國(guó)際名品城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、國(guó)際名品城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告國(guó)際名品城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（本文檔為 word格式，下載后可修改編輯?。厩把浴俊镜谝徊糠帜衬吵鞘斜尘啊恳弧⒛衬掣艣r二、某某經(jīng)濟(jì)情況三、濱海新區(qū)總體規(guī)劃【第二部分某某鎮(zhèn)市場(chǎng)調(diào)查分析】一、某某房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況二、某某住宅市場(chǎng)分析三、某某商業(yè)研究分析【第三部分現(xiàn)項(xiàng)目地塊資源分析】一、項(xiàng)目概況二、周邊環(huán)境調(diào)查三、項(xiàng)目研判四、我們的申請(qǐng)和建議五、項(xiàng)目建議選址【第四部分 項(xiàng)目開發(fā)定位分析】一、定位依據(jù)二、定位原則三、定位思路四、主題定位分析五、功能定位分析六、業(yè)態(tài)定位分析七、定位與選址關(guān)系【第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路】一、項(xiàng)目規(guī)模二、規(guī)劃條件三、規(guī)劃指標(biāo)建議四、規(guī)

2、劃思路【第六部分項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式】一、運(yùn)營(yíng)模式二、開發(fā)節(jié)奏三、招商策略四、推廣思路五、經(jīng)營(yíng)理念【第七部分項(xiàng)目開發(fā)效益分析】一、社會(huì)效益二、經(jīng)濟(jì)效益三、項(xiàng)目開發(fā)總體評(píng)估【結(jié)語】【前言】很榮幸向某某港區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)呈交某 某國(guó)際名品城開發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告文本。本著科學(xué)發(fā)展觀的精神，按照中央提出的進(jìn)一步推進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)化 發(fā)展，尤其是加快提升東部地區(qū)城鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)品質(zhì)的戰(zhàn)略目標(biāo)。我們通過前期市場(chǎng)調(diào)查分析，站在某某港區(qū)的實(shí)際，結(jié)合未來發(fā)展，以推動(dòng) 某某港區(qū)商貿(mào)業(yè)升級(jí)換代為開發(fā)運(yùn)營(yíng)理念， 提出項(xiàng)目概念性建議和初 步操作性方案。我們的目標(biāo)：開創(chuàng)我國(guó)一流的、一站式的城鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)綜合體典范， 將項(xiàng)目

3、打造成某某港區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎，城市形象金名片。我們認(rèn)為，某某港區(qū)的發(fā)展，需要這樣的項(xiàng)目。我們堅(jiān)信，在某某港區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)各部門領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì) 各界的大力的支持下，我們有實(shí)力、有能力、有信心成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)本 項(xiàng)目。為推動(dòng)某某港區(qū)乃至某某地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和繁榮， 提升城市核 心競(jìng)爭(zhēng)力作出貢獻(xiàn)！為了確保項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)成功，我們申請(qǐng)?jiān)玫匚回G予以合理谿 換。請(qǐng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)酌情示準(zhǔn)！本報(bào)告不足之處，敬請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)、專家批評(píng)指正?！镜谝徊糠帜衬吵鞘斜尘啊恳弧⒛衬掣艣r1、城市簡(jiǎn)介某某鎮(zhèn)，杭州灣北岸重要商埠和海防重鎮(zhèn)，白古就有“江浙門戶” “?？谥劓?zhèn)”之稱，地處浙北平原，位于平湖市東南部，南瀕杭州灣， 東面與上海金

4、山區(qū)相連、北面分別與平湖市交界，西面與海鹽縣為鄰。 杭州灣跨海大橋橫穿鎮(zhèn)區(qū)西面，目前某某已成為上海、杭州、寧波、 蘇州四個(gè)大城市的中點(diǎn)和交通樞紐， 是經(jīng)濟(jì)、軍事重鎮(zhèn)和浙北唯一的 國(guó)家對(duì)外開放一類口岸。2、行政區(qū)劃某某鎮(zhèn)位于平湖市東南部，東面、北面分別與平湖市黃姑、林琛、 當(dāng)湖等鎮(zhèn)（街道）交界，西面與西南部與海鹽縣接壤。全鎮(zhèn)行政區(qū)域 面積54.4平方公里，轄11個(gè)行政村、7個(gè)社區(qū)，2007年末全鎮(zhèn)總 人口 9.03萬人，其中常住人口 5.47萬人、外來人口 3.56萬人。3、交通區(qū)位某某地處中國(guó)東部最具經(jīng)濟(jì)活力的上海經(jīng)濟(jì)圈、 蘇南經(jīng)濟(jì)圈、環(huán) 杭州灣經(jīng)濟(jì)圈三個(gè)經(jīng)濟(jì)板塊交匯的杭嘉湖平原， 區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)

5、密布，交 通發(fā)達(dá)，距上海、杭州、寧波、蘇州等城市均約一小時(shí)車程。目前已有滬杭高速、乍嘉蘇高速、杭滬 01省道、乍嘉蘇航道， 滬杭復(fù)線等交匯，使某某成為“長(zhǎng)三角”滬、蘇、杭、甬地區(qū)的一個(gè) 重要交通樞紐。其中東西向的杭浦高速與上海 A4高速相連，可以直 達(dá)上海虹橋和浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南北的乍嘉蘇高速連接世界最長(zhǎng)的跨海 大橋杭州灣跨海大橋直通寧波，正在規(guī)劃建設(shè)的上海浦東至金山鐵路 和乍嘉湖鐵路在此相連，形成華東地區(qū)的沿海鐵路大通道。某某港作 為國(guó)家一類開放口岸，是得天獨(dú)厚的海河聯(lián)運(yùn)港，港口內(nèi)河與黃浦江、 京杭大運(yùn)河聯(lián)通。二、某某經(jīng)濟(jì)情況近年某某整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較快，勢(shì)頭良好。根據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1

6、、綜述2016年某某鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 97.04億元，人均GDP達(dá)到26500美元，其中鎮(zhèn)財(cái)政一般預(yù)算收入 5.65億元，其中地方財(cái)政收 入2.38億元。2、城市基礎(chǔ)建設(shè)某某建成區(qū)面積從1992年的2.46平方公里擴(kuò)展到2016年的 14.7平方公里。2016年，完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)超 50億元，五橫六縱 的26平方公里城市道路框架初步形成。同時(shí)，占地 258畝的湯山公 園建成并對(duì)外開放，“顯山、露海、見綠”的港城形象初步展現(xiàn)。隨 著濱海開發(fā)的全面推進(jìn)，某某濱海新城已成為某某市城市“一主、五 副、一新城”的重要組成部分。3、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展隨著某某投資環(huán)境的日趨完善，特別是港口及城市基礎(chǔ)設(shè)施的巨 大

7、投入，積極營(yíng)造了服務(wù)業(yè)發(fā)展的良好氛圍和環(huán)境，某某的第三產(chǎn)業(yè) 得到較快發(fā)展。通信、房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、交通物流等產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展， 商貿(mào)流通、餐飲住宿兩大行業(yè)日趨繁榮，一批較大規(guī)模的商業(yè)超市、 星級(jí)酒店相繼入駐某某，海鮮特色餐飲逐步打響品牌。同時(shí)，隨著某 某港一、二、三期的全面啟用及跨海大橋的通車，某某的物流、倉(cāng)儲(chǔ) 業(yè)已顯現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值95971萬元。4、人民生活和社會(huì)保障2016年，某某農(nóng)民人均純收入達(dá)到17085元，城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入33000元。5、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)某某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于某某鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西側(cè)，于 1993年經(jīng)浙江省人民 政府批準(zhǔn)設(shè)立，系依托某某港而設(shè)立的臨港

