X年昌吉市場調(diào)研及產(chǎn)品建議報告老婆兒

1、.PAGE ：.；2021年昌吉市市場調(diào)調(diào)研及產(chǎn)品建議報告烏魯木齊元創(chuàng)動力房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)目 錄 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc297508721 第一部分 宏觀政策環(huán)境 PAGEREF _Toc297508721 h 4 HYPERLINK l _Toc297508722 一、全國房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)情況 PAGEREF _Toc297508722 h 4 HYPERLINK l _Toc297508723 二、房產(chǎn)資訊 PAGEREF _Toc297508723 h 7 HYPERLINK l _Toc297508724 三、新疆政謀劃態(tài) PAGEREF _Toc297

2、508724 h 9 HYPERLINK l _Toc297508725 第二部分 昌吉房地產(chǎn)市場概述 PAGEREF _Toc297508725 h 12 HYPERLINK l _Toc297508726 一)、昌吉市城市概略 PAGEREF _Toc297508726 h 12 HYPERLINK l _Toc297508727 二)、昌吉市城市整體規(guī)劃及開展方向 PAGEREF _Toc297508727 h 13 HYPERLINK l _Toc297508728 三)、2021年昌吉市房地產(chǎn)上半年市場分析 PAGEREF _Toc297508728 h 14 HYPERLINK l

3、 _Toc297508729 四、昌吉市房地產(chǎn)市場開展特征 PAGEREF _Toc297508729 h 16 HYPERLINK l _Toc297508730 五、昌吉市房地產(chǎn)開發(fā)趨勢 PAGEREF _Toc297508730 h 18 HYPERLINK l _Toc297508731 第三部分 區(qū)域市場現(xiàn)狀及分析 PAGEREF _Toc297508731 h 21 HYPERLINK l _Toc297508732 一、區(qū)域競爭對手分析 PAGEREF _Toc297508732 h 21 HYPERLINK l _Toc297508733 二)、昌吉市典型工程分析 PAGERE

4、F _Toc297508733 h 25 HYPERLINK l _Toc297508734 第四部分 產(chǎn)品初步設(shè)計建議 PAGEREF _Toc297508734 h 31 HYPERLINK l _Toc297508735 一、工程地塊現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc297508735 h 31 HYPERLINK l _Toc297508736 二工程條件 PAGEREF _Toc297508736 h 32 HYPERLINK l _Toc297508737 三、產(chǎn)品初步建議 PAGEREF _Toc297508737 h 32第一部分 宏觀政策環(huán)境一、全國房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)情況房產(chǎn)資訊三、

5、市政動態(tài)第二部分 昌吉房地產(chǎn)市場概述一、昌吉市城市概略一地理位置二行政區(qū)劃及人口二、昌吉市城市整體規(guī)劃及開展方向一城市整體規(guī)劃開展方向二規(guī)劃整體開展規(guī)劃思緒三城市路網(wǎng)構(gòu)造建立規(guī)劃四城市居住用地規(guī)劃重點分布三、2021年昌吉市房地產(chǎn)上半年市場分析一1-5月昌吉市房地產(chǎn)投資高速增長.二1-5月昌吉市商品房空置面積降幅擴展.三1-5月昌吉市90-140平方米商品房銷售占五成。四1-4月昌吉市房地產(chǎn)業(yè)投資總量位居行業(yè)第一 HYPERLINK l _Toc218946632 五、昌吉市房地產(chǎn)市場開展特征 HYPERLINK l _Toc218946633 六、昌吉市房地產(chǎn)開發(fā)趨勢第三部分 昌吉市各區(qū)域市

6、場現(xiàn)狀及分析一)、昌吉各區(qū)樓市分析二)、昌吉市典型工程分析第四部分 產(chǎn)品初步設(shè)計建議一、工程地塊現(xiàn)狀二工程條件三、產(chǎn)品初步建議四、工程建筑單體設(shè)計建議1、整體規(guī)劃方式2、規(guī)范層戶數(shù)3、戶型面積及比例控制建議4、工程戶型尺寸控制建議五、建筑風(fēng)格設(shè)計建議六、智能化配置建議第一部分 宏觀政策環(huán)境一、全國房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)情況1.房地產(chǎn)開發(fā)投資堅持平穩(wěn)增長2021年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8846.4億元，同比增長34.1%，增幅同比下降1.0個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投資1802.4億元，同比增長25.

7、4%，增速較上年同期下降15.3個百分點。分類型看，商品住宅完成投資6253.1億元，同比增長37.4%，增幅比上年同期上升4.4個百分點，其中，經(jīng)濟適用房完成投資146億元，同比增長8.8%；辦公樓完成投資361.4億元，商業(yè)營業(yè)用房完成投資1058.2億元，同比分別增長19.1%、40.2%。2. 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快2021年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計19268億元，同比增長18.6%，增幅比上年同期下降42.8個百分點。其中，國內(nèi)貸款3836.8億元，增長4.4%，利用外資144億元，增長45.2%，自籌資金7126.3億元，增長27

8、.2%，其他資金來源8161億元，同比增長18.7%，其中個人按揭貸款回落5.3%。與上年同期各資金來源的比重相比，自籌資金比重同比上升了2.5個百分點，其中自有資金比重上升0.5個百分點。其他資金來源上升了0.1個百分點，其中定金及預(yù)收款比重上升1.9個百分點，個人按揭貸款比重下降了2.7個百分點。國內(nèi)貸款比重同比下降2.7個百分點。3.土地購置面積增速加快從購置土地面積看，1-3月，全國房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地面積8180.8萬平方米，同比增長32.7%，比上年同期上升2.7個百分點。全國土地購置費用為1555.4億元，同比增長29.3%，與上年同期相比回落27.2個百分點。4.商品房建立規(guī)模

