臺州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(建筑管理)

1、臺州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定建筑管理第一章 總那么第一條 為加強我市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，保障城鄉(xiāng)規(guī)劃實施，根據(jù)?中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法?、?臺州市城市總體規(guī)劃20042021年?及其它有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定，制定本規(guī)定。第二條 本規(guī)定適用于臺州市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項建設(shè)工程。第三條 在臺州市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)的，應(yīng)按批準的詳細規(guī)劃執(zhí)行。詳細規(guī)劃編制應(yīng)符合本規(guī)定。第二章 城市用地分類和適建范圍第四條 城市用地分類和代號采用中華人民共和國?城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準?GBJ13790。第五條 各類建設(shè)用地的使用，應(yīng)遵循土地使用相容性的原那么。在有詳細規(guī)劃的地段內(nèi)進行建設(shè)，應(yīng)按批準的詳細規(guī)劃執(zhí)行。第六條 各類城市建

2、設(shè)用地適建范圍應(yīng)符合?建設(shè)用地適建表?見附表一的規(guī)定。附表一中未列入的建設(shè)工程，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)對周圍環(huán)境的影響和根底設(shè)施條件，具體核定適建范圍。需改變規(guī)劃用地性質(zhì)，超出附表一規(guī)定范圍的，應(yīng)先提出調(diào)整規(guī)劃，按規(guī)定程序和審批權(quán)限報批，經(jīng)批準后執(zhí)行。第三章 建筑間距第七條 建筑間距應(yīng)符合國家、省有關(guān)標準和規(guī)定，同時應(yīng)符合本章規(guī)定。第八條 建筑與建筑之間分為平行布置、垂直布置。當既非平行也非垂直布置按被遮擋建筑方位確定建筑朝向時，按照以下標準控制：1、當兩棟建筑的夾角小于等于60度時，按平行關(guān)系控制。2、當兩棟建筑的夾角大于60度時，按垂直關(guān)系控制。第九條 建筑與被遮擋居住建筑不包括老人公寓，

3、下同的間距應(yīng)符合以下規(guī)定：一低、多層、條式高層建筑與被遮擋居住建筑平行布置時的間距應(yīng)滿足以下要求： 1、朝向為正南北向時，正向間距在新區(qū)不小于南側(cè)建筑高度的1.15倍，舊區(qū)改建工程不小于南側(cè)建筑高度的1.1倍。2、當建筑方位偏東或偏西時，不同方位間距折減系數(shù)按表1換算。表1 不同方位間距折減換算表方位015含1530含3045含4560含60折減值1.0L0.9L0.8L0.9L0.95L備注：表中方位為正南向0偏東、偏西的方位角。 L為正南向居住建筑的標準日照間距m。 本表僅適用于無其它日照遮擋的平行布置條式居住建筑之間。二點式高層建筑與被遮擋居住建筑平行布置時的間距不小于該點式高層建筑高度

4、的0.7倍，且南北向平行布置時的最小間距不得小于28米。第十條 低、多層建筑與居住建筑的間距應(yīng)符合以下規(guī)定：一低層建筑與北側(cè)低、多層居住建筑的最小間距不得小于10米，與高層居住建筑的最小間距不得小于13米；多層建筑與其北側(cè)居住建筑的最小間距不得小于15米。立地式農(nóng)民建房另行規(guī)定。二低、多層建筑與低、多層居住建筑垂直布置時的間距按?低、多層建筑與低、多層居住建筑垂直布置間距控制表?見附表二的標準控制。三建筑平行布置，被遮擋居住建筑下部為商店等非居住用房的，其間距按以下標準控制：1、當遮擋建筑為低層建筑，被遮擋居住建筑不管是低層、多層或高層建筑，日照間距計算時均不得扣除底層非居住用房的高度。2、當

5、遮擋建筑為多層建筑，日照間距計算時可扣除底層非居住用房的高度只限一層，自室內(nèi)地面至二層樓面。建筑垂直布置時，其間距計算不得扣除居住建筑下部非居住用房的高度。四已建居住建筑，原那么上不應(yīng)考慮加層或拼接，但在某些特殊條件下，無論在舊區(qū)或新區(qū)的加層或拼接部位，日照間距須按1:1.2H計算。第十一條 低、多層建筑與被遮擋的老人公寓、醫(yī)院病房樓、休療養(yǎng)院寢室、幼兒園及托兒所的活動室及寢室和中、小學(xué)的普通教室的建筑間距，應(yīng)符合以下規(guī)定： 一正南北向平行布置時，間距不小于遮擋建筑高度的1.5倍在舊區(qū)不少于遮擋建筑高度的1.3倍，當建筑朝向偏東或偏西時，不同方位間距折減系數(shù)換算按表1。二其它布置形式按居住建筑

