主要上市公司評(píng)級(jí)

1、長(zhǎng)城證券有限責(zé)任公司GREATWALL SECURITIES CO.,LTDPAGE PAGE 11本報(bào)告版權(quán)歸長(zhǎng)城證券有限責(zé)任公司所有，未經(jīng)授權(quán)不得進(jìn)行任何形式的發(fā)布、復(fù)制，如引用、刊發(fā)，須注明出處為“長(zhǎng)城證券金融研究所”，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行有悖原意的刪節(jié)和修改。報(bào)告內(nèi)容完全基于公開信息，雖然力求其準(zhǔn)確完整但并不對(duì)此做出任何承諾和保證。長(zhǎng)城證券有限責(zé)任公司及有關(guān)聯(lián)的任何人均不承擔(dān)因使用本報(bào)告而產(chǎn)生的法律責(zé)任。本報(bào)告版權(quán)歸長(zhǎng)城證券有限責(zé)任公司所有，未經(jīng)授權(quán)不得進(jìn)行任何形式的發(fā)布、復(fù)制，如引用、刊發(fā)，須注明出處為“長(zhǎng)城證券金融研究所”，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行有悖原意的刪節(jié)和修改。報(bào)告內(nèi)容完全基于公開

2、信息，雖然力求其準(zhǔn)確完整但并不對(duì)此做出任何承諾和保證。長(zhǎng)城證券有限責(zé)任公司及有關(guān)聯(lián)的任何人均不承擔(dān)因使用本報(bào)告而產(chǎn)生的法律責(zé)任。行業(yè)報(bào)告 房地產(chǎn)行業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)07年四季度投資策略報(bào)告調(diào)控不改行業(yè)投資價(jià)值投資評(píng)級(jí)：推薦2007年9月30日長(zhǎng)城證券有限責(zé)任公司GREATWALL SECURITIES CO.,LTD主要上市公司評(píng)級(jí)簡(jiǎn)稱07EPS08EPS07PE08PE投資評(píng)級(jí)萬科A0.590.8951.034.0推薦*ST廣夏0.390.8549.222.6推薦深振業(yè)A1.191.6729.721.2推薦福星科技0.740.9624.018.5推薦冠城大通0.440.7952.028.9推薦中

3、糧地產(chǎn)0.450.9273.035.4推薦07年以來房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)與上證指數(shù)走勢(shì)對(duì)比圖分析師：劉昆(0755)83516214liuk要點(diǎn)：今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)景氣高漲的發(fā)展態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)在：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位上揚(yáng)、中西部地區(qū)投資偏熱，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)有所改善，預(yù)收款、個(gè)貸及外商投資均快速增長(zhǎng)，土地購置成本繼續(xù)攀升、開發(fā)節(jié)奏加快，商品房供不應(yīng)求、空置面積呈下降，房?jī)r(jià)漲幅屢創(chuàng)新高，熱點(diǎn)城市保持較快上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)的欣欣向榮帶動(dòng)了地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的成倍增長(zhǎng)，今年上半年無論是銷售收入、凈利潤(rùn)等絕對(duì)指標(biāo)，還是盈利能力和成長(zhǎng)性等相對(duì)指標(biāo)，均創(chuàng)下歷史新高。與此同時(shí)，上半年上市房企加大了對(duì)土地儲(chǔ)備的爭(zhēng)奪，

4、亦加快了在建和擬建項(xiàng)目的開發(fā)速度，存貨增速較快。而商品房的熱賣也促成了上市公司預(yù)收賬款的急劇膨脹，為未來半年至一年的業(yè)績(jī)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。資產(chǎn)負(fù)債率的逐年上揚(yáng)，則反映了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金渴求的日益加劇。我們認(rèn)為，下半年出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，包括針對(duì)供給的關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，針對(duì)需求的關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，以及央行的屢次加息，短期內(nèi)都難以改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。無論是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，商品房供求關(guān)系，還是土地稀缺造成的企業(yè)拿地成本迅速上升，都不支持房?jī)r(jià)下調(diào)。而今年前三季度商品房銷售的火爆，已可以基本保障今明兩年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的高速成長(zhǎng)。我們?nèi)匀唤o與行業(yè)推

