bào)告之前在報(bào)告正式開始匯報(bào)之前，我想先與大家分享兩組數(shù)據(jù)1城市經(jīng)濟(jì)水平對該城市產(chǎn)品和服務(wù)需求該城市生產(chǎn)要素的供給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)影響投資及財(cái)政政策通過GDP、流動(dòng)資本、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟(jì)變量影響影響生產(chǎn)成本、勞動(dòng)力成本、流通成本、財(cái)富、收入圖：工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理寫在報(bào)告之前據(jù)國際權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測：全球GDP每增加2%， 便會(huì)產(chǎn)生5億平方英尺的工業(yè)地產(chǎn)需求，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長必將帶來大量工業(yè)需求，進(jìn)而推動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)邁向更高層次。據(jù)我們所了解，武漢戴德梁行、世聯(lián)等策劃公司專門為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成立工業(yè)地產(chǎn)部，負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物看到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如此好的市場情景市場前景

2、很好26個(gè)顧問項(xiàng)目中產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目4個(gè)兩戰(zhàn)世聯(lián)，兩戰(zhàn)戴德梁行“PK行家100%勝利”八大城市實(shí)地考察20個(gè)優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目深入研究2013年上半年湖北中原顧問部10個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)開辟藍(lán)海三年專業(yè)沉淀寫在報(bào)告之前我們很專業(yè)3寫在報(bào)告之前面對這片地產(chǎn)藍(lán)海，是等待OR主動(dòng)出擊？請讓我為大家揭曉中原人，無需等待4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)揭秘融科武漢智谷項(xiàng)目分享報(bào)告說明 產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開發(fā)興起時(shí)間較晚，對于大部分代理行業(yè)來講，接觸的機(jī)會(huì)比較有限， 湖北中原有幸在近2-3年中操作接近10個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，機(jī)會(huì)非常難得，通過對這些產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的實(shí)踐操作，我們對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的理解逐漸由膚淺到深入，并總結(jié)出了一些開發(fā)商比較認(rèn)可的操作經(jīng)驗(yàn)，很

3、高興今天能與大家一起分享！報(bào)告圍繞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)三大核心要素產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、平臺(tái)展開，以融科武漢智谷項(xiàng)目為例，以項(xiàng)目需要解決的六個(gè)問題為線索，用完整成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定位思考體系，揭秘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路！6城市中心地段景觀資源優(yōu)越項(xiàng)目概況品牌開發(fā)商產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性與互動(dòng)性優(yōu)勢明顯項(xiàng)目位于洪山區(qū)，緊鄰城市三環(huán)線，距離街道口商圈約8公里，在產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中區(qū)位優(yōu)勢明顯。項(xiàng)目同時(shí)處于兩大國家級、一大省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的三角中心位置，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性與互動(dòng)性較好。項(xiàng)目北臨野芷湖，東側(cè)緊臨全國第一大城內(nèi)湖湯遜湖，北側(cè)為百米綠化呆，景觀資源優(yōu)勢明顯，在武漢市產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中屈指可數(shù)。開發(fā)商為融科智地，在武漢市乃至全國開發(fā)的項(xiàng)目均以品質(zhì)高端著

4、稱，品牌優(yōu)勢比較突出，客戶認(rèn)知度較高。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況7六大問題競爭策略開發(fā)概念產(chǎn)品定位特色打造服務(wù)平臺(tái)運(yùn)營模式項(xiàng)目需要解決的問題本項(xiàng)目開發(fā)需要重點(diǎn)解決六大問題我們通過研究并操作大量產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，以上六大問題是產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開發(fā)過程中最為關(guān)鍵的問題。8問題一：項(xiàng)目競爭策略如何制訂？9競爭策略項(xiàng)目競爭策略-板塊競爭環(huán)境思考模型各板塊產(chǎn)業(yè)特征，發(fā)展歷程，產(chǎn)值貢獻(xiàn)等。各板塊針對不同產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策及優(yōu)惠幅度。各板塊區(qū)位、交通、配套、資源條件等。各板塊城市功能定位、現(xiàn)狀及未來規(guī)劃情況等。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊競爭環(huán)境思考不同于住宅地產(chǎn)，需要進(jìn)行多維度分析。經(jīng)過分析，本項(xiàng)目在文化創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策、區(qū)位條件上具有明顯

