房地產(chǎn)投資項目整體策劃講義（141頁地價測算案例）

1、 項目管理之- 房地產(chǎn)土木工程學(xué)院 建設(shè)與房地產(chǎn)系2014年1月目錄1、房地產(chǎn)概述2、項目開發(fā)過程3、房地產(chǎn)開發(fā)土地的獲取4、房地產(chǎn)投資項目策劃5、透過十八大看房地產(chǎn)的發(fā)展1、 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述1.1 房地產(chǎn)含義及特征1.2 房地產(chǎn)業(yè)及其特性1.3 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系1.4 房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展1.1 房地產(chǎn)含義及特征1.1.1房地產(chǎn)的含義1.1.2房地產(chǎn)的特征1.1.3房地產(chǎn)的分類1.1.4房地產(chǎn)投資的利與弊 1.1.1 房地產(chǎn)的含義1.房地產(chǎn)的基本概念 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，即房屋和土地兩種財產(chǎn)的統(tǒng)稱。在物質(zhì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)可被定義為土地及地上建筑物和其他構(gòu)筑物、定著物。 1

2、.1.1 房地產(chǎn)的含義2. 房產(chǎn)與地產(chǎn)的差異與聯(lián)系差異：（1）地產(chǎn)可以單獨存在，也可以獨立進(jìn)入市場進(jìn)行運作；而房屋必須在土地上建造，也只有與土地結(jié)合運作才能整體進(jìn)入市場。（2）房產(chǎn)是最終的成品，能夠滿足人們生產(chǎn)和生活的需要；地產(chǎn)則作為房產(chǎn)建造的基礎(chǔ)，其需求必須通過人們對房產(chǎn)的需求才能反映出來。（3）房產(chǎn)和地產(chǎn)的各自價格的形成過程存在差異。 1.1.1 房地產(chǎn)的含義2. 房產(chǎn)與地產(chǎn)的差異與聯(lián)系聯(lián)系：（1）從物質(zhì)形態(tài)上看：房產(chǎn)與地產(chǎn)是密不可分、相互依存的。 （2）從價值形態(tài)上看：房價與地價總是結(jié)合在一起的，兩者的價值表現(xiàn)形式通常以房屋價格表現(xiàn)出來。 （3）從權(quán)屬上看：房屋所有權(quán)是否合法，往往都取決

3、于房屋坐落的土地使用權(quán)是否合法取得。（4）從資本循環(huán)看：地產(chǎn)投資與房產(chǎn)投資是融合在一起的。（5）從開發(fā)經(jīng)營看：土地開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)是兩個緊密相連的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。 1.1.2 房地產(chǎn)的特征1.房地產(chǎn)的自然特征 （1）位置的固定性（2）個別性（3）耐久性（4）數(shù)量的有限性（5）效用的多層次性 1.1.2 房地產(chǎn)的特征2.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征（1）房地產(chǎn)建設(shè)周期長、投資大（2）用途變更的困難性（3）房地產(chǎn)投資的流動性較差（4）房地產(chǎn)的保值增值性 1.1.2 房地產(chǎn)的特征3.房地產(chǎn)的社會特征 （1）政策影響性強(qiáng)（2）生產(chǎn)和消費反映出較強(qiáng)的社會風(fēng)俗和生活習(xí)慣 1.1.3 房地產(chǎn)的分類1.按房地產(chǎn)用途分類2.按房地

4、產(chǎn)實物形態(tài)分類3.按房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系分類 1.1.4 房地產(chǎn)投資的利與弊1.房地產(chǎn)投資之利（1）較高的收益（2）能夠得到稅收方面的好處（3）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（4）能抵消通貨膨脹的影響（5）提高投資者的資信等級 1.1.4 房地產(chǎn)投資的利與弊2.房地產(chǎn)投資之弊（1）投資額度大（2）投資回收周期長（3）需要專門的知識和經(jīng)驗 1.2 房地產(chǎn)業(yè)及其特性1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的含義1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)1.2.3房地產(chǎn)業(yè)的特性1.2.4房地產(chǎn)業(yè)的運行環(huán)境 1.2.1 房地產(chǎn)業(yè)的含義 房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等部門和行業(yè)構(gòu)成的巨大產(chǎn)業(yè)體系。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和

5、服務(wù)活動的行業(yè)和部門的總稱。房地產(chǎn)就是這些部門生產(chǎn)和經(jīng)營的對象。 1.2.2 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)1產(chǎn)業(yè)劃分 在我國，2003年國家統(tǒng)計局頒布的三次產(chǎn)業(yè)劃分規(guī)定中，對三次產(chǎn)業(yè)劃分作了最新的規(guī)定： 第一產(chǎn)業(yè)：包括農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。 第二產(chǎn)業(yè)：包括采礦業(yè)；制造業(yè)；電力；燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；建筑業(yè)。 第三產(chǎn)業(yè)：包括交通運輸、倉儲和郵政業(yè)；信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)；批發(fā)和零售業(yè)；住宿和餐飲業(yè)；金融業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)；租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)；科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)；教育、衛(wèi)生、社會福利業(yè)；文化、體育和娛樂業(yè)；公共管理和社會組織；國際組織等。 1.2.2

