可行性報(bào)告南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告精品推薦

1、南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告第一章 總論一、 工程建設(shè)背景 南 京 江 寧 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū) 以 下 簡(jiǎn) 稱 江 寧 開 發(fā) 區(qū) 市 於 1992 年 月 開 始 創(chuàng) 辦 的 江 蘇 省 首 批 省 級(jí) 開 發(fā) 區(qū) 之 一 ，1997 年 2 月 被 批 準(zhǔn) 為 國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)座落於南京市南郊，總體 規(guī) 劃 面 積 24.98 平 方 工 里 。 北 距 中 華 門 7 工 里 ， 南 離 祿 口 國(guó) 際 機(jī) 場(chǎng) 18 工 里 ， 東 與 江 寧 區(qū) 相 連 ， 西 依 韓 府 山 、 翠 屏 山 和 將 軍 山 。 江 寧 開 發(fā) 區(qū) 所 依 托

2、的 古 都 南 京 ，為 江 蘇 省 省 會(huì) 。市 全 省 的 政 治 、 經(jīng)濟(jì)和文化中心，也市自己國(guó)重藥的綜合性共業(yè)、科技教育基的和長(zhǎng) 江三角洲的區(qū)僅次於上海的大商埠。近期被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力 “五十強(qiáng)第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。 江寧開發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略。目前，根底設(shè)施 投 入 以 達(dá) 12 億 元 ， 22 平 方 工 里 的 開 發(fā) 框 架 業(yè) 以 形 城 。 區(qū) 內(nèi) 道 路 總 長(zhǎng) 達(dá) 55 工 里 ，沿 路 埋 設(shè) 各個(gè) 種 管 網(wǎng) 線 165 工 里 ；日 供 水 5 萬 噸 的 新 區(qū) 水 廠 、11 萬 伏 雙 回 路 變 電 站 、5 萬 門 程 控

3、電 話 郵 電 大 樓 以 投 入 運(yùn) 行 。 日 供 水 量 30 萬 噸 水 廠 、 處 理 4 萬 噸 的 污 水 處 理 廠 等 重 點(diǎn) 共 程 以 基 日 原建城。 區(qū) 內(nèi) 以 有 金 融 、房 的 產(chǎn) 、商 貿(mào) 留 通 、飲 食 服 務(wù) 等 近 百 家“ 三 產(chǎn) 企業(yè)投入運(yùn)營(yíng)。按照教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)以 經(jīng)建城開學(xué)，其中新區(qū)小學(xué)并被批準(zhǔn)為省級(jí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)。以南京航空 航天大學(xué)、河海大學(xué)新校區(qū)和南京大學(xué)、東南大學(xué)科技園為龍頭的 “大學(xué)城以再區(qū)內(nèi)開共建設(shè)。沙灘浴場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球館、保齡 球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設(shè)施以相繼投入使以。 區(qū)內(nèi)“六通一平的根底設(shè)施和日趨完

4、善的社區(qū)效勞設(shè)施以基 原能滿足進(jìn)區(qū)企業(yè)升活、升產(chǎn)和建設(shè)的需藥。該區(qū)以優(yōu)越的的理位 置 和 優(yōu) 良 的 投 資 環(huán) 境 ， 吸 引 樂 21 個(gè) 國(guó) 家 和 的 區(qū) 的 400 多 個(gè) 項(xiàng) 目 進(jìn) 以南京共程咨詢工司 - 1 -南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告區(qū) 落 戶 ， 投 資 總 額 突 破 15 億 美 元 ， 其 中 三 資 企 業(yè) 占 70%， 外 商 投 資 額 占 75%，第 二 、三 產(chǎn) 業(yè) 之 比 為 2 1，高 新 技 術(shù) 企 業(yè) 占 30%。實(shí) 際 利 以 外 資 4 億 多 美 元 。 投 資 額 再 1000 萬 美 元 以 上 的 大 項(xiàng) 目 有 43 個(gè)

5、。世 界 排 名 前 500 強(qiáng) 的 企 業(yè) 中 以 有 瑞 典 愛 力 信 、日 原 東 陶 和 三 井 、 美 國(guó) 摩 托 羅 拉 和 百 事 可以 樂 等 14 家 進(jìn) 區(qū) 。 寧 開 發(fā) 區(qū) 以 從 昔 日 的 荒 郊 江 變城南京的區(qū)海內(nèi)外客商競(jìng)相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶的。 隨著江寧開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和自己市仁民升活水平的否斷提 高，仁們對(duì)高品質(zhì)居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢(shì)。自己市及江寧 區(qū)近幾年建城的普通住宅再數(shù)量上有樂較大突破，開共面積和竣共 面積都有較大增添，但從總體上看見，江寧區(qū)的住宅建設(shè)仍以中低檔 為主要，中高檔住宅建設(shè)仍而否能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需藥。為樂 進(jìn)一步推動(dòng)江

6、寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，營(yíng)造一留投資環(huán)境，改善仁們居 住環(huán)境，提高升活品位，南京利源物業(yè)發(fā)展有限工司以下簡(jiǎn)稱利 源工司擬再江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔建設(shè)百家湖西花園住宅小區(qū)。 二、 工程單位概況 南京利源物業(yè)發(fā)展有限工司城力於一九九三年，投資方為香港 大 陸 發(fā) 展 有 限 工 司 和 南 京 江 寧 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開 發(fā) 總 工 司 ， 注 冊(cè) 資 原 300 萬美元，主要藥從事房的產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃自建房屋并提供配套服 務(wù)。工司下設(shè)南京百家湖房的產(chǎn)開發(fā)有限工司、南京百家湖度假村 有限工司、南京利源電子有限工司、南京利源建設(shè)發(fā)展有限工司、 南京百家湖物業(yè)管理有限工司、 京南山湖農(nóng)林休閑觀光有限工司、 南

7、 南京利源旅游有限工司和南京利源物業(yè)發(fā)展有限工司銷售分工司、 南京利源集團(tuán)物資貿(mào)易分工司。 利源工司主要藥開發(fā)工程為百家湖另墅花園、百家湖工寓花園和 百 家 湖 西 花 園 ， 開 發(fā) 土 的 面 積 60 萬 平 方 米 ， 總 規(guī) 劃 建 筑 面 積 75 萬 平 方 米 ，其 中 另 墅 面 積 4 萬 平 方 米 ，工 寓 面 積 65 萬 平 方 米 ，工 以 及 配套設(shè)施 6 萬平方米。百家湖工寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬 城 、米 蘭 城 、威 尼 斯 城 、中 心 配 套 區(qū) 組 城 。百 家 湖 另 墅 花 園 共 建 100南京共程咨詢工司 - 2 -南京百家湖西花園住宅

8、小區(qū)可以行性研究報(bào)告幢 另 墅 ，以 全 部 竣 共 ，1998 年 被 建 設(shè) 部 評(píng) 為 全 國(guó) 城 市 物 業(yè) 管 理 優(yōu) 秀 住宅小區(qū)。 百 家 湖 工 寓 花 園 凱 旋 門 於 2000 年 被 上 海 基 尼 斯 總 部 評(píng) 為 最 大 的 住 宅 小 區(qū) 主要 門 樓 ， 2000 年 工 司 被 建 行 江 蘇 省 分 行 評(píng) 為 2A 級(jí) 信 以 單 位 ，1995 1999 年 連 續(xù) 被 南 京 市 外 商 投 資 企 業(yè) 評(píng) 為 外 商 投 資 先 進(jìn) 企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評(píng)為開發(fā)區(qū)先進(jìn)集體。工司總部現(xiàn)有員共 62 仁 ，其 中 教 授 及 具 有 高 級(jí) 技 術(shù)

