超高層住宅案例的系統(tǒng)研究(超高層發(fā)展模式案例研究)

1、超高層住宅案例的系統(tǒng)(xtng)研究1共五十九頁當(dāng)國外超高層住宅與別墅一起(yq)成為財(cái)富人群權(quán)利和身份的象征；當(dāng)土地越來越稀缺，資源越來越珍貴；當(dāng)開發(fā)商不由自主，或者(huzh)迫不得已紛紛籌備超高層住宅時(shí)；當(dāng)超高層成為一種“現(xiàn)象”前；我們需要準(zhǔn)備些什么？當(dāng)香港寸土寸金導(dǎo)致的超高層常態(tài)逐漸“傳染”給內(nèi)地；當(dāng)深圳、上海等一線城市超高層住宅從起初出現(xiàn)時(shí)客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受；當(dāng)青島、杭州、?？诘荣Y源型城市對于超高層與資源間微妙關(guān)系的逐漸覺醒；當(dāng)2008年類似成都等二三線城市超高層住宅開始出現(xiàn)“井噴”共五十九頁超高層與普通高層的差別在哪里？當(dāng)超高層住宅經(jīng)歷初級階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，

2、客戶在每個(gè)階段表現(xiàn)出怎樣的特征？在不同(b tn)發(fā)展階段，針對客戶的不同(b tn)特征，開發(fā)商又要分別有何作為？對此，我們對市場上有著成熟理念和成功實(shí)踐的超高層系列案例進(jìn)行(jnxng)了系統(tǒng)研究決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價(jià)和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)進(jìn)而我們又發(fā)現(xiàn)：市場超高層成功在城市、地段資源、成本、客戶、開發(fā)商作為等存在著某些共性；我們得出：共五十九頁4超高層是什么(shn me)？共五十九頁5從成本與技術(shù)角度：超高層相比普通高層產(chǎn)生(chnshng)了質(zhì)的變化我國民用建筑設(shè)計(jì)通則（JG3787）將住宅建筑層數(shù)劃分為：13層為低層；46層為多層；79為中高層；凡超

3、過100米均為超高層。聯(lián)合國1972年國際高層建筑(o cn jin zh)會議將高層建筑(o cn jin zh)按高度分為四類：（1）916層（最高為50米）；（2）1725層（最高到75米）；（3）2640層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。 日本建筑大辭典將56層至1415層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。 100米高度帶來的質(zhì)的變化戶型成本實(shí)用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽臺開窗公攤較高消防樓梯增加每50米設(shè)置避難層實(shí)用率多在70左右成本比高層高出15%25%對抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來成本大量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問題便于統(tǒng)一

4、管理日常運(yùn)行能耗高后期維護(hù)管理費(fèi)用高其他開發(fā)周期拉長智能化技術(shù)的使用水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化超高層的界定在不同國家不同，但建筑高度超過100米時(shí)，在開發(fā)成本與技術(shù)要求方面會產(chǎn)生質(zhì)的變化。共五十九頁6從客戶(k h)感知角度：超高層與高層沒有大的變化，只是形態(tài)上的差異獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排疊拼、洋房(yn fn)、多層小高層高層、超高層對高度的感知對空間的感知低中低中高有天有地，獨(dú)門獨(dú)院鄰里空間，親近院落空中感受，俯視園林開闊視野，遠(yuǎn)眺景觀從客戶角度，對高層與超高層的區(qū)別并不敏感高度：能夠接受20多層的高度也能夠接受40層左右的高度；在地平線上仰視對20與40層感知差別不大景觀：同樣對社區(qū)園林感知

5、不強(qiáng)的情況下，超高層的遠(yuǎn)眺景觀好于高層戶型：高層與超高層面臨的戶型問題類似，空間感覺類似共五十九頁7從銷售價(jià)格角度：無強(qiáng)勢景觀支持的情況下，超高層與高層價(jià)格差別不大，但超高層頂層(dn cn)部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)綜合案例經(jīng)驗(yàn)可知，超高層銷售價(jià)格可以明顯地分成兩部分：看不到景觀的樓層與高層均價(jià)相差無幾(xing ch w j)；可看優(yōu)勢景觀資源的超高層樓層，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)可能與低樓層不同，而價(jià)格相比高層也會出現(xiàn)一個(gè)跳差超高層樓盤超高層均價(jià)高層均價(jià)備注深圳金域藍(lán)灣17000元/平米（2006年），排除市場泡沫，正常價(jià)位為9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域藍(lán)灣2008年8月4日，均價(jià)1

6、6000元/平米15000元/平米超高層33層以下價(jià)格與高層接近，33層以上價(jià)格出現(xiàn)跳差蕪湖世茂濱江花園預(yù)計(jì)均價(jià)8500元/平米預(yù)計(jì)均價(jià)8000元/平米武漢世茂錦繡長江均價(jià)15000元/平米均價(jià)14500元/平米共五十九頁8技術(shù)要求(yoqi)產(chǎn)生質(zhì)的變化，成本增加客戶(k h)對高層與超高層的感知沒有明顯區(qū)別與高層價(jià)格無大的差別，但頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)123所謂超高層，只是在技術(shù)與成本層面產(chǎn)生了變化，而客戶的感知、銷售價(jià)格上都與高層無本質(zhì)差別那么，決定超高層市場實(shí)現(xiàn)度的核心要素是什么？共五十九頁9超高層住宅的市場(shchng)共性六大規(guī)律共五十九頁10澳大利亞黃金海岸(hun jn hi

7、n)Sierra Grand邁阿密海岸線案例新加坡吉寶灣國外案例(n l)國內(nèi)案例香港凱旋門香港貝沙灣深圳萬科俊園深圳擎天華庭深圳港立豪園青島東海路9號成都河畔新世界成都華宇金沙港灣杭州盛元慧谷杭州東方潤園寧波凌江名庭重慶?？湾蕹邔酉盗腥f科金域藍(lán)灣系列深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無錫、福州世茂濱江系列上海世茂濱江花園哈爾濱世茂濱江新城南京世茂濱江新城 武漢世茂錦繡長江福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園 昆山世茂蝶湖灣案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進(jìn)行模式照抄，而是要挖掘這個(gè)案例產(chǎn)生背后所隱含的條件。通過分析國內(nèi)外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場成功6大共性規(guī)律共五十