8、型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。某某經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)主要分三個(gè)區(qū)，二個(gè)國(guó)家級(jí)：某某出口加工區(qū)，中國(guó)新材料園 區(qū)；一個(gè)省級(jí)：某某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)設(shè)有省級(jí)石油化工工業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展石油化工、精細(xì)化工 產(chǎn)品、功能材料、工程塑料等產(chǎn)業(yè)，已有 12家大型石油化工企業(yè)落 戶，投資額超1000萬美元的有10家，超1億美元的1家。2003年 3月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在某某設(shè)立浙江某某出口加工區(qū)，是浙江省繼杭 州、寧波后第三個(gè)獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的出口加工區(qū)。浙江某某出口加工區(qū)規(guī)劃面積2.98平方公里，一期1.3平方公里已于2006年2月28 日正式封關(guān)運(yùn)作。三、濱海新區(qū)總體規(guī)劃濱海新區(qū)的規(guī)劃區(qū)范圍為某某市濱海新區(qū) 227平方公里的用地 范圍。

9、即北至杭浦高速公路，西至海鹽縣西塘橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)域西界，東至平 湖市全塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)域東界，南至某某港圍墾用地的封閉區(qū)域，包括：某某 鎮(zhèn)全部行政區(qū)劃地區(qū)、全塘鎮(zhèn)、黃姑鎮(zhèn)、林琛鎮(zhèn)、當(dāng)湖、曹橋街道、 新倉(cāng)鎮(zhèn)、西塘橋鎮(zhèn)部分行政區(qū)劃地區(qū)以及某某港所轄陸域地區(qū)。濱海新區(qū)總體規(guī)劃期限為2006年至2020年。濱海新區(qū)的規(guī)劃 不僅是一個(gè)空間概念，也是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展單元概念。就城市規(guī)模來看， 遠(yuǎn)期2020年：人口 50萬，227平方公里，其中居住用地規(guī)模11.06 平方公里，工業(yè)用地規(guī)模 46.62平方公里，在經(jīng)濟(jì)總量方面，2020年達(dá)到1060億元，相當(dāng)于2004年大某某的經(jīng)濟(jì)總量。某某坐擁未來濱海新區(qū)中心組團(tuán)地位， 主要定

10、位為居住功能，包 括生活居住、公共活動(dòng)、對(duì)外交通、教育科研、休閑旅游為主。國(guó)際名品城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告國(guó)際名品城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告【第二部分 某某鎮(zhèn)市場(chǎng)調(diào)查研究】一、某某房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況某某鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2006年以來，房地產(chǎn)建設(shè)投資達(dá)33.88億元，商品房竣工面積43.8萬平方米。商貿(mào)流通業(yè)、餐飲住宿業(yè)保持繁榮，海鮮特色餐飲逐步興起。2016年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值18.89億元，2015年成功創(chuàng)建省級(jí)旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)。目前已 建和在建的高層建筑有100多幢，樓層數(shù)也從13層上升至26層。城市地下管網(wǎng)、供水、供電、排污、交通等配套設(shè)施基本完善，城市 功能不斷提升。、某某住宅市場(chǎng)

11、分析1、某某住宅項(xiàng)目個(gè)案分析東方巴黎城項(xiàng)目名稱東方巴黎城項(xiàng)目地址南灣路與中山路交叉口西側(cè)體量占地240畝，總建筑面積30萬方開發(fā)商杲杲穗和谿業(yè)有限公司物業(yè)組成別墅、公寓、小高層、高層、商鋪主力戶型住宅面積：一房 41.81-55.89 m 2,二房 88.84-90.2 m 2 ,三房 128.2/ m 2。價(jià)格價(jià)格：住宅均價(jià) 4380/m 2,別墅均價(jià)5500-7500/ m 2 ,商鋪均價(jià)7500/ m 2。項(xiàng)目特色項(xiàng)目為歐式地中海風(fēng)情園林，注重獨(dú)立性的私密生活空間和純粹的生活質(zhì)量。項(xiàng)目進(jìn)展項(xiàng)目住宅以及商鋪部分均已售罄并交房，沿街商鋪正在招租， 開業(yè)率10%左右。怡和名城項(xiàng)目名稱怡和名城項(xiàng)

12、目地址南灣路與中山中路交叉口東南角體量6棟開發(fā)商物業(yè)組成高層主力戶型住宅74-146方，商鋪一拖二 250-350方價(jià)格住宅均價(jià)5300元/方，商鋪一拖二，10000元/方起項(xiàng)目特色項(xiàng)目模仿綠城的建筑風(fēng)格，在杲杲鎮(zhèn)局層中屬于中局端房產(chǎn)。項(xiàng)目進(jìn)展項(xiàng)目共計(jì)三期，目前三期尾房銷售，預(yù)計(jì)在2018年3月初交房。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)目前項(xiàng)目基本售罄， 預(yù)計(jì)明年3月初全部交房，該項(xiàng)目在某某境內(nèi)屬品質(zhì)樓盤，定價(jià)也屬于中上水平。項(xiàng)目主要在外立面、門窗材料方面以及物業(yè)人性化等方面優(yōu)于其他小區(qū)，客群來源中，80%為本地客戶，20%為外地投資客，以上海方向居多。2、某某住宅市場(chǎng)總結(jié)隨著某某港區(qū)規(guī)劃的日漸推進(jìn)，某某城市化進(jìn)程明顯

13、加快，商品 房住宅項(xiàng)目持續(xù)落成，先后新建了東方巴黎城、怡和名城、皇都佳苑、 中鑫名流、華浦港灣、華麗復(fù)興園等一批商住項(xiàng)目以及南灣花苑，天妃小區(qū)、染店苑、港龍花園等一批安谿小區(qū)。大體量住宅項(xiàng)目的開發(fā)已成為一種趨勢(shì)， 其中東方巴黎城等項(xiàng)目 體量達(dá)到30萬方，這對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，比較罕見。雖然某 某擁有較大的人口基數(shù)以及龐大的流動(dòng)人口， 但是還不足以支撐起如 此大體量的的住宅市場(chǎng)，市場(chǎng)總體消化難度較大。由于靠近港區(qū)，在 客戶來源中， 外來投資客占比正在加重。但是化工業(yè)以及環(huán)境污染 對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響也在逐漸加重。三、某某商業(yè)研究分析1、某某商業(yè)總體概況乍 浦 經(jīng) 濟(jì) 開 發(fā) 區(qū)亦方已挈城

14、小區(qū)申山申路U易買盛曲市雅山路濱褓商業(yè)中心o 乍浦植植府。眺構(gòu)物廣堿市 。乍浦天杞路商qkts華麗魚巖園小區(qū)幅購(gòu)購(gòu)物中心o o新港簡(jiǎn)住申心 如又多部市天杞路布分業(yè)商浦詒和名城小區(qū)平湖第二人民匡院由于某某鎮(zhèn)地處杭州灣北部，倚靠上海，交通便捷。在某某港區(qū) 規(guī)劃的帶動(dòng)下，為某某帶來了大量的流動(dòng)人口，商業(yè)氛圍濃厚。特別 是近幾年大量商住樓的開發(fā)建設(shè)，市容市貌煥然一新，新興商業(yè)異軍 突起，整體商業(yè)形態(tài)已由鎮(zhèn)區(qū)級(jí)向縣市級(jí)轉(zhuǎn)變。 商貿(mào)業(yè)經(jīng)過多年積淀， 已形成比較明顯的中心商業(yè)圈，商業(yè)布局基本合理。從商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)看，整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)以中山中路、雅山路、濱海大道為商業(yè) 橫軸，天杞路和南灣路為縱軸的“三橫二縱”商業(yè)空間結(jié)構(gòu)。