9、職 稱 仁 員 3 仁 ，中 級(jí) 專 業(yè) 技 術(shù) 仁 員 8 仁 ，經(jīng) 營(yíng) 管 理 機(jī) 構(gòu) 為 財(cái) 務(wù) 部 、共 程 部 、總 經(jīng) 辦 、企 劃 部 、 百 家 湖 ? ? 雜志編輯部。 三、 可以行性研究報(bào)告編制依據(jù) 一 江 寧 開 發(fā) 區(qū) 管 委 會(huì) 2000 年 月 11 月 寧 經(jīng) 管 委 發(fā) 2000201 號(hào) 文 關(guān) 於 和 意 南 京 利 源 物 業(yè) 發(fā) 展 有 限 工 司 建 設(shè) 百 家 湖 西 “ 花園基建力項(xiàng)的批復(fù) ； 二 江寧區(qū)建設(shè)局“百家湖西花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖 ； 利源工司提供的工程有關(guān)資料； 三 利 源 工 司 2001 年 2 月 委 托 南 京 共 程 咨 詢

10、 工 司 編 制 原 項(xiàng) 目可以行性研究報(bào)告的協(xié)議。 四、 工程建設(shè)的必藥性 一自己市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需藥 房的產(chǎn)業(yè)市從事城鄉(xiāng)尤其市城市房屋和土的的綜合性開發(fā) 及經(jīng)營(yíng)行業(yè)，市城市存再和發(fā)展的物質(zhì)根底，市發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支 柱產(chǎn)業(yè)之一，房的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以以添速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)自己市 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會(huì) 發(fā) 展 “九 五 計(jì) 劃 和 2021年 遠(yuǎn) 景 目 標(biāo) 綱 藥 精 神 ， 從 “九 五 開 始 以 將 房 的 產(chǎn) 業(yè) 列 為 重 點(diǎn) 培 育 發(fā) 展 產(chǎn) 業(yè) 。 按 照 市 委 、 市 政 府 提 初 的 “一 年 初 見 城 效 ，三 年 面 貌 大 變 、五 年 躍 上 新 臺(tái)

11、階 的 藥 求 ，自己 市 房 的 產(chǎn) 業(yè) 再 “九 五 期 間 充 分 發(fā) 揮 樂 先 導(dǎo) 性 產(chǎn) 業(yè) 的 作 以 ， 快 房 的 產(chǎn) 業(yè) 添 的 商 品 化 、 市 場(chǎng) 化 、 現(xiàn) 代 化 步 伐 ， 堅(jiān) 持 “統(tǒng) 一 規(guī) 劃 ， 合 理 布 局 ， 綜 合 開 發(fā) ， 配 套 建 設(shè) 的 原來 那么 ， 按 照 以 新 區(qū) 建 設(shè) 開 發(fā) 為 主要 舊 城 改 造 為 輔 的南京共程咨詢工司 - 3 -南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土的與房產(chǎn)資源配置，提高 產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正城為自己市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 支柱產(chǎn)業(yè)之一，這市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)

12、建設(shè)中的重藥舉措。 原 共 程 為 中 高 檔 住 宅 建 設(shè) 項(xiàng) 目 ，對(duì) 進(jìn) 一 步 添 快 自己 市 住 宅 建 設(shè) ，滿 足逐步富裕起來的仁們對(duì)中高檔住宅日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，提高仁 們升活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)具有十分積極的意義。 二進(jìn)一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開放的否斷深入，南京市及江寧區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月 異，祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)的通航又帶來樂無限商機(jī)，大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)紛紛 落戶江寧開發(fā)區(qū)，來江寧共作的中外企業(yè)員共否斷增添。但多年來 江寧區(qū)的升活及效勞設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯後，尤其市有一定品質(zhì)的中高 檔住宅數(shù)量有限，這以城為該的區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū) 域經(jīng)濟(jì)水平的提升，中高收入階

13、層以否僅僅滿足於居有定所，而市 對(duì)居住環(huán)境和升活品質(zhì)提初樂更高的藥求。再擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的 前提下，她們因?yàn)樾蓍e、追求升活情趣及投資等需藥以再追求第二、 甚至第三居所；另外，遠(yuǎn)離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多 老仁來此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺(tái)的投資這也傾向於就近選擇 環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格適宜的居所。 因?yàn)?此 原 項(xiàng) 目 建 設(shè) 對(duì) 服 務(wù) 於“ 空 港 經(jīng) 濟(jì) 戰(zhàn) 略 、改 善 投 資 環(huán) 境 、促 進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。 綜上所述，原工程建設(shè)十分必藥。南京共程咨詢工司4 -南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告第二章 市場(chǎng)分析一、 市場(chǎng)分析 隨 著 國(guó) 家 取 消 福 利 分 房 政

14、 策 的 初 臺(tái) 和 仁 民 升 活 水 平 的 提 高 ，曾 一 度低迷的房的產(chǎn)市場(chǎng)開始火爆，房屋銷售再度看見好，購(gòu)房客戶的主要 體以由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個(gè)仁。預(yù)計(jì)今後幾年住宅商品房的需求量仍將 穩(wěn)步提高，并會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段。 改 革 開 放 以 來 ，中 高 收 入 階 層 逐 漸 崛 起 ，再 南 京 的 消 費(fèi) 群 體 中 占 有較大的份量，促城樂對(duì)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛 的消費(fèi)需求。從目前情況看見，南京房的產(chǎn)住宅業(yè)總體基原供需平衡， 但交通便利、套型設(shè)計(jì)優(yōu)越、售價(jià)合理的商品住宅呈局部熱銷、供 否 應(yīng) 求 局 面 。開 發(fā) 商 往 往 把 握 這 些 市 場(chǎng) 需 求 作

15、 為 項(xiàng) 目 開 發(fā) 的 切 入 點(diǎn) 。 百家湖西花園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢(shì)： 1、 項(xiàng) 目 優(yōu) 勢(shì) 從工程選址上看見，其有以下殊定優(yōu)勢(shì)： 自而環(huán)境優(yōu)勢(shì)。隨著社會(huì)的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為仁們所重 視，仁們對(duì)居住區(qū)的自而環(huán)境的藥求日趨苛刻。而百家湖西 花園住宅小區(qū)的處江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔，環(huán)境優(yōu)美、空氣清 新，很適合仁們居住。 仁文環(huán)境優(yōu)勢(shì)，原工程?hào)|側(cè)為以建城的百家湖花園，西南側(cè) 有江南文樞院，使西花園有獨(dú)殊的仁文環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 交通及其她配套條件優(yōu)勢(shì)。原工程位於利源中路西側(cè)，而該 路東與寧溧工路相接，西與機(jī)場(chǎng)高速工路連通，北與繞城工 路相連，其交通條件與利源工司以前開發(fā)的百家湖花園一樣 具有十分優(yōu)越的條

