[湖北]高端住宅項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告(圖文并茂 167頁)

1、xx城項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告報(bào)告背景123研究時(shí)間報(bào)告歷程資料來源2012年3月2012年5月項(xiàng)目立項(xiàng)地塊勘測規(guī)劃咨詢策劃公司選取市場調(diào)研客戶訪談專題研究首輪初稿多輪修正終稿完成武漢市政府工作報(bào)告（2008-2010年），世聯(lián)市場數(shù)據(jù)，武漢2011年房地產(chǎn)市場年報(bào)，客戶訪談問卷2武漢城市甲板青山首席觀江走廊報(bào)告思路城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)四個(gè)維度宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)三個(gè)前提問題一：項(xiàng)目客戶是哪些？問題二：他們需求什么？兩個(gè)核心問題3報(bào)告核心內(nèi)容目標(biāo)中交地產(chǎn)全國戰(zhàn)略布局，在華中區(qū)域武漢樹立品牌影響；四年內(nèi)開發(fā)完畢，取得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益；分析從城市、區(qū)域、項(xiàng)目、企業(yè)四個(gè)維度出發(fā)，再結(jié)合

2、宏觀政策、中觀市場、微觀項(xiàng)目特質(zhì)，分析項(xiàng)目客戶是誰？客戶的需求是什么？實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)策略及整體定位；項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議及營銷建議；4報(bào)告目錄框架四個(gè)維度2兩個(gè)問題4項(xiàng)目定位5三個(gè)前提3物業(yè)發(fā)展建議6營銷策略建議7報(bào)告總綱15Part 1 報(bào)告總綱6四個(gè)維度兩個(gè)問題項(xiàng)目定位三個(gè)前提物業(yè)發(fā)展建議營銷策略建議報(bào)告總綱項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)布局全國全新生活良好收益123完成中交地產(chǎn)全國戰(zhàn)略布局的目的；擴(kuò)大在華中區(qū)域的影響力；在武漢房地產(chǎn)市場上樹起中交旗幟；以國際的、人文的、濱水的特性帶給青山一種可逛、可逛、可留、可樂、可住、可玩、可學(xué)的時(shí)尚生活范；打造武漢濱江新典范；在項(xiàng)目四年開發(fā)周期內(nèi)取得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益

3、擴(kuò)大中交品牌影響力7區(qū)域首發(fā)青山唯一青山唯一濱江公園青山唯一城市甲板青山唯一新天地特色風(fēng)情商業(yè)街青山唯一的首席一線江景住宅青山唯一觀江公寓紅鋼城城市升級(jí)首個(gè)項(xiàng)目紅鋼城城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目我們將引爆紅鋼城區(qū)域我們將重塑紅鋼城城市價(jià)值實(shí)力中交，獻(xiàn)禮江城一站式生活體驗(yàn)項(xiàng)目定位武漢城市甲板 濱江商務(wù)先驅(qū)形象定位區(qū)域首發(fā) / 一線江景 / 區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品定位10Part 2 四個(gè)維度11四個(gè)維度兩個(gè)問題項(xiàng)目定位三個(gè)前提物業(yè)發(fā)展建議營銷策略建議報(bào)告總綱武漢定位：國家歷史文化名城，中部地區(qū)的中心城市，全國重要的工業(yè)基地、科教基地和交通通信樞紐，是湖北的省會(huì)城市，政治、經(jīng)濟(jì)、文教、交通中心武漢在全國武漢在湖北武漢景

4、色四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)126756.2億/ 12.5%2959.04億/ 18%23738.09 / 14.1%4255億 / 22.1%117.33億/ 34%武漢市2011年GDP達(dá)到6756.2億元，同比增長12.5%2011年武漢社會(huì)消費(fèi)品零售總額2959.04億，比上年同期增長18%城市居民人均可支配收入達(dá)到23738.09元，比上年同期增長14.1%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資4255億元，增長22.1%出口總額117.33億美元，增長34%商品繁榮經(jīng)濟(jì)增長民生保障動(dòng)力強(qiáng)勁開放武漢經(jīng)濟(jì)：2011年武漢各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)中有進(jìn)，保持穩(wěn)步增長，高于全國平均增速武漢市經(jīng)濟(jì)水平的提高，將吸引更多開發(fā)

5、商進(jìn)行投資建設(shè)，中交地產(chǎn)進(jìn)入武漢是大勢所趨,也是中交地產(chǎn)重要布局之一！四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)13武漢房地產(chǎn)：步入1.5線城市，房地產(chǎn)市場很活躍，各項(xiàng)指標(biāo)都名列前茅2011年全國典型城市成交均價(jià)排行，武漢同比漲幅為8.47%，位居第三2011年全國典型城市成交面積排行，武漢市位居第三位，全年成交1109 萬方2011年武漢地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP20，外來開發(fā)商占據(jù)大多數(shù)，前六名只有兩家本地企業(yè)2011年，武漢土地市場活躍，13次掛牌、6次招標(biāo)，共成功出讓土地205宗，同比增加6宗四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)14武漢未來發(fā)展：隨著武漢城市化進(jìn)程的快速邁進(jìn)，城市功能定位由中部重要的中心城市上升為我國中

6、部地區(qū)中心城市四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)整合新城和與之聯(lián)動(dòng)發(fā)展的新城組團(tuán)形成新城組群，規(guī)劃形成以主城區(qū)為核心，六大新城組群均衡發(fā)展的都市發(fā)展區(qū)；主城區(qū)：以三環(huán)線內(nèi)地區(qū)為主，包括局部外延的沌口、廟山和武鋼地區(qū)；新城組群：由主城區(qū)向外沿陽邏、豹懈、紙坊、常福、漢水、盤龍等方向構(gòu)筑六條城市空間發(fā)展軸。形成東部、東南、南部、西南、西部和北部等六大新城組群。本項(xiàng)目位于武漢市主城區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下圖項(xiàng)目指標(biāo)單位用地面積5.16萬平米容積率3.8建筑面積19.6萬平米住宅建面11.8萬平米商業(yè)建面7.8萬平米其他條件套型面積90平方米以下的商品房建設(shè)面積不低于住房總建筑規(guī)模的66%15城市維度小結(jié)：武漢經(jīng)濟(jì)水

7、平發(fā)達(dá)，增長迅猛，發(fā)展?jié)摿薮螅康禺a(chǎn)市場活躍武漢可承接中交地產(chǎn)的全國化戰(zhàn)略布局的要求國家歷史文化名城，我國中部地區(qū)的中心城市，全國重要的工業(yè)基地、科教基地和交通通信樞紐武漢之于全國武漢之于湖北2011年武漢各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)中有進(jìn)，保持穩(wěn)步增長，高于全國平均增速武漢步入1.5線城市，房地產(chǎn)市場很活躍，各項(xiàng)指標(biāo)都名列前茅武漢是湖北的省會(huì)城市，政治、經(jīng)濟(jì)、文教、交通樞紐武漢地位武漢經(jīng)濟(jì)武漢房地產(chǎn)市場 啟示四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)16青山區(qū)是武漢市中心城區(qū)之一，工業(yè)實(shí)力雄厚41117529/ 44924080 5598青山區(qū)4大產(chǎn)業(yè)：鋼鐵、石油、船舶、環(huán)保，為武漢鋼鐵石化重工業(yè)區(qū)青山區(qū)工業(yè)生產(chǎn)總值14

8、35.3億元，位于武漢各城區(qū)第1位青山區(qū)總?cè)丝?49240人，武鋼在崗員工117529人，人口結(jié)構(gòu)比較單純青山區(qū)工業(yè)廢氣、廢水排放量占全市的80和55區(qū)域項(xiàng)目成交客戶中98來自青山區(qū)地緣性客戶業(yè) 強(qiáng)工業(yè)單一污染封閉青山組團(tuán)四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)1718“十里鋼城，沉淀56年風(fēng)華”，工業(yè)發(fā)展史就是青山城市的發(fā)展史50年代60-70年代2000年-今“青山位于武漢市東南部，隨著國家”一五” 重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目武鋼的興建，于1956年建區(qū)至今有56年的歷史，轄區(qū)面積89.5平方公里，常駐人口48.53萬，轄10個(gè)街道辦事處和1個(gè)管委會(huì)，共有112個(gè)社區(qū)，13個(gè)行政村?！?954年青山地區(qū)建設(shè)鋼鐵聯(lián)合企業(yè)

