專業(yè)課1城市原理控規(guī)未完成

1、城市規(guī)劃原理控規(guī)第一章城市與城市規(guī)劃概論第一節(jié) 城市的概念與本質(zhì)一、城市的形成與發(fā)展控制性詳細規(guī)劃同濟大學(xué)第一章我國規(guī)劃體系：（總體規(guī)劃綱根據(jù)實際需要）總體規(guī)劃（分區(qū)規(guī)劃大中城市）控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃?？傮w規(guī)劃層面詳細規(guī)劃操作層面控制性詳細規(guī)劃兩個層面的銜接控規(guī)的特征：1、控制引導(dǎo)性與操作靈活性控制引導(dǎo)：定性、定量、定位、定界控規(guī)的問題，也是控規(guī)不同于其他規(guī)劃編織層次的首要特征。6 各方面控制：土地使用性質(zhì)細分（城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)中土地小類使用性質(zhì)）及其及其兼容范圍控制；土地使用強度控制；主要公共設(shè)施與配套設(shè)施控制；道路及其設(shè)施與內(nèi)通關(guān)系控制；城市特色與環(huán)境景觀控制；工程管

2、線控制。2、法律效應(yīng)3、圖則標(biāo)定控規(guī)成果表達方式區(qū)別于其他規(guī)劃編織層次的重要特征，是法律效應(yīng)圖解化的表現(xiàn)。圖則具有行政效能?？匾?guī)作用：1、承上啟下，強調(diào)規(guī)劃延續(xù)性規(guī)劃設(shè)計與規(guī)劃管理上2、與管理結(jié)合、與開發(fā)銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù) “三分規(guī)劃，七分管理”3、體現(xiàn)城市設(shè)計構(gòu)想4、城市政策的載體第二章控規(guī)產(chǎn)生背景：1、城市建設(shè)方面的要求土地使用制度提出新問題建設(shè)方式與投資變化開來新要求城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)等結(jié)構(gòu)的大調(diào)整所新要求2、規(guī)劃管理方面的要求土地管理的觀念與方法轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)的管理方式的轉(zhuǎn)變3、新形勢下對規(guī)劃設(shè)計工作的要求城市規(guī)劃要適應(yīng)規(guī)劃管理工作的要求要求規(guī)劃具有彈性要求下一層次規(guī)劃附合總體規(guī)

3、劃的意圖要求具體體現(xiàn)城市設(shè)計構(gòu)想我國控規(guī)發(fā)展歷程國外港臺相關(guān)規(guī)劃簡介德國:19 世紀(jì)末區(qū)劃法的：綜合規(guī)劃（comprehensive plan）+區(qū)劃（zoning regulation）區(qū)劃法是，因城市而異。但基本內(nèi)容大同小異，主要有：（1）確定用地性質(zhì)：3 種基本：居住、商業(yè)、工業(yè)，加以細分，形成亞分類及更細分。新增：混合利用區(qū)（一般商業(yè)+住宅），特殊使用區(qū)（保護），有限開發(fā)區(qū)，集合建設(shè)區(qū)，鼓勵建設(shè)區(qū)（給予條件）開發(fā)強度容積率（FAR），紐約最低 0.5，高密度板攻最高 15曠地率（OSR）：開放空間占總建筑面積的百分比（19：不少于 19%）建筑密度環(huán)境與設(shè)施院落：劃分外部空間結(jié)構(gòu)，提供

4、建筑群之間空間。一般每座居住建筑要求 9.14平米的院落。高度與退縮：天空面密度：控制，只適合與居住區(qū)，便于安排公用設(shè)施、學(xué)校及交通設(shè)施停車場標(biāo)牌執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：工業(yè)用地和一定強度的商業(yè)用地必須執(zhí)行噪聲控制、空氣污染和產(chǎn)生干擾行為的標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)劃定最低標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)劃法中有參照意義的條例（改良）“整體計劃發(fā)展”條例：放寬傳統(tǒng)密度限制條例的硬性規(guī)定，之規(guī)定整個用地密度的總體指標(biāo)，以鼓勵整體的、有條件的大規(guī)模發(fā)展，一般用于住宅及整體計劃的商業(yè)發(fā)展?！伴_發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓”條例：保護市中心高密度、高地價地區(qū)內(nèi)有價值的建筑群和古建筑容積率收益定影響，為使業(yè)主的經(jīng)濟利益不受損失，允許業(yè)主將其“發(fā)展溶劑”（以建筑面積算）轉(zhuǎn)賣給其他

