2011年7月浙江自考真題地產(chǎn)投資分析53223

1、2011年7月浙江自考真題地產(chǎn)投資分析一、單項選擇題(本大題共24小題，每小題1分，共24分)在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。1.一般的寫字樓租售采用_租約合同。( )A.標準B.特制C.特別D.法定2.小型購物中心屬于( )A.工業(yè)用房B.特殊用房C.寫字樓D.零售商業(yè)用房3.游樂園屬于( )A.工業(yè)用房B.特殊房地產(chǎn)C.寫字樓D.零售商業(yè)用房4.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的征收對象是( )A.固定資產(chǎn)投資B.流動資產(chǎn)投資C.無形資產(chǎn)投資D.有形資產(chǎn)投資5.土地增值稅的納稅義務(wù)人是( )A.土地管理部門B.土地所有權(quán)人C.

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人D.土地使用權(quán)人6.銀行放貸必須有適用、適銷、適量的物資保證，以避免貸款資金構(gòu)建的實物不至形成呆滯積壓，能及時收回投資，這體現(xiàn)了銀行貸款的( )A.物資保證原則B.按期償還原則C.擇優(yōu)扶持的原則D.先評后貸原則7.某公司2008年年初應(yīng)收帳款余額為20000元，年末應(yīng)收賬款余額為21600元，全年產(chǎn)品銷售收入總額為156000元，則該企業(yè)2008年應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率為( )A.7.0B.7.2C.7.5D.7.88.某公司2008年年初存貨余額為10000元，年末存貨余額為20000元，全年產(chǎn)品銷售成本為22000元，則該企業(yè)2008年存貨周轉(zhuǎn)率為( )A.1.1B

3、.1.47C.2.2D.2.59.某公司2009年預(yù)收帳款總額為500000元，存貨為400000元，則該企業(yè)預(yù)收帳款存貨比為( )A.0.2B.0.8C.1.25D.2.510.以下行為屬于房地產(chǎn)交易的是( )A.房屋建造B.房屋維修C.房屋拆遷D.房屋租賃11.土地一級市場指( )A.國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場B.國有土地使用權(quán)出讓市場C.固有土地使用權(quán)抵押市場D.國有土地使用權(quán)租賃市場12.三級市場是指( )A.土地使用權(quán)出讓市場B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場C.存量房地產(chǎn)交易市場D.新建商品房租售市場13.以下關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的說法正確的是( )A.房地產(chǎn)市場交易的對象實際上是附著在每一宗具體房地產(chǎn)

4、上的權(quán)益B.房地產(chǎn)權(quán)益中必然不包含處置權(quán)C.房地產(chǎn)權(quán)益中必然包含處置權(quán)D.通常情況下房地產(chǎn)權(quán)益的界定是不明晰的14.房地產(chǎn)的不可移動性和受制于區(qū)域性需要的特點，決定了房地產(chǎn)市場是一個( )A.開放性市場B.封閉性市場C.地區(qū)性市場D.新興市場15.房地產(chǎn)市場需要高素質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù)，是因為該市場( )A.缺乏產(chǎn)品B.缺乏信息C.供求不對稱D.交易眾多16.政府部門通過對市場信號的分析研究，制定出既符合市場需要、可操作性強，又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計劃，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的_功能。( )A.能指導(dǎo)政府制定科學(xué)的計劃B.引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化C.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化D.配置存量房地

5、產(chǎn)資源和利益17.一般來說，消費者收入增多時，會導(dǎo)致對商品住宅的購買需求( )A.增多B.減少C.不變D.不確定18.當房地產(chǎn)開發(fā)成本下降時，房地產(chǎn)商品供給數(shù)量通常會( )A.增多B.減少C.不變D.不確定19.投資機會選擇與決策分析類似于( )A.項目可行性研究B.項目前期C.市場營銷D.物業(yè)管理20.安排有關(guān)現(xiàn)場辦公會、項目協(xié)調(diào)會的會議計劃發(fā)生在( )A.投資決策階段B.投資機會選擇階段C.開發(fā)方案具體實施以前D.建設(shè)階段21.政府在出讓土地使用權(quán)時，通過政府土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定土地使用權(quán)出讓價格，這一方式被稱作( )A.劃撥B.招標出讓C.拍賣出讓D.協(xié)議出讓22.土地使用權(quán)