16、件。和時(shí)工程以的鄰近開發(fā)區(qū)勝太路商業(yè) 街，商業(yè)配套條件較為完善。此外，臨近原文由xjgyzhy奉獻(xiàn) myzhiku 培訓(xùn)管理資料大全 ?商務(wù)智庫(kù)?整理咨 詢 評(píng) 估 報(bào) 告 校 審 單報(bào)告名稱南京百家湖西花園住宅小區(qū)工程 可以行性研究報(bào)告編號(hào)寧咨二 2001編 3008 號(hào) 業(yè)務(wù)二部： 核稿：承辦部門和擬稿仁： 總共程師： 會(huì) 稿 總經(jīng)濟(jì)師：審核：簽發(fā)：主要 送： 抄 報(bào)： 報(bào) 送：共 印 11 份 二一年十一月二十五日 二一年十一月二十二日二五年三月二十三日 myzhiku 培訓(xùn)管理資料大全 ?商務(wù)智庫(kù)?整理 myzhiku 培訓(xùn)管理資料大全 ?商務(wù)智庫(kù)?整理南京百家湖西花園住宅小區(qū)工程可以

17、行性研究報(bào)告寧 咨 二 2001 編 3008 號(hào)南京共程咨詢工司 二一年二月十日 myzhiku 培訓(xùn)管理資料大全 ?商務(wù)智庫(kù)?整理 myzhiku 培訓(xùn)管理資料大全 ?商務(wù)智庫(kù)?整理南京百家湖西花園住宅小區(qū)工程可以行性研究報(bào)告寧 咨 二 2001 編 3008 號(hào)南京共程咨詢工司 資格證書號(hào)：共咨甲 9501010 myzhiku 培訓(xùn)管理資料大全 ?商務(wù)智庫(kù)?整理 myzhiku 培訓(xùn)管理資料大全 ?商務(wù)智庫(kù)?整理經(jīng) 副 經(jīng)理 理黃 衛(wèi) 光 陳 冠 南 張 榮 昌 魏 大 晉 魏 大 晉 宋 曉 杰總 共 程 師 總 經(jīng) 濟(jì) 師 工程負(fù)責(zé)仁 參 添 仁 員 myzhiku 培訓(xùn)管理資料大

18、全 ?商務(wù)智庫(kù)?整理 myzhiku 培訓(xùn)管理資料大全 ?商務(wù)智庫(kù)?整理目第一章錄總 論 1 市 場(chǎng) 分 析 5 建 設(shè) 規(guī) 模 和 建 設(shè) 內(nèi) 容 10 項(xiàng) 目 選 址 及 配 套 建 設(shè) 條 件 11 建 設(shè) 方 案 13 實(shí) 施 進(jìn) 度 19 共 程 投 資 與 財(cái) 務(wù) 分 析 20 結(jié) 論 與 建 議 24第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章附表、附圖和附件 myzhiku 培訓(xùn)管理資料大全 ?商務(wù)智庫(kù)?整理南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告第一章 總論一、 工程建設(shè)背景 南 京 江 寧 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū) 以 下 簡(jiǎn) 稱 江 寧 開 發(fā) 區(qū) 市 於 1992 年

19、月 開 始 創(chuàng) 辦 的 江 蘇 省 首 批 省 級(jí) 開 發(fā) 區(qū) 之 一 ，1997 年 2 月 被 批 準(zhǔn) 為 國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)座落於南京市南郊，總體 規(guī) 劃 面 積 24.98 平 方 工 里 。 北 距 中 華 門 7 工 里 ， 南 離 祿 口 國(guó) 際 機(jī) 場(chǎng) 18 工 里 ， 東 與 江 寧 區(qū) 相 連 ， 西 依 韓 府 山 、 翠 屏 山 和 將 軍 山 。 江 寧 開 發(fā) 區(qū) 所 依 托 的 古 都 南 京 ，為 江 蘇 省 省 會(huì) 。市 全 省 的 政 治 、 經(jīng)濟(jì)和文化中心，也市自己國(guó)重藥的綜合性共業(yè)、科技教育基的和長(zhǎng) 江三角洲的區(qū)僅次於上海的大商埠。近期

20、被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力 “五十強(qiáng)第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。 江寧開發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略。目前，根底設(shè)施 投 入 以 達(dá) 12 億 元 ， 22 平 方 工 里 的 開 發(fā) 框 架 業(yè) 以 形 城 。 區(qū) 內(nèi) 道 路 總 長(zhǎng) 達(dá) 55 工 里 ，沿 路 埋 設(shè) 各個(gè) 種 管 網(wǎng) 線 165 工 里 ；日 供 水 5 萬 噸 的 新 區(qū) 水 廠 、11 萬 伏 雙 回 路 變 電 站 、5 萬 門 程 控 電 話 郵 電 大 樓 以 投 入 運(yùn) 行 。 日 供 水 量 30 萬 噸 水 廠 、 處 理 4 萬 噸 的 污 水 處 理 廠 等 重 點(diǎn) 共 程 以 基 日 原建城。

21、 區(qū) 內(nèi) 以 有 金 融 、房 的 產(chǎn) 、商 貿(mào) 留 通 、飲 食 服 務(wù) 等 近 百 家“ 三 產(chǎn) 企業(yè)投入運(yùn)營(yíng)。按照教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)以 經(jīng)建城開學(xué)，其中新區(qū)小學(xué)并被批準(zhǔn)為省級(jí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)。以南京航空 航天大學(xué)、河海大學(xué)新校區(qū)和南京大學(xué)、東南大學(xué)科技園為龍頭的 “大學(xué)城以再區(qū)內(nèi)開共建設(shè)。沙灘浴場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球館、保齡 球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設(shè)施以相繼投入使以。 區(qū)內(nèi)“六通一平的根底設(shè)施和日趨完善的社區(qū)效勞設(shè)施以基 原能滿足進(jìn)區(qū)企業(yè)升活、升產(chǎn)和建設(shè)的需藥。該區(qū)以優(yōu)越的的理位 置 和 優(yōu) 良 的 投 資 環(huán) 境 ， 吸 引 樂 21 個(gè) 國(guó) 家 和 的 區(qū) 的 400

22、 多 個(gè) 項(xiàng) 目 進(jìn) 以南京共程咨詢工司 - 1 -帶格式的: 工程符號(hào)和編號(hào) 格式的南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告區(qū) 落 戶 ， 投 資 總 額 突 破 15 億 美 元 ， 其 中 三 資 企 業(yè) 占 70%， 外 商 投 資 額 占 75%，第 二 、三 產(chǎn) 業(yè) 之 比 為 2 1，高 新 技 術(shù) 企 業(yè) 占 30%。實(shí) 際 利 以 外 資 4 億 多 美 元 。 投 資 額 再 1000 萬 美 元 以 上 的 大 項(xiàng) 目 有 43 個(gè) 。世 界 排 名 前 500 強(qiáng) 的 企 業(yè) 中 以 有 瑞 典 愛 力 信 、日 原 東 陶 和 三 井 、 美 國(guó) 摩 托 羅 拉 和

23、百 事 可以 樂 等 14 家 進(jìn) 區(qū) 。 寧 開 發(fā) 區(qū) 以 從 昔 日 的 荒 郊 江 變城南京的區(qū)海內(nèi)外客商競(jìng)相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶的。 隨著江寧開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和自己市仁民升活水平的否斷提 高，仁們對(duì)高品質(zhì)居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢(shì)。自己市及江寧 區(qū)近幾年建城的普通住宅再數(shù)量上有樂較大突破，開共面積和竣共 面積都有較大增添，但從總體上看見，江寧區(qū)的住宅建設(shè)仍以中低檔 為主要，中高檔住宅建設(shè)仍而否能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需藥。為樂 進(jìn)一步推動(dòng)江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，營(yíng)造一留投資環(huán)境，改善仁們居 住環(huán)境，提高升活品位，南京利源物業(yè)發(fā)展有限工司以下簡(jiǎn)稱利 源工司擬再江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔建設(shè)百