6、日照間距規(guī)定的1.3倍控制。三最小間距、側(cè)向間距按低、多層居住建筑的要求控制。第十二條 高層建筑與被遮擋的居住建筑的間距應(yīng)滿足以下要求：一平行布置時，應(yīng)同時滿足間距和日照分析標準。二平行布置，被遮擋居住建筑下部為商店等非居住用房時，其間距還應(yīng)按如下標準控制：1、當遮擋建筑為點式高層建筑，日照間距計算時可扣除底層非居住用房的高度只限一層，自室內(nèi)地面至二層樓面。2、當遮擋建筑為條式高層建筑，日照間距計算可扣除下部非居住用房的高度。三高層建筑與居住建筑垂直布置、既非平行也非垂直布置時的間距應(yīng)滿足日照分析要求，且最小間距不得小于13米。第十三條 高層建筑與被遮擋的老年公寓、醫(yī)院病房樓、休療養(yǎng)院寢室、幼

7、兒園及托兒所的活動室、寢室和中、小學(xué)的普通教室的間距應(yīng)滿足日照分析要求。第十四條 居住建筑的側(cè)向間距應(yīng)符合以下規(guī)定：一低層建筑之間的側(cè)向間距不得小于4米。二低層與多層建筑之間、多層建筑與多層建筑之間的側(cè)向間距不得小于6米。三高層建筑與各種層數(shù)建筑之間的側(cè)向間距不宜小于13米。第十五條 居住建筑和非居住建筑之間的側(cè)向間距、非居住建筑之間的建筑間距、側(cè)向間距應(yīng)滿足消防及其它標準的要求。第十六條 各類建筑與居住、文教、衛(wèi)生類建筑之間的間距在上述規(guī)定外還應(yīng)符合日照要求。一居住類日照分析對象的日照標準，按照國家建筑氣候區(qū)劃氣候區(qū)的大城市標準控制：1、城市新區(qū)不應(yīng)低于大寒日有效日照2小時，有效時段為8:0

8、016:00；2、舊區(qū)內(nèi)新建住宅的日照標準可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日有效日照1小時，有效時段為8:0016:00；3、老人公寓不應(yīng)低于冬至日有效日照2小時，有效時段為9:0015:00。二文教、衛(wèi)生類日照分析對象按以下日照標準控制：1、托兒所、幼兒園的寢室、活動室必須滿足冬至日有效日照3小時，有效時段為9:0015:00；2、中、小學(xué)教學(xué)樓的普通教室必須滿足冬至日有效日照2小時，有效時段為9:0015:00；3、醫(yī)院病房、休療養(yǎng)院寢室必須滿足冬至日有效日照2小時，有效時段為9:0015:00。第十七條 日照分析的具體規(guī)定按?臺州市區(qū)建設(shè)工程日照分析技術(shù)規(guī)程試行?臺建規(guī)202194號執(zhí)行。第十

9、八條 出現(xiàn)本章未列情形，又屬于日照分析對象的，不管低、多、高層均以日照分析為準。第四章 建筑退讓第十九條 建筑物退讓基地邊界、城市道路、公路、河道、鐵路、電力線路、地下管線的距離，除符合消防、環(huán)保、防災(zāi)和交通平安等國家有關(guān)標準外，還應(yīng)符合已批準的詳細規(guī)劃和本章規(guī)定。第二十條 沿建筑基地邊界布置的各類建筑，其離邊界距離應(yīng)符合以下規(guī)定：一低層、多層建筑后退基地東、西邊界不小于3米，后退基地南邊界不小于5米；高層建筑后退東、西、南邊界均不少于7米。二當基地北側(cè)界外為規(guī)劃的居住、文教、衛(wèi)生類日照分析對象用地時，建筑與基地北邊界的間距不小于建筑高度的1/2。當基地北側(cè)界外為規(guī)劃的非居住、文教、衛(wèi)生類日照