6、 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)2房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)涉及到很多的經(jīng)濟(jì)活動，這些經(jīng)濟(jì)活動有的屬于建筑業(yè)，有的屬于房地產(chǎn)業(yè)，必須對這兩類經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行明確的區(qū)分。區(qū)分的根本原則就是要牢牢把握第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的區(qū)別，即第三產(chǎn)業(yè)不涉及物質(zhì)生產(chǎn)過程。因此，應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)分為建設(shè)和買賣兩部分：建設(shè)過程是物質(zhì)生產(chǎn)過程，屬于建筑業(yè)；買賣過程才屬于房地產(chǎn)業(yè)。 圖1-1清晰地描述了這種關(guān)系。 1.2.2 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)2房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系 1.2.2 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)性質(zhì) 住宅產(chǎn)業(yè)強(qiáng)調(diào)的是以住宅為最終產(chǎn)品的生產(chǎn)和交易活動，即住宅的增量市場中所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動，而不包括存量住宅所提供的住房服務(wù)（自有住房服務(wù)

7、、營利性和非營利性住房服務(wù)）。因此，住宅產(chǎn)業(yè)并不完全包括房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的住宅部分，而只包括其中增量住宅的部分。這樣界定住宅產(chǎn)業(yè)的目的是使住宅產(chǎn)業(yè)當(dāng)中所包含的建筑業(yè)部分和房地產(chǎn)業(yè)部分相對應(yīng)，避免住宅產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的過度重合，并與人們對住宅產(chǎn)業(yè)的一般概念和研究目的相適應(yīng)。 圖1-2表現(xiàn)了住宅產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)之間的關(guān)系。 1.2.2 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)2房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系 1.2.3 房地產(chǎn)業(yè)的特性1.高度綜合性2.政府干預(yù)強(qiáng)3關(guān)系社會的穩(wěn)定4.高投資、高收益、高風(fēng)險 1.2.4 房地產(chǎn)業(yè)的運行環(huán)境 房地產(chǎn)業(yè)的運行環(huán)境，主要包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、社會環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、

8、資源環(huán)境和國際環(huán)境等。這些運行環(huán)境的好壞、合理程度，直接影響到行業(yè)的發(fā)展。 1.3 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系1.3.1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位1.3.2 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)關(guān)系的一般規(guī)律1.3.3 次貸危機(jī)及其影響 1.3.1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位1房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)（1）房地產(chǎn)業(yè)是社會一切部門不可缺少的物質(zhì)條件（2）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)積累資金的重要來源（3）房地產(chǎn)業(yè)是社會勞動力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的先決條件（4）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于培育和完善社會主義市場體系 1.3.1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位2房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè) （1）房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和

9、側(cè)向關(guān)聯(lián)作用。 （2）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展最直接的影響是能促進(jìn)建筑業(yè)的繁榮。 （3）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還能直接影響建材工業(yè)、建筑設(shè)備工業(yè)、建筑機(jī)械工業(yè)和冶金、化工、運輸機(jī)械、儀表等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （4）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還與金融業(yè)密切相關(guān)。 1.3.1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位3房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)（1）做為支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件 所謂支柱性產(chǎn)業(yè)，是指在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著骨干和支撐性作用的行業(yè)。支柱產(chǎn)業(yè)的概念，在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中又被稱為“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”。一個產(chǎn)業(yè)要成為支柱性產(chǎn)業(yè)，一般要具備四個基本條件：在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著舉足輕重的作用，其增加值在國民生產(chǎn)總值中占5%以上，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)突出；具有較大的市場發(fā)

10、展空間和增值潛力；符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，能帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 1.3.1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位（2）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用 房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是由這個其自身性質(zhì)、特點和關(guān)聯(lián)效應(yīng)，以及對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)所決定的。具體表現(xiàn)在：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)各行最基本的生產(chǎn)資料房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高城鎮(zhèn)居民居住水平發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以吸引外資、促進(jìn)對外開放房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于增加就業(yè) 1.3.2 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)關(guān)系 的一般規(guī)律 房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的作用可分為兩個方面：促進(jìn)或牽制。 在整個國民經(jīng)濟(jì)的運行過程中，如果房地產(chǎn)

11、業(yè)運行勢頭良好、經(jīng)濟(jì)效益好、發(fā)展勢頭旺，就會對國民經(jīng)濟(jì)起到強(qiáng)大的促進(jìn)作用。反之，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展失調(diào)、市場泡沫嚴(yán)重，交易不規(guī)范，房地產(chǎn)價格增長過快或發(fā)展緩慢，開發(fā)規(guī)模、竣工面積過小，則會對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生牽制作用，阻礙它的發(fā)展。 1.3.3 次貸危機(jī)及其影響1次級按揭貸款（subprime mortgage loan） 次級抵押貸款是一個高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。與傳統(tǒng)意義抵押貸款的區(qū)別在于，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，而貸款利率比一般抵押貸款高很多。 次級按揭貸款是國外住房按揭的一種類型，貸給沒多少收入或個人信用記錄較低的

12、人。之所以貸款給這些人，是因為貸款機(jī)構(gòu)能收取比良好信用等級按揭更高的按揭利息。 1.3.3 次貸危機(jī)及其影響2. 次貸危機(jī)原因 引起美國次級抵押貸款市場風(fēng)暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續(xù)降溫。 1.3.3 次貸危機(jī)及其影響3. 次貸危機(jī)的影響（1）對美國經(jīng)濟(jì)的影響 美國次級抵押貸款市場危機(jī)出現(xiàn)惡化跡象，引起美國股市劇烈動蕩。 （2）次貸危機(jī)對全球經(jīng)濟(jì)的影響 次貸危機(jī)發(fā)生后，全球主要央行的銀行家們都在集中精力，努力阻止美國次貸危機(jī)所導(dǎo)致的貨幣市場流動性短缺，相繼注入大量現(xiàn)金，美聯(lián)儲及時下調(diào)了貼現(xiàn)率，并貨幣市場有所回穩(wěn)。但是很多債券產(chǎn)品，特別是資產(chǎn)支持證券卻依然低迷。 （3）次貸危機(jī)對中