9、繼續(xù)擴展，新開工面積增速同比大幅回落2021年1-3月，全國商品房建立規(guī)模繼續(xù)擴展，新開工面積增速同比大幅回落。分地域看，西部地域新開工面積增速慢于中、東部地域，但開工面積增速明顯快于中、東部地域。從施工面積上看，1-3月全國房屋施工面積為32.7億平方米，同比增長35.2%，增幅比上年同期下降0.3個百分點；其中，住宅施工25.2億平方米，增長34.4%，比上年同期下降1.1個百分點。其中，商品房新開工面積3.98億平方米，增長23.4%，增幅同比回落37.4個百分點；其中，住宅新開工面積3.1億平方米，增長19.6%，同比回落43.1個百分點。從開工面積上看，1-3月全國商品房開工面積1.

10、3億平方米，同比增長15.4%，增幅同比上升3.4個百分點；其中，商品住宅開工面積1.02億平方米，同比增長14.8%，比上年同期上升5個百分點。5.房屋銷售增速較為平穩(wěn)2021年1-3月，全國商品房銷售面積實現(xiàn)1.76億平方米，同比增長14.9%，與上年同期相比回落21個百分點，與上月相比加快1.1個百分點；其中，商品住宅銷售面積達1.58億平方米，同比增長14.3%，辦公樓347.4萬平米，同比增長15.6%，商業(yè)營業(yè)用房1046.2萬平米，同比增長14.1%。商品房銷售額實現(xiàn)10152億元，同比增長27.3%，與上月相比下降0.1個百分點。其中，商品住宅銷售額為8607億元，同比增長25

11、.9%。從各季商品房銷售面積上看(季度值)，一季度房屋銷售增速與上季度根本持平，堅持平穩(wěn)增長。6.房價環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多2021年3月份，全國70個大中城市中新建商品住宅價錢環(huán)比下降的有12個城市，比2月份添加了4個；環(huán)比價錢上漲的城市有50個，比2月份減少了6個。二手住宅價錢環(huán)比下降的城市個數(shù)有16個，比2月份添加了12個；環(huán)比價錢上漲的城市有44個，比2月份減少了6個。二、房產(chǎn)資訊央行將建存款保險制度 穩(wěn)定物價成首要義務(wù)央行披露了2021年年度會議的內(nèi)容，確定了今年央行的四項主要義務(wù)，穩(wěn)定物價被放在首位。同時，建立存款HYPERLINK finance./money/insuran

12、ce/index.htm t _blank保險制度也被納入央行當(dāng)前和今后一個時期的主要義務(wù)，這意味著存款保險制度在醞釀多年之后或?qū)⑵票?。央行年?nèi)初次加息2月9日起，上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。經(jīng)過此次調(diào)整以后，一年期存款利率到達3%，一年期貸款利率到達6.06%。住房公積金存貸款利率上調(diào)繼2021年12月24日央行調(diào)整新的商業(yè)銀行住房信貸政策后，個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)微幅上調(diào)0.20至0.25個百分點，2021年2月9日，烏魯木齊個人住房公積金同全國一樣再次同步上調(diào)存、貸款利率。調(diào)整后的個人住房公積金貸款利率，五年期以下含五年個人住

13、房公積金貸款利率上調(diào)0.25個百分點，由3.75%上調(diào)至4.00%；五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點，由4.30%上調(diào)至4.50%。央行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率中國人民HYPERLINK bank.hexun/ t _blank銀行于2021年1月20日、2月24日和3月25日三次調(diào)整存款類金融機構(gòu)人民幣HYPERLINK news.hexun/2021/2021zbj1/ t _blank存款預(yù)備金率，共上調(diào)1.5個百分點，自15.5%調(diào)整至17%。二套房首付不得低于60%1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研討部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控任務(wù)。為穩(wěn)

14、定和擴展調(diào)控成果，必需進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控任務(wù)。統(tǒng)計局修正房價統(tǒng)計方案國家統(tǒng)計局2月16日公布新的，并將在2月18日公布根據(jù)新方案統(tǒng)計的1月份房價數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局城市司擔(dān)任人表示，房價統(tǒng)計新方案在四個方面做出改革和調(diào)整：一是調(diào)整了房價統(tǒng)計根底數(shù)據(jù)的來源渠道；二是調(diào)整根本分類設(shè)置規(guī)范；三是初次添加了定基價錢指數(shù)；四是改良了數(shù)據(jù)發(fā)布方式。國資委：20多家央企將退出房地產(chǎn)2021年有14家中央企業(yè)曾經(jīng)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，今年估計將再有20多家中央企業(yè)退出。今明兩年各建1000萬套保證房未來5年，中國將建立3600萬保證性住房，今年1000萬套，明年1000萬套，后三年1600萬套，使保證性住房的覆蓋

15、率到達20%。發(fā)改委發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定通知為規(guī)范房地產(chǎn)市場次序，著力處理當(dāng)前商品房銷售中存在的標(biāo)價混亂，信息不透明、價錢欺詐等問題，3月16日，國家開展改革委發(fā)布，專門對商品房銷售的明碼標(biāo)價問題作出規(guī)定，要求：商品房銷售要實行一套一標(biāo)價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)效力收費，商品房運營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費用。按照國發(fā)202110號文件要求，對獲得預(yù)售答應(yīng)或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)工程，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴(yán)厲按照申報價錢明碼標(biāo)價對外銷售。該自2021年5月1日起施行。住房買賣手續(xù)費降低2021年3月24日，國家發(fā)改委網(wǎng)站公布，決議自5月1日起降低和