10、分析對象用地時，低層、多層建筑后退基地北邊界不小于5米，高層建筑后退基地北邊界不少于7米。三當基地界外為規(guī)劃道路、河道、綠化、高壓走廊時，建筑與基地邊界的間距由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定核定。四建筑后退基地邊界的距離應(yīng)符合本規(guī)定。因基地條件限制不能符合時，須與相鄰地塊產(chǎn)權(quán)人簽訂協(xié)議并經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核準，在確保滿足有關(guān)標準的條件下，可適當縮減建筑后退基地邊界的距離。第二十一條 沿城市道路兩側(cè)新建、改建、擴建的建筑物，其后退距離應(yīng)視規(guī)劃道路的紅線寬度、性質(zhì)和視距三角形的要求確定。視距三角形的后退，寬路窄路相交的交叉口按窄路控制窄路的寬度為26米及以下，寬路與寬路相交的交叉口按較寬路控制，具

11、體按表2執(zhí)行。表2 建筑后退道路紅線表道路紅線寬度d米建筑物后退道路紅線的最小距離米高層建筑多層建筑或裙房高層退交叉口多層建筑或裙房退交叉口12d26859826d501281612第二十二條 新建有大量人流、車流的影劇院、游樂場、體育館、展覽館、大型商場、醫(yī)院等大型公共建筑及對周邊道路交通產(chǎn)生較大影響的其它建設(shè)工程，后退道路紅線距離除符合表2規(guī)定外，最小不小于15米，并應(yīng)留足地面停車泊位和回車場地。開展交通影響評價的建設(shè)工程，必須執(zhí)行交通影響評價的結(jié)論。第二十三條 沿城市高架道路兩側(cè)新建、改建、擴建建筑物，其沿高架道路主線邊緣線后退控制距離不得小于30米，其沿高架道路匝道邊緣線的后退控制距離

12、不得小于15米。第二十四條 沿地面和高架軌道交通兩側(cè)新建、改建、擴建建筑物，其后退軌道外邊線的距離不得小于30米。第二十五條 沿高速鐵路兩側(cè)新建建筑物，距最外側(cè)軌道中心線的距離不得小于50米；沿鐵路干線兩側(cè)新建建筑物，距最外側(cè)軌道中心線的距離不得小于30米；沿鐵路支線專用線兩側(cè)新建建筑物的，不得小于15米；沿鐵路兩側(cè)修建圍墻的，不得小于10米，圍墻高度不得高于3米。第二十六條 建筑物退讓城市綠線、藍線的距離按照批準的規(guī)劃執(zhí)行，且最小距離不得少于3米。第二十七條 在公路兩側(cè)應(yīng)當按照以下規(guī)定劃定建筑控制區(qū)。一高速公路隔離柵欄外兩側(cè)不小于30米；二國道兩側(cè)邊溝外緣外不小于20米；三省道兩側(cè)邊溝外緣外

13、不小于15米；四縣道兩側(cè)邊溝外緣外不小于10米；五鄉(xiāng)道兩側(cè)邊溝外緣外不小于5米。第二十八條 架空電力線路平安保護區(qū)的寬度，依照以下規(guī)定劃定：一在一般地區(qū)電力線路的導(dǎo)線邊線向外側(cè)延伸的水平平安距離是：110千伏 5米35110千伏 10米220千伏 15米500千伏 20米二在城鎮(zhèn)、工礦區(qū)等人口密集地區(qū)，電力線路的導(dǎo)線邊線在設(shè)計最大風偏后不包括常用可活動距離向外側(cè)延伸的最小水平平安距離是：110千伏 1.5米35千伏 3米110千伏 4米220千伏 5米500千伏 8.5米第二十九條電力電纜線路平安保護區(qū)的寬度，依照以下規(guī)定劃定：一地下電纜為線路兩側(cè)各延伸0.75米所形成的兩平行線之間的水平平安

14、距離；二海底電纜一般為線路兩側(cè)各2海里港內(nèi)為兩側(cè)各100米，灘涂區(qū)域為兩側(cè)各25米；三江河電纜一般不小于線路兩側(cè)各100米中、小河流一般不小于各50米。第三十條 建筑物后退各類邊線，以建筑物最突出的外墻邊線為準。建筑物后退道路紅線或基地邊界留出的空地用于綠化及敷設(shè)工程管線，不得建造建筑物。地上建筑后退道路紅線和基地邊界大于等于5米時，允許陽臺、臺階、雨蓬等突出局部在后退距離的1/6的范圍內(nèi)安排。第三十一條 地下建構(gòu)筑物、圍墻的退界距離按以下標準控制：一地下建構(gòu)筑物后退道路規(guī)劃紅線、用地紅線的距離，不宜小于地下建筑物深度自室外地面至地下建筑物底板的距離的0.7倍，且不少于5米。二圍墻中心線后退道