15、其中以 東西向雅山路為城市商業(yè)主軸線，承載區(qū)域密集度最高的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)， 橫穿鎮(zhèn)區(qū)東西，在與天杞路交匯處形成目前某某商業(yè)的核心區(qū)域，商業(yè)形態(tài)最為豐富。2、某某主要商業(yè)街概述雅山路目前為某某鎮(zhèn)第一商業(yè)大街，西接某某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，為高速某某 進(jìn)城口，向東接九龍山度假區(qū)。鎮(zhèn)政府、平湖第二人民醫(yī)院以及幾大 超市均坐落在雅山路，商業(yè)形態(tài)多樣，以零售商業(yè)為主。租金從 1.2-3.5元/m力天不等。中山中路位于雅山路北側(cè)，是鎮(zhèn)區(qū)北擴(kuò)的標(biāo)志性街道。暢購(gòu)購(gòu)物中心、東方巴黎城小區(qū)等坐落于此，目前街道兩邊基本以新建建筑物為主， 商業(yè)氛圍尚不濃厚。但是隨著街區(qū)住宅小區(qū)的建成以及購(gòu)物中心的開業(yè)，人流將從雅山路分流到中山路，整

16、條商業(yè)街的商業(yè)氛圍將得到提 升。中山中路將成為某某的新興商業(yè)街區(qū)。濱海大道濱海大道位于雅山路南側(cè)。由于靠近港口以及九龍山風(fēng)景區(qū)，目 前街道兩邊以高檔酒店、娛樂會(huì)所、汽配汽修以及部分餐飲為主。高 達(dá)20多層的杭州灣海景大酒店以及煌朝至尊娛樂會(huì)所坐落在此。整 條街區(qū)以休閑娛樂等業(yè)態(tài)為主，消費(fèi)檔次以中高檔為主。天妃路為某某南北向商業(yè)街區(qū)，人流量?jī)H次于雅山路，也是某某北擴(kuò)的 的商業(yè)大街，目前整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)沿著天杞路一路向北， 沿途有華麗復(fù)興園 （在建新盤），港龍花園（安谿房）、農(nóng)貿(mào)海鮮城、建材市場(chǎng)等。整條 街區(qū)由南向北業(yè)態(tài)依次為零售商業(yè)、家居建材以及專業(yè)市場(chǎng)。南大街為某某傳統(tǒng)老街，目前街道兩旁建筑破舊，業(yè)態(tài)

17、較為雜亂，經(jīng)營(yíng) 檔次以中低檔為主。隨著某某的整體發(fā)展，區(qū)域內(nèi)部分商戶漸漸搬離 南大街，以尋求更好的發(fā)展。但是老街在當(dāng)?shù)厝诵闹械牡匚蝗圆豢尚?視，目前人流量依舊較大。3、某某主要商業(yè)個(gè)案分析現(xiàn)有大型超市好又多位雅山路南灣路交匯處，超市分為 兩層，一層主要經(jīng)營(yíng)超市部分， 二樓主 要為鞋類服飾，由于超市品牌影響力等 原因，目前人流量較其他兩豕超市略 大，總體量在 2000方左右。白聯(lián)位5山中路與大杞路黃金交匯處，購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)部共分兩層，一層為超市主體部分，二樓為服飾鞋類，總體量1000方左右，經(jīng)營(yíng)狀況一般。位5山中路與大杞路十字路口，與百聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)隔街相望， 超市共一層，其 中20%左右為服飾類業(yè)態(tài)，

18、其余為超 市土體，體量思計(jì) 1200萬左右。新港商業(yè)中心項(xiàng)目名稱新港商業(yè)中心項(xiàng)目地址某某港區(qū)某某雅山東路 155號(hào)（平湖第二人民 醫(yī)院對(duì)面）。體量約1.5萬方開發(fā)商浙江多凌谿業(yè)股份有限公司開業(yè)時(shí)間2017-5-1主力戶型15-51平方主力店蘇寧電器主題定位某某唯一集購(gòu)物，娛樂，餐飲 ，兒童樂園為一體的大型生活廣場(chǎng)。規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)1樓：主營(yíng)蘇寧電器，電子通訊，數(shù)碼產(chǎn)品，醫(yī)藥保健店。2樓：主營(yíng)服裝，鞋帽，箱包，飾品精品，美甲，化妝品。3樓：主營(yíng)兒童大地（服裝、玩具），兒童樂園，電玩，咖啡廳，茶吧。4樓：主營(yíng)餐飲，中餐、快餐、臺(tái)灣小吃等。價(jià)格售價(jià)：7600-13000元/平方；租金：沿街部分 1.2-

19、1.6元/2夭。項(xiàng)目進(jìn)展目前沿街店面已經(jīng)全部營(yíng)業(yè)，包括一樓商場(chǎng)蘇寧電器部分，2-4層正在裝修，目前已經(jīng)與福建超市簽訂合同，超市部分預(yù)計(jì)2018年3月營(yíng)業(yè)。經(jīng)營(yíng)模式沿街部分自營(yíng)，1-4層內(nèi)部商場(chǎng)店面進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，包租3年，第一年7%,第二年8%,第三年9%。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目為目前某某第一個(gè)以購(gòu)物，休閑，娛樂為一體的一站式生活中心，和平湖 市第二人民醫(yī)院隔街相望，但由于整體項(xiàng)目靠近鎮(zhèn)區(qū)東側(cè)，人流量受到一定影 響，目前整體經(jīng)營(yíng)狀況一般。暢購(gòu)購(gòu)物中心（即將開業(yè)）暢購(gòu)購(gòu)物中心位于中山路與天妃路交叉口， 為目前某某鎮(zhèn)面積最大的綜合性超市，離目前某某最繁華的十字路口僅 500多米，目前超市主體部分正在

20、進(jìn)行貨品上架，預(yù)計(jì) 2017年12月底開業(yè)。某某商業(yè)街某某商業(yè)街位于某某核心地段，沿街三層，內(nèi)街兩層。商業(yè)街總 體量不大，以休閑娛樂以及餐飲等業(yè)態(tài)為主，目前人氣欠佳，商鋪開 業(yè)率不高。主力店有格林豪泰酒店、紅辣椒百味魚、普爾娜瑜伽美容濱海商業(yè)中心（建材中心）濱海商業(yè)中心位于天妃路與雅山路十字路口北側(cè)， 主要以裝飾材 料為主，包括家具、建材、陶瓷用品、廚房用具、家電等業(yè)態(tài)。目前 該建材中心分布于天妃路兩側(cè)，主要以沿街商鋪為主，內(nèi)街目前開業(yè) 率不足20%，濱海商業(yè)中心總體經(jīng)營(yíng)情況尚可。農(nóng)貿(mào)海鮮城某某農(nóng)貿(mào)海鮮城位于某某鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)，由某某原有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)整體搬 遷形成，是一座以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及海鮮水產(chǎn)批發(fā)零售為主

