烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策分析

1、烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策分析一、商業(yè)地產(chǎn)概念及其開發(fā)特征（一）商業(yè)地產(chǎn)概念“商業(yè)地產(chǎn)”是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式 , 從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣, 規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如 Shopping Mall 項(xiàng)目 , 可以達(dá)到幾十萬平方米 , 規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米, 甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn), 其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā) , 項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理, 以收取租金為投資回報(bào)形式的模式。對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言 , 大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回

2、收的方式 , 但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售, 零散經(jīng)營的模式。（二）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)特征商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與一般住宅（指普通住宅、公寓、排屋和別墅，以下同）的開發(fā)還有許多不同，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)特征：1、商業(yè)地產(chǎn)投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高商業(yè)地產(chǎn)的投資比一般住宅的投資要高出很多，這是由于商鋪與住宅價(jià)格比維持在 4： 1 到 5 ： 1 之間，所以造成了商鋪開發(fā)及投資總額相對(duì)較大，也正是由于商業(yè)地產(chǎn)的投資大，市場(chǎng)變化的不可預(yù)見性，因而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。高風(fēng)險(xiǎn)通常都伴隨著高回報(bào)，住宅投資年回報(bào)率一般在

3、3%-4%，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率基本在年6%-12%之間，好的地段甚至可以達(dá)到20%-30%，商鋪的增值潛力與成長空間大。由此可知，商業(yè)地產(chǎn)的投資不同于普通住宅的投資，它是以大投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)為目的的商業(yè)投資。2、 商業(yè)地產(chǎn)可供選址少，規(guī)模選擇復(fù)雜、規(guī)劃難度高住宅開發(fā)可選地塊范圍廣，不同的地塊適宜開發(fā)不同類型的住宅，商鋪開發(fā)選址局限于城市商貿(mào)中心和主要街道的沿街地段，地塊供給量較小，可選擇的范圍窄。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模選擇有兩個(gè)最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。規(guī)模的大小要根據(jù)這兩個(gè)指標(biāo)實(shí)際情況而定。由于目前沒有關(guān)于各類經(jīng)營業(yè)態(tài)所要求的關(guān)于進(jìn)深、開間、面積、層高、和

4、柱距的設(shè)計(jì)參數(shù)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，造成商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)帶有一定的盲目性。且商鋪面對(duì)客戶需求個(gè)性化特點(diǎn)更加鮮明，各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有不可替代性。如果針對(duì)特定目標(biāo)客戶規(guī)劃設(shè)計(jì)的商鋪招商不成功，項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)將很難找到合適的客戶，從而使項(xiàng)目銷售（招商）帶來嚴(yán)重的后果。由此可知商業(yè)地產(chǎn)的可供選址少，規(guī)模選擇復(fù)雜、規(guī)劃難度高。3、商業(yè)地產(chǎn)具有可分割性商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅之處還在于它的可分割性，普通住宅是一房一證，即只有一個(gè)房產(chǎn)證；而商鋪是開發(fā)商開發(fā)的一個(gè)整體項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目是可以由商家自由分割的，每分割一部分就可辦理一個(gè)房產(chǎn)證，只要商鋪的分割遵循主體化原則、人性化原則、科學(xué)利用的原則即可。4、商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和投資回

5、收期長商業(yè)地產(chǎn)是長期性的投資項(xiàng)目，一個(gè)成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要集商鋪、餐飲、寫字樓、娛樂休閑場(chǎng)所、公寓，甚至工廠園區(qū)等非住宅形態(tài)在內(nèi)的大規(guī)模建筑形態(tài)，因而建設(shè)期長，需要占用大量資金。商鋪投資合理的回收期限一般為 8-12 年，而住宅的回收期為 5-6 年。所以，商業(yè)地產(chǎn)的回收期長。5、商業(yè)地產(chǎn)融資以銀行貸款等間接融資為主要渠道商業(yè)地產(chǎn)投資一般要求首付40到50 , 這相對(duì)一般住宅項(xiàng)目的貸款來說 , 按揭比例較小，貸款5 至 10 年還清 , 也比住宅貸款的還款期限（20 到 30 年）短很多。 加之每月利息負(fù)擔(dān)有租金收益作保障, 大大降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn)。所以商業(yè)地產(chǎn)融資以

6、銀行貸款等間接融資為主要渠道。6、政府政策作用明顯房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的重要作用決定了政府必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，我國政府擁有對(duì)土地的最后支配權(quán)，在房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行中政府干預(yù)較多，另外房地產(chǎn)的消費(fèi)中住宅房地產(chǎn)關(guān)系到國家社會(huì)安定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府須通過各種形式對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易進(jìn)行控制，從而削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的自由程度，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過程中的政府的政策導(dǎo)向是房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動(dòng)中應(yīng)密切關(guān)注的要素。二、烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀（一）烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)興起的原因1 、全國房價(jià)大幅上漲，影響烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)高地價(jià)催生高房價(jià)、開發(fā)商捂盤惜售抬高房價(jià) 、有效土地供應(yīng)不足、百姓買漲不買跌的心態(tài) ，致使全

7、國各地房價(jià)大幅上漲，沿海城市房價(jià)杭州、海、州、三亞、深圳、寧、廣州、舟山超過1 萬元 /平方米，珠海、大連、廈門、臺(tái)州、青島、天津、南通、福州超過8600元/平方米，泉州、海、煙臺(tái)、照超過5700元/平方米，沿海城市海景和江景樓盤低于萬元的已難尋覓，平均都在 1.6-3 萬元 / 平方米。 在這樣的大環(huán)境影響下， 烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之迅速火熱起來， 而商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)中收益最高的行業(yè)， 所以迅速發(fā)展和興起。2、國家政策的支持首先是國家的西部大開發(fā)戰(zhàn)略， 鼓勵(lì)外商投資政策、 投資傾斜政策、 下放設(shè)計(jì)西部地方的多項(xiàng)價(jià)格管理權(quán)限、 加大對(duì)西部地區(qū)的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度以及信貸傾斜政策等一系列優(yōu)惠的