13、國經(jīng)濟(jì)的影響次貸危機(jī)主要影響我國出口； 我國將面臨經(jīng)濟(jì)增長趨緩和嚴(yán)峻就業(yè)形勢的雙重壓力； 次貸危機(jī)將加大我國的匯率風(fēng)險和資本市場風(fēng)險。 1.4 房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展1.4.1房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的主要內(nèi)容1.4.2房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展遵循的原則 1.4.3房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的措施1.4.4保障性住房建設(shè)與管理 1.4.1 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 的主要內(nèi)容1土地資源利用與可持續(xù)發(fā)展2房地產(chǎn)開發(fā)與可持續(xù)發(fā)展3人居問題和可持續(xù)發(fā)展4房地產(chǎn)市場與可持續(xù)發(fā)展 1.4.2 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 遵循的原則 1堅持資源集約利用原則2堅持提高經(jīng)濟(jì)效率原則3堅持生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則4堅持公平原則 1.4.3 房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展

14、的措施1合理利用土地資源，杜絕土地的浪費2規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的有序競爭行為3房地產(chǎn)業(yè)要做到與時俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新4建立房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)警系統(tǒng)5加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)化1.4.4 保障性住房建設(shè)與管理1保障性住房的概念 保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會保障作用的住房。保障性住房制度也就是在社會保障性住房建設(shè)、分配、流通等具體實踐中形成的制度。目前，保障性住房包括各類安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房以及一些具有保

15、障性質(zhì)的限價商品房和租賃房。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租住房是當(dāng)前我國城鎮(zhèn)保障性住房中最主要、最普遍的形式。1.4.4 保障性住房建設(shè)與管理2保障性住房的分類 保障性住房形式包括兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、政策性租賃房，其中經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是保障性住房兩種主要的形式。1.4.4 保障性住房建設(shè)與管理（1）兩限商品住房 兩限商品住房，是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、限制住房套型面積、限制銷售對象等要求，由開發(fā)企業(yè)通過公開競爭取得土地，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。（2）經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供

16、應(yīng)對象和銷售價格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房。（3）廉租房 廉租房只租不售，是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。（4）政策性租賃房 指通過政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。1.4.4 保障性住房建設(shè)與管理3我國保障性住房發(fā)展存在的問題（1）保障性住房的法律法規(guī)不完善（2）政策制定方面的缺陷（3）保障性住房建設(shè)資金不足（4）保障性住房的進(jìn)入退出機(jī)制不完善1.4.4 保障性住房建設(shè)與管理4. 保障性住房政策的國際經(jīng)驗

17、（1）德國 德國對低收入家庭提供住房保障政策主要有兩種：公共福利住房政策、房租補(bǔ)貼政策。（2）美國 美國低收入家庭住房保障政策主要包括：政府參與建造一定的保障性住房、住房補(bǔ)貼和減免稅收、發(fā)達(dá)的金融市場手段。（3）新加坡 新加坡低收入家庭住房保障的政策包括：獨立的住房保障機(jī)構(gòu)、補(bǔ)貼政策、嚴(yán)格的申請和審查制度。1.4.4 保障性住房建設(shè)與管理5. 完善我國保障性住房建設(shè)的措施（1）建立健全保障性住房組織管理機(jī)構(gòu)（2）完善保障性住房的進(jìn)入退出機(jī)制（3）吸引民間資本進(jìn)行保障性住房的建設(shè)（4）完善配套的法律法規(guī) 2、房地產(chǎn)開發(fā)過程與管理2.1 房地產(chǎn)開發(fā)程序與評價2.2 房地產(chǎn)開發(fā)的參與者2.3 國外政

18、府對房地產(chǎn)的干預(yù)與管理2.1 房地產(chǎn)開發(fā)程序與評價2.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)模式2.1.2 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序2.1.3 房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的評價2.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)模式1城市建設(shè)方式 （1）舊城改造 （城市更新）（2）新城開發(fā)2房地產(chǎn)項目開發(fā)模式（1）合作開發(fā)模式（2）小而全的多項目開發(fā)模式（3）精耕細(xì)作的開發(fā)模式2.1.2 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序 我們可以將任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，系統(tǒng)地劃分為五個順序階段：投資機(jī)會選擇與決策階段 、前期工程階段 、建設(shè)階段 、租售階段 、物業(yè)和設(shè)施管理階段 。每一個階段中都有其相應(yīng)的工作內(nèi)容。具體劃分見下表所示。2.1.2 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)項目階段劃

19、分 2.1.2 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)流程 2.1.3 房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的評價1房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變 從粗獷型、經(jīng)驗式的傳統(tǒng)模式向集約型、科學(xué)化轉(zhuǎn)化，向技術(shù)、精確型發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時又能合理有效的利用社會資源。 2項目的前期策劃階段的重要性 投資分析及前期策劃主要是指研究市場、產(chǎn)品、功能、環(huán)境、配套、開發(fā)策略及相關(guān)的財務(wù)分析，它們是項目最關(guān)鍵的階段之一，決定項目的大方向。 2.1.3 房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的評價3.房地產(chǎn)開發(fā)各階段重要程度分析 投資決策階段前期工程階段建設(shè)階段租售階段法規(guī)比較健全比較健全政策比較健全比較健全技術(shù)成熟度較低較高較高高從業(yè)人員要求較高一般已專