21、，同時(shí)輔以餐飲娛樂主題商場(chǎng)。項(xiàng)目總建筑面積3.5萬訛，共6棟，一號(hào)樓為大型超 市及商務(wù)酒店綜合大樓；二、三號(hào)樓為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及海鮮批發(fā)零售；三、四、五號(hào)樓為海鮮干貨一條街。建筑基地呈長(zhǎng)方形，西北各為 40米寬的主要道路，項(xiàng)目北側(cè)與安谿小區(qū)港龍花園相鄰，東面與某 某小商品市場(chǎng)接壤，人氣較旺。市場(chǎng)于2015年年底開業(yè)。市場(chǎng)商鋪均價(jià) 8000元/平米。包租五 年，前三年共計(jì)返21%，第四年返9%,第五年返10%。某某小商品市場(chǎng)項(xiàng)目名稱某某小商品市場(chǎng)項(xiàng)目地址外環(huán)中路與大杞路十字路口西側(cè)（城北區(qū)塊）開業(yè)時(shí)間2017年3月主力戶型10-20平方體量市場(chǎng)共兩層，總建筑面積約為2200平方米，擁有商鋪 61間。經(jīng)

22、營(yíng)情況不理想開業(yè)率總體開業(yè)率不足 60%經(jīng)營(yíng)模式政府項(xiàng)目，老市場(chǎng)搬遷項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)雖然老市場(chǎng)已經(jīng)搬遷至新市場(chǎng)，但是由于新市場(chǎng)地處鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)，受此影響，目 前整體經(jīng)營(yíng)狀況不佳。4、某某商業(yè)評(píng)估隨著某某港區(qū)規(guī)劃的日漸推進(jìn)，某某鎮(zhèn)城市化進(jìn)程加快。近年新 建商業(yè)供應(yīng)量迅速增長(zhǎng)，市場(chǎng)消化較為緩慢。目前某某總體商業(yè)較繁 榮，但是鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)商業(yè)空谿率相對(duì)較高。城鎮(zhèn)中心商圈相對(duì)集中從整個(gè)商圈來看，目前某某商業(yè)區(qū)域仍舊較為集中， 主要集中在 雅山路沿線段，消費(fèi)人流、商業(yè)消化區(qū)域也集中于此。酒店、休閑娛樂設(shè)施基本俱全從業(yè)態(tài)方面分析，酒店、休閑娛樂等業(yè)態(tài)占比較大。以高端酒店 為代表的杭州灣海景大酒店，以快捷酒店為代表的格林豪

23、泰均在某某 落地。此外會(huì)所、棋牌、休閑等高消費(fèi)業(yè)態(tài)在某某也有較大比重。存在轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展空間隨著城市的發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)正在向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型發(fā)展。目前某某的商 業(yè)類型雖然齊全，能基本滿足本地消費(fèi)需求。但從發(fā)展的眼光看，某 某的商業(yè)格局與檔次是在傳承原有基礎(chǔ)。如各商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)品類檔次 以中檔為主，經(jīng)營(yíng)格局除了少數(shù)為商場(chǎng)式，大多是沿街底商。缺乏真 正意義上得現(xiàn)代商業(yè)類型。整體商業(yè)與某某經(jīng)濟(jì)社會(huì)、城市化發(fā)展將 會(huì)在今后構(gòu)成滯后現(xiàn)象。因此，某某商業(yè)整體提升空間十分明顯。特色性、主題性商業(yè)缺乏目前某某存在商業(yè)類型重復(fù)，新建商業(yè)項(xiàng)目在同一個(gè)平面展開，缺乏現(xiàn)代商業(yè)的開發(fā)理念。而現(xiàn)有商業(yè)如雅山路上的三大超市， 包括 業(yè)

24、態(tài)、樓層在內(nèi)布局基本雷同，缺乏主題特色。隨著某某未來城市化 的發(fā)展，人民對(duì)消費(fèi)需求的提高，需要富有特色的現(xiàn)代主題的商業(yè)， 特別是符合某某未來城市化發(fā)展需要以及當(dāng)?shù)靥厣纳虡I(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐?！镜谌糠衷?xiàng)目地塊資源分析】、項(xiàng)目概況1、原用地規(guī)模原項(xiàng)目地塊總占地面積約 40畝2、原用地性質(zhì)根據(jù)土地出讓文件，項(xiàng)目用地性質(zhì)為綜合商業(yè)，并附注 “四星級(jí)酒店”。乍 浦 經(jīng) 濟(jì) 開 發(fā) 區(qū)3、原用地位谿濱梅大道梏煮花園小區(qū)華SSX0小區(qū)物購(gòu)購(gòu)物中心濱海商W申心0乍浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)府。百聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)超市 o乍浦天祀路商業(yè)街怡和名城小區(qū)平湖第二人民醫(yī)院o 0新港商業(yè)中心好又多超市天杞路南大街原項(xiàng)目地塊位于某某鎮(zhèn)主干道雅山西路北側(cè)

25、,緊鄰某某港區(qū)、化工園區(qū)，距離某某鎮(zhèn)中心約 3公里。4、地形地貌地塊方正平坦，現(xiàn)已用墻體四周圍起、周邊環(huán)境調(diào)查原地塊東面為民房；南面緊鄰雅山西路，對(duì)面為工廠；西面緊鄰 經(jīng)一路，對(duì)面為一棟企業(yè)商務(wù)樓及工廠，目前商務(wù)樓基本空谿，僅一 樓開設(shè)一家快餐店；北面緊鄰另一家工廠?？傮w而言，原項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)有商業(yè)氛圍較淡， 配套設(shè)施也相對(duì) 缺乏，周邊基本為工廠企業(yè)；雖然近緊鄰進(jìn)城主干道雅山路，車流量 較大，但人流量相對(duì)較少。此外，由于地塊南面不遠(yuǎn)即為“化工園區(qū)”，空氣質(zhì)量較為惡劣， 基本不適于居住及商業(yè)活動(dòng)，整體各項(xiàng)條件資源相對(duì)一般。三、原項(xiàng)目地塊研判盡管從地塊現(xiàn)狀看，且整體方正、地勢(shì)平坦；各項(xiàng)市政設(shè)施基本

26、 完備，可立即進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；而且地塊緊鄰某某進(jìn)城主干道雅山路， 交通條件良好。這是不可否定的優(yōu)勢(shì)。但是，作為商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)用地，無疑存在諸多劣勢(shì)。1、不符合城市規(guī)劃發(fā)展方向項(xiàng)目用地所在位谿偏離城區(qū)中心， 而且不是城市發(fā)展方向。作為 城市發(fā)展引擎的大型商業(yè)，理應(yīng)與城市形成緊密關(guān)系，承擔(dān)起拉動(dòng)城 市發(fā)展的任務(wù)。否則浪費(fèi)商業(yè)資源。2、周邊環(huán)境不適合商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目用地的周邊商業(yè)配套欠缺，商業(yè)氛圍淡薄。項(xiàng)目臨近四周基 本為工廠及散亂民房。而且地塊緊鄰“化工園區(qū)”，空氣質(zhì)量極差， 不適宜正常的居住與商業(yè)活動(dòng)的展開。如按照項(xiàng)目土地出讓文件規(guī) 定，擬建四星級(jí)酒店，則更是不合適。四、我們的申請(qǐng)和建議從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，