15、路紅線不少于2米。圍墻后退相鄰建設(shè)用地的邊界，視相鄰地塊權(quán)屬等情況確定：當界外為已征用地，圍墻中心線與用地線吻合；當界外為未征用地，圍墻根底不得逾越地界。第五章 建筑高度第三十二條 建筑物的高度除應(yīng)符合國家有關(guān)日照、建筑間距、消防等方面標準外，還應(yīng)符合本章規(guī)定。第三十三條 在有凈空高度限制的飛機場、氣象臺、電臺和其它無線電通訊含微波通訊設(shè)施周圍新建、改建、擴建建筑物，其建筑高度應(yīng)符合凈空高度。第三十四條 在歷史建筑和文物保護單位建設(shè)控制地帶周圍以及風景名勝區(qū)規(guī)劃控制地段，新建、改建、擴建建筑物，其控制高度應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，并按詳細規(guī)劃執(zhí)行。第三十五條 在山體周圍新建、改建、擴建建筑物，其控制高度

16、應(yīng)符合相應(yīng)地段的詳細規(guī)劃的高度控制要求。假設(shè)詳細規(guī)劃未明確具體地塊的高度控制，應(yīng)進行視線景觀分析，根據(jù)山體高度合理確定建筑物控制高度，山體上部1/3宜在城市主要視點的可視范圍內(nèi)。第六章 建筑基地的綠地第三十六條 公園綠地、生產(chǎn)綠地、防護綠地應(yīng)按照?臺州城市綠線規(guī)劃?進行規(guī)劃、建設(shè)。第三十七條 建設(shè)工程的綠地率應(yīng)符合表3。表3 臺州市區(qū)建設(shè)工程綠地率指標表工程類別綠地率指標不低于新建居住區(qū)住宅30商業(yè)網(wǎng)點20工業(yè)企業(yè)、倉庫、港區(qū)、車站20容易產(chǎn)生污染的企業(yè)30商住樓、商辦25寫字樓、賓館、學(xué)校、醫(yī)院、休療養(yǎng)院所、機關(guān)團體、公共文化設(shè)施、部隊等35市區(qū)主干道20市區(qū)次干道及其它道路15其它工程30

17、注：舊城改建工程可酌情降低35個百分點，舊城改造居住區(qū)綠地率不小于25。第三十八條 建設(shè)工程用地范圍內(nèi)的綠地類型及折算系數(shù)：一地面綠化用地：覆蓋各類生長機質(zhì)，上部無建筑物、構(gòu)筑物阻擋，適于栽植各類植物的用地。折算系數(shù)：按投影面積的100計算。二懸空建筑陽臺、雨蓬等下綠化用地。折算系數(shù)見表4。表4綠化類型要 求折算系數(shù)懸空建筑陽臺、雨蓬等下綠化用地懸空高度2.2米100%2.2米高度1米50%高度綠化用地的30超出局部不予計算四屋頂綠化，主要有以下類型：1、地下車庫屋頂綠化。2、地下建筑物的屋頂綠化。3、建筑物裙房的屋頂綠化和一層屋頂綠化。折算系數(shù)見表6。表6綠化類型要求折算系數(shù)地下車庫、地下建

18、筑物的屋頂綠化高度1米平均覆土厚度1米100%0.6米平均覆土厚度1米80%0.3米平均覆土厚度1米平均覆土厚度1米80%0.6米平均覆土厚度1米50%0.3米平均覆土厚度0.6米30%裙房屋頂綠化和一層屋頂綠化0.3米平均覆土厚度0.6米20%平均覆土厚度0.6米40%備注：1、高度指地下車庫、地下建筑物覆土頂面相對于設(shè)計室外地坪的標高；2、除上述類型外的屋頂綠化、垂直綠化、陽臺綠化均不計算綠地面積。五草坪磚綠化，僅指建設(shè)工程總平面圖中確定的地面停車場。折算系數(shù)見表7。表7綠化類型要求折算系數(shù)草坪磚停車場停車位采用草坪磚鋪裝20樹蔭式草坪磚停車場停車位采用草坪磚鋪裝，且每個車位種植一棵以上遮

