易居我國住房租賃市場現(xiàn)狀分析

1、hT*Y:-BjgjiiaE總*m*hi*HiaWTf:-h.r口*jgjiiaEw*m*hi*.uyasX：F：li.Hliaj我國住房租賃市場現(xiàn)狀分析邁48-.ij崔裴mam當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的關(guān)鍵問題，在深層次上也與住房租賃市場的不完善密切相關(guān)。為此，本文針對市場化運營的租賃住房（不包括公有住房和社會保障性租賃住房），通過對我國典型城市住房租賃市場的相關(guān)數(shù)據(jù)分析和實地調(diào)研,對我國住房市場當(dāng)前存在的突出問題和內(nèi)在深層次問題以及形成原因進(jìn)行了分木斤。mtmpbawBiimdb!igmpBwai.mi、我國住房租賃市場的基本特征（）市場地位住房租賃市場實際已成為不可或缺的一個住房供給渠道，

2、但長期未得到足夠的重視。_“從社會重視程度角度看，我國住房租賃市場目前被政府和社會各界高度關(guān)注，但這只是近兩年來的情況，在此之前的十幾年時間內(nèi)，住房租賃市場一直被政府和社會各界忽視。正因為如此，政府統(tǒng)計體系幾乎完全沒有有關(guān)住房租賃市場的統(tǒng)計項目和指標(biāo)。因此，目前缺乏權(quán)威的定量數(shù)據(jù)來反映我國住房租賃市場的規(guī)模及其在房地產(chǎn)市場上的比例。建設(shè)部發(fā)布的2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報中有“2005年底全國城鎮(zhèn)!十私有住宅建筑面積87.9億平方米”的數(shù)據(jù)，據(jù)此計算出的“住宅私有率”81.62%曾被許多人誤用作“住宅自有率”，但實際上“住宅私有率”是指現(xiàn)有住宅總量中由私有所有的住房總量所占的比例，并不能反映

3、居民中有多少比例是居住在自已所有的住房內(nèi)，因此也無法由此間接反映住房租賃市場的規(guī)模。但是，由于自有住房一定是私有住房，而私有住房不一定都被所有權(quán)人自己使用，因此“住房自有率”一定小于“住宅私有率”。因此，可以推算，2005年我國住房自有率小i+xmmiu-uar-a*mnmii*uar于81.62%,如按套數(shù)計算，比例應(yīng)更低。相應(yīng)地，可以據(jù)此估計，我國承租住房的家庭比例至少在20%以上。上海統(tǒng)計年鑒2010提供了每百戶居民家庭產(chǎn)權(quán)構(gòu)成數(shù)據(jù)（參見表1）,顯示20072009年租賃公房和租賃私房的合計比例為2022%,但其中“私房”未包括購買商品房而獲得的私有產(chǎn)權(quán),也沒有統(tǒng)計私人購買商品房后再出租

4、的情況。由此也可以推算，上海承租住房的家庭占居民家庭總數(shù)中的比例應(yīng)在20%以上。xw邁ims：丄：iw呂:e+巫ttss：i*.iaianr個別研究者指出在“北上廣深”四個一線城市約有2025%的居民通過租賃獲得住房，其中市場化租賃比例在10%左右1,并介紹是“根據(jù)對部分城市的抽樣調(diào)查，估測我國住房租賃市場的發(fā)展規(guī)?！钡?，但其并未詳細(xì)介紹抽樣調(diào)查的方法，故不足以為據(jù)。上海易居房地產(chǎn)研究院分別在2008年對上海、2009年對上海、北京等8個城市進(jìn)行了并不嚴(yán)格抽樣的問卷調(diào)查，約有40%的受訪居民所居住的住房為承租住房，而且承租住房的主要原因是買不起住房。由于訪問渠道主要是房展會或房地產(chǎn)網(wǎng)站，因此受

