北京市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究報告

1、-. z市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究報告黎坤忠顯晨源摘要我國老齡化趨勢的日益加劇已成為一個突出的社會問題，在此背景下養(yǎng)老效勞市場化已成大勢所趨，、等各大城市率先掀起養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)熱潮，但相比養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已開展?jié)u趨成熟的興旺國家和地區(qū)，國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在融資開發(fā)、運營和管理諸多方面皆存在嚴重的缺乏，造成市場的混亂和開展的滯后。為借鑒興旺國家和地區(qū)的成功經(jīng)歷、分析發(fā)現(xiàn)市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營的優(yōu)勢和缺乏以及規(guī)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式，嘗試提出相關政策建議，本文進展了養(yǎng)老地產(chǎn)的文獻綜述研究、應用四象限模型分析了市養(yǎng)老地產(chǎn)市場并報告了實地考察了匯晨老年公寓和康夢圓老年公寓扥結果，對養(yǎng)老地產(chǎn)整體市場和存在的開展模式得出了總結、展望

2、和開展建議。關鍵詞：老齡化養(yǎng)老地產(chǎn)市場化開發(fā)經(jīng)營模式老年公寓緒論1.1研究背景人口老齡化是目前世界各國普遍面臨的問題之一。聯(lián)合國國際人口學會編著的人口學詞典對人口老齡化的定義是：當一個國家或地區(qū)60歲以上人口所占比例到達或超過人口數(shù)的10，或者65歲以上人口到達或超過總人口數(shù)的7時，其人口即稱為老年型人口，這樣的社會即稱之為老齡社會。統(tǒng)計顯示，我國己于1999年成為老年型國家，而且我國老齡人口比重正迅速提高。而根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，O14歲人口占1660，比2000年人口普查下降629個百分點：我國60歲及以上人口占1326，比2000年人口普查上升293個百分點，其中65歲及

3、以上人口占887，比2000年人口普查上升191個百分點。人口年齡構造的變化趨勢，說明了隨著我國經(jīng)濟社會的快速開展，以及人民生活水平、醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)的巨大改善，生育率持續(xù)保持較低水平，老齡化進程逐步加快。但是，與中國老齡化程度不斷加劇所對應的養(yǎng)老模式問題卻尚未實現(xiàn)同步開展。在中國傳統(tǒng)文化中，對老年人有發(fā)自心的尊重，這種尊重幾乎是無條件的。百善孝為先，這句話就分說明了中國人對孝、對老年人的態(tài)度。在中國歷朝歷代重農(nóng)文化所滋生的群體本位思想下，尊老愛幼、互相扶助的尊老孝親主義哲學得以表達、這使得以養(yǎng)兒防老、兒繞膝、天倫之樂成為我國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的根底。鑒于老齡化及所帶來的社會問題越來越突出，國養(yǎng)老效

4、勞需求的缺口越來越大，隨著經(jīng)濟社會的開展，終于在市場機制中顯化出來，養(yǎng)老市場包括地產(chǎn)市場和效勞市場的大規(guī)模興起和完善已成大勢所趨，同時近年來國各大房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅、商業(yè)、工業(yè)等各種物業(yè)形態(tài)的的投資開發(fā)中遭遇到政策和融資等多方面呢的瓶頸，投資利潤率有下降的趨勢，在這樣的雙重因素影響下，養(yǎng)老地產(chǎn)市場因其需求的日益增加和有關政策方面的優(yōu)惠條件，以及可預期的長期投資收益，不斷吸引著各產(chǎn)商進入該領域，如保利、*等均有涉足。鑒于我國在這方面的空白，國養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)有模式都是借鑒國外主要是歐美的經(jīng)歷，如的太陽城養(yǎng)老工程就是美國的太陽城公司來華投資開發(fā)的，而后的太申祥和、親和源等均有借鑒其經(jīng)歷。如今，養(yǎng)老地產(chǎn)

5、已在主要一線城市全線飄紅，刮起一股強勁的養(yǎng)老市場化之風。但是，由于養(yǎng)老地產(chǎn)在我國幾乎是一夜之間開展起來的，之前各大開發(fā)商都毫無經(jīng)歷，同時在借鑒國外經(jīng)歷時又缺乏對中國實際的深入思考。所以出現(xiàn)了以下幾個問題：一是目前各大開發(fā)商投資該領域僅停留在前期的投資開發(fā)，根本上是開發(fā)完成就如普通住宅一樣出售出租，沒有向顧客提供真正的養(yǎng)老效勞，在后期的經(jīng)營管理方面非常匱乏。二是市場秩序混亂，沒有統(tǒng)一的行業(yè)標準和管理效勞標準，呈現(xiàn)各大開發(fā)商各自為政、各顯神通的混亂局面。三是相關政策法規(guī)相對市場開展的滯后，既沒有明確的優(yōu)惠政策法規(guī)，也沒有統(tǒng)一行業(yè)開發(fā)經(jīng)營標準的政策說明，這是造成市場混亂的主要原因。四是傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的

6、觀念還比擬強烈，許多老人包括子女還是希望能在家養(yǎng)老，所以市場的潛在需求確實非常大，但目前的有效需求卻有限，這在一定程度上打擊了開發(fā)商持續(xù)投資和經(jīng)營的信心，而為了能夠在短期獲利，目前已有的養(yǎng)老地產(chǎn)工程多為中高端公寓住宅，缺乏群眾化、普通型的工程。1.2研究目的和意義目前，我國的養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老為主，但是隨著經(jīng)濟社會的開展以及421構造家庭日益成為社會主體，相對單一的養(yǎng)老模式越來越不能滿足老年人同益增長的對物質生活和精神生活的需要，養(yǎng)老地產(chǎn)在很大程度上可以彌補這一缺乏。為促使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的更好開展，全面分析研究全國尤其是市養(yǎng)老地產(chǎn)的開展現(xiàn)狀及存在的問題、對典型工程的開發(fā)經(jīng)營特色進展剖析并總結其開

7、發(fā)模式以及借鑒國外的成功經(jīng)歷等，具有重大的理論和現(xiàn)實意義。其理論意義表現(xiàn)為：全面分析市養(yǎng)老地產(chǎn)市場行業(yè)開展情況，總結優(yōu)秀工程的優(yōu)點和特色，借鑒國外先進經(jīng)歷，完善統(tǒng)一我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，指出我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開展之路，補充我國目前有關養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方面的理論，同時為進一步研究養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式起到拋磚引玉的作用。其實踐意義具體表達為三點：從企業(yè)角度講，適宜的開發(fā)模式可以企業(yè)在開發(fā)運作過程中更加的順暢，及時的采用適宜的開發(fā)模式可以使企業(yè)快速搶占市場，獲取豐厚利潤；從政府角度講，養(yǎng)老地產(chǎn)一定程度上的公益性可以減輕其養(yǎng)老負擔，同時養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的開展可以拉動經(jīng)濟增長，帶來更多的財政收入；從社會角度講，養(yǎng)老地產(chǎn)