8、九頁11在市場化的條件下，超高層成功市場實(shí)現(xiàn)需要經(jīng)濟(jì)(jngj)發(fā)展與高度城市化的支撐市場化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)(jngj)發(fā)展水平較高城市的GDP總量達(dá)到3000億元以上超高層開始出現(xiàn)城市的GDP總量達(dá)到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)城市化率較高城市化率達(dá)到60左右開始出現(xiàn)超高層城市化率達(dá)到80左右超高層大量出現(xiàn)現(xiàn)象城市GDP（億元）城市化率超高層住宅大量涌現(xiàn)北京912084.3%上海1176588.7%廣州674478.5%深圳6657100%開始出現(xiàn)超高層住宅武漢310068%南京320775%佛山355880%成都332055青島370059%福州197550超高層成功

9、共性一出現(xiàn)超高層的城市基本指標(biāo)共五十九頁12超高層多位于城市新區(qū)(xnq)或核心地段，并依賴強(qiáng)勢資源驅(qū)動超高層多具有強(qiáng)勢水景資源世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長江(chn jin)、蕪湖世茂濱江花園等超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動承擔(dān)“城市運(yùn)營商”角色開發(fā)商會采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價(jià)值綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享在開發(fā)土地過程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€(gè)城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合樓盤技術(shù)指標(biāo)城市運(yùn)營商物業(yè)類型武漢世茂錦繡長江占面：90.25萬建面：

10、165萬容積率：2.3綠化率：53.6%從兩江四岸復(fù)合功能區(qū)（RBD）發(fā)展要求出發(fā)，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個(gè)集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務(wù)辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)；不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅；占總體量20的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象南京世茂濱江新城占面:51萬建面:150萬容積率：2.3綠化率：65%所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域，是打造長江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域新城由17棟50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化

11、廣場、幼兒園、中小學(xué)以及大型購物超市等組成福州世茂外灘花園占面：77357 建面：27萬容積率：2.73綠化率：56.30%項(xiàng)目根據(jù)福州東擴(kuò)南進(jìn)的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸150米純板式超高層豪宅，4棟百米板式豪宅商業(yè)配套，6000平米五星級會所蕪湖世茂濱江花園占面：19萬建面：56.5萬容積率：2.73綠化率：60%位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程濱江公園的一期工程內(nèi)，三號地塊應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營商承建的文化藝術(shù)中心 由8幢3353層的高層、超高層住宅和2幢五星級酒店組成超高層成功共性二蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江共五十九頁13市場客戶具備視野開闊(kiku)、能夠接受較新鮮事

12、物的特質(zhì)超高層成功(chnggng)共性三超高層客戶共性世茂濱江系列萬科金域藍(lán)灣系列成都、重慶、杭州深圳、上海經(jīng)歷豐富愿意嘗試新鮮事物能夠接受創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)視野開闊，見多識廣大城市生活背景共五十九頁14面對(min du)客戶對超高層的抗性，開發(fā)商從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性兼顧，引導(dǎo)客戶認(rèn)知如今超高層就像3、4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態(tài)度，作為開發(fā)商，我們主要從居住感覺上加以(jiy)引導(dǎo)，同時(shí)物管服務(wù)前置成都天璽項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 陳先生超高層成功共性四階段初級階段發(fā)展階段成熟階段特征中、高層住宅增多，超高層住宅開始出現(xiàn)超高層住宅數(shù)量增多超高層住宅大量出現(xiàn)客

13、戶主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明顯提高舊有的居住觀念仍未被打破；放大超高層居住的不安感；對超高層居住持好奇，懷疑態(tài)度舊有居住觀念被打破；持有觀望態(tài)度、從眾心理；淡化不安感，開始重視視野、采光、通風(fēng)等優(yōu)點(diǎn)；產(chǎn)生超高層居住優(yōu)越感理性看待超高層居??；優(yōu)勢意識增強(qiáng)發(fā)展商作為相對保守的開發(fā)策略；挖掘關(guān)系客戶、有區(qū)域情結(jié)的客戶；訴求完善的城市配套引導(dǎo)：強(qiáng)化視野、通風(fēng)、采光的特性；強(qiáng)化超高層居住的優(yōu)越感；注重規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)：以景觀為導(dǎo)向的產(chǎn)品規(guī)劃，高品質(zhì)產(chǎn)品，景觀最大化，園林尺度擴(kuò)大；選址上占據(jù)較好的景觀資源倡導(dǎo)新的生活方式；豐富產(chǎn)品線；服務(wù)升級：物管服務(wù)前置；發(fā)揮品牌優(yōu)勢超高層發(fā)展初級階

14、段，開發(fā)商重點(diǎn)營銷老客戶，僅從營銷階段影響客戶；發(fā)展階段，開始從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性；成熟階段，通過物管、產(chǎn)品、園林、區(qū)域資源等重點(diǎn)打造一種超高層獨(dú)特的生活方式訪談紀(jì)要共五十九頁15所在城市的房價(jià)基數(shù)較高，且價(jià)格仍有上漲空間(kngjin)，超高層的售價(jià)能夠遠(yuǎn)高于建造成本在市場化的條件(tiojin)下，要開發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價(jià)空間。超高層成功共性五建安成本3000元/共五十九頁16超高層銷售均價(jià)與開發(fā)成本之比（簡稱S比）的不同(b tn)會導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同(b tn)“S比”帶來的兩種開發(fā)模式： S2時(shí)，超高層多位于一二線

15、城市，且具備強(qiáng)勢資源（如一線海景），產(chǎn)品層級屬高端；S2時(shí)，超高層多位于二三線城市，資源相對弱（如二線河景） ，產(chǎn)品層級屬中高端世茂濱江系列S值均大于2，金域藍(lán)灣系列S值則小于2；世茂與萬科均進(jìn)入福州，但福州世茂外灘花園S值為金域藍(lán)灣的2倍，緣于萬科取地價(jià)格為世茂的4倍，世茂積極參與政府規(guī)劃(guhu)，取地成本相對較低樓盤開發(fā)成本銷售均價(jià)S比（S=銷售均價(jià)/開發(fā)成本）世茂濱江系列上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米3南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米3.1武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米2.2福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米