5、的開發(fā)者（也叫容積率轉(zhuǎn)移）。特殊地區(qū)條例：大學(xué)與醫(yī)院，減少與鄰里的摩擦，增加各種用途的兼容區(qū)劃：運用規(guī)劃權(quán)來引導(dǎo)開發(fā)商公益性投資。如提供開放空間可允許增加容積率。土地（Land B）：事先征購?fù)恋兀僖?guī)劃，開發(fā)。比較：等國終于要依靠規(guī)劃控制 對城市土地開發(fā)進行控制，其特點是立足于規(guī)劃，在 中明確規(guī)劃的法律地位通常在一部城鄉(xiāng)規(guī)劃法中規(guī)定編制、執(zhí)行程序，明確規(guī)定了各種規(guī)劃的法律地位，規(guī)定城市的開發(fā)必須在規(guī)劃的指導(dǎo)下進行。被 家城市多是主要依靠 控制 對城市進行開發(fā)控制，其特點是把規(guī)劃的成果轉(zhuǎn)譯成法律的語言，通過區(qū)劃法并輔以其他法律來對城市的開發(fā)進行控制，把城市規(guī)劃的管理完全納入了 管理的軌道。近年

6、為適應(yīng)土地使用的復(fù)雜性，加強規(guī)劃的法律效力，追求規(guī)劃的嚴(yán)格性與彈性，一些國家和地區(qū)將規(guī)劃控制和 控制集合，特點是規(guī)劃與城市 相結(jié)合，多種形式管理，提高管理效率對我國的借鑒：是城市規(guī)劃和城市土地開發(fā)控制的關(guān)鍵區(qū)劃是規(guī)劃圖則與的結(jié)合物。城市規(guī)劃的操作，包括一整套實施的程序、步驟和方法，以及體制都要是一個完善的系統(tǒng)。第三章 土地使用控制用地面積:規(guī)劃地塊劃定用地的平面投影面積， 公頃，精度一般小數(shù)點后兩位，每塊用地不可 。用地面積由用地紅線圍成，征地面積由征地紅線圍成，用地面積是確定容積率、建筑密度、 容量所依據(jù)的面積。用地面積小于或等于征地面積。而開發(fā)主體在從 獲得土地是往往按照 面積計算，征地邊

7、界常常將部分城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、綠化和城市公共空間等用地劃入。樓盤 中的容積率會因此 性地偏小。用地邊界：指規(guī)劃用地和道路或其他規(guī)劃用地之間的分界線，用來劃分用地的權(quán)屬。一般用地紅線表示的是一個包括空中和空間的豎直的三圍界面。地塊用地邊界劃分原則：嚴(yán)格根據(jù)總體規(guī)劃和其他專業(yè)規(guī)劃、根據(jù)用地部門、劃分地塊；以單一性質(zhì)劃分地塊，即一般一個地塊只有一種使用性質(zhì)；建議有一邊和城市道路相鄰；結(jié)合自然邊界、行政界限劃分地塊考慮地價的區(qū)位級差；地塊大小應(yīng)和土地開發(fā)的性質(zhì)規(guī)模相協(xié)調(diào)，以利于開發(fā)；對于 古跡風(fēng)貌保護建筑及現(xiàn)狀質(zhì)量較好、規(guī)劃給予保留的地段，可單獨劃塊，不再給定指標(biāo)；規(guī)劃地塊劃分必須滿足“專業(yè)規(guī)劃線”

8、的要求，專業(yè)規(guī)劃線用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的控制要求，主要有道路紅線、河湖水面藍線、城市綠化綠線、高壓走廊黑線、 古跡保護紫線、微波通道橙線；規(guī)劃地塊劃分應(yīng)尊重地塊現(xiàn)有的土地使用權(quán)和 邊界。地塊劃分規(guī)模：新區(qū)可大些：35ha 左右，舊城改建：0.53ha 左右。城市規(guī)劃原理中，關(guān)于控規(guī)的用地分類基于確定了另一套標(biāo)準(zhǔn)，但是這套標(biāo)準(zhǔn)并未得到國家部門的確認(rèn)，只是作為規(guī)劃中的一種技術(shù)，供涉及參考。土地使用兼容工業(yè)與居住帶來污染與噪音；大型市政會有輻射與布線問題要對兼容作出規(guī)定。土地使用性質(zhì)兼容主要由用地適建表反映?！?”表示可以兼容，“-”表示不可以兼容，城市規(guī)劃管理可以按照兼容表內(nèi)容對指標(biāo)中的用地性質(zhì)加以改