8、的快速開展可以滿足老年人日益增長的物質生活及精神生活需求，促進和諧社會的構建以及社會總體幸福水平的提升。1.3研究方法文獻研究法：本文在第二章文獻綜述和理論根底過收集大量與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)相關的國外文獻資料，在了解國外在該領域的研究現(xiàn)狀的同時，分別從融資、運營和管理角度出發(fā)，借鑒歐美、日本等國家較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，為完善市養(yǎng)老地產(chǎn)市場行業(yè)規(guī)、為市乃至全國的房地產(chǎn)開發(fā)商提供可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式提供參考價值。四象限模型分析法：四象限法是分析城市區(qū)域房地產(chǎn)市場運行的理想方法，其主要容和原理在第二章中有詳細介紹，在第三章中本文以該方法詳細分析了市的養(yǎng)老地產(chǎn)市場的開展歷程和現(xiàn)狀，并對未來之

9、態(tài)勢作出相關預測。案例研究法：通過實地調研，分析研究市現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)工程：匯晨老年公寓、康夢圓老年公寓，就其開發(fā)過程中涉及的融資、管理及運營各方面進展深入的探討，總結其開展的特色和優(yōu)勢，以及根本經(jīng)歷和模式，驗證其相應的開發(fā)模式的成功與缺乏之處。探索性研究法：在文獻研究和案例研究的根底上，從融資模式、運營模式和管理模式三個方面提出如何完善養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式，并對開發(fā)模式有效運行所需的政策支持進展探索。1.4 研究容和框架研究容本文以人口老齡化背景下市養(yǎng)老地產(chǎn)開展為研究對象，緊扣養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式這一核心，從宏觀市場供需分析、微觀市場案例分析兩方面入手，借鑒國外先進經(jīng)歷、分析我國現(xiàn)狀、構建我國

10、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式并進展實證研究，最后提出保障和促進養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)快速開展的政策建議。本文第一章緒論局部主要介紹了選題的背景、研究意義和目的以及研究方法、研究容并構建論文總體框架，以期到達高屋建瓴的目的。本文第二章是國外相關研究的文獻綜述以及四象限模型分析法的理論根底，主要容包括：養(yǎng)老地產(chǎn)概念及特點、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的三個方面(融資模式、運營模式、管理模式)的相關界定、國外開展經(jīng)歷、國外研究現(xiàn)狀、四象限模型分析法介紹和應用。這一章從概念及涵的角度對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的相關疇進展了概述，并對國外養(yǎng)老地產(chǎn)的開展和研究現(xiàn)狀進展綜觀，系統(tǒng)介紹四象限法，為后續(xù)分析奠定根底。本文第三章對市養(yǎng)老地產(chǎn)市場首先進展了

11、詳細的供求分析，而后應用四象限模型進展系統(tǒng)的分析，指出養(yǎng)老地產(chǎn)在租賃市場、買賣市場、新建市場和存量市場中所具有的特點以及四個市場之間的相互影響和靜態(tài)模型分析，從而對其開展現(xiàn)狀歸納總結以及對未來的開展模式做出宏觀上的研判。本文第四章在實地調研的根底上，從微觀的角度分別對市匯晨老年公寓、康夢圓老年公寓兩個工程進展投資、開發(fā)、運營和管理效勞方面的分析研究，并歸納總結其特色和可供借鑒之處。本文第五章在第二、三、四章研究分析的根底上對市養(yǎng)老地產(chǎn)開展現(xiàn)狀和未來趨勢分別做出宏觀和微觀上的研究總結和展望，并提出符合市實際情況的可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，同時就政策方面存在的問題及亟待完善的方面提出具有一定

12、建立性和前瞻性的建議。1.4.2 研究框架區(qū)域競爭工程分析實地調查四象限模型的養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境和供求分析市養(yǎng)老地產(chǎn)市場宏觀分析文獻綜述和理論根底緒論養(yǎng)老地產(chǎn)相關概念和*疇的界定四象限模型介紹和應用國外老年地產(chǎn)開展經(jīng)歷和模式借鑒養(yǎng)老地產(chǎn)的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀康夢圓老年公寓匯晨老年公寓結論、展望、建議第二章文獻綜述和理論根底21養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及涵養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的安康提供良好根底設施保障的老年住宅產(chǎn)品。這類老年住宅產(chǎn)品是指可以使老年人獲得經(jīng)濟供養(yǎng)

13、、生活照料以及精神慰藉等根本容的居住場所。它的根本存在形式有以下幾類：老社區(qū)、老年公寓、老年住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托老所等。著名的營銷大師菲利普科特勒把產(chǎn)品定義為五個層次。即核心利益、根底產(chǎn)品、期望產(chǎn)品、附加產(chǎn)品及潛在產(chǎn)品。根據(jù)菲利普科特勒對產(chǎn)品的定義對老年住宅市場工程做一個產(chǎn)品層的描述，如下表。表2-1老年住宅的五個層次產(chǎn)品層次含義核心利益層遮風避雨、家的歸屬地根底產(chǎn)品層地理位置、空間面積、價格、平安等期望產(chǎn)品層房屋設計合理、交通方便、性價比高、公共設施齊全等增廣產(chǎn)品層醫(yī)療和康復配套、環(huán)境空氣、物業(yè)效勞、社區(qū)文化活動潛在產(chǎn)品層升值潛力，周邊環(huán)境等結合上述對老年住宅產(chǎn)品的五個層次的分析，可以

14、將養(yǎng)老地產(chǎn)的涵歸納為以下四點：生活配套設施：包括餐廳、超市、圖書館、休閑娛樂場所、金融效勞、停車場、輪椅通道、消防設施、公共空問、花園局部等。醫(yī)療配套效勞：包括醫(yī)院、醫(yī)務所、牙醫(yī)診所等?？祻团涮仔冢喊▍f(xié)助生活效勞，恢復護理，私家看護等。交通配套效勞：公共交通，輪椅公交設旌等。S與一般的商業(yè)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具備以下特點：一是在選址方面，要綜合考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；二是對于住宅的規(guī)劃設計設計方面要求高，如要求無障礙設計、要有緊急呼日L系統(tǒng)等；三是對于配套設施及效勞要求更高，對于老年人而言，能夠便利的在住宅附近一站式解決各項需求。這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)資金需求量大、產(chǎn)業(yè)鏈

15、長、各方利益關系復雜。2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)模式界定養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)市場是房地產(chǎn)行業(yè)開展到一定程度之后，在老齡化社會到來之際應運而生的一個細化市場。養(yǎng)老地產(chǎn)的丌發(fā)模式具備房地產(chǎn)開發(fā)模式中的共性，如品牌性、專業(yè)性等，但是養(yǎng)老地產(chǎn)的特點決定了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式比一般商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式復雜。這是由養(yǎng)老地產(chǎn)的特性所決定的：一是由于養(yǎng)老地產(chǎn)涉及社會保障、養(yǎng)老保險等，因此具備一定的社會福利性質，與政府關系較一般的商業(yè)地產(chǎn)密切，且依賴政策支持較強；二是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中的產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長，配套設施的完善8與效勞業(yè)聯(lián)系密切，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)并非單一行為；三是養(yǎng)老地產(chǎn)工程開發(fā)過程長，資金回籠慢，因此需要大量的資金支撐