5、優(yōu)勢。10競爭策略項(xiàng)目競爭策略-重點(diǎn)競爭項(xiàng)目思考模型競爭項(xiàng)目思考模型ADBCE營銷模式價(jià)值體系服務(wù)平臺(tái)產(chǎn)品線及產(chǎn)品特色開發(fā)概念11競爭策略項(xiàng)目競爭策略-重點(diǎn)競爭項(xiàng)目思考思考層面創(chuàng)意天地華中智谷名企道開發(fā)概念以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主題的總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)華中數(shù)字出版基地上市企業(yè)總部基地價(jià)值體系區(qū)位、建筑設(shè)計(jì)、園區(qū)配套、服務(wù)平臺(tái)、開發(fā)商品牌區(qū)位、開發(fā)主題、優(yōu)惠政策、建筑設(shè)計(jì)、戶型分割區(qū)位、開發(fā)主題、產(chǎn)品類型、優(yōu)惠政策、服務(wù)平臺(tái)產(chǎn)品類型高層及多層辦公產(chǎn)品為主多層及高層辦公產(chǎn)品為主多層及高層辦公產(chǎn)品為主，別墅產(chǎn)品較少產(chǎn)品特色建筑造型創(chuàng)意與時(shí)尚；采用圍合式與半圍合式布局，注重辦公空間的私密性。立面造型獨(dú)特，顛覆了傳統(tǒng)產(chǎn)

6、業(yè)園設(shè)計(jì)；引用地源熱泵，建筑節(jié)能環(huán)保，注重辦公環(huán)境的舒適性。產(chǎn)品類型豐富；建筑風(fēng)格現(xiàn)代與經(jīng)典并存；開始注重部分產(chǎn)品的附加值。服務(wù)平臺(tái)產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)，普及度不高。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對數(shù)字出版類企業(yè)，普及度不高。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對上市或擬上市企業(yè)，對其他產(chǎn)業(yè)普及度不高。營銷模式以常規(guī)銷售為主，暫不接受對外定制，且項(xiàng)目1/3物業(yè)開發(fā)商自持。定制與常規(guī)銷售均可，但定制門檻較低，以200平方米起步，實(shí)質(zhì)為常規(guī)銷售。定制與常規(guī)銷售相結(jié)合，但定制門檻較高，目前只接受整層或者整棟定制。12項(xiàng)目核心價(jià)值區(qū)位價(jià)值產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性價(jià)值景觀資源價(jià)值品牌價(jià)值競爭策略項(xiàng)目競爭策略-項(xiàng)目核心價(jià)值思考地塊北靠三環(huán)

7、線，緊鄰武昌中心商業(yè)商務(wù)圈，交通便利，地段優(yōu)越，在武漢市在售產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中屈指可數(shù)。項(xiàng)目位于兩大國家級開發(fā)區(qū)及一大省級開發(fā)區(qū)中心位置，與其他項(xiàng)目相比，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性與互動(dòng)性更強(qiáng)。地塊北靠百米綠化長廊，同時(shí)緊鄰野芷湖，東臨全國最大城內(nèi)湖-湯遜湖，自然景觀資源優(yōu)勢十分明顯。開發(fā)商為聯(lián)想集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司融科智地，在武漢市乃至全國開發(fā)的項(xiàng)目均以品質(zhì)高端著稱，品牌優(yōu)勢比較突出，客戶認(rèn)知度較高。交通地塊稀缺政策發(fā)展?jié)摿?3開發(fā)概念價(jià)值體系產(chǎn)品線、產(chǎn)品特色服務(wù)平臺(tái)營銷模式打造項(xiàng)目差異化開發(fā)概念，注重區(qū)位優(yōu)勢及景觀資源優(yōu)勢的利用。豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線，做到人無我有，人有我精，同時(shí)注重戶型分割與產(chǎn)品附加值。定制銷售與常規(guī)銷