5、訪者具有關(guān)注房地產(chǎn)市場的特點，理論上應(yīng)是有意購房者，因此受訪時承租住房的人士比例可能高于總體情況。根據(jù)上述情況，可以大致估計我國主要城市承租住房的住戶大概在住戶總數(shù)的20-40%范圍內(nèi)。其中，通過住房租賃市場承租住房住戶大概占住戶總數(shù)的10-20%。這一情況表明，我國住房租賃市場實質(zhì)上承擔(dān)了相當(dāng)一部分收入較低.s亠亠居民的住房供給，在目前住房買賣市場價格居高不下的情況下，這一住房供給渠道是無法被住房買賣市場替代的，因而是我國住房市場乃至房地產(chǎn)市場的一個不可或缺的重要組成部分。表1上海市每百戶城市居民家庭房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成（2007一2009）單位：%1浦湛（中國人民大學(xué)商學(xué)院）在“我國住房租賃市場邊

6、緣化問題分析及對策”（中國房地產(chǎn)2009年12月第30頁）一文中介紹是“根據(jù)對部分城市的抽樣調(diào)查，估測我國住房租賃市場的發(fā)展規(guī)模”的。但中原領(lǐng)先指數(shù)中的租金指數(shù)數(shù)據(jù)主要來源于中、高檔住宅租賃樣本，故不能反映這一情況。-rIrTIjI:I：JinUrI-fl:I-feInIJI-:I4rIrTIJI-fl:I住房租賃市場以私人出租住房市場為主體，機(jī)構(gòu)出租住房所占比例較小。根據(jù)市場化程度，目前我國租賃住房可分為市場化租賃住房、半市場化租賃住房和公有及保障性租賃住房三大類（參見圖1）。Em-a口-a市場化租賃住房個人私房城市個人私房租賃住房主要類型圖1.我國租賃住房主要類型市場化租賃住房對出租人和承

7、租人都沒有特別限定，目前主要是由個人出租的城市私有住房、農(nóng)村私有住房（主要集中在大城市的城郊結(jié)合部）和主要由機(jī)可*In：j8:I-+tn|JI：Jittn-fl:JmiiOKKIrU:I-hr-ripTIJI-fl:I-h構(gòu)出租人（主要是房地產(chǎn)開發(fā)商或其他相關(guān)企業(yè)）出租的酒店式公寓。從總量上看，機(jī)構(gòu)出租人出租的住房規(guī)模還比較小，這雖然沒有權(quán)威的直接數(shù)據(jù)，但可以從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)間接得到證實。19922009年全國房地產(chǎn)企業(yè)收入中，房屋出租收入占總收入的比例最高年份僅為2.3%,2009年北京和上海的這一比例也僅為5.93%和7.76%2。以上海為例來看，近兩年來，商品住房出租面4V!”

8、F1WFBPpgfr一積僅為100.萬平方米左右。根據(jù)各大城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)反映的情況看，私人住房出租人是目前住房租賃市場供給的主體。從產(chǎn)品檔次上看，私人出租住房包含從別墅、高檔公寓到中、低檔各類住房乃至集體土地上的農(nóng)民住房等多種類型，機(jī)構(gòu)出租人出租的住房主要集中在別墅、高檔公寓等高端住房上，以上海為例，近年來別墅、高檔公寓出租面積占商品住房出租面積的七到八成（參見表2）。_半市場化租賃住房主要是企事業(yè)單位（或系統(tǒng)）建設(shè)并向特定群體出租的單3位租賃房和按政府有關(guān)政策規(guī)定向符合特定條件的群體出租的公共租賃住房，從總量上看，這類住房的規(guī)模尚為有限。公有租賃住房主要是尚未在房改中出售的公有住房（大多

9、為煤衛(wèi)非獨用的老2根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒（2010年）表5-40“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）經(jīng)營情況”數(shù)據(jù)計算。式住房），這類住房由承租人及其家庭長期占有，除其中被不合規(guī)轉(zhuǎn)租的外，基本不構(gòu)成住房租賃市場上的供給。廉租房一部分本身就是個人出租的私有住房（在采取房租補(bǔ)貼的廉租房制度下），屬于住房租賃市場中的低端部分，另一部F遠(yuǎn)MSbT：r：j：3.Tf：r：:丄遠(yuǎn)-MSHt：r：F:JI-B：r：B:丄F遠(yuǎn)WMS-分是由政府或相關(guān)企業(yè)定向特定群體出租的住房，并不構(gòu)成住房租賃市場的供給。表2上海商品住宅出租規(guī)模與結(jié)構(gòu)年份200020082009商品住宅出租面積（萬平方米）59.2992.74102.63叫.商