9、1955年建立武漢市青山區(qū)、湖北省青山熱電廠1958年武漢重型鑄鍛廠、武漢船用機(jī)械廠開始動(dòng)工興建2000年 1月1日青山區(qū)喜迎新千年民俗民間文體活動(dòng)大型展演在和平廣場舉行2001年 1月11日青山區(qū)西大門大型雕塑奮飛的鋼城建成2003年 8月被列入武漢市“十五”規(guī)劃三大文化項(xiàng)目之一的青山文化藝術(shù)中心舉行奠基典禮2004年青山區(qū)文化館被評(píng)為國家一級(jí)文化館1964年將原屬青山區(qū)9個(gè)人民公社劃歸洪山區(qū)管轄。青山區(qū)從此無農(nóng)業(yè)生產(chǎn)1970年武漢石油化工廠1979年中國第一冶金建設(shè)公司1980年武東火車站建成新型自動(dòng)化編組站1981漢口至青山水陸客運(yùn)聯(lián)運(yùn)開通1987年青山外貿(mào)碼頭動(dòng)工興建1988年青山區(qū)港

10、東經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)1991年青山臨江公園開工興建、青山商場成為全市第8家銷售額超億元的大型商場。80-90年代四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)18工業(yè)之長：以鋼興區(qū)，以油提速，以船破浪，以電驅(qū)動(dòng)，鋼鐵、石化、船舶、環(huán)保四大產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，并延伸工業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)圍繞打造百億船舶生產(chǎn)出口基地，支持青山船廠、461廠、471廠等骨干企業(yè)，加快建成內(nèi)陸地區(qū)最大的特種船舶制造基地。圍繞武鋼建設(shè)國際一流的冷軋硅鋼片、汽車板和高性能結(jié)構(gòu)鋼等精品鋼材生產(chǎn)基地，延伸鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈。圍繞武石化建設(shè)中部地區(qū)最大的國家特大型煉化一體化企業(yè)，搶抓中石化80萬噸乙烯建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)機(jī)遇，形成石化產(chǎn)品深加工和新材料化工配套產(chǎn)業(yè)鏈。圍繞打造國家環(huán)保

11、產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)，加快建設(shè)青山環(huán)保科技園，延伸工業(yè)再生資源綜合利用產(chǎn)業(yè)鏈。四大產(chǎn)業(yè)石化電力鋼鐵船舶四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)1920交通之勢：“三橋一站”，水、陸、空全立體交通格局，通達(dá)九州2天興洲長江大橋3陽邏長江大橋1二七長江大橋4武漢火車站【天興洲長江大橋】武漢市第6座長江大橋，2009年12月26日建成通車，全長4657米，設(shè)計(jì)時(shí)速80公里。【陽邏長江大橋】武漢市第5座長江大橋，2007年12月26日正式建成通車，全線貫通武漢長達(dá)188公里的公路外環(huán)線，設(shè)計(jì)行車速度 120公里/小時(shí)。【二七長江大橋】分別與建設(shè)大道延長線、建設(shè)渠路、解放大道及規(guī)劃沿江大道等交通干道相交，雙向六車道，主線局部

12、為雙層橋型式，快速分流過江車輛。預(yù)計(jì)2011年9月30日建成通車。【武漢火車站】總投資超過140億元，將建設(shè)20條鐵軌線，11座站臺(tái)，是正在建設(shè)的京港高速鐵路的重要站點(diǎn)。隨著“三橋一站”等一批重大市政項(xiàng)目在2010年前后相繼建成，青山地區(qū)將打破相對(duì)封閉的交通格局，交通地理位置將從武漢市的城區(qū)交通“終點(diǎn)”演變成中環(huán)、外環(huán)上的“節(jié)點(diǎn)”，樞紐地位將逐步凸現(xiàn)。陽邏長江大橋天興洲長江大橋二七長江大橋武漢火車站四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)20規(guī)劃之勢：青山區(qū)整體城市規(guī)劃布局依舊延續(xù)了西居?xùn)|工的大格局，并形成兩區(qū)兩帶四園的布局高鐵經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)濱江商務(wù)區(qū)臨站服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶工人村都市產(chǎn)業(yè)園節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)園船舶

13、配套產(chǎn)業(yè)園北湖工業(yè)園兩區(qū)兩帶四園東工西居21四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)青山區(qū)比較閉塞，產(chǎn)業(yè)和居民以武鋼系為主，隨著武鋼發(fā)展逐漸放緩，區(qū)域的客戶消費(fèi)和置業(yè)外溢“青山就是為武鋼而建立的，就是工業(yè)區(qū)，也沒什么好玩的，就一個(gè)和平公園” -訪談本地市民“青山的基本不在內(nèi)部買房子，多半去了徐東，也有去漢口的，很典型的內(nèi)生性區(qū)域” -訪談青山青城華府銷售經(jīng)理有錢的去徐東消費(fèi)，更有錢的就去武廣了，青山的商場發(fā)展落后了” -訪談青山居民武鋼難以維持在鋼鐵市場上的地位，國內(nèi)的鋼材需求量逐漸減少，且未來看不到增長的可能性。除非再一次匪夷所思弄出4萬億投資這樣的大手筆 -南方周末青山在武漢產(chǎn)值連續(xù)多年貢獻(xiàn)較大，但卻沒有

14、成為市民向往和驕傲的空間。外溢青山處于武漢主城區(qū)生態(tài)圈末端四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)22 生態(tài)居住區(qū)青春創(chuàng)業(yè)區(qū)濱水休閑區(qū)奧山世紀(jì)城科學(xué)教育區(qū)金三角商業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套居住區(qū)濱江文化活動(dòng)帶中央政務(wù)區(qū)生態(tài)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)Business Park商務(wù)花園中小企業(yè)培育基地特色商業(yè)核和平公園創(chuàng)業(yè)片區(qū)（已啟動(dòng)）依托奧山世紀(jì)廣場形成活力商務(wù)核心奧山世紀(jì)城青山區(qū)政府23在濱江商務(wù)區(qū)規(guī)劃的三大板塊中，本項(xiàng)目位于生態(tài)圈的末端，我們是后發(fā)區(qū)域的首發(fā)項(xiàng)目創(chuàng)富片區(qū)（2013年啟動(dòng)）和平公園及周邊文化公建形成公共文化核心及政務(wù)、商務(wù)中心創(chuàng)新片區(qū)（2016年啟動(dòng)）紅房子保護(hù)開發(fā)形成特色商業(yè)核心紅鋼城在整個(gè)青山都在進(jìn)行改造的情況下，發(fā)展

15、滯后，可開發(fā)潛力巨大，中交地產(chǎn)武漢公司是區(qū)域開發(fā)的領(lǐng)頭羊！四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)23項(xiàng)目所在紅鋼城，城市印象差，商業(yè)氛圍淡薄，居住環(huán)境一般1、城市印象差;商業(yè)居住環(huán)境差，老武鋼工業(yè)區(qū)污染嚴(yán)重住宅以武鋼職工老住區(qū)，紅房子為主，房地產(chǎn)發(fā)展屬于初級(jí)階段商業(yè)不發(fā)達(dá)，項(xiàng)目周邊最近的青揚(yáng)十街作為唯一的商業(yè)中心，檔次低購物環(huán)境一般業(yè)態(tài)單一城市印象差城市基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施發(fā)展滯后居住城市印象青山人其實(shí)都不喜歡青山，污染嚴(yán)重，大家買房子都愿意到外面去買，在平時(shí)休閑娛樂也都愿意去外面，青山的商場也沒有幾個(gè)，就青楊十街和建二，里面也沒什么牌子，年輕人都不愿意在這邊消費(fèi)。 青山居民朱小姐紅鋼二街青揚(yáng)十街四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)