16、，因此其融資方式以及與投資者的在利益模式也與一般商業(yè)地產(chǎn)工程存在差異：四是養(yǎng)老地產(chǎn)的營銷所面對的客戶是老年人，其對產(chǎn)品的訴求以及所追求的目的也會導致養(yǎng)老地產(chǎn)的營銷模式的差異。本文所研究的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式具體包括養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式、運營模式及其管理模式。其中養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況，選擇融資平臺和融資渠道進展有效融資的方式：養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式是指狹義的運營模式，本文所研究的是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中地產(chǎn)的營銷及盈利模式；養(yǎng)老地產(chǎn)的管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)完成之后的后期運營過程中的地產(chǎn)管控模式。2.3國外老年地產(chǎn)開展經(jīng)歷和模式借鑒融資模式分析與經(jīng)歷借鑒一融資模式分析老年住宅的建立

17、興起于20世紀70年代的北歐，在北美、歐洲、東亞等地區(qū)得到進一步的開展并取得了不少理論成果與實踐經(jīng)歷，如下表：國家類型功能美國獨立式滿足有自理能力的老年人需求，提供較完善的社會功能集合式有專門的效勞人員，有方便平安的社交娛樂場所、公共食堂等設施和完備的保甲和報警系統(tǒng)護理式提供全面的護理和醫(yī)療效勞法國收容所分公立和私營兩種，為生活能夠自理的老年人而建，收費較低，提供食宿、醫(yī)療保健和文化生活等效勞老年公寓提供完善的效勞設施，包括膳食、文化活動和醫(yī)療等工程護理院收住失去生活自理能力的患病老人，有較完善的醫(yī)療和生活效勞設施中長期老年醫(yī)院以治療為主，收住經(jīng)過治療后有希望恢復生活自理能力的老年患者日本老少

18、居適合老少多代共居，對多代人生活方式上的差異在室空問上做了相應的處理養(yǎng)老院公為公立、低費和完全白費三種由表中可知美國的老年住宅將社會福利與市場機制有機結合，體系比擬完善：法國的福利性老年住宅比擬興旺，但缺乏完全商業(yè)化的老年住宅；只本則重點開發(fā)老少居，社會養(yǎng)老設施建立仍不夠完善。從融資角度也可以看出，美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式充分發(fā)揮市場作用，通過多種融資渠道，應用多種融資方式；法國以政府投入為主，養(yǎng)老地產(chǎn)福利型較強；同本則是兩者兼顧。美國的房地產(chǎn)業(yè)與國房地產(chǎn)業(yè)最大的不同點在于美國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等專業(yè)分工，在興旺金融市場的支撐下以資本運作為核心進展經(jīng)營，形成了成熟的產(chǎn)業(yè)運作模

19、式10，而國房地產(chǎn)行業(yè)在金融市場不甚興旺的情況下是一條龍全能開發(fā)的短期工程經(jīng)營。在美國，信用體系的建立已經(jīng)滲透到社會經(jīng)濟各個角落，因而它能夠保證投資人完全放權給開發(fā)商，就是說，投資商有足夠的信用體系、金融手段來限制開發(fā)商，從而能夠控制金融與開發(fā)別離的風險。二相關經(jīng)歷借鑒在傳統(tǒng)模式下，我國房地產(chǎn)開發(fā)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在投資模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的重心正在發(fā)生變化，由土地為主導轉為金融為主導，其實質就是產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)建立向金融運作轉移。在我國這種房地產(chǎn)企業(yè)的運作模式也漸露端倪，當然規(guī)化的投資模式我國尚未出現(xiàn)，因為它必須以成熟的金融證券市場為依托

20、，特別是以房地產(chǎn)投資信托基金(PiPITs)的出現(xiàn)為標志憶。隨著資本市場的國際化和我國金融市場的開展，海外基金、REITs、國投資機構如保險公司、養(yǎng)老基金等和房地產(chǎn)業(yè)的同益結合，使國房地產(chǎn)企業(yè)向資本化、金融化轉型成為緊迫需求，也使這種轉型成為趨勢和可能。依托我國金融體系的逐步完善和金融產(chǎn)品的逐步豐富，房地產(chǎn)企業(yè)應該在明確企業(yè)定位和確定分工領域的根底上，完成從物業(yè)驅動向資本驅動、從經(jīng)營工程到經(jīng)營企業(yè)轉型。在國，目前還沒有形成相當完備的金融、信用體系，投資商和開發(fā)商還存在著體制上的信任危機。因此要推進房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉變一個關鍵點就是進一步完善我國的金融和信用體系，繼續(xù)拓寬融資渠道，特別是加大社會

21、融資比重?，F(xiàn)階段社會融資在國還處在剛剛起步階段，相關法律制度以及行業(yè)體制還不健全，只有少數(shù)企業(yè)開場采用。近期各種國外的基會紛紛進入國房地產(chǎn)市場，這是社會融資特別是產(chǎn)業(yè)基金開場取代銀行貸款成為房地產(chǎn)融資主要途徑的信號。在社會融資方面應借鑒美國等興旺國家的經(jīng)歷，積極推進采取債券融資和信托融資以及各種形式的產(chǎn)業(yè)投資基金。當前應加快對REITs橫向價值鏈的立法步伐，積極引進這一在國外興旺國家證明行之有效的融資工具。運營模式分析與經(jīng)歷借鑒一運營模式分析在美國，有很多有資產(chǎn)、但是沒有資金的老人，這類老人在美國叫做房富人、貨幣窮人。盡管有的老人擁有上百萬價值的房產(chǎn)但是不能在有生之年變現(xiàn)，因此無法把握自己的老

22、年生活。為解決這一問題開發(fā)出反相抵押貸款模式。這一模式是把退體老人的產(chǎn)權房抵押給保險公司，保險公司根據(jù)房屋的品質和價值進展評估，將房屋價值與老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產(chǎn)增值，再減去預付利息，這樣計算出來每個月需要給老年人多少錢乃。一旦益了這個協(xié)議，老年人繼續(xù)住在這個房子里，每個月保險公司送來一筆錢一直到老人的離世房子才拿到保險公司來進展拍賣。這個產(chǎn)品將人生資源很好的進展了配置，老人把自己身后的遺產(chǎn)、用不著的資產(chǎn)用來提前變現(xiàn)，換來在世時候的生括消費與支出。二相關經(jīng)歷借鑒老年人購房有多種趨向，需求和決定的原因不同。目前最主要的原因在于家庭決策，就是以家庭改善居住需求為目的，自己作為其中的出