10、品住宅.出租面積：商品住宅銷售面積主im1*24391:21.20.1:28.53商品住宅出租面積中別墅、高檔公寓占比63.13%79.57%72.45%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)上海統(tǒng)計年鑒2010“表16.5主要年份商品房銷售與出租情況”中的數(shù)據(jù)計算。（三）市場運行住房租賃市場供求長期以來相對比較平衡，租金比較穩(wěn)定，但近兩年來低端市場租金上漲較快。WWlviHiRi!iHVHiVHilPHIE從較長時間看，與住房買賣市場相比，我國城市住房租賃市場的價格水平相對比較穩(wěn)定。以北上廣深津五城市為例，根據(jù)中原地產(chǎn)集團(tuán)的中原領(lǐng)先指數(shù)，住房租金指數(shù)的波動遠(yuǎn)比房價指數(shù)平緩（見圖2-6），表明住房租賃市場的供求關(guān)系比

11、較平衡，具有較好的內(nèi)在自我調(diào)節(jié)能力。但是，值得關(guān)注的是，自2010年以來媒體對一線城市租金較快上漲有較多反映。根據(jù)2010和2011年北京、上海主要大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)反映的情況，租金上漲加速的現(xiàn)象主要集中在小戶型、e每套月租金較低的低端住房租賃市場3。反映出一線城市低端住房租賃市場供不應(yīng)求的狀態(tài)。據(jù)上海主要從事住房租賃的中介機(jī)構(gòu)介紹，在每套2500元/月及以下的低端市場，承租客戶與可出租房源的比例在1:0.41:0.6左右。圖2北京二手住房買賣價格指數(shù)與租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中原領(lǐng)先指數(shù)圖3上海二手住房買賣價格指數(shù)與租金指數(shù)住“數(shù)據(jù)來源：中原領(lǐng)先指數(shù)J圖4廣州二手住房買賣價格指數(shù)與租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源

12、：中原領(lǐng)先指數(shù)圖5深圳二手住房買賣價格指數(shù)與租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中原領(lǐng)先指數(shù)圖6天津二手住房買賣價格指數(shù)與租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中原領(lǐng)先指數(shù)二、我國住房租賃市場存在的主要問題及成因dlHMli:L*wafiiT：r：d:丄FdlHMi：r：r.1F*HMSt:r:jn：J一”Fdlimi*-：!.:十:r：f：工-*（）目前存在的突出問題低端市場租金上漲較快，承租人反應(yīng)強(qiáng)烈；一線城市群租現(xiàn)象難以阻止；租賃關(guān)系不穩(wěn)定，糾紛頻發(fā)；出租住房缺乏專業(yè)管理，存在安全隱患；租賃合同備案率低，市場監(jiān)管缺失。1、低端市場租金上漲較快，承租人反應(yīng)強(qiáng)烈目前，每套月租金在2500元及以下出租住房的承租人以城市低收入年輕白

13、*-“：丄*1-MP:i”mbiUiuwihi118“-“y:衛(wèi)-a領(lǐng)為主，這類群體大多為來自于中小城市和農(nóng)村的城市新移民，并且多處于職業(yè)發(fā)展的起步階段，面臨經(jīng)濟(jì)壓力、職場壓力和因?qū)Υ蟪鞘协h(huán)境陌生而產(chǎn)生的文化沖突，因而心理壓力巨大，加之遠(yuǎn)離家人，心理壓力無法通過傳統(tǒng)渠道化解，大多通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣瀉，具有相互傳染并放大的效應(yīng)。因此，對于近兩年來較快上漲的租金，這類群體的心理反應(yīng)和宣泄方式，-特別容易產(chǎn)生強(qiáng)烈的社會效果。-RlFPiaaBqaaaf“”、，ifjf-：-1f:工.112、城市群木象難以陽-it:工jit1-：-1f:h.ma相比按套承租的住房承租人而言，目前在一線城市還有相當(dāng)大一部分

