房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究報(bào)告

1、-. z.房地產(chǎn)工程本錢控制研究摘 要中國(guó)參加WTO以后，經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了良好的開(kāi)展機(jī)遇，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)也面臨著更多挑戰(zhàn)。隨著國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為維持自身的生存與開(kāi)展，就必須努力做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的本錢管理工作，本錢控制工作就成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的重中之重。本文研究分析了房地產(chǎn)工程本錢控制的相關(guān)理論，以及影響本錢控制的因素，接下來(lái)分析了現(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)工程的本錢控制中存在的問(wèn)題，如：忽略本錢方案；只注重工程*一階段的本錢控制；忽略售后效勞。然后就這些問(wèn)題提出了相應(yīng)的解決方法及控制措施，如：重視本錢方案；對(duì)工程的全過(guò)程進(jìn)展本錢控制，

2、包括前期的土地開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)的本錢控制，中期施工現(xiàn)場(chǎng)的本錢控制，以及后期營(yíng)銷和售后的本錢控制。最后結(jié)合實(shí)際案例來(lái)進(jìn)展論證，使理論與實(shí)際能夠相結(jié)合，從而促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷降低本錢，減少消耗，提升其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，房地產(chǎn)工程，本錢，控制The study of cost control in real estate projectClass: Accounting 0804Name: Niu KaiInstructor: Qin *iao MengAbstract After China joins WTO, the Chinese economy develops rapidly

3、, not only it has provided a good development opportunity for the property enterprises, but also more challenges for them. With domestic real estate market petition bees increasingly fierce, real estate development enterprise in order to maintain their own survival and development, we must work hard

4、 to real estate development project cost management, cost control work will bee real estate enterprise management priority.This paper analyzed the theory of the real estate project cost control, and the impact of the cost control of factors, and then analyzed the real estate enterprise in real estat

5、e now control the cost of the project, the problems in such as: regardless of cost plan; Focus on one phase of the project cost control; Ignore after-sales service. And then on these problems, advances some corresponding solving methods and control measures, such as: attention to cost plan; To the w

6、hole process of the project cost control, including prophase land development, planning and design of cost control, the middle of the construction site cost control, and later marketing and after-sale cost control.The last of the argument to actual case, bining theory with practice can, so as to mak

7、e real estate development enterprises to reduce the cost, reduce the cost,and improve their market petitiveness. KeyWords:Realestate,realestateproject,cost,control目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc3260875181 緒論 PAGEREF _Toc326087518 h 5HYPERLINK l _Toc3260875191.1研究背景 PAGEREF _Toc326087519 h 5HYPER

8、LINK l _Toc3260875201.2 研究的目的和意義 PAGEREF _Toc326087520 h 6HYPERLINK l _Toc3260875211.3研究的總體思路主要容 PAGEREF _Toc326087521 h 7HYPERLINK l _Toc3260875221.3.1 總體思路 PAGEREF _Toc326087522 h 7HYPERLINK l _Toc3260875231.3.2 主要容 PAGEREF _Toc326087523 h 7HYPERLINK l _Toc3260875242 房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制概述 PAGEREF _Toc326087

9、524 h 9HYPERLINK l _Toc3260875252.1 房地產(chǎn)概述 PAGEREF _Toc326087525 h 9HYPERLINK l _Toc3260875262.1.1 房地產(chǎn)含義 PAGEREF _Toc326087526 h 9HYPERLINK l _Toc3260875272.1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念及其特征 PAGEREF _Toc326087527 h 9HYPERLINK l _Toc3260875282.2本錢控制概述 PAGEREF _Toc326087528 h 9HYPERLINK l _Toc3260875292.3房地產(chǎn)工程本錢控制概述 PA

10、GEREF _Toc326087529 h 10HYPERLINK l _Toc3260875302.3.1 房地產(chǎn)工程本錢的概念及構(gòu)成 PAGEREF _Toc326087530 h 10HYPERLINK l _Toc3260875312.3.2 房地產(chǎn)工程本錢控制的影響因素 PAGEREF _Toc326087531 h 11HYPERLINK l _Toc3260875323 我國(guó)房地產(chǎn)工程本錢控制過(guò)程中存在的問(wèn)題 PAGEREF _Toc326087532 h 13HYPERLINK l _Toc3260875333.1 忽略了本錢控制方案的重要性 PAGEREF _Toc32608

11、7533 h 13HYPERLINK l _Toc3260875343.2 只注重工程*一階段的本錢控制 PAGEREF _Toc326087534 h 13HYPERLINK l _Toc3260875353.2.1 不注重決策階段的本錢控制 PAGEREF _Toc326087535 h 14HYPERLINK l _Toc3260875363.2.2 開(kāi)發(fā)商不重視工程設(shè)計(jì)階段的本錢控制 PAGEREF _Toc326087536 h 15HYPERLINK l _Toc3260875373.2.3 招標(biāo)投標(biāo)沒(méi)有真正起到本錢控制的作用 PAGEREF _Toc326087537 h 15H

12、YPERLINK l _Toc3260875383.3 忽略售后效勞階段的重要性 PAGEREF _Toc326087538 h 16HYPERLINK l _Toc3260875394 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢控制措施 PAGEREF _Toc326087539 h 17HYPERLINK l _Toc3260875404.1 認(rèn)真做好工程開(kāi)發(fā)的本錢控制方案 PAGEREF _Toc326087540 h 17HYPERLINK l _Toc3260875414.2 對(duì)開(kāi)發(fā)工程全過(guò)程進(jìn)展本錢控制 PAGEREF _Toc326087541 h 18HYPERLINK l _Toc326087542

13、4.2.1 前期階段 PAGEREF _Toc326087542 h 18HYPERLINK l _Toc3260875434.2.2 工程施工建立階段 PAGEREF _Toc326087543 h 22HYPERLINK l _Toc3260875444.2.3 市場(chǎng)營(yíng)銷階段 PAGEREF _Toc326087544 h 27HYPERLINK l _Toc3260875454.3 做好售后效勞 PAGEREF _Toc326087545 h 29HYPERLINK l _Toc3260875465 案例分析 PAGEREF _Toc326087546 h 30HYPERLINK l _