23、資人或者重要的決策人出現(xiàn)，有時可能是子女購置房屋，老人的觀點往往是很重要的。老年人考慮不但子女自己居住還包含了自身的居住問題，關注于生活的便利程度、環(huán)境的舒適度，以及上學、就醫(yī)、交通及社交等方面的因素M。除了要滿足自身居住條件以外，老年人中也有一少局部具有超前意識的消費者，他們具備一定的經(jīng)濟能力對房地產(chǎn)進展投資例如將城里的房子出租，到郊區(qū)租住，還有就是直接購置商品房用于出租，這局部老人的資金除了積蓄外，往往是拆遷等其他所得。大局部的老人的居住狀況并不是很理想，由于很多老人的收入狀況和年輕相比擬而言較少，因此購置能力仍然比擬有限，但是對于他們而言，仍有要求改善居住條件、增加社會福利、改善就醫(yī)條件

24、、生活配套和增加老年人娛樂場所的要求。這就導致我國已經(jīng)出現(xiàn)數(shù)量可觀的的房富人、貨幣窮人，而由于我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念及消費觀念，老年人將房子作為遺產(chǎn)留給兒女還是主流趨勢。但是，隨著經(jīng)濟的進一步開展以及養(yǎng)老觀念的進一步解放，老年人自給自足，利用自己的已有房產(chǎn)進展反向抵押，度過自己的晚年生活，這一模式將成為一種可行性高的借鑒方式。反按揭入住方式對老年人至少有六大好處：第一是房產(chǎn)啟動房產(chǎn)金庫，等于給自己存了一筆錢，用以補償老年生活：第二是可以獲得財務自由，使老年人能夠愉快享受生活，延長壽命；第三是擁有自己的住宅并獲得財務自由可以增強老年人的生活自信，并得到社會尊重。第四是有力保護老年人這一弱勢群體，增加

25、了社會穩(wěn)定性：第五是反按揭的方式可以依法避稅，防止房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給下一代所產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅；第六有利于我國養(yǎng)老觀念以及養(yǎng)老模式的改變，中年人可以放心花錢不必攢錢養(yǎng)老，這在擴大需、增加消費、促進經(jīng)濟開展方面有重要的意義。反按揭入住方式關注的是中低收入但有房產(chǎn)的家庭，這類家庭在未來的老年人群體所占比例最大，做好這類家庭的養(yǎng)老就是解決我國養(yǎng)老問題的重中之重。目前，我國反按揭入住方式的相關法律法規(guī)上部健全，相應手續(xù)及程序也不夠規(guī)，相信在養(yǎng)老地產(chǎn)進一步成熟開展的根底上，這類入住方式會逐步流行。2. 3.3管理模式分析與經(jīng)歷借鑒一管理模式分析美國老年住宅養(yǎng)老模式是一種社會化養(yǎng)老模式，其主要分為四種類型：一是大

26、型綜合性老年公寓；二是獨立型老年公寓；三是效勞型老年公寓；四是護理型老年公寓。大型綜合老年公寓一般是指規(guī)模較大，老年設施與老年效勞比擬齊全，有大量老年人集中居住的老年公寓或社區(qū)。這類綜合性老年公寓面對的是那些具有完全自理能力并且具有較強支付能力的老年人，對于發(fā)揮老年人的自養(yǎng)能力給予充分強調。獨立型老年公寓面對的是那些具有一定自理能力并具有相應的支付能力的老年人，這類公寓強調的是老年人自養(yǎng)與他養(yǎng)相結合，自養(yǎng)為主他養(yǎng)為輔，采取居家養(yǎng)老與社會效勞相結合、個人自理與社區(qū)援助相銜接的養(yǎng)老模式。效勞型老年公寓面對的是自理能力較差的老年人，同樣強調老年人自養(yǎng)與他養(yǎng)相結合，但是他養(yǎng)為主自養(yǎng)為輔，這類養(yǎng)老公寓一

27、般采取宿舍的形式。護理型老年公寓面對的是根本不能自理的老年人，根本等同于護理院養(yǎng)老，這類老年公寓采取的是一種完全的他養(yǎng)形式，主要是為老年人生命歷程的特定階段提供效勞。綜合型老年公寓和獨立型老年公寓具有較好的開放型以及自由性，同時它又能滿足老年人對私密性的要求，因此這兩類老年公寓在美國為老年人所廣泛承受。這兩類老年公寓的開發(fā)主體根本為各類社會力量，運營方式根本采用市場化運作，政府只需要提供相應的政策支持并進展一定的鼓勵及約束。效勞型老年公寓和護理型老年公寓一般情況下屬于非盈利的社會福利機構，這兩類老年公寓一般隸屬市政府，由政府委托社區(qū)進展管理。其經(jīng)費來源可分為三類：政府財政劃撥、民問私人捐款以及

28、個人或家庭繳費。這兩類機構的運營動力在于，其硬件設旌越齊備、相應效勞越完善，則社會聲望會越高，從而能夠得到更多的社會捐助，到達良性循環(huán)。美國老年住宅體系的另外一個重要組成局部就是老年人輔助生活機構。這類機構它通過提供住所、生活效勞和以及進展簡單的醫(yī)療護理等，幫助老年人獲得個人生活的獨立及自由。輔助生活機構所提供的效勞不受聯(lián)邦政府相應價格法規(guī)的制約，同時也不提供護理院所等所具有的高技術、高水平的醫(yī)療效勞。無論該輔助生活機構是由私人經(jīng)營還是由非盈利組織經(jīng)營，其效勞對象大多是個人付款，因此，是客戶的需求促使該行業(yè)在美國迅速開展，而非政府指令。德國老年人的集中居住設施大致可以分為兩種體系：一種是社會住

29、宅體系，另一種是福利政策的養(yǎng)老院體系。在德國，為老年住宅的老年人提供生活效勞名義上是由州政府負責，但實際上是由民間福利團體的非盈利民間組織在起作用。例如德國紅十字會、勞動者福利團體等組織在承受政府的公共委托之后，為當?shù)氐睦夏耆俗≌峁└＠?。因此，社會住宅體系的老年住宅房產(chǎn)主，要與提供福利效勞的民間福利團體簽訂效勞合同，房產(chǎn)主可依據(jù)該合同獲得國家提供的建立資金貸款。在法國，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每個月的收入比方今一般的年輕人還要高。因此，法國的老年產(chǎn)業(yè)開展迅速，而其中最興旺的是養(yǎng)老院，它們提供周到、完善的效勞與照顧。在法國合法登記的養(yǎng)老院接近一萬家，收容了約65萬名老年人。而

30、不管養(yǎng)老院是公營還是私營，都統(tǒng)一由社會福利部加以管理，并且納入社會平安保障體系之中。養(yǎng)老院的醫(yī)療效勞則由衛(wèi)生部門進展管理，從而形成了社會福利和醫(yī)療保健相結合的體制。二相關經(jīng)歷借鑒綜合美國、德國和法國的養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式，可以得出以下經(jīng)歷以供借鑒：一是充分借助政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的開展提供的堅實的根底。老齡化已經(jīng)成為我國目前不得不正視的一個社會問題。我國已經(jīng)于1999年步入了老齡化國家的行列，并且老年人口的數(shù)量以較快的速度在增長，而農(nóng)村很多老年人的收入還很低，如何保證這些數(shù)量龐大的老年人都有安身之所，是我們急需解決的問題。盡管我們不可能在短期就能夠建立起完善的社會福利保障體系，但