16、規(guī)范住房買賣手續(xù)費、施工圖設(shè)計審查費、部分行業(yè)環(huán)境影響評價收費和招標(biāo)代理效力費等收費規(guī)范和行為，可減輕企業(yè)和居民負擔(dān)41億元。三、新疆政謀劃態(tài)全疆將建5.6萬套公租房2021年，全疆將建立26萬套保證性住房，其中，公共租賃房5.6萬套，主要向中等偏下收入住房困難家庭供應(yīng)。烏魯木齊已出臺本市戶籍居民家庭暫時限購第三套房近日,新疆烏魯木齊市政府印發(fā),實施意見自發(fā)布之日起施行。該于2021年2月27日新疆烏魯木齊市人民政府第32次常務(wù)會議研討經(jīng)過,意見規(guī)定:自本意見實施之日起,暫時限定居民家庭購房套數(shù),嚴(yán)厲限制投機性購房。對在本市已擁有2套以上住房的本市戶籍居民家庭暫時限購第3套房,對在本市已擁有1

17、套住房的非本市戶籍居民家庭暫時限購第2套住房。對違反規(guī)定購房的,房地產(chǎn)登記機構(gòu)對權(quán)屬登記懇求不予受理。各金融機構(gòu)對貸款購買第二套住房的家庭,要真實執(zhí)行“首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍的政策。新疆今年建立34萬套保證房2021年，自治區(qū)要完成安居富民建立義務(wù)30萬戶、建立各類保證性住房34萬套。昌吉將改造32個城中村、棚戶區(qū)2021年昌吉方案實施32個棚戶區(qū)改造工程，安頓1.5萬戶，拆遷30余萬平方米，拉近于烏市城市進度，擴展城市現(xiàn)代化生活范圍，未來昌吉將成為僅次于烏市的商務(wù)、經(jīng)濟、金融、居住為一天的新城市。 分析結(jié)論：經(jīng)過對1998年1月-2021年3月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)

18、計數(shù)據(jù)的分析，思索到國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預(yù)測模型，我們對2021年全年全國房地產(chǎn)市場的主要目的進展預(yù)測。由于2021年年初樓市調(diào)控力度再次加大，尤其是限購政策的晉級會對市場買賣產(chǎn)生更大的影響，估計未來市場實踐走勢能夠要比模型預(yù)測的結(jié)果回落幅度更大，甚至不排除個別目的尤其是銷售面積會出現(xiàn)負增長。1.房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)堅持增長，但增幅回落估計2021年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將繼續(xù)堅持增長，但增幅均出現(xiàn)小幅回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5.84萬億元，增長21.1%，增幅回落12.1個百分點；其中，商品住宅投資完成4.25萬億元，增長24.9%，回落7.9個百分點。2.

19、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回落受貨幣政策和房地產(chǎn)市場銷售情勢變化的影響，估計2021年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅會出現(xiàn)回落。估計全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達84554億元，增長16.6%，增速較2021年回落8.8個百分點。3.房屋建立增長平穩(wěn)回落估計2021年全年，全國商品房施工面積為47.12億平方米，同比增長16.2%；商品住宅施工面積為35.9億平方米，增長14.0%。與2021年相比，商品房和商品住宅施工面積分別回落10.4和11.3個百分點。在開工面積上，估計2021年全年商品房開工面積達76740萬平方米，同比增長0.7%；商品住宅開工63043萬平方米，同比增長3.0%。與2021年

20、相比，開工面積增速有所回落，商品房開工面積回落7.5年百分點，商品住宅開工面積回落3.1個百分點。4.商品房銷售壓力增大2021年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購政策的影響，市場張望心思加強，商品房銷售情勢壓力較大，估計2021年全年商品房銷售會出現(xiàn)回落。從詳細目的上看，估計2021年全年，全國商品房實現(xiàn)銷售面積11.08億平方米，增長6.2%；其中，商品住宅實現(xiàn)銷售面積10.58億平方米，增長13.7%。由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控力度進一步加大，各地限購政策陸續(xù)出臺，這些措施均會對商品房銷售產(chǎn)生一定的抑制造用，預(yù)期商品房實踐銷售情況要比預(yù)測的數(shù)值更低。第二部分 昌吉房地產(chǎn)市場概述一)、昌吉市城市概略

21、一地理位置昌吉市市區(qū)位于烏魯木齊以西，東距烏市中心35Km，西距石河子市118Km，北距五家渠市28Km，312國道從市區(qū)穿過承當(dāng)了部分城市道路的功能，全市土地總面積8215Km2，折合1232.2萬畝。二行政區(qū)劃及人口昌吉市是昌吉回族自治州首府所在地，是自治區(qū)首府烏魯木齊市的衛(wèi)星城。昌吉市全市目前人口總數(shù)約為45萬人左右，據(jù)了解，昌吉市提出大開展的目的，力爭在未來幾年內(nèi)人口總數(shù)到達60萬人左右。二)、昌吉市城市整體規(guī)劃及開展方向一城市整體規(guī)劃開展方向經(jīng)過我們對昌吉市房地產(chǎn)市場眾多工程的調(diào)查和了解，從各個工程的宣傳點來看，我們以為可以概括為“東優(yōu)、西擴、南進、北調(diào)的城市整體開展方向。東優(yōu)：優(yōu)化