8、售模式相結(jié)合的，既注重龍頭企業(yè)的引進(jìn)，同時(shí)適當(dāng)降低門檻。從產(chǎn)品線、景觀資源、戶型分割、附加值贈(zèng)送、開發(fā)商品牌層面，打造項(xiàng)目稀缺價(jià)值體系。增加服務(wù)平臺(tái)對不同類型企業(yè)產(chǎn)業(yè)的扶持力度，提升項(xiàng)目軟實(shí)力。競爭策略項(xiàng)目競爭策略14問題二：項(xiàng)目開發(fā)概念如何打造？15開發(fā)概念項(xiàng)目開發(fā)方向思考產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開發(fā)方向思考模型產(chǎn)業(yè)層面房地產(chǎn)層面區(qū)域規(guī)劃層面銜接南湖文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、青菱電力、光電子等產(chǎn)業(yè)發(fā)展；吸附江夏大型企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈附屬企業(yè)。從政府規(guī)劃層面研究項(xiàng)目所在區(qū)域及相鄰板塊城市規(guī)劃，尤其是對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。吸引街道口、書城路板塊寫字樓客戶；填補(bǔ)南湖板塊投資市場空白。從產(chǎn)業(yè)層面研究項(xiàng)目所在區(qū)域及相鄰板塊重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)

9、業(yè)與本項(xiàng)目的契合度。受政府規(guī)劃影響，承接由三環(huán)線內(nèi)向三環(huán)線外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及部分沿海向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移企業(yè)。從房地產(chǎn)層面研究項(xiàng)目在寫字樓、公寓、商業(yè)等市場的發(fā)展機(jī)會(huì)。研究結(jié)論，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方向思考不同于一般住宅項(xiàng)目，思考的角度應(yīng)該是多方面，既要從區(qū)域規(guī)劃層面與房地產(chǎn)層面進(jìn)行思考，同時(shí)更應(yīng)注重對產(chǎn)業(yè)層面的思考。16開發(fā)概念項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位思考-篩網(wǎng)+矩陣雙模型演示（中原首創(chuàng)）排除明顯不宜選擇行業(yè)通過目標(biāo)篩選相關(guān)產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步評估行業(yè)的科技含量、附加值、上下游產(chǎn)業(yè)鏈分析發(fā)展商的開發(fā)目標(biāo)區(qū)域宏觀產(chǎn)業(yè)環(huán)境行業(yè)吸引力和可行性評估(市場規(guī)模、增長潛力、資源條件等)行業(yè)吸引力可行性step1 step2 step3光電

10、子機(jī)電一體化新材料新能源生物醫(yī)藥汽車及零部件商貿(mào)物流文化創(chuàng)意軟件工程信息技術(shù)電子電器食品飲料環(huán)保科技金融貿(mào)易可行的行業(yè)光電子新材料新能源環(huán)?？萍冀鹑谫Q(mào)易商貿(mào)物流文化創(chuàng)意軟件工程信息技術(shù)文化創(chuàng)意軟件工程信息技術(shù)重點(diǎn)行業(yè)17為什么？怎么做？政府層面市場層面項(xiàng)目如想獲得政府在產(chǎn)業(yè)政策及后期招商工作方面的相關(guān)支持，在概念上應(yīng)吸引政府眼球；項(xiàng)目產(chǎn)品如走轉(zhuǎn)化型開發(fā)模式，需要相關(guān)概念進(jìn)行掩護(hù)。符合市場需求，同時(shí)與競爭項(xiàng)目形成差異化；突出項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)，用概念進(jìn)行包裝。建筑規(guī)劃層面產(chǎn)業(yè)層面功能層面開發(fā)概念項(xiàng)目開發(fā)概念思考挖掘項(xiàng)目先天核心價(jià)值打造項(xiàng)目后天強(qiáng)勢價(jià)值研究結(jié)論，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開發(fā)概念不同于其他類型項(xiàng)目，