8、政策使得商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有良好的宏觀環(huán)境，開發(fā)商還有著豐厚的利益回報(bào)，因此，烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)迅速興起。其次是房產(chǎn)新政“國十條”頒布。 2010 年 4 月 17 日，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知 （國發(fā) 2010 10號(hào)） ，提出十條舉措被業(yè)內(nèi)稱作“新國十條” 。限購措施有：同一購買家庭只能在本市新購一套商品住房； 暫停向購買第三套及以上住房貸款； 不向不能提供1 年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。 樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)， 住宅市場(chǎng)的購房者觀望情緒漸濃。原本相對(duì)受“冷落”的商鋪、寫字樓、酒店式公寓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻呈現(xiàn)蓄勢(shì)待發(fā)之勢(shì)。 品牌房企、 民間投資

9、者紛紛將目光轉(zhuǎn)向受“限購令”影響較小的商業(yè)地產(chǎn)。一系列劍指住宅市場(chǎng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策， 無意中造就了以商鋪、 寫字樓為代表的商業(yè)項(xiàng)目的 “利好” ，一直在樓市中處于“配角” 的商業(yè)地產(chǎn)有望回歸舞臺(tái)中央，烏魯木齊也不例外。 住宅限購， 正式商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展崛起的實(shí)際， 由于 “限購令”基本未涉及商業(yè)地產(chǎn)， 使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為今年樓市的 “避風(fēng)港” ，而對(duì)原本投資于住宅市場(chǎng)上的部分購買力來說， 商業(yè)地產(chǎn)無疑是樓市調(diào)控下一個(gè)轉(zhuǎn)移投資需求的好去處。 在政策的嚴(yán)控下， 住宅市場(chǎng)開始下滑。 越來越多的購房者加深觀望情緒， 隨之而來的是越來越多開發(fā)商所持有的住宅物業(yè)面臨難以出手的尷尬局面。 在住宅銷售業(yè)績不斷下

10、降，住宅開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)日益增大，未來走勢(shì)又不容樂觀的形勢(shì)下，開發(fā)商不得不另找出路。于是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)就成了他們共同的目標(biāo)。最后是援疆計(jì)劃的實(shí)施，自從國家的援疆計(jì)劃實(shí)施以來，就有大批的援疆人才進(jìn)入新疆，大筆的專項(xiàng)資金支援新疆的建設(shè)和發(fā)展， 大批人才的涌入和援疆政策的實(shí)施給新疆注入了勃勃生機(jī)， 在首府烏魯木齊更是如此，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也隨之迅速興起。3、投資商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)多與買二套房住宅的首付60%相比，投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的首付仍為50%，優(yōu)勢(shì)凸顯。從短期來看，住宅調(diào)控政策促使商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值顯現(xiàn)。 當(dāng)前的調(diào)控政策并未影響商業(yè)地產(chǎn)的成交： 一是不存在差別化信貸， 購買商業(yè)類地產(chǎn)的首付要求五成， 基準(zhǔn)貸款利率低

11、于二套住宅的貸款要求；二是不存在地區(qū)、戶籍的限購，可以多套或者跨地區(qū)購買商業(yè)類地產(chǎn)。另外，目前商鋪回報(bào)率大約在7%-8%之間，寫字樓投資回報(bào)率為5%-6%之間，住宅市場(chǎng)的租金回報(bào)率不足3%。 商業(yè)地產(chǎn)的收益率高于住宅， 也高于一年期存款利率。 從今年住宅調(diào)控政策出臺(tái)開始，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積的增速明顯高于住宅，這表明，從實(shí)體層面上， 投資資金將商業(yè)地產(chǎn)作為住宅投資的替代品， 使得商業(yè)地產(chǎn)的成交量出現(xiàn)回升。4、人民的生活水平提高，物質(zhì)精神需求豐富據(jù)抽樣調(diào)查結(jié)果顯示， 2010 年，烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 14402 元，比 2005 年增長49.9%，年均增長速度達(dá)8.4%。五年來城鎮(zhèn)居

12、民收入穩(wěn)定快速增長， 人民群眾共同分享了改革發(fā)展的成果，消費(fèi)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了喜人的變化，精神生活豐富多彩，隨著城鎮(zhèn)居民收入的持續(xù)增長，居民家庭的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，人們?cè)跐M足吃、穿、用等物質(zhì)消費(fèi)后，將消費(fèi)需求逐漸轉(zhuǎn)向更高層面的精神享受，普通的購物環(huán)境已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的消費(fèi)水平，購物出現(xiàn)時(shí)尚化、豐富化、 服務(wù)觀念更強(qiáng)化等特點(diǎn)。 為了滿足人們?nèi)找嬖鲩L的消費(fèi)水平和觀念， 越來越多的商業(yè)投資開始涌現(xiàn)， 而且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也更人性化、配套全面化、設(shè)施專業(yè)化。（二）烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)起步晚但發(fā)展快烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展卻十分迅速。早期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是火車南站的國貿(mào)大廈、地下小商品城、德匯名品廣場(chǎng)，

13、外貿(mào)基地、 新奇廣場(chǎng)， 還有南湖附近的華凌市場(chǎng)； 緊接著是 2005年的西域輕工基地， 主要做外貿(mào)商品的銷售； 然后就是 2007 年溫商集團(tuán)地王國際商城，主要經(jīng)營鞋子的外貿(mào)銷售； 2008 年改造一新的世紀(jì)兒童廣場(chǎng)， 主營兒童用品 （衣服、 鞋帽、 玩具等） 的批發(fā)； 2009年的邊疆世貿(mào)中心，是邊疆賓館的一個(gè)升級(jí)版。隨著西部大開發(fā)的深入，房價(jià)的空前高漲，烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一下活躍起來，友好商場(chǎng)、 太平洋購物、世紀(jì)金花、時(shí)代廣場(chǎng)、美美國際、亞欣購物廣場(chǎng)、丹璐、銅鑼灣、福瑞德購物中心、西單商場(chǎng)、五一商場(chǎng)等，如雨后春筍般迅速茁壯成長起來。其中大部分的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎都在城南，具有一定歷史沉淀和

