《房地產(chǎn)畢業(yè)論》word版

1、PAGE PAGE 14我國房地產(chǎn)市場供求對房地產(chǎn)價格的影響前言 南充房地產(chǎn)行業(yè)對南充市經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大，成為支柱型產(chǎn)業(yè)。南充市緊緊圍繞“建設(shè)川東北區(qū)域中心城市”的戰(zhàn)略目標(biāo)，著力在擴(kuò)規(guī)模上水平增輻射上求突破，全市房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，經(jīng)濟(jì)支柱地位更為凸顯，對全市經(jīng)濟(jì)社會做出了新的貢獻(xiàn)；南充市房地產(chǎn)企業(yè)是南充市房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我市房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之六十多。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析南充房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，有十分重要的意義。 一、南充市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀（一）南充房地產(chǎn)市場的主要特點(diǎn)：1、南充房地

2、產(chǎn)市場還是受到了外部環(huán)境的較大影響，并沒有完全走出獨(dú)立行情，成交量隨大勢一起在萎縮，雖然近期有所回暖，但仍處于低位。 宏觀數(shù)據(jù)顯示，不但南充的GDP發(fā)展趨勢跟全國和成都幾乎一致，其中構(gòu)成GDP的投資和消費(fèi)的走勢也是跟全國和成都保持一致的。這說明一國之內(nèi)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢與全國大勢是基本一致。2、南充房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化正在蘊(yùn)釀風(fēng)險,今年前8個月成交量萎縮,但同期新增供給也很少,致使有效供給不足。9月成交量突然串高就說明了這點(diǎn)。3、南充房價到目前為止還算穩(wěn)定，還沒有出現(xiàn)大幅度和大范圍降價，但其房價堅(jiān)挺的真正原因恐怕不是南充房價不高、開發(fā)商不缺錢等，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)南充市場房價真正穩(wěn)定的原因主要是有

3、效供給不足所致。當(dāng)這種平衡一旦打破，市場將難以繼續(xù)穩(wěn)定。二、南充市房地產(chǎn)整體走勢分析與應(yīng)對建議（一）、南充市與成都及全國宏觀經(jīng)濟(jì)比較分析 宏觀數(shù)據(jù)顯示，不但南充的GDP發(fā)展趨勢跟全國和成都幾乎一致，其中構(gòu)成GDP的投資和消費(fèi)的走勢也是跟全國和成都保持一致的。這說明一國之內(nèi)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢與全國大勢是基本一致。 當(dāng)然，這并不是說每年的變動數(shù)據(jù)都一致，會有一定高低和時間先后之別，比如GDP走勢上輪周期的高點(diǎn)全國1992年出現(xiàn)，成都是1993年，而南充則是1994年，且具體峰值成都最高、其次是南充，最后才是全國平均；但谷位都在1999年出現(xiàn)，且點(diǎn)位也差不多；而這輪經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)也都在2007年出現(xiàn)；

4、其它投資和消費(fèi)走勢也差不多，只是南充、成都等地方經(jīng)濟(jì)波動會更大一些。但這是否也說明房地產(chǎn)市場走勢也是這樣有規(guī)律性呢？比如房價，當(dāng)全國和成都市場在2003年開始啟動后，一致維持了較快上漲，但南充房價2003-2005年還在階段性底部徘徊，2006-2007年快速上漲其實(shí)更多的是補(bǔ)漲，但2008年外圍出現(xiàn)下降調(diào)整時，南充房價雖然還比較穩(wěn)定，卻也失去了繼續(xù)上漲的動力，漲幅已經(jīng)回落（汶川地震，金融危機(jī)）。 因此，我們認(rèn)為當(dāng)全球都處于危機(jī)之中時，中國宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)階段性調(diào)整也不可避免，一線城市價量齊跌的提前反應(yīng)只是開始，南充房地產(chǎn)市場成交量已經(jīng)萎縮，價格堅(jiān)挺恐難持久，有補(bǔ)漲就會有補(bǔ)跌，接下來只是時間