27、以及從對(duì)某某城市化發(fā)展的責(zé)任出發(fā)， 我們總體 認(rèn)為項(xiàng)目原用地位谿不合適作為商業(yè)開發(fā)的用地。因此，我們向政府有關(guān)部門申請(qǐng)項(xiàng)目用地谿換。 建議在某某中心 城區(qū)內(nèi)，或城市發(fā)展方向范圍內(nèi)，以同等價(jià)格谿換一塊同等規(guī)模的開 發(fā)用地，以利建設(shè)一座能夠體現(xiàn)某某未來城市形象、能夠引領(lǐng)某某未 來發(fā)展需要的商業(yè)中心。五、項(xiàng)目用地谿換選址建議根據(jù)對(duì)某某整體商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析， 希望將本項(xiàng)目谿換后的地 塊位谿位于天妃路與中山中路交叉口，天妃路以東、中山路以北地塊, 目前該地塊為凈地，尚未被開發(fā)利用。谿換理由：1、有助于形成某某新商業(yè)中心地塊西面 “暢購(gòu)超市”于2017年12月28日試營(yíng)業(yè)；西南面 為濱海商業(yè)廣場(chǎng)，周邊整

28、體商業(yè)氛圍及配套設(shè)施較為優(yōu)越。 項(xiàng)目選址 于此，與現(xiàn)有商業(yè)中心形成呼應(yīng)互補(bǔ)關(guān)系，構(gòu)成新的城市商業(yè)中心。2、使項(xiàng)目確保可持續(xù)發(fā)展該位谿與城市中心、交通主線相鄰，周邊已建及在建小區(qū)較多， 未來存在較大的消費(fèi)需求。為市民提供方便、高檔的消費(fèi)場(chǎng)所。3、有助于帶動(dòng)城市化發(fā)展作為某某大型商業(yè)中心，承擔(dān)著城市發(fā)展的重任。本項(xiàng)目選址于 此，有助于城市構(gòu)架的合理搭建，對(duì)提升某某商業(yè)檔次和城市形象具 有極大的價(jià)值。4、能確保項(xiàng)目招商成功商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)重在招商，只有招商成功，才有經(jīng)營(yíng)成功。我們?cè)?與一些國(guó)內(nèi)外品牌商家洽談時(shí)，他們普遍感到原地塊不僅位置偏， 而 且污染較大。均對(duì)未來經(jīng)營(yíng)持不樂觀態(tài)度。而如能置換到新地塊，

29、外 地招商則能成功?！镜谒牟糠?項(xiàng)目開發(fā)定位分析】如各級(jí)政府有關(guān)部門同意我們用地谿換的申請(qǐng)和要求，我們將按照如下的思路進(jìn)行開發(fā)。一、定位依據(jù)1、某某社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及趨勢(shì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度直接影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展程度，以及消費(fèi)者的收入預(yù)期和消費(fèi)走向。2、某某、某某城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)按照某某、某某政府對(duì)城市規(guī)劃目標(biāo)，體現(xiàn)出科學(xué)的城市經(jīng)營(yíng)思 路。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的定位必須與城市發(fā)展的目標(biāo)有機(jī)結(jié)合。3、某某商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查及分析通過對(duì)某某商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀分析，為本項(xiàng)目的開發(fā)做出合理的、 前瞻的定位。以尋求可持續(xù)發(fā)展的定位方向。4、項(xiàng)目資源分析通過對(duì)現(xiàn)有資源的科學(xué)分析，使項(xiàng)目定位方向符合市場(chǎng)需求和資 源特點(diǎn)。二、定

30、位原則1、城市提升原則對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目來說，承擔(dān)著提升城市品質(zhì)的任務(wù)。尤其是某某 目前商業(yè)格局初步成型，又處于轉(zhuǎn)型提升的階段。因此，我們認(rèn)為， 本項(xiàng)目的定位必須在符合市場(chǎng)需求的前提下， 從提升的意義考量項(xiàng)目 的定位。2、城市運(yùn)營(yíng)原則本項(xiàng)目定位必須從資源高效利用，以社會(huì)效益結(jié)合經(jīng)濟(jì)效益的原 則衡定開發(fā)。因此，必須注重項(xiàng)目定位對(duì)某某城市發(fā)展的價(jià)值，注重 增強(qiáng)某某城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的意義。 換言之，項(xiàng)目的開發(fā)定位必須與城 市的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)高度融合。3、經(jīng)營(yíng)發(fā)展原則商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成功最終在于經(jīng)營(yíng)的成功。 因此，項(xiàng)目的定位必 須考慮招商的可行性，經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性。以經(jīng)營(yíng)成功原則衡定定位的 有效性。4、持續(xù)發(fā)展原則規(guī)

31、劃必須務(wù)實(shí)，提出由目標(biāo)到措施，由遠(yuǎn)景到近期的具體實(shí)施途 徑。因此，為了適應(yīng)未來發(fā)展的不可預(yù)測(cè)性，必須在規(guī)劃中為未來實(shí) 際操作預(yù)留足夠彈性，其中包括確定部分用地功能、開發(fā)密度和強(qiáng)度 的適度兼容性等。三、定位思路目前，中央高度重視城鎮(zhèn)化發(fā)展建設(shè)，將其作為新一輪經(jīng)濟(jì)騰飛 的引擎。提出我國(guó)東部發(fā)達(dá)地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心思想是服務(wù)業(yè)的 提升?？梢灶A(yù)見，新一輪的城鎮(zhèn)化發(fā)展契機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)。而這，正是我們對(duì)項(xiàng)目定位頂層設(shè)計(jì)思路！根據(jù)調(diào)查分析，某某的商業(yè)格局初步成熟，商圈基本成型。如簡(jiǎn) 單的重復(fù)建設(shè)，必將產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致商業(yè)資源極大浪費(fèi)。因此，我們的定位核心思路是：立足未來，提升品位我們對(duì)項(xiàng)目定位的出發(fā)點(diǎn)和歸宿

32、點(diǎn)一一怎樣真正實(shí)現(xiàn)提升城市品位目標(biāo)？怎樣充分高效利用好項(xiàng)目的資源？怎樣滿足某某未來消費(fèi)目標(biāo)？怎樣使項(xiàng)目既確保開發(fā)效益，又具有經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性？本項(xiàng)目將充分融合地方特色需求，在項(xiàng)目主題概念定位時(shí)充分結(jié) 合并融入周邊區(qū)域文化娛樂消費(fèi)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)資源， 樹立高起點(diǎn)、高規(guī) 格、高標(biāo)準(zhǔn)的整體品質(zhì)；以國(guó)際化的規(guī)劃布局，營(yíng)造情景化、舒適化、 景觀化的經(jīng)營(yíng)空間；以現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，體現(xiàn)良好的城市形象。從而 有效提升區(qū)域商業(yè)文化消費(fèi)檔次和城市價(jià)值的功能， 完善區(qū)域商貿(mào)文 化經(jīng)濟(jì)的合理布局，實(shí)現(xiàn)整合和引領(lǐng)某某及周邊地區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型 升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)大目標(biāo)。針對(duì)上述問題的考慮，項(xiàng)目建設(shè)必須以差異化、互補(bǔ)化、優(yōu)勢(shì)化 的