14、代表性，而城北的商業(yè)圈較之城南就少許多了。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)中最具專業(yè)化的開發(fā)形態(tài)，以其驚人的價(jià)值提升速度，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中最受關(guān)注的投資熱點(diǎn)?；疖嚹险具@一個(gè)著名商圈的形成，與最早的西部淘金者有關(guān)。 20 世紀(jì) 80 年代初，眼光獨(dú)到的江浙一帶的商人來到“西域”淘金， 他們從家鄉(xiāng)帶來服裝、 鞋帽等商品在烏魯木齊兜售。白天他們就在烏魯木齊火車站附近四處叫賣，有時(shí)也到鄉(xiāng)下去，晚上就住在四五個(gè)人一間的旅館里。久而久之，旅館變成了他們交易商品的場(chǎng)所。旅館的經(jīng)營者靈感也隨之而來：以一個(gè)床鋪為單位，出租給這些商人做生意。一張床就是一個(gè)店鋪，通過一批又一批淘金者的努力，造就了今天火車南站商圈的興盛。烏魯木齊

15、這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都在不斷提升、不斷超越。在當(dāng)前國際國內(nèi)金融形勢(shì)嚴(yán)峻的背景下，一批商業(yè)項(xiàng)目不斷的建立，品種更為繁多，結(jié)構(gòu)也在升級(jí)，在推行商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的過程中，烏魯木齊已經(jīng)發(fā)展并形成多元化商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)體系，初步完成了商業(yè)地產(chǎn)的品種和結(jié)構(gòu)的升級(jí)。（三）烏魯木齊主要商業(yè)地產(chǎn)的分布及特點(diǎn)烏魯木齊主要的商業(yè)地產(chǎn)由南向北基本呈直線分布 ，除了市中心的 友好商圈之外，大部分商圈都集中在城南，如下地圖所示。甘興屯河修園頭屯11m 術(shù)F 蕤市幅構(gòu)園J Ingots二金七垂河山新酬冊(cè)常業(yè)技術(shù)學(xué)院息柱度魚血丁I -阿。沙游亂暴叵二號(hào)求用的區(qū)“丁恒堡I溫n整畫府被玨水上別司1、鐵路局商圈鐵路局商圈位于烏魯木齊北部，主

16、要是以北疆進(jìn)烏市的外來人 口和鐵路局等消費(fèi)人群為主，由于遠(yuǎn)離中山路和友好兩大商圈今后 發(fā)展?jié)摿?huì)很大，并且有自己固定的客戶群。主要商場(chǎng)：西單商場(chǎng)、 五一商場(chǎng)。2、美居物流園商圈美居物流園商圈位于烏魯木齊市北面的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，建有 11 個(gè)樓座， 有 30 個(gè)大類專業(yè)市場(chǎng)， 經(jīng)營 40 余萬種商品， 包括國內(nèi)外高中低檔的建筑裝飾材料、家居商品、陶瓷衛(wèi)浴、家具、地板、油漆化工、五金機(jī)電等。以建材產(chǎn)品為主，集物流、信息流、資金流于一體的大型現(xiàn)代化物流交易平臺(tái)。3、友好商圈友好商圈位于烏魯木齊中部，商場(chǎng)主要集中在友好南路不到一百米范圍內(nèi)，主要商場(chǎng)有：友好商場(chǎng)、太平洋百貨、世紀(jì)金花、友好百盛（單獨(dú)

17、在另一個(gè)區(qū)域） 、美美國際在內(nèi)，擴(kuò)展至紅山的商圈。這里是烏魯木齊城市的中心位置，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展較其它地方快一些，友好商圈只進(jìn)行商品的零售，都是各種高檔商品的零售商場(chǎng)，尤其是美美國際，更是以尊貴奢華的消費(fèi)者為主要對(duì)象，所以友好商圈的銷售對(duì)象主要是烏魯木齊市的中上層收入水平的消費(fèi)者。4、華凌商圈華凌商圈位于烏魯木齊市水磨溝區(qū)， 占地面積 1500畝， 以各類建筑裝飾材料、 家具、 家電、 日用百貨批發(fā)零售為主， 內(nèi)設(shè) 12 大類，50 多個(gè)專業(yè)類別的市場(chǎng)，由于政府政策的支持，成功舉辦了十屆中國西部（新疆華凌）國際建材博覽會(huì)，其中前十屆博覽會(huì)總成交額達(dá) 396.45 億元， 對(duì)外交易成交達(dá)71.42

18、 億元， 是國家重要的二類口岸。5、中山路商圈中山路商圈以中山路為中心，擴(kuò)展至大、小西門，西大橋和紅旗路的烏市第一大商圈，商場(chǎng)主要集中在中山路附近，如：天山百貨、丹璐名店、臣野名店、匯嘉時(shí)代、東方一百、銅鑼灣等。其中，中山路集中了烏魯木齊市乃至全新疆較為知名的百貨品牌， 同時(shí)， 也是近幾年逐漸發(fā)展壯大的以 IT 產(chǎn)品為主的全疆首屈一指的數(shù)碼商圈，大小西門是匯集了大量的服裝、鞋、包等批發(fā)商，現(xiàn)有數(shù)百個(gè)品牌專賣店，檔次參差不齊，但隨著批發(fā)市場(chǎng)的日漸萎縮，個(gè)體零售型業(yè)態(tài)成為商圈主體，市場(chǎng)定位以中、低檔消費(fèi)群體為主。6、火車南站商圈以火車南站為中心，擴(kuò)展至商貿(mào)城、德匯、帝王國際在內(nèi)的商圈?；疖嚹险旧倘?/p>