16、2.4蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米2.1萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米1.74注：深圳金域藍(lán)灣、珠海金域藍(lán)灣“S比”計(jì)算，超高層銷售均價(jià)以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價(jià)計(jì)算超高層成功共性六共五十九頁17超高層市場(shchng)成功實(shí)現(xiàn)共性總結(jié)城市(chngsh)因素共性1：城市GDP總量達(dá)到一定層級共性2：城市化率達(dá)到一定水平共性6：市場具有較高的可實(shí)現(xiàn)售價(jià)預(yù)期共性4：市場客戶具備視野開闊，能夠接受創(chuàng)新事物的特質(zhì)區(qū)域因素

17、價(jià)格因素客戶因素共性3：超高層多位于城市新區(qū)或核心，并依賴強(qiáng)勢資源驅(qū)動共性7：S比的不同會導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同共性5：開發(fā)商從各個(gè)層面對客戶抗性進(jìn)行引導(dǎo)這些共性并不適用于每一個(gè)案例，但來源于一些類似的成功要素的總結(jié)共五十九頁18匹配(ppi)超高層出現(xiàn)的共性條件后，超高層如想在市場成功實(shí)現(xiàn)，仍需開發(fā)商有所作為針對客戶可能存在(cnzi)的抗性的引導(dǎo)：可能存在的抗性抗性的原因有效的解決方案選擇適合項(xiàng)目的開發(fā)模式開發(fā)模式有哪些明確模式選擇的前提條件適合項(xiàng)目的超高層規(guī)模超高層在項(xiàng)目整體中的作用匹配超高層共性條件后的開發(fā)商作為選擇不同的開發(fā)模式，將帶來全然不同的產(chǎn)品線共五十九頁19超高層兩種發(fā)展模

18、式(msh)案例研究共五十九頁20我們對市場上有著成熟理念和成功實(shí)踐的超高層系列案例(n l)進(jìn)行了系統(tǒng)研究世茂濱江系列(xli)超高層一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發(fā)量在100萬平米以上，通過規(guī)模效應(yīng)降低建設(shè)推廣成本；綠化率50%以上；綜合體運(yùn)營，其中住宅占世茂利潤70%萬科金域藍(lán)灣系列超高層二線水資源；中小規(guī)模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)相融合，用以分?jǐn)側(cè)莘e率；精致園林，提高單位成本成都系列超高層2007年為成都超高層轉(zhuǎn)折點(diǎn)，08年出現(xiàn)井噴。其中超高層集中在城市核心景觀以及二環(huán)錦江沿線。超高層開發(fā)以外來品牌開發(fā)商為主上海、南京、武漢、福州、成都、蕪湖等世茂濱江系列超高

19、層深圳、珠海、福州、成都等金域藍(lán)灣系列超高層外灘、湖畔新世界、時(shí)代豪庭、遠(yuǎn)大郎朗風(fēng)景等成都系列超高層共五十九頁21世茂濱江超高層系列(xli)案例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價(jià)格地價(jià)、投資額等上海世茂濱江花園一線江景占地22.06萬平米，建面70萬平米容積率2.9綠化率70% 6棟4955層超高層公寓與1棟60層酒店式公寓戶型從四房兩廳到一房一廳，從80多平米到300多平米總投資達(dá)50億人民幣；目前三級市場價(jià)格：3.54.2萬元/平方米僅拆遷費(fèi)意向，就投入了20億元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨(dú)特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀南京世茂濱江新城地處南京長江、秦淮河口占面:510

20、000平方米總建面:150萬平方米容積率：2.3綠化率：65%開發(fā)周期:三期總戶數(shù):8000新城由17棟50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、中小學(xué)以及大型購物超市等組成“家家面江，戶戶有景”，戶型上采用三梯四戶和三梯兩戶設(shè)計(jì)110-270平 毛坯13000元/平，精裝修17000元/平均價(jià):13000元/平方米18億買地1000畝，總投資將超過100億，樓面地價(jià)0.12萬元/平方米，公司未來三年收益提供保障武漢世茂錦繡長江2公里長江景觀用地面積90.25萬，規(guī)劃凈用地面積為65.02萬 ，容積率2.3。綠化率53.6%項(xiàng)目整體建筑面積165萬，投資超過100億住

21、宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅。占總體量20的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象二期奇數(shù)層257平米，偶數(shù)層255平米均價(jià)14500元/平米規(guī)劃層面采取以高層低密度，得到多量綠化及公共空間，烘托高端物業(yè)價(jià)值福州世茂外灘花園一線江景占地77357平方米，總建筑面積27萬M2容積率2.73綠化率56.30%150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅起價(jià):8000元/平方米均價(jià):12000元/平方米地價(jià)+建造成本大約在5000元/平米，預(yù)計(jì)每平方米每天租金大約在2-3元，大約10年左右就可以收回蕪湖世茂濱江花園坐擁2公里浩淼長江岸線總投資近50個(gè)億，占地280余畝

22、，總建筑面積56.5萬平方米綠化率60%由8幢33-53層的高層、超高層住宅和2幢五星級酒店組成在戶型設(shè)計(jì)上，采用了江景最大化的設(shè)計(jì)原則，尤其是靠江端頭，設(shè)計(jì)了全江景戶型；整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開2008年1月1日開工。目前，周邊小區(qū)在4700元到5000元。估計(jì)世茂精裝房售價(jià)達(dá)8000元占地280余畝，4.01億元巨資摘得該地塊共五十九頁22萬科金域藍(lán)灣系列(xli)超高層案例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)（單位：平米）物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價(jià)格備注占面建面容積率深圳金域藍(lán)灣一線海景：靠近紅樹林及深圳灣，南北主視野毫無阻擋，3層以上可看海6.3萬42萬6.58 一期為4棟33層高層、二期為4