9、變，但不改變其他的控制指標(biāo)。用地性質(zhì)的彈性：土地相容規(guī)劃所謂相容，是指某一類性質(zhì)的用地內(nèi)允、不或經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后的建筑項目。用地相容具有通則意義。土地使用兼容的原則：促進相關(guān)功能建筑的集中布置提高土地經(jīng)濟效益減少環(huán)境干擾確保非性設(shè)施、市政設(shè)施用地不被占用保持土地使用的有限靈活性，允許部分建筑、設(shè)施混合布置應(yīng)注意到其寬容度和靈活性以提高應(yīng)變能力，同時又不和總規(guī)相違背。土地使用兼容包括用地兼容與建筑兼容，后者更詳細，更具控制性。第四章 環(huán)境容量控制環(huán)境容量控制即是為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量，對建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和量作出合理規(guī)定。主要控制指標(biāo)為三個：容積率、建設(shè)密度、綠地率。延伸指標(biāo)有空地率、

10、密度、容量等。城市環(huán)境容量包括自然環(huán)境容量和人工環(huán)境容量兩方面。后者主要表現(xiàn)在市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的負荷狀態(tài)上。容積率：又稱樓板面積率或建筑面積密度，衡量土地使用強度，英文縮寫 FAR，首先與 1957 年用芝加哥采用。可根據(jù)需要制定上限與下限：上限保證開發(fā)商利益，下限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負荷和環(huán)境質(zhì)量的下降。在一定的建筑密度條件下，F(xiàn)AR 與地塊的平均層數(shù)成正比；在一定的層數(shù)條件下，F(xiàn)AR 與地塊的建筑密度成正比。有種土地開發(fā)政策：高容積，低密度。FAR 的意義在于它能夠比較綜合地反映對城市土地進行開發(fā)建設(shè)的使用強度。容積率的確定：地塊實用性質(zhì)（商業(yè)、旅店、辦公樓一般高于住

11、宅、醫(yī)院）地塊的區(qū)位（位置級差地租：CBD 遠高于其他）地塊的基礎(chǔ)設(shè)施條件（高容積率需要較好基礎(chǔ)設(shè)施支撐）容量地塊的空間環(huán)境條件地塊的土地出讓價格條件（及希望的價格，一般 FAR 與出讓價格成正比）城市設(shè)計要求（整體風(fēng)貌、重點地段、古跡、視線走廊）建造方式和形體規(guī)劃設(shè)計（如底層低密度、多層圍合式、低密度一般同種建筑類型的地塊容積率應(yīng)相同，以保證規(guī)劃的公平）具體計算是要參考個地方規(guī)范的規(guī)定。容積率與城市開發(fā)：前期投資費用：土地使用費+場地平整費用+基礎(chǔ)實施建設(shè)費用提高 FAR，可降低單方建筑面積所分?jǐn)偟那捌谕顿Y費用，進而降低成本，提高開發(fā)利潤。提高利潤率，開發(fā)者可在保持一定利潤率的前提下，增加開

12、發(fā)總量以獲取更多的利潤。我國的開發(fā)建設(shè)周期中，征地、規(guī)劃設(shè)計、 等前期工作往往占一半左右時間，而延緩了 周轉(zhuǎn)速度。增加容積率，減少開發(fā)項目，將開發(fā) 相對集中，可減少前期準(zhǔn)備對開發(fā)周期的影響，加速 周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟效益。建筑密度：%，規(guī)劃控制其上限。密度：建設(shè)用地上容納的居住數(shù)，人/公頃綠地率：P47-P49第五章 建筑建造控制建筑高度影響 ：經(jīng)濟 ：開發(fā)成本=地價+建筑物造價；一定的層數(shù)內(nèi)，建筑建造成本幾乎不變，開發(fā)層數(shù)越多，攤到 建筑面積的土地成本越少。但建筑成本不變的前提是一定的層數(shù)內(nèi)。社會環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施條件限制建筑的確定：P51P55建筑后退：通常以下限控制后退原因：避免城市建設(shè)過程產(chǎn)生（城

13、中村握手樓）保證必要安全距離（沿道路、河道、軌道、電力等，要滿足消防、防汛、交通安全、防災(zāi)等要求）保證必要的城市公共空間和良好的城市景觀一些城市規(guī)定在不同他高度范圍內(nèi)建筑必須后退的距離，如芝加哥濱湖綠地的建筑輪廓呈階梯跌落狀。建筑后退距離的確定：P57-P59建筑間距：P60-P63第六章 控制性詳細規(guī)劃中的城市設(shè)計引導(dǎo)1995 年，建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法實施細則：控制指標(biāo)包括規(guī)定性和指導(dǎo)性指標(biāo)，后者明確了城市設(shè)計在控規(guī)中的應(yīng)用?？匾?guī)的城市設(shè)計要承上啟下，不要超過階段了要求，不是內(nèi)容越多，規(guī)定越細就越好，要為后期的修規(guī)和建筑設(shè)計留下余地。以“城市設(shè)計概念圖”表達。建筑體量：從豎向尺度、橫向尺度