22、東部區(qū)域的用地構(gòu)造，調(diào)整城市入口區(qū)域的景觀籠統(tǒng)；西擴：城市遠期開展方向為向西；南進：近期內(nèi)，城市的開展軸沿世紀(jì)大道、北京路向城市南部區(qū)域推進；北調(diào)：現(xiàn)狀城市北部區(qū)域為城市舊城區(qū)，規(guī)劃期內(nèi)需求對用地構(gòu)造進展大規(guī)模的調(diào)整。二規(guī)劃整體開展規(guī)劃思緒作為首府衛(wèi)星城市，與首府相鄰，借勢中央新疆任務(wù)座談會“實現(xiàn)新疆跨越式開展，以開展保穩(wěn)定的思緒，借勢首府，具有快速開展的先天優(yōu)勢，隨著烏昌一體化經(jīng)濟結(jié)合體的進一步推進以及昌吉市城市規(guī)劃開展步伐的加快，昌吉市將會呈現(xiàn)快速開展的趨勢。昌吉市城市環(huán)境優(yōu)美，目前投入了大量的資金進展城市公共設(shè)備的建立與完善，如濱湖河生態(tài)景觀三期、恐龍奇石博物館、城市規(guī)劃展館等公共設(shè)備的

23、建立，突出了昌吉市地域人文特點，同時也帶動了住宅產(chǎn)業(yè)開展。昌吉市整體規(guī)劃開展思緒為：一是改造舊城，完善舊城商業(yè)配套；二是逐漸推進新城建立，將新城建成及行政、文化及教育中心，東部集中為創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)。三城市路網(wǎng)構(gòu)造建立規(guī)劃經(jīng)過了解，昌吉市城市路網(wǎng)構(gòu)造建立規(guī)劃為：城市路網(wǎng)以312國道市區(qū)段、石河子路、吐魯番路、世紀(jì)大道、北京路、中山路“三橫三縱為骨架，結(jié)合現(xiàn)狀采用不規(guī)劃的方格網(wǎng)構(gòu)造，并根據(jù)城市功能規(guī)劃建立兩個城市交通環(huán)：內(nèi)環(huán)為市區(qū)內(nèi)交通性環(huán)路，聯(lián)絡(luò)各功能區(qū)；外環(huán)為公路網(wǎng)，起分流過境車輛入城的作用。四城市居住用地規(guī)劃重點分布經(jīng)過了解，昌吉市城市居住用地規(guī)劃重點分布為：現(xiàn)狀城市居住用地1038公頃，占城市總

24、用地38.85。城市住宅建立多以低、多層為主。在總體規(guī)劃中，居住區(qū)圍繞城市中心規(guī)劃，構(gòu)成三個新居住區(qū)。居住區(qū)一：位于新城北區(qū)，以多層高中檔住宅為主。居住區(qū)二：位于城市中部，塔城路以北，312國道市區(qū)段以南，北京路以西，世紀(jì)大道以東。居住區(qū)三：位于塔城路以南，吐魯番路以北，中山路以東，北京路以西。三)、2021年昌吉市房地產(chǎn)上半年市場分析一1-5月昌吉市房地產(chǎn)投資高速增長.1-5月，我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6.66億元，比上年同期增長154.5%，其中，住宅投資6.04億元，比上年同期增長141%。比1-3月提高70.8個百分點，比1-4月提高96個百分點。二1-5月昌吉市商品房空置面積降幅擴展.

25、1-5月我市商品房空置面積繼續(xù)減少，截止5月25日，商品房空置面積為12.29萬平方米，比2021年12月底減少4.78萬平方米，比上年同期減少15.23萬平方米,比上年同期下降55.3%，降幅比一季度擴展14.4個百分點，其中：住宅空置7.84萬平方米，比2021年12月底減少4.7萬平方米，比上年同期減少14.19萬平方米, 比上年同期下降64.4%。三1-5月昌吉市90-140平方米商品房銷售占五成。昌吉市的樓市以自住型和改善型為主，剛性需求強勁。截止5月25日，昌吉市商品住宅銷售面積31.58萬平方米，比上年同期增長119.7%。在商品住宅銷售面積中，現(xiàn)房銷售面積4.57萬平方米，占住

26、宅銷售面積的14.47%，比上年同期增長14.4%；期房銷售面積27萬平方米，占住宅銷售面積的85.53%，比上年同期增長160.2%。其中，以年青人自住型和中老年改善型為主的90-140平方米的商品住宅銷售面積15.97萬平方米，比上年同期增長142.3%，比全部商品住宅銷售增速高22.6個百分點，占住宅銷售面積的50.57%，占比去年同期提高4.71個百分點。四1-4月昌吉市房地產(chǎn)業(yè)投資總量位居行業(yè)第一1-4月，全市城鎮(zhèn)完成固定資產(chǎn)投資4.14億元，比上年同期增長18.9%。其中，房地產(chǎn)業(yè)完成投資1.79億元，增長48.5%，占第三產(chǎn)業(yè)投資的98.89 %，占到城鎮(zhèn)固定投資的43.23%，

27、房地產(chǎn)業(yè)總量在20個行業(yè)大類居位第一。小結(jié)：昌吉作為西部偏遠四線城市，市場受政策影響力較弱，宏觀政策面對市場壓制力較小，同時具有一定的滯后性，因此即使國家今年出臺假設(shè)干抑制過熱房地產(chǎn)市場的政策，對昌吉而言，市場成交量受抑制的作用有限，并且結(jié)合今年的昌吉市場的供求情況和外圍政策要素影響，2021年昌吉商品住宅市場整體將堅持現(xiàn)有成交量程度，并有望再次復(fù)制或超出近兩年量價齊升的行情。 2021年昌吉住宅市場成交均價同比去年上漲28%，價錢上漲十清楚顯。2021年思索到穩(wěn)定物價程度已被作為今年的中央經(jīng)濟重點任務(wù)之一，這將降低經(jīng)濟通脹預(yù)期，從而減小昌吉市一部分投資客戶購房保值的置業(yè)動機。在2021年新政