20、業(yè)化要求較高市場成熟度不成熟較高較高較高注：這里不考慮物業(yè)管理階段，可行性研究納入決策策劃階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段的重要程度可排序為：投資決策策劃租售階段前期工作階段建設(shè)階段2.1.3 房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的評價4資金籌措的重要性 房地產(chǎn)開發(fā)的特點是開發(fā)周期長、資金的需求量大、自有資金少、回收期長。所以在整個開發(fā)周期內(nèi)，穩(wěn)固的資金供應(yīng)將是十分重要的。 再好的項目也是以有充裕的開發(fā)資金為前提的。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)資金大部分來自于銀行信貸，近年來，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的貸款在整個房地產(chǎn)開發(fā)資金中所占比例一直保持在23%左右。但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金構(gòu)成中來源于銀行貸款的比例要比這個數(shù)字高得多。

21、 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如何擴(kuò)大資金來源供應(yīng)、廣開渠道，是其需要面對并必須解決的關(guān)鍵問題。2.2 房地產(chǎn)開發(fā)的參與者2.2.1 政府機(jī)構(gòu)2.2.2 開發(fā)商2.2.3 金融機(jī)構(gòu)2.2.4 建筑承包商2.2.5 材料、設(shè)備供應(yīng)商2.2.6 專業(yè)顧問2.2.1 政府機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)開發(fā)項目具有嚴(yán)格的運作程序，依照我國現(xiàn)行法律、法規(guī)和相關(guān)程序，可以將房地產(chǎn)開發(fā)項目政府行政審批過程劃分為七個階段。每個階段都必須到政府相關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。 1.選址定點階段2.規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段3.初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查4.規(guī)劃報建圖審查階段5.施工報建階段6.商品房預(yù)售許可階段7.建設(shè)工程竣工綜合驗收備

22、案階段2.2.2 開發(fā)商1開發(fā)商的形式 房地產(chǎn)開發(fā)商之間的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。 2開發(fā)商的社會聲譽(yù) 無論是否合理，開發(fā)商在公眾中受尊敬的程度并不是很高。 不斷上漲的房價，讓人們自覺不自覺的歸咎于開發(fā)商 ;不管開發(fā)商是誰，人們只要聽說有開發(fā)商準(zhǔn)備開發(fā)其居住區(qū)域附近的項目，就存在某種形式的擔(dān)心，尤其是在舊城改造中。2.2.3 金融機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程需要兩類資金，用于支付開發(fā)費用的短期資金或“開發(fā)融資”和項目建成后用于支持入住者購買房屋的長期資金或“按揭貸款”。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程和消費過程均需要大量的資金，因此很難想象沒有金融機(jī)構(gòu)的參與，房地產(chǎn)市場將會是何種

23、景象。與房地產(chǎn)投資有關(guān)的銀行貸款大多可以用物業(yè)作抵押，金融機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的風(fēng)險較小，因此，國外金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款市場上競爭十分激烈。另外金融機(jī)構(gòu)的保險公司為房地產(chǎn)開發(fā)項目的有關(guān)內(nèi)容提供保險，以降低房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。2.2.4 建筑承包商 房地產(chǎn)開發(fā)商往往將其開發(fā)項目的工程建設(shè)發(fā)包給建筑承包商，開發(fā)商在選擇承包商時，不僅要考察其以往的業(yè)績、資金實力和技術(shù)水平，還要審核其具體施工方案、工期、質(zhì)量目標(biāo)和報價。我國建筑業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展已經(jīng)日趨成熟，國際通用合同形式及先進(jìn)管理手段和機(jī)制的引入，使得建設(shè)過程中的風(fēng)險因素大大減少。 我們需要強(qiáng)調(diào)的是，開發(fā)商應(yīng)正確處理好與承包商的關(guān)系。應(yīng)該說，開發(fā)商與承包

24、商是相互配合、共同發(fā)展的關(guān)系，開發(fā)商不應(yīng)自詡為承包商的“衣食父母”，庸俗化兩者的關(guān)系。2.2.5 材料、設(shè)備供應(yīng)商 我國房地產(chǎn)開發(fā)商往往都會將材料（尤其是主要材料）、設(shè)備的采購控制在自己的手上，這與西方發(fā)達(dá)國家大不一樣。開發(fā)商自行采購材料和設(shè)備，便于控制采購成本，但是會增加采購的管理和人員成本。2.2.6 專業(yè)顧問1市場分析師 2規(guī)劃師3經(jīng)濟(jì)師 4房地產(chǎn)估價師5建筑師 6景觀建筑師7監(jiān)理工程師 8交通顧問9房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 10成本控制人員11會計師 12律師13其他人員房地產(chǎn)開發(fā)主要參與者的關(guān)系可由下圖表示：2.2.6 專業(yè)顧問2.3 國外政府對房地產(chǎn)的干預(yù)與管理2.3.1 美國政府對房地產(chǎn)市場