16、目企業(yè)24青山紅鋼城曾經(jīng)很美好，但青山區(qū)現(xiàn)在是一個(gè)沒落的區(qū)域，是武漢市價(jià)值的末端，我們項(xiàng)目處于青山區(qū)價(jià)值末端位于青山價(jià)值鏈末端，區(qū)域未來規(guī)劃很好，但是現(xiàn)在短期內(nèi)難借勢立足當(dāng)下深耕紅鋼城區(qū)域進(jìn)行區(qū)域價(jià)值重塑，引爆區(qū)域市場 啟示區(qū)域維度小結(jié)：本項(xiàng)目處于青山去價(jià)值末端，未來規(guī)劃短期難以借勢，應(yīng)該立足當(dāng)下，深耕紅鋼城區(qū)域，重塑區(qū)域價(jià)值四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)25區(qū)位：本項(xiàng)目位于武漢市傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)配套居住區(qū)，青山區(qū)紅鋼城板塊，毗鄰三環(huán)線和天興洲大橋武昌漢口漢陽6KM2KM交通區(qū)位距武漢站6KM，建設(shè)十街改造后不到十分鐘即可到達(dá)武漢站距青山區(qū)政府2KM，5分鐘內(nèi)直達(dá)26四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)地塊四至：

17、項(xiàng)目位于武漢市青山區(qū)紅鋼二街13號(hào)東至武漢市第四十九中學(xué)，四十九中為武漢市重點(diǎn)中學(xué)南至20米寬紅鋼二街西至武鋼四街坊北至40米寬臨江大道，堤壩至江灘之間有挖沙廠、軋鋼車間等工業(yè)，影響低樓層觀江景觀地塊內(nèi)部：地塊內(nèi)多為廠房和辦公樓，拆遷難度較小四至：地塊內(nèi)部為廠房，西側(cè)為工業(yè)企業(yè)的配套居住區(qū)，東南側(cè)為學(xué)校用地，北向有待開發(fā)江景資源北側(cè)道路北側(cè)道路北側(cè)江灘東側(cè)學(xué)校西側(cè)街區(qū)內(nèi)部廠房南側(cè)道路內(nèi)部廠房如何利用項(xiàng)目周邊的江景資源和教育資源是本項(xiàng)目重要的研究方向四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)居住建筑布局應(yīng)距離堤防保護(hù)線不少于100米；用地東西兩側(cè)各控制10米寬公共通道；用地北側(cè)臨江大道控制25米寬綠化帶，用地臨南

18、側(cè)紅鋼二街控制10米寬綠化帶，用地臨用地東側(cè)公共通道控制20米寬綠化帶；用地內(nèi)建筑后退北側(cè)臨江大道紅線距離不少于35米， 后退南臨紅鋼二街道路紅縣距離不少于15米；項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)：中小規(guī)模高容積率項(xiàng)目，規(guī)劃限制條件較多，商業(yè)占比高項(xiàng)目指標(biāo)單位用地面積5.16萬平米容積率3.8建筑面積19.6萬平米住宅建面11.8萬平米商業(yè)建面7.8萬平米土地成本519萬/畝樓面價(jià)2050元/平米其他條件套型面積90平方米以下的商品房建設(shè)面積不低于住房總建筑規(guī)模的66%28四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)交通：區(qū)域外的大交通順暢，但是面向青山區(qū)內(nèi)通達(dá)性較差，交通微循環(huán)不暢對(duì)人流集散形成制約臨江大道：2車道改為雙向6車道，

19、預(yù)計(jì)今年動(dòng)工，道路的改造將極大改善地塊周邊環(huán)境，為區(qū)域的發(fā)展奠定基礎(chǔ)三環(huán)線、天興洲長江大橋：通過三環(huán)線可到達(dá)漢口、漢陽地區(qū)紅鋼二街、建設(shè)八路：道路20米，實(shí)際行車道不足10米，制約地塊的通達(dá)性和平大街：地塊距離青山主干道和平大街600米，可快速到達(dá)武昌各個(gè)區(qū)域29四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)資源：江景資源稀缺但不唯一，江灘面積是武昌最大，現(xiàn)階段觀賞性不強(qiáng)，教育資源強(qiáng)勢，社區(qū)配套資源不足稀缺但不唯一：城市層面上武漢江湖景觀豐富，區(qū)域?qū)用嫔吓R江路二環(huán)線至三環(huán)線沿線待開發(fā)，江景資源豐富不稀缺現(xiàn)階段觀賞性不強(qiáng)：受防洪堤/防洪墻及樹木的遮擋影響，項(xiàng)目低層建筑無法直接觀賞江景北側(cè)江灘景觀不佳，預(yù)計(jì)2012年堤

20、改墻工程后會(huì)有改觀線三環(huán)線工一路業(yè)荊州街臨江大道和平二環(huán)大長江青山十里江灘道學(xué)校概況：武漢市第四十九中學(xué)創(chuàng)建于1957年，是湖北省首批省級(jí)示范高中，是武漢市市區(qū)政府共建的十所優(yōu)質(zhì)示范學(xué)校之一學(xué)生人數(shù)：四十九中高中部40個(gè)班，每班40人，共計(jì)學(xué)生約1600人師資力量：學(xué)校在職教師138人沿街商鋪紅鋼二街社區(qū)配套以沿街底商為主，休閑娛樂業(yè)態(tài)缺乏四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)項(xiàng)目屬性：區(qū)域?qū)傩裕悍浅鞘泻诵膮^(qū)傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)配套居住區(qū)，城市邊緣的價(jià)值洼地，商業(yè)氛圍淡薄資源優(yōu)勢優(yōu)質(zhì)教育資源優(yōu)勢突出，一線臨江是項(xiàng)目的標(biāo)簽，可提高溢價(jià)水平中小規(guī)模占地面積5.16萬平米，建筑面積19.6萬平方米高容積率容積率3.8高

21、商業(yè)占比商業(yè)占比40%，約7.8萬平方米北商南居居住建筑布局應(yīng)距離堤防保護(hù)線不少于100米，北側(cè)排布商業(yè)，南側(cè)排布住宅項(xiàng)目維度小結(jié)：我們是非城市核心區(qū)，具有一定江景、教育資源，中小規(guī)模、高容積率、高商業(yè)占比項(xiàng)目31四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)如何提升區(qū)域價(jià)值，最大化利用江景及教育資源，用技術(shù)手段規(guī)避地塊限制條件將是項(xiàng)目打造關(guān)鍵因素啟示企業(yè)實(shí)力：世界500強(qiáng)，央企實(shí)力雄厚，品牌知名度高，全國化戰(zhàn)略布局中交地產(chǎn)有限公司中交地產(chǎn)武漢開發(fā)有限公司中交集團(tuán)中國交通建設(shè)股份有限公司成立于2006年10月8日，是由中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司（國務(wù)院國資委監(jiān)管的中央企業(yè)）整體重組改制并獨(dú)家發(fā)起設(shè)立的股份有限公司，是

22、中國第一家成功實(shí)現(xiàn)境外整體上市的特大型國有基建企業(yè)中交地產(chǎn)有限公司（簡稱中交地產(chǎn)），成立于2011年3月6日，注冊(cè)資本金50億元人民幣。是中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司獨(dú)資設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)。 中交地產(chǎn)武漢開發(fā)有限公司是由中交地產(chǎn)有限公司旗下華通置業(yè)有限公司與中交第二航務(wù)工程局有限公司共同出資、為開發(fā)武漢市青山區(qū)紅鋼城項(xiàng)目而設(shè)立的項(xiàng)目公司，成立于2012年2月20日四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)32企業(yè)戰(zhàn)略：圍繞“國際一流的高品質(zhì)交通地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值創(chuàng)造者”的戰(zhàn)略定位，通過“三步走”逐步實(shí)現(xiàn)從“國際化積累-步入國際化-實(shí)現(xiàn)國際化”的長遠(yuǎn)發(fā)展1優(yōu)先做大體量規(guī)模，充分挖掘股份公司內(nèi)部已有存量資源與外部市場發(fā)展機(jī)

