房地產(chǎn)市場及其運行的一般規(guī)律精選課件

1、第2章：房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場運行機制土地出讓市場供求均衡房地產(chǎn)市場供求均衡第1頁，共56頁。2.1房地產(chǎn)市場概述 房地產(chǎn)市場含義房地產(chǎn)市場體系的結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場的特點第2頁，共56頁。2.1.1房地產(chǎn)市場含義1.房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域和場所。決定商品、勞務(wù)的價格和交易數(shù)量的機制。房地產(chǎn)商品一切交換關(guān)系總和。房地產(chǎn)資源配置的一種手段。第3頁，共56頁。2.房地產(chǎn)市場功能交換功能傳遞信息功能優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營效益的功能促進勞動生產(chǎn)率的提高的功能調(diào)節(jié)和再分配國民收入的功能理順流通環(huán)節(jié)的功能促進住房消費和優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)的功能第4頁，共56頁。3.房地產(chǎn)市場體系

2、含義多種房地產(chǎn)市場相互聯(lián)系、相互制約所形成的市場幾個體系系統(tǒng)。具體可以從以下三個角度理解：是多種房地產(chǎn)市場的集合而形成的有機統(tǒng)一體多種房地產(chǎn)市場之間密切聯(lián)系的市場關(guān)系一系列房地產(chǎn)市場構(gòu)成的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)第5頁，共56頁。2.1.2房地產(chǎn)市場體系的結(jié)構(gòu)按市場運行層次劃分可以分為房地產(chǎn)一、二、三級市場。按交易客體劃分使用權(quán)市場（土地市場）、房產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場和物業(yè)管理市場。按物業(yè)類型劃分住宅市場、商業(yè)物業(yè)市場、寫字樓市場、工業(yè)物業(yè)市場、農(nóng)用物業(yè)市場、休閑娛樂市場等第6頁，共56頁。按購置的目的劃分投資市場自用市場按房地產(chǎn)價格的實現(xiàn)形式劃分房地產(chǎn)資產(chǎn)市場使用市場按供貨形成劃分現(xiàn)房

3、市場期房市場第7頁，共56頁。2.1.3房地產(chǎn)市場的特點房地產(chǎn)市場與一般商品市場的區(qū)別房地產(chǎn)市場的特點第8頁，共56頁。1.房地產(chǎn)市場與一般商品市場的區(qū)別特征一般商品市場典型的房地產(chǎn)市場買賣參與人數(shù)參與者眾多，沒有壟斷、沒有寡頭或者壟斷競爭參與者少，買賣雙方分別在買方市場、賣方市場中掌握控制權(quán)專業(yè)知識和交易方式買賣雙方對商品了解較多，容易達成交易買賣雙方缺乏專業(yè)知識、交易牽涉較多的法律手續(xù)和較高的費用產(chǎn)品的標(biāo)志性產(chǎn)品具有同一性、可互相替換；產(chǎn)品差異性小房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，每一宗各不相同產(chǎn)品的移動性產(chǎn)品可以運輸至熱銷市場位置固定，不可移動；房地產(chǎn)市場是區(qū)域性的市場投資量和購買頻度投資量小，購買頻度

4、高對一般家庭是一宗大投資，不會經(jīng)常購買（一般一生不超過5次）政府的作用 政府極少干預(yù)，任其自然通過金融、貨幣、規(guī)劃、環(huán)境、衛(wèi)生等方面來調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)價格有供需雙方順利交互作用達成供需雙方交互決定，但不同暢；任何一方對信息的不了解可能導(dǎo)致價格扭曲第9頁，共56頁。2.房地產(chǎn)市場的特點影響范圍的區(qū)域性競爭的不充分性供給調(diào)節(jié)的滯后性交易的復(fù)雜性對金融業(yè)的依賴性易受政府干預(yù)第10頁，共56頁。2.1.4房地產(chǎn)市場分級運行概念房地產(chǎn)商品上交易和流通實際上是三個具有不同運行特征層次，一般把這種實際的運行狀況成為房地產(chǎn)市場的分級運行。房地產(chǎn)一級市場市場組織形式是壟斷房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)開發(fā)市場，主要是房地產(chǎn)