25、的管理2.3.2 通過開征物業(yè)稅抑制房價2.3.1 美國政府對房地產(chǎn)市場的管理1.規(guī)劃管理2.稅收管理（1）對地產(chǎn)價值直接征稅（2）對地產(chǎn)收益征稅（3）對土地使用的特權(quán)征稅2.3.2 通過開征物業(yè)稅抑制房價1美國（1）美國通過較多的稅賦限制了炒房。美國對土地和房屋直接征收的是房地產(chǎn)稅，由地方政府征收，因此各州稅率不一，多數(shù)是房產(chǎn)價值的1%-1.8%之間。房地產(chǎn)稅一般按年計，房價越貴，房地產(chǎn)稅越高。（2）在美國，每處房地產(chǎn)的評估價值都是公開透明的。同時根據(jù)各州法律，房屋交易的價格也是公開透明和可查詢的。（3）依照美國法律，每個地方政府都有權(quán)對本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅，因此，房地產(chǎn)所有者（自然

26、人或機(jī)構(gòu)）常常要同時繳納縣級房地產(chǎn)稅和市、鎮(zhèn)級房地產(chǎn)稅，有時甚至還需繳納學(xué)校學(xué)區(qū)的房地產(chǎn)稅。2.3.2 通過開征物業(yè)稅抑制房價2巴西 巴西憲法規(guī)定，市政當(dāng)局有權(quán)要求擁有房產(chǎn)者繳納地產(chǎn)稅，稅額由市政當(dāng)局確定，在經(jīng)過市民聽證后由議會討論通過。地產(chǎn)稅在地方政府稅收中占據(jù)非常大的比重。 此外，因為天災(zāi)人禍而導(dǎo)致房屋受損的，也可以向市政府申請減免房地產(chǎn)稅。一些地方規(guī)定，退休者、領(lǐng)撫恤金者和慢性病患者等可以獲得最多50%的減免優(yōu)惠。 2.3.2 通過開征物業(yè)稅抑制房價3德國 德國稅制體系中與中國物業(yè)稅相近的稅種為地產(chǎn)稅。地產(chǎn)稅由城鎮(zhèn)征收，征稅對象為土地及地上建筑物的所有者。德國地產(chǎn)稅分為農(nóng)業(yè)用地地產(chǎn)稅和建

27、筑用地地產(chǎn)稅兩類。地產(chǎn)稅地產(chǎn)估計價值地產(chǎn)稅稅率城鎮(zhèn)稽征率。根據(jù)德國地產(chǎn)稅法，符合一定條件的納稅人可申請減免地產(chǎn)稅。在實踐中，申請減免地產(chǎn)稅的通常是法定受保護(hù)歷史建筑物的所有者。若某歷史建筑物的修繕維護(hù)費用高于其作為博物館或其他經(jīng)營性場所的盈利，則其所有人有權(quán)向稅務(wù)部門申請減免地產(chǎn)稅。地產(chǎn)稅的稅收額因明顯低于工商營業(yè)稅，所以對德國城鎮(zhèn)財政而言意義并不十分重大。3、房地產(chǎn)開發(fā)土地的獲取3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的獲取與評價3.2 國有土地出讓文件及低價預(yù)算案例3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的獲取與評價3.1.1土地使用權(quán)出讓3.1.2土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目可接受地價的測算3.1.1土

28、地使用權(quán)出讓1.土地使用權(quán)出讓的法律特征（1）土地出讓的主體（2）土地出讓的客體（3）土地出讓的內(nèi)容3.1.1土地使用權(quán)出讓2.土地出讓的方式和程序我國現(xiàn)行的土地出讓方式:（1）拍賣（2）招標(biāo)（3）協(xié)議（4）掛牌3.1.1土地使用權(quán)出讓2.土地出讓的方式和程序根據(jù)對我國現(xiàn)行幾種土地出讓方式，可以比較得出其特點：協(xié)議出讓招標(biāo)與拍賣掛牌出讓3.1.1土地使用權(quán)出讓3.土地出使用權(quán)讓權(quán)合同 土地使用權(quán)出讓合同是指，國有土地所有者或其代表與土地使用權(quán)受讓人之間，就出讓土地使用權(quán)及如何行使使用權(quán)等所達(dá)成的明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。出讓合同具體包括以下內(nèi)容：（1）合同雙方基本信息 （2）規(guī)定土地使用規(guī)則

29、（3）規(guī)定受讓方應(yīng)修建的公益工程（4）合同還規(guī)定了設(shè)計、施工、竣工方面的要求（5）對配套設(shè)施的責(zé)任（6）對環(huán)境的責(zé)任（7）其它條款（違約責(zé)任、糾紛解決方式、合同訂立地點、日期等）3.1.2土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 通常人們把由土地使用權(quán)出讓而形成的土地市場稱為一級市場，由國家壟斷經(jīng)營；把允許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而形成的土地市場成為二級市場。要建立完善的土地市場體系，就需要一級市場和二級市場的融合，只有這樣才能使土地使用權(quán)真正作為商品進(jìn)行流通，只有這樣才能推動整個房地產(chǎn)業(yè)的健

30、康發(fā)展。3.1.2土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件我國以立法的形式對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓做了規(guī)定。城市房地產(chǎn)管理法第36條規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利的內(nèi)容；按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)用地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3.1.2土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件（2）土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓情形城市房地產(chǎn)管理法還規(guī)

31、定了土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的情況，主要包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第38條規(guī)定條件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。3.1.2土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件（3）土地轉(zhuǎn)讓的增值稅 中華人民共和國土地增值稅暫行條例對土地轉(zhuǎn)讓過程中征收土地增值稅作了規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。土地增值稅的征收，為國家規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地