14、Toc3260875475.1 JTLW工程概況 PAGEREF _Toc326087547 h 30HYPERLINK l _Toc3260875485.2 JTLW工程投資概算 PAGEREF _Toc326087548 h 30HYPERLINK l _Toc3260875495.3 JTLW工程前期開(kāi)發(fā)階段的本錢控制 PAGEREF _Toc326087549 h 31HYPERLINK l _Toc3260875505.4 JTLW工程施工建立階段的本錢控制 PAGEREF _Toc326087550 h 32HYPERLINK l _Toc326087551采購(gòu)、招投標(biāo)本錢控制措施

15、 PAGEREF _Toc326087551 h 32HYPERLINK l _Toc326087552施工階段的本錢控制 PAGEREF _Toc326087552 h 33HYPERLINK l _Toc3260875535.5 JTLW工程市場(chǎng)營(yíng)銷階段的本錢控制 PAGEREF _Toc326087553 h 33HYPERLINK l _Toc3260875545.6 JTLW工程本錢管理控制成果 PAGEREF _Toc326087554 h 33HYPERLINK l _Toc3260875556 結(jié)論 PAGEREF _Toc326087555 h 36HYPERLINK l _

16、Toc326087556參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc326087556 h 37HYPERLINK l _Toc326087557致 PAGEREF _Toc326087557 h 381 緒論1.1 研究背景自從改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)經(jīng)過(guò)30年的開(kāi)展，時(shí)至現(xiàn)在，所取得的成就舉世矚目。在眾多推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的元素中，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑扮演著舉足輕重的角色。90年代以前，我國(guó)一直是以方案經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的社會(huì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部由國(guó)家進(jìn)展投資。自從1990年國(guó)務(wù)院55號(hào)令對(duì)土地交易的法律成認(rèn)以及1992年我國(guó)政府宣布實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制之后，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)商品化的開(kāi)場(chǎng)，才真正形成我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)

17、。從那時(shí)到目前，我國(guó)房地產(chǎn)大體經(jīng)歷了三個(gè)階段：1990至1996年為第一個(gè)階段，當(dāng)時(shí)的城市住宅建立由國(guó)家財(cái)政做出安排。住宅單體幾乎都是千篇一律的平頂板式樓，風(fēng)格單調(diào)，缺乏多樣性。那時(shí)的住房主要是解決居住問(wèn)題，根本上沒(méi)有其他的要求。這個(gè)階段總的來(lái)說(shuō)是賣方市場(chǎng)，因而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求不高；第二個(gè)階段是從1996年到2000年，隨著1998年取消福利分房以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房主體發(fā)生了變化，集團(tuán)購(gòu)置根本退出市場(chǎng)，而個(gè)人消費(fèi)成為主體，普通居民有了選房的自由，對(duì)居住品質(zhì)逐步提高。同時(shí)，除國(guó)有、集體所有的房地產(chǎn)公司外，大量的中外合資、合作、獨(dú)資、私營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)也參與到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷售。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房

18、主體需求的多樣化和開(kāi)發(fā)主體的多元化，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈。要想在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求也越來(lái)越高。第三階段是在2000年以后，整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)快速開(kāi)展，進(jìn)入到大規(guī)模的市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)階段。居住者不僅要求優(yōu)秀的戶型設(shè)計(jì)，而且希望到達(dá)與周圍的自然環(huán)境、認(rèn)為環(huán)境和社會(huì)環(huán)境的和諧統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)人居合一的理想境界，它要求企業(yè)更有實(shí)力，資源要更加充分整合。隨著中國(guó)城市化的高速開(kāi)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)商機(jī)無(wú)限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)豐厚，年年的福布斯排行榜上都擠滿了房地產(chǎn)商的身影，暴利吸引了各路資金一擁而入，很多都是只關(guān)注暴利，不考慮本錢的。然而，當(dāng)一個(gè)行業(yè)所吸納的資金和資本到了無(wú)以復(fù)加的程度，勢(shì)必影響到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展

19、的全局，弄不好會(huì)引起國(guó)家經(jīng)濟(jì)的整體性動(dòng)亂。許多開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然意識(shí)到了本錢管理的重要性，但是卻把開(kāi)發(fā)工程的本錢管理僅當(dāng)成是單項(xiàng)本錢的控制工作。如：*本錢、土地本錢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項(xiàng)時(shí)簡(jiǎn)單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在*一方面本錢看似控制住了，但是，工程在選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位包裝過(guò)程中已經(jīng)存在的問(wèn)題，卻在施工和銷售過(guò)程中不斷的暴露出來(lái)，開(kāi)發(fā)本錢變成了開(kāi)口本錢，企業(yè)被迫不斷地去堵塞本錢漏洞，而沒(méi)有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭日益強(qiáng)勁，不少房地產(chǎn)商不重視工程的本錢控制問(wèn)題，或者是想控制本錢卻沒(méi)有行之有效的方法和措施。企業(yè)進(jìn)展本錢控制的

20、目的不是進(jìn)展簡(jiǎn)單的施工本錢控制，更不僅僅為了把*個(gè)階段的費(fèi)用節(jié)約，而是從工程的全過(guò)程、全方位的角度出發(fā)，最大限度的利用企業(yè)的有效資源，從整體意義上降低工程本錢，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，并提高企業(yè)本錢管理的科學(xué)性。依照公式：利潤(rùn)=銷售收入-本錢費(fèi)用，可知本錢是影響企業(yè)利潤(rùn)上下的重要因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程是房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)。因此，工程本錢控制得好，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其企業(yè)的本錢控制也會(huì)相應(yīng)控制得好，進(jìn)而提高企業(yè)利潤(rùn)。則，如何做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢控制，成為迫切需要研究的理論和實(shí)踐問(wèn)題。1.2 研究的目的和意義本文研究的目的在于通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢控制現(xiàn)存問(wèn)題的分析，結(jié)合房地

21、產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程特點(diǎn)及其本錢控制的特殊性，尋求解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢控制的措施，解決實(shí)際工作中的問(wèn)題。從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的本錢控制，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的本錢目標(biāo)，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷降低本錢，減少消耗，以低本錢為依托，通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，最終擴(kuò)大企業(yè)的利潤(rùn)，提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本文的研究具有以下意義：1.從微觀上講，研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢控制，有助于房地產(chǎn)企業(yè)明確開(kāi)發(fā)工程本錢控制的總體思路、構(gòu)造框架和實(shí)施措施，并減少和杜絕企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。為房地產(chǎn)企業(yè)的本錢控制提供一個(gè)理論上的平臺(tái)，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)踐中的本錢控制。2.從宏觀上講，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢控制的研究，可更