14、、形體面提出要求，一般規(guī)定上限。大體量建筑在大空間下不一定大（如廣場）。建筑形式：要但不要嚴(yán)格而整齊劃一（單調(diào)）?？刂苾?nèi)容很多，常用的如：主體結(jié)構(gòu)形式控制（橫三段、豎三段）；屋頂形式控制（平頂、坡頂）。建筑色彩：從色調(diào)、明度、彩度上提出控制引導(dǎo)要求，包括：建筑主體色譜（、屋頂?shù)龋?；點綴色譜（與主調(diào)配合，門、窗、欄桿等）；組合色譜（主體色譜與點綴色譜配合）：建筑物外立面主要粉飾灰色調(diào)為主的復(fù)合色哈爾濱：外立面米黃色和白色。 一般，北方城市建筑色彩較南方艷麗。建筑空間組合控制：一般可用具體圖示的方式建筑組群空間組合形式，規(guī)定或開場空間長寬比、街道空間，控制建筑輪廓線起伏示意。建筑小品：控規(guī)的引導(dǎo)一

15、般規(guī)定其布置內(nèi)容、位置、形式和限界。（參見大同案例）第七章 配套設(shè)施控制公共設(shè)施：城市總體層面上的+不同性質(zhì)用地上的（如居住區(qū)內(nèi)，工業(yè)區(qū)內(nèi)），前者根據(jù)總規(guī)或分規(guī)，將上位規(guī)劃的規(guī)定 到用地和具 置上。居住區(qū)內(nèi)公共設(shè)施：分行政管理、文化、體育、教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融、社區(qū)服務(wù)、綠地、市政、其他，共 11 類。公共服務(wù)設(shè)施用地（不計公共綠地）占居住區(qū)總用地百分比不低于 16%。文化設(shè)施： 投資，社會開放：文化科技站、 館、青少年活動設(shè)施，不同于卡拉 OK 等經(jīng)營性社會 設(shè)施體育設(shè)施： 規(guī)定運動場可與中 合設(shè)置，但實際上中學(xué)操場開放難度大，故最好單獨設(shè)置。學(xué)校體育場向社會開放并符合規(guī)模要求和保障措施時

16、，可計入運動場面及指標(biāo)。教育設(shè)施：控規(guī)中要 高中、初中、小學(xué)用地， 根據(jù)地方規(guī)定，一般不 用地但在圖則上用符號表示。用地一般面積：中學(xué) 3.0ha,小學(xué) 0.8ha，容積率 0.2 左右。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心：門診所（用地，居住區(qū)級必須，小區(qū)建議）、衛(wèi)生站（組團必須,圖則中符號表示）、醫(yī)院（？）。商業(yè)設(shè)施：計劃轉(zhuǎn)向市場，應(yīng)性指標(biāo)。分類宜粗不宜細，餐飲、室內(nèi)菜市場不應(yīng)結(jié)合住宅。行政管理設(shè)施：街道辦事處、派出所（這兩個多在一起布置），居委會、工商管理及稅務(wù)等，這些不許 用地，只需在圖則中標(biāo)明符號。居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施可集中于分散相結(jié)合，集中則設(shè)置在居住區(qū)中心，要交通便利、人流相對集中，宜結(jié)合交通樞紐或沿

17、居住區(qū)主要道路布置。市政設(shè)施配套控制：第八章 行為活動控制 P98-P100小結(jié)提到：拆建比、曠地率地率、建筑面寬、指標(biāo)間校核等。P101-P103第九章 控規(guī)地編制內(nèi)容和方法編制程序 P106-P110控規(guī)指標(biāo)確定方法 P110-P116成果與深度要求 P117-P127第十章 控規(guī)的實施與管理控規(guī)已作為城市國有土地使用權(quán)出讓，特別是低價測算的重要依據(jù)。控規(guī)彈性的提高，初步適應(yīng)了投資主體多元化開來的利益主體多元化和城市建設(shè)思路多元化對城市規(guī)劃的沖擊。實施控規(guī)：直接行為包括：組織編制；通過財政撥款或信貸籌資，直接投資規(guī)劃建設(shè)項目（道路、市政）；根據(jù)規(guī)劃目標(biāo)制定相關(guān)政策以引導(dǎo)城市發(fā)展（如制定產(chǎn)業(yè)