5、薦的投資評(píng)級(jí)，建議重點(diǎn)關(guān)注以下幾類公司：最看好的綜合實(shí)力超強(qiáng)、項(xiàng)目運(yùn)作效率高、業(yè)績(jī)能夠持續(xù)高增長(zhǎng)的一線龍頭地產(chǎn)公司，如萬科、保利地產(chǎn)等；其次是自身業(yè)績(jī)不錯(cuò)，同時(shí)具備資產(chǎn)注入或整體上市潛力、規(guī)模實(shí)力將有大幅提升的公司，如S浙廣廈、泛海建設(shè)等，還包括具有央企整體上市概念的招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等；三是土地儲(chǔ)備豐富，且拿地成本低，具有較強(qiáng)的抵御房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)能力的公司，如蘇寧環(huán)球；四是估值不高、資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、成長(zhǎng)性良好的二線地產(chǎn)股，如深振業(yè)、深長(zhǎng)城、冠城大通、福星科技、棲霞建設(shè)等。房地產(chǎn)行業(yè)07年四季度投資策略報(bào)告 PAGE 11 of NUMPAGES 11- 長(zhǎng)城證券有限責(zé)任公司GREATWALL S

6、ECURITIES CO.,LTD一、今年以來房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況 行業(yè)景氣高漲今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)景氣高漲的發(fā)展態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)在：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位上揚(yáng)、中西部地區(qū)投資偏熱，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)有所改善，預(yù)收款、個(gè)貸及外商投資均快速增長(zhǎng)，土地購置成本繼續(xù)攀升、開發(fā)節(jié)奏加快，商品房供不應(yīng)求、空置面積呈下降，房?jī)r(jià)漲幅屢創(chuàng)新高，熱點(diǎn)城市保持較快上漲。國(guó)房景氣指數(shù)二季度以來持續(xù)回升今年二季度以來，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)攀升，8月份達(dá)到104.48點(diǎn)，比7月份上升0.48點(diǎn)，較去年同期上升1.17點(diǎn)，創(chuàng)下了近三年的新高。另外，數(shù)據(jù)顯示，8月房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)、房屋施工面積分類指數(shù)、商品房空置面積分類指均

7、出現(xiàn)不同程度的上升，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣高漲。圖1：國(guó)房景氣指數(shù)年內(nèi)持續(xù)走高 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，長(zhǎng)城證券研究所房地產(chǎn)開發(fā)投資高位上揚(yáng)，中西部地區(qū)偏熱今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始出現(xiàn)明顯反彈，增速每月遞增，從25%上升到接近30%，超越了同期固定資產(chǎn)投資增速約兩個(gè)百分點(diǎn)。18月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額14276.75億元，同比增長(zhǎng)29%，投資偏熱跡象顯現(xiàn)。圖2：房地產(chǎn)投資增速與固定資產(chǎn)投資增速 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，長(zhǎng)城證券研究所分地區(qū)看，從絕對(duì)數(shù)上，東部的江蘇、廣東、浙江和北京四大省市房地產(chǎn)投資占據(jù)了全國(guó)的34.5%，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)仍然是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)和重點(diǎn)。但從增速上，近兩年

8、來中部、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資也呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，今年18月，兩地房地產(chǎn)投資分別增長(zhǎng)了39%和37%，其中吉林和內(nèi)蒙古高達(dá)87%和63%！此外，中西部的河南、湖南、新疆、廣西和四川投資增速也都超過了40。與投資高漲相對(duì)應(yīng)的，是今年來中西部地區(qū)房?jī)r(jià)加速“補(bǔ)漲”，在8月份房?jī)r(jià)超過全國(guó)平均漲幅的“領(lǐng)漲”城市中，中西部地區(qū)所占比重達(dá)到一半，而去年同類數(shù)據(jù)不足三成。表1：2007年1-8月各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況地區(qū)投資額(億元)比去年同期增長(zhǎng)(%)房地產(chǎn)住宅經(jīng)濟(jì)適用房房地產(chǎn)住宅經(jīng)濟(jì)適用房全國(guó)總計(jì)14276.7510160.69449.0329.030.928.8一、東部地區(qū)8890.536208.0

9、4221.7924.125.113.4北京1061.13544.7811.6215.817.2-57.1天津303.17193.9424.3028.017.522.5河北416.37337.5221.6743.747.933.9遼寧784.84591.9826.2832.635.7-20.5上海822.80526.94-6.3-8.8江蘇1467.441093.3549.2132.331.444.7浙江1006.77731.4334.2715.112.9-12.5福建633.01426.949.1746.054.230.6山東932.85721.2635.7422.825.7109.1廣東13

10、93.75986.174.8336.436.2191.0海南68.4053.724.7028.646.71205.6二、中部地區(qū)2664.102022.32106.6739.343.169.8山西124.3992.8912.8924.026.287.9吉林271.47218.0712.8486.992.1238.8黑龍江180.62139.548.5017.713.553.2安徽514.96383.446.7939.335.75.3江西233.93192.887.6727.441.5157.4河南479.97365.2724.3045.450.129.9湖北402.43281.4825.302