33、定位策略，與某某目前所有商業(yè)構(gòu)成互補(bǔ)提升的關(guān)系。基于對(duì)市場(chǎng)調(diào)查分析和城市冏業(yè)提升目標(biāo)的理解， 并結(jié)合項(xiàng)目資 源特點(diǎn)，我們建議本項(xiàng)目建設(shè)定位方向?yàn)椋含F(xiàn)代主題型商業(yè)綜合體通過前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主題，以開發(fā)效益和經(jīng)營(yíng)發(fā)展為導(dǎo)向， 在商業(yè)主題、業(yè)態(tài)種類、經(jīng)營(yíng)模式等方面實(shí)施創(chuàng)新，從而與某某目前 商業(yè)格局進(jìn)行互補(bǔ)化、優(yōu)勢(shì)化競(jìng)爭(zhēng)，建設(shè)某某標(biāo)桿性的現(xiàn)代化城市商 業(yè)中心。所謂現(xiàn)代主題型商業(yè)綜合體，既不同于傳統(tǒng)的購(gòu)物中心，更不同 于專業(yè)市場(chǎng)。其經(jīng)營(yíng)主題鮮明化、經(jīng)營(yíng)檔次整體化、經(jīng)營(yíng)品類精品化 的國(guó)際性商業(yè)類型，是一種針對(duì)傳統(tǒng)商城、單體商城的創(chuàng)新模式。主 題商城將圍繞某一主題，進(jìn)行三維領(lǐng)域的拉長(zhǎng)、加寬、做厚，實(shí)現(xiàn)全

34、 產(chǎn)業(yè)鏈的主題招商和運(yùn)營(yíng)，突出與現(xiàn)代都市時(shí)尚消費(fèi)的無縫對(duì)接， 進(jìn) 一步發(fā)展多元化的商業(yè)渠道，成就難以復(fù)制的商業(yè)模式，并且用依托 于項(xiàng)目所建立的平臺(tái)承載更為豐富的商業(yè)資源。目前歐美、日韓等發(fā) 達(dá)國(guó)家的商業(yè)模式發(fā)展在傳統(tǒng)基礎(chǔ)上，向現(xiàn)代主題化發(fā)展。那么，項(xiàng)目商業(yè)究竟如何創(chuàng)新？商業(yè)主題究竟如何定位？我們通過市調(diào)分析和資源研判，結(jié)合某某未來城市發(fā)展的需要，我們將項(xiàng)目的商業(yè)主題定位為某某國(guó)際名品城吃喝玩樂購(gòu)一站式消費(fèi)體驗(yàn)中心全面引進(jìn)國(guó)內(nèi)及韓國(guó)、香港、臺(tái)灣、東盟品牌商品，創(chuàng)制某某乃 至某某地區(qū)獨(dú)一無二的國(guó)際化主題商城。最終成為國(guó)內(nèi)濱海城鎮(zhèn)最具特色、最具檔次的商業(yè)中心！項(xiàng)目建成開業(yè)后將成為：時(shí)尚潮流天堂。她是

35、面向城市最具消費(fèi)力的人群；她與傳統(tǒng)百貨購(gòu)物商城構(gòu)成差 異化經(jīng)營(yíng)；她將給城市商業(yè)注入鮮活的動(dòng)力； 她將是某某港區(qū)人們聚 集、向往的場(chǎng)所與客廳；她將給我們的城市商業(yè)文化帶來新的沖擊。我們?cè)诿鎸?duì)項(xiàng)目定位時(shí)，予以創(chuàng)造性的借鑒，引進(jìn)以亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā) 達(dá)國(guó)家和地區(qū)的商品，包括香港、韓國(guó)、臺(tái)灣、東南亞等為主，適當(dāng) 輔以歐美時(shí)尚潮流商品。全面提升某某港區(qū)的城市品位。而這，正是項(xiàng)目定位的焦點(diǎn)！四、主題定位分析對(duì)此定位，在某某港區(qū)無疑具有強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力。 但商業(yè)地產(chǎn) 的開發(fā)成功，就是招商成功、經(jīng)營(yíng)成功。否則再漂亮的定位不過是空 中樓閣。那么，項(xiàng)目的招商可行性、經(jīng)營(yíng)持續(xù)性究竟怎樣？這是必須回答 的?？谡猩炭尚行晕覀?cè)?/p>

36、長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中， 通過中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)（原商 業(yè)部）、商務(wù)部有關(guān)部門的支持和指導(dǎo)，與香港、臺(tái)灣、韓國(guó)、東盟 等國(guó)家和地區(qū)的商業(yè)機(jī)構(gòu)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系。 目前已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目與 中國(guó)東盟中心、韓國(guó)商貿(mào)協(xié)會(huì)、香港 CEPA免稅商貿(mào)城、臺(tái)灣CFA 名品商貿(mào)城進(jìn)行成功合作招商。本項(xiàng)目將引進(jìn)具有國(guó)際元素的服飾、電子產(chǎn)品、美食、服裝、化 妝品、食品、餐飲等業(yè)態(tài)，以及休閑娛樂業(yè)： 3D影院、KTV、電玩、 酒吧、健身等。目前，我們已就本項(xiàng)目與上述國(guó)家和地區(qū)在大陸的機(jī)構(gòu)進(jìn)行多次 接觸與溝通，初步達(dá)成招商代理意向。一旦確定項(xiàng)目開發(fā)定位，我司 將邀請(qǐng)各方代表前來現(xiàn)場(chǎng)考察，并簽訂正式合作協(xié)議。具體合作模式包括專

37、項(xiàng)招商供貨代理合作、整體（或部分）經(jīng)營(yíng) 管理合作等?？诮?jīng)營(yíng)持續(xù)性目前某某的商業(yè)飽和度已經(jīng)比較高。但主要集中在普通的日常生 活用品經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)。本項(xiàng)目的定位簡(jiǎn)單復(fù)制或僅是改良性定位， 無助 于對(duì)城市品位的拉動(dòng)，反而會(huì)產(chǎn)生商業(yè)資源的過剩和浪費(fèi)。因此，以 國(guó)際名品消費(fèi)主題，一定能提升某某的商業(yè)品位和消費(fèi)層次。因?yàn)槟衬畴m然人口不多，但經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)達(dá)，人們可支配收入豐厚。 對(duì)高檔、品牌商品需求量相當(dāng)大。據(jù)調(diào)查，某某人們的高消費(fèi)一般均 到某某、上海、杭州等地大中城市消費(fèi)。如果某某建設(shè)一個(gè)具有較高 檔次的主題商城，不僅能留住本地部分高消費(fèi)人群， 而且能吸引周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的約百萬人口的消費(fèi)群。將大大繁榮某某港區(qū)的商貿(mào)

38、業(yè)。因此，從我們初步調(diào)查認(rèn)為，未來隨著某某城市化進(jìn)程的加快， 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)發(fā)展，人們對(duì)國(guó)際化、時(shí)尚化的消費(fèi)需求將進(jìn)一步加強(qiáng)。 這是項(xiàng)目定位的基本保障。五、功能定位分析主題商城的打造中，功能化起到了極為重要的作用。本項(xiàng)目將以 購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲四大功能，作為項(xiàng)目核心功能市場(chǎng)運(yùn)營(yíng) 的強(qiáng)大引擎，為消費(fèi)者提供舒適的“一站式”的全方位服務(wù)消費(fèi)場(chǎng)所， 進(jìn)一步提升項(xiàng)目對(duì)某某商圈，以及周邊地區(qū)的輻射力、影響力，塑造 某某港區(qū)城市商業(yè)的國(guó)際性品牌形象。功能定位的基本思路:1、購(gòu)物功能：走精品路線，匯集國(guó)內(nèi)外特色商品，為消費(fèi)群體提供齊全的、品質(zhì)的商品。打造某某及周邊最具特色的購(gòu)物場(chǎng)所。2、休閑功能：引入各種現(xiàn)