18、政策，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以體現(xiàn)城市性質(zhì)）?？刂?、引導(dǎo)行為則對非 直接安排的建設(shè)投資項目的申請實施控制與引導(dǎo)，如監(jiān)督檢查。公民、企事業(yè) 、社會團體實施控規(guī)：一方可主動參與公益性建設(shè)，監(jiān)督關(guān)心控規(guī)實施情況；另一方面即使完全從自身利益投資，只要遵守控規(guī)規(guī)定，客觀上有助于控規(guī)目標(biāo)實現(xiàn)，也是對控規(guī)的實施?？匾?guī)：目前屬于技術(shù)文件，達不到法律條文地位?？匾?guī)有彈性，法律有嚴(yán)肅性和確定性。控規(guī)的指導(dǎo)性指標(biāo)不宜 ，控制性指標(biāo)中的用地性質(zhì)、停車泊位和公共設(shè)施配置有一定兼容性和彈性，也不宜嚴(yán)格 。要加強規(guī)劃公眾參與，體現(xiàn) ，處理好規(guī)劃管理、規(guī)劃制定和規(guī)劃監(jiān)督三者的關(guān)系。通則式與判例式各有利弊，建議采用綜合控制型 +控規(guī)。建

19、設(shè)項目 P132公眾參與：目的不是讓規(guī)劃師借此說服公眾，或讓公眾藉此來指揮規(guī)劃師，而是達到規(guī)劃是與公眾間的相互了解、相互信任，達到集思廣益的效果。德國的公眾參與：事先公眾參與規(guī)劃設(shè)計公眾參與審核法律。桂花前后的兩次公眾參與，得到絕對保證。我國的公眾參與：處于決策已經(jīng)批準(zhǔn)后的實施階段參與，未能實現(xiàn)規(guī)劃全程參與。同時存在：普片性不大、制度缺失、效果不佳。我國公眾參與的對策：增強公眾參與城市管理的意識加強公眾參與控規(guī)的決策參與，為公眾參與城市管理提供制度支持（如 強制要求法定圖則 19 名成員必須有一定數(shù)量是有本市戶籍的相關(guān) 和社會 ）（3） 加強公眾參與的程序性權(quán)力。（如需明確參與范圍、方式、途徑

20、及保障等，現(xiàn)行法律缺乏可供操作的程序性規(guī)范）。城市土地經(jīng)濟研究對城市規(guī)劃有何作用？(1996)控制性詳細規(guī)劃中為何要有“地塊適宜性規(guī)定”？(1996)適宜性=兼容性（適用性+適建性）1.2.城市土地本身的自然條件差異可以分為不同的適建性；區(qū)位會對不同城市活動的用途產(chǎn)生經(jīng)濟性上的差異。（3）外部效應(yīng)的存在會影響土地和互斥；促進城市土地的合理使用，防止、消除或減少各用地之間的相互影響和干擾，并確保公共服務(wù)設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施用地。合理的兼容規(guī)定既體現(xiàn)規(guī)劃的彈性，為建設(shè)發(fā)展和管理實施中的變化留有余地，同時又保證城市的有機有序發(fā)展。3.控制性詳細規(guī)劃的主要概念、成果內(nèi)容及其作用。(1997)主要概念控制性纖

21、細規(guī)劃主要是確定城市土地使用的具體空間組織、功能分類、兼容范圍及開發(fā)強度，對城市新舊區(qū)的開發(fā)與再開發(fā)活動實施引導(dǎo)，防止單個開發(fā)建設(shè)活動對城市整體產(chǎn)生不良影響。它以城市總體規(guī)劃即分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，以土地使用控制為重點，其特點是規(guī)劃設(shè)計考慮規(guī)劃管理需求、規(guī)劃設(shè)計與土地和物業(yè)開發(fā)銜接，將規(guī)劃控制的條件用簡練、明確的方式表達出來，從而利于規(guī)劃管理實現(xiàn)規(guī)范化、化。（3）控制性詳細規(guī)劃實銜接總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的宏觀要求與指導(dǎo)修建性詳細規(guī)劃的承上啟下的編制層次，它既是編制修建性詳細規(guī)劃的主要指導(dǎo)性條件，又是城市規(guī)劃管理、土地開發(fā)的重要技術(shù)依據(jù)。成果內(nèi)容控制性詳細規(guī)劃的成果內(nèi)容分為文本和圖則兩部分。控制性詳細規(guī)

22、劃的成果還包括附件，附件中納入規(guī)劃說明和基礎(chǔ)資料、專題研究。控制性詳細規(guī)劃的作用：承上啟下的作用管理的依據(jù)，建設(shè)的引導(dǎo)城市政策的載體4.控制性詳細規(guī)劃中確定容積率和建筑密度控制指標(biāo)的意義分別是什么？(1998)容積率和建筑密度都屬于控制性詳細規(guī)劃中控制土地使用強度方面的指標(biāo)體系，它們分別是衡量建筑在三度空間和兩度空間，建筑面積和建筑占地面積疏密程度在用地面積中的兩個重要量化指標(biāo)。建筑密度是人們居住活動對室外空間要素心理上的美感和舒適感的重要指標(biāo)。建筑密度是二度空間上的疏密程度，密度高說明房屋的間距、空間、綠化及其它公共設(shè)施配套緊張。容積率=建筑密度*平均層數(shù)，容積率涉及建筑物的高度、層數(shù)三度空