14、經(jīng)濟(jì)承收能力更低的群體，如剛剛畢業(yè)尚未找到工作的大學(xué)生，在零售、餐飲、生活服務(wù)、培訓(xùn)等低收入水平行業(yè)工作的低職位人群，建筑、制造業(yè)的農(nóng)民工等。他們只能按室甚至按床位承租住房，由于人數(shù)眾多，因而形成了一個龐大的群租需求群體，形成許多城市特別是一線城市的群租現(xiàn)象。在空置住房較多的城市（如IfBUHl-.L-J.-.-i:JIT1vHUHl-I鼻.、-,a-a:I-kL-j.-a.IJ海）群租現(xiàn)象主要出現(xiàn)在中心城區(qū)的-些新建商品房樓盤并有向老式工房和里弄住宅蔓延趨勢；在中心城區(qū)尚存在“城中村”的城市（如廣州、武漢），群租現(xiàn)象多發(fā)于“城中村”地區(qū)；在中心城區(qū)住房更為緊張的城市（如北京），群租現(xiàn)象就外移

15、至離城市較近的郊區(qū)農(nóng)村（如北京的唐家?guī)X）。近年來，很多城市通過多種手段來禁止群租，但至今無法全面阻止。3、租賃關(guān)系不穩(wěn)定糾紛頻發(fā)MTMPBdfBlIMDB!igmpBwaJT.iJmnaWwaijue.8.HiaMJ目前私人住房租賃合同大多為一年期，每到租約快到期之時，租賃雙方就需要再次協(xié)議。即使在租賃期限內(nèi)，受出租人出售住房、或家庭自身原因（如子女結(jié)婚等）影響，承租人經(jīng)常面臨出租人要求提前終止租約的要求，租賃關(guān)系很不穩(wěn)定。同時，租賃雙方因續(xù)約、提前終止租約、公用事業(yè)費交繳以及住房裝修、設(shè)備、家具質(zhì)量、維修、增配乃至第三方損失（如漏水損壞鄰居房屋）等問題而產(chǎn)生的各類糾紛也很多。4、出租住房缺乏

16、專業(yè)管理，存在大量安全隱患wasI:r：!-:丄-F.1F血48”：r:b：!一*垃41亙-：丄卜目前，私人出租的住房，存在著產(chǎn)權(quán)人與使用人分離的狀態(tài)，在此過程中，出租住房的日常監(jiān)護(hù)常常處于缺失狀態(tài)。如出租房的設(shè)備老化（如熱水器超過使用期、煤氣自來水軟管老化、空調(diào)室外機(jī)托架銹蝕），產(chǎn)權(quán)人不知曉或無心知曉，承租人也因房屋產(chǎn)權(quán)并不屬于自己和非長期使用而疏于檢查或樂于濫用（如亂拉電線、超負(fù)荷使用電器），導(dǎo)致出租住房存在大量安全陷患。這類問題在群租住一房中則更為集.中4同時，出租住房中的居住人處于一種相對匿名狀態(tài)，為其實施土不法、不軌行為提供了較便利的條件，因此，出租住房內(nèi)的社會治安也存在很大隱患。近

17、年來，出租住房內(nèi)居住人因煤氣泄漏、墜樓、強(qiáng)奸、兇殺等致死事件屢有發(fā)生，正是這類安全隱患的表現(xiàn)。5、租賃合同備案率低，市場監(jiān)管缺失長期以來,租賃登記備案制度遠(yuǎn)沒有得到落實，普通居民在進(jìn)行住房租賃時，心-3不辦理租賃合同備案的情況十分普遍。據(jù)有關(guān)資料顯示，截止2007年底，北京出租房屋備案率不到7%，合肥市房屋租賃備案率約為10%，沈陽市房屋租賃備案率也只占20%。另外，據(jù)中國人民銀行2008年底對杭州租賃市場的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被抽樣的租賃交易樣本中，只有28%進(jìn)行了租賃登記備案。而根據(jù)2008年上海易居房地產(chǎn)研究院對上海租賃住房的抽樣調(diào)查顯示，上海也僅有30%左右出租住房進(jìn)行了備案。由于