5、增量市場，組織形態(tài)是一定壟斷性的不完全競爭市場房地產(chǎn)三級市場房地產(chǎn)存量市場，一般采取轉(zhuǎn)讓或者出租的形式，組織形態(tài)是有一定壟斷性的競爭市場第11頁，共56頁。2.2房地產(chǎn)市場運行機制市場運行機制宏觀調(diào)控機制“政府失靈”和“市場失靈”第12頁，共56頁。2.2.1市場運行機制內(nèi)涵 三要素：房地產(chǎn)交易主體供給主體和需求主體；房地產(chǎn)交易客體土地/物業(yè)；房地產(chǎn)交易法規(guī)及其監(jiān)督者、市場管理者。運行機制動力機制價格機制供求機制競爭機制第13頁，共56頁。2.2.2宏觀調(diào)控機制城市的規(guī)劃控制和土地供應(yīng)計劃機制財政稅收機制信貸及利率機制第14頁，共56頁。2.2.3 “政府失靈”和“市場失靈”1.“市場失靈”與

6、政府干預(yù) 市場失靈:市場機制在正常運作的條件下出現(xiàn)的資源配置失效原因是不能滿足下面的理想條件:市場的普遍性、市場的完全性、信息的完全性在生產(chǎn)技術(shù)方面不存在不可分割性和規(guī)模經(jīng)濟性現(xiàn)實的市場存在:外部性、壟斷、社會分配不公、經(jīng)濟的周期性波動第15頁，共56頁。2.“政府失靈”與市場經(jīng)濟傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟理論的基礎(chǔ)：社會化大生產(chǎn)要求國民經(jīng)濟各部門之間協(xié)調(diào)生產(chǎn)資料完全私人占有造成了巨大的浪費和生產(chǎn)過剩危機只有生產(chǎn)資料公有制能消除生產(chǎn)過程的自發(fā)性和盲目性社會主義經(jīng)濟中，人們的利益是共同的，生產(chǎn)的目的是滿足人們的共同需要實現(xiàn)傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟模式的前提：完全信息假定單一利益主體假定第16頁，共56頁。政府失靈的表現(xiàn)：

7、宏觀經(jīng)濟的波動與周期性經(jīng)濟的不穩(wěn)定資源配置效率低下國民經(jīng)濟比例失調(diào)生產(chǎn)單位自主權(quán)的喪失與創(chuàng)新的喪失收入分配的扭曲行政部門的官僚化尋租與政治腐敗第17頁，共56頁。2.3土地出讓市場供求均衡土地出讓市場的供給和需求地價本質(zhì)和形成地價的運動規(guī)律土地價格彈性第18頁，共56頁。2.3.1土地出讓市場的供給和需求1.土地的供給及影響因素（1）土地供給土地的供給是在一定時間內(nèi)可供人們利用的土地資源數(shù)量。土地供給分為自然供給和經(jīng)濟供給。土地供給曲線如下圖：PQS2OS1圖2-1土地供給曲線第19頁，共56頁。（2）土地經(jīng)濟供給的影響因素：自然限制因素、經(jīng)濟因素、技術(shù)因素、制度因素圖2-3城市規(guī)劃對土地供給

8、的影響圖2-2土地出讓市場土地供給曲線PQS2OS1SSS1Q1Q2Q3Q4PQODSSQQPP第20頁，共56頁。2.土地需求及影響因素（1）土地需求土地的需求是在一定時間內(nèi)購買者愿意而且能夠購買的土地資源數(shù)量。PQODPQOD圖2-4土地需求曲線圖2-5土地投機需求曲線第21頁，共56頁。（2）土地需求的影響因素土地需求的影響因素可以分為宏觀和微觀因素。宏觀因素：國民收入水平、公共基礎(chǔ)設(shè)施水平、政府的政策、社會因素（政治狀況、人口狀況）等。微觀因素：區(qū)位選擇r(d)dOa)r(d)dOI1I2b)r(d)dOI1I2I3Ic)r(d)dOMd)a)單一用途土地競標(biāo)租金b)兩種用途土地競標(biāo)租