31、是在現(xiàn)有制度圍充分利用其發(fā)揮積極意義還是必要的。二是在充分利用民間團體及非營利組織開展老年效勞方面。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方興未艾，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的延長不僅可以使老年人享受更方便快捷完善的效勞，更可以促進就業(yè)、加快經(jīng)濟開展。而發(fā)動民問團體及非盈利組織進入老年效勞行業(yè)，可以加強行業(yè)自律，使政府、非盈利組織以及老年住戶間的聯(lián)系更加結實。三是大型養(yǎng)老社區(qū)可采用專業(yè)團隊管理。隨著老年人觀念的變化和社會上空巢家庭的逐漸增多，老年人獨立居住的比重在不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調查材料顯示，市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為lO4萬和308萬。另一項調查顯示，目前市652與子女同住的老年人中

32、，有47的老人希望與子女共同生活，有524的老人希望與子女分開居住。我國目前老年公寓的數(shù)量有限，并且規(guī)模都比擬小。很多城市的老年公寓建立尚處于啟動階段，一些老年公寓品質層次較低，或者名不副實，沒有專門根據(jù)老年人的特點進展設計和管理，這種現(xiàn)狀下，采用專業(yè)的團隊或專業(yè)性公司對養(yǎng)老社區(qū)進展管理就顯得尤為重要。2.4 國外研究現(xiàn)狀2.4.1 國外研究現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)在已經(jīng)進入老齡化社會的興旺國家，特別是美、英、同等國家已經(jīng)相對成熟。其研究主要集中在以下領域：養(yǎng)老保險方面。養(yǎng)老保險制度的開展大致可以分為三個階段：一是建立階段：二是擴與開展階段；三是調整與改革階段。目前，各興旺國家針對養(yǎng)老保險改革的研究

33、及措施仍不斷涌現(xiàn)，可劃分為社會保障型、福利型、局部儲蓄型及完全儲蓄型等。養(yǎng)老模式方面。家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和機構養(yǎng)老是興旺國家養(yǎng)老的主要模式。除此之外，還有互助養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、留鳥式養(yǎng)老、鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老等新興的養(yǎng)老方式催生了養(yǎng)老地產(chǎn)的快速開展。養(yǎng)老住宅規(guī)劃設計研究。以老年住宅客戶訴求為基點，從宏觀上對老年住宅的選址到微觀上對玄關設計、通道設計、衛(wèi)浴設計等進展研究。養(yǎng)老地產(chǎn)的運營方式。歐美興旺國家較早進入老齡社會的英、美、德、丹麥等，在對養(yǎng)老地產(chǎn)的運營方式上存在較大差異。其中，最具代表意義的是美國開展興起的倒按揭入住方式。2.4.2 國研究現(xiàn)狀國關于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究起步較晚，現(xiàn)在還處于探索階

34、段，尚未出現(xiàn)關于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的系統(tǒng)研究，也沒有特別成功的案列可供借鑒，相關學者的研究方向大致可分為以下幾類：一類是關于借鑒國外開展養(yǎng)老地產(chǎn)先進經(jīng)歷方面。該方面的研究大局部集中在闡述美國、英國、日本等興旺國家在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)方面的具體運作方面，為我國開展養(yǎng)老地產(chǎn)提供有益借鑒。第二類是關于我國人口老齡化趨勢下養(yǎng)老模式的研究。該方面的研究旨是說明現(xiàn)階段，我國人口老齡化日趨嚴重以及42一l家庭構造日益成為社會主體的情況下，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已不能適應養(yǎng)老需求，社會化養(yǎng)老大勢所趨，而其中養(yǎng)老社區(qū)以及老年公寓的開展會為緩和這一矛盾大有幫助。第三類關于養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設計研究。該方面的研究多是從社會學、行為

35、心理學、建筑學、管理學和房地產(chǎn)業(yè)等多學科著手，針對老年人的身體及心理特征，從區(qū)位要求、無障礙設計等細節(jié)著手，對老年住宅進展規(guī)劃設計，使其滿足老年人的住宅訴求。與美國等興旺國家相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)開展尚不成熟，但是在品牌化、規(guī)?；I(yè)化這些房地產(chǎn)開發(fā)模式的共性規(guī)律下，已然分化出幾種相對成功的市場化房地產(chǎn)開發(fā)模式。*模式：專業(yè)化品牌擴型，走專業(yè)化、品牌化路線，進展跨區(qū)域品牌擴，塑造全國性品牌；碧桂園模式：規(guī)?；瘜嵙U型，在強勢品牌帶動下進展規(guī)?；a(chǎn)及營銷，形成縱向一體化的企業(yè)運作模式，進展連續(xù)化經(jīng)營；花園模式：積累完善型，以工程運作為核心，產(chǎn)品成熟、配套完善，打造社區(qū)文化生活方式；金地模式：專

36、業(yè)化精品型，注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建立，走精品路線。目前國尚未出現(xiàn)關于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的系統(tǒng)研究，但是關于房地產(chǎn)企業(yè)如何有效融資、運營及管理模式方面都有所涉及。2.4 四象限模型根本定義四象限模型是分析房地產(chǎn)市場的一種工具，通過定性分析與定量研究相結合，研究房地產(chǎn)市場的變化。四象限模型建立在兩個市場劃分的根底上，這兩個市場分別是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)使用市場。所謂房地產(chǎn)資產(chǎn)市場是指進展房地產(chǎn)買賣是為了投資，而房地產(chǎn)使用市場是指承租或者購置房地產(chǎn)的目的是自己使用。在兩市場劃分根底上，該模型建立了4個象限，象限和象限為房地產(chǎn)使用市場，而象限與象限為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場。根本意義兩市場的劃分由于從經(jīng)濟學最

37、根本的供需關系分析中可以發(fā)現(xiàn)，如果將房地產(chǎn)市場作為一個整體研究將會出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時就有必要進展細分，而劃分為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)使用市場是基于影響著兩個市場的供求關系的因素的不同，當然，兩個市場之間也存在著嚴密的聯(lián)系。科學的經(jīng)濟學分析通過建立四象限模型，使得規(guī)的經(jīng)濟學分析可以進展，即各要素的邏輯關系可以通過數(shù)學模型的方式進展推演，其中最重要的是能夠實現(xiàn)對外部要素如何影響房地產(chǎn)市場的部變量的研究。同時四象限模型使得對房地產(chǎn)市場變化的研究可以定量化。根本解釋一圖2.1中，我們將四個互相作用，并表示或影響供求關系的因素租金R、市場存量S視作供應、新開發(fā)建立量C和房地產(chǎn)物業(yè)價格P作為坐標的四個方