22、加合理、充分、有效的利用土地，對(duì)振興當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)起到一定的作用。房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用十清楚顯，隨著房地產(chǎn)需求的提升，伴隨著家電、建材、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)需求的提升，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展。此外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，貧富差距越來(lái)越大，由于前些年房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)猛漲，生活在城市中的廣闊普通老百姓好多買不起房，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢控制的研究，可以從*種程度上促進(jìn)本錢降低，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)回歸到理性階段，能夠在國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)住宅工程開(kāi)發(fā)進(jìn)展調(diào)控是提供參考意義。在解決普通百姓的住房問(wèn)題方面做出一絲奉獻(xiàn)，這樣就有利于我國(guó)社會(huì)的和諧開(kāi)展。1.3研究的總體思路主要容 總體思路本文首先分析研究

23、了房地產(chǎn)工程的相關(guān)概念及理論，然后從目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢控制中存在的問(wèn)題，即工程運(yùn)作過(guò)程中輕方案；實(shí)際中比擬注重對(duì)*一階段的本錢控制，而對(duì)其他階段的本錢控制缺乏足夠重視；忽略售后效勞階段這三方面入手，提出我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢控制的三點(diǎn)措施：一是認(rèn)真做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的本錢方案；二是按照全面控制與重點(diǎn)控制相結(jié)合的原則，對(duì)開(kāi)發(fā)工程全過(guò)程進(jìn)展本錢控制；三是認(rèn)真做好售后效勞。 主要容本文主要有六個(gè)局部的容，具體情況如下：第一局部是緒論。介紹了文章的研究背景；研究的目的和意義；研究的總體思路、主要容和研究方法。第二局部是房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制概述。介紹了房地產(chǎn)和本錢控制的概念、特征，本錢的構(gòu)成及其影

24、響因素。第三局部是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制中存在的主要問(wèn)題。主要有：輕方案；只注重*一階段的本錢控制；忽略售后效勞。第四局部是本錢控制措施。主要包括：認(rèn)真做好本錢方案；對(duì)開(kāi)發(fā)工程全過(guò)程進(jìn)展本錢控制；做好售后效勞。第五局部是案例分析，對(duì)JT房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司JTLW工程進(jìn)展分析。第六局部是結(jié)論。2 房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制概述2.1 房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)，又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財(cái)產(chǎn)的合稱，有廣義和狹義兩種理解，廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物、根底設(shè)施與自然資源，以及由它們衍生出來(lái)的與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)利或利益，包括與分析房地產(chǎn)的有關(guān)知識(shí)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)買賣的商業(yè)界。狹義的房地產(chǎn)是

25、指土地、土地上的永久性建筑物以及由它們衍生出來(lái)的各種物權(quán)。本文研究的是狹義的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念及其特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)以土地開(kāi)發(fā)和房屋建立為投資對(duì)象的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一般是指從工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開(kāi)發(fā)到房屋開(kāi)發(fā)工程建立的全過(guò)程。狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，多是指建立前期的開(kāi)發(fā)工作，即包括工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷及土地的三通一平或七通一平局部。我們通常所說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。本文中所指的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2.2本錢控制概述本錢控制就是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種消耗進(jìn)展控制。它有廣義和狹義之分。狹義的本

26、錢控制也稱本錢的日常控制，主要是指對(duì)生產(chǎn)階段產(chǎn)品本錢的控制，即運(yùn)用一定的方法將生產(chǎn)過(guò)程中構(gòu)成產(chǎn)品本錢的一切消耗限制在預(yù)先確定的方案本錢圍，然后通過(guò)分析實(shí)際本錢與方案本錢之間的差異，找出原因，采取對(duì)策以降低本錢。廣義的本錢控制就是本錢經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)調(diào)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)和方面進(jìn)展全過(guò)程的控制。廣義的本錢控制包括本錢預(yù)測(cè)、本錢方案、本錢日?？刂?、本錢分析和考核等一系列環(huán)節(jié)。論文中的本錢指的是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的全部本錢的控制，是廣義的本錢控制。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)本錢，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。利

27、潤(rùn)=銷售收入-本錢費(fèi)用這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式，充分反映了本錢管理的重要性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本身就是一種投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)、管理復(fù)雜的工程。房地產(chǎn)工程的管理將直接影響公司投資額以及投資后的收益。在房地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天，各方面都要冷靜、理性對(duì)待，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最理性的事是控制本錢，主要是對(duì)影響本錢的主觀因素的控制，對(duì)關(guān)注點(diǎn)本錢，少關(guān)注點(diǎn)房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是市場(chǎng)決定的，而本錢掌握在開(kāi)發(fā)商自己手中。房地產(chǎn)工程的目的和意義相當(dāng)明確，追求利益最大化是一個(gè)企業(yè)的最終目標(biāo)。房地產(chǎn)公司要追求利益，只能通過(guò)合理的控制本錢，控制投資，才能從中取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)對(duì)工程本錢的研究，找到一種能夠合理控制本錢的方法

28、，并運(yùn)用與實(shí)際工作中，解決實(shí)際工作中的問(wèn)題，在工程中不斷尋求經(jīng)歷，在經(jīng)歷中更加豐富自己的知識(shí)，把理論和實(shí)踐聯(lián)系起來(lái)解決問(wèn)題，將會(huì)得到事半功倍的效果。省錢就是賺錢，誰(shuí)在本錢管理領(lǐng)域走在前面，誰(shuí)就在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)！2.3房地產(chǎn)工程本錢控制概述房地產(chǎn)工程本錢的概念及構(gòu)成房地產(chǎn)工程本錢是指以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為本錢核算對(duì)象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立過(guò)程中實(shí)際消耗量和實(shí)際價(jià)格計(jì)算的實(shí)際應(yīng)用本錢。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的本錢大致可分為以下9個(gè)工程：1土地出讓金：包括出讓金、拆遷費(fèi)用、土地評(píng)估費(fèi)、土地交易費(fèi)等。2前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程可行性研究、水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、