6、出讓金指( )A.土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額B.政府在出讓未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地或未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地時所收取的金額C.政府出讓已經(jīng)具備“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建設(shè)條件的土地時所收取的金額D.土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用23.城市的性質(zhì)在_規(guī)定。( )A.專業(yè)規(guī)劃B.總體規(guī)劃C.詳細規(guī)劃D.分區(qū)規(guī)劃24.居住小區(qū)及小區(qū)級以下的公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地和綠地屬于( )A.綠地B.市政公用設(shè)施用地C.居住用地D.公共設(shè)施用地二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合

7、題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。1.以下屬于住宅投資方式的有()A.開發(fā)建設(shè)B.購買C.出租D.出售E.拆除2.以下關(guān)于土地增值稅稅率說法正確的有()A.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%B.增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%C.增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%D.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%E.增值額超過扣除項目金額300%的部分，稅率為70%3.土地使用費的繳納人包括()A.轉(zhuǎn)讓土地的單位B.轉(zhuǎn)讓土地的個人C.使用土地的單位D

8、.出租土地的單位E.使用土地的個人4.在進行項目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計時，需要注意()A.在預(yù)售市場不很明朗的情況下，開發(fā)商必須做好用股本資金來解決全部開發(fā)建設(shè)投資的準備B.在大多數(shù)情況下，只要開發(fā)商能投入占項目總投資30%的股本金，就基本具備了由信貸資金解決其余投資所需要的條件C.在市場條件較好、項目對購買者有較強吸引力的情況下，項目投資所需的資金可以有很大部分通過預(yù)售收入解決D.對預(yù)售收入投入數(shù)量和比例的預(yù)期，一定要與項目所處的市場條件相配合，詳細分析項目獲取預(yù)售收入的可能性E.只要條件允許，項目投資所需的資金可以100%的通過預(yù)售收入解決5.如果企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率偏低，其原因可能是()A.應(yīng)收賬款增

9、加B.大量賒銷C.產(chǎn)品滯銷D.調(diào)整銷售政策E.應(yīng)收賬款減少6.能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理能力的指標有()A.應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率B.存貨周轉(zhuǎn)率C.稅后利潤總額D.銷售利潤率E.權(quán)益增長率7.以下關(guān)于預(yù)收帳款占流動負債比率說法正確的有( )A.預(yù)收帳款占流動負債比率=(流動負債/預(yù)收帳款)100%B.預(yù)收帳款占流動負債比率=(預(yù)收帳款/流動負債)100%C.該指標屬非結(jié)構(gòu)比重指標D.該比率越大，說明企業(yè)的銷售能力越強E.該比率越大，說明企業(yè)的短期償債能力越強8.開發(fā)商在建設(shè)階段的主要任務(wù)有()A.財務(wù)評價B.物業(yè)管理C.處理工程變更D.簽付工程進度款E.解決施工中出現(xiàn)的爭議9.以下屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工

10、作內(nèi)容的有()A.獲取土地使用權(quán)B.征地、拆遷、安置、補償C.規(guī)劃設(shè)計D.制定建設(shè)方案E.場地平整10.在我國獲取土地使用權(quán)的可能方式包括()A.出讓B.購買C.轉(zhuǎn)讓D.租賃E.劃撥三、簡答題(本大題共5小題，每小題6分，共30分)1.請簡單解釋特殊房地產(chǎn)投資與商業(yè)運營的關(guān)系。2.簡述國家征收耕地占用稅的目的和對象。3.簡述房地產(chǎn)項目融資的含義及實質(zhì)。4.為什么需要按照用途的不同將房地產(chǎn)市場進行劃分?試舉出四種不同用途類型的房地產(chǎn)市場。5.試舉出三個居住區(qū)開發(fā)項目技術(shù)經(jīng)濟指標和三個非居住區(qū)開發(fā)項目技術(shù)經(jīng)濟指標，并對其進行解釋。四、計算題(本大題共2小題，每小題12分，共24分)1.某房地產(chǎn)開發(fā)

11、商以4000萬元的價格獲得了一宗占地面積為3000平方米的土地70年的使用權(quán)，建筑容積率為7.0，建筑覆蓋率為40%，樓高15層，1至3層建筑面積均相等，4至15層為塔樓(均為標準層)。建造成本為2000元/平方米，專業(yè)人員費用為建造成本預(yù)算的7%，用電權(quán)費和電貼費等其他費用為300萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的1%、3%和5%，預(yù)計建成后售價為12000元/平方米。項目開發(fā)周期為3年，建設(shè)周期為2年，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入;年貸款利率為8%，每半年計息一次，融資費用為貸款利息的10%。請計算項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商成本利潤率分別是