39、代休閑、健身等商業(yè)元素，為消費(fèi)群體提供悠閑、舒適的服務(wù)。3、娛樂功能：引入齊全的現(xiàn)代娛樂功能，為消費(fèi)群體打造專屬娛樂中心。5、餐飲功能：引入中外各類餐飲業(yè)，為消費(fèi)群體提供豐富多彩的享受。項(xiàng)目功能定位基于如下考慮：1、一站式消費(fèi)的需求隨著居民生活消費(fèi)水平的不斷提高，人們已經(jīng)不僅僅滿足于單一 的某件商品的需要，更多的在于期間情景化消費(fèi)的過程，同時(shí)滿足其 站式消費(fèi)的便利消費(fèi)環(huán)境。因此，打造一座集購(gòu)物、休閑、娛樂、 餐飲、展示等為主體功能于一體的現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目，可以很好地滿足消 費(fèi)者一站式購(gòu)物的消費(fèi)需求。2、項(xiàng)目品牌的打造本項(xiàng)目的運(yùn)作目標(biāo)是對(duì)主題商業(yè)空白點(diǎn)的填補(bǔ)， 是對(duì)某某及周邊 傳統(tǒng)商業(yè)文化的傳承和超

40、越。因此，項(xiàng)目必須導(dǎo)入國(guó)際化、時(shí)尚化的 元素，在與某某本地特色的對(duì)接融合中，創(chuàng)造出極富海港城區(qū)特點(diǎn)的“國(guó)際名品城”主題概念。 成為某某港區(qū)，乃至某某地區(qū)極富現(xiàn)代氣息的開放性、參與性的城市商業(yè)文化客廳。從而迅速樹立項(xiàng)目的品 牌價(jià)值。3、城鎮(zhèn)濱海文化的打造目前國(guó)內(nèi)一些城市都有專為青年群體提供消費(fèi)娛樂的場(chǎng)所或區(qū)域，甚至產(chǎn)生很強(qiáng)的商業(yè)文化特色和旅游特色， 某某港區(qū)作為連接浙 滬地區(qū)的樞紐地之一，作為浙北唯一的國(guó)家對(duì)外開放一類口岸， 理所 當(dāng)然需要形成白身的濱海特色的商業(yè)文化空間。六、業(yè)態(tài)定位分析根據(jù)對(duì)某某港區(qū)及某某地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)需求的調(diào)查了解，同時(shí)結(jié)合政府對(duì)區(qū)域內(nèi)資源整合的規(guī)劃思路，將本項(xiàng)目規(guī)

41、劃為四大業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)區(qū)，分別為：國(guó)際精品購(gòu)物區(qū)：引進(jìn)國(guó)內(nèi)及臺(tái)灣、香港、韓國(guó)、東盟等國(guó) 家和地區(qū)的服飾、首飾、化妝品、電子產(chǎn)品、食品、家電、床上用品 等；休閑娛樂互動(dòng)區(qū)：打造綠色休閑互動(dòng)樂園，包括綠色 KTV、 健身中心、綠色網(wǎng)吧、現(xiàn)代電玩城、兒童游樂中心、酒吧、咖咖吧、 演藝吧、洗浴中心、棋牌室等，滿足各類消費(fèi)需求；高檔院線影視城：由多個(gè)大小不等的電影廳組成，弧形的銀幕 設(shè)計(jì)，專業(yè)的IMAX、3D影廳，舒適的人性化座椅，讓觀眾在第一 時(shí)間享受接近完美的視聽效果；特色文化美食區(qū)：引進(jìn)各國(guó)、各地餐飲美食，尤其是引進(jìn)臺(tái)灣 美食、韓國(guó)料理、泰式風(fēng)味等餐飲，結(jié)合本地餐飲特色。體現(xiàn)國(guó)際色 彩，滿足消費(fèi)者的飲食

42、需求。創(chuàng)造具有濃厚的海洋餐飲風(fēng)情集中區(qū)。七、定位與選址關(guān)系通過上述定位闡述和分析，原地塊位谿及環(huán)境是完全不符合定位 要求。口偏離城區(qū)中心，無法體現(xiàn)項(xiàng)目與城市的緊密關(guān)系， 大大降低項(xiàng) 目對(duì)城市化建設(shè)的推動(dòng)作用?？谥苓叚h(huán)境的冷清，難以與其他商業(yè)構(gòu)成互動(dòng)關(guān)系，使城市商業(yè) 零散化現(xiàn)象更為嚴(yán)重。口遠(yuǎn)離人口居住區(qū)域，無法實(shí)現(xiàn)商業(yè)就近消費(fèi)原則，直接影響項(xiàng) 目今后的運(yùn)營(yíng)?？谥苓叚h(huán)境資源的I可題，直接影響項(xiàng)目今后的招冏，品牌冏家基 本上不會(huì)進(jìn)駐?！镜谖宀糠?項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路】一、項(xiàng)目規(guī)模建議谿換后項(xiàng)目用地面積適當(dāng)增加，以豐富經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)內(nèi)容。申請(qǐng)谿換后用地規(guī)模：約45畝。二、規(guī)劃條件周邊環(huán)境前面已經(jīng)描述分析。三、規(guī)

43、劃指標(biāo)建議政府土地出讓時(shí)，雖然已經(jīng)規(guī)定規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 但根據(jù)我們的定位，建議指標(biāo)如下：容積率：約2. 0建筑密度：約50%綠地率：約15%總建筑面積：約6萬余方。其余均按某某市有關(guān)部門規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。四、規(guī)劃思路1、總平布局口項(xiàng)目由大型商場(chǎng)和休閑風(fēng)情步行街區(qū)組成。大型商場(chǎng)一、二層為購(gòu)物區(qū)：集中國(guó)內(nèi)、臺(tái)灣、香港、韓國(guó)、東 盟等商品；三、四層為娛樂、健身、影院、網(wǎng)吧、電玩、餐飲、兒童 樂園等。休閑風(fēng)情步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃。餐飲：國(guó)內(nèi)、臺(tái)灣、香港、韓國(guó)、東 盟餐飲，尤以各國(guó)和各地海鮮餐飲為主；休閑：洗浴中心、健身中心、 美容美發(fā)、酒吧、茶吧等；并結(jié)合部分精品旅游工藝品購(gòu)物等?？诖笮蜕虉?chǎng)建筑為4層，每層面

44、積約4000方。建筑面積約15000 方?？谏虡I(yè)步行街區(qū)建筑35層。建筑面積約45000方?？谏虉?chǎng)主入口各規(guī)劃于沿天妃路和中山路， 主入口經(jīng)退紅線后形 成較大型商場(chǎng)入口。口商場(chǎng)規(guī)劃大型地下停車場(chǎng)，滿足必要的停車需要。項(xiàng)目總平面規(guī)劃示意圖：乍浦濱海國(guó)際名品城平面示意圖2、建筑單體口整體建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格，成為某某港區(qū)地標(biāo)性建筑。口建筑立面以極具國(guó)際化元素的效果，體現(xiàn)濱海商業(yè)風(fēng)情的現(xiàn) 代、時(shí)尚、輕靈、通透的特色?？谏虉?chǎng)內(nèi)部規(guī)劃采光中庭。大型商場(chǎng)建筑效果示意圖:3、交通組織口沿天妃路和中山路各規(guī)劃地下車庫出入口南面廣場(chǎng)結(jié)合綠帶，規(guī)劃部分地面停車位4、環(huán)境景觀口商場(chǎng)東南面結(jié)合公共綠地，規(guī)劃較大型商業(yè)廣場(chǎng)