29、三通一平等支出。3建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。4根底設(shè)施費(fèi)：包括開(kāi)發(fā)小區(qū)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、保安、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)工程發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。7銷售、推廣費(fèi)用：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售部門以及代理機(jī)構(gòu)在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括產(chǎn)品在銷售過(guò)程中所發(fā)生的銷售中心建立費(fèi)，樣品房裝修費(fèi)，現(xiàn)場(chǎng)包裝

30、，銷售材料，廣告宣傳費(fèi)，推廣活動(dòng)等所有費(fèi)用，代銷手續(xù)費(fèi)，銷售效勞費(fèi)等。它在整個(gè)本錢構(gòu)成中的比例越來(lái)越大。8財(cái)務(wù)費(fèi)用：指在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息及其他費(fèi)用等。9稅費(fèi)：包含兩局部：一局部是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立有關(guān)的稅收包括營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建立稅和教育費(fèi)附加，房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一局部是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，工程繁多且不規(guī)。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。房地產(chǎn)工程本錢控制的影響因素房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)工程過(guò)程中有諸多因素

31、會(huì)影響本錢控制，一局部是主觀因素，即開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在完善自身管理制度以及提高人員素質(zhì)的同時(shí)，能夠通過(guò)主觀意愿來(lái)控制的，比方*本錢、采購(gòu)本錢、營(yíng)銷本錢等。一局部是客觀因素，這些客觀因素就是房地產(chǎn)商自身不能控制的，是由于整個(gè)國(guó)家形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大環(huán)境所確定的，是不可控的，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要躲避，把影響將為最低?？陀^因素主要有以下幾個(gè)方面：1、融資渠道相對(duì)薄弱，貸款利率居高不下在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，資金是最重要的，房地產(chǎn)的融資途徑仍然是自籌資金、銀行貸款和其他資金，且受政策影響較大。在經(jīng)過(guò)多年的改革，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道單一的局面仍未改變，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。2、土地供給價(jià)格上升政

32、府壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng)，而土地的供給量決定市場(chǎng)冷熱和房?jī)r(jià)上下。地方政府在土地市場(chǎng)上的調(diào)控力度和水平，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)。作為本錢轉(zhuǎn)嫁對(duì)象，地價(jià)的上漲，最終由消費(fèi)者買單。3、建材價(jià)格波動(dòng)，帶動(dòng)*本錢提高建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大項(xiàng)所占比重最大，近幾年來(lái)價(jià)格均有不同程度的上漲。3 我國(guó)房地產(chǎn)工程本錢控制過(guò)程中存在的問(wèn)題我國(guó)經(jīng)過(guò)幾十年的本錢管理與實(shí)踐的探索，從理論上形成了一套關(guān)于本錢預(yù)測(cè)、決策、核算、控制、監(jiān)視、分析、考核的管理體系，進(jìn)步是明顯的，但是在房地產(chǎn)工程本錢控制方面，還存在著諸多問(wèn)題。3.1 忽略了本錢控制方案的重要性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本錢會(huì)計(jì)的重要組成容之一就是本錢方案，同時(shí)

33、本錢方案又是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢控制的有機(jī)組成局部，屬于本錢的事前管理。編制本錢方案，對(duì)加強(qiáng)本錢會(huì)計(jì)管理、降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢、提高經(jīng)濟(jì)效益具有十分重要的作用。本錢方案是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢控制的重要依據(jù)。通過(guò)本錢方案，可以詳細(xì)規(guī)定本錢降低的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的運(yùn)行過(guò)程，也就是各項(xiàng)方案的執(zhí)行過(guò)程，本錢的發(fā)生過(guò)程本身也就伴隨著本錢的控制。本錢方案是編制其他方案的重要依據(jù)。本錢方案是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢分析和考核的根本標(biāo)準(zhǔn)。本錢方案的逐級(jí)分解是將來(lái)進(jìn)展本錢考核分析的根本標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)定期分析本錢方案的完成情況，查明各部門的本錢差異，分清主觀和客觀原因，可以正確評(píng)價(jià)和考核各部門的工作業(yè)績(jī)，作為獎(jiǎng)懲的依據(jù)，

34、從而調(diào)動(dòng)各部門及職工降低本錢的積極性。本錢方案如此重要，但是在實(shí)際中，有的房地產(chǎn)商為了趕工期，早開(kāi)工，不采用科學(xué)方法并不愿意花費(fèi)時(shí)間制定本錢方案，而是粗略方案，這顯然不利于以后的本錢控制。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總是忽略方案的重要性。方案一般分為長(zhǎng)期方案、年度方案和作業(yè)方案。很多企業(yè)認(rèn)為長(zhǎng)期方案一般指5年以上的方案太遙遠(yuǎn)了，從而忽略了對(duì)長(zhǎng)期開(kāi)展方案的制定和實(shí)施。這一錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的直接影響是：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，走一步算一步。往往使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)失去連續(xù)性，甚至出現(xiàn)斷層現(xiàn)象。企業(yè)的管理松懈也是本錢失控的重要原因，管理活動(dòng)效能低下，資源沒(méi)有得到合理利用，本錢失真的問(wèn)題時(shí)有所見(jiàn)。在評(píng)估本錢支出時(shí)，材料利用

35、率低、設(shè)備效用差、技術(shù)及產(chǎn)品儲(chǔ)藏缺乏、價(jià)值轉(zhuǎn)移和價(jià)值增值過(guò)程的無(wú)用環(huán)節(jié)、資源浪費(fèi)等往往令人怵目驚心。3.2 只注重工程*一階段的本錢控制許多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際中比擬注重施工階段的本錢控制，而對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的本錢控制缺乏足夠的重視。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，各個(gè)環(huán)節(jié)本錢的控制，都會(huì)直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的本錢。但是在實(shí)際中，大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程在本錢控制方面存在誤區(qū)，只重視顯性本錢的控制，而對(duì)隱性本錢不加以重視，往往都輕視工程本錢控制中的溝通管理，比擬注重對(duì)施工階段的本錢控制，而對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的本錢控制缺乏足夠的重視；或只注重*一環(huán)節(jié)，無(wú)視其他環(huán)節(jié)，其本錢管理均是鐵路