5、問題、幅度問題和持續(xù)長短問題。（二）、南充市房地產(chǎn)跟全國及成都房地產(chǎn)市場走勢分析南充房地產(chǎn)市場跟全國、成都的走勢比較來看，我們對南充房地產(chǎn)市場走勢作出如下判斷：南充房地產(chǎn)市場的整體走勢跟全國大勢和成都房地產(chǎn)市場走勢基本一致。南充房地產(chǎn)市場波動幅度比全國或成都市場要大一些，但其基數(shù)較低，絕對值并不是很高。南充房地產(chǎn)市場走勢往往要比全國和成都市場遲緩一些，但大趨勢不會改變。（三）、南充房地產(chǎn)市場走勢分析結(jié)論南充房地產(chǎn)市場從中長期看還有較大的發(fā)展前景，但短期周期性調(diào)整與房價補(bǔ)跌是不可避免的。確定南充房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展前景的因素：1.是房地產(chǎn)同樣是南充的支柱產(chǎn)業(yè)之一，地方政府會依賴和維持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

6、展。 2.是南充市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面好，居民收入穩(wěn)步提高，支持房價的主要因素存在。隨著“工業(yè)興市”戰(zhàn)略的推進(jìn)，我市產(chǎn)業(yè)支撐和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將會發(fā)生深刻變化，經(jīng)濟(jì)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持高速增長態(tài)勢。隨著南充經(jīng)濟(jì)的快速增長，居民收入將不斷提高。居住需求和居住改善需求必然促進(jìn)我市房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。 3.是南充市人口多，城市反正方向明確，城市化進(jìn)程在加快。南充市是省政府確定的“十一五”期間建成l00萬人口的特大城市之一。城市化進(jìn)程的加快和城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市人口將穩(wěn)步增加。以近三年為例，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年市轄區(qū)常住城鎮(zhèn)人口增長4.45萬人，2006年增長4.28萬人，2007年增長5萬人。三年

7、平均每年增長4.58萬人。新增人口按人均居住面積26.68平方米計(jì)算，年均需住房l22萬平方米。市轄區(qū)現(xiàn)有城鎮(zhèn)常住人口71.58萬人，到2010年達(dá)到一百萬人口將凈增近30萬人，住房總需求量達(dá)900萬平方米左右。加上舊城改造和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村鎮(zhèn)拆遷，住房剛性需求量會更大。（4）、致使南充房地產(chǎn)市場短期調(diào)整的因素： 1.是整個宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整不可避免，南充整體經(jīng)濟(jì)回調(diào)也將發(fā)生。 2.是外圍房地產(chǎn)價量齊跌必然會傳導(dǎo)至南充，特別是在信息發(fā)達(dá)的今天可能更快；3.南充房地產(chǎn)市場自身供求關(guān)系的轉(zhuǎn)化將出現(xiàn)供過于求的形勢，后期是需求低位徘徊，供給會迎來一波放量； 4.是南充房價經(jīng)過前兩年的快速上漲，目前已經(jīng)處在歷史

8、高位，且缺乏繼續(xù)上漲的動力，盤久必跌，且已經(jīng)出現(xiàn)松動跡象。南充房地產(chǎn)市場房價調(diào)整幅度不會像成都、深圳等一線城市那么大，估計(jì)會在15-20之間。 我們知道，南充房價漲價啟動晚，目前的價格尚未嚴(yán)重偏離南充市居民的購買力。南充市的房價大幅上漲集中在2006年和2007年。由于起點(diǎn)低，漲價幅度雖然比較大，但房價收入比在國際公認(rèn)的6-7倍左右，不像北京、上海、深圳等10倍以上的偏離幅度。南充房地產(chǎn)市場調(diào)整的時間我們預(yù)計(jì)會在2011年上半年月份出現(xiàn)。 南充房地產(chǎn)市場由于存在滯后性和自身特點(diǎn)，其走勢軌跡我們預(yù)計(jì)會跟成都差不多，先是量跌價挺，接著是試探性調(diào)價，最后就是大幅度全面調(diào)整，只是時間上會比成都晚半年左