19、蔭效果良好的高大喬木50%第七章 其它規(guī)定第三十九條綠心生態(tài)區(qū)和總體規(guī)劃確定的生態(tài)廊道內(nèi)的建筑物的形式、體量、高度、色彩等，應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，不得損害生態(tài)區(qū)、生態(tài)廊道的自然景觀。建筑屋頂宜采用坡頂形式。第四十條 建筑沿城市主、次干道立面不宜設(shè)置敞開式陽臺，且原那么上不得放置空調(diào)外機，確需放置時必須作遮掩處理。第四十一條 嚴禁搭建有礙觀瞻的建筑物和構(gòu)筑物。凡需在屋頂設(shè)屋頂水箱、空調(diào)冷卻塔等附屬設(shè)施或構(gòu)筑物的，在方案階段必須明確位置及遮掩措施，并在立面和剖面圖上確切表示。第四十二條 物業(yè)管理用房應(yīng)集中建設(shè)，鼓勵建成會所館形式。不集中建設(shè)的，物業(yè)管理用房也應(yīng)集中安排，一般不超過二處，大型住宅區(qū)可適

20、當增加。第四十三條建設(shè)工程應(yīng)執(zhí)行國家有關(guān)無障礙設(shè)計和建筑節(jié)能的標準。第八章 附 那么第四十四條 本規(guī)定施行前已取得?建設(shè)工程選址意見書?或?臺州市建設(shè)工程規(guī)劃條件通知書?的，按取得時的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四十五條 本規(guī)定由臺州市建設(shè)規(guī)劃局負責解釋。第四十六條 本規(guī)定自2021年9月10日起施行，?臺州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定建筑管理?試行同時廢止。附錄一：名詞解釋1、建筑基地建筑基地即建設(shè)工程的規(guī)劃建設(shè)用地，指規(guī)劃用地范圍內(nèi)，除城市道路、綠地等代征用地外的凈用地。2、建筑面積指房屋外墻柱勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、半地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.

21、20米以上的永久性建筑。3、容積率指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。4、建筑密度指一定地塊內(nèi)，建筑物的基底總面積與用地面積的比率。5、綠地率指一定地塊內(nèi)，綠地總面積與用地面積的比率。6、居住建筑指供人們居住使用的建筑。7、公共建筑 指供人們進行各種公共活動的建筑。8、建筑高度指建筑物室外地面到其檐口或女兒墻的高度。9、建筑間距指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。10、低層建筑指建筑高度不大于10米的建筑；低層居住建筑是指層數(shù)為一層至三層，用于居住的建筑。11、多層建筑指建筑高度10米含10米至24米的建筑，多層居住建筑指層數(shù)為四層至六層，用于居住的建筑。12、高層建筑指建筑高度

22、24米以上的建筑，其中中高層居住建筑層數(shù)為七層至九層，高層居住建筑為十層及以上。13、點式高層建筑指總建筑面寬小于等于32米按建筑物最突出局部計，下同的高層建筑。14、條式高層建筑指總建筑面寬大于32米的高層建筑。15、裙房與高層建筑相連的，且建筑高度不超過24米的附屬建筑。16、層高 指建筑物各層之間以樓、地面面層完成面計算的垂直距離，屋頂層由該層樓面面層完成面至平屋面的結(jié)構(gòu)面層或至坡頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)面層與外墻外皮延長線的交點計算的垂直距離。17、地下室指地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高12的房間。18、半地下室指地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高13，且不超過12的房間。19、日照分

23、析指建設(shè)業(yè)主委托符合資質(zhì)的規(guī)劃編制單位或?qū)I(yè)咨詢機構(gòu)，科學(xué)分析擬建或規(guī)劃高層建筑，對周邊現(xiàn)狀、擬建或規(guī)劃已經(jīng)確定的有一定日照要求的建筑產(chǎn)生的日照影響程度；或者擬建或規(guī)劃已經(jīng)確定的有一定日照要求的建筑，受周邊現(xiàn)狀、擬建或規(guī)劃已經(jīng)確定的高層建筑的日照影響程度，編制?日照分析報告?，并作為建設(shè)工程規(guī)劃許可技術(shù)依據(jù)的過程。20、日照標準指根據(jù)建筑物所處的氣候區(qū)、城市大小和建筑物的使用性質(zhì)確定的，在規(guī)定的日照標準日(冬至日或大寒日)的有效日照時間范圍內(nèi)，以底層窗臺面為計算起點的建筑外窗獲得的日照時間。21、日照分析對象指根據(jù)建筑的使用功能，必須滿足一定日照要求的建筑。22、老人公寓指敬老院等老年人居住建