19、也是零售和批發(fā)兼顧，但以批發(fā)為主，零售情況較少，并且有內(nèi)貿(mào)也有外貿(mào)，市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布十分混亂，這主要是由于火車南站商圈形成的過程中遺留下的很多歷史問題，造成管理復(fù)雜、安全隱患等多方面的問題。雖然后面經(jīng)過調(diào)整和改造，但效果并不十分明顯。7、邊疆賓館商圈以邊疆賓館為中心，擴(kuò)展至西域輕工基地的外貿(mào)商圈。只針對(duì)外貿(mào)銷售，是二十年來新疆最主要的外貿(mào)銷售口岸。但是邊疆賓館本身并不是一個(gè)真正性質(zhì)上的商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)檫吔e館的房地產(chǎn)性質(zhì)是國家軍用地，并不是商業(yè)用地，也就是說，國家可以隨時(shí)把土地收回去而不對(duì)商家做任何賠償，所以在邊疆賓館做生意的商家都是租用的軍用地，只有經(jīng)營權(quán)，而沒有產(chǎn)權(quán)。主要商業(yè)項(xiàng)目有邊疆世貿(mào)中心、

20、西域輕工基地等。（四）烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方式1、以招商帶動(dòng)銷售烏魯木齊的丹璐名品廣場(chǎng)就是以招商帶動(dòng)的銷售， 正式招商之前開發(fā)商做好了項(xiàng)目整體商業(yè)業(yè)態(tài)組合計(jì)劃， 與此同時(shí)， 開發(fā)商借力于自身雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、 政府政策的支持以及各種外部條件， 充分調(diào)動(dòng)各方面積極因素，努力實(shí)現(xiàn)了各方的合作共贏，平臺(tái)共建，共同推動(dòng)營銷工作的發(fā)展。以主力店帶動(dòng)半主力店，主力店是精品女裝，進(jìn)駐店里的品牌有慕詩、 卓雅、OTT、 伊華歐秀、BERNINI、 艾唯、 安吉奧、柯利亞諾等世界名牌， 在這么多大品牌的主力帶動(dòng)下， 半主力店的招商也顯得比較容易了，卓可、粉紅瑪俐、德詩、流行秀、貝瑞、瑪斯菲爾、 卡迪戴爾、 杜雷

21、娜等著名品牌也隨之進(jìn)駐丹璐名品廣場(chǎng)， 因此，可以說丹璐名店成功的以招商帶動(dòng)了銷售。2、借助政府政策，開展事件營銷瑞達(dá)邊疆世貿(mào)中心整個(gè)項(xiàng)目在銷售過程中就借助了政府政策，開展了事件營銷。瑞達(dá)國際于項(xiàng)目的開盤期在烏魯木齊洪福大酒店舉行了“客戶團(tuán)拜會(huì)”，并且還有大型歌舞表演及抽獎(jiǎng)活動(dòng)，各地商戶在團(tuán)拜會(huì)上互相交流，討論市場(chǎng)未來前景，看到這么多商家都買了商鋪，而且開發(fā)商的實(shí)力雄厚。會(huì)上還有很多自治區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)表示了對(duì)該項(xiàng)目的支持，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局是政府十分關(guān)心的問題，為了鼓勵(lì)商業(yè)經(jīng)營，烏魯木齊還出臺(tái)了不少優(yōu)惠政策，工商部門對(duì)先期進(jìn)駐商城的經(jīng)營戶采取先開業(yè)后辦執(zhí)照的政策，并給予階段性減免工商管理費(fèi)等優(yōu)惠。因此瑞

22、達(dá)國際在邊疆世貿(mào)中心這個(gè)項(xiàng)目上充分利用了政府支持進(jìn)行推廣，節(jié)省了大量的營銷成本，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。很多商家心里都有些蠢蠢欲動(dòng)，第二天就簽訂了很多商鋪。瑞達(dá)集團(tuán)這次的事件營銷就做的十分成功。3、聘請(qǐng)代理公司代理項(xiàng)目烏魯木齊房地產(chǎn)開發(fā)商由于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)不足， 市場(chǎng)前期定位不準(zhǔn)確，調(diào)研不充分， 對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)過于樂觀等問題，在商業(yè)項(xiàng)目的銷售中會(huì)遇到很多棘手的問題， 這時(shí)就不得不請(qǐng)房地產(chǎn)代理公司來幫助開發(fā)商進(jìn)行銷售。 但是由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化程度高， 市場(chǎng)復(fù)雜， 真正有經(jīng)驗(yàn)的人才少之又少， 所以代理公司能把商業(yè)項(xiàng)目做好的也屈指可數(shù)。如新疆忠地行投資咨詢有限公司代理的瑞達(dá) 邊疆世貿(mào)中心項(xiàng)目，以7%的低

23、銷售率而無疾告終；天道置業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代理的 鍵龍國際金融中心銷售業(yè)績也是平平， 只有烏魯木齊盛世聯(lián)廣營銷傳播有限公司代理的盈科廣場(chǎng)銷售比較成功， 項(xiàng)目一開盤就達(dá)到了90%的銷售率。4、進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷烏魯木齊很多大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎都進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)營銷， 如德匯名品廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、火車頭外貿(mào)城只要你在網(wǎng)上輸入任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的名稱，都可以清晰的了解商業(yè)物業(yè)類型、布局、裝修等外部信息，建筑設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃，金融政策等內(nèi)部信息，重要的是還包括供求關(guān)系、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理能動(dòng)態(tài)信息。通過電子商務(wù)和網(wǎng)絡(luò)推廣， 可以使需求信息體現(xiàn)不同的區(qū)位特征， 便于制定一對(duì)一營銷策略； 不僅可以向客戶反映通過