36、警察，各管一段，各掃門前雪現(xiàn)象嚴(yán)重。不注重決策階段的本錢控制由于前些年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是賣方市場(chǎng)，很多房地產(chǎn)商將更多的注意力放在了蓋房子，賣房子方面，而不注重決策階段的本錢控制。雖然決策階段發(fā)生的本錢費(fèi)用較少，但對(duì)整個(gè)工程的本錢控制卻起著非常重要的作用，此階段所做的工程籌劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，它將直接影響一個(gè)工程的成敗。但由于近十多年我國(guó)房地產(chǎn)因?yàn)樘幱谫u方市場(chǎng)而存在暴力現(xiàn)象，因而很多房地產(chǎn)商不重視決策的本錢控制，忽略了籌劃的重要性。很多房地產(chǎn)商做籌劃報(bào)告僅僅是為了籌集資金的需要，只想把籌劃包裝的好一點(diǎn)，從而到達(dá)籌資的目的。這樣導(dǎo)致了籌劃報(bào)告的可操作性大大降低。很多籌劃報(bào)告顯

37、得淺薄，遠(yuǎn)未到達(dá)指導(dǎo)投資決策的要求。在收集材料的廣泛性和代表性，分析計(jì)算過(guò)程的規(guī)性，邏輯推理的嚴(yán)謹(jǐn)性，指標(biāo)選擇的合理性，計(jì)算結(jié)果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在這樣的循環(huán)往復(fù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的失誤仍在有增無(wú)減的出現(xiàn)，大把大把的開(kāi)發(fā)資金損失在有形和無(wú)形之中。因此，決策階段中的可行性研究的作用至關(guān)重要。可行性研究是指在投資決策前，對(duì)于工程有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)展全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷工程在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)展優(yōu)選的科學(xué)方法?？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為工程的實(shí)施和控制提供依據(jù)和參考。可行性研

38、究在投資實(shí)踐中的作用主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：1可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。工程投資決策，尤其是大型工程的投資決策的科學(xué)合理，是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、本錢分析和效益估算所進(jìn)展的對(duì)工程的評(píng)價(jià)和分析根底上的，可行性研究完成的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和分析是投資決策機(jī)構(gòu)的重要依據(jù)。2可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)?？尚行匝芯繉?duì)開(kāi)發(fā)工程的建立規(guī)模、建立工程容及建立工程標(biāo)準(zhǔn)等都做出了安排，這些正是工程設(shè)計(jì)任務(wù)書的容。3可行性研究是工程資金籌措的依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究對(duì)房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)展了分析，從中可以了解工程的籌資還本能力和經(jīng)營(yíng)效益獲利能力。銀行等金融機(jī)構(gòu)提供貸款是根據(jù)流動(dòng)性、收益性和平

39、安性三原則，可行性研究可以為金融機(jī)構(gòu)提供工程獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集資金和金融機(jī)構(gòu)提供貸款的依據(jù)。4可行性研究是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。開(kāi)發(fā)商在可行性研究確定的工程實(shí)施方案框架，按部就班地落實(shí)工程的前期工作，與、供給、資金融通等部門商簽訂有關(guān)協(xié)議書。5可行性研究是工程審批的依據(jù)。在我國(guó)，投資工程必須列入國(guó)家的投資方案，尤其是房地產(chǎn)工程要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門立項(xiàng)、審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究。開(kāi)發(fā)商不重視工程設(shè)計(jì)階段的本錢控制一方面，許多業(yè)主和工程管理者在工程初期對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇沒(méi)有引起足夠的重視，又是為了方便，省錢或其他原因，將工程委托給不合格的設(shè)計(jì)單位甚至委托給業(yè)

40、余設(shè)計(jì)者，認(rèn)為這樣可以節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用，但結(jié)果卻造成了很大的麻煩和經(jīng)濟(jì)損失。設(shè)計(jì)工作屬于高智力型的、技術(shù)與藝術(shù)相結(jié)合的工作，其成果評(píng)價(jià)比擬困難。設(shè)計(jì)方案以及整個(gè)設(shè)計(jì)工作的合理性、經(jīng)濟(jì)性、新穎性等常常不能從設(shè)計(jì)文件如圖紙、規(guī)、模型的外表反映出來(lái)，往往在工程竣工甚至是在工程運(yùn)行一段時(shí)間后，才能做出適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)，所以設(shè)計(jì)質(zhì)量很難控制。這就要求對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇予以特別的重視。另一方面，由于設(shè)計(jì)單位對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)性不承當(dāng)責(zé)任，所以他們常常從自身效益的角度出發(fā)盡快出方案、出圖，不希望也不愿意做多方案的比照分析，往往只是認(rèn)真做一個(gè)方案，并象征性的做一兩個(gè)方案作陪襯，常常出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖在質(zhì)量上沒(méi)問(wèn)題，而在本錢方面不合理的

41、現(xiàn)象。 招標(biāo)投標(biāo)沒(méi)有真正起到本錢控制的作用建立工程實(shí)行招投標(biāo)，確定了競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)準(zhǔn)則，有利于展開(kāi)公平競(jìng)爭(zhēng)；擴(kuò)大了競(jìng)爭(zhēng)圍，可以使招標(biāo)人更充分的獲得市場(chǎng)利益；有利于引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)歷，提高企業(yè)有效競(jìng)爭(zhēng)力；提供正確的市場(chǎng)信息，有利于規(guī)交易雙方的市場(chǎng)行為。但是目前我國(guó)房地產(chǎn)工程沒(méi)有真正實(shí)施招投標(biāo)的地區(qū)大有所在。在資格預(yù)審上實(shí)行區(qū)別對(duì)待、先開(kāi)工后中標(biāo)，串通中標(biāo)，千方百計(jì)躲避公開(kāi)招標(biāo)以及等工程完工后再補(bǔ)標(biāo)的情況，在我國(guó)西北地區(qū)大量存在，這就使得工程招投標(biāo)依然沒(méi)有起到本錢控制的作用。由此可見(jiàn)，我國(guó)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程在本錢控制方面，普通對(duì)工程施工階段的本錢控制非常重視。施工階段是本錢投入最明顯的一個(gè)階段，以為