24、筑。附錄二：計算規(guī)那么一、建筑面積計算按照?浙江省房屋建筑面積測算實施細那么試行?計算。二、建筑層高控制及容積率計算1、居住建筑：居住建筑的層高不宜超過2.8米。當標準層層高3.3米層高5.0米，不管室內(nèi)是否有隔層，計算容積率指標時，建筑面積按照該層建筑面積的1.5倍計算；當5.0米層高5.6米，計算容積率指標時，建筑面積按該層建筑面積的2倍計算。躍層式住宅、立地式住宅、排屋、別墅等，當起居室廳層高在戶內(nèi)通高時，可按其實際建筑面積計算。戶內(nèi)通高局部的水平投影面積不得超過通高底層層面水平投影面積的30。住宅的陽臺、露臺不包括屋頂露臺、入戶平臺等的水平投影面積之和不宜超過本幢住宅總建筑面積的12含

25、12。超過12的，計算容積率時，按全部水平投影面積計算建筑面積。城中村立改套，對用于安置農(nóng)民的住宅，其底層架空層最多為一層層高2.2米且2.6米的，計算建筑面積，但不計入容積率。2、辦公建筑：辦公建筑層高不宜超過3.9米。當4.5米層高5.4米，不管室內(nèi)是否有隔層，計算容積率指標時，建筑面積按該層建筑面積的1.5倍計算；層高5.4米，計算容積率指標時，建筑面積按該層建筑面積的2倍計算。有實際功能需要的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳和建筑面積超過300平方米以上含300平方米的大型會議室等，可按實際建筑面積計算。3、商業(yè)建筑：底層層高不宜超過5.8米；當層高5.8米，計算容積率指標時，建筑面積按

26、照該標準層的2倍計算。二層及以上層高不宜超過4.8米；當層高4.8米，計算容積率指標時，建筑面積按該層建筑面積的2倍計算。單層建筑面積1500平方米以上含1500平方米的大型商業(yè)用房，建筑層高可根據(jù)功能要求適當提高。門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等，可按實際面積計算。4、地下室、半地下室高于地面1.5米以內(nèi)及2.2米以下自行車房的面積不計入容積率。5、架空層：高層住宅建筑，住宅底層宜架空，架空層層高應(yīng)到達3.9米以上。建筑底層以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞，只作為公共休閑、綠化等公共空間使用的，其建筑面積不計入容積率；但電梯井、門廳、過道等圍合局部的建筑面積計入容積率。6、物業(yè)管理用房：

27、物業(yè)管理用房集中建設(shè)成會所館形式的，可以適當增加會所館規(guī)模，其增加的建筑面積在應(yīng)配置物業(yè)管理用房建筑面積一倍以內(nèi)含一倍的，可以不計算容積率。否那么，仍按規(guī)定計算容積率。三、建筑密度計算1、騎樓、有頂蓋的且直接有柱落至室外地面或地下層頂板面的連廊、門廊、挑廊和陽臺等，按柱外圍的投影面積計算。2、雨篷、外挑陽臺、檐口、連接兩座建筑物的架空通道、玻璃拱頂下的天井、室外樓梯或坡道和街坊內(nèi)連接建筑物之間的過街樓不計算建筑密度。四、建筑日照間距計算1、居住建筑的不連續(xù)凸陽臺，不計入日照間距連續(xù)凸陽臺按陽臺外邊計算，凹陽臺按凹陽臺外墻邊計算。2、外墻凸出局部寬度之和不超過整幢建筑長度的1/5，可不計入建筑日

28、照間距。建筑物有每處不超過2.7米寬含2.7米，軸線尺寸的凸出局部如樓梯間，凸出長度不超過1.2米含1.2米，不計入；寬度不超過2.7米含2.7米，軸線尺寸，凸出超過1.2米時，按1/2計算；寬度大于2.7米軸線尺寸，按凸出最外邊緣計算。3、建筑挑檐按挑檐外邊計算。4、空透的構(gòu)架等構(gòu)筑物包括空調(diào)外機不計入間距。五、建筑高度計算1、本規(guī)定僅適用于確定建筑間距時的建筑高度計算。有建筑限高要求的如機場、氣象臺、微波通道、平安保密、日照分析、視線分析等，按建筑物的最高點計算。2、在計算建筑間距時，建筑高度按以下規(guī)定計算：1平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口頂，加上檐口挑出寬度；有女兒墻的屋面，自室外地面算至女兒墻頂。2坡屋面建筑：屋面坡度35時，高度算至檐口；35時，屋脊線平行于相關(guān)建筑的算至屋脊線，垂直于相關(guān)建筑的算至山