18、租賃合同備案率低，房地產(chǎn)管理部門無法、rm-H:t-B垃ad*iff：m：丄卜t：r：r：I-B遠(yuǎn)HMi:JE-fr*X：I卜遠(yuǎn)UMSXIJf:H-掌握住房租賃市場的交易情況。由于大多數(shù)住房出租人是私人，工商、稅務(wù)部門也難以掌握出租人情況，同時，公安、計生、街道目前也缺乏對租賃住房的承租人進(jìn)行管理的有效制度，因此，目前住房租賃市場處于嚴(yán)重的監(jiān)管缺失狀態(tài)。（二）潛在的深層次問題供求結(jié)構(gòu)錯位，小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出；供給主體不成一”1熟，住房出租業(yè)尚未形成；缺乏專業(yè)、規(guī)范的中介服務(wù)體系;住房租賃市場功二ZZ主能低下。1、供求結(jié)構(gòu)錯位，小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出目前我國住房租

19、賃市場上可供出租的房屋，最主要的是居民閑置住房少量機(jī)構(gòu)出租的酒店式公寓。居民閑置住房主要包括長期投資住房和住房改善后待售的住房。這些住房中，供給較穩(wěn)定的是居民長期投資閑置住房和機(jī)構(gòu)出租的酒店式公寓，以大、中戶型、高檔及中高檔住房為主。居民住房改善后待售住房以中、tBHaSr：rI5:t-B垃:丄r：r：5：I-B：_!-!*1凹5丘*：*：l*XIJf:H-小戶型、中、低檔住房為主/其供給不僅在微觀層面上不穩(wěn)定（隨時會售出），在總量上也易受房地產(chǎn)市場波動影響而不穩(wěn)定，近兩年由于樓市調(diào)控特別是“限貸”“限購”政策影響，居民住房改善受阻，因此供給減少。目前住房租賃市場上的需求包括高、中、中低和低端

20、多層次需求。高端需求多為境外商務(wù)人士和國內(nèi)部分高收入人士，其中前者因其在我國境內(nèi)居住的非長w-RUE期性而租賃住房，后者則多因特定的消費偏好或理性租買選擇而承租住房。中端需求主要來自跨城市運作的大、中型國內(nèi)企業(yè)的中、高層管理人員或私營企業(yè)主，因為工作的流動性而租賃住房。中低層次需求主要是城市中低收入家庭、年輕白領(lǐng)，因尚不具備購買住房的經(jīng)濟(jì)實力而承租住房。低端層次需求者則包括收入水平較低行業(yè)的低職位從業(yè)者、尚未找到工作的大學(xué)畢業(yè)生（特別是從二、三線城市高校畢業(yè)后到一線城市求職者）和農(nóng)民工，這類群體迫切需要以最低的成本獲一亠得一個最基本的棲身之地。以上需求中，總量占比（主要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介紹的

21、情況，尚缺乏定量數(shù)據(jù)）較大是中低層次和低端層次的需求，受近年來住房買賣市場價格過快上漲，以及金融危機(jī)后一線城市經(jīng)濟(jì)恢復(fù)較好導(dǎo)致用工需求增加影響，這兩個層次的需求在近兩年上漲較快。上述各類供給、需求的不同特征和變化情況，最后形成了住房租賃市場供求結(jié)構(gòu)的錯位，其中小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出。：丄沖.ifhMSt:-:丄”r.1*2、供給主體不成熟，住房出租業(yè)尚未形成目前我國住房租賃市場上的供給主體主要是居民家庭和少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他企業(yè)。前者并非職業(yè)化、專業(yè)化的住房出租者，后者往往又并非以住房出租為主營業(yè)務(wù)。因此，實際上并未形成住房出租業(yè)，這與許多發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)出租業(yè)（其中住房出租是