23、間，它反映土地利用強度和開發(fā)強度的大小，也是衡量環(huán)境質(zhì)量和舒適感評價的主要指標(biāo)，（4）通過確定容積率和建筑密度可以控制土地開發(fā)強度和環(huán)境質(zhì)量之間的零和博弈關(guān)系，即既確保土地開發(fā)的經(jīng)濟性又確保良好的環(huán)境質(zhì)量。5.城市土地使用分類及兼容控制的意義。(1999)（）土地使用分類利于土地的利用與管理，有利于定性和定量地評價不同規(guī)劃方案之間的可行性和經(jīng)濟性，以及便于規(guī)劃指標(biāo)的定量與統(tǒng)計。確定適度的土地使用兼容范圍是控制性詳細規(guī)劃的一項重要內(nèi)容。合理確定建設(shè)用地使用性質(zhì)的兼容范圍，重視和正確安排混合用地，是控制性詳細規(guī)劃可操作性的關(guān)鍵。合理的兼容規(guī)定既體現(xiàn)規(guī)劃的彈性，為建設(shè)發(fā)展和管理實施中的變化留有余地，

24、同時又保證城市的有機有序發(fā)展。6.城市設(shè)計的作用。(1999)定義：城市設(shè)計是對于城市建成環(huán)境的公共干預(yù),它所關(guān)注的是城市形態(tài)和景觀的公共價值領(lǐng)域(public realm) 。認(rèn)為城市形態(tài)和景觀具有公共價值,因而有必要控制開發(fā)活動可能產(chǎn)生的已經(jīng)形成社會共識。城市設(shè)計開始作為公共政策的組成部分。影響,城市設(shè)計不同于城市規(guī)劃和建筑設(shè)計，它可以廣義地理解為設(shè)計城市，即對城市各種物質(zhì)要素，諸如地形、水體、房屋、道路、廣場及綠地等進行綜合設(shè)計。包括使用功能、工程技術(shù)及空間環(huán)境的藝術(shù)處理。城市建設(shè)常常由于在城市規(guī)劃、建筑設(shè)計及其他工程設(shè)計之間缺乏銜接環(huán)節(jié)，導(dǎo)致城市體形空間環(huán)境的不良，這個環(huán)節(jié)就需要做城市

25、設(shè)計，它有承上啟下的作用，從城市空間總體構(gòu)圖引導(dǎo)項目設(shè)計。城市設(shè)計的重要作用還表現(xiàn)在為人類創(chuàng)造更親切美好的人工與自然結(jié)合的城市生活空間環(huán)境，促進人的居住文明和精神文明的提高。城市設(shè)計的作用：對物質(zhì)形態(tài)的控制；對公共空間的管理；建筑設(shè)計和城市規(guī)劃方面的銜接。我國經(jīng)濟體制對于城市土地資源配置的影響(2000 論述題)控制性詳細規(guī)劃中容積率、建筑密度、建筑高度三者之間的關(guān)系。(2001)1)2)3)7.8.容積率、建筑密度和建筑高度都屬于控制性詳細規(guī)劃中控制土地使用強度方面的指標(biāo)體系。建筑密度是人們居住活動對室外空間要素心理上的美感和舒適感的重要指標(biāo)。建筑密度是二度空間上的疏密程度，密度高說明房屋的

26、間距、空間、綠化及其它公共設(shè)施配套緊張。建筑高度著重于三維的環(huán)境及景觀要求，如采光、空氣的流通、視線走廊的保護、以及其他技術(shù)要求，機場區(qū)域、微波通道等；容積率=建筑密度*平均層數(shù)，容積率涉及建筑物的高度、層數(shù)三度空間，它反映土地利用強度和開發(fā)強度的大小，也是衡量環(huán)境質(zhì)量和舒適感評價的主要指標(biāo)。容積率與土地開發(fā)強度相關(guān)聯(lián)，影響到房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的效益，因此它不僅決定了城市更新的后果，而且直接影響整個開發(fā)建設(shè)過程。通過確定容積率、建筑密度和建筑高度可以控制土地開發(fā)強度和環(huán)境質(zhì)量之間的零和博弈關(guān)系，即既確保土地開發(fā)的經(jīng)濟性又確保良好的環(huán)境質(zhì)量。容積率=建筑密度*建筑高度9.你對城市設(shè)計概念的理解，談?wù)?/p>