24、網(wǎng)上傳播， 還可以使商戶和消費(fèi)者獲得全面、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)信息，從而提高了信息傳播的效果。但是，受到相關(guān)法律法規(guī)不健全的制約， 網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)尚不成熟， 在烏魯木齊的發(fā)展也較為緩慢。（五）烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的需求1、城市居民生活水平的提高刺激了傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展， 國家政策的支持和居民收入的提高導(dǎo)致人民消費(fèi)水平的提高， 居民的消費(fèi)觀念隨著時(shí)代的變化發(fā)展而不斷轉(zhuǎn)變。改變了 省吃儉用 、 不寅吃卯糧等改革開放前消費(fèi)者的普遍心態(tài)和消費(fèi)準(zhǔn)則， 當(dāng)前， 烏魯木齊城市居民的觀念正在從適中型消費(fèi)向拓展型消費(fèi)演進(jìn)。 而拓展型消費(fèi)是在買方市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)過剩的情況下， 通過信貸方式實(shí)現(xiàn)某些超前消費(fèi)，

25、 使消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)對(duì)暫無支付能力的某些大件商品和貴重商品的消費(fèi)。 隨著拓展型消費(fèi)階段的到來， 消費(fèi)觀念適應(yīng)時(shí)代要求，適度地更新?lián)Q代 了。據(jù)烏魯木齊公安部門提供的數(shù)據(jù)表明，截至 2010年 9月 30 日，全市總?cè)丝?2615116人，其中，流動(dòng)人口 639898人。而為了滿足這么居民的物質(zhì)生活需求，大型的商場(chǎng)、公寓、寫字間、休閑廣場(chǎng)、購物中心就應(yīng)運(yùn)而生了。 所以說烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求前景還是十分廣大的。 例如友好商圈， 因其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及便利的交通環(huán)境，周邊新建起了很多商業(yè)項(xiàng)目，從友好商場(chǎng)到太平洋百貨，從世紀(jì)金花到美美國際， 從友好百盛到天山百貨， 還包括友好南路的地下商城等眾多商業(yè)地產(chǎn)

26、項(xiàng)目， 沒有一個(gè)項(xiàng)目存在空置率， 可以說建一個(gè)項(xiàng)目就售完一個(gè)項(xiàng)目， 而且后期經(jīng)營管理的比較好。 在友好商圈的商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)飽和。2、國際化水平的提高刺激商業(yè)地產(chǎn)需求隨著對(duì)外開放水平顯著提高， 亞歐大陸橋的貫通， 我國發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)西移和向西開放的擴(kuò)大， 烏魯木齊依托緊鄰周邊八個(gè)國家， 建成了五個(gè)二類口岸，近200 個(gè)各類商品交易市場(chǎng)，形成了覆蓋全疆，輻射國內(nèi)外的多層次、 多渠道貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)， 已成為我國對(duì)外開放的前沿城市。雖然受到了全球金融危機(jī)和七五事件的影響，但烏魯木齊的經(jīng)濟(jì)增長勢(shì)頭良好， 仍有很多大型企業(yè)在烏魯木齊加大了投資資金。 對(duì)外貿(mào)易的高速增長使烏魯木齊在全國經(jīng)濟(jì)中地位的提高， 導(dǎo)

27、致了城市的國際化程度明顯提高， 與此同時(shí)， 這種國際化程度的提高和輻射作用必然會(huì)引起商業(yè)地產(chǎn)的升值， 刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資提高商業(yè)地產(chǎn)的需求潛力。三、烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)所存在的問題（一）投資存在盲目性1、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局過于密集、結(jié)構(gòu)不合理、規(guī)模大型化在商業(yè)地產(chǎn)的高利潤驅(qū)使下，一些地產(chǎn)開發(fā)商出于自身利益需要，沒有看到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與住宅開發(fā)的差別 ,直接套用比較熟悉的住宅開發(fā)模式,追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)熱潮，而大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目缺乏論證、盲目開發(fā)。這些情況帶來了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。 位于火車南站商圈的火車頭外貿(mào)城就是一個(gè)盲目開發(fā)的例子， 鑒于商貿(mào)城附近的商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展， 德匯集團(tuán)并沒有

28、對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行分析， 實(shí)際上當(dāng)時(shí)火車南站商圈的商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)完全滿足了市場(chǎng)的需要，商場(chǎng)已經(jīng)飽和，但是在巨額利益的驅(qū)使下，德匯還是投資開發(fā)了火車頭外貿(mào)城項(xiàng)目， 造成了今日火車頭外貿(mào)城的大量空置商 鋪，經(jīng)營率低。2、商業(yè)地產(chǎn)先建設(shè)后招商烏魯木齊的邊疆世貿(mào)中心， 建設(shè)了三年才開始招商， 而且整個(gè)項(xiàng)目在招商過程中可以說是比較失敗的， 因?yàn)檎猩倘胱〉闹挥袔准毅y行和海關(guān)機(jī)構(gòu)， 在品牌上面沒有招進(jìn)名牌產(chǎn)品。 但是依賴于它獨(dú)特的地理位置離邊疆賓館很近， 以及大部分邊疆賓館的大商戶， 所以先建設(shè)后招商對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的影響并不大。 如果是別的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就另當(dāng)別論了。許多開發(fā)商在建造之前缺少可行性研究， 對(duì)同行業(yè)的供給