28、效能有限，房價飆升的背景下，同時在昌吉市旺盛的市場需求下，價錢一直存在上漲的激動，綜合來看，2021年昌吉商品住宅市場價錢程度難以出現(xiàn)去年的大幅上漲，平穩(wěn)增長將是今年的主風(fēng)格。四、昌吉市房地產(chǎn)市場開展特征一板塊特征昌吉市新樓盤最集中的板塊是城南區(qū)域，另一個較為集中的區(qū)域是濱湖河兩岸及新市政府片區(qū)，這兩個板塊一個是昌吉城市開展的主要方向，另一個是稱之為昌吉市東大門的城東區(qū)域。其他區(qū)域的，比如城北區(qū)樓盤都較為分散，不過北區(qū)東邊，雖說相對來說比較偏，但也有幾個大盤。二建筑類型2021年以前昌吉市開發(fā)的樓盤，除了市中心區(qū)，其他區(qū)域根本都是以多層建筑為主，這闡明當(dāng)時昌吉市地價較為廉價，在目前昌吉市民依然

29、偏愛多層的情況下，開發(fā)多層利潤相對較高。不過這種情況正在變化，目前昌吉市逐漸由多層向小高層、高層轉(zhuǎn)變。三建筑風(fēng)格較多昌吉樓市有一個特點，就是中式、歐式、現(xiàn)代風(fēng)格等多樣性，比如錦繡江南、上海城、御景花園、華爾茲音樂城等，這能夠跟昌吉市城區(qū)跨河有關(guān)，樓盤可以做出來相近的江南傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，一方面規(guī)劃設(shè)計對歐式風(fēng)格的特殊要求。四戶型特征昌吉樓市的戶型根本都是80-95平米的2室和120-140平米的3室，80平米以下的房子非常少，也就是說1室非常少，4室也很少。很多樓盤根本上都是2室和3室對半。另外格外注重貯藏室，明衛(wèi)的設(shè)計。五偏愛大客廳昌吉市民偏愛大客廳，主臥可以小一些，但是客廳一定要大。這能夠與昌

30、吉市民比較愛面子有關(guān)。六投資性產(chǎn)品較受歡迎昌吉市的商鋪產(chǎn)品銷售較好，遭到了市民的偏愛。只所以這類產(chǎn)品較受歡迎，能夠是由于昌吉市民投資渠道太少，尤其是在目前股市萎靡不振的情況下，除了儲蓄幾乎沒有其他投資渠道；另一方面，昌吉商業(yè)運營情況比較好。七價錢體系昌吉房地產(chǎn)市場有本人較為獨特的價錢標(biāo)志體系，多層價錢13層樓差不大，高樓層市場接受度不高，消化速度較慢。八景觀建立從全新疆來看昌吉各工程在景觀設(shè)計、建立方面理念相對比較注重，加上市場競爭加劇，開發(fā)商將從這方面加強產(chǎn)品競爭力，環(huán)境雖不是主要購買要素，但可添加產(chǎn)品附加價值。五、昌吉市房地產(chǎn)開發(fā)趨勢一西擴南進昌吉城市的開展方向是西擴南進，房地產(chǎn)開發(fā)也將顯

31、現(xiàn)這個趨勢。南區(qū)和新市政府板塊樓盤聚集，非常明顯的代表了昌吉房地產(chǎn)的未來開展趨勢，當(dāng)然其他區(qū)域也會逐漸的外擴，但是速度和力度那么小多了。二高層產(chǎn)品將逐漸增多當(dāng)前，昌吉樓盤開場多層為主，但是隨著昌吉市經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)的開展，土地價錢將越來越高，就算昌吉市民再喜歡多層的房子，開發(fā)商也將被迫開發(fā)小高層、高層產(chǎn)品。目前，城西、城南區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，就很好地闡明了這個問題。城西、城南早期的樓盤青島花園、宏鑫家園、華爾茲音樂城，金城維也納等都是多層，而目前上訴工程后續(xù)工程逐漸轉(zhuǎn)向高層；新建樓盤陽光水岸、富友國際等等都是以多層為主、小高層、高層為輔。估計未來高層產(chǎn)品將逐級增多。三開發(fā)商將注重籠統(tǒng)包裝目前昌吉市

32、不少開發(fā)商不注重工程籠統(tǒng)的包裝和塑造，售樓部簡陋，售樓員沒有工裝，不做樣板間，海報設(shè)計粗糙、紙質(zhì)低劣，等等。而這些都將影響到工程的籠統(tǒng)和銷售。隨著昌吉經(jīng)濟開展放緩，人們消費將更加謹(jǐn)慎，各樓盤之間的競爭也將逐漸的晉級，注重籠統(tǒng)包裝必將成為競爭的重要手段之一。四需求層次逐漸拉開昌吉市場上各樓盤檔次定位差距不大，相互間的競爭是比較強的。大多樓盤的定位都是中檔或中檔略偏上，價錢差距也不大，這與昌吉是消費型城市而工薪階層較多有關(guān)，市民收入差距不大，所以也導(dǎo)致樓盤定位差別小。雖然如此，但是社會兩端的人群仍需求與他們收入相對應(yīng)的住宅，所以昌吉市未來的需求層次將會拉開分析結(jié)論一樓市供應(yīng)量和需求量1、從供應(yīng)量來