9、金c)市場土地競標(biāo)租金d)廠商最佳位置選擇第22頁，共56頁。2.3.2地價的本質(zhì)和形成1.地價的本質(zhì)馬克思主義地價理論土地資源價格，土地權(quán)利在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。土地資本價格，土地的投資及其帶來利息性地租的資本收回。西方經(jīng)濟學(xué)地價理論土地收益價格，地租的資本化。有土地的收入與成本決定。土地市場價格，土地市場上所形成的交易價格。由供求關(guān)系決定。 綜上所述，土地本身沒有內(nèi)在價值，地價本質(zhì)是土地權(quán)利收益價格，土地產(chǎn)權(quán)所帶來的經(jīng)濟收入。第23頁，共56頁。2.地價的形成（1）地價形成的基本原理 土地收益決定土地價格，同時與土地供求機制形成一定時期內(nèi)的市場價格。圖2-9供給不變時地價的形成圖2-10供給

10、不斷增加時地價的形成QPODDPPSPODDPPS0QSQ1Q2EF第24頁，共56頁。（2）我國房地產(chǎn)市場中地價的形成土地出讓方式：劃撥、協(xié)議、拍賣、招標(biāo)QPOP2PSP1QPOSP1P2P3P4P5D1D2D3D4D5QPOSP1P2P3P4PnD1D2D3D4DnEn圖2-11劃撥地價的形成圖2-12招標(biāo)方式下地價的形成圖2-13拍賣方式下地價的形成第25頁，共56頁。2.3.3地價的運動規(guī)律1.地價上漲是地價運動的發(fā)展趨勢地價上漲主要原因:投資性增值供求性增值用途性增值貨幣政策性增值2.地價波浪式上漲是地價運動的具體體現(xiàn)波浪式上升的原因:地價受經(jīng)濟周期的影響偶然、突發(fā)、斷續(xù)的特殊原因造

11、成土地需求的猛增或猛減土地市場調(diào)節(jié)的滯后性第26頁，共56頁。2.3.4土地價格彈性 土地價格彈性表示土地變化量隨著土地價格變化而變化的程度，分為土地需求價格彈性和土地供給價格彈性。1.土地需求價格彈性土地價格變化比率引起的土地需求量變動的比率。2.土地供給價格彈性土地價格變化比率引起的土地供給量變動的比率。第27頁，共56頁。2.4房地產(chǎn)市場的供求均衡房地產(chǎn)市場的需求房地產(chǎn)市場的供給房地產(chǎn)供給對需求的反應(yīng)過程房地產(chǎn)市場的供求平衡第28頁，共56頁。1.房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵一般指在一個特定時期內(nèi)，消費者或者投資者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。2.房地產(chǎn)需求的特點房地產(chǎn)需求的整體

12、性房地產(chǎn)需求的區(qū)域性房地產(chǎn)需求的層次性房地產(chǎn)需求的可替代性房地產(chǎn)需求具有消費和投資的雙重性2.4.1房地產(chǎn)需求第29頁，共56頁。3.房地產(chǎn)需求的種類：按需求的性質(zhì)劃分生產(chǎn)性需求消費性需求投資性需求按需求的對象劃分本地人需求外省人士需求境外人士需求第30頁，共56頁。4.影響房地產(chǎn)需求的主要因素國民經(jīng)濟發(fā)展水平居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)(人口數(shù)量和結(jié)構(gòu))房地產(chǎn)價格城市化水平國家有關(guān)經(jīng)濟政策(信貸政策直接影響信貸能力)消費者對市場預(yù)期消費者或者投資者的偏好第31頁，共56頁。5.房地產(chǎn)需求彈性(1)房地產(chǎn)需求的價格彈性含義:房地產(chǎn)商品價格變化的比率引起房地產(chǎn)需求量 變動的比率，表示房地產(chǎn)需求量變動對