11、一方面需要從市場層面出發(fā)符合市場需求，另一方面需要從政府層面出發(fā)，獲得政府支持，兩者缺一不可。18武漢4.0代產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展示范區(qū) 洪山智力產(chǎn)業(yè)成果轉(zhuǎn)化基地 面向政府開發(fā)概念開發(fā)愿景：武漢市乃至全國低密度、花園式辦公園區(qū)典范。打造洪山區(qū)總部辦公示范區(qū)，成為招商引資的城市名片。信息技術(shù)、軟件工程、文化創(chuàng)意聚集地，帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級?？萍贾悄芫C合體，第四代產(chǎn)業(yè)旗艦標(biāo)桿。19珞獅南云智慧墅級辦公園區(qū)珞獅南項(xiàng)目位于武漢市中心城區(qū)，區(qū)別于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位置較偏的特點(diǎn)，突出項(xiàng)目的都市屬性。云智慧項(xiàng)目通過引入科技、信息、創(chuàng)意等元素，打造云智慧辦公的概念。墅級辦公景觀資源超一流，前有湯遜湖，后有300米公園綠化帶

12、，別墅級的辦公品質(zhì)。面向市場開發(fā)概念武漢市第一家以科技與公園為主題的總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)20問題三：項(xiàng)目產(chǎn)品如何定位？21項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位思考22項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位思考-市場層面各板塊供消情況分析表不同類型產(chǎn)品供消情況表就各版塊消化情況來看，地段好的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目整體銷售情況較好。就不同類型產(chǎn)品供貨情況來看，高層產(chǎn)品供貨量最大，其次為多層產(chǎn)品，別墅產(chǎn)品較為稀缺。就不同類型產(chǎn)品消化情況來看，多層產(chǎn)品的整體消化速度最快，其次為高層。研究結(jié)論，一般情況下，位置較好的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目產(chǎn)品配比側(cè)重高層產(chǎn)品，位置較差的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目側(cè)重多層及別墅產(chǎn)品，且位置較好的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的整體銷售速度明顯高于位置偏遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)

13、目。23項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目客戶與產(chǎn)品關(guān)聯(lián)性分析模型50100150200200以上30050080012001500公司人員規(guī)模(單位：人)需求面積（單位：）20002000以上1800項(xiàng)目產(chǎn)品定位思考-客戶層面數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)一般情況而言，選擇多層產(chǎn)品的企業(yè)人員規(guī)模大多在100人以內(nèi)，需求面積在1200以內(nèi)，以300-500 居多；選擇別墅產(chǎn)品的企業(yè)人員規(guī)模一般在100-200人之間，規(guī)模相對較大,需求面積在1200-2000 居多；高層產(chǎn)品面向的企業(yè)人員規(guī)模比較靈活，50人以內(nèi)到200人以上均有選擇，需求面積從300 以內(nèi)到2000 以上均可。別墅產(chǎn)品多層產(chǎn)品高層產(chǎn)品24項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定

14、位思考-重點(diǎn)競爭項(xiàng)目層面競爭項(xiàng)目產(chǎn)品類型主要以多層及高層辦公產(chǎn)品為主，產(chǎn)品類型相對單一，且缺乏區(qū)域地標(biāo)性建筑。項(xiàng)目名稱別墅辦公（）別墅辦公占比多層辦公（）多層辦公占比高層辦公（）高層辦公占比建筑層數(shù)創(chuàng)意天地7100023%17000056%4-17F名企道252005.9%17500041%15000035%3-25F華中智谷11658835.57%11473535%6-16F競爭項(xiàng)目產(chǎn)品類型情況25項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品類型市場表現(xiàn)溢價(jià)能力客戶情況重點(diǎn)競爭項(xiàng)目情況產(chǎn)品建議高層溢價(jià)能力差，且競爭項(xiàng)目高層產(chǎn)品較多LOFT耗容積率指標(biāo)，建議少做，適當(dāng)配置一棟，豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)小高