33、看：昌吉市房地產(chǎn)行業(yè)隨著本地經(jīng)濟的開展，在不斷生長與壯大。新盤大盤遍及全市，并且將與下半年67月份集中放量，由此估計2021年下半年由于市場供應(yīng)量的添加，銷售壓力會逐漸上升，甚至出現(xiàn)“滯銷情況。二價錢下降空間有限 市場構(gòu)成僵持局面昌吉房價上漲速度不快，比較理性，而且2021年上半年房價根本處于“停滯形狀，2021年房價上漲的幅度較大，2021走跌的空間更是非常有限。估計今年下半年至2021情勢不好的情況下，為了維持正常的資金回籠，開發(fā)商會加大折扣促銷力度。表如今整體城市房價上，變化很小。三樓盤檔次沒有拉開昌吉房地產(chǎn)開發(fā)隨著城市開展的方向，西擴南進的景象比較明顯。另外，市場上根本都是中檔樓盤，檔

34、次沒有拉開，對樓盤籠統(tǒng)的注重程度也不夠。昌吉市場上各樓盤檔次定位差距不大，相互間的競爭是比較強的。大多樓盤的定位都是中檔或中檔略偏上，價錢差距也不大，這與昌吉是消費型城市而工薪階層較多有關(guān)，市民收入差距不大，所以也導(dǎo)致樓盤定位差別小。雖然如此，但是社會兩端的人群仍需求與他們收入相對應(yīng)的住宅，所以昌吉市未來的需求層次將會拉開。四籠統(tǒng)包裝將會受注重目前昌吉市不少開發(fā)商不注重工程籠統(tǒng)的包裝和塑造，售樓部簡陋，售樓員沒有工裝，不做樣板間，海報設(shè)計粗糙、紙質(zhì)低劣。而這些都將影響到工程的籠統(tǒng)和銷售。隨著“烏昌一體化步伐的加快，將直接帶動昌吉經(jīng)濟的飛速開展，作為烏市后花園的昌吉將揭開房地產(chǎn)行業(yè)新篇章，大量的

35、開發(fā)建立會在各樓盤之間的競爭也將逐漸的晉級，注重籠統(tǒng)包裝必將成為競爭的重要手段之一。第三部分 區(qū)域市場現(xiàn)狀及分析近幾年開發(fā)的工程，根本遵照昌吉的居住區(qū)規(guī)劃，就是說昌吉的住宅開展向“西、南、北三個方向開展。由于市政府的西遷，城市西南方向的開發(fā)最為火爆，2021年開發(fā)工程在15個以上，總開發(fā)量超越80萬平米，開發(fā)風(fēng)格各異，中式、現(xiàn)代風(fēng)格的產(chǎn)品為開發(fā)主基調(diào)。一、區(qū)域競爭對手分析一)、城東城東開發(fā)圍繞烏伊路和規(guī)劃中的頭屯河景觀帶，整體開發(fā)質(zhì)量較高，銷售截止2021年5月底，區(qū)域整體價錢高于市場平均價錢，如今區(qū)域平均單價在4300元/平米以上，區(qū)域各工程銷售較好。經(jīng)過“君悅海棠的高質(zhì)量開發(fā)，帶動了城東市

36、場。顯示了作為昌吉東大門的獨特別理優(yōu)勢和城市景觀旁的環(huán)境優(yōu)勢。2021年目前區(qū)域商品房投放量在13萬平米，目前平均單價實現(xiàn)4500元/平方米。稱號產(chǎn)品類型供應(yīng)量已銷面積均價/元/平銷售率%君悅海棠洋房、高層8.2萬余平3.2萬余平480040麒麟郡高層1.95萬平1.3萬余平430075翰林世家高層4萬余平方1.2萬余平430030石油花園高層3萬余平1萬余平398030二)、城南城南是2021年昌吉樓市的主戰(zhàn)場，北京路、延安南路為昌吉主干道，配套完善、商業(yè)興隆，成為昌吉房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。整體商品房供應(yīng)面積在55萬平米，供應(yīng)工程超越11個，占全市開發(fā)量的40。產(chǎn)品構(gòu)造豐富，多層、高層、別墅、洋

37、房一應(yīng)俱全，由于各工程的位置不同，價錢差距較大，首尾平均價錢差距近千元。2021年區(qū)域商品房投放量在50萬平米，目前平均單價實現(xiàn)4100元/平方米。工程稱號產(chǎn)品類型供應(yīng)量已銷面積均價/元/平銷售率%天潤國際高層2萬平1萬平420050富友國際多層、小高9.5萬平5.5萬平390060華爾茲音樂城多層、高層6萬平3.5萬平390055水木融城多層、高層8萬平3萬平4300/江南小鎮(zhèn)高層3萬2.4萬平428080金色家園多層4萬4萬平3800/凱迪名苑多層、小高11.7萬4.5萬平390080印象西班牙洋房11萬一期1.8萬平380090環(huán)宇新天地多層10萬4.5萬平410090森林大地多層4萬余

38、4.3萬余平380085三)、城北城市重點改造區(qū)域，有學(xué)區(qū)房，接近老城區(qū)，地理位置優(yōu)越，但是由于老城區(qū)的改造拆遷難度大，土地價錢高，加之城市開展中心的西移，城市開發(fā)量都受限制，市場及商品房開發(fā)面積的區(qū)域。除名京房產(chǎn)的“御景.生態(tài)家園以外，其他工程開發(fā)質(zhì)量普通。2021年區(qū)域商品房投放量缺乏30萬平米，平均單價實現(xiàn)4000元平方米。工程稱號產(chǎn)品類型供應(yīng)量已銷面積均價/元/平銷售率%絲路明珠多 層3萬平2.9萬平330095陽光水岸多層、小高11萬平1.3萬平380035民樂園多層、小高3萬平1.2萬平3600一期100恩源智灣多層、小高2.6萬平0430080環(huán)宇世紀(jì)城多層7萬平4.2萬平430