29、狀況和運(yùn)營的商業(yè)結(jié)構(gòu)缺少分析， 按照自己的主觀想象投資商業(yè)地產(chǎn)， 往往采取“先開發(fā)后招商”的方式，導(dǎo)致商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局過于密集、結(jié)構(gòu)不合理、 規(guī)模大型化等問題出現(xiàn)。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目真正開發(fā)的順序應(yīng)該是先招商， 再建設(shè)， 只有招商成功了， 才能建設(shè)。 商業(yè)項(xiàng)目不同于住宅，不是建在哪里都可以銷售的， 在建設(shè)之前必須做詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研， 分析好地理位置， 合理的規(guī)劃的建筑面積和業(yè)態(tài)分布， 做好充分準(zhǔn)備之后開始招商，招商成功之后才能開始建設(shè)。如果招商不成功，那么項(xiàng)目建在哪里都沒有任何意義。3、投資過盛，無人經(jīng)營烏魯木齊大灣附近的西域輕工基地，在項(xiàng)目開盤時(shí)賣的很不錯(cuò)，但由于購買者大部分都是邊疆賓館的商戶，他們本

30、來就有自己的店面，大多數(shù)購買商鋪者只是投資，為了獲取租金而并不自己經(jīng)營，結(jié)果大部分商鋪都貼上了“出租” 、 “轉(zhuǎn)讓”的字樣，導(dǎo)致商鋪閑置，無人經(jīng)營的狀況， 也正因如此， 西域輕工這個(gè)項(xiàng)目的后期經(jīng)營十分慘淡，商鋪空置率居高不下。因此市場(chǎng)無法發(fā)展起來，投資者也無法獲利。4、市場(chǎng)調(diào)研不充分，無法滿足實(shí)際市場(chǎng)需求烏魯木齊車頭外貿(mào)城，選址雖然在火車南站商圈內(nèi)，但是由于土地產(chǎn)證的問題，業(yè)態(tài)分布的混亂，且內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，沒有完備的倉儲(chǔ)設(shè)施，無法滿足商業(yè)經(jīng)營的需求，造成商業(yè)地產(chǎn)大量閑置、經(jīng)營不佳。很多當(dāng)時(shí)買了鋪?zhàn)拥纳虘舳紴榇撕蠡诓灰?，非但沒有利潤，還壓制了大量資金。這就是由于開發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目的選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、

31、動(dòng)線規(guī)劃、 倉儲(chǔ)設(shè)施等方面無法滿足商業(yè)經(jīng)營的要求， 形成大量無效供給，造成商業(yè)地產(chǎn)大量閑置、經(jīng)營不佳。但是德匯是一個(gè)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商，所以一個(gè)項(xiàng)目的不成功并不影響整個(gè)公司的發(fā)展，若是別的起步開發(fā)商公司在做商業(yè)項(xiàng)目時(shí)則需謹(jǐn)慎， 做好市場(chǎng)調(diào)研工作，建設(shè)結(jié)構(gòu)合理的商業(yè)項(xiàng)目，滿足市場(chǎng)實(shí)際需求。5、開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無臨街鋪面大型封閉式商場(chǎng)的基本無臨街鋪面， 各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大， 主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營的成功。 因此三樓以上銷售難度大，客戶風(fēng)險(xiǎn)高，一旦商場(chǎng)經(jīng)營失敗，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。瑞達(dá)邊疆世貿(mào)中心就是一個(gè)具體的例子， 該項(xiàng)目是一個(gè)大型封閉式商場(chǎng)， 基本無臨街鋪面。整個(gè)商場(chǎng)有七層

32、，三層以上就十分難以銷售，但是瑞達(dá)國際在建設(shè)之前就做了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，做好了系統(tǒng)的業(yè)態(tài)分布，一層一個(gè)業(yè)態(tài)，三層以上直接是觀光電梯進(jìn)入，三層以下不停，所以就三層相當(dāng)于普通商場(chǎng)的一層， 在這種情況下降低了風(fēng)險(xiǎn)， 完成了項(xiàng) 目四至五層的整售。6、商業(yè)地產(chǎn)返租率過高商業(yè)地產(chǎn)的銷售往往伴有返租， 烏魯木齊的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的返租率一般在6%10%左右，而商場(chǎng)的經(jīng)營租金在前三年一般都不會(huì)超過5%，過高的返租率高于百貨業(yè)行業(yè)平均利潤率，入不敷出。（二）開發(fā)與經(jīng)營脫節(jié)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資大， 通常需要較長的投資回收期， 少則十多年，多則幾十年。烏魯木齊大多數(shù)經(jīng)營者希望開發(fā)的周期越短越好不重視商業(yè)物業(yè)后續(xù)的管理和經(jīng)營

33、,結(jié)果出現(xiàn)銷售時(shí)場(chǎng)面火爆，這就導(dǎo)致了現(xiàn)在很多地產(chǎn)商急功近利，抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，只注重前期開發(fā)并盡量縮短開發(fā)周期， 項(xiàng)目建成后能租則租、能賣則賣，地產(chǎn)商賺了錢之后就走人,至于項(xiàng)目是否適合經(jīng)營則根本不予考慮，這是“非常危險(xiǎn)的” ?；疖囶^外貿(mào)城就是開發(fā)與經(jīng)營脫節(jié)的例子，建設(shè)項(xiàng)目和建設(shè)后的整體運(yùn)營出現(xiàn)嚴(yán)重脫節(jié)， 建成后就開始按面積銷售鋪位， 由于開發(fā)商沒有把商鋪全部賣出去， 土地產(chǎn)權(quán)因此一方面銀行債務(wù)無法還清， 同時(shí)也將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給小業(yè)主， 引發(fā)了很多社會(huì)問題。（三）融資渠道過于單一雖然我國房地產(chǎn)金融業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)股票、債券、信托等金融產(chǎn)品逐漸進(jìn)入眾人視野， 但由于我國相關(guān)制度缺失，

