物業(yè)管理方案及各種手冊第6章

1、電子文檔：ZXGL001用戶裝修守則一、用戶裝修須知用戶在裝修開展前需留意并必須遵守以下條款：1.單元交收用戶需預(yù)先與管理處預(yù)約以便交收及單元。用戶需負(fù)責(zé)對其接收單元的設(shè)備，作檢查并核實所有設(shè)施，裝修等皆合格并需在交收表上簽署及蓋上公司。2.裝修申請表用戶需填妥及交回另外分發(fā)“裝修申請表”予管理處。3.裝修圖則及更改工程為保護(hù)公共設(shè)施，用戶必須呈交 4 份其單元的裝修圖則及技術(shù)資料等交管理處，未得到管理處、質(zhì)檢部門及消防部門批準(zhǔn)裝修圖則前，任何裝修工程不得展開。(1)圖則的需求詳情如下：室內(nèi)平面圖清楚顯示：a.室內(nèi)平面的布置。b.室內(nèi)間隔或墻高度至吊頂開花或結(jié)構(gòu)開花。c.任何附加的廁所或茶水間

2、。d.任何保險柜或重型裝置的重量及有關(guān)裝置的尺寸等須提供詳細(xì)資料。e.任何地面的工程以便安排計算機(jī)及電力布線之用。天花平面圖清楚顯示：a.任何間隔穿越開花吊頂并提供施工大樣圖。(不得采用任何易燃物品于吊頂內(nèi)。)b.照明燈盤的位置。c.任何對天花吊頂內(nèi)設(shè)置及更改或增加。d.現(xiàn)有噴淋頭及煙霧感應(yīng)器的位置及其提議修改位置。電力分布圖及簡圖清楚顯示：a.總配電盤、分區(qū)配電盤的位置，類別和功率。b.總配線圖、簡圖并具備詳細(xì)技術(shù)資料。c.總耗電量的計算。給排水圖清楚顯示：a.建議給排水管的接駁位置及水管的尺寸。b.水管的分布圖。c.茶水間地面所采用防水物料的詳情?？照{(diào)分布圖清楚顯示：a.風(fēng)機(jī)盤管位置。b.

3、送風(fēng)及回風(fēng)喉的路線。c.送風(fēng)及回風(fēng)百頁位置。d.室內(nèi)空調(diào)溫度控制器位置。4.裝修及押金用戶須在裝修工程展開前繳交裝修押金及其它有關(guān)費(fèi)用。裝修完工后 3 個管理處審核，檢查并滿意后，押金在扣除一切應(yīng)用后（）將不計利息發(fā)還用戶。裝修及押金以裝修期 61 天計算，超過 61天裝修及押金額外費(fèi)用另由用戶繳付，方可繼續(xù)進(jìn)行裝修工程。5.用戶聘用裝修商施工須知裝修工作開展 5 天前，用戶需將以下有關(guān)資料呈交管理處。需填妥所有參與裝修的并交回管理處，表格另外分發(fā)。用戶需保證及指示所聘用的工人在執(zhí)行裝修工程時與管理處員工充分合作，以免影響日常操作。裝修工作開展前，所有工人需向管理處申請工人出入證。在進(jìn)入范圍時

4、，工人必須佩帶工人出入證，但管理處有最終決定權(quán)，可以不批準(zhǔn)持證進(jìn)入工作。工人出入證于每天工作完離開時須交回管理處，遺失則申請補(bǔ)發(fā)。押金于工程完畢后發(fā)還施工。為確保所有公共設(shè)施能正常使用及避免系統(tǒng)受到有意或無意破壞，有關(guān)電力分布系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)，及給排水系統(tǒng)增加、刪除及改動等工程或其它與系統(tǒng)連接上的工程都必須由管理處批準(zhǔn)。有關(guān)各用戶需注意并向管理處申請的有關(guān)設(shè)施及系統(tǒng)，詳列如下：(1)空調(diào)系統(tǒng)新加/移位空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管包括冷凍水供水及回水管，冷凝水排水管（包括隔熱），風(fēng)槽（包括送風(fēng)口及回風(fēng)口）的改動及安裝?？照{(diào)溫度控制器的安裝。其它有關(guān)空調(diào)的安裝。(2)電力分布系統(tǒng)臨時電源安裝，包括，臨時線，開關(guān)插座