38、向的軸。每根軸都從原點出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。租金R資本市場估價P=R/iDR，經(jīng)濟狀況=S物業(yè)存量S平方米價格P均衡狀態(tài)：S=C/S=C-*S=0開發(fā)量=折舊P=f(C)房地產(chǎn)市場存量調整新開發(fā)建立量C平方米資本市場：新工程開發(fā)建立圖2.1：房地產(chǎn)物業(yè)市場與資本市場關系在解釋圖21時，按照順時針方向對各象限進展解釋是比擬適宜的。在這個圖中右側的兩個象限(第和第)代表空間使用的物業(yè)市場，左側的兩個象限(第和第)則是對資產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)所有權進展研究e讓我們從提醒短期租金形成機理的第1象限開場分析。二第象限有租金和存量兩個坐標軸：租金(每單位空間)和物業(yè)存量(也以空間的計量單位進展衡量

39、，如平方米)。曲線說明在國家特定的經(jīng)濟條件下，對物業(yè)的需求數(shù)量怎樣取決于租金。從縱軸上可以看出，租金變化時所對應的物業(yè)需求數(shù)量。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變(非彈性需求)，則曲線則會幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對于租金的變化特別敏感(彈性需求)，則曲線就會變得更為水平。如果社會經(jīng)濟狀況發(fā)生變化，則整個曲線就會移動。當公司或家庭數(shù)量增加(經(jīng)濟增長)時，曲線會向上移動，說明在租金不變的情況下，物業(yè)需求會增加；當經(jīng)濟衰退時，曲線會向下移動，說明物業(yè)需求減少。為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S到達平衡，必須確定適當?shù)淖饨鹚絉，使需求量等于存量。需租金R和經(jīng)濟狀況的

40、函數(shù)： D(R，經(jīng)濟狀況)=S (21)如前所述物業(yè)市場上的存量供應是由資產(chǎn)市場給定，因此，在圖22中對于橫軸上的*一數(shù)量的物業(yè)存量，向上畫一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點再畫一條水平線與縱軸相交，按照這種方法可以找出對應的租金標準.在使用物業(yè)的這種租金標準下我們可以將注意力轉移到第象限。第象限代表了資產(chǎn)市場的第一局部，有租金和價格(每單位空間)兩個坐標軸。以原點作為起點的這條射線，其斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率，即租金和價格的比值。這是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當前期望收益率。一般說來，確定資本化率需要考慮四個方面的因素：經(jīng)濟活動中的長期利率、預期的租金上漲率、與租金收入流量相關的風險

41、和政府對房地產(chǎn)的稅收政策。當射線以順時針方向轉動時，資本化率提高；逆時針方向轉動時，資本化率下降。在這個象限中，資本化率被看做一種外生變量，它是根據(jù)利率和資本市場上各種資產(chǎn)(股票、債券、短期存款)的投資回報而定的。因此，該象限的目的是對于租金水平只利用資本化率i來確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格P： P=R/i (2.2)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格也可以通過以下方式得出，對于第象限中的*種租金水平畫出一條垂直于縱軸的直線直到與第象限的射線相交，從交點再向下畫出一條垂直于縱軸的直線，該直線與橫軸的交點便是資產(chǎn)的給定價格。第象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的一局部，在這個象限中，對房地產(chǎn)新資產(chǎn)的形成原因進展了解釋。這里的曲線f(C

42、)代表房地產(chǎn)的重置本錢。如圖2.2所示這種情況的假設條件是，新工程開發(fā)建立的重置本錢是隨著房地產(chǎn)開發(fā)活動(C)的增多而增加，所以這條曲線向左下方延伸。它在價格橫軸的截距是保持一定規(guī)模的新開發(fā)量所要求的最低單位價格(每單位空間)。假設開發(fā)本錢幾乎不受開發(fā)數(shù)量的影響，則這條射線會接近于垂直；如果建立過程中的瓶頸因素、稀缺的土地和其他一些影響開發(fā)的因素致使供應非彈性變化，則這條射線將會變得較為水平。從第象限*個給定的房地產(chǎn)資產(chǎn)價格，向下垂直畫出的一條直線，再從該直線與開發(fā)本錢相交的這一點畫出一條水平線與縱軸相交，由縱軸交點便可以確定在此價格水平下的新開發(fā)建立量，此時開發(fā)本錢等于資產(chǎn)的價格。如果房地產(chǎn)

43、新的開發(fā)建立量低于這種平衡數(shù)量，則會導致開發(fā)商獲取超額利潤；反之，如果開發(fā)數(shù)量大于這個平衡數(shù)量，則開發(fā)商會無利可圖。所以新的房地產(chǎn)開發(fā)建立量c，應該保持在使物業(yè)價格P，等于房地產(chǎn)開發(fā)本錢f(c)的水平上，即： P=f(C) (23)在第象限，年度新開發(fā)建立量(增量)c，被轉換成為房地產(chǎn)物業(yè)的長期存量。在一定時期間，存量變化S，等于新建房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋撤除(折舊)導致的存量損失。如果折舊率以表示，則：SC-S (2.4)以原點作為起點的這條射線代表了使每年的建立量正好等于縱軸上*一個存量水平(在水平軸上)。在這種存量水平和相應的建立量上，由于折舊等于新竣工量，物業(yè)存量將不隨時間發(fā)生變化。因

44、此，S等于0，SC。在以后的章節(jié)中將對這種關系進展更為詳細的討論；在這里，重要的是需要記住這一點，即在第象限假定了*個給定數(shù)量的開發(fā)建立量，同時確定了假設在開發(fā)建立量永遠繼續(xù)的情況下導致的存量水平。對四象限模型，我們已經(jīng)進展了360度的全方位分析。從*個存量值開場，在物業(yè)市場確定租金，這個租金可以通過資產(chǎn)市場轉換成為物業(yè)價格。接著，這些資產(chǎn)價格可導致形成新的開發(fā)建立量；再轉回到物業(yè)市場，這些新的開發(fā)建立量最終會形成新的存量水平。當存量的開場水平和完畢水平一樣時，物業(yè)市場和資產(chǎn)市場到達均衡狀態(tài)。假設完畢時的存量與開場時的存量之間有差異，則圖2.1中四個變量(租金、價格、新開發(fā)建立量和存量)的值將

45、并不處于完全的均衡狀態(tài)。假設開場時的數(shù)值超過完畢時的數(shù)值，租金、價格和新開發(fā)建立量必須增長以到達均衡。假設初始存量低于完畢時的存量，租金、價格和新開發(fā)建立量必須減少，使其到達均衡。第三章、我國養(yǎng)老地產(chǎn)的四象限模型分析一、我國養(yǎng)老住宅市場的四象限模型分析四象限模型有兩個假設條件。一是在市場其他條件給定的情況下，住宅資產(chǎn)(所有權)價格是由住宅資產(chǎn)市場的供應和需求雙方相互作用決定的。二是在市場其他條件給定的情況下，在住宅使用市場，使用權的供需關系決定使用權價格即租金。上面假設的是其他條件不變，資產(chǎn)市場和使用市場相對獨立的情況。實際上，住宅資產(chǎn)市場和使用市場之間有密不可分的關系，共衰起伏。兩個市場之間