23、遇，積極拓寬盈利來源，并全面提升業(yè)務(wù)開發(fā)管理能力。同時(shí)，積極試水海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國際化布局積累經(jīng)驗(yàn)。2戰(zhàn)略聚集，步入國際化3四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)國內(nèi)與國外并舉，做大與做強(qiáng)并舉。做強(qiáng) “交通地產(chǎn)”核心業(yè)務(wù)，形成差異化競爭特色與產(chǎn)品開發(fā)特點(diǎn)；重視價(jià)值鏈持有經(jīng)營環(huán)節(jié)，形成初具規(guī)模的持有物業(yè)積累，并形成較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力；實(shí)現(xiàn)海外全面布局，步入國際化發(fā)展階段，市場競爭能力全面提升全面超越，實(shí)現(xiàn)國際化做強(qiáng)“交通地產(chǎn)”核心業(yè)務(wù)，拓展交通地產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品線，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，重視價(jià)值鏈前后向一體化延伸，沉淀規(guī)模領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)積累；實(shí)現(xiàn)海外重點(diǎn)區(qū)域深耕發(fā)展，圍繞地產(chǎn)金融領(lǐng)域建設(shè)全面

24、的地產(chǎn)投資開發(fā)商能力國際化積累33企業(yè)維度小結(jié)：本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)企業(yè)速度、品跑、利潤的目標(biāo)有一定困難，不適宜選擇挑戰(zhàn)型站位速度第一：樹立品牌：巨頭企業(yè)揭開新的篇章、進(jìn)入武漢市場的開山之作，肩負(fù)著向武漢市場和地方政府展示企業(yè)開發(fā)水平、樹立品牌口碑的使命！2012年下半年動(dòng)工、2013年下半年入市，總開發(fā)周期4年，年均消化量達(dá)到6.6萬平米！資金效率：追求合理利潤34在當(dāng)前市場環(huán)境下，本項(xiàng)目兼顧溢價(jià)、速度與品牌有一定困難，不適宜選擇挑戰(zhàn)型站位四個(gè)維度城市區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)啟示企業(yè)目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)?要結(jié)合宏觀政策、中觀市場、微觀項(xiàng)目特質(zhì)三個(gè)前提條件來解決！35Part 3 三個(gè)前提36四個(gè)維度兩個(gè)問題項(xiàng)目定位三個(gè)前

25、提物業(yè)發(fā)展建議營銷策略建議報(bào)告總綱宏觀調(diào)控成為常態(tài)，未來一段時(shí)間內(nèi)調(diào)控政策將不會(huì)放松，形成由堵向疏的轉(zhuǎn)變2012兩會(huì)定調(diào)：房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松。2011年調(diào)控政策37三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)武漢市場表現(xiàn)：限購令下，首置和首改客戶成為市場主流，再改及以上客戶減少，偏愛三房產(chǎn)品武漢版限購令與2011年2月23日正式執(zhí)行；限購令明確規(guī)定：對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)、能夠提供本市1年納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；(一個(gè)家庭只能購買2套住房，只有本市家庭的首改及非本市戶籍家庭首置才能購房)對(duì)已

26、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其出售住房 ；(有2套住房的本市家庭無再改購房資格；非本市戶籍家庭無首改購房資格)三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)首置客戶不受限購影響首改客戶再改及以上客戶受限購影響限制購買首置客戶珍惜自己購房資格，購房需求向三房傾斜購買力較強(qiáng)首置購房者，直接購買三房產(chǎn)品首改客戶受影響較小，直接購買三房購買力較弱首置購房者被迫直接購買2房等待購買力提升后再買2房需求下降，三房需求上升大戶型購買者變少38青山市場表現(xiàn)：傳統(tǒng)剛需板塊，受到調(diào)控影響弱于中心區(qū)，處于以

27、價(jià)換量階段，局部降價(jià)后，銷售套數(shù)可迅速回升2012年2月份2011年底開盤初期開盤初期月均去化90-100套隨著調(diào)控深入，年底銷售遇到困難，月均去化30-40套左右推出特價(jià)房降價(jià)，積壓需求釋放，速度實(shí)現(xiàn)回升，銷售120余套20套40套100套60套80套青城華府月均去化速度變化（不包含開盤）2011年1-11月青山區(qū)各戶型成交價(jià)格變化二月份出現(xiàn)小陽春，青城華府這個(gè)項(xiàng)目賣了90多套；主要原因有兩個(gè)，一個(gè)是開發(fā)商扛不住了，銷售壓力比較大，二月份普遍降價(jià)，二是客戶扛不住了，積壓了一年的需求湊著降價(jià)一下釋放出來。福星惠譽(yù)青城華府項(xiàng)目經(jīng)理張小姐2011年上半年，青山區(qū)銷售價(jià)格未出現(xiàn)明顯價(jià)格波動(dòng)，隨著調(diào)控

28、的深入，2011年9-10月出現(xiàn)局部降價(jià)，年底價(jià)格回升剛性需求為主：以區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目青城華府的表現(xiàn)為例，2011年底銷售遇到困難，進(jìn)行降價(jià)措施，積壓需求釋放，速度實(shí)現(xiàn)回升39三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)宏觀政策小結(jié)：宏觀政策調(diào)控是常態(tài)，未來高增長不可期，投資受抑，剛需為王首置首改為主市場上主流客戶以不受限購政策影響的剛需客戶為主三房需求上升首置客戶珍惜自己購房資格，購房需求向三房傾斜120平米以下120平米以下的戶型受到客戶追捧，去化速度快調(diào)控政策下武漢市場表現(xiàn)：調(diào)控是常態(tài)宏觀調(diào)控成為常態(tài)，未來一段時(shí)間內(nèi)調(diào)控政策將不會(huì)放松房價(jià)上漲遏制目前處于全面促銷和局部降價(jià)階段，未來市場將開始逐漸復(fù)

29、蘇本地需求為主投資受抑，外地購房者比例降低，本地需求成為市場的絕對(duì)主流調(diào)控政策下全國市場表現(xiàn)：調(diào)控政策下青山市場表現(xiàn)：三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)項(xiàng)目不適合定位高端，應(yīng)貼合市場，緊抓主流住宅市場格局：本項(xiàng)目位于青山區(qū)低價(jià)值板塊的紅鋼城板塊的邊緣，區(qū)域認(rèn)知度低紅鋼城板塊奧山板塊徐東板塊黃陂板塊產(chǎn)品均以高層為主，價(jià)格和品質(zhì)方面，徐東板塊奧山板塊紅鋼城板塊黃陂板塊三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)4130507090110130150一房兩房三房四房青城華府 奧山世紀(jì)城 鉑金華府 新長江青源 青城國際 107公館青山1958 菁華園 玲瓏匯錦繡龍?zhí)独讶A庭江南春城供應(yīng)：市場產(chǎn)品供給以70-

30、90的兩房和110-130三房為主， 90-110之間的緊湊型三房市場稀缺42三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)需求：客戶需求戶型以三房和兩房戶型為主，是成交的主力戶型青山區(qū)2011年1-11月戶型成交結(jié)構(gòu)（套）43三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)住宅客戶：改善客戶外溢到徐東及奧山片區(qū),客戶以地緣剛需客戶為主，市場封閉，客戶價(jià)格敏感奧山板塊徐東板塊紅鋼城板塊白玉山黃陂板塊中高端高端中端低端紅鋼城板塊奧山板塊徐東板塊黃陂板塊紅鋼城板塊紅鋼城板塊主流客戶客戶敏感點(diǎn)價(jià)格交通地理位置配套戶型環(huán)境高端中高端中端低端三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)44戶型補(bǔ)缺，主打90-110 緊湊三房；充分挖

31、掘江景資源、教育資源對(duì)項(xiàng)目帶來的利好；主抓主區(qū)域內(nèi)地緣客戶；啟示：以有打無稀缺90-110 緊湊三房有較大市場機(jī)會(huì)項(xiàng)目江景資源、教育資源優(yōu)勢明顯，可形成差異化競爭優(yōu)勢三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)住宅市場小結(jié)：針對(duì)住宅市場客戶不活躍，三房機(jī)會(huì)大的情況，項(xiàng)目可以通過挖掘江景資源和教育資源，打造稀缺小三房產(chǎn)品，來抓住客戶擺脫競爭市場封閉，客戶以地緣客戶為主，對(duì)價(jià)格敏感；改善客戶外溢45商業(yè)市場格局：青山有建二、紅鋼城兩個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，項(xiàng)目周邊以服務(wù)社區(qū)的底商為主，現(xiàn)狀商業(yè)氛圍淡薄商業(yè)市場1234商業(yè)價(jià)值商業(yè)環(huán)境商業(yè)功能商業(yè)走勢沿和平大道由西南向東北遞減，并形成了徐東奧山建二=紅鋼城三環(huán)外的