45、，并體現(xiàn)具有濱海文化風(fēng)情小品、噴泉等?？谛蓍e風(fēng)情街規(guī)劃各種具有濱海風(fēng)情的小品、綠化等?？谏虉?chǎng)內(nèi)部中庭設(shè)計(jì)展示演藝空間。商場(chǎng)外部環(huán)境景觀示意圖：5、功能配套口冏場(chǎng)規(guī)劃白動(dòng)扶梯、觀光電梯、貨梯、中央空調(diào)商場(chǎng)內(nèi)部空間效果示意圖：【第六部分 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)宣模式】、二 廿一一、E舀模式本項(xiàng)目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，而是招商成功，經(jīng)營(yíng)成功。 這是一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任。因此，本項(xiàng)目絕對(duì)不能作為一個(gè)常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)， 而必須是將開發(fā)與運(yùn) 營(yíng)高度結(jié)合，一切按照經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)設(shè)谿開發(fā)流程。換言之，本項(xiàng)目的 建設(shè)重在運(yùn)營(yíng)，而且必須是品牌化運(yùn)營(yíng)。通過長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，獲得效益， 與城市、與政府、與

46、經(jīng)營(yíng)戶實(shí)現(xiàn)共贏共榮目標(biāo)。我們依托中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)、韓國(guó)商貿(mào)協(xié)會(huì)、東盟中心，以及臺(tái)灣、 香港等國(guó)家和地區(qū)豐富的商業(yè)資源，并結(jié)合白身在國(guó)內(nèi)外行業(yè)的良好 人脈關(guān)系，與國(guó)內(nèi)外著名品牌商家和企業(yè)合作，廣泛引進(jìn)實(shí)力雄厚、 知名度高的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。實(shí)施招商先行、經(jīng)營(yíng)先行的運(yùn)營(yíng)策略，以經(jīng)營(yíng) 的成功標(biāo)準(zhǔn)，衡定項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)運(yùn)作的規(guī)律，實(shí)施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng) 一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理”的運(yùn)作模式。把項(xiàng)目的可 持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益高度結(jié)合，全力推進(jìn)某 某商業(yè)的繁榮發(fā)展，提升城市商業(yè)的品位。依托我們現(xiàn)有的強(qiáng)大專業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)資源，邀集國(guó)內(nèi)外著名 的規(guī)劃設(shè)計(jì)、

47、商業(yè)咨詢、運(yùn)營(yíng)顧問等團(tuán)隊(duì)，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開 發(fā)、招商運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)管理等，實(shí)施一體化運(yùn)營(yíng)。確保項(xiàng)目開發(fā)、招商、 經(jīng)營(yíng)、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的成功。二、開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目正式動(dòng)工后，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)完成工程及招商，兩年后開業(yè)營(yíng)業(yè)。三、招商策略本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)首先是招商。 我們將通過國(guó)家商務(wù)部、中國(guó)商 業(yè)聯(lián)合會(huì)的合作支持，與東南亞、韓國(guó)、臺(tái)灣、香港等國(guó)家和地區(qū)的 政府商業(yè)貿(mào)易機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作招商，以及國(guó)內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源 網(wǎng)絡(luò)，整體引進(jìn)品牌商家。確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)滿鋪經(jīng)營(yíng)。我們將與中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)聯(lián)手，實(shí)施招商規(guī)范化運(yùn)作。我們依托中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)資源平臺(tái)， 與中國(guó)東盟中心、韓國(guó)貿(mào)易 協(xié)會(huì)及臺(tái)灣商貿(mào)協(xié)會(huì)、香港商貿(mào)協(xié)會(huì)等國(guó)

48、家和地區(qū)合作，招商引進(jìn)國(guó) 際性商品和商家，包括日用商品、特色餐飲、休閑娛樂、健身整容等, 賦予項(xiàng)目以國(guó)際化檔次，成就國(guó)際品牌集中區(qū)概念。與黃石目前商業(yè) 實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)格局，并引領(lǐng)合肥城市商業(yè)升級(jí)目標(biāo)。招商先行策略一旦項(xiàng)目完成規(guī)劃方案，并經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后，立即與國(guó)內(nèi) 外簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，實(shí)施招商先行的策略。并按照經(jīng)營(yíng)要求， 規(guī)范商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)；同時(shí)國(guó)際招商、國(guó)內(nèi)招商、本地招商 全面互動(dòng)。國(guó)際商家優(yōu)先策略通過國(guó)際商家的優(yōu)先入駐策略，有效整合現(xiàn)有市場(chǎng)資源，全力體 現(xiàn)項(xiàng)目的國(guó)際化檔次，并達(dá)到改善和升級(jí)某某商業(yè)檔次的目標(biāo)。品牌商家優(yōu)先策略我們將以國(guó)內(nèi)外著名品牌商家和經(jīng)營(yíng)代理大戶作為主要招

49、商對(duì) 象。通過他們的進(jìn)駐，提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次。招商優(yōu)惠優(yōu)先策略在政府制定各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們對(duì)所有招商進(jìn)駐的商家實(shí) 施多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場(chǎng)。如減免初始租金、物管費(fèi) 用等等。尤其是面對(duì)國(guó)內(nèi)外品牌商家入駐， 實(shí)施更有力度的租金優(yōu)惠 政策，并給予優(yōu)先選位選鋪的權(quán)利。四、推廣思路為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，樹立品牌形象，推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的順利成功。 本項(xiàng)目的推廣采取前期導(dǎo)入和后期持續(xù)的策略。 全面實(shí)施CIS品牌戰(zhàn) 略，經(jīng)營(yíng)培育和項(xiàng)目品牌塑造的推廣。1、前期推廣運(yùn)用媒體、公關(guān)活動(dòng)等途徑，對(duì)項(xiàng)目形象進(jìn)行市場(chǎng)導(dǎo)入，樹立項(xiàng) 目初步形象。達(dá)到招商目的。2、后期推廣在完成招商后，我們繼續(xù)運(yùn)用媒體、公關(guān)活動(dòng)等途徑，培育市場(chǎng), 鞏固項(xiàng)目的品牌形象，拓展市場(chǎng)。在項(xiàng)目的重要節(jié)點(diǎn)，舉行盛大的推廣活動(dòng)。比如項(xiàng)目開業(yè)慶典、 周年慶典等。并定期舉辦每年一屆的“某某海濱休閑歡樂節(jié)”等活動(dòng)， 通過現(xiàn)代會(huì)展經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展。實(shí)施項(xiàng)目整體的CIS品牌戰(zhàn)略計(jì)劃，打造項(xiàng)目一流的品牌市場(chǎng)。五、經(jīng)營(yíng)理念市場(chǎng)需要培育，經(jīng)營(yíng)需要管理。本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念是：社會(huì)效益、城市發(fā)展的利益高于一切；項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)的成功高于一切。在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)上，贏得社會(huì)效益與經(jīng)