11、8.024.9127.3湖南456.34348.758.3844.461.714.0三、西部地區(qū)2722.121930.33120.5737.139.333.6內(nèi)蒙古312.71236.0117.3663.256.918.5廣西289.50185.334.1142.037.5-13.3重慶430.46279.5620.2129.143.280.8四川782.14548.009.8041.841.524.8貴州136.2583.6210.9330.640.4102.4云南217.49162.507.8223.423.367.8西藏5.104.161.998.518.5397.5陜西298.392

12、38.7423.6135.235.758.6甘肅77.8954.6610.6522.213.355.2青海27.3522.141.884.617.648.0寧夏50.6536.851.8417.115.665.8新疆94.1778.7610.3943.664.5-39.8數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，長(zhǎng)城證券研究所房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)開始改善，“7090”政策落實(shí)任重道遠(yuǎn)今年18月，住宅投資同比增長(zhǎng)30.9%，增幅同比加快1.7個(gè)百分點(diǎn)，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增速在年初沖高后回落到28.8%，同比加快18個(gè)百分點(diǎn)。盡管經(jīng)濟(jì)適用住房投資力度較去年有較大改善，但其整

13、體投資占住宅投資仍不足5，距離政府建設(shè)低保住房的標(biāo)準(zhǔn)還相去甚遠(yuǎn)。此外，根據(jù)發(fā)改委最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市新審批、開工住房中，90平米以下普通商品住房供應(yīng)逐月增加。在批準(zhǔn)的預(yù)售商品住房中，90平米（含）以下的住房套數(shù)占比由06年的34.39%，提高到今年1-8月的39.05%；面積占比由21.16%提高到24.73%，但離“9070”調(diào)控要求尚有較大差距。圖3：房地產(chǎn)投資增速與固定資產(chǎn)投資增速 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，長(zhǎng)城證券研究所預(yù)收款、個(gè)貸、外商投資均有快速增長(zhǎng)截至8月，今年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金21997.58億元，同比增長(zhǎng)35.1%，是完成投資額的1.54倍。分資金來源看, 來自其它來

14、源的資金占比已經(jīng)超越自籌，成為最主要的資金來源，其他來源中最大的兩塊則是定金預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款，受今年房地產(chǎn)市場(chǎng)高度景氣、價(jià)量齊升的帶動(dòng)，這兩項(xiàng)增速都較去年同期有較大提升，目前占比分別為27%和12%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的增強(qiáng)，以及上市房企在二級(jí)市場(chǎng)上不斷再融資，使得企業(yè)自籌資金增速也較06年全年提升了12.5個(gè)百分點(diǎn)。而國(guó)內(nèi)貸款則在房企資產(chǎn)負(fù)債率已然高企、央行不斷加息的影響下，增速下降，占比也降至21%。最后，在人民幣持續(xù)升值的大背景下，外資迅速大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，利用外資出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。盡管政府屢次發(fā)布限外政策，但是今年18月利用外資同比增速仍達(dá)到66%，其中外商直接投資高達(dá)8

15、7%。圖4：07年18月房地產(chǎn)開發(fā)各資金來源占比 圖5：房地產(chǎn)開發(fā)主要資金來源同比增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，長(zhǎng)城證券研究所購地成本逐年攀升，開發(fā)節(jié)奏加快在政府提出堅(jiān)守18億畝耕地底線的政策背景下，土地供應(yīng)日益緊張的趨勢(shì)已成為共識(shí)。從05年開始，我國(guó)年均購地面積逐年下降。與此相對(duì)的，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪愈演愈烈，土地購置成本逐年提升，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過20%，并有加速上漲的趨勢(shì)。在“招拍掛”取代“協(xié)議拿地”后，價(jià)高者得成為理所應(yīng)當(dāng)?shù)挠螒蛞?guī)則，一塊土地的最終成交價(jià)往往是起拍價(jià)的23倍，樓面價(jià)超出周圍商品房售價(jià)已不再稀奇，各地天價(jià)土地不斷刷新。而伴隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步好轉(zhuǎn)，全國(guó)商品

16、房施工面積、新開工面積和竣工面積均呈上升趨勢(shì)，其中施工面積的升勢(shì)較為明顯，房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)節(jié)奏加快不言而喻。圖6：購地成本逐年攀升、購地面積下降 圖7：土地開發(fā)節(jié)奏加快 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，長(zhǎng)城證券研究所商品房供不應(yīng)求，空置面積呈下降趨勢(shì)從05年開始，商品房當(dāng)年銷售面積開始大于當(dāng)年竣工面積，05、06年的商品房銷竣比都是1.14，今年前7個(gè)月商品房銷竣比提高到了1.90。供不應(yīng)求的局面導(dǎo)致商品房空置面積也呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，截止8月，全國(guó)商品房空置面積為1.19億平方米，同比下降2.0%。其中，空置商品住宅6029萬平方米，下降9.3%。這也今年6月以來商品住宅空置面積連續(xù)第三個(gè)月出現(xiàn)下降，且