39、070四)、城西城市未來開展的助力方向，近年來政府資金投入力度不斷加大，隨著昌吉市政府、規(guī)劃局等市政部門的遷入，總面積萬平米的濱湖河生態(tài)景觀工程建立，以及濱湖河景觀帶、市體育館、花兒廣場的開工新建。周邊的住宅用地曾經(jīng)根本被開發(fā)商圈完，未來城西將構(gòu)成昌吉市的中心居住區(qū)域。2021年，“桃園新城一個月內(nèi)售磐，“大上?；▓@多層均價曾經(jīng)到達4600元/平方米，昌吉中心居住區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢曾經(jīng)初見端倪。2021年區(qū)域商品房投放量在30萬平米以上，平均單價實現(xiàn)4200元/平方米。工程稱號產(chǎn)品類型供應(yīng)量已銷面積均價/元/平銷售率%圣水雅閣洋房、高層8.2萬平3.2萬平480040桃園新城高層1.95萬平1.3萬

40、平430060藍山國際高層4萬平1.2萬平430090龍洋國郡高層3萬平1萬平398060金城維也納二期高層7300054000420085御景生態(tài)家園多層、高層5.5萬平4.8萬平440080二)、昌吉市典型工程分析御景生態(tài)家園簡介御景生態(tài)家園位于昌吉新區(qū)中心，毗鄰城市獨一景觀河濱湖河生態(tài)景觀帶，是目前昌吉首屈一指的生態(tài)居住板塊。御景生態(tài)家園是地域首家倡導(dǎo)現(xiàn)樓銷售的社區(qū)，同時也是首家實行建筑施工24小時數(shù)字化監(jiān)控的社區(qū)。御景生態(tài)家園總占地面積10.38萬平方米，總建筑面積15.3萬平方米，規(guī)劃設(shè)計由國內(nèi)頂尖規(guī)劃設(shè)計團隊上海同濟大學(xué)建筑設(shè)計研討院整體規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理聘請國內(nèi)頂尖物管團隊浙江綠

41、城物業(yè)全程物業(yè)顧問。社區(qū)建立有地下、地面停車場，合計660個停車位。社區(qū)綠化率高達40.2%，樓宇間距均大于28米，社區(qū)規(guī)劃有8000平方米中央水景主題廣場、3000平方米旱地噴泉廣場、300米人工水系、假山、瀑布、亭臺樓閣與特征植物組團完美勾勒出了詩意人居空間。低容積率，低建筑密度、高綠化率、寬闊樓宇間距，培育了御景生態(tài)家園非凡質(zhì)量，社區(qū)將自然主義建筑和藝術(shù)化園林融于一體，讓人與自然直接對話，讓花鳥蟲草、陽光水域都毫不生硬地融入生活。效果圖富友國際簡介昌吉西南、未來城市中軸、龍頭位置 地高而尊、面南背北、南北通透、絕版地段 國際級重點龍頭企業(yè)全資子公司東亞房產(chǎn)續(xù)富友澳林花園之后有一大手筆力作

42、 22萬平米高綠化、低密度、純粹歐式寬景花園社區(qū) ，一期總計開發(fā)10萬平米，897套住宅、車庫121套、商鋪97套，正門位于長寧南路，一期為人車混流，待小區(qū)建成后將只為步行，車行入口位于小區(qū)北側(cè)，整個車道構(gòu)成外圍環(huán)路，車庫入口也在環(huán)道兩側(cè)，最大程度減少了人行與車行的相互擾動，更加平安、愜意、人性化 一期容積率為1.4；日照間距為1.8的系數(shù)，最小樓間距26.5米，最大樓間距60米，綠化率40%；寬景寬宅 。其中有11層電梯公寓1#、2#、3#、7#、8#、9#、13#10層、19#、20#、九棟 ；7層電梯公寓14#、17#、18#、25#四棟 ；多層15#、16#、26#、27#四棟 ；花園

43、洋房28#、29#兩棟 ；商業(yè)會所一棟 。戶型面積43188平米不含11越12戶型 ，小區(qū)以電梯公寓為主，不收電梯費，物業(yè)費與普通多層一致效果圖映象西班牙簡介映象西班牙作為當(dāng)前昌吉市涌現(xiàn)出來的人居樓盤經(jīng)典，扼守昌吉南部延安路北京路城市主干道，烏伊公路以南4公里，昌吉高尚住宅圈內(nèi)，居住氣氛濃重。周邊交通便利，烏奎高速第一站，15分鐘烏昌生活圈，昌吉地理的浪漫圖騰。 “映象西班牙占地12萬余平方米，總建筑面積10萬余平方米，由疊加別墅和電梯花園洋房組成，建筑密度25.33%，容積率1.03，綠地率36.37%，是一個大型高尚精品社區(qū)。 “映象西班牙傍依1600畝森林公園，浩瀚鮮氧提供無限活力。工程

44、汲取西班牙文化精華，表達西班牙建筑和園林的神韻，打造原汁原味的西班牙皇家風(fēng)情社區(qū)。從紅陶筒瓦到手工抹灰墻，從弧型墻到一步陽臺，純粹建筑風(fēng)格自西班牙悠然彌久發(fā)散，表達原汁原味的地中海風(fēng)情建筑。采用疊墅方式，具有獨門獨院、獨立扶梯、超大露臺、私家庭院、多重花園等設(shè)備的層級別墅，是TOWNHOUSE疊拼式的一種延伸。是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的根底上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一同組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園。工程還配有電梯花園洋房，以靈動的空間引花園入戶，構(gòu)成空中入戶花園。園林采取西班牙風(fēng)格，三大中央主題景觀，具有巴洛克式噴泉中央水景，生態(tài)坡地，秀美私家院落等。工程還具有雙C