32、價(jià)值梯度，由和平大道向兩側(cè)遞減青山區(qū)商業(yè)以滿足家庭日常消費(fèi)的零售功能為主，餐飲、休閑、娛樂功能薄消費(fèi)環(huán)境和設(shè)施落后，與中青年主力消費(fèi)群體驗(yàn)式消費(fèi)的需求不匹配依托大規(guī)模綜合體的強(qiáng)勢帶動(dòng)作用，奧山片區(qū)將取代徐東成為新的外溢消費(fèi)目的地；創(chuàng)富片區(qū)的開發(fā)啟動(dòng)，依托中心區(qū)位優(yōu)勢，商業(yè)價(jià)值將逐步顯現(xiàn)紅鋼城商圈建二/奧山商圈徐東商圈二七長江大橋三環(huán)外商圈沿街商鋪紅鋼二街三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)供求競爭：未來創(chuàng)富片區(qū)2012年啟動(dòng)，未來有大量商業(yè)入市，將可發(fā)展為新的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，競爭更加激烈107公館青城國際青城華府錦繡龍?zhí)肚嗌?958雨澤項(xiàng)目大橋項(xiàng)目南洋金地項(xiàng)目38街坊 33街坊 42街坊 43

33、街坊 45街坊 46街坊 奧山世紀(jì)城大華鉑金華府紅鋼城板塊未來供應(yīng)預(yù)計(jì)13萬平米創(chuàng)富片區(qū)未來供應(yīng)預(yù)計(jì)36.7萬平米，其中約14.3萬平米自持奧山板塊未來供應(yīng)55萬平米，其中30萬平米自持20162015單位：萬平方米20201120122013201436.40.60.5 總計(jì)7.1 總計(jì)9.75.34.75.10.74.9自持8.3自持6 總計(jì)35自持300.81.90.9創(chuàng)富片區(qū)商業(yè)大量入市說明：創(chuàng)富片區(qū)地塊的規(guī)劃用途根據(jù)濱江商務(wù)區(qū)規(guī)劃進(jìn)行判斷，33、38規(guī)劃為城市綜合體，商業(yè)體量按照奧山世紀(jì)城商業(yè)配比（總建面23%）及自持比例（商業(yè)建面85%）計(jì)算，其他地塊按照20%商業(yè)比例計(jì)算三個(gè)前提

34、宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)47特征社區(qū)型商業(yè)區(qū)域商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心區(qū)位特征沿社區(qū)緊鄰干道一側(cè)排布位于社區(qū)集中區(qū)域及規(guī)劃居住區(qū)公共交通集散地及周邊商務(wù)聚集地居民聚居區(qū)歷史發(fā)展形成的商業(yè)集聚地區(qū)域規(guī)劃中心商圈甚至步行街服務(wù)目標(biāo)客群服務(wù)本社區(qū)及周邊社區(qū)居民，以快捷便利為特點(diǎn)服務(wù)本區(qū)域居民消費(fèi)，兼有一定集聚輻射功能服務(wù)以本區(qū)域以外消費(fèi)者為主商業(yè)集中度及典型特征商業(yè)條狀或點(diǎn)式分布，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)商業(yè)中高度聚集地區(qū)，服務(wù)范圍輻射5平方公里全市商業(yè)最集中地區(qū)，城市地標(biāo)甚至是城市重要旅游目的地基本商業(yè)面積0.06萬平方米2.5萬平方米5萬平方米10萬平方米30萬平方米社區(qū)型商業(yè)街

35、鋪型鄰里型社區(qū)店集超市百貨大型生活中心區(qū)域商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心體量分析：按行業(yè)規(guī)律，本項(xiàng)目7.8萬平米商業(yè)不具備成為市級(jí)商業(yè)中心的條件，且無法與奧山區(qū)域級(jí)商業(yè)競爭48三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)目標(biāo)：作為商業(yè)中心需引入大型品牌商家，品牌商家以租賃物業(yè)為主，需開發(fā)商持有大體量的物業(yè)，與開發(fā)目標(biāo)不匹配關(guān)鍵詞：面積需求集中于2-6萬平米選擇城市成熟核心商圈以租賃為主需開發(fā)商自持物業(yè)品牌商家旗下類別業(yè)態(tài)面積（萬）商業(yè)圈位置輻射范圍及人口物業(yè)租賃/購買天虹商場城市中心店以中高端百貨為主，超市為輔3-6一、二、三線城市的中心區(qū)整個(gè)城市或區(qū)域人口20萬以上購買、租賃、自建，以租賃為主，社區(qū)購物中心以

36、百貨+超市+家居為主，輔以餐飲、娛樂及其他2-5次級(jí)商業(yè)圈或社區(qū)項(xiàng)目核心商圈范圍人口10萬以上大型購物中心以“百貨+超市+家居”為基礎(chǔ)，輔以餐飲、娛樂及其他6-10城市核心、次級(jí)商業(yè)中心或城市住宅密集區(qū)整個(gè)城市或區(qū)域人口40萬以上新世界生活館百貨、超市、餐飲、美容美發(fā)等3.5-6核心商圈，附近有較多居民區(qū)購買或租賃都可以，以租賃為主時(shí)尚館百貨2-4成熟商業(yè)圈大型集中式商業(yè)品牌商家面積需求2-6萬平方米，以租賃為主，需開發(fā)商自持物業(yè)49三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)商業(yè)客戶：由于青山區(qū)商業(yè)用地供應(yīng)量少，以二產(chǎn)為主，居民消費(fèi)比較封閉，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)客戶需求以生活配套為主，集中商業(yè)需求相對(duì)少商業(yè)用

37、地稀缺：2012年以前青山區(qū)商業(yè)用地供應(yīng)量少，區(qū)域大量土地權(quán)屬于武鋼、石化等大型國企青山區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)不發(fā)達(dá)，且居民以產(chǎn)業(yè)工人居多，消費(fèi)習(xí)慣保守，對(duì)集中商業(yè)需求量不多，更偏向于日常生活消費(fèi)；紅鋼城區(qū)片區(qū)人口以中老年人居多，年輕人少，年齡結(jié)構(gòu)老化，中老年人消費(fèi)意愿不強(qiáng)，消費(fèi)集中在紅鋼城片區(qū)，需求生活配套商業(yè)；市場內(nèi)高端消費(fèi)外溢至城市級(jí)核心商圈；供應(yīng)量少二產(chǎn)為主消費(fèi)封閉三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)50居住地占比年齡結(jié)構(gòu)年收入消費(fèi)區(qū)域消費(fèi)要求消費(fèi)場所實(shí)力客戶徐東、奧山板塊20%25408萬以上武廣徐東商業(yè)體量大、檔次高、功能復(fù)合、提供一站式消費(fèi)；國廣、武廣、新世界、銷品茂區(qū)域內(nèi)離

38、家近、生活方便中百倉儲(chǔ)武商建二商場大眾客戶泛青山片區(qū)55%4060歲中年人1825之間低收入年輕人35萬青山片區(qū)內(nèi)的建二、建八等商業(yè)聚集地便宜、檔次中等、交通便利、有部分餐飲和娛樂功能可以承接青山商場、建二商場、青揚(yáng)十街、中百倉儲(chǔ)、麗紅超市、蘇寧電器、工貿(mào)家電、15%60歲以上退休職工24萬商業(yè)體量大、檔次高、功能復(fù)合、提供一站式消費(fèi)；便宜、方便生活、交通便利青山商場、建二商場、菜市場、超市10%18歲以下學(xué)生無徐東環(huán)境舒適、交通便利、較多餐飲、娛樂功能銷品茂、百樂門項(xiàng)目現(xiàn)階段應(yīng)承接大眾客戶對(duì)特色主題商業(yè)和社區(qū)配套商業(yè)的需求來打造；主題性商業(yè)可成為紅鋼城片商圈的有效補(bǔ)充，同時(shí)項(xiàng)目可輻射范圍內(nèi)2