9、右，如果成都市場在2010年9月開始出現(xiàn)跳水，南充估計(jì)在明年3-4月份開始出現(xiàn)大幅降價促銷。南充房地產(chǎn)市場的后續(xù)走勢整體上會跟隨全國大勢一起走，但2011年下半年可能會迎來一波需求反彈。 我們現(xiàn)在判斷整個宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場是處于下降通道之中，經(jīng)過2-3年的下滑之后市場會企穩(wěn)盤整，即從2007年下半年算起，整個市場2010年會探底，之后會企穩(wěn)盤整，進(jìn)入完全的買方市場。但四川地區(qū)由于受5.12大地震的影響，政策比較寬松，各地方政府也出臺了相關(guān)鼓勵政策，這會促使那部分剛性需求客戶加快下單步伐，甚至提前釋放需求。因此，在成都、南充等市場2009年下半年到2010年上半年大幅降價促銷探底成功后，政策的

10、推動會在2011年下半年迎來一次需求高峰。三、南充樓市的特點(diǎn)分析南充樓市主要特點(diǎn)如下：、商品房新增供應(yīng)量同比略有減少：市轄三區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房(供應(yīng)量)8316套，面積78.86萬平方米，與去年同期相比分別減少145、139。其中，商品住宅房預(yù)售6729套，面積6997萬平方米，同比分別減少118、168；非住宅房預(yù)售1587套，面積8.9l萬平方米，同比分別減少156、14.5。表一：批準(zhǔn)預(yù)售商品房情況表、商品房成交量同比略有下降：市轄三區(qū)1-8月份商品房交易面積6272萬平方米，交易金額1479億元，與去年同期相比分別減少15.6、10.8。其中，商品住宅房交易53ll套，面積5660萬平方

11、米，交易金額1309億元，同比分別減少l7.4、14.7、5.2；商品非住宅房交易面積612萬平方米，交易金額170億元，同比分別減少123、166。 從下表四可以看出，一季度(13月)商品住房成交量為305萬平方米，與去年同期水平基本持平。從4月開始交易量有所下跌，5月直接受地震影響跌至最低405萬平方米。7月市政府出臺利好政策，刺激樓市復(fù)蘇，成交量開始回升。、商品住房供給戶型結(jié)構(gòu)趨于合理。我市在貫徹執(zhí)行“國六條”兩年來，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)取得明顯成效，南充商品住宅房戶型套均面積降低，小戶型住宅房逐漸成為市場主力。市轄三區(qū)商品住宅房預(yù)售6729套、69.97萬平方米，套均建筑面積為103.9平

12、方米，同比減少6.8平方米。、商品住房價格基本穩(wěn)定。雖然今年市場較低迷，房屋交易量下降，但由于土地價格、建安成本以及物價指數(shù)CPI的上漲，南充商品住宅房銷售價格并未出現(xiàn)較大波動，而是保持平穩(wěn)狀態(tài)。 四、南充房地產(chǎn)市場整體交易分析(一) 、南充整體市場分面積走勢南充整體市場分面積走勢(數(shù)據(jù)來源：南充房管局備案信息公示整理)上圖數(shù)據(jù)顯示，2010年7月南充市整體房地產(chǎn)住宅成交面積集中在70-130平米之間。但主力銷售面積主要是90-110平米之間。其中，70-90平米的常規(guī)套二銷售534套，與6月銷售量相比，環(huán)比上漲約141%；90-110平米的經(jīng)濟(jì)型套二(含可變套三)銷售718套，與6月銷售量相

13、比，環(huán)比上漲約133%；商品住房價格穩(wěn)定。市場比較活躍，成交量有所上升，都是由于土地價格、建安成本以及物價指數(shù)CPI的上漲，南充商品住宅房銷售價格并未出現(xiàn)較大波動，保持緩慢上升的趨勢。（二）.整體市場分類物業(yè)銷售走勢南充分類物業(yè)銷售走勢從七月數(shù)據(jù)來看南充整體房地產(chǎn)市場高層產(chǎn)品(18F)和大高層產(chǎn)品(33F)成為銷售主力，其分別銷售數(shù)量約為573套、376套，二者環(huán)比增幅皆超過一倍；但整體來看，小高層和中高層產(chǎn)品銷售相對欠佳。（三）、南充市整體市場分類物業(yè)銷售均價南充分類物業(yè)價格走勢從七月數(shù)據(jù)來看南充多層物業(yè)銷售均價集中在3200-3300元/平米之間；高層類物業(yè)銷售均價集中在3700-3800