46、有如下兩個連接點：第一，租金。R住宅的收益水平，是誘發(fā)住宅資產(chǎn)需求的一個極其重要的因素。住宅資產(chǎn)市場上對所有權房的需求，主要是由住宅使用市場的租金水平?jīng)Q定的，因為投資者購置房產(chǎn)時，是將其視作為當前或未來的現(xiàn)金流，租金的變化自然會影響到資產(chǎn)市場上對所有權的需求。第二，新開發(fā)建立量。Q兩個市場均受住宅開發(fā)建立情況的影響，當開發(fā)量增加時，資產(chǎn)市場的供應量增加，價格R ,P下跌，使用市場的租金也會下跌，見圖1四象限模型。在圖1中，右側兩個象限(、)代表住宅使用市場，左側兩個象限(、)代表住宅資產(chǎn)市場。第一象限演示的是住宅使用市場，其中，橫坐標為住宅使用權的存量S，縱坐標為住宅使用權的價格即租金R，租賃

47、需求曲線dd0在一定的經(jīng)濟狀況下，供應和需求一旦相等，租金水平R隨之確定。第二象限演示的是住宅資產(chǎn)市場，其中，橫坐標為房地產(chǎn)所有權的買賣價格P，以原點為起點的射線ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率I，是投資者希望通過擁有住宅得到的收益率。在這里，資本化率是根據(jù)投資者的預期給定，一般受長期利率、租金的預期上漲率、出租經(jīng)營的風險以及國家住宅政策的影響。由第一象限的租金水平以及預期的資本化率，可以確定住宅相應的投資價格P=R/I，這樣第二象限就確定了住宅價格P。第三象限是住宅資產(chǎn)市場的另一局部，反映了新建的數(shù)量是如何確定的。斜線f(c)反映的是住宅的開發(fā)本錢，圖中假設開發(fā)本錢P與開發(fā)量C成正比，所以是一

48、條向左下方的斜線，斜線與橫軸相交處的橫坐標數(shù)額，代表了啟動開發(fā)所需的最少資金量。將資產(chǎn)市場確定的價格投影到本錢曲線，得出相應的開發(fā)量，此時開發(fā)本錢等于價格P=f(C)。當開發(fā)量小于資產(chǎn)市場所需的開發(fā)量時，開發(fā)商獲得超額利潤；反之，則無利可圖。第四象限是使用市場的另一局部，反映了新開發(fā)量C(增量)如何轉化成使用市場的存量S。在一定時間，存量變化(流量)AS等于新建住宅數(shù)量減去由于房屋撤除(折舊)導致的存量損失。如果折舊率以表示，則：AS=C-S由原點出發(fā)的斜線代表了存量與開發(fā)量的關系，斜線上任意一點對應的開發(fā)量和存量有如下關系，開發(fā)量剛好抵消折舊量，以保證存量維持不變，即AS=0，C=S或=C/

49、S 開發(fā)量=存量*折舊率這樣，在這個四象限模型中，從*一存量開場，由使用市場決定租金，租金在資產(chǎn)市場決定價格，價格再決定開發(fā)量，開發(fā)量又導致存量的變化。當存量的終值和起始值一樣時，資產(chǎn)市場和使用市場到達均衡。當存量的終值和起始值不同時，圖中的變量如租金、價格、開發(fā)量、存量都沒有到達完全均衡。如果起始值大于終值，則租金、價格、建立量必須上升以到達均衡；如起始值小于終值，則租金、價格、建立量必然下跌以到達均衡。從*個存量開場，在使用市場確定租金，這個租金通過住宅資產(chǎn)市場轉換成為所有權價格。這些價格導致形成一定新的開發(fā)量，再轉回到使用市場形成新的存量水平。存量水平租金所有權價格新開發(fā)量存量水平二、我

50、國養(yǎng)老住宅市場影響因素的四象限模型分析宏觀因素大致分為：經(jīng)濟增長，經(jīng)濟水平，國民生產(chǎn)總值國家調控政策，置業(yè)城市優(yōu)惠政策人口增多，新城區(qū)改造變化分為3種：需求變化、資產(chǎn)收益變化、開發(fā)本錢變化推高需求型：經(jīng)濟增長，經(jīng)濟水平，國民生產(chǎn)總值，國家的積極調控抑制需求型：國家緊縮調控政策增高收益率資本化率型：置業(yè)的優(yōu)惠政策降低收益率資本化率型：國家緊縮調控政策增加開發(fā)本錢型：土地面積減少，城市規(guī)劃限制，拆遷安置，國家調控政策較少開發(fā)本錢型：土地面積增加，國家鼓勵的政策1.經(jīng)濟增長對商品住宅市場影響的分析我國經(jīng)濟近年來持續(xù)快速增長，對商品住宅價格影響十分顯著。當經(jīng)濟增長時，圖2所示的住宅市場四象限模型中的第

51、一象限的需求曲線將向右上方平移，住宅市場的租金水平和需求量將會同時提高或增加。住宅市場租金水平的提高將會使第二象限的住宅轉讓價格提高，住宅轉讓價格的提高必將促使住宅開發(fā)量的增加，從而增加住宅的開發(fā)本錢和市場供應量，并最終形成使用市場中的需求量與供應量之間、資產(chǎn)市場中的轉讓價格與開發(fā)本錢之間新的平衡。因此，經(jīng)濟增長將使住宅市場呈擴散式開展。2.置業(yè)城市的優(yōu)惠措施對商品住宅市場影響的分析不少城市的政府制定了一系列置業(yè)其城市的優(yōu)惠措施，越來越多的外埠消費者開場選擇其城市，投資其城市。置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將導致該城市住宅投資需求上升和住宅投資收益率(I)的下降，如果住宅的市場租金(R)不變，因為I=R

52、/P，就會使住宅的市場價格(P)上升，住宅市場價格的上升又會引起住宅市場開發(fā)量(Q)的增加，并最終導致住宅市場供應量(S)的增加和租金水平(R)的下降，從而到達新的平衡。新的平衡要求初始的租金水平與新平衡到達時的租金水平相等。因此，置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將會導致該城市整個住宅市場呈現(xiàn)不完全擴散式開展，如圖3所示。3.城市新區(qū)建立、舊城改造對城市商品住宅市場影響的分析過去幾年，不少城市新區(qū)建立突飛猛進，舊城改造轟轟烈烈，而城市規(guī)劃條件的限制、土地價格的上升、拆遷安置費用的增加，無疑會導致住宅市場開發(fā)本錢(C)的上升，減少住宅新開發(fā)工程的獲利能力，這種影響將會使第三象限的開發(fā)曲線向左上方平移。住宅開

53、發(fā)本錢的上升，在住宅價格不變時使新開發(fā)工程的數(shù)量(Q)減少，從而導致住宅市場供應量(S)減少，在需求不變的情況下，推動住宅市場租金(R)和轉讓價格(P)的上漲，并到達新的平衡，整個住宅市場呈現(xiàn)平移式開展，如圖4所示。在進展以上住宅市場運作的各個影響因素分析時，均假設其他市場因素不變。但事實上由于社會經(jīng)濟體系的復雜性，特別是國家宏觀經(jīng)濟高速開展的時候，影響住宅市場運作的因素往往是多方面的，且是同時起作用的，這種多因素的同時變化實際上已經(jīng)不是單一因素變化的簡單疊加.因此，要找到住宅市場新的平衡點是非常困難的。三、對我國養(yǎng)老住宅市場四象限模型的優(yōu)化四象限模型在研究住宅市場均衡方面具有較大的優(yōu)勢，原因