23、棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層三期超高層戶型分別是110130平米二房和140160平米三房一二期均價(jià)：8200元/平方米 （2004）；三期均價(jià)：17000元/平方米 （2006）萬科地產(chǎn)第一個(gè)濱海全景觀住宅項(xiàng)目超大型海濱高尚住宅(高層)，弧形大曲線布局，出挑深遠(yuǎn)大陽臺珠海金域藍(lán)灣一線海景：南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島2.4萬9.2萬3.91棟47層超高層，3棟33層高層，6套商HOUSE。超高層住宅建設(shè)完工后將成為珠海住宅第一高度，樹立珠海情侶路新地標(biāo)超高層以180平米的三房和103平米的二房為主，高層主力戶型為150175平米的三房，其次為

24、90105平米的二房及205210平米的四房，另有少量頂層復(fù)式均價(jià)：15000元/平方米 超高層作為三期最后推出，目前尚在認(rèn)籌。福州金域藍(lán)灣16萬16.5萬2.3擬建超高層、高層及少量聯(lián)排別墅，延續(xù)金域系列產(chǎn)品品質(zhì)，目標(biāo)客戶定位于福州中高端消費(fèi)群體項(xiàng)目案名“萬科金域榕郡”業(yè)，形象廣告開始出街，項(xiàng)目具體情況尚未公開。成都金域藍(lán)灣河景：西臨沙河7.4萬35萬535、36層高層，5層多層。戶型方面以兩房、三房為主，兩房95-120平方米，三房135-150平方米均價(jià):8981元/平方米 新古典主義建筑風(fēng)格共五十九頁成都超高層系列(xli)案例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價(jià)格備注說明成都外灘高

25、層可看府南河占地面積：16666.75平米建面：145000平米容積率：8.7綠化率：32%41層，5棟77-142平方米均價(jià)7500元/平方米去年11月24日開盤，本次推出共726套，至今銷售約50%河畔新世界擁有3000米的超長自然河岸線占地面積:1100055平方米總建筑面積:3000000平方米3棟50層高超高層電梯住宅，面積從180余平方米至200余平方米2008年4月27日開盤，首推雙拼（300350平米）和18層小高層（200平米以上）未定超高層、高層、小高層、多層、別墅由北向南依次排布遠(yuǎn)大朗朗風(fēng)景總建筑面積:150000平方米容積率：4.16綠化率：70%朗朗風(fēng)景33層戶型增加

26、了更多超大露臺和空中花園，全贈送的露臺面積多達(dá)40多平米，比普通住宅多出了近10%的陽光和清風(fēng)四期朗朗風(fēng)景價(jià)格未定。按揭8成30年，享受青年置業(yè)計(jì)劃城市理想大廈城市中央景觀占地9.7畝，總建面8萬6千多平方米。容積率：4.828層高層，37層超高層A塔樓，為37層和30層的35-70精裝戶型，B塔樓，為28層和23層精裝SOHO商務(wù)空間，均價(jià)12000元/平米4月12日開盤，推出517層，預(yù)計(jì)銷售60時(shí)代豪庭河景42層，3棟106-155平方米，共5款戶型，其中，106平方米的戶型為2房2廳2衛(wèi)均價(jià)為10000元/平方米開發(fā)商：九龍倉地產(chǎn)上錦美地臨河水公園，城市中心景觀占地面積:6206.41

27、平方米總建筑面積:55948.53平方米總戶數(shù):539停車位:320綠化率：26.6%41層，1棟48-55平米一居,72-94平米兩室,102-125三房均價(jià)7500元/平方米項(xiàng)目4越12日開盤，至今銷售40凌俊公園景觀，城市配套景觀用地面積為7040.7平方米，總建筑面積93818.81平方米住宅45層，商務(wù)公寓47層住宅主力面積5070 m2左右，三梯八戶；商務(wù)公寓主力面積3050m2左右商務(wù)公寓樓，目前工作進(jìn)度5共五十九頁24通過案例分析(fnx)，我們發(fā)現(xiàn)決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價(jià)和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)我們得出，最終決定是否建超高層，以及超高層建多少(dus

28、ho)問題，與銷售均價(jià)和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)樓盤開發(fā)成本銷售均價(jià)上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米福州金域藍(lán)灣1萬元/平方米1.2萬元/平方米成都外灘4000元/平方米7500元/平方米超高層規(guī)模銷售均價(jià)/開發(fā)成本我們將“銷售均價(jià)/開

29、發(fā)成本”擬為“S比”，那么S比值的不同是否會形成超高層不同的開發(fā)模式呢？注：深圳金域藍(lán)灣、珠海金域藍(lán)灣“S比”計(jì)算，超高層銷售均價(jià)以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價(jià)計(jì)算共五十九頁25按S比大小可將樓盤分為兩種模式，大于2屬于(shy)價(jià)值主體模式；S比小于2歸類形象主導(dǎo)模式我們認(rèn)為，按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于2.0的樓盤屬于價(jià)值(jizh)主體模式；S比小于2.0的樓盤歸類形象主導(dǎo)模式價(jià)值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導(dǎo)模式以金域藍(lán)灣系列代表1.01.52.02.53.0123456789S比=銷售均價(jià)/開發(fā)成本S比樓盤S比價(jià)值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新

30、城3.1武漢世茂錦繡長江2.2福州世茂外灘花園2.4蕪湖世茂濱江花園2.11234510S比2S比2價(jià)值主體模式形象主導(dǎo)模式樓盤S比形象主導(dǎo)深圳金域藍(lán)灣2珠海金域藍(lán)灣1.7成都金域藍(lán)灣1.74福州金域藍(lán)灣1.2成都外灘1.15789106共五十九頁26價(jià)值主體與形象主導(dǎo)兩種開發(fā)模式(msh)核心點(diǎn)對比定位(dngwi)客戶園林配套資源強(qiáng)度、項(xiàng)目規(guī)模、容積率規(guī)劃排布、產(chǎn)品比例、梯戶比、實(shí)用率、平面組織、增值體系客戶關(guān)注點(diǎn)、解除抗性的共性綠化率功能定位、檔次定位城市價(jià)值會所、物管、商業(yè)自身屬性產(chǎn)品兩種開發(fā)模式核心點(diǎn)對比共五十九頁27形象(xngxing)主導(dǎo)模式及價(jià)值主體模式適應(yīng)性KPI條件研究形

31、象主導(dǎo)（以金域藍(lán)灣系列為例）價(jià)值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠(yuǎn)小于2大于2項(xiàng)目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目一線強(qiáng)勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤定位頂級、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%30%、一梯多戶超高層占80%90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級配套（復(fù)合功能）自身能力資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力雄厚的資本實(shí)力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的