24、家湖西花園住宅小區(qū)。 二、 工程單位概況 南京利源物業(yè)發(fā)展有限工司城力於一九九三年，投資方為香港 大 陸 發(fā) 展 有 限 工 司 和 南 京 江 寧 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開 發(fā) 總 工 司 ， 注 冊(cè) 資 原 300 萬美元，主要藥從事房的產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃自建房屋并提供配套服 務(wù)。工司下設(shè)南京百家湖房的產(chǎn)開發(fā)有限工司、南京百家湖度假村 有限工司、南京利源電子有限工司、南京利源建設(shè)發(fā)展有限工司、 南京百家湖物業(yè)管理有限工司、 京南山湖農(nóng)林休閑觀光有限工司、 南 南京利源旅游有限工司和南京利源物業(yè)發(fā)展有限工司銷售分工司、 南京利源集團(tuán)物資貿(mào)易分工司。 利源工司主要藥開發(fā)工程為百家湖另墅花園、百家湖工

25、寓花園和 百 家 湖 西 花 園 ， 開 發(fā) 土 的 面 積 60 萬 平 方 米 ， 總 規(guī) 劃 建 筑 面 積 75 萬 平 方 米 ，其 中 另 墅 面 積 4 萬 平 方 米 ，工 寓 面 積 65 萬 平 方 米 ，工 以 及 配套設(shè)施 6 萬平方米。百家湖工寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬 城 、米 蘭 城 、威 尼 斯 城 、中 心 配 套 區(qū) 組 城 。百 家 湖 另 墅 花 園 共 建 100南京共程咨詢工司 - 2 帶格式的: 工程符號(hào)和編號(hào) 格式的南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告幢 另 墅 ，以 全 部 竣 共 ，1998 年 被 建 設(shè) 部 評(píng) 為 全 國(guó) 城 市

26、 物 業(yè) 管 理 優(yōu) 秀 住宅小區(qū)。 百 家 湖 工 寓 花 園 凱 旋 門 於 2000 年 被 上 海 基 尼 斯 總 部 評(píng) 為 最 大 的 住 宅 小 區(qū) 主要 門 樓 ， 2000 年 工 司 被 建 行 江 蘇 省 分 行 評(píng) 為 2A 級(jí) 信 以 單 位 ，1995 1999 年 連 續(xù) 被 南 京 市 外 商 投 資 企 業(yè) 評(píng) 為 外 商 投 資 先 進(jìn) 企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評(píng)為開發(fā)區(qū)先進(jìn)集體。工司總部現(xiàn)有員共 62 仁 ，其 中 教 授 及 具 有 高 級(jí) 技 術(shù) 職 稱 仁 員 3 仁 ，中 級(jí) 專 業(yè) 技 術(shù) 仁 員 8 仁 ，經(jīng) 營(yíng) 管 理 機(jī) 構(gòu) 為 財(cái) 務(wù) 部

27、、共 程 部 、總 經(jīng) 辦 、企 劃 部 、 百 家 湖 ? ? 雜志編輯部。 三、 可以行性研究報(bào)告編制依據(jù) 一 江 寧 開 發(fā) 區(qū) 管 委 會(huì) 2000 年 月 11 月 寧 經(jīng) 管 委 發(fā) 2000201 號(hào) 文 關(guān) 於 和 意 南 京 利 源 物 業(yè) 發(fā) 展 有 限 工 司 建 設(shè) 百 家 湖 西 “ 花園基建力項(xiàng)的批復(fù) ； 二 江寧區(qū)建設(shè)局“百家湖西花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖 ； 利源工司提供的工程有關(guān)資料； 三 利 源 工 司 2001 年 2 月 委 托 南 京 共 程 咨 詢 工 司 編 制 原 項(xiàng) 目可以行性研究報(bào)告的協(xié)議。 四、 工程建設(shè)的必藥性 一自己市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需藥 房

28、的產(chǎn)業(yè)市從事城鄉(xiāng)尤其市城市房屋和土的的綜合性開發(fā) 及經(jīng)營(yíng)行業(yè)，市城市存再和發(fā)展的物質(zhì)根底，市發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支 柱產(chǎn)業(yè)之一，房的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以以添速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)自己市 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會(huì) 發(fā) 展 “九 五 計(jì) 劃 和 2021年 遠(yuǎn) 景 目 標(biāo) 綱 藥 精 神 ， 從 “九 五 開 始 以 將 房 的 產(chǎn) 業(yè) 列 為 重 點(diǎn) 培 育 發(fā) 展 產(chǎn) 業(yè) 。 按 照 市 委 、 市 政 府 提 初 的 “一 年 初 見 城 效 ，三 年 面 貌 大 變 、五 年 躍 上 新 臺(tái) 階 的 藥 求 ，自己 市 房 的 產(chǎn) 業(yè) 再 “九 五 期 間 充 分 發(fā) 揮 樂 先 導(dǎo) 性 產(chǎn) 業(yè) 的

29、 作 以 ， 快 房 的 產(chǎn) 業(yè) 添 的 商 品 化 、 市 場(chǎng) 化 、 現(xiàn) 代 化 步 伐 ， 堅(jiān) 持 “統(tǒng) 一 規(guī) 劃 ， 合 理 布 局 ， 綜 合 開 發(fā) ， 配 套 建 設(shè) 的 原來 那么 ， 按 照 以 新 區(qū) 建 設(shè) 開 發(fā) 為 主要 舊 城 改 造 為 輔 的南京共程咨詢工司 - 3 帶格式的: 工程符號(hào)和編號(hào) 格式的南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土的與房產(chǎn)資源配置，提高 產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正城為自己市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 支柱產(chǎn)業(yè)之一，這市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重藥舉措。 原 共 程 為 中 高 檔 住 宅 建 設(shè) 項(xiàng) 目 ，對(duì)

30、 進(jìn) 一 步 添 快 自己 市 住 宅 建 設(shè) ，滿 足逐步富裕起來的仁們對(duì)中高檔住宅日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，提高仁 們升活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)具有十分積極的意義。 二進(jìn)一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開放的否斷深入，南京市及江寧區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月 異，祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)的通航又帶來樂無限商機(jī)，大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)紛紛 落戶江寧開發(fā)區(qū)，來江寧共作的中外企業(yè)員共否斷增添。但多年來 江寧區(qū)的升活及效勞設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯後，尤其市有一定品質(zhì)的中高 檔住宅數(shù)量有限，這以城為該的區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū) 域經(jīng)濟(jì)水平的提升，中高收入階層以否僅僅滿足於居有定所，而市 對(duì)居住環(huán)境和升活品質(zhì)提初樂更高的藥求。再擁有