42、這樣就是為了節(jié)約本錢，疏忽了對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)階段的控制，使得工程完畢后，計(jì)算得知，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢并未真正見(jiàn)底多少。3.3 忽略售后效勞階段的重要性房屋售出到交付短則一年，長(zhǎng)則兩三年。期間有許多不確定因素，如工期的變動(dòng)，細(xì)部構(gòu)造的變動(dòng)，重要材料的選擇等。而作為開(kāi)發(fā)商，為樹立形象，建立良好的客戶關(guān)系，則必須先做好目前已有客戶的關(guān)系維護(hù)，這就需要有一個(gè)職能部門及時(shí)將房屋情況通知客戶，再碰到*些情況時(shí)可以很好的與客戶溝通，同時(shí)還可以舉行業(yè)主聽(tīng)證會(huì)，廣泛聽(tīng)取客戶的意見(jiàn)。如此，可以大大減低房屋交付后產(chǎn)生的糾紛，同時(shí)也可以贏得客戶的尊重和理解。 在一些大城市有預(yù)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商為提高競(jìng)爭(zhēng)力，提升樓盤形象

43、，相繼成立了銷售和效勞為一體的營(yíng)銷效勞中心。但是，從目前不少開(kāi)發(fā)商具體操作來(lái)看，營(yíng)銷效勞中心更多是以銷售功能為主，而效勞相對(duì)則更少，甚至形同虛設(shè)，客戶投訴依然不斷。其原因，就是沒(méi)有真正將效勞落實(shí)到工作中。因此，對(duì)于多個(gè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，則更有必要成立一個(gè)職能部門來(lái)處理售后效勞問(wèn)題。許多房地產(chǎn)商在工程竣工、運(yùn)營(yíng)之后，收回了投資，獲得了利潤(rùn)，就自然而然的投入了下一個(gè)工程的開(kāi)發(fā)建立，忽略了售后效勞的重要性。工程運(yùn)營(yíng)之后，房地產(chǎn)由專業(yè)的物業(yè)公司接收，如果產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，則由物業(yè)公司聯(lián)系房地產(chǎn)商，由少量的一些維修人員對(duì)產(chǎn)品進(jìn)展維護(hù)維修，由于物業(yè)主要任務(wù)是協(xié)調(diào)、控制各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展，作為消費(fèi)者和房地

44、產(chǎn)商的中間人，在整個(gè)過(guò)程中很可能會(huì)由于這樣那樣的問(wèn)題導(dǎo)致各方不滿意而引起一些不必要的麻煩，導(dǎo)致售后效勞不利，從而降低房屋的隱性價(jià)值，間接增加了其隱性本錢。4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢控制措施4.1 認(rèn)真做好工程開(kāi)發(fā)的本錢控制方案認(rèn)真做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的本錢控制方案，即做好事前本錢控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的本錢方案，就是根本建立工程預(yù)算，按照國(guó)家規(guī)定，這是隨同建立程序分階段進(jìn)展的。由于各階段的預(yù)算編制根底和工作深度不同，根本建立工程預(yù)算可以分為兩類，即：一是概算；二是預(yù)算。概算有可行性研究投資估算和初步設(shè)計(jì)概算兩種，預(yù)算有施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算和施工預(yù)算之分。概算編制在初步設(shè)計(jì)階段，應(yīng)包括工程建立的全部容，如總概

45、算要考慮從籌建開(kāi)場(chǎng)到竣工驗(yàn)收交付使用前所需的一切費(fèi)用。概算依據(jù)概算定額或概算指標(biāo)進(jìn)展編制，其容工程經(jīng)擴(kuò)大而簡(jiǎn)化，概括性大，其作為向國(guó)家和地區(qū)報(bào)批投資的文件，經(jīng)審批后用以編制固定資產(chǎn)方案，是控制建立工程投資的依據(jù)。預(yù)算編制在施工圖設(shè)計(jì)階段，一般不編制總預(yù)算，只編制單位工程預(yù)算和綜合預(yù)算，他不包括準(zhǔn)備階段的費(fèi)用如勘察、征地、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)用等。預(yù)算則依據(jù)預(yù)算定額和綜合預(yù)算定額進(jìn)展編制，預(yù)算定額一般都是由工程所在地的建立主管部門按年編制的定價(jià)，其工程較詳細(xì)，較重要。預(yù)算起著建筑產(chǎn)品價(jià)格的作用，是工程價(jià)款的標(biāo)底。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的本錢方案就是上述估算、概算和預(yù)算的總稱。進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢方案時(shí)，即進(jìn)

46、展概、預(yù)算時(shí)，其根本方法一般有兩種：一種是因素測(cè)算法，它主要在正式編制本錢方案之前，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況和以往經(jīng)歷，測(cè)算影響本錢的主要因素，提出降低本錢的主要措施，再在最近期已完工或?qū)⒔旯さ念愃乒こ虒?shí)際本錢根底上結(jié)合影響本錢的主要因素并按各項(xiàng)降低措施調(diào)整，提出本工程的本錢方案數(shù)據(jù)。這種方法能反映本錢升降的有關(guān)因素，計(jì)算比擬方便，但畢竟粗略，不便于控制執(zhí)行，又與實(shí)際本錢核算方法相脫節(jié)，不利于分析考核。另一種是直接計(jì)算法，它根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各項(xiàng)消耗定額和費(fèi)用的預(yù)算資料，在考慮本錢減低要求的根底上，按本錢核算的程序和方法詳細(xì)計(jì)算工程的各項(xiàng)、各部的方案本錢，然后再匯總編制整個(gè)工程的本錢方案，這種方法適應(yīng)性強(qiáng)，計(jì)算

47、詳細(xì)，比擬準(zhǔn)確，有利于控制、分析與考核，但編制過(guò)程比擬繁瑣，工程量較大。在實(shí)際房地產(chǎn)工程本錢方案中，應(yīng)注意兩種情況：1對(duì)工程初期的本錢方案要求過(guò)高。工程的業(yè)主常常期望盡快準(zhǔn)確的從工程本錢方案中得悉工程的總本錢，期望工程方案本錢要盡可能低，要比工程未來(lái)的實(shí)際本錢低，否則就認(rèn)為工程本錢方案是不成功的。但事實(shí)上，工程初期的技術(shù)設(shè)計(jì)方案、實(shí)施方案以及各項(xiàng)任務(wù)安排等是比擬粗糙的，不具體的，工程實(shí)施過(guò)程中，業(yè)主、用戶對(duì)工程可能有新的要求，工程的環(huán)境條件都在不斷變化。所以，在工程初期難以得到詳細(xì)和具體的本錢數(shù)據(jù)，難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)本錢的變化情況，難以制定符合業(yè)主期望的準(zhǔn)確的工程本錢方案。這種不符合實(shí)際的較高要