5、組合等。電源的安裝包括，走道吊頂內(nèi)電線槽（如需要）等。(3)公共天線系統(tǒng)有關(guān)接駁提供電視廣播系統(tǒng)而所需由弱電間接駁到用戶單元內(nèi)的線管及線路的接駁。(4)給排水系統(tǒng)在管道間或其它墻身開孔以便接駁排水管穿越及其修補(bǔ)。在排水管及給水管安裝接駁口以便用戶自行接駁。(5)由弱電間至單元內(nèi)系統(tǒng)的線管或線槽。線路的接駁（由公司執(zhí)行）。室內(nèi)系統(tǒng)線管的布置及安裝由用戶自行安排，唯需符合公司穿線要求。(6)其它其它的特別工程，管理處認(rèn)為應(yīng)聘用指定承包商執(zhí)行。以上各項工程必須由管理處批準(zhǔn)及聘用合資格承包商執(zhí)行。6.指定承包商由指定承包商執(zhí)行工作，詳情如下：消防及噴淋系統(tǒng)(1)有關(guān)內(nèi)室間格改變而引致消防噴淋頭，煙霧感

6、應(yīng)器的改動工程。(2)消防有關(guān)方面改動設(shè)計圖，及向有關(guān)消防報批。(3)其它修改而引致消防系統(tǒng)因應(yīng)規(guī)范需要作出的增加或改變。7.總結(jié)最后，管理處再次提醒各用戶只在下列手續(xù)完備的情況下，方能展開裝修工程：(1)持有管理處發(fā)出的裝修證。(2)所有有關(guān)費(fèi)用已經(jīng)繳付。(3)所有工程并沒有和國家法律有任何抵觸。(4)裝修保險已購備。(5)所有圖紙已經(jīng)管理處及有關(guān)部門合格。二、裝修規(guī)定用戶必須留意并遵守以下裝修規(guī)例及條款。1.工作時間規(guī)定可進(jìn)行裝修工程的時間為一至五早上八時至下午六時，如需超時加班工作，必須向管理處事先提出申請。管理處隨時停止一切產(chǎn)生噪音、震蕩、發(fā)出強(qiáng)烈氣味或?qū)ζ渌脩糇虜_的工程。凡這類工程

7、都應(yīng)在非辦公時間或管理處指定時間內(nèi)進(jìn)行。2.安裝設(shè)備在未得到管理處事前批準(zhǔn)之前，用戶不得安裝任何空調(diào)機(jī)，天線或雨篷等在大廈外墻及屋頂上。3.玻璃幕墻清潔謹(jǐn)此提醒各用戶更換玻璃幕墻是非常費(fèi)時及昂貴。請通知裝修承包商對現(xiàn)有的玻璃、鋁質(zhì)材料、窗把手等正當(dāng)使用及特別保護(hù)。在非常緊急情況下，用戶方可開啟窗戶。4.招牌在管理處批準(zhǔn)前，用戶不得展示、懸掛任何帶有性質(zhì)的招牌。5.更改/還原工程管理處保留權(quán)利要求用戶對所有裝修工程進(jìn)行更改或還原，如該工程影響設(shè)施、裝修結(jié)構(gòu)，即使該工程在管理處批準(zhǔn)下已完成。管理處會發(fā)出通知，用戶須在一個月之內(nèi)完成此等工程并負(fù)責(zé)一切費(fèi)用。如用戶未能在指定時間內(nèi)完工，管理處會安排該工