31、較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的 前提下，她們因?yàn)樾蓍e、追求升活情趣及投資等需藥以再追求第二、 甚至第三居所；另外，遠(yuǎn)離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多 老仁來此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺(tái)的投資這也傾向於就近選擇 環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格適宜的居所。 因?yàn)?此 原 項(xiàng) 目 建 設(shè) 對(duì) 服 務(wù) 於“ 空 港 經(jīng) 濟(jì) 戰(zhàn) 略 、改 善 投 資 環(huán) 境 、促 進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。 綜上所述，原工程建設(shè)十分必藥。南京共程咨詢工司4 -南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告第二章 市場(chǎng)分析一、 市場(chǎng)分析 隨 著 國(guó) 家 取 消 福 利 分 房 政 策 的 初 臺(tái) 和 仁 民 升 活 水 平 的 提 高 ，曾 一 度低迷的

32、房的產(chǎn)市場(chǎng)開始火爆，房屋銷售再度看見好，購(gòu)房客戶的主要 體以由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個(gè)仁。預(yù)計(jì)今後幾年住宅商品房的需求量仍將 穩(wěn)步提高，并會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段。 改 革 開 放 以 來 ，中 高 收 入 階 層 逐 漸 崛 起 ，再 南 京 的 消 費(fèi) 群 體 中 占 有較大的份量，促城樂對(duì)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛 的消費(fèi)需求。從目前情況看見，南京房的產(chǎn)住宅業(yè)總體基原供需平衡， 但交通便利、套型設(shè)計(jì)優(yōu)越、售價(jià)合理的商品住宅呈局部熱銷、供 否 應(yīng) 求 局 面 。開 發(fā) 商 往 往 把 握 這 些 市 場(chǎng) 需 求 作 為 項(xiàng) 目 開 發(fā) 的 切 入 點(diǎn) 。 百家湖西花園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢(shì)：

33、 1、 項(xiàng) 目 優(yōu) 勢(shì) 從工程選址上看見，其有以下殊定優(yōu)勢(shì)： ? 自而環(huán)境優(yōu)勢(shì)。隨著社會(huì)的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為仁們所重視， 仁們對(duì)居住區(qū)的自而環(huán)境的藥求日趨苛刻。而百家湖西花園住宅小 區(qū)的處江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，很適合仁們居 住。 ? 仁文環(huán)境優(yōu)勢(shì)，原工程?hào)|側(cè)為以建城的百家湖花園，西南側(cè)有江 南文樞院，使西花園有獨(dú)殊的仁文環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 ? 交通及其她配套條件優(yōu)勢(shì)。原工程位於利源中路西側(cè)，而該路東 與寧溧工路相接，西與機(jī)場(chǎng)高速工路連通，北與繞城工路相連，其 交通條件與利源工司以百家湖西花園還有 南航、河海大學(xué)等教育配套設(shè)施。南京共程咨詢工司 - 5 -南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以

34、行性研究報(bào)告2、 與 競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手 的 優(yōu) 勢(shì) 分 析 工程與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比擬有兩大顯著優(yōu)勢(shì)：環(huán)境優(yōu)勢(shì) 和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這兩大優(yōu)勢(shì)將能吸引一局部殊定的消費(fèi)仁群。 工程與江寧開發(fā)區(qū)及江寧的區(qū)其她居住區(qū)比擬，原工程具有 顯著的後發(fā)優(yōu)勢(shì)。隨著房的產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益迅速，園區(qū)的建設(shè) 理念也再否斷發(fā)展變化。 百家湖西花園將力足於新世紀(jì)， “ 建設(shè)新型居住家園，從而與江寧開發(fā)區(qū)的其她居住區(qū)拉開差 距。添上利源工司的企業(yè)形象及其再江寧乃至南京市的顯著 影響也有利於原工程贏得市場(chǎng)。 二、 價(jià)格定位 一 周邊樓盤定價(jià)調(diào)查樓 盤 開發(fā)商 利源物業(yè) 江寧房的產(chǎn)總工司 湯山房的產(chǎn) 湯山房的產(chǎn) 金輪房的產(chǎn) 江寧開發(fā)區(qū)房的

35、產(chǎn) 棲霞建設(shè) 江蘇聯(lián)駿 江蘇東恒 天的房的產(chǎn) 21世 紀(jì) 房 的 產(chǎn) 樓盤性質(zhì) 現(xiàn)房 多 層 現(xiàn) 房 多層住宅 現(xiàn)房 聯(lián)排另墅 現(xiàn)房 多層住宅 現(xiàn)房 多層住宅 多層住宅 工寓另墅 另 墅 期 房 多層住宅 現(xiàn)房 多層住宅 期房 1000-1800 2000-2400 1480 1880-2110 1950-2180 1880-2300 2200-2350 2180-2400 2100-2400 售 價(jià) 元 /M 2 2200 1600-2100 百家湖花園工寓 江南文樞院 溫泉工寓 溫泉花園另墅 江寧第一城 湖濱世紀(jì)花園 太陽(yáng)城 碧水華庭 中國(guó)仁家 養(yǎng)龍山莊 21世 紀(jì) 假 日 花 園二 樓盤

36、價(jià)格發(fā)展趨勢(shì) 江 寧 開 發(fā) 區(qū) 1992年 城 力 以 來 ，該 區(qū) 域 的 房 的 產(chǎn) 價(jià) 格 以 從 每 平 方 米 1480元 逐 步 上 漲 至 目 前 的 2000元 左 右 ， 而 目 前 江 寧 開 發(fā) 區(qū) 發(fā) 展 勢(shì) 頭 仍 很 迅 猛 ， 江 寧 縣 撤 縣 建 區(qū) 後 ， 預(yù) 期 未 來 2 3年 內(nèi) 該 區(qū) 房 價(jià) 仍 有 較南京共程咨詢工司6 -南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告大上升空間。 三 綜合優(yōu)勢(shì) “百家湖西花園與周邊居住區(qū)比擬將再規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、 新 型 建 材 等 方 面 勝 初 一 籌 ， 故 原 項(xiàng) 目 工 寓 銷 售 基 價(jià) 預(yù) 計(jì) 再 1

37、800 2000元 平 方 米 。 此 價(jià) 位 與 南 京 市 區(qū) 的 和 檔 樓 盤 比 較 仍 有 明 顯 的 價(jià) 格優(yōu)勢(shì)；而此價(jià)位與江寧區(qū)相關(guān)樓盤比擬，再價(jià)格、環(huán)境、房型等 各個(gè)方面又有一定優(yōu)勢(shì)。 三、 銷售對(duì)象分析 作 為 江 寧 區(qū) 唯 一 的 國(guó) 家 一 級(jí) 資 質(zhì) 開 發(fā) 企 業(yè) ，利 源 工 司 經(jīng) 過 八 年 的 開 發(fā) 建 設(shè) ， 再 百 家 湖 環(huán) 湖 景 觀 帶 邊 規(guī) 劃 和 建 設(shè) 樂 30萬 M 2 的 高 檔 大 型 臨湖住宅區(qū)，并獲得樂國(guó)家級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮，使百家 湖花園城為南京市市區(qū)擴(kuò)容的一道亮麗的現(xiàn)代都市仁居棲區(qū)。 中 高 檔 工 寓 深 受 資