22、其主要組成部分）已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)最核心的行業(yè)具有二ZZZ很大的差別。.這也是目前我國商品和服務(wù)市場體系中極為罕見的現(xiàn)象:一個規(guī)模龐大的市場，卻沒有產(chǎn)業(yè)化的供給主體。這一問題在很大程度上也是造成目前住房租賃市場供需結(jié)構(gòu)錯位的一個重要原因。如對于巨大的低端市場需求，由于沒有住房出租業(yè)的存在，因而不能形成主動滿足這一需求的供給。taamr3、缺乏專業(yè)、規(guī)范的中介服務(wù)體系目前，二線城市住房租賃主要通過親朋好友介紹達(dá)成交易。北京、上海等一E線城市的住房租賃部分通過親朋好友介紹或網(wǎng)絡(luò)達(dá)成交易，部分通過房地產(chǎn)經(jīng)纟:L*:丄：r：r.1Ft:r:jn：J一”Fdlimi*-：!.:十:r：f：工-*機(jī)構(gòu)居間介

23、紹達(dá)成交易（從大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)收入主要來自房屋買賣中介的情況看，這部分的比例并不會很高）。因此，住房租賃市場缺乏專業(yè)、規(guī)范的信息溝通和交易媒介服務(wù)。同時，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所提供的住房租賃經(jīng)紀(jì)主要采用居間方式，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在促成租賃合同后就不再負(fù)有提供后續(xù)服務(wù)的責(zé)任。對于住房租賃雙方在簽訂租賃合同后較為復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，缺乏一個富z有專業(yè)經(jīng)驗的第三方在“事前”幫助監(jiān)督、協(xié)調(diào)，一旦出現(xiàn)矛盾，只能“事后”通過高成本（時間、經(jīng)濟(jì)）的法律途徑來解決。這是住房租賃市場糾紛頻發(fā)的原因之一O房屋租賃由于其獨特的產(chǎn)權(quán)人與使用人分離情況，迫切需要有一個專業(yè)的責(zé)任主體對出租房屋本身以及房屋使用行為進(jìn)行管理、

24、維護(hù)和監(jiān)督。但目前我國住一房租賃市場上還沒有形成提供這一服務(wù)的主體。物業(yè)管理公司一般只對住宅小區(qū)3公共部位進(jìn)行管理，對于住房內(nèi)部，除了對少數(shù)影響房屋整體結(jié)構(gòu)（如破壞承重結(jié)構(gòu)）的行為進(jìn)行監(jiān)督和干預(yù)外，物業(yè)公司無權(quán)也無意進(jìn)行管理。因此，大量出租住房處于無人監(jiān)管，在結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備自然老化和承租人傾向濫用的過程中，安全隱患增加。4、住房租賃市場功能低下目前我國住房租賃市場除了少量滿足高、中端需求者因工作流動性而產(chǎn)生的垃:丄卜-b遠(yuǎn)act:工*x:i-b主動性承租需求外，主要是滿足中低和低端需求者因買不起住房而被迫產(chǎn)生的承租需求。住房租賃市場尚不能作為城市穩(wěn)定住戶解決住房問題的常規(guī)渠道，不具有替代住房

25、買賣市場的功能。因此，我國住房市場上缺乏在許多發(fā)達(dá)國家存在的“租買選擇機(jī)制”使得住房買賣市場的價格缺乏內(nèi)在約束，這是產(chǎn)生圖2-6所示各大城市住房價格指數(shù)與租金指數(shù)漸行漸遠(yuǎn)的重要原因。（三）原因分析,十房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場處于較低級發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場制度建設(shè)相對落后。1、房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)展的較低級階段詢：丄fQjats房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展，是分工不斷深化的結(jié)果。在自由市場經(jīng)濟(jì)條件下,隨著分工的不斷細(xì)化，體現(xiàn)房地產(chǎn)投資人與房地產(chǎn)使用人分工的房地產(chǎn)租賃，日漸成為房地產(chǎn)流通的一種主要方式，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部也逐漸產(chǎn)生行業(yè)分化，自發(fā)地uua&l*:r:y:丄用：JI卜：!%X：形成資金和專業(yè)實力