32、增值收益提供了重要手段。3.1.2土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式出售交換贈與3.1.2土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序（1）轉(zhuǎn)讓申請（2）簽訂轉(zhuǎn)讓合同（3）轉(zhuǎn)讓合同公證（4）繳納土地出讓金和增值稅（5）土地使用權(quán)變更登記3.1.2土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓5.土地轉(zhuǎn)讓的評價 我國法律允許房地產(chǎn)開發(fā)土地依法轉(zhuǎn)讓，也豐富了開發(fā)土地合理流轉(zhuǎn)的途徑。但在現(xiàn)實市場運作中，很少看到開發(fā)公司通過土地轉(zhuǎn)讓的方式獲取土地，因為由土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定可以看出，土地轉(zhuǎn)讓對受讓方來說有諸多不利。主要表現(xiàn)在：（1）轉(zhuǎn)讓手續(xù)復(fù)雜（2）轉(zhuǎn)讓成本過高（3）轉(zhuǎn)讓過程耗時

33、長3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目可接受 地價的測算1.假設(shè)開發(fā)法的概念 假設(shè)開發(fā)法又稱預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測評價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)側(cè)的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等，以求取評價對象客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取評價對象的價值。3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目可接受 地價的測算2.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù) 假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的項目評價方法，其理論依據(jù)是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格以事先通

34、過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格。假設(shè)開發(fā)法更深層的理淪依據(jù)，類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目可接受 地價的測算3.假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件（1）適用對象假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，如待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等。3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目可接受 地價的測算3.假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件（2）適用條件運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：要有一個明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地

35、產(chǎn)法規(guī)；要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；要有一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的走地供給計劃。3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目可接受 地價的測算4.假設(shè)開發(fā)法的操作步驟（1）測算步驟（2）土地基本情況調(diào)查調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況選擇最佳的開發(fā)利用方式具體計算待開發(fā)房地產(chǎn)的價值估算開發(fā)經(jīng)營期預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值測算各種費用土地的位置土地的形狀土地規(guī)劃設(shè)計條件搞清楚將擁有的土地權(quán)利3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目可接受 地價的測算5.假設(shè)開發(fā)法的其主要用途假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。具體可為房地產(chǎn)

36、開發(fā)商提供三種分析：（1）確定擬開發(fā)場地的最高價格（2）確定開發(fā)項目的預(yù)期利潤（3）確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目可接受 地價的測算6.假設(shè)開發(fā)法的計算公式房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格可表示為：房地產(chǎn)價格=地價+建造成本+顧問費用+利息+管理費用+ 銷售費用+稅+利潤 通過移項，可得：地價=房地產(chǎn)價格-（建造成本+顧問費用+利息+管理費用+ 銷售費用+稅+利潤）即，假設(shè)開發(fā)法的計算公式。3.2 國有土地出讓文件及地價 測算案例3.2.1 國有土地使用權(quán)公開出讓公告3.2.2 國有土地使用權(quán)公開出讓競買須知3.2.3 NO.2005G79地塊國有土地使用權(quán)公開出讓競買報價書3.2.4

37、國有土地使用權(quán)公開出讓競買報名表3.2.5 國有土地使用權(quán)公開出讓成交確認(rèn)書3.2.6 國有土地使用權(quán)出讓合同3.2.7 規(guī)劃用地范圍及控制要求3.2.8 南京忠林坊地價測算案例（具體內(nèi)容見下）3.2.8 南京忠林坊地價測算案例美國富頓集團(tuán)擬在南京進(jìn)行房地產(chǎn)投資，通過各種渠道了解到南京市土地上市信息。公開掛牌出讓NO.2005G79地塊符合該企業(yè)對南京房地產(chǎn)開發(fā)項目的構(gòu)想。該企業(yè)通過南京市國有土地使用權(quán)公開出讓公告了解地塊的情況，并通過內(nèi)部分析研究為該地塊競價做準(zhǔn)備。富頓集團(tuán)通過實地勘察，以及對南京、新街口地區(qū)市場調(diào)研、分析，在沒有規(guī)劃方案的前提下，對忠林坊地塊價值進(jìn)行了初步的測算。采用“假設(shè)

38、開發(fā)法”進(jìn)行測算，過程如下。3.2.8 南京忠林坊地價測算案例地塊概況： 土地座落：南京市玄武區(qū)忠林坊地塊，東、西至南京軍區(qū)聯(lián)勤部機(jī)關(guān)，南至中山東路，北至住宅區(qū)；用地面積：用地總面積5728.0平方米，其中城市道路用地589.0平方米，實際出讓面積5139.0平方米；規(guī)劃用地性質(zhì):商業(yè)、辦公；容積率：1.2；建筑密度：25%；建筑高度：24米。3.2.8 南京忠林坊地價測算案例1指標(biāo)計算建筑面積：58501.2（容積率）70202技術(shù)參數(shù)測算（1）銷售均價估計：1.5萬元/。根據(jù)當(dāng)前區(qū)域市場的銷售狀況，開發(fā)商做出了一個較為保守的售價估計，項目未來總銷售額可達(dá)到10530萬元。70201.5萬元