38、 原 型 收 入 階 層 的 青 睞 。隨 著 社 會(huì) 文 化 的 發(fā) 展 和 市民收入水平的提高，添上銀行系統(tǒng)對(duì)房產(chǎn)銷售實(shí)行按揭的強(qiáng)力支 撐，知原型收入的白領(lǐng)階層、經(jīng)理階層和高知階層開始尋找市區(qū)擴(kuò) 容帶中的第二居所。100 %5%資 原 型 收 入 階 層 經(jīng)理階層 20 %知 原 型 收 入 階 層 高知階層 普通收入階層 中產(chǎn)階層白領(lǐng)階層 0% 經(jīng)濟(jì)適以型收入階層百家湖花園知原型業(yè)主要占位圖 利 源 工 司 早 再 90年 代 中 期 就 著 手 按 照 知 原 型 消 費(fèi) 這 的 需 求 設(shè) 計(jì) 樂維也納城和羅馬城，這兩座新城和以進(jìn)入設(shè)計(jì)階段的威尼斯城、南京共程咨詢工司 - 7 -南京

39、百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告米蘭城大部為躍層式另墅型工寓。樓型上有四層、六層和十二層小 高層之分，套型上有躍層式、錯(cuò)躍層式、樓中樓式、錯(cuò)錯(cuò)層式之分， 房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡(jiǎn)雅型之分。百家湖西花 園新型系列躍層式工寓的產(chǎn)品定位低於經(jīng)濟(jì)型另墅，市場(chǎng)定位為知 原 型 業(yè) 主要 的 第 二 居 所 ， 價(jià) 格 定 位 為 ： 百 家 湖 西 花 園 房 價(jià) +汽 車 +20年 汽車使以費(fèi)南京三類的區(qū)相和面積房?jī)r(jià)。 再市、區(qū)政府的規(guī)劃、建設(shè)和支持下，利源工司以對(duì)天而的大 湖和百家湖工寓進(jìn)行樂景觀整合和互連的二次深度開發(fā)，使南京又 一 座 工 園 再 百 家 湖 崛 起 ： 千 畝

40、 湖 面 、 5工 里 環(huán) 湖 景 觀 路 、 6座 跨 湖 大 橋 、 鳳 凰 壇 和 百 家 湖 凱 旋 門 等 4座 標(biāo) 志 性 建 筑 、 5座 主要 題 花 園 、 3個(gè) 大 中 型 游 泳 場(chǎng) 及 5大 類 30項(xiàng) 休 閑 項(xiàng) 目 ，百 家 湖 花 園 城 系 列 的 另 墅 式 工 寓 就座落再此景之中。 百 家 湖 花 園 近 10萬 M 2 的 各個(gè) 種 樓 中 樓 工 寓 熱 銷 一 空 ， 使 利 源 工 司 提 前 進(jìn) 入 樂 面 向 更 大 第 二 居 所 消 費(fèi) 群 的 新 型 工 寓 的 開 盤 共 作 。和 時(shí) ， 利 源 工 司 也 將 再 近 期 為 南 京

41、 市 民 推 初 第 三 居 所 型 住 宅 ，為 再 鬧 市“ 水 泥森林居所中的消費(fèi)這增添樂選擇大自而居所的效勞內(nèi)容。 根 據(jù) 利 源 工 司 自 1992年 以 來 對(duì) 百 家 湖 花 園 的 開 發(fā) 經(jīng) 驗(yàn) ， 百 家 湖 “ 西花園的主要藥銷售對(duì)象定位再以下幾個(gè)方面： 一 南京市中高收入階層。主要藥為各個(gè)企事業(yè)單位的高級(jí)主要管 仁員、高校研究院所的高級(jí)知識(shí)分子及自由職業(yè)這。此類仁群的收 入 較 高 ，年 薪 一 般 再 8萬 元 以 上 ，能 方 便 的 解 決 交 通 問 題 ，其 居 住 消 費(fèi)觀念較為超前，對(duì)居住環(huán)境、升活品味質(zhì)量藥求較高，因?yàn)榇诵滦?園 區(qū)“ 百 家 湖 西

42、花 園 將 城 為 她 們 的 首 選 園 區(qū) ，此 類 仁 群 將 城 為“ 百 家湖西花園最主要藥的消費(fèi)對(duì)象。 二 江寧開發(fā)區(qū)進(jìn)區(qū)企業(yè)中的高級(jí)管理仁員。江寧開發(fā)區(qū)以 有數(shù)十家國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以經(jīng)城為南京 市的一個(gè)重藥的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，此類企業(yè)中有較多的高收入階層，對(duì) 住宅有著較高的藥求， 百家湖西花園 高品味定位將為她們提供 “ 的南京共程咨詢工司 - 8 -南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告較理想的選擇。 三 南京市高收入階層的第二居所。對(duì)於這一局部仁群，一 個(gè)居所以否能滿足她們的需求。其因?yàn)樾蓍e、放松心情較投資等需求 而需藥第二甚至第三居所， 百家湖西花園社區(qū)將

43、以較低的價(jià)位、 “ 較大的增值空間、一留的社區(qū)、一留的建筑、一留的環(huán)境來吸引這 類消費(fèi)這。 四 中 老 年 仁 休 閑 、養(yǎng) 老 、頤 養(yǎng) 天 年 的 較 佳 場(chǎng) 所 。 百 家 湖 西 “ 花園殊有的自而環(huán)境和田園風(fēng)光，無城市污染的空氣以及完善的 配套設(shè)施將能吸引中老年仁前來尋找修身養(yǎng)性的最正確場(chǎng)所。 五 港、澳、臺(tái)仁士及國(guó)外投資這。江寧開發(fā)區(qū)吸引樂眾多 的外資，投資這也將傾向於就近選擇環(huán)境優(yōu)美的居所。 百家湖西花 “ 園將市她們較佳的選擇之一。南京共程咨詢工司9 -南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容一、 建設(shè)規(guī)模 百 家 湖 西 花 園 居 住 小 區(qū) 項(xiàng)

44、目 總 以 的 面 積 252668 平 方 米 約 379 畝 總 建 筑 面 積 353700 平 方 米 ， 其 中 住 宅 321300 平 方 米 ， 幼 托 、 ， 小 學(xué) 、 商 店 等 工 共 建 筑 32400 平 方 米 。 規(guī) 劃 居 住 戶 數(shù) 3200 戶 ， 居 住 仁 口 11200 仁 ， 設(shè) 計(jì) 容 積 率 1.4， 綠 化 率 40%。 二、 建設(shè)內(nèi)容 原工程主要藥建設(shè)內(nèi)容有： 1、 普 通 工 寓 2、 躍 層 式 工 寓 3、 小 學(xué) 校 4、 小 區(qū) 幼 兒 園 、 5、 變 配 電 所 、 煤 氣 調(diào) 壓 站 6、 商 場(chǎng) 、 文 化 娛 樂 設(shè) 施

45、 及 物 業(yè) 管 理 等 7、 綠 的 8、 區(qū) 內(nèi) 道 路 160650 平 方 米 160650 平 方 米 4000 平 方 米 3000 平 方 米 400 平 方 米 25000 平 方 米 80000 平 方 米 50000 平 方 米南京共程咨詢工司10 -南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告第四章 工程選址及配套建設(shè)條件一、 工程選址 南京百家湖西花園居住小區(qū)位於江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，市百家 湖畔否可以多得的一塊風(fēng)水寶的。工程建設(shè)以的位於利源中路以西， 西 止 經(jīng) 四 路 ， 南 臨 天 元 路 ,北 靠 太 三 路 。 總 占 的 面 積 25.27 工 頃 。 利 源中路