32、關(guān)系區(qū)域運(yùn)營能力功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng)很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營的能力共五十九頁28資源強(qiáng)度方面，世茂濱江多擁有一線江景強(qiáng)勢資源，相比，金域藍(lán)灣系列多為二線(r xin)水景資源世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城景觀資源一線黃浦江江景 一線閩江江景 坐擁2公里一線長江岸線 2公里一線長江景觀一線江景、秦淮河口 萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣景觀資源二線海景一線海景二線湖景：12.45公頃的濱海湖 弱勢河景：沙河 一線河景：北面看牛首山河和秦淮河景 世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡

33、(jnxi)長江、蕪湖世茂濱江花園等金域藍(lán)灣系列水景資源相對弱于世茂濱江系列；金域藍(lán)灣系列資源多為湖景、河景，多為二線景觀，如天津金域藍(lán)灣、成都金域藍(lán)灣等自身屬性資源規(guī)模容積率共五十九頁29規(guī)模方面，世茂濱江多為100萬平米(pn m)以上大規(guī)模項(xiàng)目，金域藍(lán)灣系列多為30萬平米以下中等規(guī)模項(xiàng)目世茂濱江系列多為100萬平米以上(yshng)大規(guī)模項(xiàng)目，金域藍(lán)灣系列多為30萬平米以下中等規(guī)模項(xiàng)目世茂濱江系列上海世茂濱江花園南京世茂濱江新城蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江占面22萬51萬19萬90萬建面70萬150萬56萬65萬萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣占面6.

34、3萬2.4萬6萬7.4萬建面42萬9.2萬24萬35萬金域藍(lán)灣系列占面均在8萬平米以內(nèi)；建面平均為25萬平米，其中最高為深圳金域藍(lán)灣為42萬平米自身屬性資源規(guī)模容積率世茂濱江項(xiàng)目占面均在50萬平米左右，最高南京世茂濱江新城達(dá)150萬平米；世茂濱江建面平均都超過了100萬平米共五十九頁30容積率，世茂濱江屬超高層低密度項(xiàng)目(xingm)，金域藍(lán)灣系列為中高容積率，成都超高層為高容積率世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城容積率2.9 2.73 4.172.32.3 萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣容

35、積率6.58 3.945 2成都超高層成都外灘 河畔新世界 遠(yuǎn)大朗朗風(fēng)景 城市理想大廈 時(shí)代豪庭 上錦美地 容積率8.73.94.164.832R=2.03.0R=3.07.0R=4.08.0自身屬性資源規(guī)模容積率世茂濱江系列(xli)容積率集中在2.03.0，屬超高層低密度項(xiàng)目；金域藍(lán)灣系列容積率較高，為3.07.0；相比，成都超高層容積率高于強(qiáng)兩者，為4.08.0。共五十九頁31超高層選擇(xunz)何種模式的前提條件價(jià)值主體形象主導(dǎo)?？谒{(lán)城廣場項(xiàng)目匹配模式自身屬性規(guī)模大規(guī)模中型規(guī)模239畝，在長秀片區(qū)屬大規(guī)模項(xiàng)目資源一線資源二線資源二線海景資源容積率低容積率中高容積率中高容積率開發(fā)商資金

36、實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力一定的資本實(shí)力持續(xù)的資本實(shí)力品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府合作與政府良好的關(guān)系較少本項(xiàng)目由長信與有政府背景的城投合作開發(fā)區(qū)域運(yùn)營能力較強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營的能力無無特殊要求匹配超高層兩種模式，我們發(fā)現(xiàn)，?？谒{(lán)城廣場項(xiàng)目與形象主導(dǎo)模式較接近，但不同點(diǎn)在于我們項(xiàng)目規(guī)模在長秀片區(qū)屬大規(guī)模，同時(shí)有著良好的政府(zhngf)合作背景。?？谒{(lán)城廣場超高層前提條件模式匹配共五十九頁32定位：價(jià)值主體模式多定位頂級、綜合體運(yùn)營，主動承擔(dān)“城市運(yùn)營商”角色；形象主導(dǎo)型則定位中高檔、純住宅、首要(shuyo)關(guān)注項(xiàng)目利潤層面世茂濱江上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園

37、武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城功能定位超高層住宅、1棟60層酒店式公寓 超高層豪宅、摩爾商業(yè)街、5000平米超豪華會所高層、超高層住宅、2幢五星級酒店超高層、占總體量20的商業(yè)、寫字樓、酒店 超高層、五星級酒店、商業(yè)步行街、市民廣場、幼兒園、中小學(xué)、超市檔次定位全國頂級福州頂級蕪湖頂級頂級頂級城市價(jià)值根據(jù)福州東擴(kuò)南進(jìn)的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸三號地塊應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營商承建的文化藝術(shù)中心 不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣廈門金域藍(lán)灣南京金域

38、藍(lán)灣功能定位住宅住宅、商HOUSE 住宅住宅住宅住宅、商業(yè)街檔次定位高檔高檔中/高檔中/高檔中檔高檔城市價(jià)值萬科金域藍(lán)灣系列對城市價(jià)值貢獻(xiàn)，主要體現(xiàn)在精細(xì)化以及產(chǎn)品創(chuàng)新定位功能定位檔次定位城市價(jià)值功能定位，價(jià)值主體模式定位為住宅(zhzhi)、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等綜合體，形象主導(dǎo)型以純住宅為主，少量附有商業(yè)；檔次定位，價(jià)值主體模式定位全國或城市頂級，形象主導(dǎo)型為中高檔；城市價(jià)值，價(jià)值主體模式多位于城市政務(wù)新區(qū)，主動承擔(dān)“城市運(yùn)營商”角色，綜合體運(yùn)營考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€(gè)城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益；形象主導(dǎo)型注重項(xiàng)目本身利潤層面武漢世茂錦繡長江共五十九頁33價(jià)值主體模式多為純超高層產(chǎn)品，單排布