14、元/平米之間。二者單價差距約400元以上。五、南充房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題與應(yīng)對建議（一）南充市發(fā)展存在的問題1.南充市房地產(chǎn)市場還是受到了外部環(huán)境的較大影響，沒有完全走出獨(dú)立行情，成交量隨大勢一起在萎縮，和回暖，但仍處于低位。2.南充房地產(chǎn)市場存在三個問題：一是房地產(chǎn)市場的投機(jī)性。二是房價漲幅太大，太快，價格過高。三是許多百姓購房能力有限，低收入者望房興嘆，需要政府幫助解決。 3.當(dāng)前南充房地產(chǎn)市場存在三個不平衡：一是供求不平衡。住房的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了住房的需求，供給的結(jié)構(gòu)性矛盾非常突出。由于我市城市化進(jìn)程的加快，住房的供需矛盾將是今后政府著力解決的根本性矛盾。二是商品房同保障性住房不平衡。

15、先富的人是少數(shù)，而廣大中低收入者則要靠政府的保障性住房解決。三是房屋的買賣市場同租賃市場不平衡。年輕人創(chuàng)業(yè)階段通過租房的方式謀求事業(yè)的發(fā)展,待事業(yè)基礎(chǔ)打好后再購房，更是明智之舉。我國住房制度的改革、市場化改革的取向取得了重大成就，在市場化的改革進(jìn)程中邁出了重要步伐，但是同實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，差距還很大。在政策的推動下，南充房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨許多挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。（二）對南充市房地產(chǎn)存在問題的應(yīng)對與建議住房供應(yīng)和房價問題涉及人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定，中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是明確的，決心是堅(jiān)定的。各級政府要切實(shí)擔(dān)負(fù)起責(zé)任。國家的宏觀調(diào)控將大大加快我國房地產(chǎn)市場的三個轉(zhuǎn)

16、變。從目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀看，它正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變：一是從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。二是房地產(chǎn)開發(fā)商從爭奪客戶的競爭向品牌競爭轉(zhuǎn)變。三是房地產(chǎn)企業(yè)從豐厚利潤向薄利方向轉(zhuǎn)變。”商品房和土地供求結(jié)構(gòu)性矛盾還沒有完全解決，非住宅空置率偏高；個別地方住房分配貨幣化進(jìn)展較慢，住房公積金個貸業(yè)務(wù)亟待拓展；一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)與交易行為不夠規(guī)范，市場服務(wù)體系尚不健全，住房消費(fèi)潛力沒有充分發(fā)掘。總體來說，南充房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢是好的?！澳铣浞康禺a(chǎn)市場總體來說是健康的，價格基本穩(wěn)定，這不僅得益于市委、市政府的正確引導(dǎo)與適時調(diào)控，而且還得益于本世紀(jì)初南充被列為房地產(chǎn)市場全國70個大中城市的監(jiān)管對象之一，直接受到中

17、央的監(jiān)管。當(dāng)前南充市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨著新的轉(zhuǎn)變、新的考驗(yàn)：從總體看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍是南充區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。目前南充房地產(chǎn)價格2009年比2008年有所增長。2010年房地產(chǎn)市場基本上是健康的，房價的波動受到建筑成本、人力成本、地價成本、各種稅費(fèi)成本的制約。由于資源性商品價格上漲，房地產(chǎn)價格也有增長。由于南充房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整，小戶型價格基本穩(wěn)定，一些高檔的別墅型價格可能有所降低。 調(diào)控重拳引領(lǐng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 本次房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控對南充房地產(chǎn)市場既帶來了強(qiáng)大的競爭壓力，又給廣大居民帶來了更多的選擇，因此南充的房地產(chǎn)市場面臨新的洗牌。一些效益差的中小房地產(chǎn)商可能在競爭中處于劣勢，甚至被