8、程，所需費(fèi)用將會由有關(guān)用戶承擔(dān)。6.設(shè)施用戶必須保持內(nèi)所有設(shè)備都不得封死以致造成不能維修或檢查。所有檢查活門、渠蓋、百頁等都不能安裝或放置任何物品以影響正常開啟。7.更改噴淋頭所有的單元內(nèi)噴淋頭，煙霧感應(yīng)器的更改都應(yīng)需事前得到管理處的批準(zhǔn)。該項工程必須由管理處指定承包商執(zhí)行而用戶負(fù)責(zé)有關(guān)費(fèi)用。8./廢料清運(yùn)裝修期所有及泥頭等物料都應(yīng)存放在用戶單元內(nèi)公眾地方絕不容許擺放任何。管理處會指定地方作臨時收集站。用戶須自行安排把、泥頭等運(yùn)到臨時收集站。9.材料用戶所聘用的承包商在搬運(yùn)材料時需嚴(yán)格遵從管理處安排的特定路線及程序。所有車輛在裝卸貨后不能停泊在裝卸貨區(qū)內(nèi)。除管理處特別指定外，所有載客電梯及扶手

9、梯不能用作載貨。運(yùn)送大量時，須預(yù)先與管理處聯(lián)絡(luò)安排載貨梯使用。用戶在搬運(yùn)貨物時對設(shè)施與裝修造成破壞者，須負(fù)責(zé)修補(bǔ)或賠償費(fèi)用。10.排水系統(tǒng)用戶不得對公共設(shè)施的水喉、水管、閥門、設(shè)備等作出修改或增加接駁等工程。用戶不得傾倒污水于公共地方洗手盆或其它排水設(shè)備等，否則須對此行為造成的破壞而賠償。11.室內(nèi)環(huán)境用戶須對其裝修所造成的影響而負(fù)責(zé)。用戶應(yīng)為其裝修而造成單元內(nèi)環(huán)境的變遷而負(fù)責(zé)。12.預(yù)防火災(zāi)在裝修工作開展前及在裝修期間，滅火器數(shù)量按單元大小而有所增減?；旧弦髥卧獌?nèi)每一百平方米需放置兩個 2Kg 滅火器。所滅火器的成本由用戶承擔(dān)。13.結(jié)構(gòu)地面/分隔墻不得在結(jié)構(gòu)地面及分隔墻進(jìn)行挖洞、鉆孔等

10、破壞性工程。因為這樣會破壞原先鋪設(shè)的防水材料。否則用戶須為此等行為負(fù)責(zé)。14.法例用戶須對其裝修所設(shè)計有關(guān)部門的項目自行申請并遵守所發(fā)出的指引及規(guī)定。15.圍板為分辨裝修工作的范圍及減少噪音的散播，用戶須在其裝修單元內(nèi)搭建圍板。16.保險用戶及其聘用的承包商管理處認(rèn)為足夠的保險如火險、勞工賠償及公眾一切險等才能展開裝修工作。17.施工的操守用戶須對其聘請的工人在施工現(xiàn)場作出的行為而負(fù)責(zé)。用戶須對此裝修守則熟悉及遵守。管理處對規(guī)定者要求停止工作及截斷其單元的電力供應(yīng)。管理處不會對此行動所引致其它而負(fù)責(zé)。三、技術(shù)資料1.外墻裝飾鋁板玻璃幕墻。2.裝飾正門大堂墻：進(jìn)口理石。地面：進(jìn)口理石。天花：輕鋼

11、龍骨石膏板。標(biāo)準(zhǔn)層電梯大堂及走廊：進(jìn)口理石。墻：進(jìn)口理石。地面：進(jìn)口理石。天花：弧形進(jìn)口鋁板。單元內(nèi)：地面：高架地板。墻：大白乳膠漆、壁紙。天花：廠型龍骨礦棉板。門：木飾面門。3.結(jié)構(gòu)情況混凝土體系。4.樓板承重150Kg/m2。5.結(jié)構(gòu)及分隔墻結(jié)構(gòu)墻:混凝土剪力墻。分隔墻：陶粒砌塊，輕鋼龍骨。6.電梯設(shè)備三部載客電梯，一部消防電梯，一部貨運(yùn)電梯，兩部手扶梯。7.空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)。8.電力供應(yīng)及分布系統(tǒng)雙回路電源、自備發(fā)電機(jī)，保障全天候電力暢通。9.后備緊急電源本設(shè)有 1 臺 640KW 發(fā)電機(jī)作后備緊急電源。10.照明及入戶電線安裝單元內(nèi)及走廊等地方所有照明已經(jīng)做妥。11.消防系統(tǒng)智能化消防系統(tǒng)