39、.6萬人可支撐社區(qū)配套商業(yè)商業(yè)消費(fèi)者：消費(fèi)實(shí)力一般，消費(fèi)習(xí)慣保守，高端消費(fèi)量少且外溢，生活配套消費(fèi)量多且在區(qū)域內(nèi)消費(fèi)啟示三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)服裝店老板我租的這個(gè)鋪?zhàn)右?800一個(gè)月，10個(gè)平方左右，層高比較高，差不多5米，裝修的時(shí)候我自己把他分成了兩層，用起來比較方便。美甲店老板現(xiàn)在30平米，月租金12000元左右，還不錯(cuò)，辦卡消費(fèi)，都是周邊的住家，還都是挺有錢的呢，在這邊辦一年的卡就幾千塊錢呢，周邊的商鋪比較難租到，其實(shí)我們這個(gè)房子的面積比較小，還只有一層，挺不劃算的，但是沒有辦法，周邊都沒有空鋪?zhàn)?。商業(yè)經(jīng)營者：以臨街店面為主，多集中在社區(qū)外街，以30平米左右的小店面為主，關(guān)

40、注實(shí)用性，青睞面積贈(zèng)送布藝、床上用品老板租金3000多，面積大概10多平米，這條街上不能做餐飲，我們生意還不錯(cuò)，一般一個(gè)月能掙幾千塊錢。那邊小區(qū)新建的鋪?zhàn)?，租金比較高，一個(gè)都在5000元以上，租金貴了，利潤就比較少了，所以那條街上一半是賺的，也有一半是賠的。五金店老板鋪?zhàn)?0平米左右，月租金2000多，租了這幾年房租沒怎么漲，在青山住了十幾年了，就是做周圍居民的生意，原來周邊也有幾家五金店，都被我們淘汰了，主要還是看服務(wù)。關(guān)鍵詞：商鋪面積10-30平米關(guān)注面積贈(zèng)送租金敏感，承租能力不高生活配套型商鋪經(jīng)營情況良好52三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)商業(yè)投資者：青山的主流投資客戶為成長型投資客

41、戶，面積為30-50平米，總價(jià)100萬以內(nèi)投資訴求客戶關(guān)注點(diǎn)客戶特征面積需求代表項(xiàng)目與項(xiàng)目匹配度資產(chǎn)轉(zhuǎn)移型投資客物業(yè)升值潛力巨大，多數(shù)是城市最熱門區(qū)域，或城市規(guī)劃利好片區(qū)；城市頂級(jí)財(cái)富人群，傾向于大單投資物業(yè)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值升值200平米以上大面積商鋪，或一次3間以上商鋪購置穩(wěn)健睿智型投資客地段、升值潛力、規(guī)劃利好、租金收益；有購置商鋪物業(yè)經(jīng)歷，并從中嘗到收益；熱衷于購置固定資產(chǎn)作為資產(chǎn)長期收益的方式；100150平米的中小型商鋪面積奧山世紀(jì)城成長型資產(chǎn)新銳投資客地段、租金收益、總價(jià)、升值潛力、以區(qū)域型客戶為主，對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境較為熟悉，租金情況有一定認(rèn)知；做比較，算賬，看重租金，偏好于購買成熟

42、區(qū)域，能夠?qū)崿F(xiàn)以租養(yǎng)房；3050平米，總價(jià)在100萬以內(nèi)青城華府107公館53三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)消費(fèi)者：青揚(yáng)十街業(yè)主 李女士 45歲 我現(xiàn)在住青揚(yáng)十街，感覺基本生活設(shè)施都能夠滿足，沒必要去那么遠(yuǎn)到你們那邊買什么東西，走過去不算遠(yuǎn)，但是也不算近，普通的紅鋼城都能滿足，節(jié)假日一般都不愿在青山逛街，一般都是去徐東啊什么的。項(xiàng)目應(yīng)承接客戶需求，打造有主題的社區(qū)生活配套型商業(yè)，滿足區(qū)域內(nèi)及項(xiàng)目客戶需求；經(jīng)營者：五金店老板 朱先生 53歲鋪?zhàn)?0平米左右，月租金2000多，租了這幾年房租沒怎么漲，在青山住了十幾年了，就是做周圍居民的生意，原來周邊也有幾家五金店，都被我們淘汰了，主要還是看

43、服務(wù)。投資者：美甲店老板 何女士 28歲如果價(jià)格合適也會(huì)考慮購買商鋪，既可以滿足我的經(jīng)營，還可以算是一種投資。會(huì)考慮買2層的，畢竟會(huì)便宜一點(diǎn)，要是一層還能給我留一個(gè)門臉就更好了，畢竟方便客人直接上到我們店里。投資者特點(diǎn)：青山投資市場處于萌芽階段，投資渠道缺乏關(guān)注點(diǎn)：升值潛力，消費(fèi)者特點(diǎn)：一站式復(fù)合功能型消費(fèi)到徐東及漢口城市級(jí)核心商圈解決，日常生活型消費(fèi)區(qū)域內(nèi)解決關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、商品種類、購物環(huán)境、配套經(jīng)營者特點(diǎn)：小生意人為主，多從事零售行業(yè)，購買方式多樣化、購買1層及1、2層商鋪希望可在1層留有入口關(guān)注點(diǎn)：人流量、消費(fèi)力消費(fèi)者對(duì)于功能復(fù)合一站式的城市級(jí)商圈和社區(qū)生活配套型商業(yè)均有需求；但本項(xiàng)目周

44、邊商業(yè)氛圍淡薄、商業(yè)體量不支撐、后期競爭大，且無法長期持有，所以打造城市級(jí)商圈有難度，建議選擇社區(qū)生活配套型商業(yè)，突出主題，形成對(duì)紅鋼城商圈的有效補(bǔ)充吸引區(qū)域客戶三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)商業(yè)市場小結(jié)：項(xiàng)目不適宜做城市級(jí)和區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，適宜主題社區(qū)型商業(yè)，滿足區(qū)域及項(xiàng)目本身客戶需求區(qū)域級(jí)商業(yè)中心：城市級(jí)商業(yè)中心：不支撐市級(jí)商業(yè)周邊商業(yè)氛圍淡薄、商業(yè)體量小、后期競爭大，且無法長期持有紅鋼城輻射內(nèi)項(xiàng)目在紅鋼城商圈的輻射范圍內(nèi)，項(xiàng)目體量、地段交通難以全面超越紅鋼城奧山崛起35萬方大型商業(yè)綜合體，成為新的區(qū)域商業(yè)核心，分流客戶創(chuàng)富片區(qū)啟動(dòng)大量商業(yè)供應(yīng)，區(qū)域級(jí)商業(yè)中心競爭更加激烈需持有物業(yè)品

45、牌商家以租賃物業(yè)為主，需開發(fā)商持有2-6萬方物業(yè)，與開發(fā)目標(biāo)不匹配社區(qū)型商業(yè)：消費(fèi)厚度支撐周邊人口（26000人）、項(xiàng)目體量可支撐社區(qū)型商業(yè)55三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)商業(yè)客戶：客戶需求支撐承接客戶需求，打造主題社區(qū)生活配套型商業(yè)，滿足區(qū)域內(nèi)及項(xiàng)目客戶需求；寫字樓市場：目前青山辦公物業(yè)較少，僅武鋼寫字樓、青山廣場、火炬大廈、開來九州國際，形象一般青山廣場辦公客戶分析開來九州國際青山廣場火炬大廈三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)56供應(yīng)：未來辦公物業(yè)供應(yīng)量大，主要集中在項(xiàng)目周邊的鋼谷及青山汽車城，兩者是低成本的工業(yè)用地，優(yōu)勢明顯青山中心區(qū)工人村濱江商務(wù)區(qū)商務(wù)格局特征呈散點(diǎn)式分布規(guī)劃

46、建設(shè)中規(guī)劃建設(shè)中典型代表火炬大廈、青山廣場鋼谷（辦公物業(yè)體量15.53萬方）、青山汽車城（辦公物業(yè)體量20萬方）規(guī)劃建設(shè)中未來發(fā)展趨勢無明確規(guī)劃即將啟動(dòng)的大規(guī)模產(chǎn)業(yè)辦公聚集區(qū)規(guī)劃的商務(wù)功能聚集區(qū)，價(jià)值遠(yuǎn)期呈現(xiàn)201220162014鋼谷2012年年底入市，工業(yè)地產(chǎn)成本低，本項(xiàng)目在不具備規(guī)模和成本優(yōu)勢前提下，應(yīng)在產(chǎn)品、客戶上差異化，產(chǎn)品定位不能過于低端，客戶定位于與汽車、鋼鐵產(chǎn)業(yè)相關(guān)度較弱的二產(chǎn)次生行業(yè)（物流、商貿(mào)后臺(tái)部門、技術(shù)支持部門）、新興地產(chǎn)金融三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)需求：青山辦公需求以二產(chǎn)次生的商貿(mào)、物流等上下游產(chǎn)業(yè)鏈為主，房地產(chǎn)、金融、機(jī)械工程、教育培訓(xùn)占比較小，作為支撐