15、層溢價(jià)能力差，且競爭項(xiàng)目高層產(chǎn)品較多，建議少做多層市場暢銷型產(chǎn)品，建議盡量多做別墅市場稀缺產(chǎn)品，考慮產(chǎn)品差異化競爭及景觀資源優(yōu)勢，建議多做商業(yè)溢價(jià)能力強(qiáng)，沿主干道商業(yè)指標(biāo)可盡量做滿綜上所述，在規(guī)劃指標(biāo)允許的前提，建議增加別墅及多層產(chǎn)品的比重，高層與小高層產(chǎn)品比重應(yīng)盡量控制，可適當(dāng)配置一棟LOFT轉(zhuǎn)化型產(chǎn)品，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)，沿街商業(yè)指標(biāo)盡量做滿。注：表示打分，五顆為最高分。26問題四：項(xiàng)目特色如何體現(xiàn)？27項(xiàng)目特色打造項(xiàng)目特色打造研究表明，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目特色的體現(xiàn)應(yīng)是多方面與多維度的，既需要體現(xiàn)產(chǎn)品、景觀層面的特色，同時(shí)更應(yīng)重點(diǎn)突出產(chǎn)業(yè)與功能層面的特色。28項(xiàng)目特色打造項(xiàng)目特色打造思考-產(chǎn)業(yè)層面從產(chǎn)業(yè)

16、層面出發(fā)，以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主線，形成完整的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，從上游創(chuàng)作研發(fā)到下游產(chǎn)品銷售在本園區(qū)全部都能實(shí)現(xiàn)，區(qū)別于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，形成項(xiàng)目自身特色。內(nèi)容產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)制作產(chǎn)業(yè)營銷服務(wù)產(chǎn)業(yè)衍生產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意來源動(dòng)漫設(shè)計(jì)中游下游網(wǎng)絡(luò)制作廣告設(shè)計(jì)制作建筑設(shè)計(jì)制作內(nèi)容素材上游營銷策劃工藝品書畫游戲縱向發(fā)展品牌策劃營銷推廣橫向發(fā)展消費(fèi)者29項(xiàng)目特色打造項(xiàng)目特色打造思考-功能層面藝術(shù)劇場商業(yè)研發(fā)辦公樓高級人才公寓項(xiàng)目通過引進(jìn)藝術(shù)劇場，時(shí)尚創(chuàng)意商業(yè)與高級人才公寓，在功能上與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目區(qū)別開來，打造文化綜合體的概念，形成項(xiàng)目的特色。30項(xiàng)目特色打造項(xiàng)目特色打造思考-景觀層面絕無僅有打造武漢首家可以打高爾夫的產(chǎn)業(yè)園

17、區(qū)綠化帶體育公園平面圖通過利用地塊北側(cè)百米綠化帶，打造為以體育為主題的公園，引入高爾夫推桿練習(xí)場、網(wǎng)球場、籃球場等運(yùn)動(dòng)設(shè)施。31項(xiàng)目特色打造項(xiàng)目特色打造思考-產(chǎn)品層面“7%（商業(yè)配套指標(biāo)）x2”二層不計(jì)7%特色品質(zhì)外立面產(chǎn)品附加值會(huì)所特色設(shè)計(jì)時(shí)尚創(chuàng)意商業(yè)32問題五：項(xiàng)目服務(wù)平臺(tái)如何打造？33由于產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目客戶的特殊性，他們關(guān)心更多的是項(xiàng)目能否為他們帶來持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。服務(wù)平臺(tái)就像企業(yè)發(fā)展的引擎，能夠助推企業(yè)發(fā)展34項(xiàng)目服務(wù)平臺(tái)服務(wù)平臺(tái)思考-產(chǎn)業(yè)價(jià)值思考產(chǎn)業(yè)鏈附加價(jià)值創(chuàng)新研發(fā)設(shè)計(jì)生產(chǎn)制造物流服務(wù)衍生營銷創(chuàng)新研發(fā)營銷服務(wù)價(jià)值線“微笑”價(jià)值曲線模型高價(jià)值低價(jià)值以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈為例，通過“微笑”價(jià)值曲