12、，控制室全天 24 小時。12.公共天線系統(tǒng)市內(nèi)有線電視。13.公共廣播系統(tǒng)設(shè)置背景音樂，主機(jī)為飛利浦 SW30 系統(tǒng)。14.單元內(nèi)按鈕系統(tǒng)根據(jù)需要用戶可自費(fèi)安裝該系統(tǒng)。四、附件內(nèi)容見附。附1：裝修公司/用戶（以下簡稱乙方）對其或租賃的號單元進(jìn)行裝修。對乙方提供的裝修圖紙，須經(jīng)物業(yè)管理處（以下簡稱甲方）查核。乙方對以下事須予以確認(rèn)：一、新增大型設(shè)備由乙方自行負(fù)荷計算，并出具計算書給甲方，乙方須保證按甲方提供的負(fù)荷數(shù)據(jù)進(jìn)行施工。二、對單元內(nèi)結(jié)構(gòu)墻進(jìn)行拆卸及穿洞等工程。甲方簽署：乙方簽署：日期：日期：附2：安全物業(yè)管理處（簡稱甲方）與公司/用戶指定聘用的裝修承造商（簡稱乙方），對其租售的棟單元就裝

13、修改建問題達(dá)成以下安全協(xié)議：一、乙方施工應(yīng)送甲方工程管理部和安全管理部備案，甲方根據(jù)乙方提供的核發(fā)施工出入證。所有施工，裝修、裝飾材料應(yīng)從指定貨運(yùn)電梯進(jìn)出，乙方施工一律到其它樓層亂走。二、乙方所有裝飾、裝修材料必須符合防火要求。三、乙方于施工現(xiàn)場需配備足夠滅火器及臨時排風(fēng)設(shè)施，外墻玻璃窗甲方同意不得開啟，施工照明使用碘鎢燈，每具照明燈具不得大于 60W，并需安放遠(yuǎn)離易燃物品的地方。施所嚴(yán)禁吸煙。四、乙方在施工中如需要使用明火（如電焊、氣割等）時，須事先以形式向甲方工程管理部、安全管理部辦理申請手續(xù)，經(jīng)雙方，監(jiān)護(hù)人及施工措施后方可施工。五、新設(shè)大型設(shè)備須進(jìn)行結(jié)構(gòu)負(fù)荷計算，并需提交于甲方審核同意，

14、認(rèn)為符合安全要求后方可施工。六、乙方在電氣施工中必須由合格的電工安裝，施工必須符合甲方以下規(guī)定，所有電器線路必須穿金屬管保護(hù)，穿管應(yīng)到位，接地、接零要分開，線路絕緣必須大于 1000，電線必須使用消防認(rèn)可的合格電線，線徑不小于 2.5mm2，地面安裝的電器應(yīng)使用有防水插座。七、從施工現(xiàn)場運(yùn)出的工具和其它物品應(yīng)由乙方開具出門證明。到管理處安全管理部開具放行條方可出門。甲方簽署：乙方簽署：日期：日期：附3：二次裝修流程圖釋：用戶在室內(nèi)裝修前，須向管理處提出申請及提交有關(guān)圖則。獲得上述部門蓋章及批閱后須拿取有關(guān)證明到管理處交付以下款項： (1)裝修押金。(2)裝修。工人出入證押金。二張二寸相片。(5

15、)復(fù)印件。工人出入證工本費(fèi)。購置滅火器費(fèi)用（如需要管理處代為）。裝修3.一切文件及款項繳交及后，管理處會證工人出入證。4.施工期間，由物業(yè)管理部/工程管理部共同監(jiān)督及檢查整個工程；另用戶需向管理處遞交以下申請表：貨物出入放行申請表、大件貨物出入放行/使用電梯申請表、裝修期間加班申請表。5.施工完畢，裝修申報完工：(1)物業(yè)管理部/工程管理部進(jìn)行驗收/填寫驗收表。(2)施工提交竣工圖。6.財務(wù)管理部：(1)退回工人出入證押金（待施工交回證及出入證）。(2)退回裝修押金（視施工情況及是否損壞公共設(shè)施及地方）。電子文檔：ZXGL002裝修管理為確保住宅小區(qū)業(yè)戶的根本利益，并對小區(qū)裝修施工隊進(jìn)行有序管