17、每月降速逐步遞增。由此可見，盡管目前投資開發(fā)速度加快、開發(fā)面積增長(zhǎng)，但市場(chǎng)供應(yīng)速度依然跟不上需求的增長(zhǎng)，商品住宅銷售持續(xù)火熱。 圖8：商品房竣工和銷售情況 圖9：商品房空置面積呈下降趨勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，長(zhǎng)城證券研究所房?jī)r(jià)漲幅屢創(chuàng)新高，熱點(diǎn)城市保持較快上漲國(guó)家發(fā)改委最新數(shù)據(jù)顯示，今年8月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%，創(chuàng)下21個(gè)月來的新高，漲幅比上月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。新建商品房?jī)r(jià)格同比漲幅也創(chuàng)出了9個(gè)月來的新高達(dá)到9%。其中深圳、北海、北京三市的房屋售價(jià)漲幅居全國(guó)前三，新房和二手房的漲幅接近10%20%。而烏魯木齊、蚌埠、

18、寧波、?？诘榷€城市，今年來房?jī)r(jià)同比漲幅也接近10%。全國(guó)房?jī)r(jià)總體漲幅偏快。表2、2007年8月份房屋銷售價(jià)格指數(shù)漲幅居前的20個(gè)城市數(shù)據(jù)地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全國(guó)108.2101.4109101.5107.9102深圳120.8101.6117.6101.5122.0101.7北海112.6101.2118.2101.3108.7102.0北京112.1100.8113.5101.1110.6100.5烏魯木齊111.9103.4115.5104.0109.2103.7蚌埠109.3101.8111.1102.3105.5100.8

19、寧波109.0101.7110.5102.0109.3101.9?？?09.0100.1109.9100.6108.1長(zhǎng)沙108.4102.3109.4101.6107.2102.2惠州108.4101.4108.4101.4108.3103.1常德108.3101.7110.8102.4107.7101.0重慶108.2102.2109.5102.5106.5102.4杭州108.0103.4110.2104.7105.6102.0石家莊107.9101.8109.8102.5106.1100.8長(zhǎng)春107.8101.7109.9101.1107.8103.4南寧107.4101.6109.

20、7102.2103.1100.3成都107.4100.4108.8100.5104.7100.4岳陽107.4101.6108.3101.8108.7100.4大理107.2101.9106.3102.8106.9100.0大連107.0100.5107.7100.5108.4100.9廈門106.9100.8107.1100.7107.0101.1注：同比以去年同月價(jià)格為100，環(huán)比以上月價(jià)格為100。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站二、上市公司經(jīng)營(yíng)情況中期業(yè)績(jī)大增房地產(chǎn)市場(chǎng)的欣欣向榮帶動(dòng)了地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的成倍增長(zhǎng)，收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資收益、凈利潤(rùn)均創(chuàng)歷史新高。2007年上半年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司共實(shí)現(xiàn)

21、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入577.17億元，同比增長(zhǎng)47%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)74.44億元，同比大增70%。圖10：房地產(chǎn)板塊07年中期業(yè)績(jī)大增 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊，長(zhǎng)城證券研究所房?jī)r(jià)的大幅上漲使得房地產(chǎn)公司的開發(fā)項(xiàng)目短期內(nèi)毛利率不斷提升，07年中期已攀升至35%的較高水平。與此同時(shí)，07年中期行業(yè)銷售凈利率也大幅超過10%，達(dá)到13%的水平。凈資產(chǎn)收益率和每股收益也呈現(xiàn)明顯向上的趨勢(shì)。費(fèi)用方面，期間費(fèi)用的上升速度小于銷售收入，因此期間費(fèi)用率出現(xiàn)了平穩(wěn)下降。三項(xiàng)費(fèi)用中，管理費(fèi)用占比隨著房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)項(xiàng)目的增加而有所上升，而財(cái)務(wù)費(fèi)用占比卻因企業(yè)籌資開始更多轉(zhuǎn)向銀行貸款以外的方式而略有下降。圖11：房地產(chǎn)板塊