26、雄厚的房地產(chǎn)投資業(yè)（也是最主要的房地產(chǎn)出租人），和為房地產(chǎn)投資業(yè)服務(wù)的其他細(xì)分行業(yè)一一如房地產(chǎn)開發(fā)項目管理、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)設(shè)施管理等細(xì)分行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)從向社會提供有形的產(chǎn)品一一房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)為提供“服務(wù)”房地產(chǎn)投資業(yè)（出租業(yè)）提供房地產(chǎn)的使用功能,其他房地產(chǎn)行業(yè)則主要提供房地產(chǎn)專業(yè)人力資源（如項目管理師、經(jīng)紀(jì)人、物業(yè)niviwiiVFHMFwiIvfMfifiwHirpiHFis1w管理師）及相關(guān)資源（如相關(guān)設(shè)備、無形資產(chǎn)等）的使用功能。同時，房地產(chǎn)市.場也從以買賣市場為主，演變到房地產(chǎn)買賣市場與房地產(chǎn)租賃市場并重、房地產(chǎn)直接市場與房地產(chǎn)間接市場（房地產(chǎn)出租企業(yè)股票、房地產(chǎn)投資基金

27、份額交易市場）相互促進(jìn)（間接市場使分散的資金匯聚到機(jī)構(gòu)投資人手中，從而在直接市場上形成以機(jī)構(gòu)投資/出租人為主的租賃市場）的狀況。目前我國房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場尚處于以“類制造業(yè)”的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主的階段，房地產(chǎn)市場也以買賣5市場為主，租賃市場發(fā)育尚不完全，間接市場尚未真正形成，導(dǎo)致需要長期占用atag大量資金的機(jī)構(gòu)投資人/出租人難以形成，這是導(dǎo)致上述住房租賃市場諸多問題的關(guān)鍵原因。2、房地產(chǎn)市場制度建設(shè)相對落后迄今為止，有關(guān)我國房地產(chǎn)市場的規(guī)制尚缺乏一套完整、系統(tǒng)的制度，對于住房、住房租賃以及土地、金融、房地產(chǎn)業(yè)管理乃至相關(guān)的稅收，尚存在許多法遠(yuǎn)UaHt:r:y:丄T;M：r：H:r:9:丄*X

28、t:r:H律法規(guī)的空白。就住房租賃而言，在法律層面的規(guī)制主要是合同法物權(quán)法涉及，但合同法并未針對住房租賃的特殊性進(jìn)行規(guī)定，物權(quán)法則主要涉及出租人。其它由各地方政府部門出臺的住房租賃管理辦法，在法院處理住房租賃糾紛時并不具有法律效力，因此也就起不到實際的規(guī)制作用。所以，對于目前住房租賃市ni場出現(xiàn)的各種問題，很多都處于“無法可依”的狀態(tài)。更為重要的問題是，現(xiàn)有的相關(guān)法律法規(guī)大都無意將保護(hù)住房承租人的利益作為立法宗旨，基本上是立足于平等保護(hù)出租人與承租人雙方當(dāng)事人的利益。盡管合同法等相關(guān)法律中也邁riasLIalas有保護(hù)承租人利益的零星規(guī)定4,但從總體上看，并未突出和強(qiáng)調(diào)對承租人利益的特別保護(hù)。國外立法中一些常見的保護(hù)承租人利益的制度（如押金的規(guī)制、出租人解除權(quán)的限制、出租人運用私力救濟(jì)的限制等）在我國相關(guān)法律中付之闕如。不僅如此，我國現(xiàn)行法律中的一些規(guī)定不僅未能對承租人予以特別保護(hù)，反倒是明顯傾向于出租人的利益。例如，最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第12條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費用的，不予支持。