16、理，根據(jù)市住宅裝修管理規(guī)定和小區(qū)裝修管理規(guī)定內(nèi)容，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。一、任何施工隊進(jìn)入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)，并提供：1.市室內(nèi)裝飾企業(yè)。2.市建設(shè)局發(fā)執(zhí)業(yè)證。3.市裝修企業(yè)資質(zhì)等級。4.法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。同時，要接受管理處對其進(jìn)行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)范、注意事項和違規(guī)處罰等方面的培訓(xùn)和管理。二、本小區(qū)內(nèi)裝修隊實行憑裝修施工證進(jìn)場和施工憑出入證進(jìn)出制度。各施工隊還必須加強(qiáng)管理，不得使用“三無”，要求需持證上崗的技術(shù)工種要證件齊全。三、裝修施工時間：，。超時施工，管理處或沒收工具；如需延長施工工期必須向管理處申報。責(zé)令停工，四、施工隊在取得進(jìn)入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)

17、：1.交納施工押金，按施工人數(shù)乘以元計收。2.交納施工，按施工每人每天元計收。3.辦理裝修施工證，每份交納工本費(fèi)元。4.辦理施工出入證，每位施工需交 1 寸免冠相片兩張；辦理一個出入證需交納工本費(fèi)元。五、施工只能在“裝修施工證”指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂串場地，違者每人每次罰款元；更不得私下再接工程而不辦手續(xù)，違者除補(bǔ)交有關(guān)費(fèi)用外，每隊每次罰款元。六、施工過程中要注意袋裝清運(yùn)，每天應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。七、施工隊?wèi)?yīng)絕對按市住宅裝修管理規(guī)定、小區(qū)裝修管理規(guī)定及附件和小區(qū)消防

18、管理規(guī)定執(zhí)行。八、施工后施工隊和業(yè)戶共同向管理處申請驗收時交回進(jìn)場裝修施工證和出入證；如丟失裝修施工證者每證罰款元，丟失出入證者每證罰款元。九、每項工程驗收后，經(jīng) 1 個月再復(fù)驗，確定無質(zhì)量問題和其他違章現(xiàn)象時，可退回施工押金。電子文檔：ZXGL003住宅裝修驗收及違章處理一、發(fā)現(xiàn)違章應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定處理。如打承重墻的須恢復(fù)原狀；地面裝修超厚的應(yīng)停止施工，更換地面材料等。特殊情況，如業(yè)戶已裝修好且可以采取相應(yīng)補(bǔ)救措應(yīng)做補(bǔ)救。二、以上所指補(bǔ)救措施包括：打承重墻用槽鋼及高標(biāo)號混凝土加梁等建筑結(jié)構(gòu)安全所允許的措施。三、所有違章及處理情況均須由管理處事務(wù)助理在裝修表業(yè)戶聯(lián)及管理處聯(lián)上，需業(yè)戶簽認(rèn)的(如大理

19、石地面超厚)須請業(yè)戶簽認(rèn)。四、違章處理標(biāo)準(zhǔn)。1.實際裝修范圍，應(yīng)做；當(dāng)有違章時須按規(guī)定處理。2.地面鋪設(shè)超厚，除做外，(1)厚度小于 1.2cm 的，不作。厚度為 1.21.3cm 的，罰款元。厚度為 1.31.4cm 的，罰款元。厚度為 1.4cm 以上的，必須更換地面材料。3.打承重墻，除采取補(bǔ)救措施外：(1)合計寬度小于 70cm 的，不作。(2)合計寬度為 7090cm 的，罰款元。 (3)合計寬度為 90120cm 的，罰款元。 (4)合計寬度為 120130cm 的，罰款元。(5)合計寬度為 130cm 以上的必須恢復(fù)原狀。4.窗花式樣如與規(guī)定出入較大時，不銹鋼及鋁合金因材料供應(yīng)問