27、在規(guī)劃控制中如何運用城市設(shè)計的概念(2001 論述題)（1）城市設(shè)計是對于城市建成環(huán)境的公共干預(yù),它所關(guān)注的是城市形態(tài)和景觀的公共價值領(lǐng)域(public realm) 。因此,城市設(shè)計作為公共干預(yù)具有兩種基本方式,分別是形態(tài)的 (physical measur2ers)和規(guī)章的(regulatory measures) 。形態(tài)的干預(yù)方式就是對于城市公共空間(如街道、廣場和公園等) 的具體形態(tài)設(shè)計,可以稱為形態(tài)型的城市設(shè)計。城市設(shè)計是對城市形體和空間環(huán)境的構(gòu)思安排，它貫穿于城市規(guī)劃的全過程。有效的城市設(shè)計控制往往是以完整的城市設(shè)計策略為依據(jù)的,并且城市設(shè)計與城市規(guī)劃之間保持協(xié)同關(guān)系。在一體的情況

28、下,從總體規(guī)劃到詳細規(guī)劃的各個層面中都包含了城市設(shè)計策略。在并行的情況下,盡管城市設(shè)計策略形成相對獨立的體系,包括總體城市設(shè)計、專項城市設(shè)計和局部城市設(shè)計,但同一層面的城市設(shè)計和城市規(guī)劃之間保持協(xié)同關(guān)系,并且都是作為下一層面的城市規(guī)劃和城市設(shè)計的指導(dǎo)依據(jù)。以整體城市設(shè)計為依據(jù),可以進一步編制專項的和局部的城市設(shè)計。專項城市設(shè)計是針對城市形態(tài)和景觀的重要元素,制定更為專門的城市設(shè)計策略,比如城市高度分區(qū)、街道景觀和標(biāo)志的設(shè)計控制。局部城市設(shè)計是針對城市中具有重要或獨特品質(zhì)的地區(qū),制定更為詳盡的城市設(shè)計策略,比如具有重要景觀價值的濱水地區(qū)和城市中心地區(qū)等。（6）盡管各個國家和地區(qū)的城市設(shè)計控制的策

29、略范疇不太一致,并不都會包括總體城市設(shè)計、局部城市設(shè)計和專項城市設(shè)計。但是,一項完整的城市設(shè)計策略(無論是總體的還是局部的) 往往包括目標(biāo)(objectives) 、達到目標(biāo)所需遵循的原則(principles) 和采取的導(dǎo)則(guidelines)作為元素。10. 城市設(shè)計與開發(fā)控制的關(guān)系。(2002)（1）開發(fā)控制和設(shè)計控制都是規(guī)劃控制的組成部分。開發(fā)控制所關(guān)注的是城市建成環(huán)境的“功能合理性”,通常會涉及到土地用途、開發(fā)強度、交通組織、設(shè)施配置和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等方面的控制要求。設(shè)計控制所關(guān)注的是城市建成環(huán)境的“形態(tài)和諧性”。除了建筑高度和體量以外,其它控制元素往往是根據(jù)特定情況有所選擇。（2）一

30、個國家或地區(qū)的城市設(shè)計控制的體制類型可以從兩個方面進行。第一,設(shè)計控制和開發(fā)控制是一體的還是并行的。在一體的情況下,往往將設(shè)計控制要求納入開發(fā)控制規(guī)定之中,設(shè)計控制范疇幾乎涵蓋所有的開發(fā)項目。在設(shè)計控制和開發(fā)控制并行的情況下,各自都有相應(yīng)的法定依據(jù),而設(shè)計控制往往只是針對指定的大型開發(fā)項目進行設(shè)計審議。第二,設(shè)計控制是規(guī)則約定的還是裁量的。在規(guī)則約定的情況下,設(shè)計控制是以完整的城市設(shè)計策略為依據(jù)的,開發(fā)申請與設(shè)計策略相符合意味著肯定能夠獲得規(guī)劃,也就是說,規(guī)劃的決策受到城市設(shè)計策略的法定約束。在裁量的情況下,城市設(shè)計策略是原則性和指導(dǎo)性的,開發(fā)申請個案的設(shè)計審議在相當(dāng)程度上取決于規(guī)劃的專業(yè)素養(yǎng)