54、在于它把住宅市場具體地分為資產(chǎn)市場和使用市場。如果將住宅市場作為一個整體研究將會出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時就有必要進展細分，而劃分為住宅資產(chǎn)市場和住宅使用市場是基于影響著兩個市場的供求關系的因素的不同，當然，兩個市場之間也存在著嚴密的聯(lián)系。通過建立四象限模型，使得規(guī)的經(jīng)濟學分析可以進展，即各要素的邏輯關系可以通過數(shù)學模型的方式進展推演，其中最重要的是能夠實現(xiàn)對外部要素如何影響住宅市場的部變量的研究。同時四象限模型使得對住宅市場變化的研究可以定量化。但是，四象限模型也有一定的局限性，它描述的是資產(chǎn)市場和使用市場的長期均衡，不適合用于分析住宅市場的短期動態(tài)變化，其缺陷是不能跟蹤分析市場實現(xiàn)均衡的瞬間變化

55、。因而，需要建立一個能夠反映住宅市場短期動態(tài)變化的住宅市場信息系統(tǒng)和四象限模型配合使用，到達既能描述資產(chǎn)市場和使用市場的長期均衡，又能分析住宅市場的短期動態(tài)變化。第四章、實地調研養(yǎng)老地產(chǎn)工程分析以康夢圓老年公寓為例一、康夢圓老年公寓公司簡介公司介紹由市區(qū)康夢圓國際老年公寓興建的、中國老齡事業(yè)開展基金會直屬管理的康夢圓老年公寓，是一所引入國際管理標準，康夢圓除了有養(yǎng)老院常規(guī)效勞工程外還倡導科學養(yǎng)老理念，具備國際先進設施，開放平臺式的科學養(yǎng)老機構。市區(qū)康夢圓國際老年公寓位于市區(qū)十八里店，是京城少有的政治，文化，經(jīng)濟新中心交匯地，二十分鐘車程全覆蓋：天安門，中南海，中央各部委，央視新大樓，中央商務區(qū)

56、 CBD ，家園文化舊貨市場，經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)亦莊。占地面積 18000 平方米，建筑面積 21000 平方米，2010 年6 月 26日試營業(yè)。全部建成后可容納 516 床位，配套有圖書室、書法臺、手工制作室、美容美發(fā)、棋牌室、茶吧、多功能娛樂休閑區(qū)、壽宴廳等生活、娛樂工程。同時設有康復醫(yī)療體檢中心、中醫(yī)養(yǎng)生、保健按摩、心理咨詢、佛教養(yǎng)生、足療、水療等保健養(yǎng)生工程。目標：全面打造國際品牌科學養(yǎng)老機構 , 引領中國養(yǎng)老科學新模式。理念：用赤子心，報三春暉文化：團團圓圓、健安康康、煥發(fā)朝氣、美夢成真效勞特色：衣、食、住、行、用、醫(yī)、玩等方面享有科學的體貼入微的效勞。效勞模式：福利經(jīng)營型 開放平臺型

57、 自主選擇型 機構養(yǎng)老和居家養(yǎng)老結合型康夢圓將在老齡委的領導下，連同社會各界，在首創(chuàng)五大老年俱樂部，全面推動養(yǎng)老事業(yè)，引領中國科學養(yǎng)老新模式：老同志經(jīng)歷財富咨詢俱樂部分各個行業(yè)，學科，老年創(chuàng)新創(chuàng)造俱樂部，中華傳統(tǒng)美德傳播俱樂部，流金歲月個人自傳俱樂部，空巢老人互助俱樂部設互助熱線。全面打造國際品牌科學養(yǎng)老機構，引領中國養(yǎng)老科學新模式是我們崇高的目標，不懈的追求，康夢圓將是一個開放的養(yǎng)老助老平臺。2企業(yè)文化企業(yè)文化終極使命：做好兒女孝敬父母報效祖國行為準則：孝在當下笑在當下效在當下理念：感恩包容彼此成就精神：自我學習自我管理自我領導康夢圓之歌在太陽升起的地方，有一所老人的樂園。綠茵簇擁著不凋的花

58、朵，朝霞映照出夕陽的笑臉。一群獻身崇高的兒女，聚集在康夢圓?？祲魣A啊康夢圓，相聚是緣，相愛是緣。我們把善緣無限放大，一起實現(xiàn)兒女的心愿。在人文蔚起的年代，有一個普世的理念。愛心承載著兒女的孝敬，汗水凝結出老人的尊嚴。一個亙古不變的命題，演繹在康夢圓?？祲魣A啊康夢圓，子女夢圓老人夢圓。我們把美夢化為現(xiàn)實，共同開創(chuàng)美好的明天。公寓介紹建筑特色中心概貌主體建筑為回字形，采用透天的設計，院桃園風格，讓老年人在喧鬧的都市中尋覓到一處房在園中、路在綠中、人在景中的世外桃源。房間設計以適宜老年人的身心安康為核心，按照老年人住宅建立標準，采用古典與現(xiàn)代相結合的方式，構建了一所老人頤養(yǎng)天年的理想家園。主樓大廳小

59、包間大包間三層活動廳園林景觀園林占地面積6580平米，除綠地外，園區(qū)還種植了桃樹、杏樹、石榴等多種果樹，同時配有人工湖、戶外健身器材、太極足道、涼亭、垂釣區(qū)、鴿子樓、假山噴泉及小橋流水等景觀，惟妙惟肖地構成了一幅幅美麗的畫卷，滿足了老人在茶余飯后邊休閑散步，邊欣賞風景的愜意感。雨后的康夢圓戶型介紹雙人間在所有的房間設計中，采光、通風等是我們考慮的重要因素。窗景可以為老人提供開闊視野，的設計使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。散發(fā)著味道的柔軟棉被，軟硬適中的席夢思床墊以及高質隔音玻璃，為老人的睡眠提供層層保障，便于老人安然入夢。獨立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設計，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式

60、等設備，讓老人安心享受貼心的管家式效勞。等離子彩電使老人在不傷眼的前提下，輕松享受休閑時光；中央空調在炎炎夏日為老人帶來絲絲清涼?？傊?，康夢圓的出發(fā)點，只為老人擁有最舒心的養(yǎng)老體驗。單人間在所有的房間設計中，采光、通風等是我們考慮的重要因素。窗景可以為老人提供開闊視野，的設計使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。散發(fā)著味道的柔軟棉被，軟硬適中的席夢思床墊以及高質隔音玻璃，為老人的睡眠提供層層保障，便于老人安然入夢。獨立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設計，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式等設備，讓老人安心享受貼心的管家式效勞。等離子彩電使老人在不傷眼的前提下，輕松享受休閑時光；中央空調在炎炎夏日為老人