20、題不作；鋼條窗花須作。5.裝修隊未登記的，須補(bǔ)辦手續(xù)，并補(bǔ)交治安。6.改動上下水管線的，須恢復(fù)原狀；如造成損失,則須承擔(dān)有關(guān)；情況嚴(yán)重的，處以元罰款。7.改動煤氣管線的，應(yīng)通知有關(guān)主管處理。8.改動電氣線路，須做，如造成損失須由業(yè)戶承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用。9.影響外觀的(包括形狀、顏色、規(guī)格等)必須恢復(fù)原狀，并處以元的罰款。外觀包括、窗扇、陽臺門窗等從外部可視的部分。10.空調(diào)架須刷防銹漆及銀粉漆兩遍，不合規(guī)定的限期一同；逾期不的，扣押金元/臺，由管理處請人費(fèi)用。；造成外墻污損的須由該業(yè)戶負(fù)擔(dān)有關(guān)11.裝修未清運(yùn)的，須限期清運(yùn)，否則不予簽字驗收。12.地漏排水不暢的，須由業(yè)戶負(fù)擔(dān)疏通費(fèi)用。13.裝修影響

21、鄰里的，須進(jìn)行，造成損失的須承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用。14.打換地磚的，須督促業(yè)戶做好防水處理并做好。15.私設(shè)天線的，須做，并限期拆除。電子文檔：ZXGL004承租裝修管理一、承租方簽訂合同后，即獲得物業(yè)使用權(quán)，但凡在物業(yè)內(nèi)、行裝修，須事先向物業(yè)管理處申請，獲得批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。二、物業(yè)管理處須加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的巡視、檢查，嚴(yán)格制止不經(jīng)批準(zhǔn)同意的任何裝修。三、物業(yè)管理處根據(jù)業(yè)戶的申請，到實地觀察，確認(rèn)其對小區(qū)內(nèi)外觀、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防及其他無影響的項目，批準(zhǔn)同意；如涉及治安、消防等須經(jīng)上一級主管部門同意方能施工。四、對于涉及物業(yè)整體美觀、建筑結(jié)構(gòu)安全，內(nèi)外均有影響的裝修，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)，并做出必要的技術(shù)鑒定及以

22、后修復(fù)的承諾，方能同意進(jìn)行。五、業(yè)戶委托物業(yè)部進(jìn)行的裝修，物業(yè)部須做出由業(yè)戶確認(rèn)簽字之后，方能施工。六、經(jīng)批準(zhǔn)后的施工隊伍名稱、人數(shù)須報物業(yè)部，裝修施工隊，進(jìn)小區(qū)之前必須到物業(yè)管理處辦理登記手續(xù)。1.出示。(復(fù)印留存)(裝修工程費(fèi) 20000 元以上的工程)2.進(jìn)場施工人數(shù)。3.攜入施工設(shè)備。4.收取押金(計算標(biāo)準(zhǔn)另定)。七、物業(yè)管理處根據(jù)以上資料，通知治安辦辦理臨時工作證及車輛出入證，以便控制施工期間、車輛通行。八、施工期間，物業(yè)管理處應(yīng)隨時監(jiān)督以避免發(fā)生影響生產(chǎn)和環(huán)境污染的情形。九、裝修完畢，應(yīng)督促有關(guān)場地，驗收合格后，辦理離場手續(xù)，退還押金。如工程完成后，不、不建筑，則由物業(yè)部派人，所需費(fèi)用在押金中扣除。押金余額則退還，如，則向施工隊補(bǔ)收。電子文檔：ZXGL005裝修管理用文本和圖表一、裝修施工責(zé)任承諾書裝修施工責(zé)任承諾書物業(yè)管理：1.本人/本公司已收到物業(yè)管理裝修補(bǔ)充規(guī)定、防火手冊及電梯管理規(guī)定，現(xiàn)發(fā)給的裝修指