13、房地產(chǎn) 價格變動的反應(yīng)程度。用公式表達為：式中 Ed房地產(chǎn)商品需求的價格彈性系數(shù)； P房地產(chǎn)商品價格； P房地產(chǎn)商品的價格變動量； Q 房地產(chǎn)商品的需求量; Q房地產(chǎn)商品的需求變動量.第32頁，共56頁。Ed的含義：0Ed1，需求缺乏價格彈性，對價格的變動反應(yīng)小 ；Ed1，需求富有價格彈性，對價格的變動反應(yīng)很大房地產(chǎn)商品需求曲線PQD2ED1O第33頁，共56頁。(2)房地產(chǎn)需求的收入彈性含義收入的變動的比率所引起的房地產(chǎn)需求量的變動的比率，表示房地產(chǎn)需求量變動對收入變動的反應(yīng)程度。公式表達為：式中 Ey房地產(chǎn)商品需求收入彈性系數(shù)； Y消費者的可支配收入； Y消費者的可支配收入變動量； Q房地

14、產(chǎn)商品的需求量； Q房地產(chǎn)商品的需求變動量。第34頁，共56頁。Ed的含義：0Ey1，需求缺乏收入彈性，對收入的變動反應(yīng)小 ；Ey 1，需求富有收入彈性，對收入的變動反應(yīng)很大一般來講：房地產(chǎn)的需求收入彈性與一個國家或者地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平有密切的聯(lián)系。特殊意義來看：不同的房地產(chǎn)商品，其需求的收入彈性是不同的。第35頁，共56頁。6.房地產(chǎn)市場潛在需求和有效需求房地產(chǎn)潛在需求居民對房地產(chǎn)商品消費欲望按目前社會一般生活水平計算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量。房地產(chǎn)有效需求現(xiàn)實需求，一定時期每一價格水平上愿意而且能夠購買的商品量。第36頁，共56頁。培育房地產(chǎn)市場有效需求的途徑 從兩個方向努力：加強有效供給

15、；創(chuàng)造條件是潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 主要途徑： 深化住房制度改革規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序發(fā)展和完善房地產(chǎn)金融市場發(fā)展經(jīng)濟增加收入理順流通環(huán)節(jié)，完善中介銷售服務(wù)重視房地產(chǎn)市場總供給和總需求的動態(tài)平衡促進有效需求形成第37頁，共56頁。2.4.2房地產(chǎn)供給1.房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵生產(chǎn)者在某一特定時期內(nèi)，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品數(shù)量。2.房地產(chǎn)供給的特點 城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性（缺乏彈性）房地產(chǎn)供給的層次性房地產(chǎn)供給的滯后性房地產(chǎn)供給的時期性第38頁，共56頁。3.決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析房地產(chǎn)市場價格土地價格和城市土地數(shù)量資金供應(yīng)量和利用率稅收、信貸政策建筑材料供應(yīng)能

16、力和建筑能力房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期第39頁，共56頁。4.房地產(chǎn)供給彈性供給彈性含義供給的價格彈性，即房地產(chǎn)價格變動的比率所引起的其供應(yīng)量的變動的比率，表示房地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度。公式：式中 Es房地產(chǎn)商品供給彈性系數(shù)； P房地產(chǎn)商品價格； P房地產(chǎn)商品的價格變動量； Q 房地產(chǎn)商品的變動量； Q 房地產(chǎn)商品的供給量。第40頁，共56頁。特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性：如下圖第41頁，共56頁。短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，如下圖a)：短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，如下圖b)：PQSOP2P0P1Q1Q0Q2PQSOP2P0P1Q1Q0Q2圖a)圖b)第42頁，共56頁。5.房地產(chǎn)市場