39、/10530萬元（2）建造費根據(jù)地塊區(qū)域特征，決策層將項目未來定位為中高檔商住綜合樓，建造費用按照中高檔綜合樓進(jìn)行估計。3500元/70202457萬元3.2.8 南京忠林坊地價測算案例（3）顧問費根據(jù)開發(fā)商經(jīng)驗，顧問咨詢及設(shè)計費用基本在建造費用的8%左右。2457萬元8%197萬元（4）銷售費用根據(jù)開發(fā)商經(jīng)驗，銷售費用通常會占到銷售額的3%左右。10530萬元3%316萬元（5）管理費用管理費用完全根據(jù)開發(fā)商自身管理能力和管理經(jīng)驗所定，管理費用取建造費用的5%。3.2.8 南京忠林坊地價測算案例（6）稅金稅金費用按c照營業(yè)稅的計提方式簡便處理，其中包括了房地產(chǎn)項目開發(fā)期間的稅費與房地產(chǎn)項目經(jīng)

40、營期間的稅費。10530萬元6%632萬元（7）利潤根據(jù)開發(fā)商對以往項目的經(jīng)營狀況，假設(shè)利潤率為總投資的15%。利潤（地價建造費用顧問費用管理費用銷售費用）15%（X2457197123316）15%15%X464（8）利息（設(shè)年利率為6%） 利息（X2457197123316）6%1866%X3.2.8 南京忠林坊地價測算案例3地價計算10530X2457197123316（15%X464）（186 6%X）6321.21X26593X5086（萬元）即，取得土地成本上限為5086萬元。4單位地價單位地價5086萬元/58508694元/樓面地價5086萬元/70207245元/ 在此測算的

41、基礎(chǔ)上，富頓集團(tuán)根據(jù)項目基本狀況、項目的初步定位，以及企業(yè)自身管理狀況，對該地塊價值做出了基本的判斷，并為地塊競價制定了一套完整的策略。在后來的競標(biāo)中，以底價摘得忠林坊地塊的土地使用權(quán)。 4、房地產(chǎn)投資項目策劃4.1 房地產(chǎn)投資項目系統(tǒng)策劃理念4.2 房地產(chǎn)投資項目策劃分析與內(nèi)容4.1 房地產(chǎn)投資項目系統(tǒng)策劃理念4.1.1何為房地產(chǎn)投資項目整體策劃4.1.2房地產(chǎn)投資項目整體策劃的含義4.1.3項目策劃與可研的區(qū)別4.1.4項目策劃與決策的區(qū)別4.1.5項目策劃的特性4.1.1 何為房地產(chǎn)投資項目整體策劃 房地產(chǎn)投資項目策劃是指為達(dá)到投資目標(biāo)，在調(diào)查、分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，按照一定的程序?qū)Ψ康?/p>

42、產(chǎn)投資項目的實施事先進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的構(gòu)思、謀劃，并制定和選擇合理可行的執(zhí)行方案，以及根據(jù)目標(biāo)要求和現(xiàn)實環(huán)境變化，對方案進(jìn)行修改、調(diào)整的一種創(chuàng)造性的活動。4.1.2 房地產(chǎn)投資項目整體策劃的含義 策劃是為一定的目標(biāo)服務(wù)的，應(yīng)完全服從目標(biāo)要求。 策劃是建立在對有關(guān)的情況調(diào)查、研究基礎(chǔ)上的。 策劃包括制定方案、選擇方案、調(diào)整方案三個方面。4.1.3 項目策劃與可研的區(qū)別項目投資項目策劃投資項目的可研內(nèi)容總體性、全局性的方案策劃項目在市場、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上是否可行研究范圍從項目開始直至物業(yè)管理全過程項目立項之前（決策前）地位整體性的是策劃過程中的一個步驟或一部分結(jié)果從多個方案中選擇科學(xué)的、合理的最優(yōu)方案

43、僅僅回答是否可行,不一定是最優(yōu)的落實通常必須落實到計劃、予以實施并不一定落實到計劃，只是一個階段性工作4.1.4 項目策劃與決策的區(qū)別策劃的過程包括制定方案、選擇、調(diào)整方案決策是對方案的優(yōu)選項目可研、決策都應(yīng)是策劃工作的具體內(nèi)容，策劃更廣泛4.1.5 項目策劃的特性目的性超前性程序性創(chuàng)造性整體性現(xiàn)實可行性調(diào)適性4.2 房地產(chǎn)投資項目策劃分類與內(nèi)容4.2.1房地產(chǎn)投資項目策劃分類4.2.2已有明確項目的投資策劃4.2.3還沒有明確項目的投資策劃4.2.4單項策劃4.2.1房地產(chǎn)投資項目策劃分類已有明確項目的全過程策劃還沒有明確項目的投資策劃單項策劃4.2.2已有明確項目的投資策劃這種情況是指已有

44、項目批文，已拿到土地的項目。這種類型的策 劃一般是從項目分析開始直至項目結(jié)束。主要內(nèi)容包括： 1、市場分析 2、目標(biāo)市場確定、產(chǎn)品定位 3、財務(wù)評價 4、營銷策劃 5、開發(fā)過程策劃 6、融資策劃 7、物業(yè)管理策劃 8、投資風(fēng)險分析及控制土地獲取市場調(diào)研項目資源分析定位評價符合要求規(guī)劃任務(wù)書不符合要求設(shè)計方案市場定位開發(fā)過程策劃營銷策劃后期策劃已有項目全程策劃流程圖規(guī)劃策劃投資策劃.市場分析政策分析研究供給分析需求分析消費者研究競爭對手研究對開發(fā)商分析對未來市場的預(yù)測目標(biāo)市場確定、產(chǎn)品定位1、市場細(xì)分，確定子市場（一個或若干個）2、項目概念定位3、項目功能定位4、產(chǎn)品的研發(fā)5、產(chǎn)品功能的優(yōu)選與組