48、求，其結(jié)果會(huì)影響本錢方案的過(guò)程和質(zhì)量。2工程本錢方案過(guò)程的人為因素較強(qiáng)。工程本錢方案是人們對(duì)預(yù)期工程本錢的情況所做出的安排，在此過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)工程決策者、方案部門人員受其心理因素或部門注意等人為因素的作用，而過(guò)分地抬高或壓低工程的方案本錢。這種情況會(huì)影響工程方案本錢和工程決策的正確性、科學(xué)性和客觀性，影響到上層系統(tǒng)戰(zhàn)略決策的制定，影響工程有限資源的合理配置，甚至影響整個(gè)國(guó)家或地區(qū)的資源配置，從而導(dǎo)致工程決策失誤和實(shí)施過(guò)程的混亂，損害工程的總體目標(biāo)及其他相關(guān)目標(biāo)。4.2 對(duì)開(kāi)發(fā)工程全過(guò)程進(jìn)展本錢控制本章針對(duì)工程的全過(guò)程，提出本錢控制的措施。首先是前期階段的土地開(kāi)發(fā)及規(guī)劃設(shè)計(jì)，接下來(lái)是施工建立階

49、段的本錢控制，竣工后，是營(yíng)銷階段的本錢控制。前期階段如果一個(gè)工程可行，前期階段的主要工作包括土地開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)這兩大局部。土地開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)的位置是影響其價(jià)格的最重要因素。也是用戶首要考慮的因素；規(guī)劃設(shè)計(jì)：由于設(shè)計(jì)工作的專業(yè)性很強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般委托進(jìn)展設(shè)計(jì)。工程開(kāi)發(fā)總本錢的70%左右在設(shè)計(jì)階段確定，因而設(shè)計(jì)階段對(duì)于工程本錢的控制極為重要，而且產(chǎn)品的好壞對(duì)于客戶的滿意程度將起到關(guān)鍵作用。1 土地開(kāi)發(fā)的本錢控制房地產(chǎn)界有句名言：第一是地段，第二還是地段，第三仍然是地段。可以說(shuō)是從宏觀上來(lái)說(shuō)明地段在房地產(chǎn)投資方面的重要性。房地產(chǎn)的開(kāi)展是不平衡的，所以對(duì)土地的開(kāi)發(fā)尤其重要。對(duì)土地開(kāi)發(fā)的本錢也要有嚴(yán)

50、格的控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地也叫商品性建立場(chǎng)地；另一種是為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開(kāi)發(fā)本錢；而后者則是企業(yè)的中間開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)本錢。企業(yè)要根據(jù)所開(kāi)發(fā)土地的具體情況規(guī)定的本錢工程，設(shè)置土地開(kāi)發(fā)工程的本錢工程：1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；2前期工程費(fèi)；3根底設(shè)施費(fèi)；4開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建立總體規(guī)模進(jìn)展土地開(kāi)發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)

51、等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘肢應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)本錢。前期工程費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)工程前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，工程可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘查、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平整費(fèi)等。根底設(shè)施費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種根底設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指應(yīng)有商品性土地開(kāi)發(fā)本錢負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)工程如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)本錢工程，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)本錢的配套設(shè)施費(fèi)。但讓很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)在都是直接購(gòu)置開(kāi)發(fā)好的土地，但必須做好該地塊的本錢核算和評(píng)估。盡可能的使土地本錢在整個(gè)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)本錢中的所占比例小一些。

52、2 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)本錢控制在前期階段，對(duì)后續(xù)工作影響最大的就是規(guī)劃設(shè)計(jì)。進(jìn)展投資控制的關(guān)鍵在于決策和設(shè)計(jì)階段，而在工程決策后，其關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。據(jù)研究分析，這一階段的設(shè)計(jì)費(fèi)支出只占建立工程全過(guò)程費(fèi)用的1%以下，但正是這少于1%的費(fèi)用對(duì)工程造價(jià)的影響卻高達(dá)75%以上，且往往容易被無(wú)視。據(jù)統(tǒng)計(jì)，建筑單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)中，在滿足同樣功能的條件下，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)5%10%，甚至更多，因此工程造價(jià)控制應(yīng)將設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理作為全過(guò)程造價(jià)管理的重點(diǎn)來(lái)抓。具體來(lái)講，可根據(jù)設(shè)計(jì)人員提供的設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)說(shuō)明制定建立投資分項(xiàng)初步概算，以保證投資得到最有效的運(yùn)用；對(duì)不同的設(shè)計(jì)和材料進(jìn)展本錢分析和研究，并向

53、設(shè)計(jì)人員提出本錢建議，協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額圍進(jìn)展設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)質(zhì)量間接影響工程投資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在工程質(zhì)量事故的眾多原因中設(shè)計(jì)責(zé)任多數(shù)占40.1%，居第一位。不少建筑產(chǎn)品由于缺乏優(yōu)化設(shè)計(jì)而出現(xiàn)功能設(shè)置不合理，影響正常使用；有的設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量差，專業(yè)設(shè)計(jì)之間相互矛盾，圖紙變更多，造成返工、停工現(xiàn)象，有的造成質(zhì)量缺陷和平安隱患，造成投資巨大的浪費(fèi)，工程投資增加。震驚全國(guó)的大橋事故就是典型的例證。優(yōu)化設(shè)計(jì)的意識(shí)不強(qiáng)。目前，業(yè)主往往把投資的控制中心放在施工環(huán)節(jié)上，為了趕工期，往往邊設(shè)計(jì)邊施工，而對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)重視不夠。其原因：一是對(duì)設(shè)計(jì)對(duì)投資影響的重要性認(rèn)識(shí)不夠，只搞施工招標(biāo)，招標(biāo)價(jià)要低于底標(biāo)、施工單位要讓利等，殊不