39、置超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運(yùn)營(ynyng)能力產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型價(jià)值主體規(guī)劃排布要點(diǎn)：注重綜合盈利能力(nngl)，而非單追求純住宅利潤最大化如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅主體建筑沿江弧形排列，單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積 ，解決多排布置所造成的視線遮擋；降低建筑密度，板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使戶戶實(shí)現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”世茂超高層降低建筑密度，單排布置，前后錯(cuò)落布置，視線互不遮擋，保通風(fēng)性上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化南京世茂濱江新城在沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅福州世茂外灘沿閩江一線設(shè)世茂摩爾街 外灘188號共五十九頁3

40、4復(fù)合產(chǎn)品規(guī)劃(guhu)，形象主導(dǎo)規(guī)劃更多為分?jǐn)側(cè)莘e率，超高層相對獨(dú)立集中排布，占據(jù)優(yōu)越景觀產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項(xiàng)目容積率：7深圳金域藍(lán)灣，超高層看海景視線相對好于一二期珠海金域藍(lán)灣，超高層保證(bozhng)海景，不影響其他物業(yè)開發(fā)形象主導(dǎo)模式規(guī)劃排布要點(diǎn)：以超高層分?jǐn)偢呷莘e率，利用項(xiàng)目的整體溢價(jià)，以時(shí)間換空間；超高層為整個(gè)項(xiàng)目樹立形象標(biāo)桿，和高層等半圍合式布局形成組團(tuán)；獨(dú)立集中排布，緣于超高層工期長，超高層位置相對不影響其他物業(yè)類型開發(fā)成都湖畔新世界排布相對獨(dú)立，聚集共五十九頁35超高層與其他物業(yè)類型(lixng)關(guān)系處理方面，價(jià)

41、值主體注重超高層江景最大化，低密度物業(yè)則占據(jù)社區(qū)內(nèi)園林景觀；形象主導(dǎo)，超高層與高層等隔離、分期分組團(tuán)開發(fā)價(jià)值主體，多以道路、水系分界物業(yè)類型，不同物業(yè)類型分區(qū)獨(dú)立；高層排布在臨河面，最大化利用河景資源(zyun)，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感；低密度物業(yè)圍繞水系排布，占據(jù)社區(qū)最好資源(zyun)景觀；形象主導(dǎo)超高層與其他物業(yè)往往隔離，分期、分組團(tuán)開發(fā)深圳金域藍(lán)灣，以超高層消化高容積率，并置于末期開發(fā)，利用項(xiàng)目的整體溢價(jià)，以時(shí)間換空間；珠海金域藍(lán)灣，采用一座超高層和三座高層半圍合式布局形成兩個(gè)組團(tuán)，通過合理的折板式樓型設(shè)計(jì)，超高層90%戶型擁有多角度的優(yōu)良海景資源，實(shí)現(xiàn)景觀資源價(jià)值最大化高層排

42、布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感低密度物業(yè)占據(jù)社區(qū)內(nèi)部最佳資源產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項(xiàng)目容積率：7深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣共五十九頁36產(chǎn)品比例，超高層占價(jià)值主體模式80%90%以上(yshng)；形象主導(dǎo)模式產(chǎn)品線豐富，超高層僅占20%30%價(jià)值主體模式，超高層比例往往占80%90%以上如上海、南京、福州、武漢世茂濱江系列為100%超高層住宅；形象主導(dǎo)模式，超高層比例僅占20%30%，產(chǎn)品線豐富，包括高層、多層、別墅(bish)等產(chǎn)品。如金域藍(lán)灣系列世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花

43、園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城產(chǎn)品比例超高層住宅、1棟60層酒店式公寓 150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅 由8幢33-53層的高層、超高層住宅 純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅 17棟50層的超高層建筑 萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣產(chǎn)品比例一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層 1棟47層超高層，3棟33層高層9棟33層高層 35、36層高層，5棟多層 45棟18層住宅、 10 棟30層住宅產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型共五十九頁37戶型，形象主導(dǎo)模式追求利潤，一個(gè)交通核往往有三戶(sn h)三梯、

44、三戶(sn h)四梯、五戶四梯；價(jià)值主體兩戶兩梯、三戶(sn h)三梯、兩戶三梯，舒適性高價(jià)值主體一個(gè)交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶(sn h)三部電梯、兩戶三部電梯，舒適性高；形象主導(dǎo)模式，一個(gè)交通核往往為三戶三部電梯、四戶三部電梯、五戶四梯產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型上海世茂濱江花園一梯二、一梯三三梯三戶、三梯兩戶三梯三戶、三梯四戶兩梯兩戶南京世茂濱江新城珠海金域藍(lán)灣，31層以下為三梯四戶，31層以上為三梯三戶ABCCD深圳金域藍(lán)灣以四梯五戶為主共五十九頁38戶型，價(jià)值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導(dǎo)模式滿足基本舒適性前提下，贈送面積(min j)為最大賣點(diǎn)開闊

45、江景臥室(wsh)與客廳；雙層中空鋼化玻璃落地窗，主人生活區(qū)與傭人服務(wù)區(qū)分隔明確產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型附贈約11平米雙南向花園平臺；附帶約7平米獨(dú)立休閑空間；主臥區(qū)可設(shè)置獨(dú)立衣帽間，附帶衛(wèi)生間天津金域藍(lán)灣上海世茂濱江花園客房飄窗設(shè)計(jì)，法式園林盡收眼底；主臥大面積觀景窗；主衛(wèi)飄窗設(shè)計(jì)客廳配以觀景大陽臺深圳金域藍(lán)灣南北通透，全海景陽臺每戶獨(dú)有兩層高陽臺主人房附超大凸窗形象主導(dǎo)模式戶型亮點(diǎn)滿足基本舒適性需求入戶花園、挑高露臺等大面積贈送比價(jià)值主體模式戶型亮點(diǎn)功能房景觀最大化，客廳、主臥、衛(wèi)生間落地玻璃窗，看一線江景；舒適度高，如雙主臥、生活區(qū)主仆分離等南京世茂濱江新城共五十九頁39建筑風(fēng)格，采用現(xiàn)