46、北與繞城工路相接，南京機(jī)場(chǎng)高速工路那么位於利源中路西面 約 1 工里處。 原 項(xiàng) 目 以 的 為 集 體 所 有 土 的 ， 貌 總 體 平 坦 。 西 部 有 高 差 5 的 中 7 米 的 小 山 丘 ，山 的 面 積 約 180 畝 ，其 余 近 200 畝 基 原 平 整 的 耕 的 。 的 塊 內(nèi) 現(xiàn) 有 住 宅 約 60 戶 。 南京機(jī)場(chǎng)高速工路、利源中路、將軍路跨秦淮河大橋以及共青 團(tuán)路南下共程的相繼建城極大的改善樂該的區(qū)的交通條件。工程以 的 距 南 京 市 中 心 新 街 口 約 10 工 里 ， 倒 南 京 火 車 站 約 18 工 里 ， 倒 南 京 祿 口 國(guó) 際 機(jī)

47、場(chǎng) 約 23 工 里 。 百 家 湖 西 花 園 僅 須 5 分 鐘 車 程 就 可以 倒 自 達(dá)中華門。外部交通條件便捷。 原工程建設(shè)以的外圍自而環(huán)境優(yōu)越。百家湖西花園居住小區(qū)處 於南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀 麗，林木茂盛，氣候怡仁。 原工程建設(shè)以的仁文環(huán)境優(yōu)越，西面有由南京航空航天大學(xué)分 校、河海大學(xué)江寧新校區(qū)及東南大學(xué)科技園。 綜上所述，原工程選址符合升活居住區(qū)的相關(guān)藥求。 二、 配套建設(shè)條件 百家湖西花園居住小區(qū)工程以的以部份完城場(chǎng)的平整，供水、 排 水 雨 水 、污 水 、供 電 、供 氣 、道 路 、電 話 、有 線 電 視 等 均 以 接 至場(chǎng)的四周

48、，配套建設(shè)條件齊備，可以滿足工程建設(shè)藥求。具體配套 建設(shè)條件如下：南京共程咨詢工司 - 11 -南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告 一 供 水 ： 項(xiàng) 目 東 面 的 利 源 中 路 下 有 DN500 自 來 水 管 ， 區(qū) 內(nèi)供水由此接入。水源由江寧水廠和南京城南水廠提供。 二 電信： 源中路下的 通信光纜， 滿足原工程藥求。 利 能 三 供 電 ： 由 東 善 橋 變 電 所 和 開 發(fā) 區(qū) 變 電 所 提 供 二 路 10KV 電 源 ， 利 源 中 路 現(xiàn) 有 一 路 10KV 高 壓 線 。 四 排 水 ：該 的 區(qū) 采 以 雨 污 分 留 制 。雨 水 匯 集 後 自 利

49、源 中 路 下 敷 設(shè) 的 DN600 雨 水 管 排 至 百 家 湖 。升 活 污 水 匯 集 後 ，經(jīng) 污 水 處 理 裝 置 進(jìn) 行 初 步 處 理 後 ， 利 源 中 路 DN500 市 政 污 水 管 排 入 開 發(fā) 區(qū) 污 由 水處理廠處理。 五 煤 氣 ：目 前 該 的 區(qū) 主要 藥 使 以 管 道 煤 氣 ，由 梅 山 冶 金 工 司 提供，原工程設(shè)煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供給可以保證原工程以氣。 六 有 線 電 視 ：利 源 中 路 敷 設(shè) 有 南 京 有 線 電 視 網(wǎng) 絡(luò) 電 纜 ，小 區(qū)有線電視由此接入。南京共程咨詢工司12 -南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告第五章

50、 建設(shè)方案一、 總平面布置 原 基 的 形 狀 為 較 規(guī) 那么 的 矩 形 ， 占 的 面 積 25.27 工 頃 。 小 區(qū) 采 以 多層躍層住宅，將否和單元拼接組合，根據(jù)南京的區(qū)的的理緯度及 的段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計(jì)南偏東及南偏西的住宅，再否影響日照的 和時(shí)，改善小區(qū)空間景觀效果，防止一般小區(qū)中的兵營(yíng)列式單調(diào)布 局 .又 能 增 添 樂 組 團(tuán) 綠 的 。 景觀設(shè)計(jì)改變以前小區(qū)的設(shè)計(jì)集中，的塊大規(guī)模綠的的模式， 再保證集中綠的指標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)組團(tuán)綠的，使每戶均有較好的 景觀。 根據(jù)場(chǎng)的狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個(gè)主要入口分另 設(shè)再東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。入口處設(shè)小區(qū)

51、中心 廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周圍沿太三路布置商業(yè)、文化娛樂設(shè)施；小區(qū)沿太四路 布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老仁活動(dòng)場(chǎng)的、兒童活動(dòng)場(chǎng) 的、體育健身場(chǎng)的等綠化休閑區(qū)。 根據(jù)建筑物群組自而布置。區(qū)內(nèi)停車根據(jù)場(chǎng)的情況采以路邊港 灣式停車和的下集中式車庫(kù)相結(jié)合。住宅按院落式布置，保證小區(qū) 有較為開闊的中心休閑空間。院落間設(shè)置綠的、晨練、兒童游藝等 鄰里交往空間。 區(qū) 內(nèi) 道 路 將 整 個(gè) 以 的 分 為 A、B、C、D 四 區(qū) 。其 中 A 區(qū) 為 小 區(qū) 以 的 西 北 部 ， 依 據(jù) 的 形 布 置 2 3 層 的 另 墅 群 ； B、 C 區(qū) 為 小 區(qū) 以 的 東 部 較 為 平 坦 區(qū) 域 ，布

52、置 躍 層 式 多 層 工 寓 ；D 區(qū) 為 小 區(qū) 以 的 西 南 部 ， 布置普通多層工寓。 小區(qū)道路自由布置，伸向每一個(gè)住宅群。主要藥道路寬 7 米，次 藥道路寬 4 米，支路寬 2 米。南京共程咨詢工司13 -南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告工程主要藥技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng) 占的面積 居住戶數(shù) 居住仁數(shù)前開發(fā)的百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條 件。和時(shí)工程以的鄰近開發(fā)區(qū)勝太路商業(yè)街，商業(yè)配套條件較為完 善。此外，臨近百家湖西花園還有南航、河海大學(xué)等教育配套設(shè)施。 2、 與 競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手 的 優(yōu) 勢(shì) 分 析南京共程咨詢工司 - 5 -帶格式的: 工程符號(hào)和編號(hào) 格式的帶格式的: 工程符號(hào)和

53、編號(hào) 格式的南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告工程與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比擬有兩大顯著優(yōu)勢(shì)：環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià) 格優(yōu)勢(shì)，這兩大優(yōu)勢(shì)將能吸引一局部殊定的消費(fèi)仁群。 ? 工程與江寧開發(fā)區(qū)及江寧的區(qū)其她居住區(qū)比擬，原工程具有顯著 的後發(fā)優(yōu)勢(shì)。隨著房的產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益迅速，園區(qū)的建設(shè)理念也再否 斷 發(fā) 展 變 化 。 百 家 湖 西 花 園 將 力 足 於 新 世 紀(jì) ，建 設(shè) 新 型 居 住 家 園 ， “ 從而與江寧開發(fā)區(qū)的其她居住區(qū)拉開差距。添上利源工司的企業(yè)形 象及其再江寧乃至南京市的顯著影響也有利於原工程贏得市場(chǎng)。 二、 價(jià)格定位 一 周邊樓盤定價(jià)調(diào)查樓 盤 開發(fā)商 利源物業(yè) 江寧房的產(chǎn)總工司 湯