34、依然改變不了大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商主要依靠銀行貸款的現(xiàn)狀。 開發(fā)商在短期內(nèi)獲取資金的能力十分有限，因而運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。全國商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在70%-80%目前我國商業(yè)地,產(chǎn)自籌資金比例仍然很低, 只占到位資金的33.5%。而烏魯木齊一些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商信貸資金甚至超過80。已經(jīng)大大超過50%的風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)融資渠道不拓寬，商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)的脫節(jié)問題就不可能從根本上解決。 商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一， 資金困難。（四）缺乏專業(yè)人才和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是建設(shè)與管理并重， 招商與運(yùn)營并重。 但目前烏魯木齊有很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重建設(shè)、重銷售、重招商，但是輕視商業(yè)地產(chǎn)的管理、運(yùn)

35、營， 導(dǎo)致一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)混亂，管理落后，缺乏服務(wù)意識(shí)，不能帶來長期穩(wěn)定的收益。目前， 烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多為房地產(chǎn)商。 而房地產(chǎn)商是做住宅項(xiàng)目起家的， 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的選址、 功能要求等專業(yè)知識(shí)知之甚少， 而精通地產(chǎn)和商業(yè)的復(fù)合型人才更為稀缺。 開發(fā)經(jīng)營商業(yè)物業(yè)需具備與之相適應(yīng)的經(jīng)營模式和管理人才， 人才短缺則導(dǎo)致開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)加大。 新疆廣匯房地產(chǎn)有限公司就是從住宅項(xiàng)目起家的， 烏魯木齊有很大一部分的住宅小區(qū)都是廣匯公司開發(fā)的， 而時(shí)代廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目為城市綜合體業(yè)態(tài)， 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的選址、 功能要求等專業(yè)知識(shí)要求很高， 而現(xiàn)在國內(nèi)精通地產(chǎn)和商業(yè)的復(fù)合型人才就很稀缺， 在烏魯木齊更是如

36、此， 所以廣匯時(shí)代廣場(chǎng)的高調(diào)亮相也成了投資者爭(zhēng)議的一個(gè)話題。（五）商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化情況嚴(yán)重在烏魯木齊，城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)剛剛顯露頭角，在新疆迎來新一輪大發(fā)展的背景下， 這一業(yè)態(tài)未來的發(fā)展?jié)摿薮蟆?商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營效益的最大問題，可能來自于項(xiàng)目的開發(fā)和定位的差異化。隨大流是做不好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的?，F(xiàn)在烏魯木齊的商業(yè)地產(chǎn)缺乏創(chuàng)新、個(gè)性和特色，大部分商業(yè)項(xiàng)目都寫字樓、公寓、酒店、商場(chǎng)的城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化情況嚴(yán)重。四、發(fā)展烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)的策略分析發(fā)展烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)必須得從三方面入手， 一方面是政府要給開發(fā)商創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，一方面是開發(fā)商的營銷策略要有所改進(jìn)，另一方面就是投資者和經(jīng)營者

37、要對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的判斷準(zhǔn)確。（一） 政 府要?jiǎng)?chuàng)造良好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)， 必須發(fā)揮政府的宏觀政策作用， 為其發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。首先， 政府建立和完善商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的法律，從法律層面加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的法律環(huán)境，以合理引導(dǎo)和規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。因此， 這就要求政府行政管理部門和商業(yè)管理部門， 對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審批，保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的合法化。其次，政府應(yīng)該對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行監(jiān)督， 在滿足法律的前提下， 以保障我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遵循地域文化環(huán)境、生態(tài)環(huán)境，真正做到科學(xué)合理的發(fā)展，以有利于我國商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 最后， 為我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng) 造金融環(huán)境，

38、應(yīng)該建立符合我國實(shí)際情況的商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金，這可以為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展開拓融資聚道， 還可以推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展。2、構(gòu)建合理的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)盡管烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，市場(chǎng)前景好，因此在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，必須對(duì)其是否盲目開發(fā)有所關(guān)注，并對(duì)其加以遏制。這就要求政府部門大力推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的機(jī)制， 在充分利用高等院校、 科研機(jī)構(gòu)研究能力的基礎(chǔ)上， 建立適合烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)， 該網(wǎng)點(diǎn)在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行監(jiān)督的同時(shí)， 還可以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)價(jià)，以測(cè)評(píng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)飽和度的情況， 以保證商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)更加科學(xué)合理， 這樣能夠從根本上遏止商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)。3、規(guī)

39、范和引導(dǎo)開發(fā)商合理開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)， 政府必須對(duì)開發(fā)商進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。 政府有關(guān)部門應(yīng)該通過制訂和完善相應(yīng)的法律法規(guī)，嚴(yán)格對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的審批、 開發(fā)和建設(shè)進(jìn)行合理監(jiān)控， 以確保城市經(jīng)濟(jì)以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。 引導(dǎo)開發(fā)商按照 “招商設(shè)計(jì)建設(shè)分割出售或出租物業(yè)管理長線經(jīng)營開發(fā)新項(xiàng)目”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程序?qū)嵤╅_發(fā)，避免建設(shè)的商業(yè)物業(yè)不能滿足零售商需求而導(dǎo)致招商難、 空置率高等一系列問題。4、拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)改變單一依靠銀行信貸融資模式， 可以探索信托、海外基金、將商用物業(yè)實(shí)行“證券化”等新型的融資渠道。比如在國外，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs) 是一個(gè)與商業(yè)地產(chǎn)共同成長

40、的金融投資手段。2005年底，廣州越秀率先在香港發(fā)行REITs,開創(chuàng)了國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資的先河， 隨著新加坡嘉德置地與深國投、 澳洲麥格理銀行與大連萬達(dá)等之間的大規(guī)模項(xiàng)目股權(quán)收購合作成功，REITs境外上市將成為一種潮流，從而實(shí)現(xiàn)降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性、降低風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率。為商業(yè)地產(chǎn)提供了非常好的融資渠道， 有利于地產(chǎn)開發(fā)商突破資金瓶頸， 促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康地發(fā)展。（二）開發(fā)商應(yīng)完備其經(jīng)營策略1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特色化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著相關(guān)的互動(dòng)關(guān)系。城市管理部門和商業(yè)管理部門必須嚴(yán)把大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的審批關(guān)，保證各類大