17、的有效供給有效供給的內(nèi)涵微觀經(jīng)濟中：現(xiàn)實供給層次中符合消費者需求的、正在或即將實現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。宏觀經(jīng)濟中：房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達到均衡時的總供給。增加房地產(chǎn)有效供給的主要途徑努力提高供給結(jié)構(gòu)的吻合程度努力提高供給價格與支付能力的吻合程度努力體現(xiàn)一定的超前性努力提高總供給與總需求的吻合程度第43頁，共56頁。2.4.3房地產(chǎn)供給對需求的反應(yīng)過程房地產(chǎn)需求上升時空置房的消化租金和價格更多買家進入既定供給量市場（價格持續(xù)上升到某一點）投資者和開發(fā)商進入開發(fā)市場（經(jīng)濟良好、政局穩(wěn)定）建設(shè)項目陸續(xù)上馬，供給價格逐漸供給滿足部分需求之后空置率租金、價格房產(chǎn)商利潤（建設(shè)量的上升引

18、起開發(fā)成本）停止新項目啟動房地產(chǎn)需求較少時空置率租金、價格空置房低價位消化/繼續(xù)空置/被迫拆除，保持該狀態(tài)直到需求再次上升第44頁，共56頁。2.4.4房地產(chǎn)市場供求均衡1.房地產(chǎn)供求平衡的內(nèi)涵房地產(chǎn)供求平衡的含義總量的均衡和結(jié)構(gòu)的均衡供給與需求的均衡狀態(tài)，即房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格一致，供給數(shù)量與需求數(shù)量一致的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)。如圖所示：PQDSNMN1M2M1EFGON2HI第45頁，共56頁。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)均衡房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類物業(yè)及其相互間的關(guān)系，也稱為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。按功能特點：住宅、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房及其他房屋。按檔次：低檔住宅、中檔住宅、高檔住宅寫字樓：甲、乙、丙級商

19、用房：商鋪、商場、酒店、賓館和娛樂用房等第46頁，共56頁?；驹硇枨罅亢凸┙o量的變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響需求和供給變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響PQD0S1NMN1M1M2E0E2E1OS0D1PQD0NMN1M1M2E0E2E1OS0第47頁，共56頁。原理要義均衡狀態(tài)的形成必須是供給和需求的兩種力量相互作用結(jié)果均衡狀態(tài)的構(gòu)成要素，不但包括供給價格和需求價格一致，也包括供給數(shù)量和需求數(shù)量的一致理論分析，通常把房地產(chǎn)供給量或者需求量作為房地產(chǎn)價格的函數(shù)供給與需求的均衡包括兩個層次，微觀層次；宏觀層次上第48頁，共56頁。供求均衡的現(xiàn)實意義房地產(chǎn)市場運行所追求的目標(biāo)均衡只是相對的：求略

20、大于供的狀態(tài)；供略大于求的狀態(tài)（理想狀態(tài)）微觀方面：房地產(chǎn)商應(yīng)重視市場供給和需求的變動，及時調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營策略和計劃宏觀方面：國家利用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟杠桿引導(dǎo)供求曲線沿著人們所希望的方向移動，達到新的均衡狀態(tài)第49頁，共56頁。2.房地產(chǎn)市場的非均衡表現(xiàn)為三種狀態(tài)：總量性供不應(yīng)求狀態(tài)1980年，我國住房租售價格比為1：145國際1：81978年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積3.6m2，低于1949年4.5m2。PQD1S1NM4N1M2M1EOS0D0M3第50頁，共56頁?？偭啃怨┻^于求狀態(tài)微觀經(jīng)濟層次盲目擴大生產(chǎn)宏觀缺乏調(diào)節(jié)20世紀(jì)90年代（9293年）房地產(chǎn)過熱，90年代末供給過剩95年底，積壓5031萬m2，96年6624萬m2 ，98年底8000萬m2 ，其中住房積壓占80%。結(jié)構(gòu)性供求失衡狀態(tài)一般由于供