45、LUB藝術(shù)文化會所。 該工程集生態(tài)、人文、節(jié)能環(huán)保、先進科技于一體，強調(diào)人、建筑、環(huán)境共存與交融，以提高居住生活質(zhì)量為目的，充分思索人的各方面需求，發(fā)明一個具有互動的鄰里關(guān)系與社區(qū)精神的場所空間，建成后必將開創(chuàng)新疆別墅新紀(jì)元。效果圖小結(jié)在對昌吉重點工程調(diào)研，結(jié)合對近兩年昌吉工程的跟蹤發(fā)現(xiàn)，新推工程較以前有明顯較大變化?？腿禾卣鳎翰械馁彿咳后w主要還是以自住性住房需求為主，選擇購房用以投資的客群比例很小，但同時其城市作為地級市，對周邊所屬縣城的購房群體具有較強輻射才干。此外，在此次市調(diào)中還發(fā)現(xiàn)，在售樓盤的客群中，烏市購買群體是一個不可忽視的力量。產(chǎn)品形狀組合：表達出一種由多層向高層開展的趨勢，

46、就目前情況來看，還是以多層為主，但部分樓盤已出現(xiàn)多層、小高層、高層、洋房相結(jié)合的產(chǎn)品組合。景觀設(shè)計 ：從全新疆來看昌吉各工程在景觀設(shè)計、建立方面理念相對比較注重，加上市場競爭加劇，開發(fā)商將從這方面加強產(chǎn)品競爭力，環(huán)境雖不是主要購買要素，但可添加產(chǎn)品附加價值。 昌吉的社區(qū)景觀根本都是以水景為亮點，尤其是沿濱湖河沿岸工程更是成為工程的主推大賣點。產(chǎn)品設(shè)計特征：目前所推工程中，產(chǎn)品設(shè)計方面都大膽采用了loft、入戶花園、超大露臺等內(nèi)地比較新穎的戶型，在銷售中獲得了非常好的銷售業(yè)績，但在設(shè)計理念方面、實踐運用過程中還達不到內(nèi)陸城市的程度，呵斥出現(xiàn)產(chǎn)品缺陷。建筑風(fēng)格：從目前昌吉市場上的中高端工程來看，曾

47、經(jīng)突破了傳統(tǒng)的現(xiàn)代建筑方式，引進了歐式如西班牙風(fēng)格，中式如徽派風(fēng)格等較具質(zhì)量感的建筑元素，為市場注入了活力，彌補了空白點。因此建議我公司工程在建筑風(fēng)格上做出一定的思索，爭取做到產(chǎn)品的差別化，以便在市場上更具競爭力?？偲揭?guī)劃：目前市場上的中高端工程多采用圍合、半圍合式的組團規(guī)劃或者行列式排布，以滿足觀景以及通風(fēng)采光的需求，手法運用上較傳統(tǒng)樓盤有很大改良，但尚有諸多缺乏之處。戶型配比：目前市場上的中高端工程依然是以中大戶型為主，隨房價攀升，中小戶型面積的產(chǎn)品呈添加態(tài)勢，但集中于城東、城北板塊；城南板塊的工程，特別是延伸寧路的眾多工程，仍是以100-120平米的中大戶型為主力，這一開發(fā)方向短期內(nèi)仍不

48、會變化。社區(qū)配套：以傳統(tǒng)生活配套為主，如紅外線安防、門禁系統(tǒng)、可視對講、光纖入戶等。部分引入會所概念，小區(qū)內(nèi)設(shè)置運動場所和游泳池、休閑區(qū)等，但整體上配套的打造仍屬于不成熟階段，需求更人性化的思索和設(shè)計。第四部分 產(chǎn)品初步設(shè)計建議根據(jù)本工程的地塊位置，規(guī)劃設(shè)計條件，結(jié)合區(qū)域普通商品房市場的供應(yīng)情況，競爭工程的綜合分析，并且為防止區(qū)域內(nèi)普通住宅同質(zhì)競爭及保證工程順利銷售，建議本工程向中高檔的住宅產(chǎn)品方向開展。本工程現(xiàn)具有別的樓盤無法媲美的優(yōu)勢：濱湖河景觀帶昌吉最大的生態(tài)公園近在咫尺，緊鄰烏伊路，昌吉市新市政府中心位置，毗鄰規(guī)劃的金融中心等，這是本案地塊比同屬城西板塊的富友國際、2099、環(huán)宇新天地

49、等都優(yōu)的外部條件。所以與此相對應(yīng)的就是本案定位不易太低。一、工程地塊現(xiàn)狀本工程位于烏伊路以北，濱湖河生態(tài)公園以東，中山路以西，地塊外形成L型，相對規(guī)整。本工程地處城市規(guī)劃西擴的中心地帶，為目前昌吉市熱點開發(fā)區(qū)域，工程所處大環(huán)境良好。二工程條件由于本工程用地規(guī)模較小，約33畝左右，而容積率為3.0，工程地塊條件就決議了本工程的產(chǎn)品方式將以高層產(chǎn)品為主；從區(qū)域市場和目的客戶需求特征來看，高層產(chǎn)品的產(chǎn)品方式是可以被目的客戶所接受的，是符合區(qū)域開展方向的。三、產(chǎn)品初步建議功能以居住+商住功能為主，并配合智能化、物業(yè)等配套可繼續(xù)性開展。本工程是小盤開發(fā)，產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)備上需求從戰(zhàn)略角度為后期營銷、推行預(yù)留發(fā)揚空間，最大限制的保證利潤的最大化，減少銷售阻力。一工程建筑單體設(shè)計建議1、整體規(guī)劃方式建議思索到本工程地塊規(guī)模相對較