46、代都市風(fēng)格，價(jià)值(jizh)主體模式項(xiàng)目更展現(xiàn)濱海建筑風(fēng)情建筑風(fēng)格均采用現(xiàn)代都市風(fēng)格，采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉(biy)）部分項(xiàng)目展現(xiàn)濱海建筑風(fēng)情。如珠海金域藍(lán)灣通過凸凹有致的體塊交接、構(gòu)造精致的建筑節(jié)點(diǎn)、充滿韻律感的錯(cuò)層陽臺立體構(gòu)圖來捕捉陽光與陰影，表達(dá)一種清新明快的熱帶濱海建筑風(fēng)情產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件蕪湖世茂濱江福州世茂外灘南京世茂濱江珠海金域藍(lán)灣共五十九頁40低層抗性處理，通過抬高地基、提高架空層高度、園林尺度擴(kuò)大(kud)等有效解除低層無海景客戶抗性整個(gè)地基抬高5米，公寓樓底層(d cn)與江岸防護(hù)堤基本齊平，

47、提高了觀景視覺度抬高地基，更將大自然水景與小區(qū)綠化融為一體，創(chuàng)造人與自然和諧共生的濱水環(huán)境。產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件架空層的高度(超過7m)，使層數(shù)比較低的戶型就能享受到海景，實(shí)現(xiàn)多數(shù)樓層都看海的目標(biāo)架空層本身也不單調(diào)，而是設(shè)計(jì)成不同標(biāo)高臺廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富深圳金域藍(lán)灣南京世茂濱江新城上海世茂濱江花園園林尺度擴(kuò)大，提高綠化率，實(shí)現(xiàn)低層看社區(qū)內(nèi)風(fēng)情景觀，進(jìn)而解除抗性不看海之朝向及樓層，通過園林景觀最大化，達(dá)成銷售共五十九頁41成本控制，形象主導(dǎo)模式做足全方位成本控制，價(jià)值主體模式基于城市運(yùn)營戰(zhàn)略(zhnl)往往較少進(jìn)行階段性成本控制價(jià)值主體模式(msh)基于城市運(yùn)

48、營、綜合體發(fā)展等戰(zhàn)略往往較少進(jìn)行階段性成本控制，而是大手筆投資；相比形象主導(dǎo)通過各種策略進(jìn)行全方位成本控制。力求成本最小，利潤最大化。17層，33層為避難層（設(shè)計(jì)要求每16層有避難層），做到47層（頂層為復(fù)式），用足設(shè)計(jì)，控制成本超高層建筑有抗風(fēng)要求，項(xiàng)目在29層以上開始設(shè)置抗風(fēng)玻璃幕墻，控制成本產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件世茂濱江系列上海世茂濱江花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城投入成本總投資達(dá)50億4.01億元 地價(jià)315億成交價(jià) 18億買地，總投資100億 世茂濱江系列緣于大規(guī)模購地、一線江景稀缺資源、綜合體發(fā)展戰(zhàn)略、城市運(yùn)營商等因素，投資更有長遠(yuǎn)意識，較少計(jì)較階段性成

49、本控制共五十九頁42避難層處理，超高層避難層可做空中花園，基于成本(chngbn)考慮超高層可爭取減少建避難層香港凱旋門將避難層做成空中花園，成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn)；基于成本考慮超高層可爭取減少(jinsho)建避難層南京世茂濱江新城僅做地下兩層防空層，類似避難層；珠海金域藍(lán)灣也未做避難層產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件香港凱旋門62層避難層做成7大小型主題空中花園，聯(lián)合組成4層空中會所，成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn)香港凱旋門“我們沒有做避難層，但我們樓梯是剪刀梯、樓梯、電梯多，可以避免安全問題?！蹦暇┦烂癁I江新城銷售員共五十九頁43形象主導(dǎo)模式以精致化小型園林為主，價(jià)值主體模式則傾力打造(dzo)大規(guī)模國際化主題

50、園林廈門金域藍(lán)灣泰式精致園林蘇州園林奧運(yùn)公園德式綠蔭天鵝湖英式大草坪夏威夷沖浪沙灘法式迷宮花園上海世茂濱江花園16萬平方米六大主題園林景觀世茂濱江系列綠化率綠化面積（萬平米）上海世茂濱江花園70%15.44 南京世茂濱江新城65%33.15 武漢世茂錦繡長江53.60%34.85 福州世茂外灘56.30%4.36 蕪湖世茂濱江花園60%11.19 金域藍(lán)灣系列綠化率綠化面積（萬平米）深圳金域藍(lán)灣40%2.55 珠海金域藍(lán)灣35%0.84 天津金域藍(lán)灣35%2.10 成都金域藍(lán)灣30%2.22 南京金域藍(lán)灣40%10.88 世茂濱江系列園林特點(diǎn)：大規(guī)模、主題(zht)化，綠化率超過50%；金域藍(lán)

51、灣為精致化小型園林，綠化率在30%左右園林規(guī)模成本共五十九頁44形象主導(dǎo)模式精致園林單位成本提高，價(jià)值(jizh)主體模式大規(guī)模園林總投資成本高，但有效支撐綜合體運(yùn)營形象主導(dǎo)模式為求利潤最大化，園林尺度較小，但一定做精致，因此園林單位成本比一般園林提高，每平米提高1000元；價(jià)值主體模式園林尺度擴(kuò)大（如上海世茂濱江花園(huyun)園林占地16萬平米），一方面為解決低層客戶抗性，烘托高端物業(yè)價(jià)值，另一方面，有效支撐酒店式公寓以及辦公等綜合體運(yùn)營。天津萬科金域藍(lán)灣成都萬科金域藍(lán)灣深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣昆山蝴蝶灣蕪湖世茂濱江武漢世茂錦繡長江園林規(guī)模成本共五十九頁45會所，價(jià)值主體模式大規(guī)模豪華會

52、所滿足高端人群各層面需求，同時(shí)綜合體運(yùn)作保證其運(yùn)營；形象(xngxing)主導(dǎo)模式會所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求價(jià)值主體模式大規(guī)模豪華會所滿足高端人群各層面需求，同時(shí)綜合體運(yùn)作保證其運(yùn)營；世茂濱江系列會所多為1.5萬平米左右超豪華會所，且會所引用國際會所管理公司直接管理形象主導(dǎo)模式會所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求目前國內(nèi)二線城市(chngsh)樓盤會所幾乎100%虧損經(jīng)營，因此金域藍(lán)灣系列以及成都超高層在會所投資較少，更多僅作為銷售階段賣點(diǎn)，客戶入住后，會所多空閑配套會所物管商業(yè)南京世茂濱江新城多種功能大型主題會所，由美國會管理 上海世茂濱江花園1.5萬平米超豪華會所深圳金域藍(lán)灣會所健身房及棋牌