31、。無論是設(shè)計控制還是開發(fā)控制,規(guī)則約定體制和裁量體制是各有利弊的。前者的客觀性/ 確定性和后者的針對性/ 靈活性都是設(shè)計控制和開發(fā)控制需要兼顧的,也是規(guī)劃控制中特別引人注目的議題。11.1)2)3)4)12.土地使用開發(fā)強度的考慮用地區(qū)位用地性質(zhì)環(huán)境容量兼容性(2002)城市公共活動空間的規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)是什么，可通過那些規(guī)劃設(shè)計途徑來提高它的品質(zhì)(2003 論述題)論述城市開發(fā)控制的各種作用機制及其相互關(guān)系 (2003 論述題)13.(1)經(jīng)濟的作用機制1)經(jīng)濟作用機制的外部效應(yīng)對于外部效應(yīng)的經(jīng)濟原理，可以用公共經(jīng)濟學(xué)中的邊際個入成本或效益(MPC 或MPB)和邊際社會成本或效益(MSC 和 M

32、SB)的概念來解釋。開發(fā)商追求的最大的個人利益(即邊際個人成本等于邊際個人效益)；的目的是最佳的社會利益(即邊際社會成本等于邊際社會效益)。由于外部效應(yīng)的現(xiàn)象，個人利益和社會利益之間往往是不一致的。2)經(jīng)濟作用機制的兩個作用規(guī)劃控制的經(jīng)濟作用機制遵循公共經(jīng)濟學(xué)的原理，在社會利益和個人利益之間建立平衡狀態(tài)。經(jīng)濟機制的作用之一是對外部效應(yīng)的控制，區(qū)劃的容積率限制是 Is，則邊際社會成本等于邊際社會效益，社會利益達到最佳。經(jīng)濟機制的作用之二是對外部效應(yīng)的引導(dǎo)，以區(qū)劃的客積率為例，如果開發(fā)商愿意提供公共廣場或其他公共設(shè)施，容積率可以從 Io 提高到 Ips，這意味著公共廣場帶來的外部正效應(yīng)至少等于高容

33、積率造成的外部負效應(yīng)(PS)。開發(fā)商為其外部效應(yīng)付出相應(yīng)的代價或得到相應(yīng)的回報，稱作外部效應(yīng)的內(nèi)在化( ernalization)(2)法律的作用機制1)經(jīng)濟機制的“失效”經(jīng)濟的作用機制從理論上解釋了規(guī)劃控制對外部效應(yīng)的作用原則，但外部效應(yīng)在實際中難以用貨幣價格的形式來商量。再以容積率限制為例，在實際中幾乎無法準(zhǔn)確地核定使邊際社會成本等于邊際社會效益的容積率 Is 點；在區(qū)劃中,開發(fā)商可以用貨幣價格準(zhǔn)確地核算提高容積率帶來的收益和提供公共廣場造成的損失。但社會方面則不是如此，無論是高容積率造成的外部負效應(yīng)還是公共廣場帶來的外部正效應(yīng)，都是無法用貨幣價格來核定的。2) 法律機制提供社會整體的價值

34、判斷標(biāo)準(zhǔn)如前所述，外部效應(yīng)必須用社會整體的價值標(biāo)準(zhǔn)來判斷，而法律的作用機制為此提供了一種體現(xiàn)形式?？梢哉J(rèn)為，區(qū)劃就是以法律的形式來體現(xiàn)社會整體的價值標(biāo)準(zhǔn)，對容積率的限制和是以社會整體的價值標(biāo)準(zhǔn)的“名義”，對開發(fā)活動涉及到外部利益時作出的法定“裁決”。另一個例子是，隨著人類文明的進程，對具有歷史價值的建筑物和環(huán)境的保護，成為日益增長的公眾意識，任何消極影響的代價都被認(rèn)為是如此之大，幾乎無法使之內(nèi)在化；規(guī)劃控制就必須限制可能帶來消極影響的任何開發(fā)活動，無論開發(fā)者愿意為此付出多少代價。3.行政的作用機制1)行政的作用機制則體現(xiàn)了特定情況下社會整體的價值標(biāo)準(zhǔn)。如果說，法律的作用機制體現(xiàn)了一般情況下社會整體的價值標(biāo)準(zhǔn)，行政的作用機制則體現(xiàn)了特定情況下社會整體的價值標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)活動的實際情況因空間不同而不同；隨時間變化而變化，法律的作用機制難以具有相應(yīng)的調(diào)適性能。行政的作用機制建立在“判例”(case-by-case)的基礎(chǔ)上，當(dāng)法律的作用機制難以奏效時，行使行政解釋的權(quán)力。以區(qū)劃的容積率為例，即使規(guī)定了在提供公共廣場的條件下，容積率可以提高 20%，規(guī)劃部門也可以對特定的公共廣場是否符合公共利益作出判斷，然后決定是否應(yīng)該給予容積率。另外，法律的作用機制難以對城市環(huán)境的美學(xué)標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，而這又恰恰是一種社會整體的價值標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃部門也需要對此行使行政