41、型商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免造成重復(fù)建設(shè)、惡性競(jìng)爭(zhēng)的問題。而且烏魯木齊城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商應(yīng)該結(jié)合本地的風(fēng)俗習(xí)慣、 文化環(huán)境、 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和歷史傳統(tǒng)，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)新化、個(gè)性化、特色化，與城市建設(shè)、城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。2、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的位置、規(guī)模進(jìn)行合理科學(xué)的制定開發(fā)商在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行選址時(shí)， 必須要根據(jù)季節(jié)是否為黃金進(jìn)行分析， 即區(qū)分黃金季節(jié)和非黃金季節(jié)， 然后對(duì)這兩個(gè)季節(jié)進(jìn)行全面調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容主要包括該地方每天的客流量、客戶群體、人群的消費(fèi)能力等。與此同時(shí)， 必須對(duì)政府城市規(guī)劃進(jìn)行仔細(xì)研究，以熟知城市的發(fā)展動(dòng)向。 而后根據(jù)所選地理位置確定店型和規(guī)模， 比如在城市核心商

42、業(yè)圈，盡管避免選擇大賣場(chǎng)，在城市的次中心地帶以新興業(yè)態(tài)為主，在城市郊區(qū)，應(yīng)該以能夠聚人氣的業(yè)態(tài)為主等。3、做好市場(chǎng)調(diào)研工作商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平、商業(yè)形 態(tài)以及市場(chǎng)需求等情況進(jìn)行調(diào)查，以做到深入了解，進(jìn)而確定開發(fā)商 的開發(fā)規(guī)模和目標(biāo)市場(chǎng)等，這樣做可以避免因盲目開發(fā)而造成的損失 和浪費(fèi)。另外，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，開發(fā)商先應(yīng)該進(jìn)行招商，這可以 為開發(fā)商將要開發(fā)的地產(chǎn)開拓市場(chǎng)，可以避免開發(fā)商所建商業(yè)建筑因 不能滿足客戶的需求而產(chǎn)生的招商難、空置率高等問題。即開發(fā)商應(yīng) 該先確定所要開發(fā)商業(yè)建筑的組織結(jié)構(gòu)， 而后進(jìn)行正式開發(fā)，以確保 商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)健康運(yùn)營。4、經(jīng)營策略多樣化首

43、先，應(yīng)多開展事件營銷。例如“樓盤模特”、“明星表演”等，通過“投資報(bào)告會(huì)”、“商家交流會(huì)”、“行業(yè)研討會(huì)”、“記者招待會(huì)”和“大型歌舞 表演”等公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行促銷。借助政府政策加大宣傳力度，商業(yè)地 產(chǎn)營銷應(yīng)充分利用政府支持進(jìn)行推廣，以節(jié)省大量的營銷成本，降 低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。其次，商業(yè)巨頭聯(lián)盟，進(jìn)行品牌營銷。商業(yè)巨頭的穩(wěn)定租金提高了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營的穩(wěn)定性房地產(chǎn)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提高鋪位售價(jià)，加快中小店 的招商進(jìn)度。借商業(yè)強(qiáng)勢(shì)品牌，提升周圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，有 利于項(xiàng)目品牌的營造與推廣。再次，以顧客為導(dǎo)向，開展定制營銷。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段就介入銷售人員的市場(chǎng)信息，從而建造出客 戶有效需求

44、的物業(yè)。而大規(guī)模定制理念進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，它可以 越過營銷對(duì)象單個(gè)項(xiàng)目的較高成本，利用大規(guī)模模塊化生產(chǎn)的低成 本，通過科學(xué)組合，成為客戶有效需求的定制品?？蛻粲蛇^去營銷 過程的被動(dòng)終端變?yōu)橹鲃?dòng)參與設(shè)計(jì)的起點(diǎn)。這種定制營銷的方法在 原有營銷基礎(chǔ)上更進(jìn)了一步，從而為企業(yè)創(chuàng)建品牌，提高市場(chǎng)占有 率打下基礎(chǔ)。最后，推廣網(wǎng)絡(luò)營銷。網(wǎng)絡(luò)營銷是時(shí)興的商業(yè)地產(chǎn)銷售方式，通過市場(chǎng)需求確定物業(yè)價(jià) 格，既體現(xiàn)公平，又能為開發(fā)企業(yè)贏得更大的利潤空間。同時(shí)，由于 網(wǎng)絡(luò)營銷的新穎性，可聚集足夠人氣，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，間接起到了 廣告促銷的效果，而且成本低，因此應(yīng)該推廣網(wǎng)絡(luò)營銷。當(dāng)然，由于 受到相關(guān)法律法規(guī)不健全的制約，網(wǎng)絡(luò)拍賣技術(shù)尚不成熟，這需要商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在權(quán)利和義務(wù)關(guān)系上，與商戶和消費(fèi)者做好約定協(xié)調(diào)。5、開發(fā)商在銷售的過程中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1）保留部分主力商鋪，臨街商鋪控制在手中，避免商場(chǎng)“臉面” 受制于人。2）返租方絕不可為開發(fā)商，最好為與開發(fā)商毫無關(guān)系的第三方，避免日后的法律糾紛。3）銷售、租賃、合作自營多種方式進(jìn)行，籌備各類人才商業(yè)經(jīng)營和營運(yùn)資金。4）找有知名度的經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊（如萬達(dá)購物廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪 , 成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂福，廣州天河城引進(jìn)日本吉之島，成都羅馬假日廣