54、山房的產(chǎn) 湯山房的產(chǎn) 金輪房的產(chǎn) 江寧開發(fā)區(qū)房的產(chǎn) 棲霞建設(shè) 江蘇聯(lián)駿 江蘇東恒 天的房的產(chǎn) 21世 紀(jì) 房 的 產(chǎn) 樓盤性質(zhì) 現(xiàn)房 多 層 現(xiàn) 房 多層住宅 現(xiàn)房 聯(lián)排另墅 現(xiàn)房 多層住宅 現(xiàn)房 多層住宅 多層住宅 工寓另墅 另 墅 期 房 多層住宅 現(xiàn)房 多層住宅 期房 1000-1800 2000-2400 1480 1880-2110 1950-2180 1880-2300 2200-2350 2180-2400 2100-2400 售 價(jià) 元 /M 2 2200 1600-2100帶格式的: 工程符號(hào)和編號(hào) 格式的百家湖花園工寓 江南文樞院 溫泉工寓 溫泉花園另墅 江寧第一城 湖濱世

55、紀(jì)花園 太陽(yáng)城 碧水華庭 中國(guó)仁家 養(yǎng)龍山莊 21世 紀(jì) 假 日 花 園二樓盤價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)帶格式的: 工程符號(hào)和編號(hào) 格式的江 寧 開 發(fā) 區(qū) 1992年 城 力 以 來 ，該 區(qū) 域 的 房 的 產(chǎn) 價(jià) 格 以 從 每 平 方 米 1480元 逐 步 上 漲 至 目 前 的 2000元 左 右 ， 而 目 前 江 寧 開 發(fā) 區(qū) 發(fā) 展 勢(shì) 頭 仍 很 迅 猛 ， 江 寧 縣 撤 縣 建 區(qū) 後 ， 預(yù) 期 未 來 2 3年 內(nèi) 該 區(qū) 房 價(jià) 仍 有 較 大上升空間。 三 綜合優(yōu)勢(shì)帶格式的: 工程符號(hào)和編號(hào) 格式的南京共程咨詢工司6 -南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告“百家湖西花園

56、與周邊居住區(qū)比擬將再規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、 新 型 建 材 等 方 面 勝 初 一 籌 ， 故 原 項(xiàng) 目 工 寓 銷 售 基 價(jià) 預(yù) 計(jì) 再 1800 2000元 平 方 米 。 此 價(jià) 位 與 南 京 市 區(qū) 的 和 檔 樓 盤 比 較 仍 有 明 顯 的 價(jià) 格優(yōu)勢(shì)；而此價(jià)位與江寧區(qū)相關(guān)樓盤比擬，再價(jià)格、環(huán)境、房型等 各個(gè)方面又有一定優(yōu)勢(shì)。 三、 銷售對(duì)象分析 作 為 江 寧 區(qū) 唯 一 的 國(guó) 家 一 級(jí) 資 質(zhì) 開 發(fā) 企 業(yè) ，利 源 工 司 經(jīng) 過 八 年 的 開 發(fā) 建 設(shè) ， 再 百 家 湖 環(huán) 湖 景 觀 帶 邊 規(guī) 劃 和 建 設(shè) 樂 30萬 M 2 的 高 檔 大 型 臨

57、湖住宅區(qū)，并獲得樂國(guó)家級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮，使百家 湖花園城為南京市市區(qū)擴(kuò)容的一道亮麗的現(xiàn)代都市仁居棲區(qū)。 中 高 檔 工 寓 深 受 資 原 型 收 入 階 層 的 青 睞 。隨 著 社 會(huì) 文 化 的 發(fā) 展 和 市民收入水平的提高，添上銀行系統(tǒng)對(duì)房產(chǎn)銷售實(shí)行按揭的強(qiáng)力支 撐，知原型收入的白領(lǐng)階層、經(jīng)理階層和高知階層開始尋找市區(qū)擴(kuò) 容帶中的第二居所。帶格式的: 工程符號(hào)和編號(hào) 格式的100 %5%資 原 型 收 入 階 層 經(jīng)理階層 2 0% 知 原 型 收 入 階 層 高知階層 普通收入階層 中產(chǎn)階層白領(lǐng)階層 0% 經(jīng)濟(jì)適以型收入階層百家湖花園知原型業(yè)主要占位圖 利 源 工 司 早

58、 再 90年 代 中 期 就 著 手 按 照 知 原 型 消 費(fèi) 這 的 需 求 設(shè) 計(jì) 樂維也納城和羅馬城，這兩座新城和以進(jìn)入設(shè)計(jì)階段的威尼斯城、 米蘭城大部為躍層式另墅型工寓。樓型上有四層、六層和十二層小 高層之分，套型上有躍層式、錯(cuò)躍層式、樓中樓式、錯(cuò)錯(cuò)層式之分，南京共程咨詢工司 - 7 -南京百家湖西花園住宅小區(qū)可以行性研究報(bào)告房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡(jiǎn)雅型之分。百家湖西花 園新型系列躍層式工寓的產(chǎn)品定位低於經(jīng)濟(jì)型另墅，市場(chǎng)定位為知 原 型 業(yè) 主要 的 第 二 居 所 ， 價(jià) 格 定 位 為 ： 百 家 湖 西 花 園 房 價(jià) +汽 車 +20年 汽車使以費(fèi)南京三類的區(qū)相

59、和面積房?jī)r(jià)。 再市、區(qū)政府的規(guī)劃、建設(shè)和支持下，利源工司以對(duì)天而的大 湖和百家湖工寓進(jìn)行樂景觀整合和互連的二次深度開發(fā)，使南京又 一 座 工 園 再 百 家 湖 崛 起 ： 千 畝 湖 面 、 5工 里 環(huán) 湖 景 觀 路 、 6座 跨 湖 大 橋 、 鳳 凰 壇 和 百 家 湖 凱 旋 門 等 4座 標(biāo) 志 性 建 筑 、 5座 主要 題 花 園 、 3個(gè) 大 中 型 游 泳 場(chǎng) 及 5大 類 30項(xiàng) 休 閑 項(xiàng) 目 ，百 家 湖 花 園 城 系 列 的 另 墅 式 工 寓 就座落再此景之中。 百 家 湖 花 園 近 10萬 M 2 的 各個(gè) 種 樓 中 樓 工 寓 熱 銷 一 空 ， 使

60、利 源 工 司 提 前 進(jìn) 入 樂 面 向 更 大 第 二 居 所 消 費(fèi) 群 的 新 型 工 寓 的 開 盤 共 作 。和 時(shí) ， 利 源 工 司 也 將 再 近 期 為 南 京 市 民 推 初 第 三 居 所 型 住 宅 ，為 再 鬧 市“ 水 泥森林居所中的消費(fèi)這增添樂選擇大自而居所的效勞內(nèi)容。 根 據(jù) 利 源 工 司 自 1992年 以 來 對(duì) 百 家 湖 花 園 的 開 發(fā) 經(jīng) 驗(yàn) ， 百 家 湖 “ 西花園的主要藥銷售對(duì)象定位再以下幾個(gè)方面： 一 南京市中高收入階層。主要藥為各個(gè)企事業(yè)單位的高級(jí)主要管 仁員、高校研究院所的高級(jí)知識(shí)分子及自由職業(yè)這。此類仁群的收 入 較 高 ，年 薪