18、線分析，確定項(xiàng)目服務(wù)平臺(tái)建立方向，將集中為產(chǎn)業(yè)鏈高附加值環(huán)節(jié)提供服務(wù)。35項(xiàng)目服務(wù)平臺(tái)服務(wù)平臺(tái)思考-重點(diǎn)競爭項(xiàng)目服務(wù)平臺(tái)思考服務(wù)平臺(tái)內(nèi)容啟發(fā)點(diǎn)創(chuàng)意天地名企道華中智谷生活、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)均衡發(fā)展，提供一站式服務(wù)，重視產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營及產(chǎn)業(yè)鏈的持續(xù)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)，普及度不高。商務(wù)服務(wù)平臺(tái)內(nèi)容豐富，以中大型企業(yè)融資、投資、人才培養(yǎng)需求為主，對小型企業(yè)支持力度不夠。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對上市或擬上市企業(yè)，對其他產(chǎn)業(yè)普及度不高。商務(wù)服務(wù)平臺(tái)內(nèi)容豐富，以中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)、孵化、投融資、人才培養(yǎng)需求為主，對大型企業(yè)支持力度不夠。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對數(shù)字出版類企業(yè)，普及度不高。重視產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營及產(chǎn)

19、業(yè)鏈的持續(xù)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)不應(yīng)局限于企業(yè)規(guī)模和特定行業(yè)。商務(wù)服務(wù)平臺(tái)內(nèi)容豐富，覆蓋企業(yè)各方面需求。生活服務(wù)平臺(tái)保證園區(qū)員工基本飲食起居，可增加軟性服務(wù)。36項(xiàng)目服務(wù)平臺(tái)服務(wù)平臺(tái)打造建議產(chǎn)業(yè)類服務(wù)平臺(tái)商務(wù)類服務(wù)平臺(tái)生活類服務(wù)平臺(tái)多元化服務(wù)平臺(tái)打造政策申報(bào)平臺(tái)技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)平臺(tái)營銷服務(wù)平臺(tái)成果展示交易平臺(tái)企業(yè)孵化平臺(tái)人力資源平臺(tái)稅務(wù)、法律、審計(jì)等服務(wù)行業(yè)融資擔(dān)保平臺(tái)金融交易平臺(tái)企業(yè)交流平臺(tái) 員工食堂、人才公寓、商業(yè)等公共配套平臺(tái)員工培訓(xùn)平臺(tái)員工交流平臺(tái)員工活動(dòng)平臺(tái) 研究結(jié)論，由于產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目客戶的特殊性，對項(xiàng)目關(guān)注更多的是該園區(qū)能為其帶來持續(xù)運(yùn)營與發(fā)展交流的公共服務(wù)平臺(tái)，所以產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目應(yīng)重視對多元化

20、服務(wù)平臺(tái)的打造。37問題六：項(xiàng)目應(yīng)采用哪種運(yùn)營模式？38項(xiàng)目營銷模式項(xiàng)目營銷模式建議-定制銷售與常規(guī)銷售相結(jié)合營銷模式優(yōu)勢劣勢與本項(xiàng)目的擬合度常規(guī)銷售銷售利潤較高；對開發(fā)商資金實(shí)力要求較高；產(chǎn)品不一定符合客戶需求，銷售風(fēng)險(xiǎn)較大，銷售速度較慢。定制銷售對資金壓力較??；可以為客戶提供個(gè)性化服務(wù)，整體銷售風(fēng)險(xiǎn)較低，銷售速度較快。完全采用定制營銷，項(xiàng)目的利潤難以保證；對開發(fā)商的招商能力要求很高。定制與常規(guī)銷售結(jié)合解決前期資金壓力，同時(shí)能帶動(dòng)后期招商；整體銷售利潤可以保證，同時(shí)能夠降低后期銷售風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)節(jié)奏較難合理把握；對開發(fā)商在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的招商銷售經(jīng)驗(yàn)要求較高。注：表示打分，五顆為最高分。通過以上分析比較，我們建議本項(xiàng)目采用定制與常規(guī)銷售相結(jié)合的營銷模式，但在定制銷售過程中一方面可適當(dāng)降低定制門檻，鼓勵(lì)中小企業(yè)的入駐，另一方面加強(qiáng)對大型龍頭企業(yè)的引進(jìn)，發(fā)揮龍頭企業(yè)的帶動(dòng)作用。39項(xiàng)目