22、盈利能力不斷提升 圖12：期間費(fèi)用率平穩(wěn)下降 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊，長(zhǎng)城證券研究所07年中期，房地產(chǎn)板塊存貨同比增長(zhǎng)接近60%，存貨的大量增加的主要原因是上半年房企加大了力度獲取土地儲(chǔ)備，同時(shí)隨著項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的增加，新開發(fā)和擬開發(fā)項(xiàng)目亦快速增加。而商品房的熱賣也促成了上市公司預(yù)收帳款的急劇膨脹，07年中期同比增長(zhǎng)高達(dá)70%，預(yù)收帳款的大幅增長(zhǎng)保障了上市公司未來半年至一年的業(yè)績(jī)。從上市公司營(yíng)運(yùn)能力來看，一方面由于項(xiàng)目獲取和開發(fā)速度快于項(xiàng)目結(jié)算速度，造成了存貨周轉(zhuǎn)率的下降；另一方面，由于銷售收入增速快于總資產(chǎn)的增加，促使總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率略有上升。圖13：存貨、預(yù)收賬款增速加快 圖14：房地產(chǎn)板塊營(yíng)運(yùn)能力

23、變化 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊，長(zhǎng)城證券研究所從償債能力來看，上市房企07年中期整體資產(chǎn)負(fù)債率為63.67%，這一指標(biāo)基本體現(xiàn)為逐年上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，而這恰恰反映了在市場(chǎng)火爆、行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)加劇時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的渴求越來越迫切。從流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等短期償債能力指標(biāo)來看，扣除存貨的速動(dòng)比率近三年來基本保持在0.55的水平；而加上存貨的流動(dòng)比率，由于存貨快速增長(zhǎng)而明顯上升，07年中期已增至1.74。圖15：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊，長(zhǎng)城證券研究所三、行業(yè)四季度投資策略今年二季度以來，房地產(chǎn)板塊在行業(yè)景氣提升的帶動(dòng)下，開始擺脫前期受宏觀調(diào)控政策諸如土地增值稅的影響，逐步超過

24、大盤，三季度更是大幅超越；今年以來行業(yè)指數(shù)最高漲幅接近220%，跑贏大盤125%。圖16：今年以來房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)走勢(shì)與上證綜指的對(duì)比圖 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊，長(zhǎng)城證券研究所下半年出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策中，對(duì)行業(yè)影響較大的主要有兩個(gè)：一則是針對(duì)供給方面的政策：即國(guó)務(wù)院8月13日發(fā)布的關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（24號(hào)文），文件強(qiáng)調(diào)把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。這也標(biāo)志著政府加大保障性住房供給的決心和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控導(dǎo)向二則是針對(duì)需求方面的政策，即央行和銀監(jiān)會(huì)于9月27日晚

25、聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，明確指出：對(duì)購買首套住房面積在90平米以下和以上的貸款，首付比例分別按20%和30%區(qū)別對(duì)待；對(duì)已利用貸款買房、又申請(qǐng)購買第二套(含）以上住房的，貸款首付比例不低于40%，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，且首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。對(duì)于商業(yè)用房，房貸首付比例不低于50%，期限不超過10年，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次利率的1.1倍；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付比例不低于45%。通知還重申了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，對(duì)項(xiàng)目資本金比例不足35%或未取得土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃、工程規(guī)劃及施工許可證的項(xiàng)

26、目，不得發(fā)放貸款。不得向房企發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。該政策對(duì)抑制投機(jī)性需求將起到一定的作用。我們認(rèn)為，上述政策包括年內(nèi)央行的屢次加息，短期內(nèi)都難以改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。從供給角度看，國(guó)家緊縮“地根”、“銀根”，嚴(yán)控房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)，都將影響未來商品房供給的快速增長(zhǎng)。同時(shí)在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)改善方面，90平米以下商品房和低保住房的建設(shè)和推出都需要一定的時(shí)間來實(shí)現(xiàn)。從需求角度看，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和人均財(cái)富的增加，首次購房和改善性住房需求幾乎為剛性；同時(shí)，資金流動(dòng)性過剩和人民幣的加速升值，提升了房地產(chǎn)的投資價(jià)值，也吸引了大量資金的青睞。因此，無論是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，商品房供求關(guān)系，還是土地稀缺造成的企業(yè)拿地成本迅速上升，都不支持房?jī)r(jià)下調(diào)。而今年前三季度商品房銷售的火爆，已可以基本保障今明兩年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的高速成長(zhǎng)。我們看好房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，仍然給與行業(yè)推薦的投資評(píng)級(jí)。建議重點(diǎn)關(guān)注以下幾類公司：我們最看好的綜合實(shí)力超強(qiáng)、項(xiàng)目運(yùn)作效率高、業(yè)績(jī)能夠持續(xù)高增