53、室共五十九頁46物管方面，價(jià)值主體(zht)模式多配以國際標(biāo)準(zhǔn)物管，為客戶提供管家專屬服務(wù)，形象主導(dǎo)模式物管以人性化見長全方位智能化服務(wù)； 人性化氛圍管理；24小時(shí)國際管家熱線； 專家(zhunji)顧問特色服務(wù)， 健康、休閑VIP服務(wù)（有償）； 享受五星級酒店客戶服務(wù)（有償）配套會所物管商業(yè)上海世茂濱江花園成都金域藍(lán)灣南京世茂濱江新城價(jià)值主體模式多配以國際標(biāo)準(zhǔn)物管，為客戶提供管家專屬服務(wù)世茂濱江系列均由第一太平戴維斯，提供國際標(biāo)準(zhǔn)全權(quán)委托式物業(yè)管理；形象主導(dǎo)模式物管以人性化見長金域藍(lán)灣系列均有萬科分公司物業(yè)公司負(fù)責(zé)，如天津金域藍(lán)灣由天津萬科物業(yè)負(fù)責(zé)，提供萬科高質(zhì)量物業(yè)水準(zhǔn)；成都本土開發(fā)商物業(yè)

54、相對較弱，但隨著新世界、新鴻基、萬科的進(jìn)入，先進(jìn)的物管也對其形成沖擊。微笑百分百 安全管理嚴(yán)密和諧 設(shè)備管理專業(yè)智能 環(huán)境管理綠色清新 社區(qū)活動豐盛健康 個(gè)性服務(wù)貼心快捷 共五十九頁47商業(yè)(shngy)配套，價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營，自建商業(yè)及學(xué)校配套；而形象主導(dǎo)模式更多依靠區(qū)域現(xiàn)有成熟配套價(jià)值主體模式社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以(dy)互補(bǔ)，資源得以(dy)共享最典型如南京世茂濱江新城，除17棟50層的超高層住宅外，還包括五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學(xué)以及大型購物超市等。雖地處南京濱江板塊新興區(qū)域，卻可以自我滿足配套資源

55、形象主導(dǎo)模式更多依靠城市現(xiàn)有區(qū)域資源，其中珠海金域藍(lán)灣、南京金域藍(lán)灣建有小型商業(yè)街配套會所物管商業(yè)不同業(yè)態(tài)共生互補(bǔ)，價(jià)值聚合為源動力城市六大功能的整合，CBD與RBD的促為基礎(chǔ)商務(wù)資源 居住資源 酒店資源 辦公資源 商業(yè)資源 景觀資源 共五十九頁48生活方式打造(dzo)方面，價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營，逐漸打造濱江時(shí)代的生活方式價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營，逐漸打造濱江時(shí)代的生活方式蕪湖世茂濱江，主打(zh d)“從濱湖時(shí)代到濱江時(shí)代”，形象主導(dǎo)模式重點(diǎn)在打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在生活方式方面并無太突出生活方式產(chǎn)品園林配套共五十九頁49解除客戶抗性方面，價(jià)值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)(fw)吸引客戶，形

56、象主導(dǎo)模式主要靠增值化產(chǎn)品作為主要賣點(diǎn)開發(fā)商品牌效應(yīng)高品質(zhì)增值化產(chǎn)品(chnpn)大尺度主題化園林衣食住行學(xué)多功能配套國際標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù)打造濱江生活方式解除客戶超高層抗性價(jià)值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)（綠化率、配套、物管、生活方式）吸引客戶，形象主導(dǎo)模式主要靠增值化產(chǎn)品（產(chǎn)品精細(xì)化，多贈送面積）作為主要賣點(diǎn)解除客戶抗性共五十九頁50超高層發(fā)展(fzhn)模式匹配共五十九頁51?？谒{(lán)城廣場項(xiàng)目屬于形象主導(dǎo)模式(msh)，超高層在項(xiàng)目中占相對較小比重，起到樹立地標(biāo)及分?jǐn)側(cè)莘e率作用形象主導(dǎo)（以金域藍(lán)灣系列為例）價(jià)值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠(yuǎn)小于2大于2項(xiàng)目屬性資源屬性二線資源、高容積率

57、、中型規(guī)模項(xiàng)目一線強(qiáng)勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤定位頂級、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%30%、一梯多戶超高層占80%90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級配套（復(fù)合功能）自身能力資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力雄厚的資本實(shí)力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運(yùn)營能力功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng)很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營的能力以較樂觀的8000元計(jì)算(j sun)，售價(jià)成本比在

58、1.51.7左右項(xiàng)目二線海景，容積率不定，中等規(guī)模項(xiàng)目資源不具備頂級條件，且規(guī)模不足以打造城市級的綜合體超高層僅為獲得高容積率的限制條件具備較高綠化率條件以區(qū)域級內(nèi)配套為主，自身建設(shè)少量社區(qū)配套以區(qū)域級內(nèi)配套為主，自建少量社區(qū)配套較高的品牌知名度良好的政府合作關(guān)系很強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)能力案例?？谒{(lán)城廣場超高層發(fā)展模式匹配共五十九頁52超高層所占具體體量通過經(jīng)濟(jì)(jngj)測算決定分析(fnx)利潤（率）隨容積率變化規(guī)律分析對比確定最佳容積率分析對比確定最佳容積率下的最佳超高層比例超高層最小的情況下，容積率、利潤變化趨勢利潤率變化整體利潤額實(shí)現(xiàn)市場可實(shí)現(xiàn)不同售價(jià)對項(xiàng)目利潤的影響不同價(jià)差對項(xiàng)目利潤的影響政府形象及拔高指標(biāo)的可行性考慮超高層市場接受度市場起步，消費(fèi)需要引導(dǎo)超高層案例模式研究形象為主，規(guī)模不宜過大不同條件對利潤影響超高