45、合6、規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書財務(wù)評價1、項目成本分析2、項目效益評價3、評價指標(biāo)與方法（1）評價指標(biāo)：投資收益率；內(nèi)部收益率；自有資金收益率、投資回收期等。（2）分析方法：動態(tài)的、現(xiàn)金流量分析、盈虧分析、敏感性分析等。營銷策劃1、營銷調(diào)研2、產(chǎn)品策略3、價格策略4、廣告策略5、銷售執(zhí)行與控制 等開發(fā)過程策劃采用現(xiàn)代項目管理的手段對項目進(jìn)行策劃。主要內(nèi)容應(yīng)包括：1、通過招投標(biāo)優(yōu)選工程承包、監(jiān)理單位。2、采取建設(shè)監(jiān)理方式對工程實施管理、控制。 主要內(nèi)容有：成本、工期、質(zhì)量的控制； 合同、信息管理； 各種關(guān)系的協(xié)調(diào)等。融資策劃 t投入投資投資曲線銷售收入曲線銷售收入資金差額開發(fā)建設(shè)期營銷期利潤0融資策劃1、

46、測算投資成本及其分布，制定資金投入計劃。2、預(yù)測項目銷售收入，制定資金回收計劃。3、結(jié)合企業(yè)自有資金狀況，測算項目資金需求情況。4、選擇融資方式、制定融資計劃。5、融資方案分析及確定。物業(yè)管理策劃1、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)策劃2、物業(yè)管理方式選擇3、物業(yè)管理合同準(zhǔn)備4、物管的特色服務(wù)5、物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)等投資風(fēng)險分析及控制1、投資風(fēng)險的辨識 在眾多的風(fēng)險中辨別哪些可能在本項目中發(fā)生。2、風(fēng)險的評價 對風(fēng)險何時發(fā)生、強(qiáng)度、持續(xù)時間等進(jìn)行評價。3、風(fēng)險的處理 承擔(dān)、回避、轉(zhuǎn)移、分散.等。4、風(fēng)險的控制 制定風(fēng)險控制、防范計劃，指導(dǎo)項目實施。4.2.3 還沒有明確項目的投資策劃 這種情況往往是投資者還沒有明

47、確項目時所進(jìn)行的策劃。主要內(nèi)容包括： 1、投資開發(fā)區(qū)位分析與選擇 2、投資開發(fā)方向及內(nèi)容分析與選擇 3、投資規(guī)模分析與選擇 4、投資開發(fā)合作方式分析與選擇 5、項目融資方式的分析與選擇 6、開發(fā)完成后的產(chǎn)品經(jīng)營方式分析與選擇3.2.4 單項策劃 根據(jù)實際需要，對投資開發(fā)的某一階段進(jìn)行分析、策劃。 例如：廣告策劃、融資策劃、營銷策劃等。 5、透過十八大看房地產(chǎn)的發(fā)展 5.1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段回顧 5.2 房地產(chǎn)調(diào)控政策的六次升級 5.3 從十八大看房地產(chǎn)走勢 5.4 如何看待房地產(chǎn)調(diào)控十三大-十四大（1988-1997）：房地產(chǎn)市場化起步1988年，關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施

48、方案的推出商品房銷售面積由1988年的僅0.3億平方米迅速擴(kuò)大至1998年的1.2億平方米，年均增長16% 5.1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段回顧1998年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化-首次提出經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)2003 年8 月，國務(wù)院出臺關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知-指出使普通商品房成為市場的供應(yīng)主體,控制土地價格。十五大（1998-2003）：房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 5.1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段回顧 5.1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段回顧十六大-十七大：市場波動較大，漲幅較大，實施調(diào)控抑制政策持續(xù)收緊金融危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)的抑制政策全面放松一系列政策打擊“炒房”，推進(jìn)廉租房建設(shè)2009年至今

49、2008 年四季度-2009 年2004-2008的前三季度 5.1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段回顧房地產(chǎn)政策演變過程 5.2房地產(chǎn)調(diào)控政策的六次升級2010年1月的“國十一條”加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。（二套房貸款首付款比例不得低于，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。）力爭到年末，基本解決萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。 5.2房地產(chǎn)調(diào)控政策的六次升級2010年4月的“國十條”實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。 （一套房90平米以上首付比例不得低于30%，二套房貸款首付款比例不得低于5，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房28

50、0萬套的工作任務(wù) 5.2房地產(chǎn)調(diào)控政策的六次升級2010年9月的“9.29新政”契稅的優(yōu)惠政策對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅 5.2房地產(chǎn)調(diào)控政策的六次升級2011年1月的“新國八條”加大保障性安居工程建設(shè)力度。2011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。限購政策的提出。 5.2房地產(chǎn)調(diào)控政策的六次升級2011 年12 月“中央經(jīng)濟(jì)工作會議”投資保障房建設(shè)，是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，可以拉動上下游產(chǎn)業(yè)的需求。要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸。 5.2房地產(chǎn)調(diào)控政策的六次升級2013年2月20日出臺的“國五條”完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制堅決抑制投機(jī)投資性購房（計征20%個稅）增加普通商品住房及用地供應(yīng)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)，保障外來務(wù)工人員。加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制 5.2房地產(chǎn)調(diào)控政策的六次升級探討“國五條”新房購房熱假離婚熱潮二手房交易 急增“國五條” 5.2房地產(chǎn)調(diào)控政策的六次升級各地“國五條”細(xì)則北京、上海、廣州、天津、重慶5個城市提到要嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收所