54、知設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化會(huì)帶來(lái)更大的節(jié)約；二是無(wú)法很好的選工程設(shè)計(jì)，雖是通過(guò)招標(biāo)，但此時(shí)方案不細(xì)，概算粗略，很難來(lái)綜合評(píng)定；三是業(yè)主由于專業(yè)知識(shí)上的限制，對(duì)設(shè)計(jì)方案難以從優(yōu)化提出要求或疑義；四是業(yè)主要求出圖時(shí)間緊、壓低設(shè)計(jì)費(fèi)，影響優(yōu)化設(shè)計(jì)開(kāi)展；五是優(yōu)化設(shè)計(jì)的開(kāi)展缺乏必要的壓力和動(dòng)力。由于目前的設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)缺乏公平競(jìng)爭(zhēng)，所以設(shè)計(jì)單位的重心不在技術(shù)水平的提高上，設(shè)計(jì)只要保證不出大的質(zhì)量問(wèn)題，方案的好壞，造價(jià)的上下，關(guān)系不大，使優(yōu)化設(shè)計(jì)失去壓力。由于現(xiàn)在的設(shè)計(jì)收費(fèi)是按面積或按造價(jià)的比例計(jì)取，幾乎跟投資的節(jié)約和設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣無(wú)關(guān)。導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案不認(rèn)真進(jìn)展經(jīng)濟(jì)分析，而是追求高標(biāo)準(zhǔn)，或?yàn)楸ｋU(xiǎn)起見(jiàn)，隨意加大平安系數(shù)，造成

55、浪費(fèi)。相反，設(shè)計(jì)單位即使花費(fèi)了較多的人力、物力，優(yōu)化了設(shè)計(jì)方案，給業(yè)主節(jié)約了投資，有時(shí)設(shè)計(jì)費(fèi)反而變少了，從而挫傷了優(yōu)化設(shè)計(jì)的積極性。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞，直接影響工程建立費(fèi)用的上下和工期的長(zhǎng)短，決定工程工程的投資大小。世界矚目的中國(guó)國(guó)家體育館工程鳥巢工程，經(jīng)過(guò)專家們對(duì)設(shè)計(jì)的合理性進(jìn)展審核后，進(jìn)展了鋼構(gòu)造瘦身的設(shè)計(jì)，在沒(méi)有改變功能的情況下，節(jié)約了大量的鋼材，降低了造價(jià)本錢。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)，但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高平安系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮的較少，片面追求設(shè)計(jì)的工作量和經(jīng)濟(jì)效益，缺乏精品意識(shí)。有的構(gòu)造設(shè)計(jì)過(guò)于保守，一直出現(xiàn)肥梁、胖柱、厚板；有的平

56、面布置、設(shè)備配置等不合理；有的構(gòu)造平安系數(shù)過(guò)大；有的漏項(xiàng)、錯(cuò)位等問(wèn)題，從根本上影響了工程工程本錢的有效控制，在設(shè)計(jì)階段，可以采取以下措施對(duì)本錢進(jìn)展控制：推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的維護(hù)、綠化等一起進(jìn)展招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可以促進(jìn)設(shè)計(jì)方在工程整體布局、建筑造型、使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下工夫。開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況，這是增加工程造價(jià)的關(guān)鍵因素之一。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定的難度。依據(jù)施工經(jīng)歷和投資估算的要

57、求，必須有效確實(shí)定設(shè)計(jì)限額造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等，并建立獎(jiǎng)懲考核鼓勵(lì)機(jī)制，對(duì)*個(gè)專業(yè)或*一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的方法加以解決，克制那種只顧畫圖、不管工程造價(jià)上下的傾向，變畫了算為算了畫，并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)展科學(xué)分析、比擬，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)的材料價(jià)格，然后按工程工程投資估算控制初步設(shè)計(jì)，再用初步設(shè)計(jì)控制施工圖設(shè)計(jì)，在保證各專業(yè)的使用功能及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下，制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，嚴(yán)格

58、控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。改變?cè)O(shè)計(jì)取費(fèi)方法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的制度如果設(shè)計(jì)單位在批準(zhǔn)的工程投資限額，進(jìn)展多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比擬，在保證平安和不降低功能的前提下，通過(guò)采用新方案、新技術(shù)、新材料、新工藝，到達(dá)節(jié)約工程投資目的，并按其節(jié)約的投資額給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)；反之，對(duì)超投資限額的設(shè)計(jì)單位給予一定的罰款，做到獎(jiǎng)罰清楚。采用合同措施，有效控制造價(jià)針對(duì)目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲的現(xiàn)象，在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)的條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用限度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的*一比例如5%時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)質(zhì)保金。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、

59、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。工程施工建立階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的施工階段是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，將原材料、半成品、設(shè)備等變成工程實(shí)體的過(guò)程，在工程全過(guò)程中占了很長(zhǎng)的時(shí)間，這個(gè)階段是本錢支出的顯性階段，其本錢控制是具體的、繁雜的。此階段的主要工作包括：1編制工作流程圖，落實(shí)管理人員的職能和任務(wù)；2熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，對(duì)工程費(fèi)用變化大的局部和環(huán)節(jié)，作為重點(diǎn)本錢控制對(duì)象；3詳細(xì)進(jìn)展工程計(jì)量，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；4對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)展經(jīng)濟(jì)技術(shù)比擬，并進(jìn)展預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制方案變更；5定期進(jìn)展工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程本錢突破預(yù)算的方案和措施；6及時(shí)掌握國(guó)家和省、市、自治區(qū)有關(guān)部門

60、的各種定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化；7注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對(duì)工程本錢的影響；8做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。1 實(shí)行工程招投標(biāo)管理是本錢控制的根底1.實(shí)行建立工程施工招投標(biāo)制度招投標(biāo)文件的編制是建立單位建立本錢的始發(fā)點(diǎn)也是控制本錢的核心。必須在編制招標(biāo)文件時(shí)以單項(xiàng)工程為根底，對(duì)投標(biāo)單位編制投標(biāo)書時(shí)，尤其是編寫經(jīng)濟(jì)表和技術(shù)標(biāo)時(shí)提出建立單位的詳盡條件要求，以牢牢的控制住建立本錢。標(biāo)底的編制與設(shè)計(jì)。在編寫招標(biāo)文件時(shí)還要緊緊的扣住該工程工程概算，確定招標(biāo)限價(jià)。要求招標(biāo)設(shè)計(jì)的標(biāo)價(jià)不得超過(guò)該項(xiàng)概算額度，在把握建立市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化的根底上，按照工程