47、寫字樓發(fā)展的高智第三產(chǎn)業(yè)少 青山寫字樓客戶以商貿(mào)物流為主，高智三產(chǎn)較少 以武鋼上下游的交通運(yùn)輸和倉儲(chǔ)、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)為主青山寫字樓客戶以商貿(mào)物流為絕對(duì)主導(dǎo)，高智三產(chǎn)處于萌芽階段三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)58客戶：青山現(xiàn)有辦公客戶對(duì)項(xiàng)目不認(rèn)可，不支撐項(xiàng)目做寫字樓客戶客戶敏感點(diǎn)第一選擇區(qū)域?qū)?xiàng)目看法商貿(mào)物流（鋼鐵上下游）交通、配套徐東、鋼谷偏、交通不便、污染重，不考慮過去金融人際關(guān)系、交通、人流量、區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力臨主干道、建二、紅鋼城人流量小、公共交通不便，不考慮過去地產(chǎn)成本自建辦公樓自建辦公樓，不考慮過去教育培訓(xùn)學(xué)校、區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力、成本學(xué)校周邊考慮中，到時(shí)候看情況機(jī)械工程低成本（展廳面積）、

48、產(chǎn)業(yè)聚集鋼谷交通不便，配套不完善，不考慮過去不做寫字樓：青山辦公需求最大的商貿(mào)物流客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值不認(rèn)可，不支撐項(xiàng)目做寫字樓啟示三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)59寫字樓市場小結(jié)：從格局、供應(yīng)、需求三個(gè)方面來看，不適宜做寫字樓三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)寫字樓市場需求供應(yīng)格局未來辦公物業(yè)供應(yīng)量大，主要集中在項(xiàng)目周邊的鋼谷及青山汽車城面對(duì)即將入市的鋼谷對(duì)低成本辦公客戶的分流，項(xiàng)目如做寫字樓，應(yīng)差異化，不能定位過于低端目前青山辦公物業(yè)僅武鋼寫字樓、青山廣場、火炬大廈、開來九州國際青山辦公需求以二產(chǎn)次生的商貿(mào)、物流等上下游產(chǎn)業(yè)鏈為主，房地產(chǎn)、金融、機(jī)械工程、教育培訓(xùn)占比較小，作為支撐寫

49、字樓發(fā)展的高智第三產(chǎn)業(yè)少；客戶：青山現(xiàn)有辦公客戶對(duì)項(xiàng)目不認(rèn)可，不足以支撐項(xiàng)目做寫字樓寫字樓市場機(jī)會(huì)不大啟示青山酒店主要集中在和平大道沿線和建二、紅鋼城商圈，以中低檔酒店為主，高檔酒店缺乏，平均入住率較高，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無酒店分布武鋼賓館武漢晶銀大酒店武漢悅邦大酒店武漢美羅商務(wù)旅館揚(yáng)子江速8酒店武漢聚鑫賓館武漢瑞賓商務(wù)酒店四星酒店商務(wù)酒店快捷酒店區(qū)域酒店市場分布圖61三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)檔次名稱門市價(jià)房間數(shù)平均入住率四星級(jí)酒店武鋼賓館53820695%武漢晶銀大酒店4486290%商務(wù)酒店美羅商務(wù)旅館18316280%悅邦大酒店22813885%武漢瑞賓商務(wù)酒店1579184%快捷酒

50、店武漢聚鑫賓館15614093%揚(yáng)子江速8酒店1916295%酒店市場小結(jié)：從酒店市場、酒店選址、預(yù)招商及企業(yè)目標(biāo)角度出發(fā)，酒店物業(yè)近期機(jī)會(huì)不大選址預(yù)招商星級(jí)酒店及快捷酒店均要求區(qū)域交通流動(dòng)性好，位于城市或區(qū)域繁華區(qū)，項(xiàng)目區(qū)位不符合酒店選址要求各酒店均不考慮進(jìn)駐本項(xiàng)目區(qū)域，但不排除后期以酒店式公寓形式整體出租星級(jí)酒店及快捷酒店一般都不購買物業(yè)，星級(jí)酒店不考慮進(jìn)駐項(xiàng)目，快捷暫時(shí)不考慮進(jìn)駐項(xiàng)目位于中心城市的市級(jí)、區(qū)級(jí)或其他城市的市級(jí)商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)企業(yè)目標(biāo)酒店物業(yè)開發(fā)條件與企業(yè)快速回現(xiàn)目標(biāo)不吻合酒店物業(yè)開發(fā)需要沉淀大量資金

51、，經(jīng)濟(jì)型酒店投資回收期在4.5年左右，與企業(yè)快速開發(fā)、不持有物業(yè)的開發(fā)思路不吻合近期內(nèi)不建議開發(fā)酒店，但是項(xiàng)目物業(yè)設(shè)置要為后期酒店的進(jìn)入預(yù)留可行性市場青山城市價(jià)值不足以支撐酒店市場規(guī)模化布局，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無商務(wù)氛圍，其商務(wù)氛圍不足以支撐酒店市場武漢酒店集中分布在城市核心區(qū)，青山酒店分布在和平大道建二、紅鋼城商圈，以中低檔酒店為主，高檔酒店缺乏三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)啟示62紅鋼城板塊奧山板塊徐東板塊黃陂板塊青山區(qū)域公寓產(chǎn)品市場供應(yīng)較少12-25套/月地緣性剛需客戶為主，以滿足過渡性住房問題；投資客戶占比20-30%8000-8300 元/平米 分布特征消化速度客戶特征價(jià)格平臺(tái)項(xiàng)目名稱

52、1.大華鉑金華府2.青城華府3.宏昌玲瓏匯規(guī)模占地:2.8平米 建面:12.5萬平米 容積率:3.8占地19.6萬平米建面47.6萬平米容積率：2.54占地：1.3萬平米建面：4.8萬平米容積率：3產(chǎn)權(quán)年限704040產(chǎn)品25層 ， 2梯12 高層,4梯2018層, 3梯14主力面積一居 :33-46平米 300戶一居:39平米,占68%二居 :91平米,占16%Loft:115平米 ,占16%二居:56平米,占79%公寓均價(jià)8000元/平米未開盤8300元/平米區(qū)域住宅價(jià)格8400元/平米8300元/平米8000元/平米銷售速度25套/月12套/月312公寓市場：區(qū)域市場不活躍，單盤年成交1

53、.5萬方，價(jià)值實(shí)現(xiàn)度一般，可見供應(yīng)量少，中短期存在市場空白63三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)敏感點(diǎn)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品低成本辦公價(jià)格平層公寓剛需過渡居住價(jià)格、小戶型平層公寓、LOFT改善型LOFT價(jià)格、贈(zèng)送率、戶型LOFT陪讀客價(jià)格、戶型、環(huán)境平層公寓、LOFT投資客成本、升值潛力平層公寓、LOFT公寓客戶：區(qū)域內(nèi)公寓客戶呈多元化發(fā)展，相比平層公寓更偏愛LOFT產(chǎn)品三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)64青山市場客戶區(qū)域市場不活躍，單盤月成交1000平米，價(jià)值實(shí)現(xiàn)度一般，可見供應(yīng)量少，中短期存在一定的市場空白，項(xiàng)目可抓住機(jī)會(huì)低成本辦公、剛需過渡、改善型LOFT、投資客及學(xué)區(qū)陪讀客都是項(xiàng)目的目標(biāo)客群武