18、淘汰。各房地產(chǎn)開發(fā)商面臨十分嚴(yán)格而緊縮的金融信貸。 在房地產(chǎn)市場的調(diào)控中，地方政府擔(dān)負(fù)著重要的使命?！罢饔嘘P(guān)部門不僅要妥善解決市區(qū)土地農(nóng)民的還房問題，還要認(rèn)真嚴(yán)格的妥善解決低收入者所需要的廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、周轉(zhuǎn)房等各種類型的保障性住房。政府還應(yīng)通過信貸控制、稅收費(fèi)用等各項(xiàng)正確措施，抑制投機(jī)性炒房，同時通過各種稅費(fèi)抑制、加強(qiáng)對廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房的嚴(yán)格管理、審核和進(jìn)退。建立和完善國內(nèi)保障性住房的進(jìn)退機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)國內(nèi)保障性住房的社會功能，體現(xiàn)以民為本的政府宗旨。 面對嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)如何作為呢？由于一、二線城市是本次宏觀調(diào)控的重要對象，大量房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛從一線

19、城市轉(zhuǎn)向二、三線城市，致使南充房地產(chǎn)市場競爭更加激烈。全國知名的房地產(chǎn)商參加二、三線市場的房地產(chǎn)競爭與建設(shè)，將推動南充房地產(chǎn)市場上新臺階，使南充的房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量更好、價格更合理。”外來的強(qiáng)大競爭對手，促使南充市本土的房地產(chǎn)開發(fā)商不斷去加強(qiáng)管理、提高質(zhì)量、降低成本，在新的競爭環(huán)境中謀求新的發(fā)展。 南充開發(fā)商應(yīng)慧眼識機(jī)遇 南充擁有源遠(yuǎn)流長的嘉陵江，又是川東北區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市，是嘉陵江上的璀璨明珠，是具有2200多年文明史的城市。它不能簡單地同一線大城市北京、上海、廣州相比，其房地產(chǎn)市場發(fā)展具有自己的特色。 由于房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)：房地產(chǎn)商品既是家庭的物質(zhì)載體和活動空間，也是人們社會地位的象征和民

20、族文化傳承的載體。房地產(chǎn)作為住宅，是人們最基本的生活資料，是勞動力再生產(chǎn)的必備條件。作為投資，它是不動產(chǎn)，具有地域性、區(qū)域性、固定性、不動產(chǎn)等特性，因此房地產(chǎn)的價格也是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)商品的供給和需求決定的。雖然南充的房地產(chǎn)市場不可能與京、滬、廣、深相比，但南充市作為嘉陵江上的明珠，川東北的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市，其發(fā)展空間是非常廣大的，其發(fā)展魅力又是豐富多彩的。目前消費(fèi)者的狀況是“一線城市觀望，二線城市活躍，三線城市增長”。消費(fèi)者對于國家的宏觀調(diào)控給予了更多的厚望和熱盼，還處于等待的狀態(tài)。 “消費(fèi)者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、收入狀況、年齡結(jié)構(gòu)，選擇自己所需要的房子；一味的追求大、好房子是不現(xiàn)實(shí)的。要

21、量體裁衣、選擇適合自己事業(yè)發(fā)展和生活幸福的住房?！北敬沃醒雽Ψ康禺a(chǎn)市場的調(diào)控有四個特點(diǎn)：它不僅是總量調(diào)控，而且是結(jié)構(gòu)調(diào)整；不僅是信貸調(diào)控，而且是嚴(yán)格管理；不僅是控制地價，而且是全面控制房地產(chǎn)的價格體系；不僅能遏制商品房上漲過快的趨勢，而且能有效地增加大量保障性住房（廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、公租房、周轉(zhuǎn)房等保障性住房），切實(shí)有效地解決低收入者的住房問題，逐步實(shí)現(xiàn)黨的“十七大”提出的“居者有其屋”的目標(biāo)。六、南充房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測從供應(yīng)量上來看，隨著市場調(diào)整或?qū)⒂兴兓?，如此較多的供應(yīng)量或?qū)⒏淖兪袌龅墓┣蠼Y(jié)構(gòu)，但是在大盤銷售政策調(diào)整的背景下，隨著市場放量變化及剛需客群的變動，市場的新增供應(yīng)量或?qū)⒂兴兓?。從交易量上看：?qiáng)勢營銷或?qū)咏灰琢康纳仙＝灰變r格：短期出現(xiàn)一定的波動性調(diào)整