54、漢市場公寓是一個(gè)行之有效的手段，可以有一定溢價(jià)并快速去化，特別是LOFT產(chǎn)品，市場在售Loft價(jià)格基本實(shí)現(xiàn)平層的1.2-1.4倍，能夠?qū)崿F(xiàn)較好的價(jià)格和去化速度控成本、控體量控總價(jià)：平層公寓30萬元，LOFT控制在40萬元；廣撒網(wǎng)：低成本辦公、剛需過渡、改善型LOFT、投資客、陪讀客4、結(jié)合客戶需求：1、純粹氛圍(商住分離)2、小面積劃分，空間自由組合（單產(chǎn)權(quán)單位約40-55平米）3、高贈(zèng)送（LOFT買一層送一層）公寓市場小結(jié)：從武漢及青山市場、客戶角度出發(fā)，公寓物業(yè)存在市場機(jī)會(huì)三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)啟示65項(xiàng)目發(fā)展公寓存在較大的機(jī)會(huì)，且靈活度大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)中觀市場小結(jié)：項(xiàng)目打造

55、酒店及寫字樓可行性不高，住宅、社區(qū)商業(yè)和公寓比較適宜本項(xiàng)目三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)青山位于武漢市房地產(chǎn)價(jià)值鏈末端，項(xiàng)目位于青山區(qū)價(jià)值末端青山房地產(chǎn)概況限購令下，首置和首改客戶成為市場主流，再改及以上客戶減少，偏愛三房產(chǎn)品宏觀政策住宅：主打90-110 緊湊三房、江景資源、教育資源，實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值分物業(yè)市場商業(yè)：集中商業(yè)不適合項(xiàng)目社區(qū)型商業(yè)可行性高寫字樓：低端競爭大客戶不支持酒店：目前市場環(huán)境不適合未來有可能公寓：競爭小，機(jī)會(huì)大，客戶接受66三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)項(xiàng)目具備五大優(yōu)勢，企業(yè)實(shí)力強(qiáng)、區(qū)域競爭小、教育資源強(qiáng)、江景資源、生活配套較完善企業(yè)實(shí)力世界500強(qiáng)，企業(yè)實(shí)力雄

56、厚，全國化戰(zhàn)略布局，武漢公司精兵強(qiáng)將區(qū)域首發(fā)目前區(qū)域地塊均未出讓，短期內(nèi)競爭小教育資源49中對(duì)住宅、公寓、商業(yè)多類型物業(yè)有復(fù)合驅(qū)動(dòng)力江景資源一線臨江為物業(yè)帶來溢價(jià)，本項(xiàng)目是青山區(qū)第一個(gè)一線臨江項(xiàng)目，短期無競爭配套資源生活配套基本完備，對(duì)外交通順暢67一痛區(qū)域現(xiàn)狀：項(xiàng)目處于房地產(chǎn)價(jià)值板塊邊緣，現(xiàn)階段客戶認(rèn)知度低，本項(xiàng)目所在區(qū)域升級(jí)2016年才開始啟動(dòng)，本項(xiàng)目是后發(fā)區(qū)域首發(fā)項(xiàng)目；三痛住宅市場：項(xiàng)目周邊有置業(yè)意向客戶以地緣剛需客戶為主，改善客戶外溢到徐東及奧山片區(qū)；片區(qū)內(nèi)住宅市場封閉，客戶價(jià)格敏感；四痛商業(yè)市場：青山區(qū)現(xiàn)階段商業(yè)氛圍淡薄，未來市場供應(yīng)大，競爭十分激烈；區(qū)域客戶對(duì)商業(yè)價(jià)值認(rèn)知度低，客戶

57、需要引導(dǎo)；五痛寫字樓市場：項(xiàng)目本身價(jià)值不能被青山區(qū)辦公客戶認(rèn)可，高智三產(chǎn)及其他客戶容量不足以支撐項(xiàng)目做寫字樓；六痛酒店市場：本項(xiàng)目不符合現(xiàn)階段酒店公司對(duì)市場、選址的要求，且從中交地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)角度出發(fā)，酒店物業(yè)近期機(jī)會(huì)不大；二痛規(guī)劃：退距要求嚴(yán)格，實(shí)際凈容積率接近6.0；住宅后退長江大堤100米，比較擁擠，規(guī)劃排布難度大；高商業(yè)占比，7.8萬方的商業(yè)既要能排布，又要實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值，有較大難度；從現(xiàn)階段區(qū)域、規(guī)劃條件及市場來看，項(xiàng)目存在六大劣勢，項(xiàng)目要順利開發(fā)有一定難度三個(gè)前提宏觀政策中觀市場微觀項(xiàng)目特質(zhì)68結(jié)合四個(gè)維度、三個(gè)前提，我們分析項(xiàng)目的核心問題是什么69Part 4 兩個(gè)問題70四個(gè)維度兩

58、個(gè)問題項(xiàng)目定位三個(gè)前提物業(yè)發(fā)展建議營銷策略建議報(bào)告總綱優(yōu)勢痛點(diǎn)宏觀政策嚴(yán)區(qū)域價(jià)值低住宅價(jià)值鏈末端，客戶外溢商業(yè)氛圍淡薄寫字樓客戶容量不足酒店無市場規(guī)劃限制條件多VS存在的矛盾開發(fā)周期VS市場不活躍項(xiàng)目自身資源豐富VS市場價(jià)值低客戶有需求VS各類物業(yè)客戶厚度薄123實(shí)力企業(yè)競爭小宏觀大勢不利規(guī)劃條件嚴(yán)格資源豐富城市低價(jià)值板塊市場價(jià)值實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目條件與市場環(huán)境所帶來的限制與客戶目標(biāo)存在沖突，基于目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)存在的主要矛盾，界定本項(xiàng)目的核心問題71企業(yè)實(shí)力強(qiáng)區(qū)域首發(fā)，競爭小教育資源臨近項(xiàng)目一線江景資源生活配套全，生活便利主要矛盾客戶是那些？他們需求什么？項(xiàng)目的核心問題解決問題的思路與方向：項(xiàng)目輻射范圍

59、內(nèi)客戶有哪些？輻射圈客戶的敏感度是什么？他們需求什么？隨著區(qū)域價(jià)值的提升，我們是否能抓住這波客戶？如何為客戶提供價(jià)值？項(xiàng)目首發(fā)的概念對(duì)區(qū)域的影響如何？如何將江景及教育資源優(yōu)勢發(fā)揮至極致？客戶來源及需求敏感點(diǎn)客戶分類客戶來源客戶敏感點(diǎn)需求產(chǎn)品商鋪客戶成長型投資客戶地段、租金收益、總價(jià)、升值潛力社區(qū)底商街鋪一、二層商業(yè)消費(fèi)者區(qū)域內(nèi)客戶、49中師生及本項(xiàng)目客戶商業(yè)業(yè)態(tài)、生活配套、交通便利沿街商業(yè)主題型商業(yè)文教培訓(xùn)機(jī)構(gòu)公寓客戶低成本辦公、剛需過渡、改善型LOFT、投資客、陪讀客價(jià)格、教育配套、功能性、交通及生活配套公寓平層公寓、Loft住宅客戶紅鋼城片區(qū)剛需首置和首改客戶（功能性剛改、婚房置業(yè)、學(xué)區(qū)房

60、需求、地緣升級(jí)）價(jià)格、功能、交通及生活配套、教育住宅兩居、三居核心問題1核心問題2核心問題72內(nèi)在價(jià)值營造區(qū)域價(jià)值重塑客戶需求核心問題1核心問題2核心問題項(xiàng)目通過區(qū)域價(jià)值重塑、內(nèi)在價(jià)值營造，打造滿足客戶需求的產(chǎn)品732011201220132014201720152016創(chuàng)富片區(qū)升級(jí)啟動(dòng)創(chuàng)新片區(qū)升級(jí)啟動(dòng)項(xiàng)目所處區(qū)域創(chuàng)新片區(qū)啟動(dòng)45、46、33、38、39街坊武鋼材料庫開工拆遷拆遷大華、奧山拆遷創(chuàng)新片區(qū)升級(jí)啟動(dòng)區(qū)域價(jià)值重塑：改變紅鋼城破舊、沒落的現(xiàn)狀，引領(lǐng)紅鋼城城市更新，改變區(qū)域價(jià)格洼地的價(jià)值，為客戶帶來全新的區(qū)域居住體驗(yàn)8街坊7街坊9街坊青楊十街區(qū)委大院次要輻射層級(jí)武鋼科技人才園4街坊5街坊6